N. R.G. 160/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di appello civile così composta
Dott. CL AG Presidente rel.
Dott.ssa Francesca Altrui Consigliere
Dott.ssa Arianna De Martino Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 160/2023; promossa da:
(c.f. e n. iscrizione al Registro delle Imprese – Ufficio di Torino Parte_1
n. – p. iva n. ) nella persona del procuratore dott.ssa P.IVA_1 P.IVA_2 [...]
(c.f. ), in virtù dei poteri di cui alla procura ai rogiti Parte_2 C.F._1 del Notaio di Milano del 14 aprile 2021, rep. 6746, racc. Persona_1
4738, registrata a Milano il 15 aprile 2021, al n. 36537 s., rappresentata e difesa dagli
Avv.ti Prof. Lorenzo Stanghellini e Laura Ristori (pec
; Email_1 Email_2
- appellante - contro
(C.F.: ), (C.F.: Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
) e (C.F.: ), tutti C.F._3 Controparte_3 C.F._4 rappresentati e difesi dall' Avv. Carlo M. Orlando (pec:
unitamente e disgiuntamente all'Avv. Melissa Email_3
pagina 1 di 17 AN (pec: , ed elettivamente Email_4 domiciliati in Perugia, Piazza Italia n. 9, presso lo Studio dell'Avv. Carlo Orlando;

- appellati e appellanti incidentali -
e contro
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Luigi Controparte_4 C.F._5
Giacomo Vigoriti (pec ), ed elettivamente domiciliato Email_5 presso la pec del legale sopra indicata e allo Studio dell'avv. L.G. Vigoriti in via Cavour
n. 80, 50129, Firenze;

- appellato (destinatario di appello incidentale condizionato) -
Oggetto: azione di risoluzione di contratto di compravendita immobiliare e di risarcimento del danno.
Conclusioni delle parti
Come nelle note depositate in ottemperanza dell'ordinanza emessa in data 27.09.2023.
Concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione ha proposto appello avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1
Spoleto n. 50 del 19.1.2023, con la quale: è stata dichiarata la risoluzione del contratto di vendita stipulato con atto notarile del 29.5.2009 tra Cassa di Risparmio di Foligno s.p.a.
(poi e oggi e Controparte_5 Parte_1 CP_1
e avente ad oggetto un immobile sito
[...] Controparte_2 Controparte_3 in Nocera Umbra, Piazza Medaglie D'Oro snc (identificato al foglio 88, particella n. 58 sub 17 e sub 18); è stata ritenuta integrata un'ipotesi di vendita di aliud pro alio e provata l'insorgenza di vizi e difformità insanabili del bene compravenduto - nella specie la mancanza del certificato di agibilità dell'immobile – con conseguente condanna di alla restituzione in favore degli acquirenti di € 387.343.000,00 Controparte_6 pari al corrispettivo ricevuto in sede di vendita, oltre interessi, e, altresì, al pagamento di € 79.347,39 oltre rivalutazione ed interessi, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale.
Con il primo motivo la banca ha impugnato il capo della sentenza 2.2 nella parte in cui ha accolto la domanda di risoluzione del contratto per aliud pro alio, avanzando le seguenti censure: non si sarebbe tenuta in considerazione la dichiarazione resa dagli acquirenti all'atto di compravendita di conoscere lo stato di fatto e di diritto in cui si pagina 2 di 17 trovava all'epoca l'immobile; sarebbe stato erroneamente applicato il d.m. 236 del 1989, il quale non dovrebbe trovare applicazione rispetto agli edifici qualificabili come uffici e studi privati e disapplicando tale normativa sul superamento delle barriere architettoniche, il difetto relativo alla larghezza della scala, ritenuto determinante ai fini della risoluzione, non sussisterebbe o comunque non sarebbe un vizio insanabile;
non sarebbe stata considerata la mancata collaborazione degli appellati, che non avrebbero aderito alla richiesta di avviare una pratica per ottenere la sanatoria dell'irregolarità relativa alla scala, al fine di chiedere il rilascio del certificato di agibilità, circostanza che dovrebbe essere tenuta in considerazione ai fini di escludere del tutto, o comunque di ridurre, la consistenza del danno subito ai sensi dell'art. 1227, commi 1 e 2, c.c.; sarebbero stati erroneamente applicati gli artt. 1453, 1455, 1495 e 1497 c.c., in quanto, anche ammettendo la sussistenza di un qualche vizio o difetto dell'immobile, gli acquirenti sarebbero decaduti dai termini per denunciarli.
