Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE - Presidente -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA - Rel. Consigliere -
Dott. Michele ANNUNZIATA - Consigliere -
Dott. Giovanni PAOLINI - Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IO SA, IO UB, IO OV, IO IN, elettivamente domiciliate in ROMA VIA P. MASCAGNI 154, presso lo studio dell'avvocato PAOLO VITUCCI, che li difende unitamente all'avvocato DOMENICO CARUCCI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
PE PP, elettivamente domiciliato in ROMA VIA C. MIRABELLO 34, presso lo studio dell'avvocato FRANCO GARCEA, che lo difende unitamente all'avvocato FRANCESCO VITI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 378/96 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 12/4/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/10/98 dal Consigliere Dott. Vincenzo CALFAPIETRA;

uditi gli Avvocati VITUCCI PAOLO e CARUCCI DOMENICO, difensori delle ricorrenti, che hanno chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato GARCEA FRANCO, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l'accoglimento del primo e secondo motivo del ricorso, assorbito il terzo.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato l'11 gennaio 1989 RA RE convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Bari PP NE per sentir dichiarare la nullità della procura notarile dell'11 novembre 1979 da lui conferita alla figlia RO RE e della scrittura privata in pari data con cui costei, nella qualità di sua procuratrice, aveva venduto al NE un fondo rustico, assegnatogli dall'ente di riforma fondiaria, in violazione del relativo divieto contenuto nell'art. 10, comma 2 della legge 30 aprile 1976 n. 386 e dell'art. 4 della legge della regione Basilicata 25 luglio 1967 n. 379.
Nel costituirsi in giudizio il NE - per quanto occorre in relazione all'odierno ricorso - contestò la domanda e ne chiese il rigetto, affermando che il contratto doveva ritenersi perfettamente valido ed efficace;
spiegò nel contempo domanda riconvenzionale per ottenere la dichiarazione di validità del contratto in questione. Acquisiti agli atti i documenti prodotti dalle parti il Tribunale, a conclusione del giudizio, con sentenza in data 2 febbraio 1993, ritenne la natura preliminare del contratto di vendita, rigettò la domanda attorea, accolse quella riconvenzionale e dichiarò valido ed efficace il contratto in questione, condannando l'attore alle spese. A seguito dell'impugnazione proposta da RO, UB e OV RE e da ME ND, eredi di RA RE, deceduto nelle more del giudizio, il contraddittorio tra le parti si instaurò nuovamente davanti alla Corte d'appello di Bari, la quale, con sentenza in data 12 aprile 1996, rigettò il gravame, confermando la decisione del Tribunale.
Contro la sentenza gli eredi RE hanno proposto ricorso per cassazione e formulato tre motivi d'impugnazione, poi illustrati con memoria.
PP NE ha depositato controricorso.
Motivi della decisione

1. Col primo motivo i ricorrenti denunziano violazione delle norme codicistiche sulla nullità dei contratti e dell'art. 18 della legge 12 maggio 1950 n. 230; falsa applicazione degli artt. 2, 3, 4 e 6
della legge 29 maggio 1967 n. 379 e dell'art. 10 della legge 30 aprile 1976 n. 386; difetto di motivazione sul punto decisivo della controversia rappresentato dal non intervenuto riscatto del fondo di cui è causa, ovvero del mancato pagamento integrale del prezzo di assegnazione, nel momento in cui era stato stipulato il contratto tra il RE ed il NE. Affermano che la Corte d'appello non ha considerato che il contratto era stato stipulato dal RE allorché non aveva ancora provveduto al pagamento integrale del prezzo di assegnazione, per cui andava applicato l'art. 18, comma 3 della legge 12 maggio 1950 n. 230 (non abrogato dalle successive leggi in materia) che sanziona con la nullità di pieno diritto ogni atto di disposizione del fondo compiuto prima del predetto pagamento integrale;
afferma altresì che, a differenza di quanto ritenuto dalla Corte, la cessazione del riservato dominio dell'ente di riforma, verificatasi col pagamento della quindicesima mensilità di prezzo a norma dell'art. 10, comma 2 della legge 30 aprile 1976 n.386, era ininfluente sulla disponibilità del fondo, limitata dal divieto di vendita fino al momento del pagamento integrale del prezzo stesso;
afferma infine che comunque il riscatto anticipato del fondo a norma della legge 29 maggio 1967 n. 379 non era stato ancora deliberato dall'ente al momento della stipula del contratto;

per cui la Corte ha errato nel ritenere valido il contratto in questione, il quale, invece, doveva ritenersi nullo di pieno diritto, e non semplicemente annullabile, perché anteriore all'integrale pagamento del prezzo o comunque anteriore al perfezionamento del riscatto anticipato, che richiede pur sempre il pagamento integrale del prezzo.
