REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI SALERNO
I SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Salerno I Sezione Civile riunita in Camera di Consiglio nelle persone di: dott. Aldo Gubitosi Presidente dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere dott.ssa Maria Elena Del Forno Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento civile n. 544/24 avente ad oggetto l'appello avverso la sentenza n. 1898/24 emessa dal Tribunale di Salerno, pubblicata il 10.4.24
TRA
in persona del legale rapp.te p.t., rapp.ta e difesa dall'avv. Parte_1
Stefano Letizia
- Appellante -
E
, , e , rapp.ti CP_1 CP_2 CP_3 Controparte_4
e difesi dall'avv. Fimiani Alessandro
- Appellanti -
Conclusioni: come da note di trattazione scritta e atto di costituzione
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato l'11.10.12, la società Parte_1 conveniva in giudizio , , e CP_3 Controparte_4 CP_1 CP_2
chiedendo accertarsi il credito vantato nei confronti dei convenuti per i
[...] lavori edili eseguiti in loro favore e, conseguentemente, sentirli condannare al pagamento del saldo dovuto, pari ad euro 151.395,00.
Premetteva la società attrice di aver dato inizio, su incarico dei convenuti, in data 26.09.2003, ai lavori di costruzione di un fabbricato adibito a civile 1 abitazione sito in Fisciano, di proprietà di e e Controparte_4 CP_2 che, in virtù dei rapporti amicali, le parti avevano convenuto che le fatture relative alle materie prime sarebbero state emesse direttamente in favore della società appaltatrice.
Esponeva la che, nell'anno 2007, era stata costretta ad Parte_1 interrompere i lavori a causa del mancato rimborso, da parte dei committenti, delle rilevanti somme anticipate e che, pertanto, in data 7.11.2007, aveva loro consegnato il consuntivo riepilogativo delle opere appaltate, riportante un costo complessivo dei lavori pari ad euro 239.395,00, a fronte del quale i convenuti versavano acconti per euro 88.000,00, rifiutando, poi, di provvedere al saldo.
Si costituivano i convenuti eccependo, preliminarmente, il difetto di titolarità del rapporto in capo a e per non aver mai assunto Controparte_4 CP_2 le vesti di committenti;
nel merito, eccepivano il grave inadempimento della instando per la risoluzione del contratto di appalto;
in Parte_1 subordine, chiedevano di rideterminare il corrispettivo dovuto per le opere effettivamente realizzate, decurtando i danni subiti e senza applicazione dei costi che per loro natura restano a carico dell'impresa; in via riconvenzionale, chiedevano, infine, condannare la società appaltatrice al risarcimento dei danni, anche morali (fermo del cantiere, ridotta disponibilità dell'immobile, maggiorazione dei prezzi).
All'esito della disposta CTU, la causa veniva assegnata in decisione;
con ordinanza depositata in data 18.05.2020, il giudice di primo grado, rilevato che dalla consulenza espletata risultava che il fabbricato era stato costruito in totale difformità dalla concessione, rimetteva la causa sul ruolo conferendo incarico al
CTU nominato di accertare se i lavori oggetto del contratto di appalto fossero stati eseguiti o meno in conformità ai titoli abilitativi.
Depositata la consulenza integrativa, con la sentenza n. 1898/24 il Tribunale di
Salerno ha così statuito: “- Rigetta la domanda come formulata da parte attrice.
- Rigetta la domanda riconvenzionale.
- Compensa integralmente le spese di lite fra le parti;
pone definitivamente a carico di parte attrice e delle parti convenute - nella misura della metà - le spese di CTU come liquidate in separato decreto.”
2 Il Tribunale, nell'evidenziare la assenza di contestazione tra le parti in ordine alla circostanza, poi confermata anche dal CTU, che l'immobile fosse adibito a civile abitazione, ha rilevato che tanto la concessione edilizia quanto il successivo permesso in sanatoria, presenti agli atti del giudizio, risultavano rilasciati dal
Comune di Fisciano per la edificazione di un “fabbricato rurale” con caratteristiche tipologiche e funzionali del tutto diverse dall'opera poi realizzata
(in parte) dalla società attrice”.
