N. R.G. 610/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE – LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore all'udienza di discussione del 16.4.2025 ha pronunciato, ex art. 437 cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 610/2024 promossa da:
(CF con il patrocinio dall'Avv. FRANCESCO Parte_1 C.F._1 GIORDANO
APPELLANTE/I nei confronti di
(CF , (CF Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
) e (CF ) con il patrocinio dell'Avv. C.F._3 CP_3 C.F._4 LUCA SANTARELLI e dell'Avv. VIERI NISTRI

APPELLATO/I avverso la sentenza n.3688/2023 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 28/02/2024
CONCLUSIONI
In data 16.4.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, in accoglimento della presente impugnazione, così provvedere: IN VIA PRINCIPALE in accoglimento del primo motivo, accertare e dichiarare l'inesistenza della notifica e la nullità del giudizio e della sentenza. In accoglimento del primo, secondo e terzo motivo accertare e dichiarare la inesistenza, irregolarità, invalidità o nullità della notifica dell'atto introduttivo e dichiarare la nullità della sentenza ai sensi dell'art. 354 c.p.c. In accoglimento del quarto e quinto motivo Accertare e dichiarare la erroneità e contraddittorietà pagina 1 di 9 della motivazione, annullare ovvero riformare la sentenza e rigettare la domanda introduttiva. In accoglimento del sesto motivo: Accertare la inammissibilità della testimonianza su cui si fonda la decisione, annullare la sentenza e rigettare la domanda introduttiva. In accoglimento del settimo motivo: Annullare la sentenza per aver motivato e pronunciato fuori del perimetro della domanda
[…]. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio e distrazione in favore del sottoscritto difensore, che si dichiara sin da ora antistatario.”

Per parte appellata: “per tutte le ragioni esposte e documentate, in via preliminare la scrivente difesa chiede la revoca immediata del provvedimento emesso in data 16.04.2024 con il quale è stata sospesa la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza e quindi anche la sospensione dell'esecuzione per rilascio dell'immobile; sempre in via preliminare accertare e dichiarare l'Inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 345 c.p.c.; nel merito rigettare integralmente il proposto appello in quanto infondato in fatto e in diritto con conseguente conferma della sentenza e dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado. Essendo la causa matura per la decisione, si chiede fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni o in ipotesi ex art. 281 sexies cpc. In ogni caso con vittoria di spese legali e peritali della doppia fase di giudizio.”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 20.03.2024, ritualmente notificato unitamente al pedissequo decreto di fissazione udienza, conveniva in giudizio, innanzi questa Parte_1
Corte di Appello, , e , Controparte_1 Controparte_2 CP_3 proponendo gravame avverso la sentenza n. 3688/2023, emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 28/02/2024, che, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dai Pt_2
, aveva così deciso: “dichiara la risoluzione del contratto di locazione tra i ricorrenti e
[...] [...]
, conduttore, avente ad oggetto immobile sito in Firenze, Via Pisana n. 126, per Parte_1 inadempimento del conduttore;
condanna al rilascio dell'immobile Parte_1 suddetto;
fissa per il rilascio la data del 7.2.24; condanna il convenuto a rimborsare in favore dei ricorrenti le spese di lite che liquida, ivi compresa la mediazione, in € 629,87 per spese, €
2.284,00 per compenso oltre 15% spese generali ed accessori di legge”.
1 – Il giudizio di primo grado.
1.1 – Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., , e Controparte_1 Controparte_2 [...]
