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Sentenza 27 settembre 2025
Sentenza 27 settembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Napoli, sentenza 27/09/2025, n. 4508 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Napoli |
| Numero : | 4508 |
| Data del deposito : | 27 settembre 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte, in persona dei sottoscritti Magistrati: dott. Giuseppe De Tullio Presidente;
Consigliere rel.;dott. Rosanna De Rosa
dott. Giuseppe Infantini Consigliere rel.;
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio iscritto al numero di R.G. 4103/2020, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n.2478/2020 pubblicata il 21/10/2020 nel proc. RG 26777/2017 dal Tribunale di S.Maria PU
VE, vertente
TRA
C.F. 1 ) rappresentato e difeso dall'avv.Armando (c.f. Parte 1
Sessa (c.f.: C.F. 2
APPELLANTE
E
Controparte_1 Codice Fiscale 3 ), CP 2
[...] ( Codice Fiscale 4 CP 3 (c.f. C.F. 5 ) e
Controparte_4 (c.f. C.F. 6 ), in qualità di eredi di [...]
Persona 1 rappresentati e difesi dall'avv.Gianluca Sasso (c.f. C.F. 7
APPELLATI CONCLUSIONI: come da note ex art. 127 ter c.p.c. depositate dall'appellante in data 7.3.2025
e dagli appellati il 10.3.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione ritualmente notificata, Parte_2 Controparte_2 CP 3
questi ultimi in qualità di eredi di dell'Aversana Persona 1 e Controparte 4
convenivano innanzi al tribunale di S.Maria PU VE Parte 1 per ottenere: a) previo accertamento della inefficacia nei confronti degli attori del contratto preliminare stipulato tra il Sig.
Parte 3 ed il Sig. Parte 1 la condanna del convenuto Parte 1
all'immediata restituzione degli immobili siti nel Comune di Francolise (CE), località "Scarrupata", riportati in Catasto Terreni al Fg.18 p.lle 3-46-47-48-49-5009, oggetto del predetto preliminare;
b) la condanna del Pt 1 al pagamento dell'indennizzo dovuto per l'occupazione senza titolo dello stesso immobile per il periodo a decorrere dall'inizio dell'occupazione e fino all'effettivo rilascio, nella misura che il Giudice riterrà equa, con svalutazione monetaria ed interessi a decorrere dalla medesima data, con vittoria di spese ed attribuzione ex art. 93 c.p.c.
A fondamento delle domande proposte gli attori deducevano che:- (nato a [...]
FA (BN) il 12 giugno 1909 e deceduto in Francolise (CE) il 04 maggio 1999) loro dante causa, era proprietario dell'immobile sito in Francolise (CE), località "Scarrupata" di Ha 12.69.42, riportato in Catasto Terreni al Fg. 18 p.lle 3-46-47-48-49-5005-5009, con annessi fabbricati in Catasto al Fg. 18
p.lle 5006-5008 in virtù atto di compravendita del 27 marzo 1968 per notar Persona 3 و
registrato ad Aversa il 06 aprile 1968 al n.1012;- alla morte del Sig. Persona 2 il predetto immobile era devoluto per successione legittima in parti uguali ai figli Parte_3
Persona_1 e Pt 2 che ne erano divenuti comproprietari per la quota
[...] CP 2 و
comune e pro indiviso di 14, come evincibile dalla Dichiarazione di Successione dell'11 febbraio 2003 presentata presso l'Ufficio del Registro di Teano trascritta ai n.ri 41216/31217 il 02/09/2004; - in data
2.4.2003 era deceduta lasciando a sé eredi, il marito Persona 4 Parte 3 Persona 1
poi deceduto nel 2013 ed i figli CP_3 e Controparte_4 , ai quali era quindi devoluta per successione, in parti uguali la quota di comproprietà pro indiviso di ¼ sul predetto immobile di cui era originariamente titolare la madre;
- con contratto preliminare del 5 marzo 2012, Parte 3
[...] sebbene non fosse stata operata alcuna divisione dei predetti beni con gli altri coeredi, aveva promesso in vendita a Parte 1 la sua quota di comproprietà pro indiviso pari ad un sugli immobili siti nel Comune di Francolise (CE), località "Scarrupata", riportati in Catasto Terreni al Fg.18 p.lle 3-46-47-48-49-5009 (restando esclusi gli immobili di cui alle p.lle n° 5005-5006- 5008);- in virtù del predetto contratto Parte 1 era stato immesso nella detenzione dell'immobile, di cui aveva percepito i frutti civili e materiali dal 5 marzo 2012.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, il convenuto contestava la fondatezza della domanda. In
primo luogo eccepiva la carenza di legittimazione degli attori, trattandosi di contratto ad effetti obbligatori, sorti solo per i contraenti. Chiedeva inoltre l'integrazione del contraddittorio nei confronti del promittente venditore la cui presenza in lite doveva ritenersi necessaria Parte 3 و
nell'eventualità di una declaratoria di nullità/ inefficacia del contratto preliminare del 5.3.2012. Nel merito rappresentava che ai sensi dell'art. 1103 c.c., ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota (ai sensi dell'art. 1478 c.c., potrebbe essere promessa in vendita addirittura una cosa altrui) e l'infondatezza delle domande di rilascio e di indennizzo per la asserita occupazione sine titulo.