Con il secondo motivo ha impugnato il capo 3.2 della sentenza, relativo alla determinazione del quantum debeatur a titolo di risarcimento del danno patito dagli appellati deducendo che: nessun danno sarebbe stato patito, dato che la propria condotta non ha integrato un inadempimento contrattuale e che, in ogni caso, anche assumendo l'esistenza di un danno, le spese risarcite a titolo di danno emergente sarebbero tutte deducibili in quanto compiute da soggetti titolari di ditte individuali per finalità connesse all'esercizio delle proprie attività professionali, sicché gli importi riconosciuti dovrebbero essere ridotti in relazione al vantaggio fiscale ottenuto dalle deduzioni;
sarebbe applicabile l'art. 1227, comma 1, c.c. perché gli appellati avrebbero potuto e dovuto collaborare, chiedendo la sanatoria dei vizi dell'immobile, al fine di poter ottenere la certificazione mancante.
L'appellante ha, inoltre, reiterato le richieste istruttorie non ammesse in primo grado, relative alla richiesta di esibizione al Comune di Nocera Umbra dei progetti esecutivi allegati alla richiesta che ha portato alla concessione edilizia 112/1999, nonché la richiesta di esibizione da parte degli appellati delle scritture contabili delle ditte individuali di cui sono titolari e delle rispettive dichiarazioni dei redditi e di espletamento di una c.t.u. sulla contabilità delle suddette ditte individuali.
pagina 3 di 17 Costituendosi in giudizio, gli appellati hanno chiesto il rigetto di tutte le domande ritenendole infondate e hanno contestualmente proposto appello incidentale con riferimento alla quantificazione dei danni, lamentando il mancato riconoscimento di alcune voci di danno sub specie di danno emergente e di lucro cessante, nonché alla regolamentazione delle spese processuali, contestandone la integrale compensazione.
A seguito della notificazione dell'atto di appello da parte di si Controparte_6
è costituito in giudizio anche - che era stato parte del giudizio di Controparte_4 primo grado poiché destinatario di una domanda risarcitoria ex art 1669 c.c. proposta in via subordinata, e, quindi, rimasta assorbita dall'accoglimento della domanda principale, che gli appellati hanno riproposto in via incidentale e subordinata in grado di appello - deducendo che la richiesta di risarcimento rivolta nei suoi confronti è del tutto infondata.
La causa è stata posta in decisione all'udienza del 25.9.2025.
Il primo motivo di gravame è infondato in quanto le contestazioni sollevate e le argomentazioni esposte dall'appellante non permettono di escludere il grave inadempimento della banca venditrice, sulla quale gravava l'obbligo di consegnare un immobile privo di vizi e idoneo all'uso per cui veniva acquistato. Il bene una volta entrato nella disponibilità dell'appellato si rivelava, invero, viziato da difformità tecnico-amministrative e costruttive, tra le quali la più grave la mancanza del certificato di agibilità, che ne impediva il godimento e la commerciabilità.
La sostiene che dalla dichiarazione resa dagli appellati dinanzi al notaio Pt_3 all'atto di acquisto dell'immobile si dovrebbe desumere che gli stessi avessero accettato il bene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, ipotizzando una sorta di acquiescenza ai vizi dell'immobile. Per vero, considerato che gli acquirenti al momento del rogito non avevano ancora preso possesso del bene non si vede come potessero conoscere le difformità e i vizi dello stesso, i quali sarebbero emersi solo a seguito di accertamenti tecnici effettuati dal loro tecnico di fiducia.
Posto che le parti di un contratto a prestazioni corrispettive devono poter fare vicendevolmente affidamento sulla buona fede e correttezza reciproche imposte dagli artt. 1175 e 1375 c.c., è ragionevole ritenere che gli acquirenti abbiano fatto affidamento sulle dichiarazioni rese dal venditore in merito al fatto che il bene oggetto dello scambio pagina 4 di 17 disponesse di tutti i requisiti di regolarità tecnico-amministrativa affinché potesse essere utilizzato dagli stessi per collocarvi la sede dei propri uffici e studi professionali. Infatti, la venditrice attestava, come riportato nell'atto pubblico di compravendita, la conformità dell'immobile ai progetti autorizzati e alle concessioni edilizie e, pertanto, la sua regolarità tecnico-amministrativa rispetto ai titoli autorizzativi esistenti e la mancanza di vizi di natura tecnico-costruttiva con la conseguenza che lo stato di diritto del bene accettato dagli acquirenti non poteva che essere quello risultante dalle attestazioni compiute dalla dinanzi al notaio. Pt_3
Tale affidamento non può essere escluso, ma al contrario risulta rafforzato, dalla presenza di un contratto di opzione concluso il 1.8.2002 tra le medesime parti, con il quale si riservava il diritto di acquistare dalla banca una porzione Controparte_1 dell'immobile, che all'epoca era in via di ricostruzione. D'altronde, tra gli obblighi del venditore ex art 1477 c.c. è ricompreso anche quello di fornire tutta la documentazione che attesti la regolarità tecnico-amministrativa dell'immobile. La giurisprudenza, nel caso specifico del certificato di agibilità, afferma che la consegna dello stesso, pur non costituendo una condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto, consentendone la fruibilità e la commerciabilità, sicché deve essere fornito dal venditore, a meno che non vi sia una espressa rinuncia in tal senso da parte del compratore (vedi Cass. ord. n. 23265 del
18.9.2019).
