REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente rel.
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 375 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 tra rappresentato e difeso, come da procura in atti, dagli avv.ti. USAI ROBERTO, Parte_1
VIZZUOSO ILARIA e LICENZA ANTONIO come da procura in atti
APPELLANTE appresentato e difeso, come da procura in atti, dagli Controparte_1
avv.ti VISMARA LUIGI e MARTA CONSIGLIO come da procura in atti
APPELLATO
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
All'udienza del 20/06/2025 la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo con contestuale motivazione sulle seguenti
CONCLUSIONI
1 Nell'interesse della si chiede che: “voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Cagliari, Parte_1
Sezione Distaccata di Sassari, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, in riforma parziale della sentenza n. 613/2024, emessa (e pubblicata) in data 25 settembre 2024 dal Tribunale di Tempio Pausania, G.I. dott. Alessandro Di Giacomo, a definizione del giudizio di primo grado recante il n. 1137/2019 di R.G., sentenza notificata a mezzo di posta elettronica certificata in data 26 settembre 2024, così giudicare: in via preliminare all'esame del merito
- accertare e dichiarare, per le ragioni dedotte in atti, il difetto di legittimazione attiva o, quantomeno, il difetto di titolarità attiva del diritto controverso dedotto in giudizio in capo alla per essere stata la presente causa promossa e Controparte_1
proseguita nonostante la presenza di un contratto di leasing immobiliare che riservava e riserva espressamente alla sola proprietaria del bene-concedente il leasing
[...]
la legittimazione a promuovere azioni risarcitorie nei Controparte_2
confronti di terzi, come pure di percepire indennizzi assicurativi per danneggiamenti al bene compiuti da terzi;

- accertare e dichiarare, per le ragioni dedotte in atti, l'attuale difetto di interesse ad agire ex art. 100 cod. proc. civ. in capo alla per essere stata l'azione Controparte_1
di condanna consequenziale alla domanda di mero accertamento formulata nel presente contenzioso contro la già dichiarata inammissibile dal Tribunale di Milano con la Parte_1
sentenza n. 5314/24 del 22 maggio 2024, oggi passata in giudicato in mancanza di tempestiva impugnazione nei termini di legge;

- per l'effetto di quanto sopra rigettare ogni domanda formulata dalla Controparte_1
con il ricorso introduttivo in data 7 giugno 2019 e, conseguentemente,
[...]
mandare integralmente assolta la da ogni pretesa contro di lei avanzata;
Parte_1
in via subordinata, nel merito
- rigettare, siccome infondata in fatto ed in diritto, per le ragioni dedotte in atti, ogni domanda formulata dalla con il ricorso introduttivo in data 7 giugno Controparte_1
2019 e, per l'effetto, mandare integralmente assolta la da ogni pretesa contro di Parte_1
lei avanzata.
2 Con rifusione delle spese e dei compensi del doppio grado di giudizio, ex d.m. 147/22, oltre alla restituzione delle spese di lite corrisposte in esecuzione della sentenza di primo grado oggi impugnata, al rimborso forfettario delle spese generali (15%), del Contributo Cassa Avvocati
(4%) ex art. 11 L. 576/80 e dell'IVA nella misura di legge”.
Nell'interesse del i chiede che: la Ecc.ma Corte d'Appello Controparte_1
voglia: rigettare l'appello proposto da Parte_1
confermare integralmente la sentenza n. 613/2024 del Tribunale di Tempio Pausania;

Condannare l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, oltre accessori di legge.
In via istruttoria, accertare che il Giudice a quo ha correttamente utilizzato ai fini della decisione
i docc. 108, 109, 110 e 112, in ogni caso ammettere d'ufficio la produzione unitamente a quelli prodotti sub. docc. 112.a e 112.b) e le fotografie allegate (cfr cartelle docc. 119, 120, 121 e 122) in quando indispensabili per la decisione e, se ritenuto, ammettere C.T.U. allo scopo di valutare se l'esecuzione delle opere manutentive previste all'art. 11 del contratto di locazione, durante la durata della locazione, avrebbero evitato o mitigato l'ammaloramento dell'immobile, che nell'immediatezza del rilascio si trovava nelle condizioni descritte nella relazione allegata al ricorso ex art. 447 bis c.p.c. (doc. 13); in caso affermativo, esaminare i documenti di spesa prodotti da (doc. 108, CP_1
109, 110, 112.a e 112.b) e le fotografie allegate (cfr cartelle docc. 119, 120, 121 e 122) e riferire al Giudice sul fatto che le relative opere sono state effettivamente eseguite, sulla pertinenza delle stesse a ripristinare in buono stato i luoghi e la congruità delle spese affrontate a tale scopo;
chiarire alla Corte, nel rispetto del contraddittorio delle parti, ogni elemento utile ai fini del giudizio.
Si chiede, se la Corte ammetta, se la riterrà decisiva, la seguente prova per interrogatorio formale e testi:
3