Disattesa la richiesta di integrazione del contraddittorio con ordinanza dell'1.12.2017, la causa veniva decisa ex art.281 sexies c.p.c. Il tribunale di S.Maria PU VE così statuiva: Dichiara la inefficacia nei confronti degli attori del contratto preliminare stipulato tra il Sig. Parte_3 all'immediata restituzione[...] ed il Sig. Parte 1 e condanna il convenuto Parte 1
degli immobili siti nel Comune di Francolise (CE), località "Scarrupata", riportati in Catasto
Terreni al Fg.18 p.lle 3-46-47-48-49-5009, oggetto del predetto preliminare;
b) condanna, Pt 1
[...] al pagamento dell'indennizzo dovuto per l'occupazione senza titolo della 4^ parte dell'intera estensione dei terreni pari ad ha. 12,6942, liquidato in via equitativa in €. €. 17.771,00 comprendente l'intero periodo di occupazione dal 2012 ad oggi, oltre alle annualità successive maturande come sopra determinata, fino all'effettivo rilascio. c) Condanna il convenuto Sig. Parte 1 al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio in favore degli attori, che si liquidano in complessivi €. 4.835,00 oltre alle spese pari ad €. 518,00, ed oltre IVA CPA e spese generali, con attribuzione all'avv. Sasso Gianluca.
Il giudizio di appello
Parte 1 ha proposto appello avverso la citata sentenza.
A sostegno del gravame, riproponendo sostanzialmente le argomentazioni difensive dedotte in primo grado, ha formulato quattro motivi di impugnazione. Nella specie:
1.nullità della sentenza ex art.354
c.p.c per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di Parte 3 ;
2. carenza di legittimazione attiva in capo agli appellati- originari attori, sul rilievo che l'inefficacia di un contratto con effetti obbligatori può essere chiesta solo dalle parti contraenti dell'atto, nel caso di
Parte_3 ;
3. erronea condanna al specie interceduto tra l'appellante Parte 1 e considerato occupante sine titulo, in quanto per agire rilascio del fondo nei confronti di Parte 1
ai fini della restituzione, trattandosi di un'azione di rivendicazione “in quanto il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes" gli attori avrebbero dovuto fornire prova della loro proprietà risalendo ad un acquisto a titolo originario, fornendo anche la prova della loro qualità di eredi (trattandosi di beni ereditari);
4.erronea liquidazione equitativa dell'indennità di occupazione, non essendo stato provato il danno che gli attori avrebbero subito.
L'appellante ha concluso chiedendo alla Corte di : dichiarare la nullità dell'impugnata sentenza, con conseguente rimessione della causa al Giudice di primo grado ai sensi dell'art. 354 c.p.c.; in via subordinata, in riforma della sentenza di primo grado nella sua interezza, rigettare la domanda attrice per i motivi innanzi esposti;
condannare, in ogni caso, gli appellati in solido, al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio, con attribuzione al procuratore antistatario;
in via istruttoria, se del caso, ammettere l'interrogatorio e la prova testimoniale suddetti.
Si sono costituiti gli appellati Parte 2 و Controparte_2 و CP_3 e [...]
CP 4 che hanno contestato la fondatezza dell'avverso gravame, chiedendone il rigetto con vittoria di spese ed attribuzione.
Con ordinanza del 9/2/2021 questa Corte ha respinto la richiesta ex art. 283 c.p.c avanzata dall'appellante. Nelle more del giudizio di appello, in esecuzione della sentenza di primo grado, il fondo oggetto di causa è stato rilasciato dall'appellante, come da verbale del 16/02/2021 allegato in atti.
Con decreto presidenziale del 12.2.2025 comunicato alle parti costituite, è stato disposto, in applicazione dell'art. 127 ter c.p.c. lo svolgimento dell'udienza dell'11.3.2025 mediante il deposito di c.d. note di trattazione scritta.
Depositate le c.d. note di trattazione scritta, con ordinanza del 12.3.2025 la causa è stata riservata in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Così riassunti i termini della controversia, osserva la Corte che l'appello è infondato.
Preliminarmente la Corte precisa che con il contratto preliminare del 5.3.2012 intervenuto tra Pt 1
[...] e quest'ultimo, prima dello scioglimento della comunione ereditaria Parte 3
con i suoi germani, ha promesso in vendita la sua quota (pari ad un quarto dei beni pervenutigli dalla successione del padre Per 2 ) avente ad oggetto gli immobili siti in Francolise (CE) specificati in premessa. Il promittente venditore ha legittimamente disposto della sua quota di proprietà sugli immobili, nella misura di 1/4: resta inteso che tale vendita aveva solo effetti obbligatori per i contraenti, potendosi poi realizzare l'effetto traslativo in presenza di alcuni presupposti, ossia dell'effettiva assegnazione del bene pro-quota al comproprietario (nel caso di specie poi, non è stata avanzata richiesta da parte del promittente acquirente per la stipula del preliminare, che sarebbe dovuto intervenire entro la data del 28.2.2013).