Ha, quindi, affermato la nullità del contratto di appalto oralmente stipulato tra le parti, siccome avente un oggetto illecito per violazione di norme imperative, tale essendo la costruzione di un immobile privo di concessione edilizia.
Ha parimenti rigettato la domanda riconvenzionale dei convenuti sia perché non sufficientemente provata, sia in quanto configurante l'esercizio di un'azione contrattuale fondata su un negozio nullo.
Avverso detta pronuncia, con atto di citazione ritualmente notificato il 16.5.24, la società ha proposto appello, affidato a due motivi, così Parte_1 concludendo nel merito:
“a) riformare integralmente la sentenza nr. 1898/2024 pubblicata in data 10 aprile 2024 dal Tribunale Ordinario di Salerno, II Sezione Civile, in personal del
Giudice monocratico dott.ssa Maria Stefania Picece agli esiti della causa iscritta
a R.G. nr. 50000610/2012, accogliendo la domanda attore come formulata ed emendata con la memoria ex art. 183, co. 6, nr. 1 c.p.c. che di seguito si riporta, trascrive e reitera: “voglia l'adita Giustizia, rigettata ogni avversa istanza e conclusione, così provvedere: 1) Accertare il credito della Parte_1 per i lavori edili eseguiti e, per lo effetto, condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore della istante società della residua somma di euro
151.395,00, oltre interessi e svalutazione monetaria dalla maturazione sino al soddisfo per le suddetti causali ovvero, in subordine, a quella diversa minor somma che si riterrà dovuta all'esito degli espletandi accertamenti processuali;

2) Rigettare la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti per essere la stessa destituita di ogni fondamento giuridico per i motivi di cui in premessa;
3)
Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio.”;
3 b) condannare gli appellati, in solido tra loro, alla refusione delle spese, diritti ed onorari di lite di ogni fase e grado del giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore.”.
Si sono costituiti , , e , CP_1 CP_2 Controparte_4 CP_3 resistendo al gravame ed insistendo per il suo rigetto, così concludendo: “Voglia
l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattese le richieste avversarie, dichiarare
l'appello inammissibile ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., siccome pretende di ottenere diversi esiti giuridici dalle stesse premesse fattuali del primo grado, riproposte senza confutare i documenti acquisiti e le ragioni della loro non contestazione;
ritenere insuperati i rilievi relativi all'oggetto dell'appalto di cui al consuntivo del 07.11.2007 e la loro difformità rispetto ai titoli abilitativi in ogni caso rigettare l'appello in quanto infondato in fatto ed in diritto, non provato dalla chiesta prova orale siccome ultronea ed irrilevante.
Vinte le spese con attribuzione.
Solo nel caso impossibile, denegato, non creduto in cui si acceda ad una rivalutazione del merito della controversia valgano le qui riproposte
CONCLUSIONI (All. F) del primo grado in accoglimento delle quali la Corte si compiacerà di:
- rigettare la domanda attorea per difetto di titolarità attiva della pretesa siccome nel corso di causa è emerso che il patto tra le persone dei sigg.ri e Pt_2 CP_1 non ha spiegato effetto alcuno nei confronti dell'attrice Project house che mai ha rivelato il proprio ruolo di esecutrice delle opere e fu adoperata per la mera intestazione delle fatture d'acquisto senza incassarne mai l'importo (cfr. citazione).
- Nel merito della titolarità passiva, dichiarare la carenza di titolarità passiva delle signore e perché convenute nella mera qualità di proprietarie CP_2 CP_4 dell'immobile, con relativa condanna alla refusione delle spese di giudizio perché esse, non hanno contribuito neppure alla nullità cosicché non dovevano in alcun modo essere convenute perché mai partecipi dell'appalto rigettandosi ovviamente ogni pretesa nei loro confronti.
- Sempre nell'ipotesi in cui il contratto non sia nullo, rifarsi ai valori della CTU e ritener provato il minor credito dell'impresa in presenza di accertati danni fino a
4 concorrenza di euro 5.520,00, liquidandosi equitativamente gli altri danni erroneamente non riconosciuti dal ctu, e valutarsi i costi decurtandosi dal prezzo
l'utile di impresa pari al 10%.
- Vinte le spese con attribuzione.”
