Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. ALFREDO MENSITIERI - Consigliere -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - rel. Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
Sui ricorsi iscritti al n. 12878/98+16396/98
Ricorso n. 12878/98 proposto da
DE ON LI, elettivamente domiciliata in Roma, Via Costabella n. 23, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Lavitola che congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Luisa Totino la rappresenta e difende come da procura a margine del ricorso.

- ricorrenti -

contro
NI IO, IN IA RA, NI IANO, IE SA, AR UC, D'EL IR, IC NI, VI DA, IE SI, ES LO, LI AN, IA DO, GI AD, GA ST, NE SA, LM RI, ND IA, CA RT, TO IA IA, AU SA, GR LO, AT EP, IT NI e LA RI, elettivamente domiciliati in Roma, Via G. B. Vico n. 20, presso lo studio dell'Avv. Maurizio Paoli che li rappresenta e difende come da procura in calce al controricorso.
- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
e contro
LE AN, TA NN, TA IA, ER NA, ER e IA, ET IA, UI VI, BA CA e BA AV.

- intimati -

e contro
IMMOBILIARE PIORINO s.r.l.
- intimata con integrazione contraddittorio -
Ricorso n. 16396/98 proposto da
NI IO, IN IA RA, NI IANO, IE SA AR LUCIANA D'EL IR, IC NI, VI DA, ET SI, ADDESSOLO, LI AN, EL DO, GI AD, GA ST, NE SA, LM RI, ND IA, CA RT, TO IA IA, AU SA, GR LO, AT EP, IT TA e IO RI, elettivamente domiciliati in Roma, Via G. B. Vico n. 20, presso lo studio dell'Avv. Maurizio Paoli che li rappresenta e difende come da procura in calce al controricorso.
- ricorrenti incidentali -
contro
DE ON LI.
- intimata -
e contro
LE AN, TA NN, TA IA, ERNI NA, ERNI IA, ET IA, UI VI, BA CA e BA AV.
- intimati con integrazione contraddittorio -
contro
IMMOBILIARE PIORINO s.r.l.
- intimata con integrazione contraddittorio -
per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Roma n. 3762/97 del 24.10.1997/23.12.1997. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 6/12/01 Cons. Dott. Antonino Elefante.
Sentito l'Avv. Luisa Totino.
Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen.le Dott. Libertino Alberto Russo che ha concluso per il rigetto dei ricorso principale, assorbito quello incidentale condizionato.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 03.12.1992 e 06.04.1993, DO AN ed altri condomini dell'edificio sito in Roma, via Chiabrera n. 205, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di quella città la IN IM s.r.l. e IL De IM al fine di sentir accertare la comproprietà in proporzione alla quota millesimale di ciascuno di essi dell'area sita al piano seminterrato dello stabile della superficie di mq. 714, che la IN IM, società costruttrice dell'edificio, aveva destinata a parcheggio, come da atto d'obbligo per notaio Castellini del 13.5.1968 e successivo atto per notaio Carusi del 23.8. 1968, e venduta alla De IM con atto per notaio Carusi del g. Il. 1972. Assumevano gli attori che detta compravendita doveva ritenersi affetta da nullità per contrasto con l'art. 18 della L.

8.8.1967 n. 765, risultando inoltre violato il diritto - reale d'uso spettante ai condomini sull'area destinata a parcheggio.
Chiedevano, pertanto, che venisse accertata la comproprietà in proporzione della quota millesimale, di ciascuno di tale area;

ovvero, in subordine, che venisse pronunciata sentenza traslativa della proprietà. In via ancora più gradata chiedevano che venisse riconosciuto il diritto reale d'uso, con condanna in ogni caso dei convenuti al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede. Nel giudizio intervenivano anche altri condomini che si associavano alle richieste degli attori.
All'esito dell'istruttoria, il Tribunale di Roma, in parziale accoglimento della domanda, riconosceva a favore dei condomini il diritto reale d'uso dell'area destinata a parcheggio e dichiarava intervenuta a favore della De IM l'usucapione della nuda proprietà dell'area stessa, riconoscendole inoltre il diritto al corrispettivo, dovuto al venditore per il riequilibrio sinallagmatico delle posizioni.
Tale decisione veniva impugnata dai condomini i quali ribadivano la loro richiesta di riconoscimento del diritto di proprietà in misura di una quota di entità corrispondente a un metro quadro per ogni venti metri cubi (e comunque proporzionale alla loro quota millesimale) dell'area destinata a parcheggio e acquistata dalla De IM;
in subordine chiedevano che venisse loro trasferita la proprietà con sentenza costitutiva;
in via ancora più gradata, chiedevano che venisse loro riconosciuta la titolarità del diritto reale d'uso in comunione pro indiviso sull'area di parcheggio, con esclusione del riconoscimento di somme a titolo di integrazione del corrispettivo a favore della De IM, nonché la condanna della stessa al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede;