Ciò si ricava dalle disposizioni in tema di comunione ordinaria, che concernono, con alcune specificazioni, anche la comunione ereditaria. La vendita di una parte determinata della cosa comune da parte del singolo comunista non ha immediata efficacia traslativa, ma è tuttavia fattispecie negoziale perfetta, con efficacia meramente obbligatoria, che di per sé non pregiudica la posizione degli altri comproprietari (Cass.civ. 22/08/2022, n.25097). E' stato inoltre affermato che "In tema di divisione ereditaria, la cessione a terzi estranei di diritti su singoli beni immobili ereditari non comporta lo scioglimento - neppure parziale - della comunione, in quanto i diritti continuano a fare parte della stessa comunione, restando l'acquisto del terzo subordinato all'avveramento della condizione che essi siano in sede di divisione assegnati all'erede che li ha ceduti. Ne consegue che, se un coerede può alienare a terzi in tutto o in parte la propria quota, tanto produce effetti reali se e in quanto l'acquirente venga immesso nella comunione ereditaria, mentre, in caso diverso, la vendita avrà soltanto effetti obbligatori, salvo che la vendita non abbia avuto a presupposto un atto di scioglimento della comunione ereditaria, anche implicito, in ordine a tali beni (Cass.civ.8/7/2024
n.18548). Tanto premesso, deve escludersi che il contratto del 5.3.2012 sia affetto da nullità: pertanto la pronuncia resa in via incidentale dal tribunale di S.Maria PU VE non è corretta, in quanto il contratto preliminare è stato validamente stipulato impegnando, con effetti obbligatori, le sole parti contraenti.
I motivi addotti a sostegno dell'impugnazione non meritano comunque accoglimento.
1.Con riferimento all'asserita nullità della sentenza per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di si rileva preliminarmente che la questione è stata esaminata e Parte 3 "
disattesa dal primo giudice che ha ritenuto non sussistente l'ipotesi di litisconsorzio necessario. Ed invero gli attori, comproprietari per la quota comune e pro indiviso di ¼ dei beni loro pervenuti in virtù di successione legittima del padre hanno agito nei confronti di Pt 1 Persona 2 "
[...] al fine di ottenere l'immediata restituzione degli immobili siti nel Comune di Francolise (CE), località Scarrupata" (in Catasto Terreni al Fg.18 p.lle 3-46-47-48-49-5009) ed il risarcimento dei danni per l'occupazione sine titulo. La domanda principale avanzata dagli attori è volta alla restituzione dei beni occupati sine titulo dal convenuto Parte 1 che quest'ultimo deteneva in
Parte_3forza del contratto preliminare del 5.3.2012 stipulato con il comproprietario (per 1/4)
[...] La richiesta di accertamento della inefficacia, nei loro confronti, del citato contratto preliminare è stata avanzata dagli attori in via incidentale, e quindi solo nel caso in cui fosse risultata rilevante per la definizione del giudizio ed era funzionale ad ottenere rilascio dell'immobile occupato dal convenuto. Deve escludersi che l'azione introdotta dagli attuali appellati sia qualificabile come impugnativa negoziale: pertanto non era necessaria la partecipazione al giudizio di primo grado del promittente venditore (il quale, a fronte della domanda di restituzione Parte 3
degli attori, avrebbe dovuto eventualmente essere chiamato in causa dal Pt 1 per fornire prova, ex art.2697 c.c., del titolo di detenzione dell'immobile).
Va evidenziato inoltre, secondo l'insegnamento della S.C. che: Ciascuno dei partecipanti alla comunione ereditaria può agire singolarmente per far valere l'intero credito comune, o la sola parte proporzionale alla quota ereditaria, senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri coeredi, ferma la possibilità che il convenuto debitore chieda l'intervento di questi ultimi in presenza dell'interesse all'accertamento nei confronti di tutti della sussistenza o meno del credito
(Cass. 8/06/2023, n. 16213; Cass. 18/4/2024 n. 10585).
2.3. Non meritano accoglimento il secondo ed il terzo motivo di gravame, aventi ad oggetto la legittimazione attiva degli appellati e l'asserita erroneità della condanna al rilascio del fondo. Detti motivi vengono trattati congiuntamente, in quanto collegati nella prospettazione offerta dall' appellante.
Rileva la Corte che Parte_2 Controparte_2 CP_3 e CP 4
attori in primo grado, questi ultimi in qualità di eredi di dell'Aversana Persona 1
[...]