Ebbene, le dichiarazioni rese dagli acquirenti dinanzi al notaio non possono integrare alcuna rinuncia da parte degli stessi alla consegna del certificato di agibilità, né dagli atti del processo emerge che le controparti avessero esonerato la banca venditrice da tale obbligo, anzi gli stessi, non appena avvedutisi di tale mancanza, l'avevano resa nota alla controparte, prima trasmettendo la relazione del proprio tecnico alla banca, all'arch. progettista e direttore dei lavori e alle ditte esecutrici, e poi incardinando CP_4 dinanzi al Tribunale di Spoleto il procedimento di ATP (n.r.g. 1801/2014), conclusosi con il deposito della relazione del c.t.u., che tra le altre cose accertava la mancanza della certificazione di agibilità relativa alla porzione di immobile acquistato.
pagina 5 di 17 In base all'art. 24 del d.P.R. 380/2001, il certificato di agibilità (oggi sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità) attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato ed è obbligatorio per determinati interventi edilizi, tra cui le ricostruzioni e le totali ristrutturazioni. La norma nella sua attuale formulazione richiede, quindi, anche l'integrale conformità delle opere realizzate al progetto assentito con il titolo abilitativo. Anche la normativa regionale riproduce quanto stabilito dal Testo unico edilizia, prevedendo l'obbligo di accertare l'agibilità dell'immobile anche in caso di ristrutturazione edilizia e urbanistica (art. 137 della legge regionale 21 gennaio 2015, n. 1).
Ora, la mancanza di tale certificato può legittimare la risoluzione del contratto di vendita per aliud pro alio ove sia dimostrato che le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, mentre si risolve in un vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità siano sanabili o ancora integra un inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (cfr. Cass n. 23604 del 2.8.2023).
Dunque, nel caso oggetto di giudizio, pacifica la mancanza del certificato di agibilità al momento della vendita, si tratta di comprendere se tale carenza sia o meno sanabile e, di conseguenza, integri, come stabilito dal primo Giudice, un'ipotesi di vendita di aliud pro alio. Il c.t.u., sia in sede di procedimento di A.T.P. sia nell'ambito della consulenza richiesta nel corso del giudizio di primo grado, oltre ad aver attestato l'assenza del certificato di agibilità, ha rilevato la difformità amministrativa della porzione di immobile acquistato da quanto autorizzato con concessione edilizia n. 112/99 del
26.4.2000 sia a livello strutturale sia in relazione all'impiantistica non conforme alla normativa di riferimento, la mancanza o il non perfezionamento di alcuni dei titoli dichiarati dalla parte venditrice nell'atto di vendita, nonché una serie di vizi e difetti costruttivi. Tra questi è stato posto in evidenza e valorizzato, ai fini della decisione impugnata, il vizio della scala che collega il piano terra alla porzione oggetto di causa, che sarebbe stata realizzata in violazione della normativa di cui al d.m. 236/89 e al d.lgs n. 626/94, oggi trasfuso nel d.lgs 81/2008 in materia di sicurezza dei luoghi di lavoro, in pagina 6 di 17 quanto le suddette scale presentano una larghezza inferiore ai 120 cm previsti dalla normativa.
Il Giudice di prime cure ha ritenuto che il vizio più grave e non sanabile fosse proprio quello relativo alla realizzazione della scala di accesso al secondo piano dell'immobile in spregio alla normativa in materia di superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche (d.m. 236 del 1989, attuativo della legge 13/1989). Pertanto, ha sottoposto un nuovo quesito al c.t.u., chiedendogli di approfondire quanto già accertato in sede di a.t.p. e in particolare di stabilire se effettivamente sussistesse una non conformità della scala alla normativa richiamata e se tale difformità sia o meno sanabile. Il tecnico ha concluso che “la scala è da ritenersi non conforme ai dettami di cui alle leggi di riferimento per locali aperti al pubblico, e pertanto in mancanza di un progetto correttivo tra le parti condiviso, non sanabile” (c.t.u. definitiva del 27.9.2021). In particolare, il consulente si è avvalso dei pareri rilasciati dall'Usl Dipartimento di CP_7
Prevenzione di Foligno del 9.4.2016 e dal Comune di Nocera Umbra del 1.7.2021 per concludere, diversamente da quanto aveva fatto in sede di a.t.p., per la non sanabilità delle suddette irregolarità.
Allora, devono ritenersi integrati i presupposti per la risoluzione del contratto di vendita per consegna di aliud pro alio, la quale rappresenta un'ordinaria azione di risoluzione contrattuale svincolata dai termini e dalle condizioni di cui all'art. 1495 c.c., per cui anche la contestazione mossa dall'appellante relativa alla decadenza dall'azione non merita accoglimento.
