REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
Riunita in camera di consiglio e così composta dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Claudia De Martin consigliere rel. dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 6078 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art. 281-sexies c.p.c. all'udienza del giorno
20/06/2025 e vertente
TRA
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentate e difese dall'avv.to Simone Galluccio C.F._2
in virtù di procura rilasciata in calce all'atto di appello ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Frosinone, via Tagliamento
n. 18;
APPELLANTI
E
1

(P.I. ) in persona del Controparte_1 P.IVA_1
curatore p.t., rappresentato e difeso dall'avv.to Fernando Casini in virtù di procura rilasciata su foglio separato da intendersi in calce alla comparsa di costituzione nel presente grado di giudizio su autorizzazione del GD del 2 dicembre 2020 ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv.to
Alessandro Cavallo in Roma, piazza della Libertà n. 13;
APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Frosinone n.
378/2020 emessa nel giudizio rubricato al n. 280/2014 R.G., pubblicata in data 27/05/2020.
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: << La curatela del fallimento della ha convenuto in giudizio e Controparte_1 Parte_1 [...]
deducendo che: a) il 12 gennaio 2009 la ha Pt_2 Controparte_1
stipulato con e un contratto di appalto avente Parte_1 Parte_2
ad oggetto la realizzazione di due fabbricati a destinazione agricola e un fabbricato a destinazione residenziale in Ferentino, via Forma Coperta;
b)
l'appalto aveva ad oggetto la realizzazione dei seguenti lavori (documento n. 2 allegato all'atto di citazione): 1) recinzione provvisoria dei lotti e cantierizzazione;
2) scavi necessari ai tre fabbricati;
3) magrone di sottofondazione ai tre fabbricati;
4) fondazioni totali per i tre fabbricati;
5) parete di contenimento terra totali per i tre fabbricati;
6) cemento armato in elevazione per i tre fabbricati mc. 4.050; 7) tetto finito di comignoli isolanti, impermeabilizzatori e tegole mq. 730,00; 8) canale per i tre fabbricati sviluppo 70 ml;
9) tamponature soglie e telai comprensivi di imbotti portoni e finestre in mattoni e intonaci esterni per i tre fabbricati;
d) il corrispettivo per i lavori è stato pattuito nella misura di 416.500,00 €; e) con sentenza del
2 Tribunale di Frosinone n. 46 del 19 novembre 2010 è stato dichiarato il fallimento della f) e non Controparte_1 Parte_1 Parte_2
hanno mai pagato il corrispettivo pattuito per i lavori svolti dalla CP_1
benché le opere siano state eseguite;
g) con atto pubblico del 25
[...]
ottobre 2013 per rogito del notaio , – al fine di Per_1 Parte_1
pregiudicare la massa dei creditori - ha costituito un fondo patrimoniale destinato ai bisogni della famiglia, comprendente tutti gli immobili inclusi quelli oggetto del contratto di appalto. L'attrice ha concluso domandando la condanna di e al pagamento in favore della Parte_1 Parte_2
curatela dell'importo di 416.500,00 € oltre accessori, quale corrispettivo spettante per i lavori eseguiti dalla Si sono costituite in Controparte_1
giudizio e deducendo che: a) l'art. 3 del Parte_1 Parte_2
contratto di appalto stipulato il 12 gennaio 2009 tra la Controparte_1
e stabilisce che il corrispettivo dell'appalto Parte_1 Parte_2
sarebbe stato pagato in un'unica soluzione e che il pagamento sarebbe stato subordinato ai patti e alle condizioni di cui al contratto preliminare concluso il 5 gennaio 2009 tra e la FO s.r.l. (il cui Parte_1 Parte_2
legale rappresentante - Luigi Fabrizi era anche legale rappresentante della
; b) il contratto preliminare del 5 gennaio 2009 – Controparte_1
richiamato nella scrittura privata del 12 gennaio 2009 come allegato “A” – prevedeva che e si obbligassero a vendere Parte_1 Parte_2
alla FO s.r.l. alcuni terreni di loro proprietà siti nel Comune di Ferentino
e che la FO s.r.l. si obbligasse a vendere alle convenute (recte: alla sola alcuni immobili (recte: un locale ad uso commerciale ubicato Parte_2
all'interno di un fabbricato che la FO s.r.l. stava costruendo a Frosinone);
c) la condizione sospensiva di cui all'art. 3 del contratto d'appalto del 12 gennaio 2009 non si è mai avverata;
d) l'art. 16 della scrittura privata del 5 gennaio 2009 stabiliva che il possesso dei terreni di proprietà delle convenute sarebbe stato trasferito alla FO s.r.l. contestualmente alla sottoscrizione
3 del preliminare e che “gli oneri di ristrutturazione e completamento del fabbricato sarebbero stati a carico della società”; e) l'art. 17 della scrittura privata del 5 gennaio 2009 prevedeva quale termine essenziale per la consegna alle convenute dell'immobile venduto dalla FO s.r.l. il 30 giugno 2009; f) il contratto preliminare di compravendita si è risolto per la mancata consegna da parte della FO s.r.l., entro il termine essenziale del
30 giugno 2009, dell'immobile promesso in vendita;
g) la condizione sospensiva di cui all'art. 3 del contratto d'appalto del 12 gennaio 2009 non si è mai avverata;
h) le opere realizzate dalla in forza del Controparte_1
contratto di appalto sono state costruite in difformità degli strumenti urbanistici e non sono conformi agli elaborati grafici allegati al permesso di costruire rilasciato all'impresa; i) il valore delle opere realizzate dalla ammonta a 100.000,00 €; l) per la rimessione in pristino Controparte_1
e l'eventuale sanatoria delle opere realizzate abusivamente e/o in difformità
“vi sono costi da quantificare a seconda del tipo di intervento”. Le convenute hanno concluso chiedendo che la domanda formulata dalla curatela venga dichiarata “improcedibile”, stante il mancato avveramento della condizione di pagamento stabilita nel contratto di appalto. In via subordinata hanno chiesto che venga dichiarata la risoluzione del contratto di appalto per inadempimento della e della FO s.r.l., stante “il Controparte_1
mancato pagamento del terreno mediante la permuta” (recte: stante la mancata realizzazione e consegna del locale ad uso commerciale) ovvero per decorso del termine essenziale. In via riconvenzionale hanno chiesto la condanna della curatela e della FO s.r.l. – in solido tra loro – al risarcimento dei danni causati alle convenute, con eventuale compensazione con il credito riconosciuto in favore dell'attrice. Con memoria depositata ai sensi dell'art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c. la curatela ha eccepito la nullità della condizione apposta nell'art. 3 del contratto di appalto (in quanto condizione meramente potestativa) e l'improponibilità delle domande
4 riconvenzionali formulate dalle convenute (trattandosi di domande proposta nei confronti di un fallito che devono essere proposte nelle forme e nella sede del concorso). >>
§ 2. – Il Tribunale di Frosinone con sentenza n. 378/2020 così statuiva: <<
1) dichiara che la è creditrice nei Parte_3
confronti di e della somma di € 286.387,00, Parte_1 Parte_2
quale corrispettivo spettante per le opere eseguite dalla Controparte_1
in forza del contratto di appalto stipulato con scrittura privata del 12 gennaio
2009; 2) condanna e – in solido tra loro – a Parte_1 Parte_2
pagare la somma di € 147.906,00 in favore della Parte_3
previa compensazione con il credito di €138.481,00 vantato dalle
[...]
