REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI SEZIONE III CIVILE Composta dai magistrati Dott. Giulio Cataldi Presidente Dott. Michele Caccese Consigliere Dott. Pasquale Ucci Consigliere relatore Riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 2050/2023 del R.G.A.C. pendente TRA
nato il [...] a [...] (c.f. , Parte_1 C.F._1 Pt_2
nato il [...] a [...] (c.f. e
[...] C.F._2 Parte_3
nata il [...] a [...] (c.f. ), tutti quali eredi di
[...] C.F._3
e rappresentati e difesi dall'Avv. De Cristofaro Alberto (c.f. Persona_1
) come da procura su foglio separato;
C.F._4
APPELLANTI E
nato a [...] il [...] (c.f. ), Controparte_1 C.F._5 rappresentato e difeso dall'Avv. Tomolillo Annunziata (c.f. ) e C.F._6 dell'Avv. Di Meglio Giovanni (c.f. ) come da procura in calce all'atto C.F._7 introduttivo del giudizio di primo grado;

APPELLATO CONCLUSIONI All'udienza del 02/04/2025 le parti costituite concludevano riportandosi a tutte le rispettive domande ed eccezioni come formulate nei propri precedenti scritti difensivi. MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di PO Controparte_1 Persona_1 prospettando che:
- in data 05.12.2008 aveva stipulato, in qualità di promissario acquirente, con il predetto promissario venditore, un contratto preliminare di compravendita, autenticato per Pt_1 notar , rep. num.121974, Racc.n.36158, registrato in PO il 15.12.2008 al Persona_2 numero 28363/IT, avente ad oggetto un vano terraneo ad uso garage ed un vano terraneo ad uso deposito, entrambi siti in Anacapri (Na), alla Traversa di Via La Vigna n. 22 (già n. 24);
- il prezzo complessivo della compravendita era stato fissato in € 110.000,00 – di cui € 55.000,00 versati, a titolo di caparra confirmatoria, tramite assegno bancario non trasferibile,
1 contestualmente alla redazione del preliminare e con impegno del versamento del residuo prezzo di € 55.000,00 alla stipula del contratto definitivo fissata per la data 31 luglio 2009;
- a seguito di richiesta del del pagamento anticipato del residuo prezzo di € 55.000,00, Pt_1 pur mantenendo inalterata la data della stipula del contratto definitivo, aveva provveduto, in data 13.01.2009, al versamento dell'anzidetto residuo prezzo, a mezzo assegno bancario non trasferibile;

- ciononostante, il non aveva adempiuto all'obbligo di stipula del successivo contratto Pt_1 definitivo, neppure a seguito di vari inviti all'uopo rivolti come da ultimo in data 13.06.2017. Tanto esposto, il chiedeva, accertato l'inadempimento del dell'obbligazione CP_1 Pt_1 assunta con la stipula del suindicato contratto preliminare, di pronunziare, ai sensi dell'art.2932 c.c., il trasferimento in proprio favore della proprietà dei beni compromessi. Rimasto contumace il convenuto, istruita la causa a mezzo di CTU avente ad oggetto la regolarità urbanistica dei due cespiti, il Tribunale di PO, con sentenza n. 11459/2022, pubblicata il 22.12.2022, accoglieva la domanda disponendo il trasferimento in favore di
, ex art. 2932 c.c., degli immobili sopra indicati e condannando il convenuto al Controparte_1 rimborso, in favore di controparte, delle spese di lite comprese quelle di CTU. In sintesi, il Tribunale, attesa la produzione in giudizio dell'indicato contratto preliminare e ritenuta provata documentalmente la circostanza dell'avvenuto pagamento dell'intero prezzo pattuito per la vendita, sulla scorta di quanto accertato dal CTU, affermava che:
- risultava avvenuta la presentazione della domanda di condono n. 0551194308/4 relativa al locale garage e la domanda di condono n. 0551194308/2 relativa al locale deposito, entrambe presentate in data 23.04.1986, per le quali il aveva dichiarato, innanzi al Notaio, di Pt_1 avere versato l'intera oblazione, come verificato anche dal Ctu;

- non rilevava, alla stregua della normativa in materia di trasferimento della proprietà di beni immobili, che la procedura di concessione in sanatoria non fosse stata ancora completamente istruita e definita e, quindi, sussisteva, nel caso di specie, il requisito richiesto a pena di nullità dall'art.17 della L. n. 47/1985 che integra una condizione dell'azione ex art.2932 c.c.

2. Avverso l'indicata sentenza (con atto notificato, in data 21.4.2023, tramite pec) hanno proposto appello, quali eredi di Parte_1 Parte_2 Parte_3 Per_1
deceduto in data 5 settembre 2022 (cfr. certificato di morte e stato di famiglia allegati
[...] all'atto di appello).

2.1 Col primo motivo gli appellanti censurano la sentenza sopra indicata nella parte in cui aveva ritenuto che l'attore avesse fornito la prova del pagamento del prezzo tramite la mera allegazione di copia di assegni, senza nessuna dimostrazione dell'effettiva negoziazione dei titoli.

