REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Corte d'Appello di Venezia Seconda Sezione civile R.G. 42/2023

La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati: Dott. Caterina Passarelli Presidente rel. Dott. Enrico Schiavon Consigliere Dott. Elena Garbo Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al ruolo il 09/01/2023, promossa con atto di citazione da
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 in giudizio dall'avv. Alessio Piccinini, con domicilio eletto presso lo studio dell'avv. Matteo D'Angelo e dell'avv. Roberta Sorrentino, come da procura allegata all'atto di citazione in appello;
appellante contro
(C.F. ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 in giudizio dall'avv. Elisabetta Orsini, con domicilio eletto presso il suo studio, come da procura allegata all'atto di citazione di primo grado;
appellata contro
C.F. ), rappresentata e difesa in Controparte_2 P.IVA_1 giudizio dall'avv. Francesco Ferrara, con domicilio eletto presso il suo studio, come da procura 6/5/24, allegata alla comparsa di costituzione in appello;

appellata contro (C.F. ), rappresentata e difesa in giudizio CP_3 P.IVA_2 dall'avv. Francesco Ferrara, con domicilio eletto presso il suo studio, come da procura 6/5/24, allegata alla comparsa di costituzione in appello;
intervenuta appellante incidentale

1 Oggetto: Appello avverso la sentenza n. 2043 emessa il 7/12/22 dal Tribunale di Venezia (Giudice dott. Fabio Doro).
CONCLUSIONI Per parte appellante:
contrariis rejectis;

- piaccia alla Corte d'Appello di Venezia, disposta l'acquisizione del fascicolo d'ufficio del procedimento di primo grado (Tribunale di Venezia, n. 6600/2018 R.G.), in riforma dell'appellata sentenza n. 2043/2022 del Tribunale di Venezia del 7.12.2022, pubblicata e notificata in pari data,
- con ogni e qualsivoglia prodromico accertamento e/o declaratoria del caso e di legge;
IN PRINCIPALITA':
- Dichiarare inammissibili e/o improponibili le domande dell'attrice ( CP_1
nei confronti di per difetto di sua legittimazione
[...] Parte_1 passiva alla causa;

- Dichiarare inammissibile e/o improponibili le domande attoree (di CP_1
per difetto di integrazione del contraddittorio nei confronti della
[...] LV VE S.A.;
- Dichiarare prescritto ogni preteso diritto attoreo (di rispetto Controparte_1 alle azioni e alle domande proposte in causa nei confronti dei convenuti;
NEL MERITO:
- Dichiarare l'inammissibilità per genericità ed indeterminatezza, comunque l'infondatezza e nel caso respingere, le domande attoree (di di Controparte_1 dichiarazione di nullità e/o inefficacia del contratto di permuta del 6/10/2017 tra e;
_1 Controparte_2
- Dichiarare infondata ogni domanda attorea (di per Controparte_1 accertamento di priorità e/o di efficacia della trascrizione dell'acquisto dell'immobile per cui è causa da parte dell'attrice ( rispetto alle Controparte_1 trascrizioni dell'acquisto dello stesso immobile da parte di LV VE S.A. ed indi da parte di;
Controparte_2 IN OGNI CASO:
- Respingere perché infondate, inammissibili e/o prescritte e/o improponibili/improcedibili le domande tutte proposte in causa dall'attrice ( nei confronti del convenuto ( ); Controparte_1 Parte_1
- Con ogni e qualsivoglia consequenziale declaratoria e/o pronuncia del caso e di legge;

- Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre alle spese generali di studio come da tariffa, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
2 Per parte appellata CP_1 In via preliminare: Dichiarare inammissibile l'appello principale ai sensi dell'art. 348bis c.p.c. In via principale: Rigettare integralmente:
- l'appello principale in quanto infondato per le ragioni esposte nella comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale condizionato dimessa il 5/7/2023;
- le domande tutte svolte in comparsa di costituzione con appello incidentale adesivo della società perché tardiva e comunque inammissibile e CP_3 infondata per le medesime ragioni svolte nei confronti dell'appello principale;