chiedevano altresì estendersi gli effetti della decisione di primo grado nei confronti dei condomini LI e IN IN e SA ON, erroneamente omessi nella sentenza di primo grado. Resisteva all'impugnazione soltanto la De IM la quale, oltre a chiedere il rigetto delle avverse pretese perché inammissibili ovvero infondate, proponeva a sua volta appello incidentale chiedendo che venisse accolta l'eccezione di usucapione dell'intera proprietà;
in subordine che la sentenza del Tribunale venisse riformata laddove aveva riconosciuto agli attori il diritto reale d'uso sull'area destinata a parcheggio;
in via ancora più subordinata che venisse accolta l'eccezione di prescrizione e di usucapione del diritto reale d'uso vantato dai condomini.
Con sentenza n. 3762/97 del 24.10.1997/23.12.1997 la Corte d'appello di Roma, dopo aver integrato la sentenza del Tribunale con i nomi dei condomini LI e IN IN e SA ON, in accoglimento dell'appello principale per quanto di ragione e in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava che i condomini per l'esercizio del diritto reale d'uso, loro spettante sull'area destinata a parcheggio, non erano tenuti al riequilibrio sinallagmatico delle posizioni stabilito dal Tribunale;
riconosceva a favore degli stessi il diritto di essere risarciti del danno subito per l'illegittima occupazione dell'area da parte della De IM, a far data dell'acquisto del bene e poneva le spese del doppio grado di giudizio a carico della De IM.
Dopo aver ribadito l'intervenuta usucapione della nuda proprietà in favore della De IM dell'area di parcheggio, ritenendo ricompresa nella domanda di usucapione piena anche quella della usucapione della nuda proprietà, la Corte d'appello escludeva che il sinallagma contrattuale dovesse essere riequilibrato in quanto il vincolo di destinazione dell'area derivava non solo dalla menzionata legge 765/67 ma principalmente dallo specifico atto d'obbligo del 1968 debitamente trascritto e riportato in tutti i contratti d'acquisto. Riconosceva ai condomini il diritto di essere risarciti per il danno subito per essere stati privati dell'uso dell'area destinata a parcheggio.
In ordine all'appello incidentale della De IM, osservava la Corte d'appello che, una volta riconosciuta l'intervenuta usucapione della nuda proprietà dell'area di parcheggio, la De IM non aveva alcun interesse a sostenere di aver proposto una mera eccezione riconvenzionale. Riteneva che giustamente il Tribunale aveva rigettato l'eccezione di prescrizione e di usucapione del diritto reale d'uso, dell'arca di parcheggio, essendo tale diritto attribuito e imposto per legge.
Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la De IM deducendo cinque motivi di annullamento, illustrati da memoria.
I condomini in epigrafe indicati hanno resistito con controricorso, proponendo a loro volta ricorso incidentale condizionato in base a un solo motivo.
Questa Corte con ordinanza 21.6.2000 ha disposto, per il ricorso incidentale, l'integrazione del contraddittorio, che è stato regolarmente effettuato, nei confronti dei condomini AL NO, RO AN, RO RI, ER IN, ER IA, OR RI, AR IA, AN MO e AN VI, i quali non si sono costituiti.
Successivamente all'udienza del 23.01.2001 è stato disposto il rinnovo della notificazione del ricorso principale e del ricorso incidentale nei confronti della soc. IM IN in liquidazione. Tale incombente è stato assolto per il ricorso principale, ma non anche per il ricorso incidentale che non è stato notificato a detta società.
MOTIVI DELLA DECISIONE
A) Dato atto che in udienza è stata disposta la riunione, ai sensi dell'art. 335 c.p.c., dei ricorsi (principale e incidentale) in quanto proposti contro la stessa sentenza, preliminarmente osserva la Corte che il ricorso incidentale dei condomini in epigrafe indicati è improcedibile, ex art. 371 bis c.p.c., poiché gli stessi non hanno provveduto, come da attestazione della cancelleria, al deposito del ricorso incidentale per integrazione del contraddittorio, debitamente notificato, nel termine perentorio assegnato, alla soc. IM IN.
1) Col primo motivo la ricorrente principale IL De IM deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, dell'art. 26 della legge 28.2.1985 n. 47, in relazione all'art. 9 della legge 24.3.1989 n. 122, e dell'art. 1419, 2^ comma, c.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.. Assume la ricorrente che la sentenza impugnata non poteva ritenere che il locale adibito a garage, venduto dalla IM IN alla De IM con rogito Carusi del g. 11. 1972, fosse già stato in precedenza destinato a parcheggio in favore degli acquirenti dei singoli appartamenti in base alla legge n. 765 del 1967 e allo specifico atto d'obbligo del 1968 debitamente trascritto, perché l'art. 18 di detta legge opera solo nei rapporti fra il costruttore dell'edificio ed il Comune condizionando unicamente il rilascio della concessione edilizia. Invero, contrariamente a quanto ritenuto dai giudici di merito, l'art. 18 assoggetta gli spazi ad un vincola di destinazione oggettiva a parcheggio, ma non stabilisce che deve trattarsi del parcheggio per le auto dei condomini. Inoltre simile area non è compresa fra le parti comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.), e comunque, nel caso specifico, non potrebbe soddisfare le esigenze dei proprietari dei 28 appartamenti che compongono il condominio perché i posti auto sono soltanto venti. Infine, poiché ai sensi dell'art. 9 della legge 24.3.1989 n. 122 gli spazi destinati a parcheggio costituiscono pertinenze (art. 818 c.c.), ben possono formare oggetto di separati rapporti giuridici che non danno luogo a nullità del contratto di trasferimento della proprietà degli immobili perché non prevista dalla legge n. 47/85 (art. 26).