convenute nei confronti della società fallita a titolo di risarcimento del danno;
3) compensa tra le parti le spese processuali;
4) pone le spese della c.t.u. a carico di entrambe le parti in solido. >>
§ 3. – Il tribunale a sostegno della decisione osservava:<< La domanda dell'attrice è parzialmente fondata e può essere accolta nei limiti che seguono. La curatela della domanda il pagamento del Controparte_1
corrispettivo dei lavori eseguiti dalla società in bonis in forza della scrittura privata del 12 gennaio 2009, con cui e hanno Parte_1 Parte_2
affidato in appalto alla la realizzazione di “tre fabbricati Controparte_1
a destinazione agricola e residenziale” verso il corrispettivo di 416.500,00 €
(documento n. 1 allegato all'atto di citazione). La curatela ha agito per il pagamento dell'intero corrispettivo, sul presupposto che i lavori siano stati eseguiti e che il corrispettivo non sia mai stato pagato, neppure in parte. Le convenute si sono opposte all'accoglimento della domanda di pagamento, eccependo in primo luogo il mancato avveramento della “condizione di pagamento” contenuta nell'art. 3 del contratto di appalto. Secondo le convenute esisterebbe un collegamento negoziale tra il contratto di appalto del 12 gennaio 2009 stipulato con la e il contratto Controparte_1
5 preliminare di vendita del 5 gennaio 2009 che le convenute hanno stipulato con la FO s.r.l. (richiamato dall'art. 3 della scrittura privata del 12 gennaio 2009 ed allegato ad essa). Tale collegamento (reso plausibile dal fatto che il legale rappresentante di entrambe le società era il sig. Luigi
Fabrizi) consisterebbe nel fatto che le parti avrebbero deciso di subordinare il pagamento del corrispettivo dell'appalto all'esecuzione del contratto preliminare di vendita: poiché il contratto preliminare di vendita non ha avuto esecuzione a causa delle “note vicende che hanno travolto la società
FO s.r.l.” - a cui allude continuamente la difesa delle convenute senza però fornire ulteriori spiegazioni – le convenute non sarebbero tenute a pagare il corrispettivo dell'appalto. Le convenute invocano al riguardo l'art. 3 del contratto di appalto, il quale stabilisce che «I pagamenti verranno effettuati in un'unica soluzione e subordinati alle condizioni come da contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 5 gennaio 2009. allegato “A”». Con il “contratto preliminare di compravendita immobiliare con permuta” di cui alla scrittura privata del 5 gennaio 2009
(allegato “A” del contratto di appalto): 1) e Parte_1 Parte_2
hanno promesso in vendita alla FO s.r.l. alcuni terreni siti in Ferentino, distinti nel catasto terreni del Comune al foglio 41, particelle 266, 267, 268,
269 e parte della particella 273; 2) la FO s.r.l. ha promesso in vendita a una unità immobiliare ad uso commerciale di 119 mq. (distinta Parte_2
nel catasto fabbricati del Comune di Frosinone al foglio 61, particella 176, subalterno 32), da ricavarsi all'interno di un fabbricato in corso di realizzazione sito in Frosinone, Piazzale Europa. Il valore dell'immobile promesso in vendita dalla FO s.r.l. è stato indicato dalle parti nella misura di 297.500,00 € e il corrispettivo della vendita è stato determinato come segue: a) quanto all'importo di 150.000,00 €, il corrispettivo sarebbe stato pagato mediante il trasferimento alla FO s.r.l. della proprietà dei terreni siti in Ferentino promessi in vendita dalle odierne convenute;
b) quanto
6 all'importo di 147.500,00 €, il corrispettivo sarebbe stato pagato mediante in contanti (o mediante accollo di un mutuo) al momento della stipula dell'atto notarile di vendita. Il punto 5) del contratto preliminare prevede che la FO
s.r.l. sarebbe stata immessa immediatamente nel possesso degli immobili che le erano stati promessi in vendita, “al fine di poter iniziare la realizzazione delle costruzioni” (cioè la costruzione dei fabbricati previsti dal progetto allegato al permesso di costruire n. 81 del 2005, rilasciato a suo tempo dal
Comune di Ferentino a il progetto prevedeva la Parte_1
realizzazione di un fabbricato a destinazione residenziale e due fabbricati a destinazione agricola sul terreno distinto in catasto con le particelle 266, 267
e 269 del foglio 41, cioè lo stesso terreno che la ha promesso in Parte_1
vendita alla FO s.r.l.). Il punto 14) del contratto preliminare prevede che il locale commerciale promesso in vendita dalla FO s.r.l. avrebbe dovuto essere consegnato entro e non oltre il 30 giugno 2009, contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile. Il punto 16) del contratto preliminare – dopo avere ribadito che la FO s.r.l. sarebbe stata immessa immediatamente nel possesso degli immobili che le erano stati promessi in vendita, con “facoltà di iniziare i lavori di ristrutturazione e completamento delle unità immobiliari” (cioè i lavori per la realizzazione dei tre fabbricati previsti dal permesso di costruire n. 81 del 2005) – precisa che “da tale data saranno quindi a carico della parte promessa acquirente FO s.r.l. gli oneri di ristrutturazione e completamento del fabbricato” (recte: dei fabbricati, dal momento che il permesso di costruire n. 81 del 2005 prevedeva la realizzazione di tre fabbricati). Il punto 17) del contratto preliminare prevede a sua volta che il termine di consegna del locale commerciale promesso in vendita a debba considerarsi come termine essenziale ai sensi Parte_2
dell'art. 1457 c.c., “con la conseguenza che in caso di mancata consegna dell'opera entro il 30/06/2009 il presente contratto dovrà ritenersi risolto di diritto”. Il punto 18) del contratto preliminare prevede infine che, in caso di
7 risoluzione del contratto, per le eventuali opere edilizie medio tempore eseguite in forza del permesso di costruire n. 81 del 2005, la FO s.r.l. avrebbe avuto diritto “al pagamento in suo favore dei soli costi sostenuti per la realizzazione delle opere, quantificate secondo il prezziario regionale vigente per le quantità effettivamente realizzate […]”. Il contenuto delle clausole contenute nel contratto preliminare del 5 gennaio 2009 - esaminate unitamente alle clausole del contratto di appalto del 12 gennaio 2009 che ad esso rinvia - consente di ricostruire con esattezza quale sia stato il complesso assetto di interessi programmato dalla dalla FO Controparte_1
s.r.l., da e da Benché le odierne convenute Parte_1 Parte_2
abbiano stipulato con la un contratto di appalto per la Controparte_1
realizzazione dei tre fabbricati previsti dal progetto allegato al permesso di costruire n. 81 del 2005, il costo dei lavori per la realizzazione di questi fabbricati sarebbe stato in realtà sostenuto dalla FO s.r.l. (promissaria acquirente, in forza della scrittura privata del 5 gennaio 2009, dei terreni su cui quei fabbricati sarebbero stati costruiti): come è logico che fosse, dal momento che la FO s.r.l. - acquistando la proprietà di quei terreni in forza del contratto definitivo - avrebbe acquistato anche la proprietà dei fabbricati in forza delle regole in materia di accessione (art. 934 c.c.). Le parti hanno tuttavia previsto che - qualora il contratto preliminare del 5 gennaio 2009 si fosse risolto, rendendo inefficace la promessa di vendita dei terreni de quibus
- la FO s.r.l. avrebbe avuto diritto al pagamento dei costi sostenuti per la realizzazione delle opere medio tempore realizzate sui terreni di proprietà di come è logico che fosse, dal momento che queste opere Parte_1
sarebbero rimaste sul terreno della L'esistenza del collegamento Parte_1
negoziale tra il contratto preliminare di vendita (stipulato dalle odierne convenute con la FO s.r.l.) e il contratto di appalto (stipulato dalle odierne convenute con la si spiega quindi non solo in ragione Controparte_1
del fatto che il legale rappresentante delle due società era lo stesso (Luigi
8 Fabrizi), ma anche in ragione del fatto che i terreni che ha Parte_1
promesso in vendita alla FO s.r.l. (le particelle 266, 267 e 269 del foglio
41) erano gli stessi su cui l' avrebbe dovuto costruire i Controparte_1
tre fabbricati previsti dal contratto di appalto (fabbricati che sarebbero entrati a far parte del patrimonio della FO s.r.l. – e non di quello delle odierne convenute – qualora il contratto preliminare di vendita dei terreni fosse stato regolarmente eseguito). Ciò premesso, va senz'altro escluso che l'art. 3 del contratto di appalto stipulato tra e la Parte_1 Parte_2
contenga – come invece sostenuto dalle odierne Controparte_1
convenute - una condizione sospensiva che non si sarebbe avverata (stante la mancata realizzazione dell'assetto di interessi programmato tra
[...]
