Sentenza n. 76/2026
Depositata il 27/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 1, riunita in udienza il
19/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
CARDINO ALBERTO VINCENZO, Presidente e Relatore
ASSANDRI PIETRO, Giudice
RANALDI ALESSANDRO, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 280/2025 depositato il 28/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova - Via Fiume, 2 16121 Genova GE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 802/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado GENOVA sez. 3
e pubblicata il 17/09/2024
Atti impositivi: - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023GE0058611 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Appellanti Ricorrente_1 e Ricorrente_2:
A) In via principale annullare la richiamata Sentenza di primo grado per l'error in iudicando,
dichiarando la nullità dell'impugnato atto per assenza di quei requisiti di fatto e di diritto e di prova degli stessi, nonché per evidente carenza od assenza di motivazione, tutti requisiti che avrebbero dovuto rendere l'atto conforme a Legge;

B) Sempre in via principale, annullare la richiamata Sentenza di primo grado per l'error in procedendo, perché essa stessa carente di motivazione per avere riportato ma non trattato tutte le eccezione sollevate dai Contribuenti (assenza di metodologia comparativa con le unità immobiliari limitrofe);
C) Sempre in via principale, annullare la richiamata Sentenza di primo grado per l'error in iudicando, vinto ogni qualsiasi pregiudizio dell'Agenzia del Territorio nell'assegnare categorie inferiori anche se coerenti, dichiarando l'annullamento dell'avviso di accertamento in premessa, perché infondato in fatto e in diritto, riconoscendo che l'unità immobiliare in discussione – non avendo corrispondenza con l'unità tipo della zona – non avendo elementi propri e caratterizzanti della massima, più elevata e non plus ultra categoria
A/1 (signorile), sia definitivamente attribuita la congrua ed adeguata categoria A/2 come richiesto con procedura DOCFA;

D) Accogliere, comunque, le domande di primo grado.
In ogni caso con vittoria delle spese tutte di primo e secondo grado e con il rimborso di quanto eventualmente pagato nel frattempo oltre al dovuto e calcolando interessi e rivalutazione di Legge.
Appellata AGENZIA delle ENTRATE:
In via principale, rigettare il gravame di parte, con la conseguente integrale conferma della sentenza di primo grado;

In subordine, determinare il classamento in categoria A/1 classe 4 vani 10, come da proposta di mediazione.
Con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio, maggiorate di diritto del 50% per la refusione delle spese del procedimento di mediazione ai sensi dell'art. 15, comma 2-septies, d.lgs. 31.12.1992, n. 546, come da nota allegata.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 e Ricorrente_2 (breviter: contribuenti) impugnavano avviso di accertamento relativo ad unità immobiliare sita in Genova, Indirizzo_1, interno 16, scala sx, piano 8, con il quale veniva attribuita all'immobile la classazione A/1, zona censuaria 001, classe 5, consistenza 10 vani, rendita catastale € 4.648,11, a fronte di Do.C.Fa. con il quale, in data 19.4.2022, i contribuenti avevano attribuito la categoria A/2, zona censuaria 001, classe 5, consistenza 9,5 vani, rendita catastale € 2.404,11.
L'Agenzia, nella fase di mediazione/reclamo, proponeva ai contribuenti la categoria catastale A/1, classe
4, vani 10, che non veniva accettata.
I contribuenti sostenevano il difetto di motivazione dell'avviso di accertamento, il difetto di istruttoria e di prova per la limitatezza del criterio comparativo impiegato, limitato a tre altri immobili;
l'inapplicabilità della categoria catastale A/1; il decadimento delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile e, in genere, la mancanza dei requisiti propri dell'immobile di lusso.
Costituitasi l'Agenzia delle Entrate, la Corte di Giustizia tributaria di primo grado di Genova, con sentenza n. 802 del 17.9.2024, rigettava il ricorso, condannando i contribuenti alle spese di giudizio.