- le domande tutte svolte in comparsa di costituzione di , Controparte_2 società già dichiarata dissolta, e che per la prima volta in appello svolge domande tardive, improponibili e certamente inammissibili prima ancora che completamente infondate. In via subordinata e condizionata: Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'appello principale non fosse dichiarato inammissibile e infondato, in accoglimento dell'appello incidentale e in parziale riforma della sentenza,
- dichiarare l'intervenuta nullità e inefficacia del contratto di permuta
- condannare il sig. e le società e Parte_1 Controparte_4 Avatank Inc, in via solidale fra loro al risarcimento del danno come in narrativa esposto riformando conseguentemente la Sentenza 2043/2022 emessa il 7712/2022 dal Tribunale di Venezia. In ogni caso:
- condannare il sig. e le società e Parte_1 Controparte_2
in via solidale fra loro, al risarcimento dei danni ex art. 96 cpc CP_3 determinato in via equitativa e
- condannare il sig. e le società e Parte_1 Controparte_2
in via solidale fra loro, al pagamento delle spese e dei compensi CP_3 anche della presente fase del e giudizio oltre rimborso spese generali, c.p.a. ed IVA come per legge. Per parte appellata : CP_2 Conclude per l'accoglimento dell'appello proposto da , col Parte_1 favore delle spese di causa. Per parte appellata : CP_3
- Voglia la Corte d'Appello di Venezia, disposta l'acquisizione del fascicolo d'ufficio del procedimento di primo grado n. 6600/2018 R.G. svoltosi presso il Tribunale di Venezia, in riforma dell'appellata sentenza n. 2043/2022 del 7.12.2022, pubblicata e notificata in pari data, - accertare e dichiarare la validità dei contratti preliminari di compravendita immobiliare sottoscritti tra Parte_1
e LV VE S.A. e trascritti nei pubblici registri immobiliari l'8
[...] agosto 2007, il 15 ottobre 2010 e, soprattutto, il 23 dicembre 2014; - accertare e
3 dichiarare che tra gli immobili oggetto dei suddetti contratti preliminari vi era anche quello censito al Catasto Fabbricati del Comune di Venezia al foglio 13, mapp. 175, sub.1, Sestiere San Polo n. 1976A; - accertare e dichiarare che il pignoramento immobiliare chiesto da nell'aprile 2015, avente Controparte_5 ad oggetto l'immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Venezia al foglio 13, mapp. 175, sub.1, Sestiere San Polo n. 1976A, è stato trascritto nei pubblici registri il 25 maggio 2015; - accertare e dichiarare che la procedura esecutiva immobiliare n. 184/2015 R.G.E. svoltasi presso il Tribunale di Venezia ha avuto origine dal suddetto pignoramento immobiliare del 2015;
- accertare e dichiarare l'anteriorità e la prevalenza dei suddetti contratti preliminari di compravendita, o quanto meno di quello del 23 dicembre 2014, rispetto a al suddetto pignoramento immobiliare del 2015; - accertare e dichiarare che con l'atto di permuta del 6 ottobre 2017 (trascritto il 12 ottobre 2017) ha dato esecuzione al preliminare di compravendita Parte_1 trascritto il 23 dicembre 2014; - accertare e dichiarare la tempestività, la validità, la regolarità e l'efficacia dell'atto di permuta del 6 ottobre 2017 (trascritto il 12 ottobre 2017) tra e - accertare e Parte_1 Controparte_2 dichiarare, quindi, che ha trascritto l'atto definitivo entro tre Parte_1 anni dalla trascrizione del preliminare di compravendita del 23 dicembre 2014; - accertare e dichiarare la prevalenza del suddetto atto di permuta rispetto a al suddetto pignoramento immobiliare del 2015; - accertare e dichiarare la prevalenza dell'atto di permuta del 6 ottobre 2017 (trascritto il 12 ottobre 2017) tra e rispetto all'aggiudicazione Parte_1 Controparte_2 dell'immobile del 7 ottobre 2016 nonché, quindi, al conseguente decreto di trasferimento a favore di dell'immobile censito al Catasto Controparte_1 Fabbricati del Comune di Venezia al foglio 13, mapp. 175, sub.1, Sestiere San Polo n. 1976A, emesso dal Tribunale di Venezia all'esito del procedimento n. 184/2015 R.G.E.; - accertare e dichiarare la validità, la regolarità e l'efficacia dell'atto di permuta del 5 aprile 2019 (registrato il 9 aprile 2019) tra
[...] e avente ad oggetto, tra gli altri, l'immobile Controparte_2 CP_3 censito al Catasto Fabbricati del Comune di Venezia al foglio 13, mapp. 175, sub.1, Sestiere San Polo n. 1976A; - accertare e dichiarare l'inefficacia del suddetto decreto di trasferimento nei confronti della e dei suoi CP_3 danti causa, e;
Controparte_2 Parte_1
- accertare e dichiarare la proprietà in capo ad dell'immobile CP_3 censito al Catasto Fabbricati del Comune di Venezia al foglio 13, mapp. 175, sub.1, Sestiere San Polo n. 1976A; - conseguentemente, rigettare tutte le domande di direttamente e/o indirettamente, spiegate nei Controparte_1 confronti dell' e dei suoi danti causa, in quanto inammissibili, CP_3 improcedibili, inaccoglibili, invalide e/o inefficaci, e comunque prive di ogni
4 fondamento, sia in fatto che in diritto, per i motivi esposti in narrativa, salvo altri che saranno dedotti nel prosieguo;
-con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio. Ragioni della decisione Con atto di citazione notificato il 16/7/2018, conveniva in Controparte_1 giudizio, avanti il Tribunale di Venezia, e Parte_1 Controparte_2
per sentire accertare la priorità della trascrizione reg. part. 5568, reg. gen.
[...] 8552 del 17/03/2017 del decreto di trasferimento del Tribunale di Venezia, n. 91/2017, cron. 745, rep. 242 del 17/02/2017 in quanto attuativa dell'ipoteca iscritta in data 23/10/2002 reg. part 7322 reg. gen. 35140 rispetto alla trascrizione di cui: a) al reg. part. 19992, reg. gen. 34276 dell'8/08/2007 nei registri immobiliari relativa al contratto preliminare di compravendita datato 2/08/2007; b) al reg. part. 20588, reg. gen. 34121 del 15/10/2010 nei registri immobiliari relativa al contratto preliminare di compravendita datato 7/10/2010; c) al reg. part. 23093, reg. gen. 32285 del 23/12/2014 nei registri immobiliare relativa al contratto preliminare di compravendita datato 11/12/2014, con conseguente cessazione degli effetti delle trascrizioni ex art. 2645 bis cc e con condanna dei convenuti alla rifusione delle spese processuali, oltre alla condanna ex art. 96 cpc. Si costituiva chiedendo il rigetto delle domande. Parte_1 Disposto il rinnovo della notifica, si costituiva , subentrata a CP_3 CP_2 nella proprietà dei beni oggetto di causa, chiedendo il rigetto delle domande. Dichiarata la contumacia di , con sentenza n. 2043 del 7/12/22, il CP_2 Tribunale di Venezia, in composizione monocratica, accoglieva la domanda condannando i convenuti alla rifusione delle spese processuali, con rigetto della domanda ex art. 96 cpc. Avverso la sentenza, proponeva tempestivo appello, mentre, Parte_1
costituitasi, resisteva al gravame proponendo a sua volta Controparte_1 appello incidentale condizionato. Si costituiva chiedendo l'accoglimento dell'appello e, con Controparte_2 separato atto, si costituiva AT aderendo alle conclusioni di . CP_2 All'udienza del 20/5/25, udienza sostituita dallo scambio di note scritte, le parti ribadivano le conclusioni come sopra trascritte e la Corte tratteneva la causa in decisione rinunciando ad ulteriori termini per memorie conclusionali e repliche, avendone le parti già usufruito.
*** Quali antefatti, va rilevato:
- che in data 7/10/2016, si era aggiudicata in via Controparte_1 definitiva, al prezzo di € 106.000,00 la piena proprietà dell'immobile sito
5 in Venezia, Sestiere San Polo, Calle della Madonna, n. 1976/A, nell'ambito della procedura di esecuzione immobiliare iscritta al n. 184/2015 R.G. del Tribunale di Venezia avviata contro Parte_1 in forza dell'ipoteca volontaria iscritta nei registri immobiliari in data 23/10/2002 al n. 7322/35140 reg. part. Il conseguente decreto di trasferimento n. 91/2017 del 17/2/2017 della piena proprietà dell'immobile alla veniva trascritto nei registri immobiliari in CP_1 data 17/3/2017, al n. 5568 reg. part. e al n. 8552 reg. gen.;
- che, in data 12/10/2017, era stato trascritto nei registri immobiliari al n. 22063 reg. part. e al n. 33164 reg. gen. un contratto di permuta di beni datato 6/10/2017, con il quale il aveva ceduto a la piena _1 CP_2 proprietà di numerosi immobili a Venezia e Cortina d'Ampezzo, tra cui quello oggetto del decreto di trasferimento suddetto, in cambio della piena proprietà di un motore di marca e del telaio Plate a cui le CP_6 parti avevano attribuito un valore di € 400.000,00. In tale contratto era specificato: a) che si trattava dell'esecuzione di un contratto preliminare di compravendita stipulato in data 2/8/2007, trascritto in data 8/8/2007 e prorogato mediante successivi altri contratti preliminari stipulati in data 7/10/2010 e 11/12/2014, rispettivamente trascritti in data 15/10/2010 e 23/12/2014; b) che il decreto di trasferimento del 17/2/2017 era successivo alla trascrizione del contratto preliminare dell'11/12/2014 e pertanto le parti non si prestavano vicendevolmente le garanzie di legge in ordine alla libertà di quanto permutato da oneri, pesi, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Sulla base di tali antefatti, la aveva agito, nei confronti di e CP_1 _1
, al fine di vedere accertato che, ex art. 2919 cc e sia ex art. 2645 bis, CP_2 comma terzo, cc, non potevano esserle opposti gli effetti prenotativi delle trascrizioni dei vari contratti preliminari, essendo questi successivi all'iscrizione dell'ipoteca volontaria avvenuta in data 23/10/2002, seguita dalla trascrizione del pignoramento di data 8/10/2008 (RGE 560/08, poi estinta) e del successivo pignoramento del 25/5/2015 (RGE 184/15).
Il primo giudice, rigettate le varie eccezioni preliminari solevate dai convenuti e , ha ravvisato la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 2645 _1 CP_2 bis cc, precisando che l'effetto prenotativo della trascrizione del preliminare si produceva solo se il definitivo era trascritto entro la durata temporale limitata prevista dal terzo comma della citata norma. Pertanto, nel caso di specie, considerato che il termine per stipulare il definitivo, previsto in ciascuno dei contratti preliminari del 02/08/2007 e del 07/10/2010, non era stato rispettato, secondo il primo giudice, la trascrizione era divenuta
6 inefficace e non aveva potuto svolgere l'effetto prenotativo invocato dai convenuti. Inoltre, nonostante la qualificazione data dalle parti, i contratti preliminari del 7/10/2010 e dell'11/12/2014 non potevano essere intesi come negozi che prorogavano il termine per la stipulazione del contratto definitivo previsti dai precedenti preliminari, giacché tali termini al momento della loro stipulazione erano già scaduti, mentre la “proroga” di un termine è tale se interviene prima della sua scadenza. Infine, la permuta stipulata dal con in data 06/10/2017 trascritta il _1 Pt_2 12/10/2017 non poteva essere considerata esecuzione del contratto preliminare dell'11/12/2014, data la eterogeneità dell'oggetto, del corrispettivo e della tipologia dei due atti, con la conseguenza che la mancata stipula del contratto definitivo aveva determinato l'inefficacia dell'effetto prenotativo della trascrizione eseguita il 23/12/2014. Venuto meno l'effetto prenotativo dei contratti preliminari, la trascrizione del decreto di trasferimento dell'immobile alla avvenuta il 17/3/2017, CP_1 doveva ritenersi prevalente rispetto alla trascrizione del preliminare datato 11/12/2014, divenuta inefficace, e anche rispetto alle trascrizioni delle permute stipulate tra il e la in data 6/10/2017, trascritta in data 12/10/2017 _1 CP_2 al n. 22063 reg. part. e al n. 33164 reg. gen., e tra la e in data CP_2 CP_3 5/4/2019, trascritta in data 9/4/2019 al n. 8304 reg. part. e al n. 11968 reg. gen., essendo irrilevante l'indicazione, contenuta nell'avviso di vendita, della esistenza delle trascrizioni dei preliminari, non vincolante rispetto alla valutazione circa l'efficacia ed opponibilità di quelle stesse trascrizioni. Circa le ulteriori domande, le stesse andavano rigettate in quanto:
- la domanda di nullità della permuta quale atto di liberalità per l'evidente sproporzione tra le prestazioni, non poteva essere accolta per mancanza della prova dell'animus donandi, aspetto soggettivo smentito dalla prospettazione della stessa laddove sosteneva che la permuta era CP_1 stata stipulata al fine di diminuire la garanzia patrimoniale generica del;
Pt_3
- la domanda di nullità della permuta quale atto concluso in frode ai creditori, non poteva essere accolta per mancanza di una norma che vietasse di porre in essere atti negoziali pregiudizievoli per i terzi;