e la FO s.r.l.). Il “rinvio ai patti ed alle condizioni Parte_1 Parte_2
come da contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 05.01.09” dev'essere infatti correttamente inteso proprio con riferimento a quelle clausole della scrittura privata del 5 gennaio 2009 che regolano le conseguenze della mancata realizzazione del programma negoziale, e cioè: 1) la clausola che prevede la risoluzione di diritto del contratto preliminare di vendita per inosservanza del termine essenziale del
30 giugno 2009 stabilito per la consegna del locale ad uso commerciale promesso in vendita dalla FO s.r.l. (punto 17 della scrittura privata del 5 gennaio 2009); 2) la clausola che prevede il diritto della FO s.r.l. al pagamento dei costi sostenuti per la realizzazione delle opere realizzate sul terreno di proprietà di in caso di risoluzione del contratto Parte_1
preliminare (punto 18 della scrittura privata del 5 gennaio 2009). Quanto alla prima clausola, si osserva che il contratto preliminare di vendita si deve ritenere risolto di diritto ex art. 1457 c.c. per inadempimento della FO
s.r.l., essendo pacifico tra le parti il fatto che il locale commerciale promesso in vendita dalla FO s.r.l. non sia mai stato consegnato alle odierne convenute (come già precisato nell'ordinanza del 28 marzo 2016 – con cui è
9 stata respinta la richiesta di integrazione del contraddittorio nei confronti della FO s.r.l. – questo tribunale ben può conoscere in via meramente incidentale della questione relativa all'esecuzione del contratto preliminare di vendita, trattandosi di un fatto storico che rileva soltanto al fine di stabilire se l'evento che si assume essere stato dedotto quale condizione del pagamento del corrispettivo dell'appalto si sia verificato o meno). Quanto alla seconda clausola, si osserva che non vi è prova del fatto che i tre fabbricati edificati sul terreno di proprietà di siano stati Parte_1
costruiti a cura della FO s.r.l. (o a sue spese) e non vi è quindi prova del fatto che fosse quest'ultima – anziché la che si era Controparte_1
impegnata a costruirli con la scrittura privata del 12 gennaio 2009 – ad avere diritto al pagamento delle opere eseguite. A pag. 5 della comparsa conclusionale depositata dalle convenute l'11 giugno 2018 si legge che la domanda per il pagamento del corrispettivo dell'appalto non avrebbe dovuto essere proposta dalla curatela della ma dalla FO Controparte_1
s.r.l., quale società “che si era fatta carico degli oneri di ristrutturazione dell'immobile”. Tale allegazione è in primo luogo inammissibile - perché tardiva - dal momento che prima del deposito della comparsa conclusionale le convenute non avevano mai contestato il fatto che le opere realizzate sui terreni di proprietà di fossero state effettivamente eseguite Parte_1
dalla Tale allegazione è, in secondo luogo, in palese Controparte_1
contrasto con quanto affermato dalle stesse convenute a pag. 3 della comparsa di risposta, in cui è scritto che “parte attrice, oltre ad essersi resa inadempiente, ha causato notevoli danni economici alle convenute a causa della errata realizzazione delle opere anche in difformità degli strumenti urbanistici” (le convenute hanno cioè riconosciuto esplicitamente che le opere di cui la curatela chiede il pagamento sono state realizzate dalla
. Vanno pertanto respinte – perché irrilevanti ai fini Controparte_1
della decisione – le richieste di prova per testi formulate dall'attrice al fine
10 di dimostrare che le opere previste dalla scrittura privata del 12 gennaio 2009 sono state effettivamente eseguite dalla Tenuto conto Controparte_1
degli obblighi assunti dalla con il contratto di appalto Controparte_1
dl 12 gennaio 2009, del fatto che le opere appaltate sono state almeno in parte realizzate (come accertato dal c.t.u.) e non essendovi alcuna ragione per ritenere che le opere siano state eseguite in tutto o in parte dalla FO s.r.l., le convenute vanno pertanto riconosciute debitrici nei confronti dell'attrice del corrispettivo spettante per le opere effettivamente eseguite dalla in forza del contratto di appalto del 12 gennaio 2009 Controparte_1
(essendo pacifico il fatto che il corrispettivo per le opere eseguite non sia stato mai pagato, neppure in parte). Venendo a quantificare il costo delle opere realizzate dalla sui terreni di proprietà di Controparte_1 [...]