Rilevava la Corte che l'immobile era inserito in un contesto di pregio, nelle immediate vicinanze del lungomare cittadino, e la zona aveva subìto non degrado, bensì riqualificazione urbana e valorizzazione. L'appartamento era posto all'ottavo piano, con esposizione esterna su tre lati, uno dei quali su Indirizzo_1, con tre ampi balconi, di superficie catastale di mq. 224 (mq 215 escluse le aree scoperte), e composto da 10 vani catastali ampi con un salone doppio e tre bagni. Infine, erano presenti doppio ingresso e doppio ascensore.
Non vi erano state modifiche dell'immobile tali da giustificare la sua declassazione mediante il Do.C.Fa., essendo state apportate solo migliorie nella distribuzione degli spazi interni.
Propongono appello i contribuenti, sostanzialmente ribadendo le difese già esperite in primo grado, rilevando che la modificazione del classamento poteva intervenire anche in difetto di mutamento della consistenza delle unità immobiliari e lamentando il difetto di motivazione della sentenza impugnata, la quale non aveva tenuto conto delle doglianze dei contribuenti, anche nelle parti non contestate dall'Agenzia.
Nel merito, ricordano le caratteristiche che deve possedere un immobile per essere classificato nella categoria catastale A/1, non sussistenti nel caso di specie, come emergeva dai seguenti elementi. I mutamenti del contesto urbano rispetto alla data di costruzione del fabbricato (Anni Trenta). Il carattere alluvionale della zona, frequentemente interessata da esondazione del Bisagno, e quindi da sottoporsi a classazione minima, giusta le circolari n. 5 del 14 marzo 1992 della Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.,nota
C1/1022/94 della Direzione Centrale del Catasto e dei Servizi Geotopocartografici e della Conservazione dei RR.II. e la circolare n. 4 del 16 maggio 2006. La situazione di vari altri immobili siti nel medesimo fabbricato e inseriti nella categoria catastale A/2 o A/3. La presenza di esercizi commerciali al piano terreno e la mancanza di verde condominiale o di parcheggi. L'assenza di elementi di pregio particolare della facciata e di caratteristiche tecnologiche di livello superiore. La zonizzazione in area di intensa attività umana e quindi acusticamente non favorevole. L'infelice esposizione dell'unità immobiliare, senza affaccio a Sud, verso mare. La superfice effettiva dei vani principali, pari a mq. 120. L'irrilevanza della presenza di tripli servizi, possibile anche per la categoria catastale A/2. Il carattere economico delle finiture
Si costituiva l'Agenzia, contestando l'appello dei contribuenti e ribadendo le difese già esperite in primo grado.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Circa il difetto di motivazione, va ricordato che l'attribuzione della rendita catastale mediante procedura cd.
Do.C.Fa., trattandosi di procedura collaborativa, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è assolto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza con la rendita proposta derivi da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni (Cass. Sez. V, 30166/2019. Sez. VI-5, 24677/2022). A diversa conclusione – nel senso della necessità di una motivazione più completa - può giungersi solo nel caso in cui, sia pure a seguito di procedura Do.C.Fa., l'avviso di accertamento ridetermini il numero dei vani catastali, poiché la determinazione del vano utile, che incide su classe e rendita catastale dell'unità immobiliare, dipende da una pluralità di dati fattuali, che, a vario titolo, concorrono alla sua identificazione, in ragione della destinazione funzionale, della connotazione strutturale e della stessa estensione superficiaria del vano, dovendo l'amministrazione dare specifico conto della relativa rettifica (Cass. Sez. V, 17624/2024;
12278/2021). Il che, però, non è proprio del caso di specie.
Circa la problematica relativa al diritto del contribuente di chiedere un nuovo classamento catastale, allo stesso più favorevole, anche in assenza di modifiche strutturali dell'immobile, si osserva quanto segue.
Il procedimento di classamento è di tipo accertativo, con conseguente facoltà del contribuente di chiedere la rettifica della rendita proposta, quando la situazione di fatto o di diritto denunciata non corrisponda al vero (Cass. Sez. V, 2995/2015, in motivazione, § 4).
Da ciò consegue il diritto del contribuente di modificare senza alcun limite temporale la rendita proposta, quando la situazione di fatto o di diritto dell'immobile sia in effetti diversa dal dichiarato, cui, "a contrario" si contrappone il diritto della Amministrazione di correggere in ogni tempo la rendita proposta ove la trovi errata (Cass. Sez. V, 8165/2011; in motivazione, ove si cita anche Cass. Sez. V, 19379/2008).