- l'inefficacia della permuta in funzione della proposizione di un'azione revocatoria non aveva fondamento, posto che la non rivestiva la CP_1 qualità di creditore di;
_1
- la domanda di risarcimento del danno non poteva essere accolta per mancanza di allegazione e dimostrazione della esistenza di un pregiudizio risarcibile.
7 Sulla base di tali argomentazioni, il primo giudice ha così deciso:
“accerta e dichiara l'inefficacia della trascrizione eseguita nel registro dell'Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Venezia, Servizi di Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria) in data 8.8.2007 al n. 19992 reg. part. e al n. 34276 reg. gen. del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 2.8.2007 da e LV VE S.A.; Parte_1
2) accerta e dichiara l'inefficacia della trascrizione eseguita nel registro dell'Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Venezia, Servizi di Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria) in data 15.10.2010 al n. 20558 reg. part. e al n. 34121 reg. gen. del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 7.10.2010 da e LV VE S.A.; Parte_1
3) accerta e dichiara che il contratto di permuta stipulato in data 6.10.2017 da
e e trascritto in data 12.10.2017 al n. Parte_1 Controparte_2 22063 reg. part. e al n. 33164 reg. part. nel registro dell'Agenzia del Territorio
– Ufficio Provinciale di Venezia, Servizi di Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria) non costituisce esecuzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 11.12.2014 da e LV Parte_1 VE S.A.;
4) accerta e dichiara l'inefficacia della trascrizione eseguita nel registro dell'Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Venezia, Servizi di Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria) in data 23.12.2014 al n. 23093 reg. part. e al n. 32285 reg. gen. del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 11.12.2014 da e LV VE S.A.; Parte_1
5) accerta e dichiara che la trascrizione eseguita nel registro dell'Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Venezia, Servizi di Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria) in data 17.3.2017 al n. 5568 reg. part. e al n. 8552 reg. gen. del decreto di trasferimento del Tribunale di Venezia n. 91/2017, cron. n. 745, rep. n. 242 del 17.2.2017 deve ritenersi prevalente: a) alla trascrizione eseguita nel medesimo registro in data 23.12.2014 al n. 23093 reg. part. e al n. 32285 reg. gen. del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 11.12.2014 da e LV VE S.A.; b) alla trascrizione Parte_1 eseguita nel medesimo registro in data 12.10.2017 al n. 22063 reg. part. e al n. 33164 reg. gen. del contratto di permuta stipulato in data 6.10.2017 da
[...]
e c) alla trascrizione eseguita nel medesimo _1 Controparte_2 registro in data 9.4.2019 al n. 8304 reg. part. e al n. 11968 reg. gen. del contratto di permuta stipulato in data 5.4.2019 tra e Controparte_2