Alla luce della seconda censura mossa dall'appellante, relativa all'applicabilità al caso di specie del d.m. 236/1989, appare dirimente chiarire se sia stata correttamente applicata la normativa di settore, che gli appellanti assumono non dovesse trovare applicazione al caso di specie, atteso che il bene venduto era costituito da uffici privati e non da locali pubblici o aperti al pubblico.
Il d.m. 236/1989, che è stato emanato in attuazione della l. 13/1989 sull'abbattimento delle barriere architettoniche, definisce espressamente il proprio campo di applicazione all'art. 1, individuandolo negli edifici privati, residenziali e non, compresi quelli di edilizia residenziale convenzionata e sovvenzionata, di nuova costruzione o sottoposti a ristrutturazione totale. La legge 104/1992 ha ampliato il campo applicativo del decreto,
pagina 7 di 17 imponendo il rispetto del d.m. 236/89 anche nella realizzazione di interventi edilizi relativi a edifici pubblici e ad edifici privati aperti al pubblico, ragion per cui l'immobile di proprietà della banca appellante rientra pienamente nel campo di applicazione della normativa. Ciò che varia, in relazione alla tipologia di edificio, è il tipo di intervento imposto ai fini di garantire l'eliminazione delle barriere architettoniche, in particolare il d.m. 236/89 distingue l'“accessibilità”, che costituisce il più alto livello di qualità dello spazio costruito in quanto ne consente la totale fruizione nell'immediato, dalla
“visitabilità”, che invece è definita come un livello di accessibilità limitato ad una parte più o meno estesa dell'edificio o delle unità immobiliari, che consente comunque ogni tipo di relazione fondamentale anche alla persona con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, e, ancora, dall'“adattabilità”, che rappresenta un livello ridotto di qualità, potenzialmente suscettibile, per originaria previsione progettuale, di trasformazione in livello di accessibilità.
Come si evince dalla tabella allegata al decreto ministeriale, a seconda della tipologia e della destinazione degli edifici viene richiesto un diverso livello di qualità dello spazio, imponendo comunque a tutti gli immobili privati, pubblici e aperti al pubblico il livello minimo dell'adattabilità. In ogni caso, l'art. 3 stabilisce che l'accessibilità deve essere garantita per quanto riguarda gli spazi esterni e le parti comuni.
Ora, la prescrizione che rileva ai fini del presente giudizio è quella contenuta nell'art.

8.1.10. relativo alle scale, nel quale si legge che “le rampe di scale che costituiscono parte comune o siano di uso pubblico devono avere una larghezza minima di 1,20 m ed avere una pendenza limitata e costante per l'intero sviluppo della scala”. Se ne ricava che tali obblighi dimensionali riguardano sia le parti comuni di edifici privati che le scale presenti in edifici pubblici o privati aperti al pubblico.
Ebbene, è emerso che gli appellati avevano acquistato l'immobile allo scopo di trasferirvi lo studio di consulenza del lavoro e la CED – Centro elaborazioni dati di
IO LA & C. s.a.s., nonché lo sportello CAF per il quale Controparte_1 opera come professionista incaricata dal 2001. Da tale circostanza si può agevolmente desumere che gli acquirenti avrebbero dovuto accogliere della clientela presso i propri uffici, alla quale offrire i propri servizi professionali, sicché dalla tipologia di attività professionale esplicata si ricava la destinazione di uffici aperti al pubblico che dovevano pagina 8 di 17 avere i locali oggetto di compravendita. In ogni caso, anche volendo accogliere la tesi dell'appellante, secondo la quale i locali acquistati nascevano come luoghi destinati a uffici privati, quali possono essere gli uffici di back office di una banca, il rispetto degli obblighi dimensionali della scala si imponeva ugualmente, essendo la scala una parte comune dell'edificio, in quanto, come risulta chiaramente dalle mappe catastali e dai disegni progettuali in atti, tale scala collega il piano terra con il primo e con il secondo piano dello stabile.
Ne discende che al momento dell'acquisto sussisteva un vizio insanabile dell'immobile e che non poteva gravare sull'acquirente l'onere di intervenire sulla struttura dell'immobile, anche ove ritenuto possibile, al fine di modificare la situazione che ostava all'ottenimento dell'agibilità.
