Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente -
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere -
Dott. MALPICA Emilio - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
AT FALL. MA NE in persona del Curatore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dLLavvocato CESARE NAPOLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RA NR, ON IA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA U BARTOLOMEI 23, presso lo studio dell'avvocato DIEGO BRUNCO, difesi dLLavvocato BISOGNO AGATA, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

e contro
IS SA, EF IA, elettivamente domiciliate in ROMA VLE PARIOLI 95, presso lo studio dell'avvocato BIANCA MARIA EPIFANI, difese dLLavvocato MARIO TANCA, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

e contro
PA ZO SANNA, ON LV;

- intimate -
e sul 2^ ricorso n 29963/03 proposto da:
ON LV, elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA DI NOVELLA 1, presso lo studio dell'avvocate CLAUDIO TORRE, difesa dLLavvocato LV ON) giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
e contro
PA ZO SANNA, AT FALLIMENTARE DI MA NE, in persona del Curatore Avv. TOIANI GIOVANNIN, BENINCASA VINCENZO, RA NR, TT IA, IS SA, IS IA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 652/02 della Corte d'Appello di SALERNO, depositata il 21/08/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/06/07 dal Consigliere Dott. Emilio MALPICA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FEDELI Massimo che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 11/4/1987 PA NA, proprietaria di un appartamento sito in Salerno, via S. Caterina Alessandrina n. 9 p. 6, convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Salerno, la Curatela del Fallimento RA AN e SA NC, quali costruttori del fabbricato ove era ubicato il predetto immobile, per sentir dichiarare essa attrice titolare del diritto reale d'uso sull'area di parcheggio costituente pertinenza asservita al detto palazzo, sulla quale i costruttori si erano riservato il diritto di proprietà, e condannare i convenuti, ciascuno per la propria quota, alla consegna dei posti macchina contro il pagamento di un giusto corrispettivo, da accertarsi mediante consulenza tecnica d'ufficio in relazione al valore LLepoca della compravendita.
La curatela, costituendosi, eccepì la carenza di legittimazione attive, della PA, la quale non aveva acquistato dai convenuti bensì attraverso un passaggio intermedio dai precedenti acquirenti Trotta;
in subordine chiese integrarsi il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini al fine di far dichiarare il trasferimento della proprietà dell'area di parcheggio al prezzo di mercato rapportato LLattualità.
Rigettata sia la richiesta suddetta che quella di riunione ad altro giudizio con il quale la curatela aveva chiesto che tutti i condomini manifestassero la loro disponibilità LLacquisto dell'area di parcheggio, pena la decadenza da ogni diritto, intervennero in giudizio LI RO, RA CO e ET IL, proprietari di altre unità immobiliari, avanzando le medesime richieste degli attori.
Espletata consulenza tecnica, il tribunale di Salerno accolse le domande di attori ed intervenuti, dichiarò la nullità dei contratti di compravendita limitatamente alla clausola che escludeva il trasferimento in capo agli acquirenti del diritto reale d'uso dell'area di parcheggio, dichiarando altresì integrati i relativi contratti di acquisto con la previsione del diritto suddetto, con l'obbligo a carico degli attori e degli intervenuti di pagare ai convenuti l'integrazione del prezzo come determinata dal c.t.u., rivalutata e divisa tra le parti in relazione ai rispettivi millesimi.
