Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. AN GRIECO - Presidente -
Dott. Giovanni LOSAVIO - Rel. Consigliere -
Dott. Ugo Riccardo PANEBIANCO - Consigliere -
Dott. Francesco FELICETTI - Consigliere -
Dott. Massimo BONOMO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
COMUNE DI BIENTINA, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CICERONE 66, presso l'avvocato FUSILLO ALESSANDRO, rappresentato e difeso dagli avvocati GIUSEPPE VOLPE e VALTER CALVIERI, giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
RB IO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA NIZZA 59, presso l'avvocato ASTOLFO D'AMATO, rappresentato e difeso dall'avvocato P. MARIO CHITI, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 686/99 della Corte d'Appello di FIRENZE, depositata il 04/06/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/05/2001 dal Consigliere Dott. Giovanni LOSAVIO;

udito per il ricorrente, l'Avvocato Sciacca, con delega, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito per il resistente, l'Avvocato Viciconte, con delega, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Corte di appello di Firenze, cassa la sentenza pubblicata il 4 giugno 1999, accoglieva la opposizione alla stima delle indennità di occupazione e di espropriazione di un terreno proposto dall'espropriato AN ER e determinava in L. 51.803.767 e in L. 278.500.000 le indennità rispettivamente a quei titoli dovute dall'espropriante Comune di Bientina. Giudicava la Corte di merito che il terreno espropriato, compreso secondo il programma di fabbricazione del Comune di Bientina, vigente dal 20 febbraio 1986, in zona sportiva e ricreativa, fosse per ciò stesso oggetto di un vincolo preordinato all'esproprio, da considerarsi però decaduto per la scadenza del quinquennio e che avesse conseguentemente acquisito la edificabilità di diritto pari a quella della "prospiciente" "zona B1 di completamento a carattere residenziale". Escludeva, in particolare, rispondendo ad un argomento del Comune resistente, che operasse nella specie il disposto dell'art. 4, comma 7, sub a), legge 28 gennaio 1977, n. 10, dettato per le zone "bianche", tali da considerarsi in assenza di strumento urbanistico e non quelle oggetto di un vincolo scaduto. La Corte di merito si adeguava per altro alla valutazione argomentata dal consulente tecnico d'ufficio secondo il criterio analitico-ricostruttivo ed escludeva la riduzione del 40 per cento a norma dell'art. 5 bis, comma 1, legge 399/1992, in difetto di adeguata offerta da parte del Comune
espropriante.
Contro queste sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Comune di Bientina argomentando sei motivi di impugnazione, cui ha resistito AN ER con controricorso. Entrambe le parti hanno presentato memoria ex art. 378 c.p.c. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il Comune ricorrente deduce "violazione e/o falsa applicazione dell'art. 4, ultimo comma, legge 10/1977 e dell'art. 5 bis legge 359/1992 e rileva che, scaduto il vincolo espropriativo, la riespansione del diritto del proprietario incontra il limite dell'art. 4, ultimo comma, citato dettato per le aree "bianche", che fornisce il criterio legale di edificabilità del terreno in questione. Con il secondo motivo il ricorrente prospetta violazione dello stesso art. 5 bis, sotto diverso profilo e denuncia la arbitrarietà del criterio, applicato nella specie, per analogia con la zona attigua "B1 di completamento residenziale", con l'effetto di trasformare valutazioni di edificabilità di fatto in criterio di edificabilità legale.
Con il terzo motivo deduce violazione dello stesso art. 5 bis sotto ulteriore diverso profilo e nega che nella specie possa farsi riferimento alla edificabilità di fatto, poiché il terreno espropriato, fin dal primo strumento urbanistico (1973) era stato vincolato ad uso sportivo, mantenuto fermo nelle consecutive varianti, come la intera zona urbanistica nella quale quel terreno era stato compreso.
Con il quarto motivo il Comune ricorrente ancora insiste nella violazione dell'art. 4, ultimo comma, legge 10/1977 e dell'art. 5 bis legge 359/1992 e sviluppa il rilievo che alla perdita di efficacia del vincolo preordinato all'esproprio subentra il parametro legale della legge "Bucalossi".
Con il quinto motivo il ricorrente lamenta la erroneità di applicazione del metodo sintetico-comparativo, essendo stati assunti, come termine di riferimento, atti di compravendita di immobili posti in un diverso comune, pur se limitrofo, ma con realtà economico-urbanistica incomparabile con quella del Comune di Bientina. Con il sesto motivo infine critica come erroneo il convincimento dei giudici di merito circa l'onere per il Comune espropriante di formulare una proposta di cessione dell'area (onere non previsto da alcuna norma), alla cui osservanza sarebbe condizionato l'abbattimento del 40 per cento, escluso invece dall'art. 5 bis legge 359/1992 se l'"espropriato" abbia inteso convenire la cessione volontaria del bene.