si osserva quanto segue. Le indagini eseguite dal c.t.u. hanno Parte_1
consentito di accertare che (v. la relazione di consulenza a firma dell'ing. depositata e la documentazione fotografica ad essa Persona_2
allegata): 1) sui terreni di proprietà di (distinti nel catasto Parte_1
terreni del Comune di Ferentino, foglio 41, particelle 266, 267 e 269) sono stati realizzati tre fabbricati in cemento armato a duplice elevazione (piano terra e piano interrato), nel solo scheletro e privi di finiture;
2) i lavori sono stati eseguiti sulla base del permesso di costruire n. 81 del 2005 rilasciato dal
Comune di Ferentino a per la costruzione di due fabbricati Parte_1
agricoli e uno residenziale;
3) l' ha realizzato solo una Controparte_1
parte delle opere previste nel contratto di appalto e segnatamente quelle indicate nei numeri da 1) a 6) della scrittura privata del 12 gennaio 2009 (la recinzione provvisoria dei lotti e la cantierizzazione;
gli scavi necessari ai tre fabbricati;
il magrone di sottofondazione ai tre fabbricati;
le fondazioni totali dei tre fabbricati;
le pareti di contenimento terra per i tre fabbricati;
le opere di cemento armato in elevazione relative ai tre fabbricati); 4) alcune delle opere sono state eseguite in difformità rispetto al permesso di costruire n. 81
11 del 2005; 5) il valore delle opere eseguite è pari a 272.423,59 € (importo così determinato applicando la Tariffa dei prezzi 2007 per le opere edili, stradali, impiantistiche e idrauliche approvata con deliberazione della giunta regionale del 20 marzo 2007, n. 195 [c.d. prezziario regionale del Lazio], applicabile ratione temporis al caso di specie). Le conclusioni cui è giunto il consulente sono adeguatamente motivate, immuni da censure e pienamente condivisibili, e nessuna contestazione è stata mossa dalle parti sotto il profilo
- che rileva in questa sede – della quantità dei lavori eseguiti dall'appaltatrice e del loro importo. Alla luce delle considerazioni che precedono risulta dunque accertato un credito a favore della curatela di 272.423,59 € oltre interessi legali a decorrere dal 12 febbraio 2013 (data di costituzione in mora delle debitrici: documento n. 5 allegato all'atto di citazione), per un importo complessivo alla data del deposito della presente sentenza di 286.387,00 €.
Al fine di paralizzare la domanda di condanna al pagamento del corrispettivo spettante per le opere realizzate dalla in esecuzione del Controparte_1
contratto di appalto, le convenute hanno domandato in via riconvenzionale la risoluzione del contrato di appalto per inadempimento (stante la mancata consegna del locale commerciale che la FO s.r.l. avrebbe dovuto realizzare in forza del preliminare di compravendita del 5 gennaio 2009) ovvero per il decorso del termine essenziale stabilito dalle parti. Tale domanda è inammissibile. Gli articoli 51 e 52 l. fall. negano al creditore concorsuale la possibilità di intraprendere iniziative giudiziarie che alterino la par condicio creditorum, precludendogli - fuori dei casi espressamente previsti dalla legge – di azionare gli ordinari mezzi di tutela del credito quando essi possano determinare una soddisfazione delle ragioni creditorie che sfugga alla regola del concorso sostanziale, comportando una tutela satisfattiva che eluda il principio della cristallizzazione dei crediti e dell'indisponibilità dei beni acquisiti al fallimento. In applicazione di tali principi, la giurisprudenza di legittimità ritiene da tempo - con orientamento
12 fermo e costante – che, dopo il fallimento del debitore, il creditore non può proporre domanda di risoluzione del contratto, né in sede ordinaria né in sede fallimentare, atteso che la relativa pronuncia produrrebbe effetti restitutori e risarcitori lesivi della regola che impone il soddisfacimento paritario di tutti i creditori secondo le rispettive posizioni giuridiche come cristallizzate anteriormente alla dichiarazione di fallimento (Cass. 7178/2002; Cass.
376/1998; Cass. 185/1995; Cass. 1648/1994; Cass. 6713/1982). Le eventuali ragioni del contraente in bonis, avendo ad oggetto pretese restitutorie e risarcitorie, se accolte dopo la dichiarazione di fallimento violerebbero infatti il principio della indisponibilità fallimentare e della destinazione dei beni del fallito alla soddisfazione dei crediti sorti anteriormente al fallimento. Tali principi si applicano anche quando la domanda è diretta a far valere, dopo la dichiarazione di fallimento, una clausola risolutiva espressa relativa ad un inadempimento anteriore al fallimento (Cass. 7178/2002) ovvero il decorso di un termine essenziale previsto per l'adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto. Si è osservato al riguardo in dottrina che, sebbene nel diritto dei contratti la risoluzione si produca per effetto della mera dichiarazione stragiudiziale di volersi avvalere della diffida ad adempiere o della clausola risolutiva espressa ovvero per effetto del decorso del termine essenziale, nel diritto delle procedure concorsuali, dopo la dichiarazione di fallimento la caducazione di un rapporto contrattuale di cui fosse originariamente parte il fallito (e che quindi sia entrato a far parte del patrimonio del fallimento) può essere prodotta soltanto da una sentenza. Ciò premesso quanto all'inammissibilità della domanda di risoluzione contrattuale formulata dalle convenute, si osserva che anche la domanda riconvenzionale di condanna della curatela al risarcimento dei danni sofferti dalle convenute è inammissibile, non essendo possibile agire nei confronti della curatela con un giudizio ordinario di cognizione per l'accertamento e il recupero di un credito vantato verso il fallito, in quanto ai sensi dell'art. 52,
13 secondo comma, l. fall. “ogni credito, anche se munito di diritto di prelazione
[...], deve essere accertato secondo le norme stabilite dal capo V”, vale a dire attraverso il procedimento di accertamento del passivo disciplinato dagli articoli 93 e ss. della legge fallimentare. Deve invece ritenersi ammissibile l'eccezione riconvenzionale sollevata dalle convenute, finalizzata ad opporre in compensazione, al credito vantato dalla curatela, proprio il credito avente ad oggetto il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento in cui è incorsa l' nell'esecuzione del contratto di appalto. Controparte_1
Secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale, infatti, nel giudizio promosso dal curatore fallimentare per la condanna al pagamento di un debito di un terzo nei confronti del fallito il terzo può opporre in compensazione, in via di eccezione, un proprio credito, anche quando esso non sia stato accertato in sede di verificazione del passivo e anche quando tale accertamento non sia stato neppure richiesto. Il principio del concorso formale sancito dall'art. 52 l. fall. - secondo cui ogni credito, anche se munito di diritto di prelazione, deve essere accertato secondo le norme sulla verificazione dello stato passivo - non trova infatti applicazione nel caso di specie, perché in questi casi il terzo non chiede l'accertamento della sua pretesa creditoria ai fini della partecipazione al concorso, ma soltanto per contrastare la pretesa del curatore (Cass. 30298/2017; Cass. 21784/2015;
Cass. 14418/2013; Cass. 15562/2011; Cass. 287/2009; Cass. 18223/2002).
Ne deriva che, qualora alla domanda proposta dalla curatela di un fallimento per la riscossione di un credito sia contrapposta una eccezione riconvenzionale riguardante un controcredito, il giudice che accerti l'esistenza di entrambi i crediti è tenuto a dichiarare la compensazione, ove richiesta, dei reciproci debiti e sino alla loro concorrenza (ai sensi dell'art. 56 l. fall.), non operando il limite dell'art. 52 l. fall. se non nella misura in cui il credito verso il fallito risulti eccedente rispetto a quello vantato dalla curatela, dovendosi in questo caso incardinarsi autonomo procedimento di
14 insinuazione al passivo del fallimento (Cass. 21784/2015; Cass. 481/2009).