Propose appello l'attrice PA NA limitatamente alla quantificazione della integrazione del prezzo di acquisto, che riteneva non dovesse essere attualizzato e, comunque, andasse compensato con il mancato godimento dell'area di parcheggio. La curatela fallimentare propose appello incidentale eccependo la lesione del contraddittorio per la mancata partecipazione al giudizio di tutti i condomini, ed in particolare di DI NO US e suoi aventi causa, in quanto acquirente pro quota del diritto di proprietà sull'area destinata a parcheggio;
eccepì inoltre la inammissibilità della domanda ai sensi dell'art. 24 della legge fallimentare. L'altro costruttore, SA, eccepì a sua volta che la lesione del contraddittorio riguardava anche la mancata citazione di AR AN la quale aveva acquistato con l'appartamento anche la quota-parte del seminterrato, della quale si era poi riservata la proprietà in sede di vendita dell'unità immobiliare. Anche le altre parti vittoriose in primo grado esperirono appello incidentale aderendo alle conclusioni dell'appellante principale. Infine spiegò intervento in appello VI NS la quale, nel dichiarare di aver acquistato da Di NO US e AR AN un appartamento dello stabile, adduceva di aver acquistato il diritto di proprietà del posto auto nel garage condominiale. Sulla identificazione del diritto trasferito alla NS S. venne espletata consulenza tecnica a seguito di ordinanza collegiale. All'esito del giudizio la corte di Salerno rigettò tutte le impugnazioni, sia quella principale che quelle incidentali, dichiarò inammissibile l'intervento di NS VI e compensò integralmente tra le parti le spese di lite.
Osservò la corte territoriale, per quanto ancora rileva in questa sede;
che non sussisteva alcuna lesione del contraddittorio con riferimento agli altri condomini che avrebbero potuto esperire azioni analoghe a quelle degli attori in quanto ciascuno era legittimato autonomamente a tutelare il proprio diritto reale d'uso pretermesso nella stipula dei contratti di compravendita delle unità immobiliari esperendo l'azione di nullità della clausola, al pari di quanto avviene nell'actio confessoria servitutis;
non sussisteva, inoltre una legittimazione degli originari proprietari, ma solo di quelli attuali, essendo loro titolari dell'interesse ad acquisire il diritto reale d'uso, mentre la chiamata in causa avrebbe solo lo scopo di consentire loro l'esperimento di un'azione cui non hanno alcun interesse. Quanto alla legittimazione a contraddire, osservò la corte di merito che essa spettava solo agli originar costruttori venditori delle singole unità abitative, che essendosi riservati - con clausola nulla - la proprietà dell'area destinata a parcheggio secondo la licenza edilizia, avevano impedito l'esercizio del diritto spettante ex lege ai singoli proprietari. Nè aveva alcun titolo a partecipare il comproprietario del seminterrato destinato LLuso in parola, perché dalle indagini ipocatastali esperita sull'atto di compravendita in favore di AU IA - secondo cui si intendevano compresi nella vendita, tra l'altro "il posto macchina nel garage condominiale ..." - era emerso che nessuna porzione specifica dell'area era stata individuata, sicché non poteva dirsi che LLOR M. fosse stata riconosciuta la qualità di condomina dell'area, ma solo che alla medesima era stato concesso quel diritto reale d'uso, con riconoscimento del vincolo pertinenziale, che agli altri acquirenti era stato negato. Non era quindi necessario integrare il contraddittorio nei confronti della predetta o nei confronti dei coniugi AR S.-D NO G., aventi causa della prima, il cui atto di acquisto - difformemente dLLatto di provenienza - affermava addirittura la cessione i proprietà esclusiva del posto auto nel garage condominiale. Escluse, peraltro, la corte di merito che anche nell'ipotesi di acquisto di quota parte ideale della proprietà dell'area in proposizione ai millesimi potesse rendere la medesima litisconsorte necessaria, atteso che gli unici legittimati passivi erano i venditori per aver inserito clausole contrattuali mille. Per detto motivo doveva ritenersi inammissibile l'intervento della NS, atteso che la predetta, quand'anche - quale avente causa dei nominati acquirenti - fosse stata titolare di un proprio diritto autonomo - non poteva spiegare intervento in appello qualificabile come adesivo, posto che non aveva inteso far valere tale supposto diritto sollecitando una pronuncia a tutela di esso, ma si era soltanto limitata a sostenere le ragioni di una delle parti.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso in via principale la curatela fallimentare di RA Carmine, affidato a tre motivi, e in via incidentale NS VI;
hanno resistito con controricorso LI RO, NT AN, RA CO e ET IL.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo il ricorrente principale denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza su un punto decisivo della controversia;
assume che la corte territoriale, dopo aver correttamente distinto tra diritto d'uso sull'area di parcheggio e diritto di proprietà della medesima, non ne ha poi tratto le debite conseguenze, perché ha ritenuto estranea al giudizio la AU che pur aveva essa corte riconosciuto come titolare di un diritto condominiale (pro quota) dell'area stessa. Promuovendo la PA e gli altri una azione di natura reale al fine di recuperare lo spazio destinato a parcheggio, non poteva evocare in giudizio la AU che era contitolare della suddetta proprietà. Con il secondo motivo il ricorrente fallimento denuncia nullità della sentenza per violazione dell'art. 102 c.p.c., lamentando, per le ragioni indicate nel motivo precedente, la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti della AU e/o dei suoi aventi causa, senza peraltro coinvolgere nel motivo l'affermazione della corte circa la inammissibilità dell'intervento giudicato adesivo - della NS S..