2. I primi quattro motivi che criticano, pur con diversi argomenti, il criterio adottato dalla Corte di merito per determinare il regime di fabbricabilità dell'area nella specie espropriata, a seguito della scadenza del vincolo preordinato all'esproprio su di essa apposto dal programma di fabbricazione vigente dal febbraio 1986, debbono essere congiuntamente esaminati. Con le precisazioni di cui più altre si dirà, la censura così espressa è fondata.

2.1. La Corte di merito, adeguandosi alle conclusioni del consulente tecnico, afferma che il terreno in questione è "interessato da un vincolo (zona sportiva e ricreativa)" "preordinato all'espropriazione di carattere generale (P.d.F.)" (e cioè, secondo il programma di fabbricazione adottato il 20 febbraio 1986) e, poiché tale vincolo è decaduto nel 1995 a norma dell'art. 2 legge 1187/1968 (dovendo dunque presumersi che l'approvazione del p.d.f.
sia intervenuta nel 1990), il diritto del proprietario si è "riespanso nella sua interezza" e il terreno ha acquisito edificabilità "anche sotto il profilo legale" secondo gli indici della attigua zona B1 (2 mc. per mq.).
2.2. È agevole cogliere nel lessico così impiegato nella sentenza impugnata la espressione di improprietà concettuali, là dove in particolare si fa dipendere la natura di vincolo preordinato all'espropriazione incidente su bene determinato (secondo la previsione dell'art. 2 legge 1187/1968) dall'essere il terreno in questione compreso in "zona sportiva e ricreativa" e dunque - a rigore - partecipe di una più generale disciplina di zona omogenea ("F", secondo la normativa descrittiva del d.m. 2 aprile 968) idonea a conformare il contenuto del diritto di proprietà dei suoli, riflettendo una palese contraddizione in termini la espressione "vincolo" "preordinato all'espropriazione di carattere generale".

2.3. Ma, si deve subito rilevare, neppure la difesa del Comune ricorrente mette in discussione sotto il profilo fattuale che il terreno di cui il ER è stato espropriato sia assoggettato dal programma di fabbricazione a un vincolo preordinato alla espropriazione che specificamente lo considera (indipendentemente, cioè, dalla disciplina urbanistica di zona omogenea nel quale sia compreso); e, sulla premessa della constatata perduta efficacia di esso alla scadenza del quinquennio dalla approvazione dello strumento urbanistico che lo ha introdotto, invoca la applicazione al riguardo della norma di salvaguardia di cui all'art. 4, ultimo comma, sub a, legge 28 gennaio 1977 n. 10, operante per i terreni posti "fuori dal perimetro dei centri abitati" "nei comuni sprovvisti degli strumenti urbanistici generali", e nell'indice ivi previsto (metri cubi 0,03 per metro quadrato di area edificabile) indica il regime di edificabilità legale cui nella specie dovrebbe farsi riferimento.
A una tale prospettazione la Corte di merito aveva risposto che la norma di salvaguardia di cui all'art. 4 legge 10/1977 è applicabile in assenza - assoluta - di strumento urbanistico e quindi non costituisce appropriato termine di riferimento normativo quando - come nella specie - abbia perduto efficacia alla scadenza del quinquennio, la specifica previsione di un vincolo preordinato alla espropriazione, introdotto dal, per altro vigente, programma di fabbricazione.
Ebbene, osserva il collegio, se è vero che alla decadenza di uno specifico vincolo preordinato alla espropriazione impropriamente introdotto dallo strumento urbanistico generale (p.r.g. o p.d.f.) subentra un vuoto di disciplina che assimila la "zona bianca" così venutasi a formare alla situazione contemplata dall'art. 4, ultimo comma, della legge 10/1977, è pur vero tuttavia che la misura di salvaguardia così introdotta, diretta alla amministrazione comunale - come stimolo alla pianificazione territoriale - e per sua natura provvisoria, è intrinsecamento inidonea a dettare la disciplina conformativa del diritto di proprietà dei terreni interessati (Cass. 12880/1998). Sicché infondato per certo è l'insistito argomento del
Comune ricorrente che indica in quella norma di salvaguardia il regime di edificabilità legale operante nella specie.