hanno assolto l'onere probatorio cui erano tenuti, fornendo prova documentale di essere titolari della proprietà del bene di cui di cui hanno chiesto la restituzione, loro pervenuto in virtù di successione ereditaria del de cuius (e tale circostanza non è stata contestata in giudizioPersona 2 dal convenuto, che ne aveva già preso atto in sede di stipula con il comproprietario Parte 3
[...] ). La legittimazione degli attori, già esaminata in primo grado, risulta documentalmente provata;
gli stessi hanno instaurato il giudizio nella loro qualità di comproprietari del bene per ottenerne la restituzione, e non ai fini di una declaratoria di nullità e/o annullabilità del contratto preliminare sottoscritto dal germano Parte_3
Gli attori sono pertanto legittimati a chiedere la restituzione del fondo, in quanto il convenuto era stato illegittimamente immesso nella disponibilità dell'immobile. Invero il coerede Parte_3
[...] pur potendo disporre mediante il contratto preliminare del 5.3.2012 della sua quota in comproprietà dell'immobile, non poteva immettere il promittente acquirente nella detenzione dello stesso (in assenza di consenso dei comproprietari). A tal fine sono inconferenti le (tardive) deduzioni dell'appellante, che ha sostenuto che il germano Parte_2 che agiva a nome anche و
degli altri proprietari, avrebbe riconosciuto la legittimità del contratto preliminare e del possesso materiale del suolo concesso al promissario acquirente Parte_1 Tale assunto, ossia che sin dall'inizio, vi sarebbe stato un accordo di tutte le parti per il trasferimento della detenzione "dell'immobile in capo al Pt 1 non è stato provato. Ed è anzi resistito dalle circostanze di fatto come ricostruite nel giudizio di primo grado.
A tal fine giova richiamare il consolidato orientamento della S.C. in tema di locazione, secondo il quale la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari. Ne consegue che, qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto legittimo affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti.
Tuttavia, tale legittimazione è esclusa nel caso di manifestato dissenso degli altri comproprietari, avendo la giurisprudenza di legittimità chiarito che, in tema di tutela del diritto di comproprietà, qualora il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione, anche consistente in un negozio giuridico o in un'azione giudiziale aventi tali finalità, come la stipulazione di un contratto di locazione, la presunzione del consenso degli altri che sussiste ai sensi dell'art.
1105, comma 1, c.c. — può essere superata dimostrando l'esistenza del dissenso degli altri comunisti
-
per una quota maggioritaria o eguale della comunione, senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell'art. 1105, comma 2, c.c.. (Cass. 28/02/2017, n. 5014).
4.Va respinto anche l'ultimo motivo, concernente l'indennità di occupazione riconosciuta in favore degli appellati. In proposito, contrariamente a quanto affermato dall'appellante, l'occupazione sine titulo del fondo, avente vocazione agricola, si è protratta per oltre otto anni, nei quali Parte 1 ha detenuto il fondo oggetto di causa, coltivandolo e percependone i frutti, trattandosi di bene produttivo. La liquidazione operata in sentenza ai sensi dell'art. 1126 c.c. è da ritenersi corretta in quanto ricollegata alla perdita della disponibilità del bene da parte dei comproprietari ed all'impossibilità di conseguire l'utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. La determinazione del risarcimento ben può essere determinata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo, e, quindi, con riguardo al valore locativo del cespite occupato (Cass.7/6/2001 n.7692)
Nel caso di specie, una volta raggiunta la prova dell'an debeatur si è pervenuti alla determinazione equitativa del danno indicando specifici elementi di calcolo così adeguandosi al principio secondo il quale il potere di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., costituisce espressione del più generale potere di cui all'art. 115 c.p.c. ed il suo esercizio rientra nella discrezionalità del giudice di merito, senza necessità della richiesta di parte, dando luogo ad un giudizio di diritto caratterizzato dalla cosiddetta equità giudiziale correttiva od integrativa, con l'unico limite di non potere surrogare il mancato accertamento della prova della responsabilità del debito o la mancata individuazione della prova del danno nella sua esistenza, dovendosi, peraltro, intendere l'impossibilità di provare l'ammontare preciso del danno in senso relativo e ritenendosi sufficiente anche una difficoltà solo di un certo rilievo. In tali casi, non è
ammessa al giudice del merito una decisione di non liquet, risolvendosi tale pronuncia nella negazione di quanto già definitivamente accertato in termini di esistenza di una condotta generatrice di danno ingiusto e conseguente legittimità del risarcimento del danno. (Cass. 08/05/2024, n.12540).
Al rigetto dell'appello consegue la conferma della sentenza impugnata.
Le spese del presente grado, poste a carico dell'appellante secondo soccombenza ex art. 91 c.p.c., si liquidano come da dispositivo, sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), tenuto conto dei criteri di cui all'art. 4 comma 1, in particolare della natura, difficoltà e valore della controversia, come determinato dall'appellante (tabella 12 – giudizi innanzi alla Corte di Appello -).
-
Va disposta l'attribuzione in favore dell'avv. Gianluca Sasso dichiaratosi antistatario.
Alla pronuncia di rigetto dell'appello, consegue l'obbligo dell'appellante di versare un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello (art. 13 co. 1 quater d.p.r.
115/2002, introdotto con legge n. 228 del 24.12.2012).
P.Q.M.
Parte 1La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n.2478/2020 del tribunale di S.Maria PU VE, pubblicata il 21/10/2020,
così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna Parte 1 al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore degli appellati che liquida in € 5.100,00 per compensi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del
15%, IVA e CPA, con attribuzione all'avv. Gianluca Sasso.