1.vero che nell'ottobre/novembre 2017, a seguito del rilascio dell'immobile per cui è causa, lo stato dei luoghi si trovava nelle condizioni descritte, anche mediante materiale fotografico dell'epoca, nella relazione dell'arch. che si rammostra al teste (doc. 13); Per_1


2.vero tra il 2020 e il 2021 la ditta SERPELLONI s.r.l. eseguiva presso l'immobile per cui è causa, le opere descritte nelle fatture e nell'offerta che si rammostra al teste (doc. 108, 109 e 112.a);


3.vero che a proposito dei lavori di cui al capitolo che precede l'arch. espletò le Per_1
prestazioni indicate nella fattura che si rammostra al teste percependone il relativo importo
(doc. 108);


4.vero che le opere di “….installazione di nuovo sistema smaltimento acque meteoriche…..” indicate dall'arch nella fattura allegata (doc. 108) sono riferite al rifacimento del Per_1
sistema di scarico dal tetto dell'acqua piovana otturato e alla realizzazione di uno nuovo esterno, per evitare la rottura dei muri;



5.vero che tra il 2019 e il 2020 la ditta ER RI Servizi Ecologici eseguiva presso l'immobile per cui è causa, le opere descritte nella fattura che si rammostra al teste (doc. 109);


6.vero che nel 2019 la ditta SE EL eseguiva presso l'immobile per cui è causa, le opere descritte nella fattura che si rammostra al teste (doc. 110)
Si indica a testi
-Arch. Andrea IU, Via Brigata Sassari, 14, 07023, Calangianus (SS);
-Sig. /o SERPELLONI MANUTENZIONI s.r.l., Via Francia, 37069 Villafranca Testimone_1
(VR)
-Sig. ER RI Servizi Ecologici, Via Diaz, 36, 08047 Tertenia (NU)
-Sig.ra WU EN c/o di WU EN, Via Della Vittoria, 2, CP_3
07020 ALA' DEI SARDI (SS)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c. la , in qualità di Controparte_1
utilizzatrice dell'immobile a lei concesso in leasing dalla MedioCredito del Friuli-Venezia Giulia
s.p.a. conveniva dinanzi al Tribunale di Tempio Pausania la la la Parte_1 Parte_2 [...]
e , chiedendo il risarcimento dei danni presenti Parte_3 Parte_4 Parte_5
4 nel capannone industriale sito in Olbia loc. Cala Saccaia e destinato all'esercizio dell'attività di rimessaggio, riparazione e vendita di imbarcazioni.
La ricorrente premetteva di avere stipulato un contratto di leasing immobiliare con il del Friuli-Venezia Giulia avente ad oggetto tale capannone che era stato poi CP_2
locato alla nel 2006. Parte_2
Esponeva che nel 2014 dalla si era scissa nella cui era stato Parte_2 Parte_3
assegnato tutto l'attivo immobiliare, fatta eccezione per il contratto di locazione del capannone, che invece era stato ceduto, unitamente al ramo d'azienda alla Parte_1
Evidenziava che in sede di riconsegna del capannone da parte della aveva riscontrato Parte_1
ingenti danni di cui, a suo dire, dovevano rispondere, sia quest'ultima, ma anche la Parte_3
la e , nella loro qualità di soci e/o
[...] Parte_2 Parte_4 Parte_5
amministratori delle società.
Si costituivano in giudizio la la e e , che Parte_3 Parte_4 Parte_5
eccepivano in primo luogo l'incompetenza funzionale e per territorio del Tribunale di Tempio
Pausania, in favore del Tribunale di Milano, sezione specializzata in materia di impresa;
nel merito, contestavano la pretesa di controparte e concludevano per il rigetto della domanda.
Con ordinanza il Tribunale riteneva la propria competenza unicamente in relazione alle domande svolte nei confronti della - ovverosia in ordine al contratto di locazione del Parte_1
capannone – e si dichiarava, invece, incompetente in ordine alle ulteriori domande proposte.
La causa, istruita con produzioni documentali e prova per testi, veniva decisa con sentenza n.
613/2024 del 25.09.2024 con la quale il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda del ricorrente condannando la al pagamento della somma di euro 253.828,87 oltre interessi a titolo di risarcimento danni.
Nello specifico, il primo Giudice rigettava due eccezioni preliminari formulate dalla resistente: la prima relativa al difetto di legittimazione attiva della n ordine alla proposizione del CP_1
giudizio, e la seconda relativa al sopravvenuto difetto di interesse della d agire stante CP_1
la sentenza del tribunale di Milano n. 53/14 del 22.05.2024, passata in giudicato che aveva dichiarato l'inammissibilità delle domande di condanna proposte nei confronti dei convenuti.
Nel merito, basandosi sui reperti fotografici allegati alla consulenza di parte ricorrente, sul verbale di rilascio dell'Ufficiale giudiziario e sul contratto di locazione il Tribunale riconosceva
5 la responsabilità della convenuta conduttrice relativamente ai danni presenti nell'involucro esterno del capannone, nel tetto e nelle grondaie, per avere omesso, in violazione dell'art. 1587 c.c., qualsiasi intervento manutentivo ordinario ed per non avere informato il locatore dei distacchi esterni di calcestruzzo e delle abbondanti infiltrazioni interne, non consentendo a quest'ultimo di ovviare a tali problematiche strutturali. Il Tribunale quantificava, pertanto, i danni nella somma pari ad euro 253.828,87 oltre interessi compensando parzialmente le spese di lite.
Avverso tale sentenza ha proposto appello la basato su quattro motivi: Parte_6