Quanto detto si collega alla terza censura mossa dall'appellante, relativa proprio alla mancata collaborazione degli appellati-acquirenti, i quali avrebbero potuto adoperarsi per eliminare le irregolarità che impedivano di certificare l'agibilità della porzione di immobile acquistata. Come già esposto, la legge pone dei precipui obblighi in capo al venditore, dai quali lo stesso non può ritenersi sollevato semplicemente invocando la mancata collaborazione di controparte;
il creditore ha, infatti, l'obbligo di cooperare secondo buona fede e correttezza con il debitore, consentendo allo stesso di adempiere la sua prestazione, ma tale obbligo non può spingersi fino a richiedere uno sforzo di diligenza superiore alla diligenza media esigibile o addirittura fino a imporgli di sostituirsi al debitore nell'adempimento delle proprie prestazioni. In tal senso si è espressa la Suprema Corte, secondo la quale “In materia di responsabilità contrattuale,
l'art. 1227, secondo comma, cod. civ., laddove esclude il risarcimento del danno che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza, pone a carico del creditore medesimo l'onere di non concorrere ad aggravare i danni derivanti dall'inadempimento con un comportamento contrario alla buona fede, nei limiti dell'ordinaria diligenza: tale obbligo di comportamento quindi non si spinge fino ad imporre al creditore di sostituirsi al debitore nell'adempimento dell'obbligazione” (cfr. Cass. n. 10995 del 14.7.2003; Cass. n. 18239 del 28.11.2003).
Non possono, di conseguenza, trovare accoglimento gli argomenti dell'appellante che imputa al comportamento poco collaborativo degli appellati il fatto che non sia stata pagina 9 di 17 avviata la pratica per sanare le irregolarità presenti nell'immobile e che, di conseguenza, non sia stato richiesto il certificato di agibilità.
Passando ad esaminare il secondo motivo di appello, ritenendo di aver già motivato sulla sussistenza del danno e sull'inapplicabilità dell'art. 1227 c.c., resta da affrontare la questione della deducibilità delle spese il cui rimborso è stato riconosciuto in sede di risarcimento. L'appellante, peraltro, con una contestazione alquanto generica e non circostanziata, ha lamentato che non si sarebbe tenuto conto della natura di professionisti titolari di ditte individuali degli appellati e della possibilità per gli stessi di dedurre le spese effettuate per finalità professionali. Ha assunto, dunque, che il risarcimento dovrebbe essere ridotto in rapporto al correlato vantaggio fiscale ottenuto dalla deduzione e ha chiesto, per quantificare tale arricchimento, l'esibizione delle scritture contabili e delle dichiarazioni dei redditi degli appellati, nonché la disposizione di una c.t.u. per l'analisi di tale documentazione.
Tali richieste istruttorie sono state dichiarate inammissibili rilevando la genericità della richiesta e la mancanza di prove a sostegno della stessa e ricordando che il rimedio ex art. 210 c.p.c. non sia utilizzabile per sollevare la parte istante dall'onere della prova.
Giova premettere che la prova dei presupposti dell'asserita deduzione o detrazione delle spese non è stata fornita dalla banca, che avrebbe dovuto quantomeno dimostrare sia che gli appellati possedevano all'epoca i requisiti soggettivi per dedurre le spese sostenute, sia che le spese contestate rientravano tra quelle previste dalla normativa come deducibili.
In ogni caso, anche ritenendo ammissibile la richiesta di ordine di esibizione, non anche la richiesta di c.t.u. che appare chiaramente esplorativa, poiché diretta a supplire ad allegazioni documentali, si può agevolmente dimostrare l'inutilità di acquisire i documenti che l'appellante ha richiesto invocando l'art. 210 c.p.c.. Quanto alle scritture contabili, le imprese individuali e le società semplici, quali sono quelle di CP_1
e dei figli e non hanno l'obbligo di depositare i
[...] CP_3 Controparte_2 bilanci presso il registro delle imprese, bensì hanno solo un obbligo di tenuta della contabilità a fini fiscali, cui si correla l'obbligo di conservare questa documentazione per dieci anni. Ne discende che disporre in questa sede l'ordine di esibizione sarebbe una pagina 10 di 17 soluzione ormai non utilmente percorribile, atteso che la documentazione relativa alle spese oggetto di discussione è quasi interamente relativa a esborsi compiuti prima del
2015, rispetto ai quali le parti non sono più gravate dell'onere di conservazione, sicché
l'ordine verrebbe comunque disatteso.
In ordine alle dichiarazioni dei redditi, si osserva che la deducibilità per i professionisti di spese straordinarie (quali le spese notarili per l'atto pubblico di compravendita, quelle per le prestazioni professionali del c.t.p., le spese per interventi di manutenzione degli impianti e dell'ascensore) non è automatica e immediata, ma richiede la sussistenza di requisiti normativamente previsti che variano a seconda delle leggi vigenti per ciascun periodo d'imposta e che, comunque, prevedono di regola la
“spalmabilità” della deduzione in un arco temporale molto ampio. Pertanto, ad oggi non sarebbe possibile individuare in concreto in che misura sia avvenuta la deduzione e individuare il vantaggio fiscale che i danneggiati hanno ricevuto o riceveranno in relazione alle suddette spese. Inoltre, sulla quantificazione del vantaggio fiscale che il professionista riceve dalla deduzione o detrazione di spese relative all'attività professionale incidono gli oneri deducibili, non agevolmente quantificabili tramite le sole dichiarazioni dei redditi, atteso che anch'essi variano di anno in anno. Infine, il vantaggio fiscale che teoricamente avrebbero potuto ottenere i danneggiati da eventuali detrazioni troverebbe comunque un bilanciamento nella tassazione a cui sarebbe soggetto il rimborso a titolo di risarcimento riconosciuto agli stessi, rendendo così verosimilmente neutro l'eventuale effetto vantaggioso della deduzione.