Nel caso di specie le convenute hanno eccepito in compensazione il credito risarcitorio sorto in ragione della necessità della “rimessa in pristino o eventuale sanatoria delle opere realizzate abusivamente e/o in difformità” rispetto al progetto allegato al permesso di costruire n. 81 del 2005 rilasciato dal Comune di Ferentino in favore di (pag. 3 della comparsa Parte_1
di risposta). Il c.t.u. ha accertato al riguardo che: 1) le opere realizzate dalla non sono in regola dal punto di vista urbanistico, perché Controparte_1
hanno un volume maggiore rispetto a quello previsto nel permesso di costruire n. 81 del 2005 e perché sono state eseguite in parziale difformità rispetto al titolo abilitativo rilasciato dal Comune di Ferentino (pagg. 7 e 8 della relazione di consulenza); 2) l'interruzione dei lavori ha determinato la decadenza del permesso di costruire e la necessità di munirsi di un nuovo titolo abilitativo al fine di completare la costruzione dei tre fabbricati;
3) il costo degli interventi di ripristino (comprensivo dei costi di demolizione delle opere eseguite in difformità dal progetto originario, dei costi necessari per rendere le opere attualmente realizzate conformi al progetto originario e delle spese tecniche per verifiche sismiche, prove geognostiche, relazione geologica e istruttoria della pratica edilizia), ammonta a 138.481,00 €
(somma così determinata rivalutando all'attualità l'importo di 135.235,00 € determinato dal c.t.u. alla data del 30 ottobre 2015, in cui è stata redatta la relazione di consulenza). Alla luce delle considerazioni che precedono, il credito vantato dalla curatela nei confronti delle convenute (pari a
286.387,00 € all'attualità) va compensato con il credito vantato dalle convenute nei confronti della società fallita (pari a 138.481,00 € all'attualità). Tenuto conto della differenza a credito dell'attrice, e in parziale accoglimento della domanda di quest'ultima, e Parte_1 [...]
devono essere quindi condannate a pagare in favore della Pt_2 Pt_3
la somma di 147.906,00 €. La soccombenza Parte_3
15 reciproca giustifica la compensazione delle spese processuali tra le parti, incluse quelle relative alla c.t.u., che vengono poste in via definitiva a carico di entrambe le parti in solido.>>
§ 4. – Hanno proposto appello e formulando Parte_1 Parte_2
due motivi di gravame, di seguito illustrati;
rassegnavano le seguenti conclusioni:<< nel merito, accertato e ritenuto il difetto di titolarità, in capo alla del diritto di pagamento del corrispettivo del Controparte_1
contratto di appalto sottoscritto in data 12.01.2009, riformare l'impugnata sentenza, rigettando la domanda formulata dalla curatela del
[...]
Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di Controparte_1
giudizio.>>
§ 4.1 – Si costituiva il per chiedere il rigetto Controparte_1
del gravame per infondatezza. Rassegnava le seguenti conclusioni: << − respingere integralmente l'appello e tutte le domande e richieste avanzate dalle appellanti, siccome infondate in fatto e diritto, per i motivi dedotti;
− confermare, conseguentemente, in tutte le sue parti la sentenza n. 378/2020 datata 25.05.2020, pubblicata il 27/05/2020 (resa nel procedimento recante
RG n. 280-2014 - repertorio n. 366/2020 del 27/05/2020) del Tribunale
Civile di Frosinone, con Giudice il Dott. Gianluca Mauro Pellegrini, e, pertanto, confermare la statuizione per la quale:<<

P.Q.M.

Il giudice, definitivamente pronunciando, così provvede: 1) dichiara che la
[...]
è creditrice nei confronti di e Parte_3 Parte_1
della somma di 286.387,00, quale corrispettivo spettante per Parte_2
le opere eseguite dalla in forza del contratto di appalto Controparte_1
stipulato con scrittura privata del 12 gennaio 2009; 2) condanna
[...]
e – in solido tra loro – a pagare la somma di Parte_1 Parte_2
147.906,00 € in favore della previa Parte_3
compensazione con il credito di 138.481,00 € vantato dalle convenute nei confronti della società fallita a titolo di risarcimento del danno;
3) compensa
16 tra le parti le spese processuali;
4) pone le spese della c.t.u. a carico di entrambe le parti in solido. Così deciso il 25 maggio 2020. Il giudice
Gianluca MAURO PELLEGRINI>>. - con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio.>>
§ 4.2– All'udienza di prima comparizione del 19 febbraio 2021, tenutasi tramite il deposito di note scritte, la Corte rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del29 aprile 2022, poi più volte differita, da ultimo all'udienza del 20 giugno 2025.
§ 4.3– Con decreto presidenziale del 14 aprile 2025 veniva disposto il mutamento del rito e la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. con assegnazione del termine di giorni trenta prima dell'udienza per il deposito di note. Hanno depositato note i difensori delle parti.
§ 4.4– All'odierna udienza i difensori precisavano le conclusioni come da verbale;
la causa veniva discussa oralmente e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art. 281-sexies c.p.c. (aggiunto dall'art. 3 d.lgs. n.
149/2022 e reso applicabile ai processi in corso dall'art. 7 comma 3 d.lgs.
n.164/2024).
§ 5. – i motivi di gravame
L'appello contiene due motivi.
§ 5.1 – Con il primo motivo titolato: << violazione dell'autonomia contrattuale e della volontà delle parti: art. 1322, 1362 e 1363 c.c., anche in relazione all'art. 115 c.p.c. >> e censuravano la sentenza Parte_1 Pt_2
di primo grado per contraddittorietà, nella parte in cui il Tribunale aveva affermato, per un verso, che il contratto preliminare di vendita doveva ritenersi risolto ex art. 1457 c.c. per inadempimento della FO SR - ed applicando dunque l'ipotesi contemplata dall'art. 17 del preliminare - e, dall'altro, aveva condannato esse appellanti al pagamento in favore della
[...]
[...] delle opere realizzate, facendo applicazione dell'ipotesi Parte_4
contemplata dall'art. 18 del medesimo preliminare, senza considerare che l'obbligazione a carico di esse appellanti era stata prevista in favore della sola FO SR. Sostenevano che il Tribunale aveva, dapprima, riconosciuto il collegamento negoziale sussistente tra il contratto preliminare di vendita e quello di appalto, peraltro non contestato dalla controparte, e, successivamente ma contraddicendosi, con la statuizione assunta non lo aveva applicato, non avendo considerato che esse convenute erano le titolari dei permessi a costruire rilasciati dal Comune di Ferentino e la proprietà dei terreni, fino alla stipula del contratto definitivo di vendita, con permuta, restava in capo ad esse. Evidenziavano l'erroneità della pronuncia nella parte in cui aveva analizzato le clausole della scrittura privata del 5 gennaio 2009, che regolavano le conseguenze della mancata realizzazione del programma negoziale;
rappresentavano che il primo Giudice non aveva correttamente interpretato gli accordi contrattuali, in particolare la clausola contenuta nell'art. 18 del preliminare, che prevedeva, in caso di risoluzione, il diritto della sola FO SR al rimborso dei costi sostenuti e non già della
Sostenevano, inoltre, che la pronuncia di primo grado Controparte_1
aveva confuso la costruzione a cura e spese della FO SR e la designazione della per la materiale realizzazione dei fabbricati, Controparte_1
mediante il contratto di appalto del 12/01/2009, mentre, in realtà, quest'ultima era collegata alla FO SR in quanto amministrata dallo stesso soggetto e da questi individuata come appaltatrice. In sintesi, significavano che il primo Giudice non aveva correttamente interpretato il collegamento negoziale, individuato esplicitamente dall'art. 3 del contratto di appalto, nell'esercizio della libertà negoziale riconosciuta ai privati dall'art. 1322 c.c.