Infatti, se l'ordinamento riconosce al possessore dell'immobile il diritto ad una definizione mirata e specifica relativa alla sua proprietà, consegue indubbiamente che, ove il classamento non risulti soddisfacente il privato può ricorrere al giudice tributario, previo il diniego dell'Amministrazione. In tal caso "il giudice procederà ad una valutazione in cui ben può tener conto di mutate condizioni, della vetustà dell'edificio, della non rispondenza dell'immobili alle esigenze attuali;
e potrà eventualmente disapplicare i criteri elaborati dalla Amministrazione. D'altronde, I termini di abitazione signorile, civile, popolare richiamano nozioni presenti nell'opinione generale a cui corrispondono caratteristiche che possono con il tempo mutare, sia sul piano della percezione dei consociati (si pensi al maggior rilievo che assume nella mentalità di oggi il numero dei servizi igienici, la collocazione centrare o periferica di un immobile), sia sul piano oggettivo, per il naturale deperimento delle cose, cui non abbia posto rimedio una buona manutenzione;
o per le mutate condizioni dell'area ove l'immobile si trovi. Quindi può accadere che abitazioni in passato ritenute modeste o "popolari " divengano "civili" o signorili, e viceversa che immobili di pregio perdano la qualifica superiore (Cass. Sez. V, 22557/2008, in motivazione).
Allo stesso modo occorre ragionare e procedere nell'ipotesi in cui un contribuente deduca non già un mutamento nella valutazione di dati al tempo correttamente denunciati, ma una sopravvalutazione dei dati stessi, donde poi l'attribuzione di una rendita che non sia conforme alle caratteristiche tipologiche del bene, ovviamente sempre sul piano della percezione che i consociati ne hanno. Nè vi è ragione di prospettare l'imprescindibilità dell'esistenza di un "interesse generale" dovendosi invece ritenere sufficiente l'esistenza di una situazione soggettiva attiva del singolo contribuente, cui certamente pertiene il diritto - garantito anzitutto dall'art. 53 Cost. - di concorrere alle spese pubbliche in ragione della reale capacità contributiva, siccome si esprime anche per il tramite della corretta applicazione dei criteri di valutazione catastale degli immobili (Cass. Sez. V, 2995/2015, in motivazione, § 4).
In tema di classamento d'immobili, il contribuente può domandare, in ogni momento, all'Amministrazione la correzione dei dati dichiarati e la rettifica della rendita proposta quando la situazione di fatto o di diritto denunciata non corrisponde al vero, trattandosi di un procedimento di accertamento, e può ricorrere, in caso di diniego, avendo diritto ad una definizione mirata e specifica della sua proprietà senza necessità di prospettare un interesse generale, al giudice tributario, che procederà alla valutazione dell'immobile, tenendo conto delle sue mutate condizioni ed eventualmente disapplicando i criteri elaborati dall'Amministrazione (Cass. Sez. VI-5, 2995/2015).
In tema di catasto dei fabbricati, la proposta di rendita secondo la procedura cosiddetta DOCFA, ex d.m. 19 aprile 1994 n. 701, al pari della dichiarazione dei redditi, non ha natura di atto negoziale e dispositivo ma reca una mera dichiarazione di scienza e di giudizio che costituisce l'atto iniziale di un procedimento amministrativo di tipo cooperativo per la classificazione degli immobili e le rendite da questi prodotte. Siccome il procedimento di classamento è di tipo accertativo, mirando a far chiarezza sul valore economico del bene in vista di una congrua tassazione secondo le diverse leggi di imposta, al contribuente deve essere riconosciuto il diritto di modificare, senza alcun limite temporale, la rendita proposta all'UTE, quando la situazione di fatto o di diritto "ab origine" denunziata non sia veritiera (Cass. Sez. V, 19379/2008).
Ciò posto deve riconoscersi l'ammissibilità dell'iniziativa dei contribuenti di chiedere la revisione di un classamento ritenuto non più adeguato alla situazione fattuale dell'immobile.