1. Erroneo rigetto della eccezione di carenza di legittimazione attiva della CP_1

2. Erroneo rigetto della eccezione di carenza di interesse ad agire della CP_1

3. Erroneo riconoscimento di inadempimenti contrattuali imputabili alla Parte_1

4. Erronea quantificazione dei danni in favore della CP_1
Si è costituita la che ha chiesto il rigetto dell'appello con Controparte_1
conferma della sentenza e rifusione delle spese processuali.
In via istruttoria, ha chiesto, altresì di ammettere C.T.U. allo scopo di valutare se l'esecuzione delle opere manutentive previste all'art. 11 del contratto, durante la durata della locazione, avrebbero evitato o mitigato l'ammaloramento dell'immobile, nonchè prova per testi ed interrogatorio formale.
La causa è stata decisa all'udienza odierna dopo la discussione delle parti con dispositivo e contestuale motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre preliminarmente analizzare le due questioni preliminari formulate dall'appellante che si sostanziano in altrettanti motivi di appello.


1. Sulla carenza di legittimazione attiva della Controparte_1
L'appellante, con il primo motivo, ha censurato la sentenza nella parte in cui rigettava la sua eccezione di difetto di legittimazione attiva o, quantomeno, il difetto di titolarità attiva del in capo alla Ha sostenuto che la causa era stata promossa e Controparte_1
proseguita nonostante la presenza di un contratto di leasing che riservava espressamente alla
6 sola proprietaria del bene-concedente, la Controparte_2
legittimazione per le azioni risarcitorie nei confronti di terzi.
A tal fine ha sostenuto che la decisione sarebbe basata su alcune sentenze di legittimità e di merito (segnatamente Cass. 534/2011, Cass. 4888/2016, Cass. 32526/2021 e Appello Milano
121/2020) mal interpretate dal primo Giudice e non conferenti.
Secondo la tesi dell'appellante la giurisprudenza citata in sentenza, sarebbe riferibile alla questione relativa alla legittimazione a richiedere il risarcimento del danno arrecato da un terzo alla res locata ( in base alle regole contrattuali) e non applicabile, invece, alla fattispecie in esame ove il contratto di leasing tra e ttribuiva alla sola proprietaria- CP_2 CP_1
concedente la legittimazione a proporre azioni risarcitorie nei riguardi di terzi oltre che a percepire in via esclusiva eventuali indennizzi assicurativi attinenti all'immobile concesso in leasing.
La censura è priva di fondamento.
A parere di questa Corte occorre analizzare le massime di legittimità citate dal primo giudice, in virtù della loro chiarezza, partendo dalla sent. 534/2011 che, essendo la più risalente ha dato inizio al filone giurisprudenziale formatosi sul tema.
Il principio di diritto enucleato in tale pronuncia appare estremamente chiaro: Qualora sia stata danneggiata una cosa (mobile o immobile) concessa in "leasing", la legittimazione ad agire per il risarcimento dei danni patiti compete all'utilizzatore, qualora questi sia tenuto alla manutenzione ordinaria e straordinaria della cosa stessa e al medesimo, al momento della conclusione del contratto e del trasferimento del possesso della res, gli siano stati trasferiti tutti i rischi di questa. (Cass. Sez. 3, 12/01/2011, n. 534, Rv. 616135 - 01).
Quindi, debbono sussistere due condizioni perché all'utilizzatore sia riconosciuta legittimazione attiva in caso di danni alla cosa: a) deve essere tenuto alla manutenzione ordinaria e straordinaria della res;
b) deve sopportare tutti i rischi sulla cosa al tempo della conclusione del contratto ovvero quanto lo stesso acquisisce il possesso.
La massima cronologicamente successiva – altrettanto esplicita – Cass. civile sez. III -
14/03/2016, n. 4888, rimanendo nel solco della pronuncia precedente, specifica che il concedente non può essere legittimato ad agire per il risarcimento danni ma deve essere bensì
l'utilizzatore, ritenendo decisamente preminenti le altre due condizioni, rispetto ad altre
7 eventualmente presenti, ovverosia la manutenzione ordinaria e straordinaria e l'assunzione di tutti i rischi in capo all'utilizzatore.
“Nel caso in cui sia stato danneggiato un bene concesso in leasing, la legittimazione ad agire nei confronti del danneggiante spetta all'utilizzatore e non alla società di leasing, proprietaria della cosa, soprattutto nel caso in cui l'utilizzatore sia tenuto alla manutenzione ordinaria e straordinaria della cosa stessa, ovvero nel caso in cui gli siano stati trasferiti, al momento della conclusione del contratto, anche tutti i rischi a cui la res sarebbe potuta essere soggetta”.
L'ultima pronuncia, Cass. civ. sez. VI - 08/11/2021, n. 32526 affermando che “Non essendo stato prodotto il contratto di leasing, non è dato sapere se, nel caso di specie, l'utilizzatore fosse tenuto alla manutenzione ordinaria e straordinaria della cosa, ovvero se, al momento della conclusione del contratto, gli fossero stati trasferiti anche tutti i rischi a cui la res avrebbe potuto essere soggetta. Nel caso di specie, infatti, risulta insussistente ogni elemento, anche di natura indiziaria, diretto a dimostrare un danno dal mancato utilizzo.” – fornisce semplicemente ulteriore conferma della indispensabilità della assunzione dei rischi e della manutenzione ordinaria e straordinaria – ricavabile ovviamente dal contratto di leasing – in capo all'utilizzatore perché quest'ultimo sia legittimato ad agire in caso di danni alla res locata.
Analizzando la fattispecie in esame alla luce dei detti principi giurisprudenziali – manutenzione ordinaria e straordinaria della res ed assunzione di tutti rischi in capo all'utilizzatore – non può che confermarsi la legittimazione attiva della società oggi appellata.
Infatti, all'art. 10 del contratto si legge: “Dal momento della consegna l'Utilizzatore si accolla, inoltre, qualsiasi rischio, onere o responsabilità, direttamente ed indirettamente connessi con la detenzione ed utilizzo della predetta unità immobiliare, impegnandosi espressamente a man levare la Concedente da qualsiasi pregiudizio e molestia che ne potrebbero derivare o da pretese della pubblica amministrazione.”
Risulta evidente che sussiste già la prima condizione: l'assunzione di tutti i rischi da parte della
Controparte_1
Proseguendo poi nella lettura del contratto all'art. 12 a chiare lettere viene stabilito: “Per tutta la durata del presente contratto, le manutenzioni e le riparazioni, ordinarie e straordinarie, dell'immobile e di tutte le sue parti, ivi comprese anche quelle comuni, le coperture, le
8 condutture e gli impianti, ed il loro adeguamento agli obblighi di legge, regolamenti o disposizioni di qualsiasi altra natura sono ad esclusivo carico dell'utilizzatore.”
Ebbene, sussite anche la seconda condizione prevista dalla giurisprudenza perché
l'utilizzatore sia legittimato ad agire: è posta in capo alla la Controparte_1
manutenzione ordinaria e straordinaria del bene locato.
Del tutto ininfluente sull'argomento appare quanto statuito nel proseguo del contratto di leasing in quanto la comunicazione di eventi naturali o no, forieri di danni all'immobile locato, alla concedente e la presentazione di una denuncia alla Compagnia assicuratrice certamente non deroga ai principi soprariportati, essendo essa un semplice dovere di comunicazione che non incide sulla legittimazione in capo all'utilizzatore.
Alla luce di quanto sopra, ritiene questa Corte che sussistono entrambe le condizioni dettate dalla costante giurisprudenza di legittimità perché la società appellata abbia la legittimazione ad agire per il risarcimento danni al capannone locato in leasing, confermando così quanto statuito dal primo giudice sul punto.