2.2 Col secondo motivo gli appellanti evidenziano, quanto alla c.d. regolarità urbanistica degli immobili oggetto di lite, che, in primo luogo, il CTU, diversamente da quanto affermato nella sentenza impugnata, nulla aveva accertato in merito ai pagamenti dei due importi di oblazione;
conseguentemente, in assenza di prova dell'integrale pagamento dell'oblazione, il primo Giudice non avrebbe dovuto pronunciare, ex art. 2932 c.c., il trasferimento degli immobili. In ogni caso, gli eredi del promittente venditore prospettano che il Tribunale non aveva rilevato che, secondo quanto accertato dallo stesso ausiliare del Giudice, almeno uno degli immobili
2 promessi in vendita non esisteva già al momento della stipula del contratto preliminare, poiché inglobato in altra costruzione che ne aveva mutato completamente la destinazione d'uso in abitazione, per cui tale cespite non era affatto trasferibile per la sua assoluta difformità rispetto a quanto promesso ed alla domanda in sanatoria per il solo mantenimento dell'uso di deposito. Alla stregua di tali premesse e hanno Parte_1 Parte_2 Parte_3 chiesto a questa Corte di: Dichiarare la nullità della sentenza ex art. 2932 c.c. n. 11459/2022 pubblicata il 22.12.2022, in ogni caso, annullare e riformare l'impugnata sentenza, accogliendo i proposti motivi d'appello; Condannare l'appellato al pagamento delle spese del presente giudizio con attribuzione allo scrivente avvocato che si dichiara antistatario.

2.3. si è costituito in giudizio affermando che l'invocato trasferimento dei Controparte_1 beni oggetto di lite debba avvenire, iussu iudicis, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano con esclusione delle parti, difformi dalla richiesta di condono, che devono essere abbattute in ossequio al principio utile per inutile non vitiatur. Secondo l'appellato, quindi, dalla consulenza tecnica d'ufficio risultava la condonabilità del vano garage e la parziale condonabilità del deposito successivamente modificato dal convenuto. Sulla base di tali premesse l'appellato ha quindi chiesto il rigetto dell'appello proposto dalle controparti con vittoria di spese di lite. Va poi aggiunto che, all'esito della prima udienza di trattazione, il Collegio, con ordinanza del 7.6.2024:
- ha sospeso, su istanza degli appellanti, ex art. 283 c.p.c., l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata relativamente al capo avente ad oggetto la condanna del convenuto al pagamento delle spese di lite;

- rilevato che, nel giudizio di primo grado, non risultava depositata nessuna dichiarazione o attestazione avente ad oggetto la c.d. conformità catastale oggettiva delle due unità immobiliari promesse in vendita, ha rinviato la causa all'udienza del 25.9.2024 invitando le parti ad interloquire sulla questione relativa al difetto di una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c. proposta dal . Controparte_1
Alla predetta udienza del 25.9.2024 gli appellanti hanno prospettato l'insussistenza del requisito di cui all'articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985, mentre l'appellato ha richiamato le asserzioni del proprio tecnico di parte, Ing. contenute nella relazione Persona_3 prodotta nel primo grado di giudizio e dalle quali emergerebbe la c.d. conformità catastale oggettiva dei beni oggetto di trasferimento ex art. 2932 c.c. La causa, quindi, è stata rinviata ex art. 350 bis c.p.c. all'udienza del 2.4.2025 a seguito della quale è stata trattenuta in decisione.