Le doglianze sono infondate.
Alla luce dei documenti acquisiti al processo e delle circostanze pacifiche tra le parti, la Corte d'appello ha accertato a) che il RE aveva ottenuto dall'Ente per lo sviluppo dell'irrigazione e la trasformazione fondiaria in Puglia e Basilicata (oggi Esab) l'assegnazione del podere n 134 in agro di Ferrandina con scrittura del 28 luglio 1961, b) con scrittura privata dell'11 novembre 1979 il RE, tramite la sua procuratrice, aveva promesso di vendere a PP NE, che aveva promesso di comprare, il podere suddetto, c) in tale data il RE aveva già corrisposto all'Ente di sviluppo agricolo le annualità del prezzo di assegnazione scadute a tutto l'anno 1978 (in particolare la quindicesima annualità, come da ricevuta n 536 del 16 novembre 1978). Conseguentemente la Corte d'appello ha ritenuto a) che col pagamento della quindicesima annualità di prezzo il RE aveva affrancato ope legis il podere dal riservato dominio dell'ente di sviluppo a norma della legge 30 aprile 1976 n 386, b) il contratto stipulato col NE era tuttavia invalido, perché, a norma dell'art. 10, commi 2 e 6 della legge ora citata, i terreni così affrancati erano soggetti per quindici anni alle limitazioni di cui all'art. 4 della legge 29 maggio 1967 n. 379, tra cui il divieto di alienazione a soggetto diverso da quelli quivi indicati (ente di sviluppo, coltivatore diretto...) nonché alle condizioni ed al prezzo diversi da quelli ivi previsti, c) l'azione per conseguire l'annullamento del contratto, prevista dall'art. 6 della legge 29 maggio 1967 n. 379 in caso di violazione dei limiti e dei divieti di cui sopra, s'era estinta per prescrizione, come previsto dallo stesso art. 6 ora citato, essendo trascorso un periodo di tempo superiore ai cinque anni tra la data di stipula del contratto (11 novembre 1979) e la notifica dell'atto di citazione per il giudizio (11 gennaio 1989), d) la nullità di pieno diritto (come tale imprescrittibile) prevista dall'art. 18, comma 3 della legge 12 maggio 1950 n. 230 (anteriore alle leggi del 1967 e del 1976 che avevano introdotto rispettivamente il riscatto anticipato delle annualità residue del prezzo e l'affrancazione automatica dal riservato dominio dell'ente di sviluppo) non era configurabile, a causa dell'avvenuta affrancazione automatica del podere avvenuta prima della stipula del contratto col pagamento della quindicesima rata, e) a nulla rilevava il fatto che l'atto di assenso da parte dell'ente alla cancellazione del riservato dominio fosse intervenuto il 17 aprile 1990, cioè dopo la stipula del contratto, dato l'operare automatico dell'affrancazione anticipata.