All'udienza del 3.04.2025, sostituita con il deposito di note scritte, la causa è stata rimessa al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente in ordine all'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.p.c. proposta dagli appellati, la Corte osserva che la fissazione dell'udienza per la rimessione della causa in decisione implica il suo superamento.

2. Con il primo motivo di gravame, la si duole della mancata Parte_1 ammissione della prova testimoniale richiesta e del difetto di motivazione delle ordinanze istruttorie.
Assume che detta prova, la cui opportunità era stata ravvisata anche dal CTU, avrebbe consentito di delineare l'effettivo perimetro dei lavori eseguiti dall'appellante e la conformità degli stessi ai titoli abilitativi conseguiti dai committenti alla data di abbandono del cantiere da parte della Parte_1
[...]
Rileva l'appellante la carenza della consulenza là dove non ha stabilito a quale epoca risalisse la realizzazione delle opere abusive.
Deduce, infine, che alla data del 7.09.2007 le opere realizzate erano sicuramente conformi ai titoli abilitativi, come risulta dal certificato di fine lavori e di conformità alla concessione edilizia n. 73/03, alla successiva variante nonché al
PRG, mentre le difformità erano state rilevate solo in data 17.11.16, ovvero oltre
9 anni dopo, nel corso del primo accesso del CTU.

2. Con il secondo motivo di appello, la lamenta la illogicità Parte_1 della pronuncia, l'errato convincimento e la omessa motivazione in ordine ad una questione rilevante ai fini della decisione.
Sostiene che non è possibile comprendere sulla base di quali elementi il primo
Giudice sia giunto alla conclusione che gli abusi accertati in sede di CTU debbano essere imputati alla società appaltatrice.
5 Del pari assume inspiegabile e priva di motivazione la circostanza che, sebbene sia risultato incontestato che quest'ultima abbia lasciato il cantiere nell'anno
2007, dopo aver realizzato opere la cui conformità ai titoli era stata regolarmente attestata, il Tribunale abbia escluso l'attendibilità di tale certificazione.

3. I motivi articolati, connessi tra loro siccome attinenti alla contestazione della realizzazione, da parte dell'impresa appellante, delle opere abusive riscontrate dal CTU, vanno congiuntamente esaminati.
Essi sono infondati.
Presupposto della pronuncia impugnata è che “non risulta contestato, e comunque è del tutto evidente dalla relazione del consulente tecnico, che
l'immobile di cui si discute è oggettivamente adibito a civile abitazione ed è suddiviso in tre unità.
Tuttavia, da quanto si evince dalla documentazione amministrativa acquisita la concessione edilizia (n. 73/03) ed il successivo permesso in sanatoria erano stati rilasciati dal Comune di Fisciano per la edificazione di un “fabbricato rurale”, con caratteristiche tipologiche e funzionali del tutto diverse dall'opera poi realizzata
(in parte) dalla società attrice (a tal riguardo si veda il progetto a firma dell'ing.
nonché la relazione tecnica descrittiva, documenti allegati alla Persona_1 pratica edilizia, ove si prevede la realizzazione di un'opera radicalmente diversa da quella evidentemente oggetto dell'appalto fra le attuali parti in causa, ed ancora la relazione tecnica agronomica, sempre quale documentazione facente parte della pratica edilizia, laddove si parla di fabbricato rurale, da adibire al ricovero degli animali e delle attrezzature agricole, con il piano terra destinato alla essiccazione di prodotti agricoli ed una minima percentuale adibita, invece, ad abitazione della famiglia coltivatrice); il quadro sostanziale non muta neanche relativamente al successivo permesso in sanatoria, ove l'oggetto dell'attività concessoria risulta essere sempre un fabbricato rurale,
e non altro”.
Da ciò la ritenuta nullità del contratto di appalto e, di conseguenza, il rigetto della domanda di pagamento fondata su detto titolo, in conformità al principio secondo cui, allorché l'appalto abbia ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti senza rispettare la concessione edilizia (ora permesso di costruire),
6 occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e le ipotesi di difformità parziale.