2.4. Invece fondato è l'altro argomento che critica la assimilazione del terreno in questione - già oggetto del decaduto vincolo preordinato all'espropriazione - a quelli prossimi che lo stesso programma di fabbricazione comprende nella zona omogenea "B1 (residenziale di completamento)", avendo la Corte di merito fatto consistere nell'indice di densità fondiaria previsto dal programma di fabbricazione per tale zona il regime di edificabilità legale dell'area già di proprietà del ER.
Palese è infatti l'errore di una tale assimilazione, fondata empiricamente - ed arbitrariamente - su un mero rapporto di fisica prossimità ad una determinata zona omogenea, quando invece il regime legale di edificabilità di un terreno individualmente assoggettato dallo strumento urbanistico generale a vincolo preordinato all'espropriazione (del quale in ogni caso pur se non sia ancora divenuto inefficace per la scadenza del termine quinquennale posto dall'art. 2 legge 1187/1968, non può tenersi conto ai fini della determinazione della dovuta indennità di espropriazione) deve essere individuato - come anche di recente ribadito in una pronuncia di questa Corte a sezioni unite: n. 113 del 2001 - nella previgente disciplina urbanistica, nella "destinazione", cioè, dettata per quel terreno nello strumento urbanistico vigente prima che fosse introdotto, allo stesso livello di strumento generale, lo specifico vincolo espropriativo.

2.5. Ed è certo che nella specie il programma di fabbricazione adottato dal Comune di Bientina nel 1986 (e presuntivamente approvato nel 1990) che assoggettò il terreno del ER a vincolo preordinato alla espropriazione non è il primo strumento urbanistico di cui lo stesso Comune si sia dotato, trovando nella stessa sentenza impugnata conferma (pagina 1, laddove si riferisce degli accertamenti del c.t.u., secondo cui il terreno in questione "prima del 1973" era edificabile) la prospettazione del Comune ricorrente a dire del quale fin dal 1973 lo stesso terreno era interessato da una previsione urbanistica di zona per attrezzature sportive (quindi zona "F" secondo il d.m. 2 aprile 1968).

3. Accolti dunque, con le precisazioni e nei limiti di cui fin qui si è detto, i primi quattro motivi del ricorso e cassata la sentenza impugnata là dove ha identificato il regime legale di edificabilità dell'area già di proprietà del ER nella densità fondiaria prevista dal programma di fabbricazione per la "prospiciente" zona omogenea "B1", e rimasti percì ò assorbiti il quinto e il sesto motivo che attengono a subordinati profili (relativi al corretto impiego del criterio estimativo del valore di mercato del bene e alla applicazione della riduzione del 40 per cento sulla semisomma di cui all'art. 5 bis legge 359/1992, negata dalla Corte di merito), il giudice di rinvio, designato in altra sezione della stessa Corte d'Appello di Firenze, si adeguerà al principio come sopra, sub 2.4. affermato (conformemente a Cass. s.u. 173/2001), accertando in concreto, eventualmente attraverso una rinnovata indagine tecnica, se nel previgente o nei previgenti strumenti urbanistici generali il terreno in questione (assoggettato dal p.d.f. adottato nel febbraio 1986 a specifico vincolo preordinato alla espropriazione, come ha accertato la sentenza impugnata non censurata sul punto) fosse stato compreso in una zona omogenea, con previsione perciò idonea a conformare il diritto di proprietà delle aree in essa incluse;
e individuerà il parametro legale di qualificazione del terreno stesso, ai fini della determinazione della indennità di espropriazione, nella disciplina dettata in concreto per tale zona. Il giudice di rinvio provvederà - infine - anche in ordine alle spese di questa fase del giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie, per quanto di ragione, i primi quattro motivi del ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la decisione impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'appello di Firenze, diversa sezione.
Roma, 29 maggio 2001.
Depositato in Cancelleria l'1 febbraio 2002