CP_3 6) rigetta tutte le domande proposte da aventi ad oggetto CP_3 l'accertamento della prevalenza dei contratti di permuta stipulati in data 6.10.2017 e 5.4.2019 sul decreto di trasferimento del Tribunale di Venezia n.
8 91/2017 e il riconoscimento in suo favore del diritto di proprietà dell'immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Venezia al foglio n. 13, mappale n. 175, subalterno n. 1, Sestiere San Polo, n. 1976/A;
7) rigetta le domande proposte da di accertamento della Controparte_1 nullità e dell'inefficacia e di annullamento del contratto di permuta stipulato in data 6.10.2017 da e Parte_1 Controparte_2
8) rigetta le domande di risarcimento del danno proposte da Controparte_1
9) condanna , e in solido Parte_1 Controparte_2 CP_3 tra loro, a rimborsare a la quota di 3/4 delle spese di lite, che Controparte_1 si liquidano nell'intero in € 11.500,00 per compensi, € 956,24 per anticipazioni, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge, e che si compensano per la restante quota di 1/4;
10) ordina all'Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Venezia, Servizi di Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria) di provvedere alle necessarie trascrizioni e annotazioni della presente sentenza nei registri immobiliari, anche a margine delle trascrizioni menzionate nei punti precedenti” (v. dispositivo sentenza impugnata). I motivi, in forza dei quali lamenta l'erroneità della sentenza Parte_1 impugnata, riguardano i seguenti aspetti:
1. il rigetto della legittimazione passiva di;
_1
2. la tardività dell'allegazione dell'estinzione del procedimento esecutivo n. 560/2008;
3. la perdita di efficacia della trascrizione del 23/12/2014 per decorso del termine triennale;

4. il rigetto dell'eccezione di prescrizione quinquennale;