Dà atto ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1 comma
17, 1. 24 dicembre 2012, n. 228, della sussistenza dei presupposti dell'obbligo di versamento, a carico della parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Napoli, il 23 settembre 2025
Il Presidente
dott. Giuseppe De Tullio
Il consigliere rel.
dott. Rosanna De Rosa
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte, in persona dei sottoscritti Magistrati: dott. Giuseppe De Tullio Presidente;
Consigliere rel.;dott. Rosanna De Rosa
dott. Giuseppe Infantini Consigliere rel.;
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio iscritto al numero di R.G. 4103/2020, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n.2478/2020 pubblicata il 21/10/2020 nel proc. RG 26777/2017 dal Tribunale di S.Maria PU
VE, vertente
TRA
C.F. 1 ) rappresentato e difeso dall'avv.Armando (c.f. Parte 1
Sessa (c.f.: C.F. 2
APPELLANTE
E
Controparte_1 Codice Fiscale 3 ), CP 2
[...] ( Codice Fiscale 4 CP 3 (c.f. C.F. 5 ) e
Controparte_4 (c.f. C.F. 6 ), in qualità di eredi di [...]
Persona 1 rappresentati e difesi dall'avv.Gianluca Sasso (c.f. C.F. 7
APPELLATI CONCLUSIONI: come da note ex art. 127 ter c.p.c. depositate dall'appellante in data 7.3.2025
e dagli appellati il 10.3.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione ritualmente notificata, Parte_2 Controparte_2 CP 3
questi ultimi in qualità di eredi di dell'Aversana Persona 1 e Controparte 4
convenivano innanzi al tribunale di S.Maria PU VE Parte 1 per ottenere: a) previo accertamento della inefficacia nei confronti degli attori del contratto preliminare stipulato tra il Sig.
Parte 3 ed il Sig. Parte 1 la condanna del convenuto Parte 1
all'immediata restituzione degli immobili siti nel Comune di Francolise (CE), località "Scarrupata", riportati in Catasto Terreni al Fg.18 p.lle 3-46-47-48-49-5009, oggetto del predetto preliminare;
b) la condanna del Pt 1 al pagamento dell'indennizzo dovuto per l'occupazione senza titolo dello stesso immobile per il periodo a decorrere dall'inizio dell'occupazione e fino all'effettivo rilascio, nella misura che il Giudice riterrà equa, con svalutazione monetaria ed interessi a decorrere dalla medesima data, con vittoria di spese ed attribuzione ex art. 93 c.p.c.
A fondamento delle domande proposte gli attori deducevano che:- (nato a [...]
FA (BN) il 12 giugno 1909 e deceduto in Francolise (CE) il 04 maggio 1999) loro dante causa, era proprietario dell'immobile sito in Francolise (CE), località "Scarrupata" di Ha 12.69.42, riportato in Catasto Terreni al Fg. 18 p.lle 3-46-47-48-49-5005-5009, con annessi fabbricati in Catasto al Fg. 18
p.lle 5006-5008 in virtù atto di compravendita del 27 marzo 1968 per notar Persona 3 و
registrato ad Aversa il 06 aprile 1968 al n.1012;- alla morte del Sig. Persona 2 il predetto immobile era devoluto per successione legittima in parti uguali ai figli Parte_3
Persona_1 e Pt 2 che ne erano divenuti comproprietari per la quota
[...] CP 2 و
comune e pro indiviso di 14, come evincibile dalla Dichiarazione di Successione dell'11 febbraio 2003 presentata presso l'Ufficio del Registro di Teano trascritta ai n.ri 41216/31217 il 02/09/2004; - in data
2.4.2003 era deceduta lasciando a sé eredi, il marito Persona 4 Parte 3 Persona 1
poi deceduto nel 2013 ed i figli CP_3 e Controparte_4 , ai quali era quindi devoluta per successione, in parti uguali la quota di comproprietà pro indiviso di ¼ sul predetto immobile di cui era originariamente titolare la madre;
- con contratto preliminare del 5 marzo 2012, Parte 3
[...] sebbene non fosse stata operata alcuna divisione dei predetti beni con gli altri coeredi, aveva promesso in vendita a Parte 1 la sua quota di comproprietà pro indiviso pari ad un sugli immobili siti nel Comune di Francolise (CE), località "Scarrupata", riportati in Catasto Terreni al Fg.18 p.lle 3-46-47-48-49-5009 (restando esclusi gli immobili di cui alle p.lle n° 5005-5006- 5008);- in virtù del predetto contratto Parte 1 era stato immesso nella detenzione dell'immobile, di cui aveva percepito i frutti civili e materiali dal 5 marzo 2012.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, il convenuto contestava la fondatezza della domanda. In
primo luogo eccepiva la carenza di legittimazione degli attori, trattandosi di contratto ad effetti obbligatori, sorti solo per i contraenti. Chiedeva inoltre l'integrazione del contraddittorio nei confronti del promittente venditore la cui presenza in lite doveva ritenersi necessaria Parte 3 و
nell'eventualità di una declaratoria di nullità/ inefficacia del contratto preliminare del 5.3.2012. Nel merito rappresentava che ai sensi dell'art. 1103 c.c., ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota (ai sensi dell'art. 1478 c.c., potrebbe essere promessa in vendita addirittura una cosa altrui) e l'infondatezza delle domande di rilascio e di indennizzo per la asserita occupazione sine titulo.
