01748-18 Oggetto REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO *APPALTO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE R.G. N. 10989/2013 Cron. 1748 SECONDA SEZIONE CIVILE Rep. el Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente - Dott. LINA MATERA Ud. 19/07/2017 Dott. VINCENZO CORRENTI Consigliere PU Dott. RAFFAELE SABATO Rel. Consigliere Dott. RO CRISCUOLO Consigliere Consigliere Dott. ANDREA PENTA ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 10989-2013 proposto da: IS RO ([...]), IS DANIELA elettivamente domiciliati in ROMA, ([...]) VIA VALLISNERI 11. presso lo studio dell'avvocato PAOLO PACIFICI, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato SAVINO PENE'; ricorrenti 2017 contro 2124 IMMOBILIARE SAN MARTINO di BARBERO & C. S.n.c. (p.iva 00283310043), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA for S CASSIODORO 1/A, presso lo studio dell'avvocato SCARSELLI (Studio Legale ANNECCHINOGIULIANO SCHIARRETTA - PARROTTA), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato GIANCARLO MAERO;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 562/2013 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 14/03/2013; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/07/2017 dal Consigliere Dott. RAFFAELE SABATO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CORRADO MISTRI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso per quanto di ragione con particolare riferimento ai motivi da uno a tre;
udito l'Avvocato GIULIANO SCARSELLI, difensore della controricorrente, che ha chiesto il rigetto del ricorso. l 19.7.2017 n. 6 10989-13 FIN Fatti di causa 1. Con citazione notificata il 24/11/2004 MA IS e LA Bar- beris in IS hanno convenuto innanzi al tribunale di Saluzzo la s.n.c. Im- mobiliare San Martino di RO & C. richiedendo la riduzione del prezzo, la restituzione del corrispettivo eccedente e il risarcimento del danno per l'inadempimento di preliminare di compravendita di un immobile abitativo e due posti auto scoperti, dalla stessa s.n.c. realizzati per essi committen- ti, in relazione al mancato ottenimento di abitabilità e agibilità per vizi e difetti delle opere e alla loro mancata ultimazione. La società convenuta ha eccepito la decadenza dalla garanzia per vizi e l'insussistenza a proprio carico dell'obbligo di completare la costruzione, assunto dagli acquirenti.

2. Con sentenza dell'08/08/2003 il tribunale ha respinto l'eccezione di decadenza e, ritenendo il preliminare come fonte dell'obbligo di comple- tamento della realizzazione edilizia a carico della venditrice nonostante di- versa previsione nel definitivo, per essere stato il prezzo pattuito diminuito solo per esigenze fiscali e mantenuta la garanzia ex art. 1669 cod. civ., ha determinato in euro 55.730, in base a consulenza tecnica d'ufficio, il minor valore delle opere, condannando la convenuta alla restituzione respin- gendo la domanda risarcitoria.

3. La s.n.c. Immobiliare San Martino di RO & C. ha impugnato detta decisione e la corte d'appello di Torino, con sentenza depositata il 14.3.2013, ha accolto l'appello e, per l'effetto, ha rigettato le domande tutte proposte dai signori IS e BE.

3.1. Ha considerato la corte d'appello che la domanda originaria- mente proposta fosse da qualificarsi quale domanda di garanzia per vizi ex art. 1667 cod. civ. che riguarda l'ipotesi in cui la costruzione non corri- sponda alle caratteristiche del progetto o del contratto di appalto, ovvero sia stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica, e non quale domanda ex art. 1669 cod. civ. di risarcimento del danno per vizi costrut- tivi incidenti su elementi essenziali di struttura e funzionalità dell'opera, influenti sulla sua solidità, efficienza e durata. In conseguenza, ha ritenuto - diversamente da quanto affermato dal tribunale - non avere i signori Li- sa-BE fornito la prova di avere denunciato i vizi nei 60 giorni dalla scoperta, termine che diversamente di nuovo da quanto affermato dal ha ritenuto decorresse dalla presa di possesso dell'immobile, tribunale - stante anche la qualifica di geometra del signor IS.

3.2. Ha inoltre considerato la corte d'appello che erroneamente il tribunale abbia desunto obblighi a carico della società di completamento delle opere dal preliminare, a fronte di diversa pattuizione figurante nel contratto definitivo. In tal senso, la corte d'appello ha condiviso la giuri- sprudenza che ritiene che la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti non può vincersi che con la prova da darsi per i- scritto ove il contratto abbia per oggetto immobili di un patto contempo-- raneo che faccia sopravvivere obblighi contenuti nel preliminare. Ha rite- - 2 - oltre frontespizio nuto in tal senso mancante la relativa prova, come pure la prova di una simulazione.

4. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione i si- gnori IS e BE, su sei motivi. Resiste la s.n.c. con controricorso illu- strato da memoria. Ragioni della decisione 1. Il ricorso è, diversamente da quanto dedotto dalla società controricor- rente, ammissibile. Se è vero, infatti, che nell'ambito dell'esposizione sommaria dei fatti non viene dato rilievo alla motivazione della sentenza resa dalla corte d'appello, riportandone il dispositivo, è anche vero che ta- le modalità espositiva non pregiudica l'intelligibilità del significato e della portata delle censure che avverso la stessa sentenza vengono rivolte, ove si consideri che, sempre nell'ambito dell'esposizione sommaria dei fatti, è dato ampio spazio sia all'iter logico-argomentativo della sentenza di primo grado, sia ai motivi di gravame e alle conclusioni delle parti innanzi alla corte territoriale;
onde è ben comprensibile quali siano state le argomen- tazioni addotte dai giudici di secondo grado. Solo per completezza, dun- que, può notarsi come benché non siano destinate a integrare - l'esposizione sommaria dei fatti ampie parti della sentenza impugnata siano state riportate nell'ambito dei motivi pertinenti. Quanto alla riprodu- zione testuale di taluni atti processuali sempre nell'ambito dell'esposizione sommaria dei fatti, essa in quanto concerne un numero limitato di atti - 3 - oltre frontespizio facilmente enucleabili non comporta un mascheramento dei dati effetti- vamente rilevanti, tanto da risolversi in un difetto di autosufficienza (cfr. Cass. n. 18363 del 18/09/2015).

2. Con il primo motivo, i ricorrenti deducono omesso esame di fatti con- troversi e decisivi per il giudizio, indicati: - nella consegna degli immobili costruiti ai ricorrenti;
- nell'art. 6 dell'atto di vendita a rogito notar Borro del 22/01/2004; - nella lettera raccomandata a.r. del 16/03/2004 dell'avv. Peirone. Sostengono che, avendo la corte d'appello statuito che, in relazione alla qualificazione dell'azione ex art. 1667 cod. civ., il termine per la denuncia dei vizi decorresse dall'immissione in possesso, la stessa corte abbia tra- scurato di individuare tale momento, invece ricostruibile in base ad atti che gli stessi ricorrenti avevano prodotto e discusso nella loro evidenza dimostrativa, il cui esame era stato trascurato, atteso che dal rogito risul- tava l'immissione in possesso in data 22/01/2004 e dalla lettera racco- mandata risultava la denuncia in data 16/03/2004. Tali fatti sono dedotti come decisivi, in quanto idonei a invalidare il percorso argomentativo della corte d'appello. Inoltre, i ricorrenti indicano di aver articolato prova testi- moniale atta a chiarire la tempistica della denuncia, non ammessa in pri- mo grado in quanto ritenuta assorbita dalle evidenze della consulenza tec- nica;
istanze istruttorie che, in diversa ipotesi, avrebbero dovuto essere prese in esame dalla corte d'appello prima di poter denegare l'azione per ritenuta decadenza.

4 - oltre frontespizio 3. Con il secondo motivo la censura di omesso esame è reiterata con rife- rimento al fatto, ritenuto decisivo, della qualifica professionale del sig. Li- sa, indicata dalla corte d'appello come quella di geometra, mentre dal ro- gito per notar Borro risulterebbe chiaramente ciò che sarebbe stato tra- scurato che egli è un modesto artigiano, privo di competenze tecniche. Il fatto sarebbe decisivo in quanto, diversamente da quanto ritenuto dalla corte territoriale, ciò condurrebbe alla conclusione che il termine per la scoperta dei vizi potrebbe solo decorrere dalla data del 13/04/2004 di re- dazione della relazione del tecnico di parte geom. Tosco.