5. la regolamentazione delle spese di lite.
ha chiesto l'accoglimento dell'appello e ha Controparte_2 CP_7 proposto appello adesivo al gravame principale proposto da . _1
nel negare fondamento dell'impugnazione del , ha chiesto, in via CP_1 _1 incidentale condizionata, la riforma della sentenza in relazione al rigetto della domanda di nullità della permuta ed in relazione al rigetto della domanda di risarcimento del danno.
*** In primo luogo, vanno esclusi profili di inammissibilità dell'appello ex art.342 cpc, come sostenuto dalla posto che l'impugnazione consente di CP_1 individuare le questioni e i punti contestati della sentenza gravata. E tanto basta per non dichiarare inammissibile l'appello (cfr. Cass. SU 27199/17, secondo cui è sufficiente che la parte appellante ponga il giudice superiore in condizione di comprendere con chiarezza qual è il contenuto della censura proposta,
9 dimostrando di aver compreso le ragioni del primo giudice e indicando il perché queste siano censurabili). Inoltre, il richiamo all'art.348 bis cpc non è coerente con le argomentazioni svolte e, in ogni caso, l'eccezione va rigettata atteso che la specifica previsione contenuta nell'art. 348 ter, comma 1, primo periodo, c.p.c., consente al giudice di appello di dichiarare inammissibile l'impugnazione che non abbia ragionevole probabilità di essere accolta, soltanto prima di procedere alla trattazione ai sensi dell'art. 350 c.p.c.; dopo l'inizio della trattazione - come ormai avvenuto nel caso di specie - viene meno il potere di definire anticipatamente il merito della lite mediante l'ordinanza predetta (Cass. 15786/21). Ciò premesso, vanno esaminati i diversi motivi di doglianza dell'appello principale proposto da , precisando che il primo giudice ha Parte_1 riconosciuto la prevalenza della trascrizione, eseguita presso il registro dell'Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Venezia, Servizi di Pubblicità Immobiliare in data 17/3/2017 al n. 5568 reg. part. e al n. 8552 reg. gen., del decreto di trasferimento del Tribunale di Venezia n. 91/2017, cron. n. 745, rep. n. 242 del 17/2/2017, rispetto alle seguenti trascrizioni:
- trascrizione del primo contratto preliminare 02/08/2007, concluso tra e LV VE SA, eseguita nel medesimo registro in data _1 08/08/2007 al n. 19992 reg. part. e al n. 34276 reg. gen. avente ad oggetto il trasferimento di varie unità immobiliari tra cui l'immobile oggetto di causa con termine per la stipula del definitivo entro il 31/07/2010;
- trascrizione del secondo contratto preliminare 07/10/2010, concluso tra e LV VE SA, eseguita nel medesimo registro in data _1 15/10/2010 al n. 20.588 reg. part. e al n. 34.121 reg. gen. con termine per la stipula del definitivo entro il 31/09/2013;
- trascrizione del terzo contratto preliminare 11/12/2014, concluso tra e LV VE SA, eseguita nel medesimo registro in data _1 23/12/2014 al n. 23.093 reg. part. e al n. 32.285 reg. gen. con termine per la stipula del definitivo entro il 10/12/2017;
- trascrizione del contratto di permuta del 06/10/2017, concluso tra _1
e , nominata da LV in forza della facoltà Controparte_2 riconosciutale nei vari preliminari, eseguita nel medesimo registro in data 12/10/2017 al n. 22.063 reg. part. e al n. 33.164 reg. gen., avente ad oggetto la permuta di una pluralità di beni siti a Venezia e Cortina d'Ampezzo del valore di circa € 1.400.000,00, in cambio della piena proprietà di un motore di marca e di un telaio Platè del valore CP_8 di € 400.000,00;
10 - trascrizione del contratto di permuta 05/04/2019, concluso tra e CP_2 ed avente ad oggetto gli stessi beni acquistati dal , CP_3 _1 eseguita nel medesimo registro in data 09/04/2019 al n. 11.968 reg. part. e al n. 8304 reg. gen. Vanno esaminati i diversi motivi di appello: 1. Errore nel rigetto dell'eccezione del difetto di legittimazione passiva di
. Parte_1 Il Tribunale ha rigettato l'eccezione riguardante il difetto di legittimazione passiva del e, ciò, sul presupposto che la aveva messo in _1 CP_1 discussione la validità dell'atto di permuta stipulata dai convenuti ed aveva formulato una domanda di risarcimento del danno ex art. 96 cpc. Secondo il
, invece, la semplice proposizione di una domanda, peraltro infondata, _1 non poteva determinare la legittimazione passiva al processo, specie considerando che la non aveva messo in discussione “la validità CP_1 dell'atto di permuta”, bensì, esclusivamente, l'opponibilità nei suoi confronti dell'effetto traslativo della permuta stipulata dal con . In ogni caso, _1 CP_2 se anche fosse sufficiente mettere in discussione la validità e l'efficacia di un contratto per legittimare passivamente al giudizio tutti i soggetti che di quell'atto ne erano parte, allora avrebbe dovuto ritenersi che il contraddittorio avrebbe dovuto essere esteso anche alla società LV, parte contraente nei preliminari stipulati dal . Pt_3 Il motivo è infondato. Sul punto, il non spiega le ragioni che escluderebbero la sua _1 legittimazione passiva, limitandosi ad affermare che non basta, a tal fine, proporre una qualsiasi domanda anche infondata. Ora, la legitimatio ad causam, attiva e passiva, consiste nella titolarità del potere e del dovere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, mediante la deduzione di fatti in astratto idonei a fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell'attore, prescindendo dall'effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa, con conseguente dovere del giudice di verificarne l'esistenza in ogni stato e grado del procedimento (da tenere distinta dalla titolarità della situazione giuridica sostanziale, attiva e passiva, per la quale non è consentito alcun esame d'ufficio, poiché la contestazione della titolarità del rapporto controverso si configura come una questione che attiene al merito della lite e rientra nel potere dispositivo e nell'onere deduttivo e probatorio della parte interessata). Nel caso di specie, sussiste la legittimazione a contraddire del , essendo _1 pacifico che questi, concessa ipoteca sul bene oggetto dell'espropriazione forzata conclusa con l'aggiudicazione del bene alla ha promesso in vendita a CP_1 terzi quello stesso bene per poi darlo effettivamente in permuta.
11 Pertanto, va esclusa la sua estraneità al rapporto sostanziale dedotto in causa, riguardante l'accertamento della priorità della trascrizione del decreto di trasferimento dell'immobile a favore di rispetto ai successivi atti di CP_1 trasferimento compiuti dallo stesso . _1 In ogni caso, la legittimazione passiva del discende anche dalla domanda _1 di nullità della permuta (domanda che, pur rigettata dal primo giudice, contrariamente a quanto affermato dal , era stata proposta: v. punto 5a atto _1 citazione primo grado) nonché dalla domanda di condanna al risarcimento del danno ex art. 96 cpc (v. punto 6 atto citazione primo grado). Né può dirsi che la legittimazione passiva non può derivare dalla formulazione di domande infondate, posto che, come evidenziato, la legitimatio ad causam, attiva e passiva, consiste nella titolarità del potere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto, secondo la prospettazione della parte (Cass. 32814/23; 7776/17) ed è questione distinta dalla titolarità della posizione giuridica soggettiva, attiva o passiva (Cass. 10435/25; Cass. SU 2951/16). Sostiene il che, allora, dovrebbe essere chiamata in causa anche la _1 LV, quale promissario acquirente del primo e del secondo contratto preliminare. In realtà, non sussiste una ipotesi di litisconsorzio necessario, dovendosi considerare che, in pendenza dell'esecuzione forzata e dopo la trascrizione del pignoramento di immobile, il terzo acquirente a titolo particolare del bene pignorato soggiace alla disposizione di cui all'art. 2913 cc, la quale - sancendo l'inefficacia verso il creditore procedente ed i creditori intervenuti delle alienazioni del bene pignorato successive al pignoramento - nega a tale terzo la possibilità di svolgere le attività processuali inerenti ad un suo subingresso nella qualità di soggetto passivo dell'esecuzione.
E tanto basta per ritenere corretta la decisione laddove ha rigettato l'eccezione di nullità per difetto di integrazione del contraddittorio nei confronti di LV, non essendo stata proposta alcuna domanda di invalidità dei contratti preliminari conclusi con la predetta società. Del resto, non è stata impugnata la sentenza nella parte in cui è stata riconosciuta l'inefficacia delle trascrizioni dei contratti preliminari del 2/8/2007 e del 7/10/2010, risultando in contestazione il preliminare dell'11/12/2014, rispetto al quale LV aveva perduto interesse (v. permuta 6/10/2017).