2. Sulla carenza di interesse ad agire della Controparte_1
La come secondo motivo di censura, ha contestato il rigetto della ulteriore eccezione Parte_1
relativa difetto di interesse ad agire ex art. 100 cod. proc. civ. in capo alla CP_1 [...]
Ha sostenuto che l'azione di condanna era consequenziale a quella di mero CP_1
accertamento già dichiarata inammissibile dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 5314/24 del 22 maggio 2024, passata in giudicato.
Anche tale motivo di appello appare infondato.
Osserva questa Corte che n caso di pronuncia su una questione di rito, la Cassazione, nel suo costante orientamento, confermato nella Ordinanza Sez. 1, n. 21008 del 2022 stabilisce che
“la statuizione su una questione di rito dà luogo soltanto al giudicato formale ed ha effetto limitato al rapporto processuale nel cui ambito è emanata;
essa, pertanto, non essendo idonea
a produrre gli effetti del giudicato in senso sostanziale, non preclude la riproposizione della domanda in altro giudizio” (cfr. Cass. Sez.

6-L, Ordinanza n. 10641 del 16/04/2019; cfr. anche
Sez. 1, Sentenza n. 13614 del 04/06/2010; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26377 del 16/12/2014; Sez.
3, Ordinanza n. 13603 del 19/05/2021).
9 Nello stesso solco la pronuncia successiva ed estremamente recente, Cass. Civ., sez. III, 24
Luglio 2024, n. 20636, che ha confutato la precedente ed isolata decisione espressa da Cass.,
Sez. 2, 28/06/2023, n. 18439 ed invocata dall'appellante, in contrasto con l'orientamento sopra riportato. (“Al riguardo può tuttavia osservarsi che tale isolata pronuncia non scalfisce la situazione di “diritto processuale vivente” determinatasi sulla base dell'orientamento precedente e non si pone con esso in contrasto, dal momento che si riferisce ad una fattispecie peculiare (domanda di usucapione, già dichiarata inammissibile - in quanto tardivamente avanzata - in un altro giudizio, tra le stesse parti, avente ad oggetto la pretesa attorea di restituzione di fondi, alla quale era stata contrapposta l'intervenuta usucapione), in cui veniva in gioco l'esercizio del potere processuale di far valere un diritto contrastante coll'avversa pretesa, il quale, in quanto malamente esercitato nella specifica sede in cui tale pretesa era stata azionata, avrebbe potuto reputarsi consumato e non più successivamente esercitabile alla stregua del cd. giudicato per implicazione discendente, il quale si estende a tutte le possibili questioni, proponibili in via di azione o eccezione che, sebbene non dedotte specificamente, costituiscono precedenti logici, essenziali e necessari, della pronuncia, le quali non possono dunque essere fatte valere in un successivo giudizio. Poiché una consimile ipotesi non si integra nel caso in esame, non vi sono ragioni per escludere, nella fattispecie,
l'applicabilità del tradizionale principio di diritto che esclude ogni effetto preclusivo al giudicato formale determinato dalla pronuncia di mero rito”).
In ulteriore, si osserva che il processo chiuso davanti al Tribunale di Milano non nasceva in un momento differente rispetto a quello instaurato davanti al Tribunale di Tempio ma aveva origine da una sola domanda, proposta inizialmente davanti a quest'ultimo e solo successivamente separata, ancora pendente davanti al giudice tempiese.
Inoltre, lo stesso tribunale di Milano Sezione xv civile specializzata in materia di impresa faceva salva la prosecuzione del giudizio per i danni davanti all'altro giudice “La domanda proposta dalla società attrice per ottenere la condanna dei convenuti al pagamento in suo favore “della somma che sarà determinata dal Tribunale di Tempio Pausania all'esito del giudizio n.
1137/2019 R.G., oltre rivalutazione ed interessi di legge al saldo” previo accertamento della loro responsabilità per l'incapienza della società debitrice ai sensi degli articoli 2504 quater comma 2 c.c., art. 2394 e 2376 7 c.c. è inammissibile. (…)
10 Qualora l'efficacia sia, invece, subordinata ad un ulteriore accertamento di merito, da compiersi in un nuovo e diverso giudizio di cognizione, la mancanza di certezza ed inequivocità dell'elemento condizionante rende inammissibile la pronuncia di sentenza di condanna condizionale (v. Cass.

6.10.2015 n. 19895; Cass. 12.10.2010 n. 21013; Cass.

9.7.2009 n.
16135; Cass. 19.6.2008 n. 16621; Cass. 25.2.1999 n. 1642; v. Cass.