Nel caso di totale difformità, che si verifica ove l'edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, l'opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di concessione, con la conseguente nullità del detto contratto per illiceità dell'oggetto e violazione di norme imperative. Nel caso, invece, di parziale difformità, che ricorre quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto, all'esito di una comparazione unitaria e sintetica fra l'organismo programmato e quello realizzato, secondo una valutazione complessiva e non parcellizzata delle singole difformità, tale nullità non sussiste (così Cass.n.26828/2024; v. anche Cass. n. 11636/2023;
Cass. n. 10808/2023; Cass. n. 17457/2020; Cass. n. 16003/2020; Cass. n.
30703/2018; Cass. n. 2187/2011).
Ebbene, la correttezza dei presupposti fondanti la statuizione impugnata, oltre a non trovare smentita nella documentazione presente in atti, risulta finanche confermata dalle stesse allegazioni della contenute nell'atto Parte_1 introduttivo del giudizio di primo grado nonché dalla documentazione prodotta a sostegno della domanda di pagamento.
Già nella premessa dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado l'attrice affermava, infatti, che oggetto dei lavori appaltati era la costruzione di un fabbricato “adibito a civile abitazione” sito in Fisciano di cui, all'epoca in cui furono effettuati i sopralluoghi, era già presente una struttura completa in cemento armato su due livelli, uno dei quali interrato. In alcun passaggio di tale atto è presente riferimento alcuno alla realizzazione di un fabbricato rurale.
Ad ulteriore conferma della tipologia delle opere commissionate vi è poi la inequivoca precisazione contenuta nelle memorie ex art. 183, n. 1 c.p.c. depositata dalla società attrice, ove si legge che le convenute e , CP_2 CP_4 proprietarie del terreno su cui sorge il fabbricato, avevano deciso di procedere alla sua costruzione per adibirlo a “residenza delle loro famiglie. Più precisamente, tale complesso è stato progettato per la realizzazione di tre unità immobiliari ad uso residenziale, di cui la prima lato ovest residenza dei coniugi
, una centrale residenza della madre dei germani ed infine Parte_3 CP_1
l'abitazione posta sul lato est residenza dei coniugi ”. In particolare, Parte_4
7 come dedotto dall'attrice medesima, il fabbricato progettato “si compone di tre livelli (un seminterrato adibito a tavernetta, soggiorno e bagno, un piano rialzato costituito da salone, studio e servizi ed un primo piano adibito a camere da letto
e servizi”).
Che le opere realizzate dalla abbiano apportato un contributo Parte_1 essenziale alla realizzazione di un manufatto in totale difformità dal progetto asseverato e dalla successiva concessione in sanatoria, del resto, trova piena conferma nelle osservazioni a firma del geom. , consulente di parte Pt_2 dell'odierna appellante.
Quest'ultimo, premesso che la nel giorno 20 marzo 2007 ha Parte_1 effettuato l'ultimo giorno di lavoro presso il cantiere , al fine di Parte_5 descrivere e valutare le opere realizzate presso l'immobile delle signore
[...]
e , alle pagg. 9 e 10 di dette note, ha specificato che CP_2 Controparte_4
“Il fabbricato progettato e diretto dagli studi tecnici e , Per_1 CP_5 CP_6 occupa una superficie complessiva di mq 1600 su di un'area di terreno di circa mq 5000, tale complesso residenziale è stato progettato per la realizzazione di tre unità immobiliari ad uso residenziale, la prima lato ovest residenza della SI , una unità immobiliare centrale quale residenza della CP_2 vedova , infine l'abitazione posta sul lato est residenza della SI CP_1 [...]
. CP_4
Il fabbricato ha uno sviluppo perimetrale di circa 140 m, si compone di tre livelli per ogni unità immobiliare e tutti i livelli hanno medesima destinazione, piano scantinato adibito a tavernetta, soggiorno e bagno per mq 737.00, un piano terra o rialzato costituito da salone, studio, cucina e servizi per mq 422,00 ed un piano primo o sottotetto adibito a camere da letto e servizi per mq 422,00.
Le aree esterne sono adibite principalmente a giardino e viali.
Di tale complesso residenziale, eseguito su indicazioni e direttive della committenza, la ha realizzato alcune delle opere murarie Parte_1 necessarie alla costruzione ed alla realizzazione di tre unità abitative residenziali così come da progettazione e come allo stato eseguite.”