Tutto quanto detto, non solo rende oggettivamente complessa una quantificazione dell'incidenza della deduzione fiscale sull'ammontare del danno, ma soprattutto fa apparire l'esibizione documentale richiesta un'operazione priva di utilità pratica e non indispensabile ai fini della decisione.
Ciò che, invece, i danneggiati hanno sicuramente detratto dalle spese sostenute è
l'importo pagato a titolo di i.v.a., atteso che in forza del principio di neutralità dell'i.v.a. il professionista ha diritto alla detrazione semplicemente dimostrando il possesso di una fattura valida e l'effettiva esistenza dell'operazione, sicché si deve scomputare dalle voci di risarcimento riconosciute l'importo che dalle rispettive fatture risulta pagato a pagina 11 di 17 tale titolo, con l'effetto di riconoscere il rimborso delle seguenti somme, in riforma di quanto stabilito nella sentenza appellata:
- € 17.700,00 relativi al pagamento delle prestazioni del notaio che ha redatto Per_2
l'atto pubblico di compravendita (fattura di cui al doc. 11 del fascicolo di primo grado)
- € 1.200,00 relativi al pagamento per le pratiche notarili correlate al mutuo fondiario contratto per l'acquisto dell'immobile (fattura di cui al doc. 12 del fascicolo di primo grado)
- € 22.956,04 complessivi per le prestazioni professionali svolte dal c.t.p. Ing. e CP_8 dell'Avv. Orlando (fatture di cui ai doc. 28 e 29 del fascicolo di primo grado)
- € 6.014,52 relativi alle spese per messa in funzione e manutenzione dell'ascensore (doc.
17 e 18 del fascicolo di primo grado)
- € 205,00 relativi alle spese di riparazione delle tubature (doc. 23 fascicolo primo grado)
- € 2.820,00 relativi alle spese sostenute per interventi sulle pompe di sentina (doc. 24 e
25 fascicolo primo grado).
Resta invariato l'importo riconosciuto a titolo di spese per il pagamento di tasse i.c.i.
e i.m.u. per complessivi € 13.416,00.
Sempre in punto di quantificazione del danno patito, va riformata la sentenza di primo grado nella parte in cui ha riconosciuto il rimborso delle somme spese per la fornitura di energia elettrica (complessivi € 7.698,43) e per la fornitura di acqua (€
593,98), in quanto tali esborsi non possono integrare un danno patito, rappresentando al contrario il corrispettivo per un servizio connesso all'effettivo utilizzo dell'immobile, che in qualche modo si è all'evidenza verificato, sia pure non per lo scopo per il quale lo stesso era stato acquistato, ossia l'esercizio dell'attività professionale.
Pertanto, l'appello va accolto limitatamente al punto relativo alla corretta quantificazione dell'importo da riconoscere a titolo di risarcimento dei danni patiti dagli acquirenti dell'immobile, con l'effetto di modificare la somma liquidata a titolo di danno emergente, individuandola in € 64.311,56, oltre rivalutazione e interessi.
L'appello incidentale proposto dagli appellati ha ad oggetto l'errata applicazione dell'art. 116 c.p.c. con riferimento ai danni liquidati agli stessi, sull'assunto cheil primo giudice avrebbe riconosciuto in misura incompleta alcune voci di danno, avendone escluse altre omettendo di motivare sul punto, non avendone ammesse altre per pagina 12 di 17 mancato raggiungimento della prova, tra le quali il danno da lucro cessante. Gli appellanti incidentali chiedono, infine, il risarcimento dei danni sofferti dopo l'emissione della sentenza.
In ordine ai danni riconosciuti in misura incompleta, in quanto sofferti nel corso del giudizio di primo grado, si richiama quanto sopra affermato per le voci relative alle spese per la fornitura di energia elettrica e di acqua, ritenendole spese non risarcibili;
mentre si accoglie l'impugnazione con riferimento all'imposta i.m.u. di cui si riconosce il diritto al rimborso per € 4.720,00 (doc. 53 del fascicolo di primo grado), per € 1.165,00 per i versamenti relativi all'anno 2022 (doc. 7 atto di costituzione in appello) e con riferimento ai compensi professionali del c.t.p. Ing. (fatture di cui all'all. 54 del CP_8 fascicolo di primo grado, al netto dell'Iva), per l'ulteriore somma di € 7.918,32.