2. Erroneo accoglimento dell'eccezione della circa .la tardività CP_1 dell'allegazione relativa all'estinzione del procedimento esecutivo n. 560/2008. Il Tribunale ha affermato l'irrilevanza dell'estinzione del procedimento esecutivo n. 560/2008, dichiarato estinto, in considerazione della tardività della allegazione e della produzione documentale e della revoca dell'ordinanza 8/4/22
12 con cui era stata disposta la richiesta di informazioni ex art. 213 cpc alla cancelleria circa la verifica dell'effettiva estinzione di quel procedimento esecutivo. Secondo il , invece, il primo giudice non avrebbe considerato che la _1 questione della tardività, non rilevabile d'ufficio, non era stata sollevata in causa dalla in modo specifico tant'è che la Corte aveva disposto l'assunzione CP_1 di informazioni ex art. 213 cpc in assenza di reclamo ex art. 178 cpc da parte della con la conseguenza che, per effetto della estinzione del CP_1 procedimento esecutivo n. 560/2008, la pretesa attorea avrebbe dovuto essere rigettata. Il motivo non può essere accolto. È documentalmente provato che la cancellazione dell'ipoteca del 2002 e del pignoramento del 2008 è avvenuta con l'aggiudicazione dell'immobile alla 17/2/2017 (v. docc.

4-6 appellata), tant'è che nel preliminare CP_1 dell'11/12/2014 testualmente risulta la permanenza di: “ …ipoteca di euro 500.000… iscritta a Venezia al 23 ottobre 2002 al n. 7322 di formalità, a favore della Cassa di Risparmio di Venezia S.p.a., a garanzia di un'apertura di credito di euro 250.000 stipulata per atto della notaia in data 18 ottobre Persona_1 2002 n. 6389 di repertorio, che colpisce gli immobili identificati con la particella 175 subalterno 1 e con la particella 1300 subalterno 18; ipoteca che si lascia in essere;
-pignoramento immobiliare trascritto a Venezia l'8 ottobre 2008 al n. 21.867 di formalità a favore della Cassa di Risparmio di Venezia S.p.a. in forza di atto giudiziario del Tribunale di Venezia in data 24 settembre 2008, repertorio n. 427/2008, che colpisce gli immobili identificati con la particella 175 subalterno 1 e con la particella 1300 subalterno 18…” (v. doc. 6 primo grado;
doc. _1 13 primo grado). CP_1 È, dunque, lo stesso che riconosce l'esistenza della ipoteca e del _1 pignoramento alla data del 10/12/2014 e che ammette la dimenticanza della cancellazione (v. comparsa conclusionale pag. 21), di talché a ben poco _1 rileva la avvenuta transazione del 2011 con la creditrice specie se si Pt_4 considera che è stata documentata tardivamente con la seconda memoria ex art. 183 VI comma cpc. Né può avere carattere vincolante l'interlocutoria richiesta di informazioni di cui all'ordinanza 8/4/22 del primo giudice, avendo questi ritenuto di revocare quel provvedimento, privo di definitività a cui non era nemmeno applicabile il rimedio ex art. 178 cpc. Del resto, considerata la mancanza di un collegamento tra il contratto preliminare del 10/12/2004 ed il contratto di permuta del 6/10/2017 per i motivi che seguono (v. infra), la questione è davvero irrilevante;