2. Col secondo motivo la ricorrente denuncia ancora violazione e falsa applicazione dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, dell'art. 26 della legge 28.2.1985 n. 47 e dell'art. 1419, 2^ comma, c.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.. Assume la ricorrente che, 7 pure a voler ritenere che il vincolo di destinazione sia anche soggettivo oltre che oggettivo, la sentenza impugnata avrebbe potuto dichiarare la nullità solo delle clausole del contratto di vendita che tale destinazione non prevedevano, ma non dell'intero contratto che per il resto era da ritenere valido e legittimo. In altri termini la sentenza impugnata avrebbe dovuto limitarsi a dire che l'area acquistata dalla De IM era vincolata a parcheggio degli altri condomini, e nel contempo riconoscere che il diritto di uso spettante ai medesimi non li esimeva dal pagamento di un corrispettivo.

3. Col terzo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione sotto altro profilo dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 e degli artt. 1158 c.c., 1145 c.c. e 1422 c.c., nonché
omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.. Sostiene la ricorrente che l'esercizio ultraventennale del possesso avrebbe portato la De IM ad usucapire la piena (e non la nuda) proprietà dell'area, atteso che il vincolo di destinazione non colpisce il diritto di proprietà, poiché non impedisce che l'area, gravata da quel vincolo, possa essere liberamente trasferita a terzi. In altri termini, come la proprietà piena dell'area vincolata a parcheggio può essere acquista con un normale atto di compravendita, non vietato dell'art. 18 legge n. 765/67, a condizione che rimanga il vincolo pubblicistico, parimenti la piena proprietà può essere acquistata per usucapione. La sentenza impugnata, escludendo l'usucapione della piena proprietà dell'area a favore della De IM perché la destinazione pubblicistica della stessa ne impedirebbe il possesso come per i beni indisponibili ex art. 1145 c.c., non ha considerato che tale area non rientra tra i beni disciplinati dagli artt. 822, 824 e segg. c.c.; ne' l'eccezione di usucapione poteva ritenersi preclusa ex art. 1422 c.c.. 4. Col quarto motivo la ricorrente, deducendo nuovamente violazione e falsa applicazione dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 e dell'art. 26 della legge 28.2.1985 n. 47, nonché
omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., censura la sentenza impugnata per aver negato alla De IM
un corrispettivo per l'uso dell'area da lei usucapita in nuda proprietà, richiamando l'atto d'obbligo assunto nel 1968 dalla impresa IN, non considerando che l'area era rimasta in proprietà della stessa e che il trasferimento alla ricorrente era avvenuto solo in contrasto con il vincolo imposto dalla legge n. 765/1967. Conseguentemente nessun risarcimento era dovuto ai condomini per l'illegittima, privazione dell'uso attribuito agli stessi;
in subordine il danno era da compensare con il corrispettivo dovuto.