In merito, poi, alle voci di danno del tutto escluse dal primo Giudice, si deve accogliere la domanda relativa alle somme versate a titolo di interessi del mutuo fondiario contratto dagli appellati con la in data 29.5.2009, Controparte_9 atteso che si tratta di spese che gli stessi non avrebbero sopportato se, avvedutisi prima dei vizi dell'immobile, non avessero perfezionato l'acquisto (€ 8.208,55 come derivanti dalla documentazione di cui all'all. 32 del fascicolo di primo grado), nonché la spesa per il rilascio del parere da parte dell' (€ 40,20 di cui all'all. 31 fascicolo primo Parte_4 grado).
Al contrario, si devono rigettare le ulteriori richieste relative alle spese per l'installazione dell'impianto del gas e per la relativa fornitura, atteso che si tratta di costi sostenuti in rapporto a servizi effettivamente fruiti, così come già esposto per le spese di fornitura di acqua e luce, in esse comprese quelle relative agli esborsi sostenuti dopo l'emissione della sentenza di primo grado, nonché la richiesta di rimborso delle spese affrontate per l'acquisto e il trasporto del mobilio, non tanto per carenza di prova, quanto per totale mancanza di nesso causale con l'inadempimento, atteso che il mobilio costituisce per sua natura un bene riutilizzabile, sostituibile e versatile, per cui avrebbero dovuto semmai i danneggiati provare l'impossibilità di fare un uso alternativo dello stesso o l'irrimediabile perdita di valore di quanto acquistato, tale da impedirne la commerciabilità, e con ciò provare l'effettività del danno asseritamente subito.
pagina 13 di 17 Del pari va rigettata la richiesta di rimborso relative alle spese per due ulteriori linee di finanziamento aperte rispettivamente con la e con Controparte_10
l' asseritamente rese necessarie dal mancato godimento dell'immobile, in CP_11 quanto anche in questo caso è del tutto carente la prova del nesso di causalità con l'inadempimento della banca, considerato, peraltro, che i danneggiati hanno beneficiato delle somme ottenute a titolo di mutuo per lo svolgimento verosimilmente di altri affari e attività.
Venendo, infine, alla contestazione relativa al danno da lucro cessante, non riconosciuto, decisione di cui gli appellanti incidentali si dolgono, va osservato che il pregiudizio che si lamenta, consistente nel non aver potuto gli appellati locare alcune stanze dell'immobile acquistato ad altri professionisti interessati a farlo e nel non aver potuto locare l'ufficio di proprietà in cui gli stessi hanno continuato a svolgere la propria attività, non è sufficientemente provato e, soprattutto, non appare legato da un effettivo nesso di causalità all'inadempimento contrattuale fonte del danno. Invero, posto che “il risarcimento del danno da lucro cessante richiede la prova del nesso causale e del pregiudizio effettivo e non può fondarsi solo su un'astratta e ipotetica possibilità di lucro, bensì su una situazione concreta, che consenta di ritenere fondata e attendibile tale possibilità” (Cass.,

2.4.2025 n.8758), occorre la prova dell'utilità patrimoniale che, secondo un rigoroso giudizio di probabilità e non di mera possibilità, il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione di controparte fosse stata correttamente adempiuta e non può, perciò, riguardare quei mancati guadagni che sono meramente ipotetici, perché dipendenti da condizioni incerte, quali quelle legate ad un eventuale fatto del terzo. Al contrario, nella fattispecie in oggetto gli appellati, attraverso le prove testimoniali espletate nel primo grado di giudizio, non hanno provato il raggiungimento di un avanzato livello di trattativa con i professionisti interessati a locare alcuni uffici nell'immobile acquistato, i quali non avevano neppure visionato i suddetti locali.
Inoltre, gli stessi hanno sempre dichiarato di aver acquistato l'immobile in questione allo scopo di collocarvi la sede dei propri studi professionali, nella specie gli studi di consulenza del lavoro e lo sportello CAF, con la conseguenza che non può ritenersi automaticamente provata la circostanza che gli stessi avrebbero concesso in locazione tale immobile e che quindi avrebbero tratto il relativo guadagno, pari al canone di pagina 14 di 17 locazione applicato. Tra l'altro, tale richiesta non tiene affatto in considerazione le spese che gli appellati avrebbero comunque dovuto sostenere sia di natura fiscale che relative alla gestione e manutenzione dell'immobile, anche ove lo avessero concesso in godimento a terzi.
Alla luce di tutto quanto esposto, in parzialmente accoglimento dell'appello incidentale, si riconosce il diritto al risarcimento della ulteriore complessiva somma pari a € 22.052,07.
In conclusione, all'esito dell'accoglimento parziale dei rispettivi appelli,
[...]
in persona del l.r.p.t, va condannata a pagare, a titolo di risarcimento del CP_6 danno, a e la somma Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 complessiva di € 86.363,63, rivalutata di anno in anno, secondo gli indici Istat, dalle date dei singoli esborsi fino alla pubblicazione della presente sentenza, oltre gli interessi al tasso legale sulle somme originarie rivalutate di anno in anno dalle date dei singoli esborsi fino alla pubblicazione della presente sentenza.