avevano adito il Tribunale di Firenze, esponendo: CP_3 che, in data 24.12.1997, (dante causa, in via di successione ereditaria, dei Persona_1 ricorrenti) aveva stipulato un contratto di locazione con e Parte_1 Parte_3 avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo ubicato in Firenze, via Pisana n. 126, della durata di 4 anni con rinnovo tacito di ulteriori 4 anni;
che, in data 7.12.2005, lo stesso aveva stipulato un nuovo contratto di locazione con il CP_1 solo , avente ad oggetto il medesimo immobile e della durata di 6 anni;
Parte_1 che, alla morte del i ricorrenti erano subentrati nel contratto in qualità di locatori;
CP_1 pagina 2 di 9 che, in data 17.10.2022, al fine di verificare la consistenza patrimoniale dell'asse ereditario, il perito , incaricato dai ricorrenti, aveva effettuato, alla presenza del conduttore, Persona_2 un sopralluogo dell'immobile in oggetto e constatato alcune modifiche non autorizzate al suo interno – demolizione di una tramezzatura portante e costruzione di un soppalco – realizzate dal
, come dallo stesso ammesso in tale occasione;
Pt_1 che le modifiche apportate si erano rivelate difformi rispetto alle planimetrie catastali, causando un grave abuso di tipo urbanistico, “vista la presenza di strutture e/o demolizioni di parti strutturali dell'edificio, anche di mancato deposito di progetto strutturale al Genio Civile di competenza” (cfr. ricorso ex art. 447-bis, pag. 3); che l'alterazione dello stato dei luoghi senza il previo consenso del locatore, ed in completa violazione delle norme urbanistiche, rappresentava un grave inadempimento che giustificava la richiesta di risoluzione del contratto;
che l'incardinato procedimento di mediazione si era rivelato del tutto infruttuoso, stante la mancata partecipazione, senza giustificato motivo, del;
Pt_1
Concludevano, quindi, chiedendo di “accertare e dichiarare risolto per inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione stipulato il 7.12.2005 e, per l'effetto, condannare la stessa parte conduttrice all'immediato rilascio dell'immobile situato in Firenze, via Pisana, n. 126; - condannare il resistente al risarcimento dei danni tutti subiti e subendi dalle ricorrenti per il ripristino dello stato dei luoghi come meglio descritto nel doc. 3); - condannare il resistente alla rifusione delle spese legali relative alla fase della mediazione come da nota spese allegato (doc.
9); - condannare il resistente al pagamento delle sanzioni di cui all'art. 8, comma 4 bis, D.lgs.
28/2010 per la mancata e ingiustificata partecipazione al procedimento di mediazione”.
1.2 – Non si costituiva in giudizio , che veniva dichiarato contumace. Parte_1
1.3 – All'esito dell'istruttoria, articolatasi nell'assunzione di prove orali e documentali, il tribunale decideva nei termini sopra esposti sulla base delle seguenti considerazioni:
(-) all'art.12 del contratto di locazione, stipulato il 24.12.1997, era stabilito che il conduttore non potesse “apportare modifiche, innovazioni o trasformazioni di qualsiasi genere ai locali affittati senza preventiva autorizzazione scritta della parte Locatrice” ;
(-) il teste , perito edile, aveva riferito: di essere stato incaricato dalle ricorrenti Persona_2 di effettuare una verifica della conformità urbanistica dell'immobile al fine di venderlo;
che prima di effettuare il sopralluogo aveva constatato la mancata presentazione al Genio Civile competente di qualsivoglia pratica propedeutica alla realizzazione di interventi edili all'interno della predetta unità immobiliare;
di aver accertato il giorno del sopralluogo la presenza di modifiche che pagina 3 di 9 rendevano l'immobile difforme dalle planimetrie catastali;
che tali modifiche erano state realizzate dal , come dallo stesso confermato in tale occasione;
Pt_1
(-) il , contumace, non aveva fornito alcuna prova in merito alle eventuali autorizzazioni Pt_1 ricevute per l'esecuzione dei predetti interventi;

(-) l'inadempimento del conduttore era di rilevante importanza in quanto andava a ledere l'interesse della parte locatrice alla conservazione dell'immobile di sua proprietà e, pertanto, giustificava la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c. e la condanna al rilascio;

(-) le spese seguivano la soccombenza.
2 – Il giudizio di secondo grado.
2.1. – Avverso tale sentenza proponeva appello per i seguenti motivi: Parte_1
1) con il primo, rilevava che erroneamente egli era stato dichiarato contumace nel corso del giudizio di primo grado, nonostante il mancato deposito del ricorso introduttivo corredato di relata di notifica.