13

3. Erronea dichiarazione che la trascrizione eseguita in data 23/12/2014 del contratto preliminare di compravendita dell'11/12/2014 tra e _1 LV ha perso efficacia per decorso del termine triennale previsto dall'art. 2645- bis , terzo comma, c.c. e che, pertanto, la trascrizione del decreto di trasferimento alla dell'unità immobiliare oggetto di CP_1 causa deve ritenersi prevalente rispetto alla trascrizione del predetto preliminare e alle trascrizioni delle permute stipulate tra e _1 CP_2 in data 6/10/2017, trascritta in data 12/10/2017, e tra e CP_2 CP_3 in data 5/4/2019, trascritta in data 9/4/2019. Secondo l'appellante, l'avvenuta dichiarazione di inefficacia della trascrizione del contratto preliminare di compravendita dell'11/12/2014 tra e _1 LV, costituirebbe la prova della necessità che LV, parte di quel contratto, avrebbe dovuto essere chiamata in causa con conseguente nullità della citazione per difetto di integrazione del contraddittorio nei confronti della stessa, come chiesto dal . Inoltre, il primo giudice avrebbe erroneamente ritenuto _1 irrilevante l'anteriorità della trascrizione del preliminare del 2014 rispetto a quella del pignoramento da cui è originata la procedura esecutiva n. 184/2015 nella quale è stato emesso il decreto di trasferimento in favore di posto CP_1 che, anche a voler ritenere inefficaci le trascrizioni dei preliminari di compravendita del 2/8/2007 e del 7/10/2010, la stessa cosa non può dirsi circa il preliminare dell'11/12/2014, che ha avuto esecuzione con la permuta del 6/10/2017, ossia entro il termine del 10/12/2017 fissato per il definitivo, senza alcun fondamento della non corrispondenza dell'oggetto tra il contratto preliminare ed il preteso definitivo. Il motivo è infondato. Circa l'insussistenza dei presupposti per un litisconsorzio necessario con LV, si è già detto, così come è stato evidenziato che la procedura esecutiva RG 184/2015 seguiva quella di cui al RG 560/2008, ferme le iscrizioni pregiudizievoli sopra riportate. In ogni caso, vanno sottolineate le difformità della volontà negoziale espressa nel preliminare 11/12/2014 e quella della permuta del 6/10/2007:
- il preliminare 11/12/2004 aveva ad oggetto l'obbligo di trasferire e di acquistare la piena proprietà di un appartamento e di un ufficio siti a Venezia nonché la quota di metà di 3 magazzini e di una porzione di fabbricato, censiti al Catasto dei Fabbricati del Comune di Venezia, foglio 13, particella 175 subalterno 1, particella 1300 subalterno 18- 22- 23-24-25, unità tutte facenti parte del , sito in Venezia, Persona_2 San Polo 1977, con l'impegno assunto da LV VE di corrispondere il prezzo di € 1.400.000,00 (cfr. doc. n. 13 ; CP_1
14 - la permuta conclusa dal in data 6/10/2017 consisteva nel _1 trasferimento di nove unità immobiliari – di cui quattro situate in Venezia, non coincidenti tutte con quelle descritte nel preliminare (mancano i sub. 24 e 25) e cinque a Cortina d'Ampezzo – a fronte della cessione del diritto di proprietà di un motore e di un telaio dell'asserito valore di € 400.000,00, con liberazione dell'impegno di LV VE SA, non più interessata all'acquisto (doc. n. 10 . CP_1 Tali difformità escludono senz'altro quella continuità logica e giuridica necessaria per poter qualificare la permuta come negozio effettivamente stipulato in esecuzione del precedente preliminare del 2014 e destinato alla regolamentazione del medesimo assetto di interessi. Contrariamente a quanto sostenuto dal , infatti, i due atti hanno ad oggetto _1 beni diversi, hanno causa diversa e sono stati conclusi da soggetti diversi. Si legge nel preliminare 11/12/2014: “…RN promette di vendere _1 alla “LV VE Societad Anonima” che a mezzo del procuratore promette di acquistare, per sé oppure per persona da nominare anche al momento del contratto definitivo di compravendita, la proprietà, per le quote oltre indicate, delle seguenti unità immobiliari facenti parte del …. e Persona_2 precisamente:
piena proprietà di: appartamento posto al piano terreno con annessi due vani accessori e giardino di circa 100 m quadri quadrati confinante con il Rio della Madonetta e con ragioni di terzi;
ufficio posto al piano primo composto da quattro vani confinante con vano scala, Rio della Madonnetta e ragioni Telecom o aventi causa. quota di un mezzo di proprietà di: tre magazzini siti al piano terra porzione di fabbricato di 75 metri quadrati…
…3. Il prezzo della compravendita è pattuito in euro 1.400.000… A parziale anticipazione degli effetti propri del contratto di compravendita la parte promittente acquirente ha pagato euro 50.000 a titolo di caparra confirmatoria, alla parte promittente venditrice, la quale ne ha rilasciato quietanza qui confermata ad ogni effetto …. La rimanente somma di euro 1.350.000… verrà pagata al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita…” (v. doc. 13 primo grado . CP_1 Nella permuta del 6/10/2017, invece, si legge: “…

6. che, a seguito di mutate esigenze, la società promissaria acquirente, “LV VE SA”, non intendendo più acquistare la proprietà delle predette porzioni immobiliari, anche per situazioni giuridiche complesse sorte successivamente e di variazioni negative di mercato intervenute, avvalendosi della facoltà riservatasi nei citati
15 contratti preliminari, ha effettuato ricerche, ad esito delle quali è entrata in contatto con la , che ha manifestato il proprio interesse Controparte_2 all'acquisto di parte delle medesime porzioni immobiliari;
7) che la
[...]
è proprietaria di un motore marca “ ”, in condizioni CP_2 CP_6 ottimali con relativo telaio della “ ”… ed ha proposto al signor CP_6 Parte_1
la permuta del predetto bene mobile (motore e telaio) di sua proprietà
[...] con le porzioni immobiliari di cui è proprietario quest'ultimo; 8) che il signor
ha espresso il proprio interesse ad acquisire la proprietà del Parte_1 medesimo bene mobile e, pertanto, si è dichiarato disponibile ad effettuare la permuta tra i predetti beni, liberando la LV VE SA dalle sue obbligazioni…” (v. doc. 10 primo grado . Nulla si dice della caparra CP_1 versata in sede di preliminare da LV e, anzi, all'art. 4 del contratto di permuta, le parti permutanti dichiarano che il valore della permuta è pari a euro 400.000,00 e che pertanto non si dà luogo ad alcun conguaglio in denaro fra le stesse (v. doc. 10 primo grado . CP_1 La mera lettura delle clausole messe a confronto rende evidente la assoluta discontinuità tra i due atti ed il diverso assetto di interessi che i contraenti intendevano comporre. Il preliminare era stato sottoscritto in funzione di un contratto di compravendita, mentre, venuto meno l'interesse di una delle parti, la cessione dei beni è avvenuta a titolo di permuta, con una evidente sproporzione di valore dei beni scambiati tale da mettere in discussione perfino la natura dell'atto concluso (donazione indiretta o negotium mixtum cum donatione). Inoltre, quanto all'oggetto, nella permuta non sono comprese le quote di comproprietà degli immobili di Venezia identificati al foglio 13, particella 1300, subalterni 24 e 25 (un piccolo magazzino e un giardino), per cui manca una esatta coincidenza tra l'obbligazione assunta col preliminare e quanto permutato;
il corrispettivo previsto in sede di preliminare, pari alla corresponsione della somma di € 1.400.000,00, scompare nella permuta, in cui, senza necessità di alcun conguaglio, le parti danno atto che il valore dei beni scambiati è pari a € 400.000,00; non è nemmeno fatta menzione della sorte della caparra versata da LV VE, pari a € 50.000,00. Non è necessario verificare il valore dei beni compravenduti attraverso una superflua consulenza tecnica, essendo sufficiente rilevare la radicale diversità delle prestazioni promesse ed attuate, fra soggetti diversi. Né può dirsi che l'autonomia privata consente sempre di modificare il contenuto degli accordi inizialmente assunti, posto che tale evenienza implica una interruzione con la precedente volontà espressa per cui la manifestazione di un diverso intento negoziale non può rappresentare adempimento degli impegni assunti con il contratto preliminare;
preliminare e definitivo di compravendita ben possono
16 differire l'uno dall'altro, ma deve pur sempre essere rispettata la funzione svolta dall'atto nell'assetto degli interessi originariamente perseguiti (cfr. Cass. 21951/19, citata dall'appellante stesso). E va osservato che la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, in quanto, in caso di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 cc, la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche (Cass. 18545/24; 937/2010). Tantomeno, è sufficiente, come sostenuto da , che a Controparte_2 dimostrare tale collegamento basti l'espresso richiamo al preliminare al quale le parti contraenti abbiano inteso dare esecuzione, dovendo trovarsi tale riscontro da elementi obiettivi e non da unilaterali e strumentali dichiarazioni. Ne consegue che, in assenza di un collegamento tra il preliminare 11/12/2014 e la permuta del 6/10/2017, qualificabili come atti autonomi, espressione della libera volontà negoziale dei contraenti, deve ritenersi che l'effetto prenotativo della trascrizione del preliminare del giorno 11/12/2014 non si sia prodotto.