1.2.1991 n. 978).
Non è, quindi, consentito pronunciare una sentenza la cui efficacia sia subordinata ad un nuovo ed ulteriore accertamento di merito, da compiersi in un diverso giudizio di cognizione come richiesto dalla società attrice.
Peraltro, nel caso in esame, al diverso giudizio di cognizione sarebbe demandata non solo la determinazione della somma oggetto della condanna ma anche l'accertamento di taluni degli elementi costitutivi della responsabilità invocata dalla società attrice, come l'esistenza e consistenza del credito compromesso dalla insufficienza patrimoniale della Parte_2
Anche tale motivo di appello deve essere rigettato


3. Sugli inadempimenti contrattuali imputabili alla Parte_1
Nel merito l'appellante ha lamentato che Il Giudice di prime cure riteneva provata la sussistenza di tre voci di danno imputabili alla conduttrice per mancata osservanza del suo obbligo di manutenzione ordinaria del bene.
Secondo l'appellante, in particolare il Giudice avrebbe:
a) erroneamente valutato la efficacia probatoria della consulenza tecnica di parte della senza espletare, invece, una CTU ritenuta superflua ed esplorativa;
CP_1
b) erroneamente valutato la efficacia probatoria dei verbali di riconsegna dell'immobile firma dell'Ufficiale giudiziario, che attestavano l'assenza di contestazioni circa la presenza di danni da parte del CTP al momento del rilascio avvenuto alla data del
31.08.2017;
c) erroneamente valutato il contratto di locazione senza considerare di quanto stabilito dall'art. 10 che poneva a carico del locatore ogni responsabilità per eventuali vizi, palesi od occulti, rovina di edificio, totale o parziale, compresi eventuali difetti di costruzione o di qualità, di funzionamento di impianti, avarie, necessità di opere di manutenzione, sostituzione o riparazione;