§ 5.2 – Con il secondo motivo titolato: << violazione degli artt. 2697 e 2702
c.c. e 115 c.p.c. – Carenza della titolarità del diritto di credito dedotto in giudizio dall'attrice: violazione dell'art. 1188, comma 1, c.c.>> censuravano
18 la sentenza di primo grado per non avere il Tribunale tenuto correttamente conto delle prove prodotte dalle parti e dei rispettivi oneri probatori incombenti su di esse. In particolare, deducevano che il primo Giudice, dopo aver correttamente affermato che i costi dei lavori per la realizzazione dei fabbricati erano a carico della FO SR in virtù dell'art. 16 del preliminare, aveva erroneamente affermato che non vi era prova che i tre fabbricati edificati sul terreno della sig.ra erano stati costruiti a carico Parte_1
od a spese della FO SR e, conseguentemente, del diritto della FO SR al pagamento delle opere eseguite. Sostenevano che tale statuizione violava gli artt. 2697 c.c. e 115, comma 1, c.p.c., in quanto esse appellanti avevano depositato in primo grado il preliminare di vendita, fornendo così la prova che le opere dovessero essere eseguite a cura e spese della FO SR.
Segnalavano che la AT, attrice in primo grado, nulla aveva invece prodotto al fine di provare la sua titolarità del diritto al pagamento del corrispettivo dell'appalto, né la fattura dei lavori per le opere eseguite o l'estratto autentico del registro iva. Inoltre, censuravano la pronuncia del
Tribunale nella parte in cui aveva ritenuto la tardività dell'allegazione contenuta nella comparsa conclusionale di esse appellanti in primo grado, con cui avevano sostenuto che il pagamento del corrispettivo spettava alla
FO SR, sostenendo, al contrario, di aver rappresentato suddetta circostanza già nella seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. e che, in ogni caso, non era prevista alcuna decadenza per l'eccezione riguardante la contestazione dell'altrui diritto, qualora si sostenga che esso non sia mai sorto. Sostenevano, altresì, che ulteriore errore andava individuato nella parte in cui il Tribunale aveva ritenuto la contraddittorietà dell'allegazione in parola con l'affermazione contenuta nella comparsa di risposta di primo grado di esse appellanti secondo cui l'attrice era inadempiente ed aveva causato a esse appellanti danni economici, fatto che costituirebbe un'ammissione di esecuzione dei lavori da parte di . CP_1
19 Evidenziavano di non essersi mai contraddette poiché esse convenute non avevano mai contestato che materialmente la avesse Controparte_1
costruito le opere, avendo contestato il fatto -diverso- che essa avesse diritto al pagamento del corrispettivo dell'appalto, che spettava, invece, alla FO SR. Infine, sostenevano che la sentenza violava il disposto di cui all'art. 1188
c.c. nella parte in cui il Tribunale aveva condannato esse appellanti al pagamento in favore della non essendo essa la creditrice e, Controparte_1
quindi, non essendo legittimata a ricevere il pagamento del corrispettivo dell'appalto.
§ 6 – L'analisi dei motivi va condotta unitariamente attesa la stretta connessione delle questioni devolute
Giova muovere dal rilievo, contenuto nel secondo motivo di gravame, secondo il quale il Tribunale avrebbe errato nel ritenere inammissibile, perché tardiva - in quanto sollevata per la prima volta in comparsa conclusionale - la contestazione che le opere realizzate sui terreni di proprietà di fossero state effettivamente eseguite dalla Parte_1
Le appellanti allegano di aver mosso detta contestazione Controparte_1
nella seconda memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. avendo precisato che la domanda introduttiva del giudizio non poteva essere introdotta dalla
[...]
ma semmai dalla società FO SR che si Controparte_2
era fatta carico degli oneri di ristrutturazione dell'immobile.
Il rilievo, pur fondato, essendo in effetti contenuto detto inciso nella seconda memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c., non è pertinente in quanto sfugge alle appellanti la ratio della ben più ampia motivazione resa dal Tribunale di
Frosinone che ha correttamente motivato sul rigetto dell'eccezione di non integrità de contraddittorio e con riguardo alla realizzazione delle opere da
20 parte di avendo fondato la decisione sul principio di non Controparte_1
contestazione.
Osserva la Corte, in sintesi, che le convenute in primo grado hanno eccepito che dovesse venir necessariamente esteso il contraddittorio a FO SR - società il cui legale rappresentante è Luigi Fabrizi - con cui avevano sottoscritto il contratto preliminare di compravendita con permuta;
hanno sollevato, come prima difesa, l'eccezione di non integrità del contraddittorio ex art. 102 c.p.c. – illustrando, al punto 5 della comparsa di costituzione, che detta FO SR si era assunta -all'art. 16 del preliminare di compravendita con permuta - gli oneri di ristrutturazione e completamento del fabbricato.
Il Tribunale ha rigettato l'eccezione di non integrità del contraddittorio con ordinanza del 28 marzo 2016 a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 25 marzo 2016, così argomentando: << All'udienza del 25 marzo 2016 il difensore delle convenute ha chiesto al giudice di pronunciarsi sulla eccezione relativa al difetto di integrità del contraddittorio ex art. 102 c.p.c. sollevata nella comparsa di costituzione e risposta. Su tale eccezione – finalizzata alla chiamata in causa della FO s.r.l. (oggi fallita) – si è già pronunciato il precedente giudice istruttore all'udienza del 5 giugno 2014, escludendo che nel caso di specie ricorra un'ipotesi di litisconsorzio necessario. Al riguardo si osserva quanto segue. La causa introdotta dalla curatela del fallimento della ha ad oggetto una domanda di Controparte_1
condanna delle convenute al pagamento del corrispettivo di 416.500,00 € pattuito per la realizzazione di 3 fabbricati da costruire in Ferentino. Le convenute si sono opposte all'accoglimento della domanda, eccependo il mancato avveramento della condizione relativa al pagamento del prezzo apposta nel contratto di appalto. In via subordinata hanno domandato la risoluzione del contratto per inadempimento della appaltatrice e della FO
s.r.l. e per decorso del termine essenziale stabilito dalle parti. Secondo le
21 convenute esisterebbe un collegamento negoziale tra il contratto di appalto del 12 gennaio 2009 stipulato con la e il contratto Controparte_1
preliminare di vendita del 5 gennaio 2009 che le convenute hanno stipulato con la FO s.r.l. Tale collegamento (reso plausibile dal fatto che il legale rappresentante di entrambe le società era il sig. Luigi Fabrizi) consisterebbe nel fatto che le parti avrebbero deciso di subordinare il pagamento del corrispettivo dell'appalto all'esecuzione del contratto preliminare di vendita.