2) Con il secondo, rilevava che parte ricorrente aveva omesso di produrre in giudizio l'avviso di ricevimento, avendo depositato la sola immagine fotografica della c.d. CAD, su cui era apposto il timbro “al mittente per compiuta giacenza”, con conseguente nullità della notifica ex art.140 c.p.c.
3) Con il terzo, affermava che la notifica era da considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 140 c.p.c., stante la mancata attestazione delle infruttuose ricerche svolte dall'ufficiale giudiziario.
4) Con il quarto, denunciava l'erroneità dell'impugnata sentenza nella parte in cui, in difetto di qualsiasi allegazione dei ricorrenti, aveva collocato la condotta ascritta ad esso nell'ambito Pt_1 del secondo contratto di locazione, quello cioè del 7.12.2005. Presumibilmente, invece, le modifiche strutturali erano state apportate nel periodo precedente al 7.12.2005 e cioè in vigenza del primo contratto di locazione del 24.12.1997, in cui era conduttore anche . Parte_3
Pertanto, il primo giudice non avrebbe potuto pronunciarsi sul presunto inadempimento, in quanto relativo ad un contratto cessato e, in ogni caso, le contestate modifiche erano state accettate dal proprietario al momento della riconsegna dell'immobile, come si evinceva dal relativo verbale.
5) Con il quinto, si doleva dell'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui aveva ritenuto integrato il requisito della gravità dell'inadempimento, sul presupposto, indimostrato, che sarebbe stata necessaria un'autorizzazione amministrativa per l'esecuzione dei lavori edilizi e che, quindi, sarebbero stati necessari gravosi adempimenti per l'aggiornamento catastale, alla luce dell'ipotizzato abusivismo posto in essere.
Lamentava, inoltre, l'apprezzamento fatto dal giudice con riguardo alle modifiche apportate, ritenute come produttive di danni e non come migliorie e addizioni in grado di aumentare il valore dell'immobile.
pagina 4 di 9 6) Con il sesto, censurava la sentenza per avere posto a fondamento della decisione la testimonianza del perito edile, il quale, all'esito del sopralluogo richiesto dai ricorrenti, aveva fornito una personale valutazione, come tale inutilizzabile ai fini decisionali, sulla qualificazione giuridica delle opere e sulla liceità della condotta del conduttore.
L'appellante, al contrario, insisteva sulla regolarità degli interventi e sulla necessità di ammettere c.t.u. per accertare le caratteristiche, anche sotto il profilo strutturale, delle opere realizzate.
7) Con il settimo, denunciava la violazione dell'art. 112 c.p.c. in quanto il tribunale, nell'accertare l'inadempimento, aveva fatto riferimento al primo contratto del 24.12.1997, senza però rendersi conto che la domanda di parte ricorrente riguardava la risoluzione del secondo contratto di locazione del 7.12.2005.
Per tali ragioni è stata formulata dall'appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.

2.2. Radicatosi il contraddittorio, e nel Controparte_1 Controparte_2 CP_3 costituirsi in giudizio, contestavano, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedevano per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
2.3. – Con ordinanza del 20.6.2024, veniva accolta l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
2.4. – All'udienza del 16.4.2025, sulle conclusioni delle parti precisate come in epigrafe trascritte, la causa veniva decisa con dispositivo letto in udienza.
Si dava altresì atto, nel verbale di udienza, che le parti rinunciavano a presenziare alla lettura del dispositivo allontanandosi dall'aula.
*** 3 – L'esame del gravame
I primi tre motivi di appello possono essere trattati congiuntamente, in quanto strettamente connessi tra di loro.
3.1. – Orbene, risulta versata in atti la copia del ricorso ex art. 447-bis c.p.c. notificato, in data
16.6.2023, al ai sensi dell'art. 140 c.p.c., nella cui relata l'ufficiale giudiziario attesta le Pt_1 attività compiute (“dell'avvenuto deposito ho notiziato il destinatario mediante il prescritto avviso in busta chiusa lasciato al suo domicilio e ho spedito altro avviso a mezzo raccomandata a.r.”).