11 d) erroneamente valutato lo stato dell'immobile con riferimento al momento dell'insorgenza del rapporto e della sua cessazione.
Anche il terzo motivo appare complessivamente infondato.
Correttamente Il giudice di primo grado utilizzava per la propria decisione non solo la consulenza tecnica di parte a firma dell'Arch. ma soprattutto le foto ad essa allegate Per_1
relative allo stato del capannone sia al momento iniziale che conclusivo del rapporto locatizio.
Sul valore probatorio della consulenza tecnica di parte la giurisprudenza di legittimità si espressa molto chiaramente, da ultimo: “La perizia stragiudiziale non ha valore di prova nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma solo di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, con la conseguenza che la valutazione della stessa è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito che, peraltro, non è obbligato in nessun caso a tenerne conto”. (Cass. Sez. 1, 04/03/2025, n. 5667, Rv. 673931 - 01)
Occorre quindi, a parere di questa Corte, chiarire quale sia il discrimine tra prova e indizio.
Sul punto, mutuando quando affermato dalle sezioni penali della Cassazione (Cass. Sez. 5
19.01.2023 n. 2237) osserva questa Corte che vi è ontologica differenza tra prova e indizio, costituita dal fatto che, mentre la prima, in quanto si ricollega direttamente al fatto storico oggetto di accertamento, è idonea ad attribuire carattere di certezza allo stesso, l'indizio, isolatamente considerato, fornisce solo una traccia indicativa di un percorso logico argomentativo, suscettibile di avere diversi possibili scenari, e, come tale, non può mai essere qualificato in termini di certezza con riferimento al fatto da provare.
Risulta conseguente che una prova “indiziaria”, per consolidare quella traccia indicativa da questa prominente, necessità di ulteriori supporti così di far approdare l'interprete alla decisione frutto di un percorso logico argomentativo robusto.
Invece le riproduzioni di carattere meccanico quali le fotografie che, ex art. 2712 c.c., fanno piena prova di quanto da loro descritto, rectius, riprodotto.
“La fotografia costituisce prova precostituita della sua conformità alle cose e ai luoghi rappresentati, sicché chi voglia inficiarne l'efficacia probatoria non può limitarsi a contestare i fatti che la parte che l'ha prodotta intende con essa provare, ma ha l'onere di disconoscere tale conformità. (Cass. Civ. Ordinanza 10 gennaio 2020, n. 308; Cass. civile Sez. II ord. n. 9977 del
23 aprile 2018; Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8682 del 9 aprile 2009)
12 Alla luce di quanto sopra correttamente il tribunale formava la propria decisione non solo sulla consulenza di parte, ma altresì sulle riproduzioni fotografiche ivi contenute, riproducenti oggettivamente lo stato dei luoghi di cui causa che rappresentano evidenti danni, prodotte al momento del ricorso e non contestate immediatamente dalla controparte, né nella memoria difensiva ex art. 416 c.p.c. del 10 ottobre 2019 né in sede di prima udienza del 17.01.2020.
“Il disconoscimento di conformità previsto rispettivamente dagli artt. 2719 e 2712 c.c. deve aver luogo nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla produzione, valendo il medesimo onere di tempestività previsto dall'art. 157, comma 2, c.p.c. con riferimento al rilievo del difetto di un requisito di forma-contenuto dell'atto processuale stabilito nell'interesse della parte.” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 24/02/2023, n. 5755).
La presenza dei danni indicati nelle foto è poi ulteriormente riscontrata nel verbale 31.8.2017 di riconsegna degli immobili a firma dell'Ufficiale giudiziario che dava atto che “all'interno del capannone si rilevano segni di infiltrazioni di acqua (parte sin. rispetto all'ingresso)” (v. verbale
31.8.2017 all. 15 al ricorso introduttivo).
Non rilevante la circostanza che, il tecnico di parte , presente all'ultimo accesso del Per_1
06.10.2017, non abbia fatto constatare la presenza di danni.
Viceversa, all'accesso precedente del 31.08.2017, come facilmente rilevabile dalla mera lettura del verbale non veniva dato atto della presenza di detto consulente.
In ogni caso, non può certo attribuirsi valore confessorio ad una omessa dichiarazione o ad un comportamento silente in quanto, la confessione si sostanzia ex art. 2730 c.c. in una