Disattesa la richiesta di integrazione del contraddittorio con ordinanza dell'1.12.2017, la causa veniva decisa ex art.281 sexies c.p.c. Il tribunale di S.Maria PU VE così statuiva: Dichiara la inefficacia nei confronti degli attori del contratto preliminare stipulato tra il Sig. Parte_3 all'immediata restituzione[...] ed il Sig. Parte 1 e condanna il convenuto Parte 1
degli immobili siti nel Comune di Francolise (CE), località "Scarrupata", riportati in Catasto
Terreni al Fg.18 p.lle 3-46-47-48-49-5009, oggetto del predetto preliminare;
b) condanna, Pt 1
[...] al pagamento dell'indennizzo dovuto per l'occupazione senza titolo della 4^ parte dell'intera estensione dei terreni pari ad ha. 12,6942, liquidato in via equitativa in €. €. 17.771,00 comprendente l'intero periodo di occupazione dal 2012 ad oggi, oltre alle annualità successive maturande come sopra determinata, fino all'effettivo rilascio. c) Condanna il convenuto Sig. Parte 1 al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio in favore degli attori, che si liquidano in complessivi €. 4.835,00 oltre alle spese pari ad €. 518,00, ed oltre IVA CPA e spese generali, con attribuzione all'avv. Sasso Gianluca.
Il giudizio di appello
Parte 1 ha proposto appello avverso la citata sentenza.
A sostegno del gravame, riproponendo sostanzialmente le argomentazioni difensive dedotte in primo grado, ha formulato quattro motivi di impugnazione. Nella specie:
1.nullità della sentenza ex art.354
c.p.c per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di Parte 3 ;
2. carenza di legittimazione attiva in capo agli appellati- originari attori, sul rilievo che l'inefficacia di un contratto con effetti obbligatori può essere chiesta solo dalle parti contraenti dell'atto, nel caso di
Parte_3 ;
3. erronea condanna al specie interceduto tra l'appellante Parte 1 e considerato occupante sine titulo, in quanto per agire rilascio del fondo nei confronti di Parte 1
ai fini della restituzione, trattandosi di un'azione di rivendicazione “in quanto il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes" gli attori avrebbero dovuto fornire prova della loro proprietà risalendo ad un acquisto a titolo originario, fornendo anche la prova della loro qualità di eredi (trattandosi di beni ereditari);
4.erronea liquidazione equitativa dell'indennità di occupazione, non essendo stato provato il danno che gli attori avrebbero subito.
L'appellante ha concluso chiedendo alla Corte di : dichiarare la nullità dell'impugnata sentenza, con conseguente rimessione della causa al Giudice di primo grado ai sensi dell'art. 354 c.p.c.; in via subordinata, in riforma della sentenza di primo grado nella sua interezza, rigettare la domanda attrice per i motivi innanzi esposti;
condannare, in ogni caso, gli appellati in solido, al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio, con attribuzione al procuratore antistatario;
in via istruttoria, se del caso, ammettere l'interrogatorio e la prova testimoniale suddetti.
Si sono costituiti gli appellati Parte 2 و Controparte_2 و CP_3 e [...]
CP 4 che hanno contestato la fondatezza dell'avverso gravame, chiedendone il rigetto con vittoria di spese ed attribuzione.
Con ordinanza del 9/2/2021 questa Corte ha respinto la richiesta ex art. 283 c.p.c avanzata dall'appellante. Nelle more del giudizio di appello, in esecuzione della sentenza di primo grado, il fondo oggetto di causa è stato rilasciato dall'appellante, come da verbale del 16/02/2021 allegato in atti.
Con decreto presidenziale del 12.2.2025 comunicato alle parti costituite, è stato disposto, in applicazione dell'art. 127 ter c.p.c. lo svolgimento dell'udienza dell'11.3.2025 mediante il deposito di c.d. note di trattazione scritta.
Depositate le c.d. note di trattazione scritta, con ordinanza del 12.3.2025 la causa è stata riservata in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Così riassunti i termini della controversia, osserva la Corte che l'appello è infondato.
Preliminarmente la Corte precisa che con il contratto preliminare del 5.3.2012 intervenuto tra Pt 1
[...] e quest'ultimo, prima dello scioglimento della comunione ereditaria Parte 3
con i suoi germani, ha promesso in vendita la sua quota (pari ad un quarto dei beni pervenutigli dalla successione del padre Per 2 ) avente ad oggetto gli immobili siti in Francolise (CE) specificati in premessa. Il promittente venditore ha legittimamente disposto della sua quota di proprietà sugli immobili, nella misura di 1/4: resta inteso che tale vendita aveva solo effetti obbligatori per i contraenti, potendosi poi realizzare l'effetto traslativo in presenza di alcuni presupposti, ossia dell'effettiva assegnazione del bene pro-quota al comproprietario (nel caso di specie poi, non è stata avanzata richiesta da parte del promittente acquirente per la stipula del preliminare, che sarebbe dovuto intervenire entro la data del 28.2.2013).