3. La domanda ex art. 2932 c.c. proposta da è inammissibile. Controparte_1
Come già indicato nell'ordinanza resa in data 7.6.2024, nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo a un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all' articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione. Viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della cosiddetta conformità catastale soggettiva, consistente nella
3 coincidenza del promittente venditore con l'intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex articolo 2932 c.c. (cfr. Cassazione civile, sez. II, 05/11/2021, n. 32267). Sul tema che qui occupa, occorre porre in rilievo che la più recente giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di affermare che la presenza delle menzioni catastali di cui all'art. 29, comma 1 bis sopra richiamato (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) deve considerarsi, al pari della presenza delle menzioni edilizie ed urbanistiche, condizione dell'azione di adempimento in forma specifica dell'obbligo di contrarre, cosicché essa deve sussistere al momento della decisione e, per converso, la produzione di tali menzioni può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti. Ciò perché la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti (Cass. sent. n. 12654 del 2020). Nel caso di specie il contratto preliminare di cui ha chiesto l'esecuzione ex Controparte_1 art. 2932 c.c. ha ad oggetto due beni immobili, siti nel comune di Anacapri alla Traversa La Vigna n. 24, indicati come segue: A) vano terraneo ad uso garage posto subito a sinistra entrando nell'area cortilizia, con annessa proprietà esclusiva della sovrastante area di copertura, confinante con detta area cortilizia per due lati, con la strada e con proprietà riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Per_4
Anacapri in ditta al venditore al foglio 2 num. 526 sub.2 Traversa di Via La Vigna n.22 piano T scala A cat, C/6 cl.2 mq.26 rcE. 183,96; B) vano terraneo ad uso deposito posto nell'angolo nord-ovest dell'area cortilizia, confinante con detta area cortilizia per due lati, con proprietà e con proprietà , riportata nel Per_4 Per_5 catasto fabbricati del Comune di Anacapri in ditta al venditore al Foglio 2 num. 526 sub. 4 Traversa di Via La Vigna n. 22 piano T scala C cat. C/2 cl.2 mq.17 rcE. 180,86. Ebbene, già dalla CTU depositata nel corso del giudizio di primo grado dall'arch.
[...]
risulta che: CP_2 quanto al locale sub A) – identificato al catasto al foglio 2 num. 526 sub. 2 – l'immobile, al momento dell'accesso del Consulente, si trovava sotto sequestro per riscontrati illeciti urbanistici tanto che l'ausiliario del Giudice era impossibilitato ad accedervi e, quindi, a verificare la conformità tra i grafici presenti in catasto e lo stato dei luoghi. In relazione, invece, al deposito sub B) – identificato al catasto al foglio 2 num. 526 sub. 4 – il cespite risultava completamente trasformato tramite realizzazione di pareti divisorie interne, atte a configurare un'abitazione, con un soggiorno con angolo cottura, un bagno ed una camera da letto, rispetto all'originario unico ambiente adibito a deposito.
4 A prescindere, quindi, dalla regolarità urbanistica dei due immobili promessi in vendita da dalla CTU redatta in corso di causa, diversamente da quanto prospettato da Persona_1 parte appellata, risulta che lo stato dei luoghi dell'immobile sopra indicato sub B) (al catasto sub 4) è completamente diverso dai grafici presenti al Catasto mentre, quanto al locale garage indicato sub A) (al catasto sub 2), nessuno accertamento è stato effettuato dall'ausiliario del Giudice perché lo stesso è stato sottoposto a sequestro proprio per ulteriori illeciti urbanistici. Infine, quanto al più volte menzionato requisito di cui all'articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985, nessuna indicazione può trarsi dalle asserzioni contenute nella relazione di CTP depositata da nel giudizio di primo grado nelle quali si fa riferimento Controparte_1 esclusivamente alla asserita regolarità urbanistica degli immobili rispetto alle domande di condono presentate nel 1986. In conclusione, mancando incontrovertibilmente la dichiarazione di conformità catastale c.d. oggettiva - o l'equipollente rappresentato dalla dichiarazione di un tecnico abilitato - la domanda di cui all'art. 2932 c.c., sia pure per ragioni in parte diverse e ulteriori da quelle prospettate dagli appellanti, non può trovare accoglimento.

4. L'accoglimento dell'appello proposto da e Parte_1 Parte_2 [...] impone una nuova regolamentazione delle spese di lite che seguono la Parte_3 soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo con attribuzione in favore dell'Avv. Alberto De Cristofaro, dichiaratosene anticipatario, ex art. 93 cod. proc. civ.. facendo riferimento ai parametri medi stabiliti dal D.M. 147/2022 per le controversie civili per lo scaglione relativo al valore della controversia (e, quindi, rientrante nello scaglione da euro 52.000,01 ad euro 260.000,00) e all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito per parte appellante (e, per il presente grado di giudizio, il riconoscimento del compenso in misura minima per la c.d. fase istruttoria o di trattazione, essendosi definita la controversia senza il compimento di alcuna ulteriore attività istruttoria). Devono, infine, essere poste interamente a carico di le spese relative alla Controparte_1
CTU espletata nel corso del giudizio di primo grado come liquidate dal Tribunale.

P.Q.M.

La Corte di Appello di PO, sezione III civile, come sopra composto, definitivamente pronunziando sull'appello proposta da e Parte_1 Parte_2 Parte_3 nei confronti di avverso la sentenza n. 11459/2022, pubblicata dal Tribunale Controparte_1 di PO il 22.12.2022, così provvede:

1. accoglie l'appello proposto da e Parte_1 Parte_2 Parte_3

2. dichiara inammissibile la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da;
Controparte_1

3. condanna al pagamento, in favore di e Controparte_1 Parte_1 Parte_2 delle spese di lite, che si liquidano, per il giudizio di primo grado, in: Parte_3
€ 14.103,00 (quattordicimilacentotre/00) per onorari e, per il presente giudizio, in: € 1165,00 (millecentosessantacinque/00) per spese ed € 12.164,00 (dodicimilacentosessantaquattro/00) per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione in favore dell'Avv. Alberto De Cristofaro dichiaratosene anticipatario, ex art. 93 cod. proc. civ.
5 4. pone a carico di le spese relative alla CTU espletata nel corso del giudizio Controparte_1 di primo grado come liquidate dal Tribunale. Così deciso in PO, il 02/04/2025
Il Consigliere relatore il Presidente Dott. Pasquale Ucci dott. Giulio Cataldi
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