5. Col quinto motivo, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1021, 1026, 1014 e 2934 c.c., in relazione all'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, all'art. 26 della legge 28.2.1985 n. 47 e all'art. 1422 c.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., la ricorrente censura la sentenza impugnata per aver respinto l'eccezione di prescrizione del diritto d'uso attribuito ai condomini in base all'erroneo presupposto che si fosse trattato di diritto indisponibile.

1.1. Il primo motivo è infondato.
Invero la tesi della ricorrente risulta in contrasto con tutta la concorde giurisprudenza di questa Corte, che ha ormai da tempo affermato che per effetto dell'art. 18 L 765/1967 vi è un vincolo di destinazione delle aree in questione all'uso di parcheggio per i condomini e non per altri soggetti, con conseguente nullità della vendita separata dell'area di parcheggio rispetto agli appartamenti nella parte in cui in tal modo viene ad escludersi il diritto d'uso del parcheggio da parte dei condomini stessi (cfr. ex plurimis: Sez. Un. 18.7.1989 n. 3363; Cass.

3.4.1998 n. 3422; 4.2.1999 n. 973: in tali sentenze si legge che non è vietata la negoziazione separata degli appartamenti e delle aree di parcheggio ad essi pertinenti, ma è escluso che una simile negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione gravante su dette aree). La nullità afferisce tutta ed esclusivamente alla sottrazione del vincolo di destinazione che non può subire deroga negli atti privati di disposizione delle aree di parcheggio, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa (art. 1419c.c.). Tale regime deve considerarsi immutato anche dopo l'entrata in vigore della l. 28 febbraio 1985 n. 47, atteso che l'art. 26, ultimo comma, di detta legge, nello stabilire che gli spazi di cui all'art. 18 della l. 6 agosto 1967 n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli art. 817, 818 ed 819 c.c., non ha portata innovativa, ma assolve soltanto alla funzione di esplicitare la regola, già evincibile nella norma interpretata, secondo cui i suddetti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però rimanendo il vincolo pubblicistico. Quanto all'incapienza dei posti macchina trattasi di questione nuova, spettando comunque agli aventi diritto stabilire in che modo l'utilizzazione in concreto delle aree debba avvenire.

2.1. La Corte dissente dal secondo mezzo di doglianza anche se esso nella sua premessa è astrattamente esatto, ma senza che ciò passa portare ad una diversa statuizione, per cui è sufficiente correggere sul punto la motivazione della sentenza impugnata (art. 384, secondo comma, c.p.c.).
Ed invero il locale in questione, pur essendo gravato dal vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio dei condomini, non rientra nelle parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. (Cass. 30.7.1998 n. 7498) ne' l'art. 18 della legge 765/1967 implica necessariamente tale inclusione. Ne consegue che la nullità del trasferimento di tale locale dalla soc. IN IM alla De IM è solo parziale ed è superata dall'integrazione con l'inserzione della clausola della destinazione a parcheggio delle auto dei condomini (v. fra le tante: Cass. 4. 2,1999 n. 973). Per quanto riguarda il diritto al compenso, la questione va risolta alla luce di quanto affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte (Sez. Un.

5.11.1996 n. 9631: ma anche in base ai rilievi contenuti nella motivazione della sentenza di Cass. 30.7.1998 n. 7498 che - contrariamente a quanto appare dalla massima - ha escluso che l'uso del parcheggio da parte dei condomini possa essere condizionato all'instaurazione di rapporti locatizi, al pagamento di canoni o altro).
Invero la questione del corrispettivo si pone solamente nel caso in cui l'uso del parcheggio sia stato escluso dalla compravendita dell'immobile e quindi non considerato nel prezzo, sicché il giudice disponendo in forza di legge il trasferimento dell'indicato diritto d'uso, deve anche pronunziare il riconoscimento dei diritto del venditore al relativo compenso (nella misura da concordarsi tra le parti o, comunque, da determinarsi giudizialmente mediante apposita stima), in quanto all'operata integrazione dell'oggetto di una delle prestazioni dovute per contratto, deve corrispondere la coerente integrazione dell'oggetto della controprestazione, per ripristinare l'equilibrio del sinallagma funzionale del contratto, altrimenti inficiato.
Nel caso specifico, invece, la Corte d'appello con accertamento di merito, non sindacabile in questa sede di legittimità, ha giustamente escluso la pretesa del corrispettivo in base al rinvio, contenuto negli atti di compravendita, allo specifico atto di obbligo del 1968, che prevedeva appunto la destinazione a parcheggio dell'area in questione, sicché il corrispettivo di questa doveva ritenersi già compreso nel prezzo delle singole unità immobiliari.