4. Erroneo rigetto dell'eccezione di prescrizione quinquennale sollevata da
. _1 Il si duole del fatto che il primo giudice abbia rigettato l'eccezione di _1 prescrizione quinquennale, sollevata dall'appellante, sul presupposto che
“l'azione di nullità della permuta è imprescrittibile ex art. 1422 c.c.", nonostante non fosse stata introdotta in causa la domanda di nullità del contratto di permuta, peraltro nemmeno configurabile;
eventualmente si tratterebbe di una azione di annullamento della permuta con prescrizione nei cinque anni, come eccepito dal che fa decorrere il relativo termine dal preliminare, con conseguente _1 estinzione del diritto a far valere l'invalidità. Il motivo è infondato. In disparte il fatto che la domanda di nullità della permuta è stata introdotta sul presupposto della sua imprescrittibilità, va considerato che il trasferimento dei beni deriva dalla permuta del 6/10/2017, per cui è da questa data che, comunque, va calcolata la decorrenza dell'eventuale termine di prescrizione. Del resto, contrariamente a quanto preteso dal , tale termine non può certo farsi _1 decorrere dal preliminare dell'11/12/2014, dovendosi attendere l'esecuzione di esso ex art 2935 cc, esecuzione che, nel caso di specie, è mancata non essendo riscontrabile alcuna corrispondenza di contenuto tra preliminare e definitivo, già messa in evidenza.

5. Errore nella ripartizione delle spese di lite
17 Secondo , il giudice di primo grado avrebbe errato nel porre a carico del _1 medesimo tre quarti delle spese di lite, in solido con e , mentre CP_2 CP_3 avrebbe dovuto integramente compensare le stesse, vista la particolarità della fattispecie, che ha comportato un'articolata - anche se in diversi punti non condivisibile - riflessione per il giudicante (v. pag. 26 atto appello). In ogni caso, secondo l'appellante, il primo giudice avrebbe dovuto quanto meno compensare il 50% delle spese di lite, vista la soccombenza reciproca o, comunque, la parziale soccombenza della con riferimento alle domande CP_1 di accertamento della nullità o dell'inefficacia della permuta stipulata dal _1 e dalla o di annullamento della medesima, così come della domanda di CP_2 risarcimento del danno e di applicazione dell'art. 96 cpc. Il motivo non può essere accolto. Il primo giudice ha ritenuto di compensare per la quota di ¼ le spese di lite, sul presupposto che alcune domande di erano state rigettate (domande di CP_1 nullità o annullamento contratto di permuta) e, considerato il rapporto di marginalità di tali domande, non ricorre alcun valido motivo per rivedere la regolamentazione disposta. Né può incidere sulla valutazione discrezionale del giudice il rigetto della domanda ex art. 96 cpc, posto che si tratta di domanda che
“non configura un'ipotesi di parziale e reciproca soccombenza, né in primo grado né in appello, sicchè non può giustificare la compensazione delle spese di lite ai sensi dell'art. 92 c.p.c.” (Cass. 18036/22; 11792/18; 9532/17). Il convincimento espresso rende superfluo l'esame dell'appello incidentale condizionato proposto da Controparte_1 Ne consegue il rigetto dell'appello principale proposto da ed il rigetto _1 dell'appello adesivo proposto da fondato essenzialmente su CP_7 documentazione tardiva, inammissibile in appello. Pertanto, la sentenza n. 2043 del 7/12/22 emessa dal Tribunale di Venezia deve essere integralmente confermata. Le spese del presente grado vanno poste a carico di , di Parte_1 [...]
e di in solido tra loro, secondo la regola della CP_9 CP_7 soccombenza;
dette spese vanno liquidate in base ai parametri medi di cui al DM 55/14, tenuto conto del valore della controversia e delle fasi effettivamente svolte (studio, introduttiva e decisionale).

P. Q. M.

La Corte d'Appello di Venezia, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. rigetta l'appello principale e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza n. 2043 emessa il 07/12/2022 dal Tribunale di Venezia;

2. rigetta l'appello adesivo proposto da CP_7
18 3. dichiara assorbito l'appello incidentale condizionato proposto da CP_1
[...]

4. condanna , e in Parte_1 Controparte_9 CP_7 solido tra loro, alla rifusione a favore di delle spese Controparte_1 processuali del presente giudizio, liquidate in € 9.991,00 per compenso professionale, oltre al 15% per spese generali ed oltre Iva e cpa. Si dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art.13, comma 1 quater DPR 115/02 a carico di e di Parte_1 CP_7 Venezia, 10/6/25 Il Presidente Caterina Passarelli
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