Tuttavia, la raccomandata informativa risulta restituita al mittente per compiuta giacenza, senza l'attestazione, da parte dell'agente postale, delle ragioni della mancata consegna.
pagina 5 di 9 3.2. – Come noto, l'art. 140 c.p.c. articola l' iter del procedimento notificatorio nei seguenti passaggi: a) l'ufficiale giudiziario deposita la copia dell'atto da notificare nella casa del comune dove la notificazione deve eseguirsi;
b) affigge avviso del deposito in busta chiusa e sigillata alla porta dell'abitazione o dell'ufficio o dell'azienda del destinatario;
c) gliene dà notizia per raccomandata con avviso di ricevimento.
Nella specie, viene in rilievo proprio la terza formalità descritta all'art. 140 c.p.c., la quale è elemento costitutivo della notificazione.
Ora, dall'esame dell'avviso di ricevimento relativo alla raccomandata informativa si evince che quest'ultima è passata dal CMP il 19/6/2023 (come da timbro) e l'agente postale ha tentato infruttuosamente la consegna il 22/6/23 (sue le annotazioni sull'avviso di ricevimento).
Successivamente, la raccomandata è stata depositata presso l'ufficio postale per il ritiro. La compiuta giacenza si è perfezionata il 25/7/23 e la cartolina è tornata al mittente.
Non sono, tuttavia, indicati i motivi della mancata consegna della raccomandata al destinatario, non contenendo il relativo spazio alcuna indicazione, come da copia fotostatica del documento che, per comodità di consultazione, si riproduce di seguito:
3.3. – Ebbene, come affermato dalla Suprema Corte: “ai fini della notificazione nel caso di irreperibilità relativa del destinatario, il procedimento da seguire è quello disciplinato dall'art. 140
c.p.c., che prevede la necessità che venga prodotta in giudizio, a prova del perfezionamento del pagina 6 di 9 procedimento notificatorio, l'avviso di ricevimento (o di compiuta giacenza) della raccomandata informativa che dà atto dell'avvenuto deposito dell'atto da notificare presso la casa comunale
(Cass. n. 33525 del 2019); in particolare, occorre avere prova (non già della consegna ma) del fatto che la raccomandata di avviso sia effettivamente giunta al recapito del destinatario e tale prova è raggiunta a mezzo della produzione dell'avviso di ricevimento, sia esso sottoscritto dal destinatario o da persone abilitate, sia esso annotato dall'agente postale in ordine all'assenza di persone atte a ricevere l'avviso medesimo;
difatti, l'avviso di ricevimento, a parere della Corte, è parte integrante della relazione di notifica ai sensi dell'art. 140 c.p.c. in quanto persegue lo scopo di consentire la verifica che l'atto sia pervenuto nella sfera di conoscibilità del destinatario (cfr.
Cass., S.U., ord. interlocutoria n. 458 del 2005; Cass., sez. lav., n. 2683 del 2019)” (Cass. civ., ordinanza del 17 maggio 2022, n. 15782).
In particolare, Cass. civ. n. 2683/2019, richiamata dalla citata pronuncia, aveva affermato: <In tema di adempimenti prescritti dall'art. 140 c.p.c. nei casi di irreperibilità relativa, ai fini del perfezionamento del procedimento notificatorio, è necessario che l'avviso di ricevimento, relativo alla raccomandata informativa del deposito dell'atto presso la casa comunale, rechi l'annotazione da parte dell'agente postale dell'accesso presso il domicilio del destinatario e delle ragioni della mancata consegna, senza che sia sufficiente la sola indicazione del deposito del plico presso
l'ufficio postale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la nullità della notifica di un ricorso introduttivo di primo grado in quanto l'avviso di ricevimento della raccomandata informativa, pur allegato all'atto, non risultava compilato nella parte relativa alla mancata consegna del plico al domicilio)>>.