3.1. Il terzo motivo è fondato e merita accoglimento. L'impugnata sentenza ha escluso l'acquisto per usucapione della (piena) proprietà dell'area di cui all'art. 18 legge 765/67 in base al rilievo che il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio che grava su di esse fa rientrare tali aree nel regime dei diritti indisponibili, ponendole fuori commercio.
Ma il rilievo è errato.
Invero il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, ex art. 18 legge n. 765/67, delle aree accessorie non vale ad escludere la negoziazione separata di queste e delle costruzioni (cfr. fra le tante: Cass.

3.4.1998 n. 3422) e, quindi, la possibilità di acquistarne la proprietà, ne' vale a far ritenere le stesse comprese fra le cose fuori commercio, che per l'art. 1145 c.c. non sono suscettibili di possesso e quindi di usucapione, dato che la destinazione a parcheggio di tale aree, in base al suddetto vincolo pubblicistico, non è a favore della generalità degli appartenenti alla collettività, con conseguente uso pubblico, ma è a favore solo di determinati soggetti privati (condomini delle unità abitative dell'edificio).
La destinazione delle aree a parcheggio, infatti, riguarda i rapporti tra venditore e acquirente di una unità immobiliare, potendo formare in tali rapporti oggetto di contrattazione (l'acquirente potrebbe anche rinunciare al diritto che la legge gli attribuisce); e certamente l'art. 18 della legge 765/67 non imprime al bene un vincolo di inalienabilità come avviene per i diritti indisponibili presi in considerazione dall'art. 1154 c.c., in relazione anche all'art. 1165 c.c. che rende applicabili all'usucapione le disposizioni generali sulla prescrizione e, tra queste, l'art. 2934 c.c., secondo comma, in base al quale non sono soggetti a prescrizione i diritti indisponibili.
In altri termini gli spazi (o aree) di cui all'art. 18 legge 765/67 non rientrano nella categoria dei diritti indisponibili ed inalienabili ovvero nella categoria dei beni fuori commercio, in quanto sono assoggettati soltanto al vincolo (inderogabile dai privati) di natura pubblicistica di destinazione a parcheggio, con diritto reale d'uso, a favore dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, e, pertanto sono suscettibili di alienazione e contrattazione separata (v. le citate sentenze: Sez. Un. 18.7.1989 n. 3363; Cass.

3.4.1998 n. 3422; 4.2.1999 n. 973). È, quindi, possibile l'acquisto per usucapione della (piena) proprietà delle aree (o spazi) su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, non comportando tale vincolo l'indisponibilità, l'inalienabilità e l'incommerciabilità di tali aree.
L'impugnata sentenza nell'escludere l'acquisto per usucapione da parte della De IM della (piena) proprietà dell'arca gravata dal suddetto vincolo di destinazione a parcheggio, con diritto reale d'uso a favore dei condomini, non ha tenuto conto di tali principi, nè ha giustificato in che modo si sarebbe, invece, verificato l'acquisto per usucapione della sola nuda proprietà di detta area, in assenza di un diritto di usufrutto.
Segue la cassazione sul punto della sentenza impugnata.

4.1. e 5.1. I motivi quarto e quinto restano assorbiti. In conclusione, alla stregua delle osservazioni che precedono, la Corte rigetta il primo e il secondo motivo del ricorso principale, accoglie il terzo motivo e dichiara assorbiti il quarto e il quinto motivo;
dichiara improcedibile il ricorso incidentale;
cassa la sentenza impugnata, in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa, anche in ordine alle spese dei presente procedimento, ad altra sezione della stessa Corte di Appello di Roma la quale, uniformandosi ai principi di diritto sopra enunciati, dovrà accertare se la De IM abbia avuto un possesso utile ad usucapionem per l'acquisto della (piena) proprietà dell'area su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio con diritto reale d'uso da parte degli acquirenti delle singole proprietà immobiliari dell'edificio.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il primo e secondo motivo del ricorso principale;
accoglie il terzo motivo, assorbiti gli altri;
dichiara improcedibile il ricorso incidentale;
cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di Appello di Roma. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 6 dicembre 2001. Depositato in Cancelleria il 7 giugno 2002