“dichiarazione che una parte fa della verità di fatti ad essa sfavorevoli e favorevoli all'altra parte”.
Ad identiche conclusioni si giunge previa lettura dell'articolo 10 del contratto di leasing che prevede il diritto di manleva per il concedente da qualsiasi danno derivante dal bene concesso in leasing.
Tale clausola, in virtù di un nuovo e differente rapporto contrattuale intercorso tra le parti non esonera il conduttore, la dalle proprie responsabilità nei confronti dell'utilizzatore - locatore.
Nel contratto di locazione tra la (cedente dell'odierna appellante) e la Parte_2 [...]
è previsto testualmente infatti che “sono a carico del locatario tutte le Controparte_1
13 manutenzioni e riparazioni dell'immobile e di tutte le sue parti, ivi comprese anche quelle comuni. Per l'esecuzione delle manutenzioni e riparazioni il locatario dovrà munirsi delle concessioni ed autorizzazioni amministrative eventualmente necessarie o presentare le prescritte denunce di inizio attività. La manutenzione ordinaria dovrà essere eseguita periodicamente mediante personale specializzato al preciso scopo di assicurare la migliore conservazione ed integrità dell'immobile”. Chiaro il rimando alle obbligazioni previste dal codice civile per il conduttore ai sensi degli artt 1587 c.c. che impone di “osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto” ed all' art. 1588
c.c. che prevede che “Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.”
Risulta quindi dalle foto, dalla ctp e dal verbale di rilascio che sia alla data indicata nelle foto
( 09.11.2017) quindi circa un mese dopo quella del terzo verbale di rilascio (06.10.2017) erano presenti di danni indicati dal ctp, riconosciuti nella sentenza di primo grado e così elencati:
“con riferimento all'involucro esterno dell'edificio, l'esistenza di profondi distacchi di calcestruzzo “in corrispondenza dei costoloni dei pannelli prefabbricati che in molti casi hanno messo a nudo le armature in ferro con evidenti tracce di corrosione. Oltre a distacchi veri e propri di materiale sono presenti numerose cavillature e lesioni, preludio a ulteriori danni diffusi di analoga gravità. Tali problematiche si innescano con infiltrazioni di acqua nelle microlesioni che potevano essere evitate o contenute inizialmente con la pitturazione delle superfici. L'aspetto esteriore del capannone dimostra che non vi è traccia alcuna di tale intervento di manutenzione ordinaria e sono limitatissimi, (due o tre casi), in rapporto alle superfici da trattare, le riparazioni sui costoloni in calcestruzzo…”
Danni viceversa non indicati al momento della pattuizione insistenti nella struttura esterna e interna del capannone, cronologicamente insorti durante il periodo in cui la conduttrice aveva la detenzione del bene e riscontrati una volta cessata la conduzione da parte di essa.
Si condivide quindi la valutazione del primo giudice che riteneva, in ragione della loro natura che gli stessi dovevano essere imputati alla conduttrice, che non vi aveva posto rimedio tramite attività manutentive alle quali era obbligata sia dalla legge che dagli accordi contrattuali.
14 Esemplare la riscontrata presenza di numerose piante di fico d'india nelle grondaie, che, in considerazione delle loro dimensioni sono state ritenute presenti da tempo, e non possono invece essere cresciute nel brevissimo periodo intercorrente tra la data del rilascio ( agosto
2017) e quella delle foto ( ottobre dello stesso anno). Viceversa, proprio la loro dimensione non modesta e la loro visibilità, danno prova di una colpevole trascuratezza da parte della dei propri obblighi manutentivi, protrattasi negli anni.
Si noti invece che al momento dell'insorgere del rapporto contrattuale nessuna delle parti dava atto della presenza ammaloramenti, danni interni o esterni che, se già esistenti come all'attualità, certamente avrebbero impedito l'insorgere del rapporto o, comunque lo avrebbero mutato.
Tutti i danni all'involucro esterno dell'edificio, i profondi distacchi di calcestruzzo, le infiltrazioni interne riconosciuti dalla sentenza appaiono quindi insorti nel periodo di vigenza contrattuale e potevano essere ovviati da una manutenzione da parte della conduttrice o con avviso alla locatrice.