A fronte di affermazioni così chiare ed univoche e di precisazioni tanto dettagliate, che trovano piena corrispondenza con le indagini e le conclusioni cui
8 è pervenuto il CTU, del tutto prive di fondamento risultano le contestazioni mosse dall'appellante alla consulenza, in particolare, in ordine alla asserita mancata individuazione dell'epoca cui risalirebbero gli abusi ivi segnalati.
Ancora una volta dalla proviene, infatti, la documentazione Parte_1
(consuntivo e fotografie) individuata dal consulente quale riferimento della propria indagine, finalizzata a rispondere al quesito attinente all'accertamento dell'epoca di realizzazione delle opere in contestazione nonché la loro conformità alla C.E. originariamente rilasciata ed alla concessione in sanatoria.
In particolare, dal consuntivo delle opere eseguite dalla del Pt_1 Parte_1

7.11.2007 il CTU rileva “la divisione dell'immobile in 3 unità residenziali,
l'assenza di nessuna superficie adibita a deposito agricolo, ma soprattutto la presenza di chiare lavorazioni non previste né nella pratica iniziale, né nella successiva sanatoria”, pervenendo alla conclusione che le opere realizzate
“rappresentano la volontà condivisa dalla ditta di rendere l'immobile funzionalmente altro rispetto a quanto assentito”.
In definitiva, sebbene l'immobile sia stato lasciato, al termine delle lavorazioni dell'appellante, allo stato grezzo ed indipendentemente dall'uso cui sarebbe poi stato effettivamente destinato, gli interventi di cui la si Parte_1 assume la paternità, come evidenziato dalla CTU, risultano in totale difformità dai grafici assentiti e, dunque, dai titoli edilizi, di cui non poteva ignorare l'effettiva portata e contenuto autorizzativo. L'ignoranza dell'esecutore dei lavori non può ritenersi scusabile per grave colpa il quale, con l'ordinaria diligenza, ben avrebbe potuto avere conoscenza delle opere effettivamente assentite dal
. Controparte_7
Da quanto sin qui osservato non può che conseguire la assoluta irrilevanza della prova testimoniale richiesta da parte appellante, tanto più ove si consideri che i capitoli di prova, così come articolati, non attengono in alcun modo alla individuazione della natura e della tipologia di lavori eseguiti dalla società appaltatrice, né all'epoca in cui essi furono realizzati.
Le specifiche allegazioni dell'attrice in primo grado in merito alla tipologia degli interventi eseguiti fino all'anno 2007, mai contestate dagli appellati, e le risultanze processuali contraddicono anche quanto attestato dal geom. CP_8
9 che, in qualità di progettista e direttore dei lavori, in data CP_9
5.09.2007, ne ha asseverato, in contrasto con la realtà fattuale, la conformità del fabbricato ai titoli abilitativi, nessuno dei quali prevedeva la realizzazione di un fabbricato destinato a civili abitazioni.
Posta, dunque, la accertata totale non conformità del fabbricato ai progetti assentiti, correttamente il giudice di primo grado ha rigettato la domanda di pagamento stante la nullità del contratto di appalto inter-partes dedotto a fondamento della pretesa.
Da tutto quanto precede l'appello va rigettato e integralmente confermata la sentenza impugnata.
Le spese legali seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo tenuto conto del valore della controversia (euro 151.395,00); esse vanno attribuite all'avv. Alessandro Fimiani per dichiarato anticipo.
Sussistono, inoltre, per l'appellante i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater D.P.R. n. 115/02 per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1 bis D.P.R. n. 115/02.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente decidendo sulla causa in epigrafe indicata, ogni istanza e difesa disattesa e respinta, così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) condanna l'appellante al pagamento in favore degli appellati delle spese processuali del presente grado, che liquida in euro 9.800,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a e c.p.a. come per legge, con attribuzione all'avv. Alessandro Fimiani, antistatario;

3) dichiara la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del
D.P.R. n. 115/2002 (comma introdotto dalla legge n. 228/2012) per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in Salerno, il 13 maggio 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Maria Elena Del Forno dott. Aldo Gubitosi
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