La decisione in tal senso adottata dalla Corte si presenta corretta perché conforme all'interpretazione - che si condivide e qui si conferma - che delle norme giuridiche fino ad ora citate ha dato questa Corte Suprema;
la quale ha già avuto modo di affermare che la legge 29 maggio 1967 n. 379 ha consentito all'assegnatario del fondo dell'ente di riforma agraria di riscattare anticipatamente - in deroga al divieto stabilito dall'art. 18, comma 2 della legge 12 maggio 1950 n. 230 - le annualità previste dall'atto di assegnazione
(purché fossero trascorsi sei anni dalla data di immissione in possesso) e di acquisire così, prima del termine trentennale dalla data di assegnazione, la proprietà del podere, fermi i vincoli di indivisibilità e di inalienabilità previsti dall'art. 4 della citata legge n. 379 del 1967 sanciti con l'annullabilità degli atti che violano i relativi divieti;
ed ha lasciato ferma l'indisponibilità del fondo prima che l'assegnatario diventi proprietario, sancita con la nullità di pieno diritto degli atti di alienazione prevista dall'art. 18, comma 3 della citata legge n. 230 del 1950, perché quest'ultima norma, riferendosi ai terreni per i quali non sia stato ancora esercitato il riscatto anticipato, non può considerarsi abrogata o modificata dall'art. 4 della legge n. 379 del 1967 relativa ai vincoli di indivisibilità ed inalienabilità dei terreni riscattati ed alla sanzione dell'annullabilità degli atti che violano i relativi divieti.
Dal canto suo la legge 30 aprile 1976 n. 386 ha permesso all'affittuario di conseguire l'affrancazione automatica del fondo dal riservato dominio dell'ente di sviluppo per effetto del pagamento della quindicesima annualità del prezzo, pur continuando a sancire l'annullabilità degli atti di alienazione compiuti nei quindici anni successivi, come chiaramente disposto dall'art. 10, comma 2, e dagli artt. 4 e 6 della legge n. 379 del 1967 espressamente richiamata.
Tutto ciò dimostra che gli atti di disposizione sono nulli di pieno diritto, a norma dell'art. 18, comma 3 della legge n. 230 del 1950 se compiuti dall'assegnatario che non abbia esercitato il riscatto anticipato o l'affrancazione automatica, mentre sono annullabili - mediante l'esercizio della relativa azione da parte di chiunque vi abbia interesse nel termine di cinque anni - gli atti di disposizione, a favore di soggetti e a condizioni diversi da quelle stabilite, compiuti, prima della scadenza del termine stabilito, dall'assegnatario che abbia esercitato la facoltà di riscatto anticipato o di affrancazione automatica, a norma rispettivamente della legge 29 maggio 1967 n. 379 e della legge 3O aprile 1976 n. 386.
Poiché la sentenza impugnata è immune dagli errori di diritto denunziati dai ricorrenti ed è sorretta da una motivazione esente da vizi logici, il primo motivo di ricorso va rigettato.

2. Col secondo motivo i ricorrenti denunziano violazione delle stesse norme indicate nel primo motivo, di quelle sulla distinzione tra contratto preliminare e definitivo e di quelle sulla interpretazione del contratto, nonché motivazione insufficiente sulla ritenuta natura preliminare del contratto.
Sostiene che il contratto di vendita era definitivo e che comunque anche il contratto preliminare cade sotto la nullità prevista dall'art. 18, comma 3 della legge n. 230 del 1950 ove comporti il trasferimento del possesso del fondo prima del pagamento integrale del prezzo.
La doglianza non può essere condivisa.
L'applicabilità al caso di specie della nullità di pieno diritto comminata dall'art. 18, comma 3 della legge n. 230 del 1950 deve essere esclusa per le ragioni già esposte esaminando il primo motivo di ricorso.