Con il terzo motivo il fallimento ricorrente denuncia violazione dell'art. 2041 c.c. lamentando che la corte di Salerno, dopo aver correttamente ritenuto applicabili alla fattispecie i principi dettati in tema di arricchimento senza causa, in palese contraddizione con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità ha escluso la spettanza degli interessi sulla somma rivalutata, secondo le modalità pacificamente accolte. La ricorrente incidentale, con il primo motivo, denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, perché non sarebbe dato comprendere l'iter logico in base al quale la corte territoriale ha qualificato il diritto dell'OR come diritto d'uso pro quota sull'area pertinenziale destinata a parcheggio, dopo aver affermato che il vincolo pertinenziale non vieta al proprietario di riservarsi nei singoli atti di vendita la proprietà pro quota dell'area; era quindi illogico definire il diritto della AU - e di essa interveniente, avente causa- diritto d'uso, con conseguente estromissione dal giudizio. Poiché è pacifico che l'OR ha acquistato la proprietà "del posto macchina nel garage condominiale" non potrebbe escludersi la cessione del diritto di proprietà sol perché non è stato mai individuato il posto, atteso che, da un lato la spettanza del diritto d'uso ex lege ai proprietari non esclude la possibilità di diritti di proprietà su porzioni in eccesso, dLLaltro la mancata individuazione non poteva escludere la partecipazione in quota ideale alla proprietà dell'area che la legittimava a contraddire nel giudizio avente ad oggetto i diritti reali d'uso sull'area stessa.
Con il secondo motivo la ricorrente incidentale denuncia nullità della sentenza e del procedimento per violazione dell'art. 102 c.p.c. Ricollegandosi a quanto esposto nel primo motivo, assume che la mancata citazione nel giudizio di primo grado della terza legittima proprietaria pro quota dell'area di parcheggio, e la esclusione del suo intervento dal giudizio di appello avevano determinato nullità della sentenza per lesione del contraddittorio.
Entrambi i ricorsi - che preliminrmente vanno riuniti, perché proposti contro la stessa sentenza - sono infondati. Sia il ricorrente principale con i primi due motivi, che la ricorrente incidentale propongono la stessa censura concernente il difetto di contraddittorio, per la mancata partecipazione al giudizio di AU IA, ovvero degli aventi causa da lei, tra cui la stessa ricorrente incidentale, il cui intervento in appello è stato dichiarato inammissibile.
Osserva in proposito la corte che nel caso di specie non sussiste la denunciata lesione del contraddittorio, anche se - ai sensi dell'art.384 c.p.c. va in parte corretta la motivazione data sul punto dal giudice d'appello.
In merito alla identificazione del diritto sull'area destinata a parcheggio che i costruttori-venditori ebbero a conferire alla sola OR, osserva la corte che - alla stregua della clausola contrattuale riportata in sentenza - è erronea l'affermazione del giudice d'appello secondo cui l'espressione "... sono compresi nella vendita quali accessori dell'appartamento la terrazza adiacente...due ripostigli, ed il posto macchina nel garage condominiale ..." non consentirebbe di qualificare l'AU "condomina" dell'area oggetto di causa per la mancata individuazione di una specifica porzione dell'area stessa, mentre dimostrerebbe che alla predetta i costruttori avevano inteso concedere quel diritto d'uso che non avevano riconosciute a nessun altro degli acquirenti. Tale affermazione del giudice d'appello è chiaramente contraria alla più ovvia interpretazione della clausola, che nella sua assoluta chiarezza letterale, attribuisce in proprietà pro quota quali accessori della vendita dell'unità immobiliare, tra l'altro, anche "il posto auto condominiale". È invero del tutto irrilevante la mancata individuazione di una porzione specifica dell'area, perché l'attribuzione del "posto auto" chiaramente allude alla funzione, realizzata mediante l'attribuzione di quota millesimale dell'area indivisa.