Le convenute invocano al riguardo l'art. 3 del contratto di appalto, il quale stabilisce che «i pagamenti verranno effettuati in un'unica soluzione e subordinati ai patti ed alle condizioni come da contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 05.01.09. allegato "A"». Con il contratto preliminare del 5 gennaio 2009 (allegato "A" del contratto di appalto) la FO s.r.l. ha promesso in vendita alle odierne convenute una porzione di 119 mq. di un immobile da costruire in Frosinone, del valore convenuto di 297.500,00 €. In base agli accordi una parte del corrispettivo per l'acquisto di tale immobile (147.500,00 €) sarebbe stata pagata dalle odierne convenute in denaro e la restante parte (150.000,00 €) mediante cessione di alcuni terreni. Ciò premesso, appare evidente che non sussista alcuna ipotesi di litisconsorzio necessario nei confronti della FO s.r.l., in quanto la decisione che questo tribunale dovrà prendere ha ad oggetto la fondatezza della domanda di pagamento del corrispettivo dell'appalto valutata alla luce delle eccezioni sollevate dalle convenute (eccezione relativa al mancato avveramento della condizione relativa al pagamento del prezzo;
eccezione di inadempimento della appaltatrice e della FO s.r.l.; eccezione relativa al decorso del termine essenziale stabilito dalle parti). Al fine di decidere sulla fondatezza di tali eccezioni questo tribunale può conoscere anche solo in via incidentale della questione relativa all'esecuzione del contratto preliminare di vendita, trattandosi di un fatto storico che rileva soltanto al fine di stabilire se l'evento che si assume essere
22 stato dedotto quale condizione del pagamento del corrispettivo dell'appalto si sia verificato o meno. La decisione sulle domande ed eccezioni proposte dalle parti presuppone infatti l'interpretazione e la qualificazione giuridica della clausola contenuta nell'art. 3 del contratto di appalto e la valutazione delle vicende relative al contratto preliminare di vendita in essa richiamato, ma non implica un accertamento con efficacia di giudicato sulla eventuale responsabilità della FO s.r.l. nella vicenda in esame. In conclusione, poiché la decisione di merito che questo tribunale sarà chiamato a prendere non è idonea a produrre effetti di giudicato nei confronti della FO s.r.l.
(recte: nei confronti della curatela della FO s.r.l.), non sussistono i presupposti per disporre l'integrazione del contraddittorio ex art. 102 c.p.c. nei confronti di quest'ultima. (…)>>
Parte convenuta nel corso del giudizio di primo grado non ha chiesto la revoca dell'ordinanza suddetta e non ha introdotto alcun argomento atto a contrastare la motivazione suddetta che costituisce il presupposto della motivazione di prime cure, risultando riportata a pagina 7, primo capoverso.
Osserva la Corte, altresì, che non risulta formulato motivo di gravame con cui venga proposta l'eccezione di nullità della sentenza per vizio del contraddittorio non risultando evocata una parte necessaria del processo. Le appellanti ripropongono nella presente fase di gravame la questione sotto il diverso profilo, di merito, sollecitando questa Corte ad accertare il difetto di titolarità in capo alla del diritto al pagamento del Controparte_1
corrispettivo del contratto di appalto sottoscritto il 12.01.2009.
Osserva la Corte che la motivazione di prime cure si fonda sulla corretta interpretazione dei contratti, essendo sufficiente, per comprenderlo, procedere alla lettura integrale della sentenza, sicché va rigettato il primo motivo di gravame con il quale le appellanti lamentano la violazione degli artt. 1363 e 1363 cod. civ.
23 Innanzitutto, va osservato che il primo giudice ha ammesso che l'operazione commerciale ideata da e con le società FO SR e Parte_1 Pt_2
delle quali era legale rappresentante Luigi Fabrizi, era Controparte_1
stata realizzata per mezzo dei due contratti, il primo del 5 gennaio 2009 di compravendita e permuta, intervenuto tra le odierne appellanti e la società
FO, il secondo di appalto del 12 gennaio 2009 sempre tra le odierne appellanti e la a cui avevano affidato la realizzazione del Controparte_1
complesso immobiliare, prevedendo che il corrispettivo dell'appalto sarebbe stato corrisposto < condizioni come da contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 5.01.2009>> come da clausola n. 3 del preliminare.
Il tribunale ha chiaramente evidenziato che la clausola in esame non integra una condizione di pagamento mai avvenuta, dovendone la lettura e l'interpretazione essere integrate con la disamina del significato del richiamo, in essa contenuto, al rinvio espresso ai patti contenuti nel preliminare del 5 gennaio 2009.
Il Tribunale ha ben spiegato la ratio dell'operazione commerciale a pagina 6 della sentenza: < Il contenuto delle clausole contenute nel contratto preliminare del 5 gennaio 2009 - esaminate unitamente alle clausole del contratto di appalto del 12 gennaio 2009 che ad esso rinvia - consente di ricostruire con esattezza quale sia stato il complesso assetto di interessi programmato dalla dalla FO s.r.l., da Controparte_1 [...]
e da Benché le odierne convenute abbiano stipulato Parte_1 Parte_2
con la un contratto di appalto per la realizzazione dei Controparte_1
tre fabbricati previsti dal progetto allegato al permesso di costruire n. 81 del
2005, il costo dei lavori per la realizzazione di questi fabbricati sarebbe stato in realtà sostenuto dalla FO s.r.l. (promissaria acquirente, in forza della scrittura privata del 5 gennaio 2009, dei terreni su cui quei fabbricati
24 sarebbero stati costruiti): come è logico che fosse, dal momento che la FO
s.r.l. - acquistando la proprietà di quei terreni in forza del contratto definitivo
- avrebbe acquistato anche la proprietà dei fabbricati in forza delle regole in materia di accessione (art. 934 c.c.). Le parti hanno tuttavia previsto che - qualora il contratto preliminare del 5 gennaio 2009 si fosse risolto, rendendo inefficace la promessa di vendita dei terreni de quibus - la FO s.r.l. avrebbe avuto diritto al pagamento dei costi sostenuti per la realizzazione delle opere medio tempore realizzate sui terreni di proprietà di
[...]
come è logico che fosse, dal momento che queste opere sarebbero Parte_1
rimaste sul terreno della > Parte_1
Osserva la Corte che è incontestato che il locale negozio promesso da FO SR al punto 6 del preliminare del 5 gennaio 2009 non sia mai stato consegnato entro il termine indicato nell'art. 14 del 30/06/2009, che alla stregua dell'art. 17 le parti hanno indicato quale essenziale.
La questione ha costituito oggetto di accertamento incidentale (cfr. pag. 7 della motivazione primo capoverso) non specificamente impugnato dalle appellanti, sicché va mantenuta ferma la statuizione che il contratto preliminare del 5 gennaio 2009 si è risolto di diritto ex art. 1457 cod. civ.