4. Con il terzo motivo la censura di omesso esame è reiterata con riferi- mento ai fatti della tempestiva denuncia dei vizi e difetti da parte di essi ricorrenti emergenti, oltre che dalla consegna degli immobili costruiti ai ri- correnti, dall'art. 6 dell'atto di vendita a rogito notar Borro del 22/01/2004 e dalla lettera raccomandata a.r. del 16/03/2004 dell'avv. Peirone (cfr. monché primo motivo), (dalle istanze istruttorie contenute nella memoria in data 20/10/2006 depositata nel procedimento di primo grado, tendenti all'emersione della tempestività predetta, la cui ammissione era stata rite- nuta superflua in primo grado in quanto superata da altro materiale pro- batorio, ma il cui esame non poteva essere omesso dalla corte d'appello, stante la decisività.

5. Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano violazione dell'art. 1362 ss. cod. civ. e dei principi di ermeneutica contrattuale. Lamentano che la cor- te d'appello, facendo applicazione del principio della prevalenza del con- - 5 - oltre frontespizio tratto definitivo sul preliminare, sia comunque venuta meno al suo obbligo di ricostruire l'effettiva volontà dei contraenti tenendo anche conto degli elementi di prova scritta contestuali al definitivo come richiesto dalla giuri- sprudenza in tema di rapporti tra contratto preliminare e definitivo, rico- struzione che invece la sentenza del tribunale di Saluzzo aveva effettuato (in particolare, in riferimento alla scrittura contestuale al definitivo di as- sunzione di garanzia ex art. 1669 cod. civ., anche estesa ai piani sotterra- all'art. 2 del definitivonei, nonché nell'assunzione- dell'obbligo di ese- cuzione delle opere per assicurare l'abitabilità e l'agibilità, oltre alla prova documentale della corresponsione del maggior prezzo indicato nel prelimi- nare e a diversi altri elementi documentali relativi al completamento delle opere da parte della s.n.c.).

6. Con il quinto motivo i ricorrenti deducono altro profilo di omesso esame di fatti controversi e decisivi, indicati nella scrittura contestuale al definiti- vo di assunzione di garanzia ex art. 1669 cod. civ., anche estesa ai piani sotterranei;
nell'assunzione all'art. 2 del definitivo - dell'obbligo di ese- - cuzione delle opere per assicurare l'abitabilità e l'agibilità; nella prova do- cumentale (quietanze) della corresponsione del maggior prezzo indicato nel preliminare;
in diversi altri elementi documentali relativi al completa- mento delle opere da parte della s.n.c.; nelle circostanze che avrebbero potuto emergere dai mezzi di prova sollecitati e non ammessi (cfr. supra).

7. Con il sesto motivo i ricorrenti deducono omesso esame in riferimento alla simulazione relativa del prezzo e delle altre prestazioni, difformi tra -6 - oltre frontespizio preliminare e definitivo, ma volute ed eseguite dalle parti, in riferimento ai diversi documenti di cui al precedente motivo (dichiarazione di assunzione di garanzia;
quietanze di pagamento per importo superiore a quello indi- cato nel definitivo;
possibili emergenze istruttorie dei mezzi dedotti e non ammessi in ordine alle dichiarazioni delle parti in merito al permanere de- gli obblighi di cui al preliminare).

8. Il primo e terzo motivo, ammissibili in quanto contenenti gli elementi minimi imposti dal n. 5) dell'art. 360, primo comma, cod. proc. civ, come chiariti da Cass., sez. U, n. 8053 del 07/04/2014, sono fondati per quanto di ragione.

8.1. Il fatto storico che rileva, la cui esistenza risulta dal testo della sen- tenza e dagli atti processuali, che ha costituito oggetto di discussione tra le parti e ha carattere decisivo, è quello della consegna degli immobili co- struiti ai ricorrenti (fatto che, sotto diversi angoli visuali correlati ai dati testuali da cui il fatto emerge, la parte ricorrente declina anche in riferi- mento al contenuto dell'art. 6 dell'atto di vendita a rogito notar Borro del 22/01/2004 e della lettera raccomandata a.r. del 16/03/2004 dell'avv. Peirone). In sintesi, come esposto dalla parte ricorrente, avendo la corte territoriale ritenuto l'applicabilità del termine decadenziale ex art. 1667 cod. civ. (statuizione questa non impugnata), la data di consegna è decisi- va in quanto solo dopo di essa può aversi la scoperta delle difformità o dei vizi, entro sessanta giorni dalla quale ultima il committente deve, a pena di decadenza, denunciarli all'appaltatore (cfr. la pur remota Cass. n. 6970 - 7 - oltre frontespizio del 16/12/1982 che sottolinea che la scoperta presuppone l'avvenuta con- segna).