Ciò si ricava dalle disposizioni in tema di comunione ordinaria, che concernono, con alcune specificazioni, anche la comunione ereditaria. La vendita di una parte determinata della cosa comune da parte del singolo comunista non ha immediata efficacia traslativa, ma è tuttavia fattispecie negoziale perfetta, con efficacia meramente obbligatoria, che di per sé non pregiudica la posizione degli altri comproprietari (Cass.civ. 22/08/2022, n.25097). E' stato inoltre affermato che "In tema di divisione ereditaria, la cessione a terzi estranei di diritti su singoli beni immobili ereditari non comporta lo scioglimento - neppure parziale - della comunione, in quanto i diritti continuano a fare parte della stessa comunione, restando l'acquisto del terzo subordinato all'avveramento della condizione che essi siano in sede di divisione assegnati all'erede che li ha ceduti. Ne consegue che, se un coerede può alienare a terzi in tutto o in parte la propria quota, tanto produce effetti reali se e in quanto l'acquirente venga immesso nella comunione ereditaria, mentre, in caso diverso, la vendita avrà soltanto effetti obbligatori, salvo che la vendita non abbia avuto a presupposto un atto di scioglimento della comunione ereditaria, anche implicito, in ordine a tali beni (Cass.civ.8/7/2024
n.18548). Tanto premesso, deve escludersi che il contratto del 5.3.2012 sia affetto da nullità: pertanto la pronuncia resa in via incidentale dal tribunale di S.Maria PU VE non è corretta, in quanto il contratto preliminare è stato validamente stipulato impegnando, con effetti obbligatori, le sole parti contraenti.
I motivi addotti a sostegno dell'impugnazione non meritano comunque accoglimento.
1.Con riferimento all'asserita nullità della sentenza per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di si rileva preliminarmente che la questione è stata esaminata e Parte 3 "
disattesa dal primo giudice che ha ritenuto non sussistente l'ipotesi di litisconsorzio necessario. Ed invero gli attori, comproprietari per la quota comune e pro indiviso di ¼ dei beni loro pervenuti in virtù di successione legittima del padre hanno agito nei confronti di Pt 1 Persona 2 "
[...] al fine di ottenere l'immediata restituzione degli immobili siti nel Comune di Francolise (CE), località Scarrupata" (in Catasto Terreni al Fg.18 p.lle 3-46-47-48-49-5009) ed il risarcimento dei danni per l'occupazione sine titulo. La domanda principale avanzata dagli attori è volta alla restituzione dei beni occupati sine titulo dal convenuto Parte 1 che quest'ultimo deteneva in
Parte_3forza del contratto preliminare del 5.3.2012 stipulato con il comproprietario (per 1/4)
[...] La richiesta di accertamento della inefficacia, nei loro confronti, del citato contratto preliminare è stata avanzata dagli attori in via incidentale, e quindi solo nel caso in cui fosse risultata rilevante per la definizione del giudizio ed era funzionale ad ottenere rilascio dell'immobile occupato dal convenuto. Deve escludersi che l'azione introdotta dagli attuali appellati sia qualificabile come impugnativa negoziale: pertanto non era necessaria la partecipazione al giudizio di primo grado del promittente venditore (il quale, a fronte della domanda di restituzione Parte 3
degli attori, avrebbe dovuto eventualmente essere chiamato in causa dal Pt 1 per fornire prova, ex art.2697 c.c., del titolo di detenzione dell'immobile).
Va evidenziato inoltre, secondo l'insegnamento della S.C. che: Ciascuno dei partecipanti alla comunione ereditaria può agire singolarmente per far valere l'intero credito comune, o la sola parte proporzionale alla quota ereditaria, senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri coeredi, ferma la possibilità che il convenuto debitore chieda l'intervento di questi ultimi in presenza dell'interesse all'accertamento nei confronti di tutti della sussistenza o meno del credito
(Cass. 8/06/2023, n. 16213; Cass. 18/4/2024 n. 10585).
2.3. Non meritano accoglimento il secondo ed il terzo motivo di gravame, aventi ad oggetto la legittimazione attiva degli appellati e l'asserita erroneità della condanna al rilascio del fondo. Detti motivi vengono trattati congiuntamente, in quanto collegati nella prospettazione offerta dall' appellante.
Rileva la Corte che Parte_2 Controparte_2 CP_3 e CP 4
attori in primo grado, questi ultimi in qualità di eredi di dell'Aversana Persona 1
[...]