Tanto precisato, osserva la corte che la partecipazione della OR al giudizio quale comproprietaria dell'area destinata a parcheggio non aveva ragione d'essere, in quanto nessun pregiudizio la stessa poteva ricevere dLLattribuzione del diritto d'uso agli altri condomini sulla medesima area e, conseguentemente, nessun pretesa aveva da far valere nei confronti degli attori. Invero, la partecipazione pro quota della AU alla proprietà non potrebbe subire alcuna interferenza dal diritto reale d'uso degli altri, perché questo è riconosciuto dalla sentenza nella misura proporzionale ai millesimi della rispettiva proprietà esclusiva, analogamente a quanto spettante per contratto alla OR, pur nella diversa tipologia del diritto riconosciuto. Non può, quindi, dubitarsi che il diritto reale d'uso degli attori deve trovare attuazione esclusivamente nei confronti degli originari costruttori- venditori, per la quota di proprietà da essi trattenuta violando il necessario rapporto pertinenziale tra l'area in argomento e le unità abitative, atteso che il diritto della AU - pur se più esteso di quello spettante agli altri - realizza per la predetta condomina proprio quel rapporto pertinenziale con l'unità abitativa di sua proprietà che gli altri hanno reclamato in sede giudiziaria;

peraltro, la quantificazione millesimale sia del diritto della OR che di quello d'uso riconosciuto agli attori esclude ogni possibilità di sovrapposizione tra di loro, mentre la proprietà dei costruttori-venditori, non essendo ragguagliata ad una quota millesimale corrispondente ad unità immobiliari dello stabile, subirà la inevitabile compressione del diritto d'uso degli altri condomini quantificata esattamente dalla misura millesimale loro attribuita.
Per quanto concerne la ricorrente incidentale, quindi, la corte territoriale ha correttamente ritenuto inammissibile l'intervento in appello, non sussistendo nei confronti della medesima le condizioni previste dLLart. 344 c.p.c.. Anche il terzo motivo del ricorso principale è infondato. Il ricorrente pretenderebbe il riconoscimento di una diversa decorrenza degli interessi sulle somme liquidate a titolo di indennità destinata a ristabilire l'equilibrio del sinallagma contrattuale, rispetto a quella fissata dal tribunale alla data di pubblicazione della sentenza e confermata dal giudice d'appello. Il ricorrente, tuitavia, non specifica quale dovrebbe essere detta diversa decorrenza, lasciando presumere - con la menzione del carattere dichiarativo e non costitutivo della sentenza che riconosce il diritto d'uso agli attori - che la vorrebbe collocare alla data di stipula del contratto. Così inteso il motivo (che, peraltro, per la sua genericità, sarebbe di per se inammissibile) è certamente infondato, perché una volta riconosciuto l'indennizzo ai valori attuali, non si vede a quale titolo potrebbero competere gli interessi anteriormente alla sentenza, se soltanto dalla pronuncia del tribunale viene ad essere compresso, anche in via di fatto, il diritto di proprietà dei costruttori-venditori, i quali hanno sempre mantenuto il pieno ed esclusivo godimento dell'area in questione. In conclusione, quindi, i ricorsi vanno rigettati.
Si ravvisano giusti motivi per la compensazione delle spese del giudizio tra le parti.

P.Q.M.

La corte, riuniti i ricorsi, li rigetta;
compensa le spese tra le parti.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, della seconda sezione civile, il 28 giugno 2007. Depositato in Cancelleria il 31 ottobre 2007