Quanto al resto, la Corte d'appello, condividendo il giudizio espresso in proposito dal Tribunale, ha interpretato il contratto dell'11 novembre 1979 intercorso tra le parti e ne ha tratto il convincimento della sua natura di preliminare di vendita, fondandosi essenzialmente sulla clausola relativa al diritto di ciascun contraente di pretendere l'adempimento in forma specifica delle obbligazioni assunte con la scrittura, valutata in relazione alla dichiarazione del venditore di aver già pagato la quindicesima rata annuale di prezzo e di aver presentato all'ente regolare domanda di riscatto (rectius: affrancazione) nonché all'impegno dello stesso venditore di trasferire il fondo con atto pubblico in favore dell'acquirente.
Di fronte a tale inequivoca volontà dei contraenti di non trasferire immediatamente la proprietà del fondo ma solo di obbligarsi a farlo, la Corte ha ritenuto improprio e quindi irrilevante l'uso di termini tipici d'una vendita definitiva, ed ha inoltre osservato che non erano incompatibili con la natura obbligatoria del contratto ne' l'avvenuto pagamento del prezzo ne' l'anticipato possesso del fondo. L'interpretazione così fornita dalla Corte costituisce una puntuale applicazione sia dei criteri legali di ermeneutica contrattuale, con particolare riferimento a quello fondamentale indicato dall'art.1362, comma 1 c.c., sia della giurisprudenza in materia di questa
Corte Suprema, secondo cui nell'indagine diretta ad individuare il carattere preliminare o definitivo di un contratto di vendita occorre ricercare l'effettiva volontà dei contraenti per accertarsi se essa sia stata rivolta direttamente al trasferimento della proprietà ovvero a dare vita ad un rapporto obbligatorio che impegni ad una ulteriore manifestazione di volontà diretta ad operare l'effetto traslativo, tenendo presente che a tal fine non sono decisive le espressioni letterali usate dai contraenti ne' la tradizione del bene ne' il pagamento del prezzo quando vi sia ragione di ritenere che con essi non si esauriscono le rispettive controprestazioni, ma si realizza solo l'esecuzione anticipata d'una futura vendita.
D'altro canto il suddetto accertamento, vertendo su una quaestio facti, è censurabile in sede di legittimità solo se - a differenza del caso di specie - non sufficientemente motivato o non ispirato ad una corretta applicazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale. Anche il secondo motivo di ricorso va dunque rigettato.

3. Col terzo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell'art. 4 della legge della Regione Basilicata n. 26 del 25 luglio 1977 con riferimento ai requisiti soggettivi previsti per l'acquirente dall'art. 16 della legge n. 230 del 1950, richiamati dall'art. 9 della legge n. 379 del 1967, nonché omessa motivazione su un punto decisivo della controversia. Assumono che il possesso dei prescritti requisiti da parte dell'acquirente deve essere attestato dal presidente dell'ente e che di tale attestazione deve essere fatta menzione nell'atto di trasferimento e nella nota di trascrizione;
la sua mancanza impedisce di ritenere valido il contratto preliminare, dovendo applicarsi i principi della legge n. 238 del 195O, ma la Corte d'appello ha omesso ogni motivazione in proposito. La doglianza non merita accoglimento.
L'attestazione del presidente dell'ente di sviluppo da menzionare nell'atto di trasferimento e nella relativa nota di trascrizione è prevista agli effetti dell'art. 5, comma 1 della legge 29 maggio 1967 n. 379, il quale non è accompagnato dalla previsione d'una sanzione di invalidità, dato che il successivo art. 6, che prevede l'annullamento di cui in precedenza s'è detto, non lo richiama, e dato che la legge n. 23O del 195O non trova applicazione al caso di specie;
per cui anche se la Corte avesse esaminato la questione, non sarebbe mai pervenuta ad una decisione diversa da quella adottata. In conclusione, il ricorso va rigettato nella sua interezza. Ricorrono giusti motivi per compensare le spese della presente fase di giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ sezione civile, il 28 ottobre 1998. Depositata in Cancelleria il 9/3/1999.