hanno assolto l'onere probatorio cui erano tenuti, fornendo prova documentale di essere titolari della proprietà del bene di cui di cui hanno chiesto la restituzione, loro pervenuto in virtù di successione ereditaria del de cuius (e tale circostanza non è stata contestata in giudizioPersona 2 dal convenuto, che ne aveva già preso atto in sede di stipula con il comproprietario Parte 3
[...] ). La legittimazione degli attori, già esaminata in primo grado, risulta documentalmente provata;
gli stessi hanno instaurato il giudizio nella loro qualità di comproprietari del bene per ottenerne la restituzione, e non ai fini di una declaratoria di nullità e/o annullabilità del contratto preliminare sottoscritto dal germano Parte_3
Gli attori sono pertanto legittimati a chiedere la restituzione del fondo, in quanto il convenuto era stato illegittimamente immesso nella disponibilità dell'immobile. Invero il coerede Parte_3
[...] pur potendo disporre mediante il contratto preliminare del 5.3.2012 della sua quota in comproprietà dell'immobile, non poteva immettere il promittente acquirente nella detenzione dello stesso (in assenza di consenso dei comproprietari). A tal fine sono inconferenti le (tardive) deduzioni dell'appellante, che ha sostenuto che il germano Parte_2 che agiva a nome anche و
degli altri proprietari, avrebbe riconosciuto la legittimità del contratto preliminare e del possesso materiale del suolo concesso al promissario acquirente Parte_1 Tale assunto, ossia che sin dall'inizio, vi sarebbe stato un accordo di tutte le parti per il trasferimento della detenzione "dell'immobile in capo al Pt 1 non è stato provato. Ed è anzi resistito dalle circostanze di fatto come ricostruite nel giudizio di primo grado.
A tal fine giova richiamare il consolidato orientamento della S.C. in tema di locazione, secondo il quale la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari. Ne consegue che, qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto legittimo affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti.
Tuttavia, tale legittimazione è esclusa nel caso di manifestato dissenso degli altri comproprietari, avendo la giurisprudenza di legittimità chiarito che, in tema di tutela del diritto di comproprietà, qualora il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione, anche consistente in un negozio giuridico o in un'azione giudiziale aventi tali finalità, come la stipulazione di un contratto di locazione, la presunzione del consenso degli altri che sussiste ai sensi dell'art.
1105, comma 1, c.c. — può essere superata dimostrando l'esistenza del dissenso degli altri comunisti
-
per una quota maggioritaria o eguale della comunione, senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell'art. 1105, comma 2, c.c.. (Cass. 28/02/2017, n. 5014).
4.Va respinto anche l'ultimo motivo, concernente l'indennità di occupazione riconosciuta in favore degli appellati. In proposito, contrariamente a quanto affermato dall'appellante, l'occupazione sine titulo del fondo, avente vocazione agricola, si è protratta per oltre otto anni, nei quali Parte 1 ha detenuto il fondo oggetto di causa, coltivandolo e percependone i frutti, trattandosi di bene produttivo. La liquidazione operata in sentenza ai sensi dell'art. 1126 c.c. è da ritenersi corretta in quanto ricollegata alla perdita della disponibilità del bene da parte dei comproprietari ed all'impossibilità di conseguire l'utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. La determinazione del risarcimento ben può essere determinata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo, e, quindi, con riguardo al valore locativo del cespite occupato (Cass.7/6/2001 n.7692)
Nel caso di specie, una volta raggiunta la prova dell'an debeatur si è pervenuti alla determinazione equitativa del danno indicando specifici elementi di calcolo così adeguandosi al principio secondo il quale il potere di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., costituisce espressione del più generale potere di cui all'art. 115 c.p.c. ed il suo esercizio rientra nella discrezionalità del giudice di merito, senza necessità della richiesta di parte, dando luogo ad un giudizio di diritto caratterizzato dalla cosiddetta equità giudiziale correttiva od integrativa, con l'unico limite di non potere surrogare il mancato accertamento della prova della responsabilità del debito o la mancata individuazione della prova del danno nella sua esistenza, dovendosi, peraltro, intendere l'impossibilità di provare l'ammontare preciso del danno in senso relativo e ritenendosi sufficiente anche una difficoltà solo di un certo rilievo. In tali casi, non è
ammessa al giudice del merito una decisione di non liquet, risolvendosi tale pronuncia nella negazione di quanto già definitivamente accertato in termini di esistenza di una condotta generatrice di danno ingiusto e conseguente legittimità del risarcimento del danno. (Cass. 08/05/2024, n.12540).
Al rigetto dell'appello consegue la conferma della sentenza impugnata.
Le spese del presente grado, poste a carico dell'appellante secondo soccombenza ex art. 91 c.p.c., si liquidano come da dispositivo, sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), tenuto conto dei criteri di cui all'art. 4 comma 1, in particolare della natura, difficoltà e valore della controversia, come determinato dall'appellante (tabella 12 – giudizi innanzi alla Corte di Appello -).
-
Va disposta l'attribuzione in favore dell'avv. Gianluca Sasso dichiaratosi antistatario.
Alla pronuncia di rigetto dell'appello, consegue l'obbligo dell'appellante di versare un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello (art. 13 co. 1 quater d.p.r.
115/2002, introdotto con legge n. 228 del 24.12.2012).
P.Q.M.
Parte 1La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n.2478/2020 del tribunale di S.Maria PU VE, pubblicata il 21/10/2020,
così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna Parte 1 al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore degli appellati che liquida in € 5.100,00 per compensi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del
15%, IVA e CPA, con attribuzione all'avv. Gianluca Sasso.
Dà atto ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1 comma
17, 1. 24 dicembre 2012, n. 228, della sussistenza dei presupposti dell'obbligo di versamento, a carico della parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Napoli, il 23 settembre 2025
Il Presidente
dott. Giuseppe De Tullio
Il consigliere rel.
dott. Rosanna De Rosa