4. Sulla liquidazione dei danni in favore della CP_1
Con il quarto motivo d'appello la ha contestato l'utilizzo in sentenza di alcune fatture Parte_1
della segnatamente, docc. 108, 109 e 110, fascicolo di primo grado della a CP_1 CP_1
suo dire prodotte: a) in maniera irrituale;
b) tardivamente, ossia non alla "prima occasione processuale utile" rispetto alla loro formazione;
c) con conseguente in violazione del diritto al contraddittorio della Parte_1
Più nello specifico, parte appellante ha censurato la sentenza nella parte in cui il primo giudice non rilevava la irritualità di tale produzione, avvenuta con una semplice nota di deposito, e non invece a seguito di una specifica istanza volta a conseguire una rimessione in termini;
tardivamente in quanto documenti si erano formati anni addietro rispetto a tale produzione con violazione del contradditorio a seguito della apposita eccezione da essa formulata.
Anche tale censura non merita accoglimento.
Secondo la giurisprudenza della S.C (Cass. Sez L. n. 25346 del 09.10.2019) “nel rito del lavoro,
l'omessa indicazione di un documento, nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, e
l'omesso deposito del medesimo contestualmente a tale atto, determina la decadenza del diritto alla produzione salvo che la produzione non sia giustificata dal tempo della loro
15 formazione o, come nella fattispecie, dall'evolversi della vicenda processuale nel tempo successivo al ricorso ed alla memoria di costituzione.” In virtù della espressa congiunzione disgiuntiva, le due condizioni sono alternative tra loro, quindi, è possibile la produzione documentale tardiva anche e solo alla sua formazione successiva al deposito dell'atto introduttivo, purché inerente all'oggetto di causa.
Trasponendo al caso di specie i citati principi, osserva questa Corte che la formazione delle fatture contestate risulta successiva al deposito del ricorso ma non poteva essere altrimenti: le spese per lavori di riparazione dei danni venivano infatti affrontate una volta cessato il rapporto locatizio, dopo la consegna dell'immobile.
La lamentata differenza tra le fatture prodotte in un primo momento (di importo di poco inferiore) rispetto a quello secessivo, considerato dal primo giudice appare di poco momento, trattandosi evidentemente di semplici prospetti di spesa, in seguito meglio specificati una volta conclusi i lavori già indicati.
Nessuna violazione del contradditorio risulta, pertanto, aver compromesso il diritto di difesa della parte appellante: ed invero dopo il deposito tardivo della documentazione il processo proseguiva per oltre tre anni ed entrambe le parti depositavano vari atti difensivi.
Quindi, anche su tale aspetto la sentenza di primo grado risulta essere esente da censure.
Alla luce di quanto sopra l'appello della appare del tutto privo di fondamento e la Parte_1
sentenza emessa dal Tribunale deve essere confermata.
Le spese processuali seguono la regola della soccombenza e sono poste a carico dell'appellante nella misura liquidata nel dispositivo (valori medi del relativo scaglione).


PQM


La Corte, definitivamente pronunciando:
1) rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 613/2024 del 25.09.2024 Parte_1
emessa dal Tribunale di Tempio Pausania;

2) condanna parte appellante alla rifusione delle spese processuali in favore di parte appellata, liquidate in € 14.317,00 per compensi professionali, oltre spese generali, Iva
e CPA di legge.
16 Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002 per il pagamento del contributo unificato.
Così deciso in Sassari, all'udienza del 20/06/2025
Il Presidente - Relatore
Dott.ssa Maria Grixoni
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