L'istanza di correzione di errore materiale, consistente nell'errata indicazione dei dati catastali dell'immobile, è fondata, ragion per cui si dichiara che ove nel dispositivo della sentenza del Tribunale di Spoleto si fa riferimento erroneamente al “Foglio 88, particella
58 sub 71 e 18” si deve correttamente intendere e leggere “Foglio 88, particella 58 sub 17
e 18”.
Stante l'accoglimento sia dell'appello principale sia dell'appello incidentale, entrambi nella parte relativa al quantum del risarcimento, vanno liquidate le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio nel rapporto processuale tra l'appellante
[...]
e gli appellati e CP_6 Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 che, in applicazione del principio della soccombenza, vanno compensate per ⅓ e poste a carico dell'appellante principale per i restanti ⅔, liquidati come in dispositivo, avuto riguardo al pregio dell'attività professionale svolta nell'esame delle questioni giuridiche trattate, tenuto conto del valore della causa, dell'importanza e della natura dell'affare, nonché del risultato conseguito, ex art. 4, d.m. n. 55/2014 (e successive mm. e ii.) del d.m. n. 38/2018, e del d.m. n.147/2022, applicando gli scaglioni di riferimento del compenso professionale medio e tenuto conto altresì, per il grado di appello, del sub- procedimento relativo all'istanza di sospensione della provvisoria efficacia esecutiva pagina 15 di 17 della sentenza.
Le spese di lite del grado di appello nel rapporto processuale con CP_4 in base al principio di causalità, vanno poste a carico dell'appellante
[...] [...]
che avendolo evocato in giudizio, sebbene senza svolgere domande nei CP_6 suoi confronti, ne ha indotto la costituzione;
vanno liquidate come in dispositivo, avuto riguardo al valore della causa, al fatto che non sono state affrontate questioni di fatto e di diritto, tenuto conto del risultato conseguito e del fatto che non è stato CP_4 destinatario di alcuna delle domande esaminate da questa Corte, applicando gli scaglioni di riferimento del compenso professionale minimo, con esclusione della fase istruttoria, poiché non è stata svolta, ex art. 4, d.m. n. 55/2014 (e successive mm. e ii.) del d.m. n. 38/2018, e del d.m. n.147/2022. Non depone in senso contrario a tale conclusione il fatto che gli appellati abbiano proposto una domanda incidentale nei confronti di già costituito, in quanto è stata presentata in via subordinata e condizionata CP_4 all'accoglimento dell'appello principale e, di conseguenza, questa Corte non se ne è occupata.


P.Q.M.


La Corte definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti, ogni altra questione ed eccezione disattesa o assorbita: accoglie parzialmente sia l'appello principale sia l'appello incidentale avverso la sentenza del Tribunale di Spoleto n. 50 del 19.1.2023 e, per l'effetto, in riforma della stessa, condanna in persona del l.r.p.t., a pagare, a titolo di Controparte_6 risarcimento del danno, a e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 la somma di € 86.363,63, rivalutata di anno in anno, secondo gli indici Istat, dalle date dei singoli esborsi fino alla pubblicazione della presente sentenza, oltre gli interessi al tasso legale sulle somme originarie rivalutate di anno in anno, secondo gli stessi indici, dalle date dei singoli esborsi fino alla pubblicazione della presente sentenza;
rigetta sotto ogni altro profilo l'appello proposto da con la Controparte_6 precisazione che ove nel dispositivo della sentenza impugnata si fa riferimento erroneamente al “Foglio 88, particella 58 sub 71 e 18” si deve correttamente intendere e leggere “Foglio 88, particella 58 sub 17 e 18”.
pagina 16 di 17 dichiara compensate le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio in ragione di ⅓ nel rapporto processuale tra e gli appellati Controparte_6 Controparte_1
e e condanna in Controparte_2 Controparte_3 Controparte_6 persona del l.r.p.t., a rifondere ai predetti appellati i restanti ⅔, che liquida per il primo grado in complessivi € 15.000,00 per compensi professionali, e per il grado di appello in complessivi € 14.000,00 per compensi professionali, oltre il rimborso forfettario del 15%,
i.v.a. e c.a.p. come per legge su tutte le somme liquidate;
pone definitivamente le spese di c.t.u. a carico dell'appellante in Controparte_6 persona del l.r.p.t, per ⅔ e a carico degli appellati Controparte_1 [...]
e per ⅓; CP_2 Controparte_3 condanna in persona del l.r.p.t, a rifondere a Controparte_6 Controparte_4 le spese di lite del grado di appello, che liquida in € 2.450,00 per compensi professionali, oltre il rimborso forfettario del 15%, i.v.a. e c.a.p. come per legge.
Perugia, 3.11.2025
Il Presidente estensore
CL AG
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