In senso conforme si era espressa anche Cass. civ. n. 32201/2018 secondo cui: “nella notificazione nei confronti di destinatario irreperibile ai sensi dell'art. 140 c.p.c., non occorre che dall'avviso di ricevimento della raccomandata informativa del deposito dell'atto presso l'ufficio comunale, che va allegato all'atto notificato, risulti precisamente documentata l'effettiva consegna della raccomandata, ovvero l'infruttuoso decorso del termine di giacenza presso l'ufficio postale, né che detto avviso contenga, a pena di nullità dell'intero procedimento notificatorio, tutte le annotazioni prescritte in caso di notificazione effettuata a mezzo del servizio postale, dovendo piuttosto da esso risultare, a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 3 del 2010, il trasferimento, il decesso del destinatario o altro fatto impeditivo (non della conoscenza effettiva, ma) della conoscibilità dell'avviso stesso”.
Nel caso in esame, l'avviso di ricevimento non risulta compilato, dall'agente postale, proprio nella parte relativa alla mancata consegna del plico al destinatario, il che, alla luce delle pronunce sopra citate, determina la nullità del procedimento notificatorio.
pagina 7 di 9 In proposito, non può ritenersi sufficiente la mera annotazione della compiuta giacenza, in quanto la mancata consegna dell'atto può essere dipesa da svariate ragioni impeditive della conoscibilità dell'atto per il destinatario.
3.4. – Ha errato, quindi, il tribunale nel dichiarare la contumacia del , giacché, ai sensi Pt_1 dell'art. 291 c.p.c., avrebbe dovuto rilevare la nullità della notificazione del ricorso (e del decreto di fissazione udienza), con fissazione a parte ricorrente di un termine perentorio per rinnovarla.
Non avendo proceduto in tal senso, ricorrono i presupposti per la remissione della causa al primo giudice ex art. 354 c.p.c., con conseguente assorbimento degli altri motivi di appello.
Invero, la non integrità del contraddittorio nel quale si è svolto il giudizio, a causa della nullità della notificazione del ricorso introduttivo, impone la declaratoria di nullità della sentenza impugnata, con conseguente rimessione degli atti al primo giudice, rientrando in una delle tassative ipotesi previste dall'art. 354, primo comma, c.p.c.; è onere delle parti riassumere il giudizio innanzi al giudice a quo nel termine perentorio di tre mesi dalla notificazione della presente sentenza, sancito dall'art. 353 comma 2 c.p.c., nella formulazione conseguente alla modifica recata dall'art. 46 comma 19, lett. b), legge n. 69/2009, ratione temporis applicabile alla fattispecie in oggetto.
4 – In punto di spese legali, mette conto di evidenziare che “Il giudice d'appello, qualora rinvii la causa al primo giudice ai sensi dell'articolo 354 del Cpc. […] deve provvedere in ordine alle spese del processo di secondo grado, condannando al loro pagamento la parte riconosciuta soccombente per aver dato causa alla nullità che ha determinato il rinvio” (cfr. Cassazione civile, sez. VI,
31/03/2022, n.10485).
Nella specie, la causa della nullità non è addebitabile agli originari ricorrenti, dal momento che l'omessa indicazione delle cause della mancata consegna dell'atto al destinatario è imputabile esclusivamente all'attività dell'agente postale.
Pertanto, si rinvengono i presupposti per compensare interamente le spese del presente grado di giudizio.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
n. 3688/2023, emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 28/02/2024, così provvede:
1) dichiara la nullità del giudizio NGR 5813/2023 e della conclusiva sentenza n. 3688/2023 emessa dal Tribunale di Firenze, pubblicata il 28.2.2024, e rimette gli atti a quest'ultimo ai sensi dell'art. 354 c.p.c., con termine perentorio di tre mesi dalla notificazione della presente sentenza per la riassunzione a cura delle parti;

pagina 8 di 9 2) riserva al giudice al quale gli atti sono stati rimessi la regolamentazione delle spese del giudizio dichiarato nullo;

3) compensa interamente tra le parti le spese del presente grado di giudizio.
Firenze, 16.4.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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