Indipendentemente dalla ricorrenza delle situazioni invocate dall'Amministrazione finanziaria come le uniche che possono essere poste a fondamento della richiesta di revisione stessa. L'assenza delle condizioni di cui all'art. 38, d.p.r. 917/1986, pertanto, non osta alla revisione del classamento (e, conseguentemente, della rendita catastale. Vedi Cass. Sez. V, 34001/2019).
A tali arresti di legittimità vanno aggiunte, ulteriormente, Cass. Sez. V, 3853/2022 e 27440/2022 (non massimate).
Si può quindi esaminare il merito della questione. Id est la corretta classazione dell'immobile. Si discute, essenzialmente, della categoria catastale (A/1 o A/2).
Va premesso che la legge non pone una specifica definizione delle categorie e classi catastali, sicché la qualificazione in termini di signorile, civile, popolare costituisce il portato di un apprezzamento di fatto da riferire a nozioni presenti nell'opinione generale alle quali corrispondono specifiche caratteristiche, che sono, pure, mutevoli nel tempo, sia sul piano della percezione dei consociati sia sul piano oggettivo, per il deperimento dell'immobile, o per il degrado dell'area ove lo stesso si trovi.
Le anzidette caratteristiche non vanno, tuttavia, mutuate dal d.m. 2.8.1969, n. 1027, che indica, invece, i diversi parametri in base ai quali stabilire la caratteristica di lusso delle abitazioni, e ciò in quanto l'attribuzione della categoria catastale A/1 (Abitazioni di tipo signorile: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale) non implica, necessariamente, che l'immobile costituisca un'abitazione di lusso.
Il procedimento di classamento è volto all'attribuzione di categoria e classe alle unità immobiliari e della relativa rendita. Invece, la qualificazione di un'abitazione in termini di lusso è finalizzata al diverso scopo di precludere l'accesso a talune agevolazioni, e la relativa connotazione presuppone, appunto, la ricorrenza di specifici requisiti in relazione alle tipologie di abitazioni, indicati dal menzionato d.m. 2.8.1969, agli artt. da 1 a 8 (Cass. Sez. V, 2250/2021).
Ciò è confermato dall' art. 9, comma 3, lett. e), d.l. 30.12.1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla l. 26.2.1994, n. 133, secondo il quale non possono esser riconosciuti rurali i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969. La congiunzione disgiuntiva adoperata dalla norma depone, appunto, nel senso della mancata coincidenza dei requisiti che devono possedere gli immobili da classificare nella categoria A/1 rispetto a quelli delle abitazioni aventi caratteristiche di lusso (Cass. Sez. V, 23235/2014, in motivazione, § 5. Sulla reciproca indipendenza fra le nozioni di abitazione di lusso, come definita dal d.m. 2.8.1969, ai soli fini delle agevolazioni fiscali, e la nozione di abitazione signorile, rilevante ai fini del classamento catastale A/1, vedi anche Cass. Sez. V, 17604/2004; 8600/2000. Sez. I, 8502/1996).
In sintesi, la classazione in categoria catastale A/1 presuppone che l'immobile sia considerato non di lusso, bensì signorile. Secondo la Circolare n. 5 del 14 marzo 1992 del Ministero delle Finanze - Catasto e Servizi Tecnici Erariali, rientrano nella categoria catastale A/1 le Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
Detti immobili devono inoltre rispondere ai requisiti indicati dall'Ufficio in sede di classamento automatico (punti 1, 3 e 9 dei prospetti 9) e per quanto riguarda la consistenza e la dotazione di servizi delle unità immobiliari, ai requisiti indicati ai punti 10, 11 e 14 dei citati prospetti.
L'immobile in discorso è inserito in un contesto tuttora di pregio, in posizione centrale, e con alto valore immobiliare. Esso è sito all'ottavo piano, presenta una superficie catastale di 224 metri quadri (215 mq. se si escludono le aree scoperte), ed è composto da 9,5 vani ampi e ben disimpegnati, un ampio salone doppio, tre bagni, con doppio ingresso e doppio ascensore.