Tanto comporta, come illustrato in prime cure (cfr. pag. 6 della sentenza), che FO avrebbe avuto diritto al pagamento dei costi sostenuti per la realizzazione medio tempore effettuata delle opere sui terreni di Parte_1
< sul terreno della > Parte_1
I motivi di gravame in esame si limitano a sostenere che in virtù della situazione così accertata il Tribunale si sarebbe contraddetto in quanto, traendo le logiche conseguenze da quanto così affermato, avrebbe dovuto rilevare il difetto di titolarità in capo ad del diritto al Controparte_1
25 pagamento del corrispettivo del contratto di appalto sottoscritto in data 12 gennaio 2009>> (cfr. conclusioni atto di appello)
Le appellanti, tuttavia, trascurano di aver sempre sostenuto, a partire dalla comparsa di costituzione e risposta, che le opere sui terreni erano state realizzate da e non da FO SR avendo proposto la domanda Controparte_1
di risoluzione del contratto di appalto per Inadempimento di immobiliare 49 SR ( e della FO SR ) per mancata realizzazione e consegna del locale ad uso commerciale di cui al contratto di compravendita e permuta e, per quel che qui rileva, in via riconvenzionale, avevano chiesto la condanna della
AT di ( e della FO SR) al risarcimento dei danni Controparte_1
causati ad esse convenute, con eventuale compensazione con il credito riconosciuto in favore dell'attrice che, lo si ripete, aveva chiesto il pagamento del prezzo dell'appalto sul presupposto di aver effettuato lavori per € 416.500,00 senza che e avessero pagato alcunché. Parte_1 Pt_2
Dall'esame della comparsa emerge che con il paragrafo 8 le convenute allegano: << parte attrice, oltre ad essersi resa inadempiente, ha causato notevoli danni economici alle convenute a causa della errata realizzazione delle opere anche in difformità degli strumenti urbanistici>>, allegazione che non può che intendersi nel senso che le convenute hanno sostenuto che parte attrice ha realizzato le opere di cui al contratto di appalto – le uniche che doveva realizzare ovvero i tre fabbricati a destinazione agricola e residenziale -malamente, causando loro danni da quantificarsi e sostenendo quindi di vantare un controcredito da porre in compensazione.
Ed invero al paragrafo 9 della comparsa risulta allegato: << sintetizzando, le opere realizzate, in riferimento agli elaborati grafici allegati al permesso a costruire n. 81 del 19.07.2005 e all'autorizzazione sismica prot. n. 54171 del
21.08.2002 risultano essere discordanti>>
26 Analogamente al paragrafo 10: << Le opere realizzare ammontano a circa €
100.000,00 a fronte dell'importo del contratto di € 416.500.>>
Il paragrafo 11 è così strutturato: << per la rimessa in pristino o eventuale sanatoria delle opere realizzare abusivamente e/o in difformità vi sono costi di verifica da quantificare a seconda del tipo di intervento>> e così concludono al paragrafo 13: << è ferma intenzione delle convenute richiedere in via riconvenzionale i danni subiti a causa dell'inadempimento dell'attore>> ed in effetti concludono in comparsa chiedendo: << in via riconvenzionale : << condannare in persona del curatore CP_1 CP_1
pt. e la società FO SR, anche in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni causati alle convenute, operando se del caso eventuale compensazione>>
Giova infine osservare che, nonostante la richiesta di chiamata in causa di
FO e di estendere ad essa la condanna in via solidale per il controcredito derivante da risarcimento del danno per opere realizzate abusivamente e/o in difformità, la prova testimoniale richiesta – e non ammessa dal tribunale come meglio infra – verteva su capitoli di contenuto estraneo e precisamente i capitoli da 8 a 12 della comparsa di costituzione e risposta così trascritti:
<< in via istruttoria si chiede ammettersi prova per testi di cui ai nn. Da 8) a
12) dei motivi della comparsa di costituzione e risposta precedute dalla locuzione vero che. Indica a teste (…)>> Si osserva, per inciso che il capitolo
12 ha ad oggetto la seguente circostanza:<<12) si deve comunque tener conto anche della svalutazione che ha subito l'immobile anche a causa della grave crisi economica>>
Le convenute nella comparsa conclusionale di primo grado ribadiscono in più punti la circostanza che le opere di cui al contratto di appalto sono state realizzate da << Orbene la consegna dell'immobile di Controparte_1
proprietà della FO SR nel termine pattuito (30.06/2009) non è mai
27 avvenuta mentre la società immobiliare 49 SR ha proceduto ad effettuare i lavori sui terreni promessi in vendita di proprietà delle convenute arrecando ance grave danno>>
E' quindi intrisecamente contraddittoria la tesi difensiva che Immobiliare non abbia fornito la prova di aver realizzato essa e non la FO i lavori dell'appalto, avendo le convenute esse stesse ammesso, pacificamente, la circostanza fin dalla prima difesa in giudizio, sicchè la AT era esentata dal fornire prova su un fatto già dimostrato perché riconosciuto da controparte e posto altresì a base della domanda di risarcimento del danno, avendo esse assunto di vantare, da quei medesimi lavori effettuati dal
, un controcredito da opporre in compensazione. CP_1
La mancata riproposizione della domanda di compensazione nel presente grado, sostanzialmente accolta dal tribunale sia pure per importi differenti da quelli richiesti, non fa venir meno l'intrinseca coerenza della motivazione di prime cure comportando, al contrario, che sia sceso il giudicato sulle maggiori poste di danno richieste in primo grado, non più rivendicate dalle appellanti che sul punto hanno prestato acquiescenza alla pronuncia di parziale rigetto per i capi non accolti.
Il quantum invero non costituisce oggetto di impugnazione ed alla quantificazione di esso il Tribunale è pervenuto a mezzo CTU, rigettando la richiesta di ammissione di prova testi sulla realizzazione dei lavori da parte di ritenuta superflua in ragione della mancata Controparte_1
contestazione della circostanza ( per le ragioni appena espresse) ed avendo demandato al CTU di verificare: < la natura, quantità e qualità delle opere
e lavorazioni effettivamente eseguite tra quelle elencate e descritte nel contratto in atti;

2. Proceda, laddove riscontri la mancata esecuzione di alcune delle opere e delle lavorazioni ivi previste, alla predisposizione di apposito computo metrico estimativo che quantifichi l'importo delle opere e
28 delle lavorazioni effettivamente eseguite sulla base dei prezzi contrattualmente pattuiti;

3. Verifichi l'esistenza di vizi nelle opere realizzate che ne precludano la conformità rispetto alla normativa urbanistica vigente e, in caso di esito positivo di tale verifica, quantifichi il costo da sostenere per l'eliminazione dei vizi effettivamente riscontrati
(anche in questo caso previa predisposizione di apposito computo metrico).>> All'importo del valore delle opere così accertato risulta detratto il costo degli interventi di ripristino che essendo di importo inferiore, veniva posto in compensazione avendo il Tribunale argomentato in relazione alla mancata applicazione del divieto posto dall'art. 52 L. Fall per l'ipotesi di controcredito non eccedente.
L'appello va pertanto rigettato.
§ 7. – Le spese del grado seguono la soccombenza delle appellanti e vengono liquidate in favore della parte appellata sulla base dello scaglione di valore della causa (fino a € 260.000,00) nei valori medi per tutte le fasi, fatta eccezione per la fase istruttoria- trattazione che ha avuto minimo svolgimento e per la quale si liquidano i valori medi dimidiati.
§ 8. – Il rigetto dell'appello comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo delle appellanti di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto, restando demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass.
n. 26907/2018, Cass. n. 13055/2018).

PQM

La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
e nei confronti di contro
[...] Parte_2 Controparte_1
la sentenza resa tra le parti dal Tribunale di Frosinone n. 378/2020 pubblicata in data 27/05/2020, ogni altra conclusione disattesa, così provvede: 29 1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2. condanna le appellanti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore del fallimento appellato che liquida in € 12.154,00 per compensi, oltre rimborso forfetario ed accessori di legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma
1 quater, DPR 115/2002 per porre a carico delle appellanti l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto.
Così deciso in Roma il giorno 20/06/2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Claudia De Martin dott.ssa Antonella Izzo
30