I rilievi dell'Agenzia sono esatti con riferimento alla collocazione certamente apprezzabile dell'immobile. La zona della Foce – specie quella di Indirizzo_1 - rimane, per posizione, panoramicità, vicinanza del mare e gradevolezza complessiva, una delle più ambite e prestigiose di Genova.
L'immobile ricade – sulla base della revisione degli estimi catastali di cui al d.m. 20.1.1990 - nella Zona
Territoriale Omogenea A, corrispondente alla Zona Censuaria 1.
Orbene, i §§ 1, 3 e 9 dei prospetti 9 non escludono l'immobile in questione dal classamento A/1.
Il § 10 del prospetto 9D indica che una superfice superiore a mq 130 è ordinariamente associabile alla categoria catastale A/1. La superficie dell'immobile in questione, quindi, è compatibile con il classamento
A/1. Anzi, in linea di principio, sussume l'immobile in argomento in tale categoria catastale.
Il numero minimo dei servizi igienici compatibile con il classamento A/1 e di 2 (due), come da § 14 del prospetto 9E. La situazione dei servizi (tre), pertanto, è compatibile con il classamento A/1. Anzi, è un indice del carattere signroile del bene.
La superficie utile che discrimina A/1 da A/2 è di mq 105, come da § 9F dei prospetti 9. Il vano principale
(soggiorno) ha una superficie superiore a mq. 15 (mq. 40,00). La superficie dei servizi igienici è di mq. 14.
Dati compatibili con il classamento A/1, stante anche la superficie di mq. 37 di terrazzo (dichiarata nel Do.
C.Fa. stesso).
Indipendentemente dalle suddette notazioni, è chiaro che un immobile di superficie superiore ai 200 mq. non rientra nella normalità degli immobili residenziali.
Sotto il profilo dei materiali impiegati si osserva che l'appartamento in esame presenta pavimenti in parquet, certamente di pregio. La situazione dei servizi non è affatto vetusta come sostenuto dagli appellanti mediante la produzione di due foto riguardanti due soltanto dei tre servizi presenti.
L'immobile è affacciato su tre lati: nord, est e ovest e da tale ultimo lato è ben visibile il panorama marino.
Vero è che, al momento, la zona antistante il mare è interessata da lavori e cantieri;
ma altrettanto vero è che trattasi di situazione transitoria, destinata, una volta completati i lavori, a qualificare molto positivamente la zona urbana in questione, mediate la realizzazione di un prestigioso waterfront.
Non può affermarsi che l'immobile ricada in zona alluvionale, nonostante si siano effettivamente verificate esondazioni del fiume Bisagno negli anni passati, ma non di tale frequenza da portare alla suddetta qualificazione. Tale qualificazione dovrebbe risultare In ogni caso, non si rinvengono nelle circolari 5/1992
e 4/2006 dell'AGENZIA del TERRITORIO – e neppure nella nota Ministero delle Finanze 4 maggio 1994,
1/1022 del 4.5.1994 (concernente, fra l'altro, i fabbricati rurali) - le notazioni riportare dagli appellanti. L'assoggettamento al pericolo di inondazione dovrebbe risultare dal Piano di bacino distrettuale, di cui all'art. 65, comma 3, lett. d), n. 1), d.lgs. 3.4.2006, n. 152, che, peraltro, non viene allegato.
L'Amministrazione finanziaria ha provveduto ad indicare tre immobili in comparazione aventi il medesimo classamento contestato dai contribuenti.
Invece, all'esame dell'elenco degli appartamenti siti in Indirizzo_1, prodotto dai contribuenti, risulta che tutti gli appartamenti classificati in A/2 hanno una consistenza in vani catastali minore di quella di 10 (o di 9,5) dell'appartamento in oggetto.
L'insieme delle anzidette circostanze induce a ritenere esatto il classamento effettuato dall'Amministrazione finanziaria in A/1.
Le spese seguono la soccombenza. Si tiene conto della diminuzione di cui all'art. 15, comma 2-sexies, d. lgs. 31.12.1992, n. 546 e del valore indeterminabile della causa.

P.Q.M.

Rigetta l'appello e condanna gli appellati, in solido fra di loro, alla rifusione delle spese di questo grado, che liquida in € 1.200,00 per compensi.