8.2. Al riguardo, deve aversi presente che con la sentenza impugnata la corte d'appello ha così argomentato: «gli odierni appellati, a fronte dell'eccezione sollevata da controparte, non hanno fornito alcuna prova di aver denunciato i vizi nel termine di sessanta giorni, come prescritto dall'art. 1667 cod. civ. La sentenza di primo grado ha escluso la deca- denza ritenendo che il termine decorra dalla data della redazione della pe- rizia asseverata. In realtà, trattandosi di vizi non occulti, ma riconoscibili (attesa anche la qualifica dell'appellato IS, geometra esperto nel setto- re), il termine deve ritenersi che decorra dalla presa di possesso dell'immobile da parte degli appellati».

8.3. Prescindendo da qualsiasi osservazione circa il passaggio - contenuto nella sentenza impugnata - in ordine alla natura, ritenuta non occulta (ma senza giustificazioni), dei vizi (anche in relazione all'asserita - ma smenti- - ta con altro motivo – qualità professionale di una delle parti, ammesso che - le qualifiche soggettive siano indicative della natura delle difformità), quel che è necessario notare è che, dopo aver affermato (condivisibilmente o non condivisibilmente, non rileva) l'intendimento di far decorrere il termi- ne decadenziale dalla consegna (così facendo coincidere consegna e sco- perta dei vizi, passaggio questo dall'esame del quale pure può esimersi la corte), i giudici dell'appello effettivamente hanno omesso di considerare il fatto storico della consegna, in particolare attraverso la sua datazione. 8 oltre frontespizio 8.4. I ricorrenti, nell'ambito dei predetti motivi, hanno indicato il luogo processuale da cui la consegna risulterebbe in data 22/1/2004 (art. 6, tra- scritto in ricorso, dell'atto di vendita a rogito notar Borro del 22/01/2004, doc. 4 prodotto con la citazione di primo grado, ove si dice che la conse- gna è contestuale), nonché il luogo processuale ove risulterebbe la data di effettuazione della denuncia (lettera raccomandata a.r. del 16/03/2004 dell'avv. Peirone, trascritta in ricorso, doc. 6 prodotto con la citazione di primo grado). L'esame del primo fatto storico, da mettere in relazione con il secondo ai fini di cui all'art. 1667 cod. civ., non risulta effettivamente svolto, in quanto l'unica espressione motivazionale contenuta sul punto in sentenza («il termine deve ritenersi che decorra dalla presa di possesso dell'immobile da parte degli appellati») costituisce in effetti motivazione meramente apparente, siccome sganciata da qualsiasi reale computo del termine rispetto a uno specifico dies a quo e uno specifico dies ad quem.

8.5. La decisività del fatto storico, di cui è stato omesso l'esame, risulta dal mero conteggio delle date: ammesso, infatti, anche che la consegna coincida con la scoperta (non potendo retroagire rispetto alla consegna contrattuale per il principio di irrilevanza delle esecuzioni anticipate ai fini del decorso dei termini per le denunce: v. Cass. n. 7584 del 15/04/2016 e n. 3383 del 15/02/2007), ove la denuncia fosse stata effettuata come in- dicato essa sarebbe tempestiva.

8.6. Assorbito ogni altro aspetto dei predetti motivi sopra congiuntamente trattati, va operata disamina dell'ultimo profilo di rilievo, sviluppato nel - 9 - oltre frontespizio terzo motivo, costituito dall'omesso esame delle istanze istruttorie conte- nute nella memoria in data 20/10/2006, tendenti a far emergere la tem- pestività predetta mediante prova per interrogatorio e per testi di una de- nuncia orale poi seguita dall'accennato scritto. Come già richiamato, senza riesaminare tali istanze istruttorie né per accoglierle né per disattenderle, a fronte della non ammissione in primo grado per superfluità stante l'accoglimento della domanda, la corte d'appello ha meramente affermato che «gli odierni appellati, a fronte dell'eccezione sollevata da controparte, non hanno fornito alcuna prova di aver denunciato i vizi nel termine di sessanta giorni, come prescritto dall'art. 1667 cod. civ.», traendone la conseguenza della decadenza.

8.7. Poiché il sindacato di omesso esame di un fatto controverso di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. si estende ai profili relativi al governo del diritto alla prova circa i fatti storici, esso ricorre (come ha chiarito Cass. n. 12884 del 22/06/2016) quando - proprio come nel caso di specie · da un lato venga addossato a una parte un onere probatorio e indi venga preclusa alla parte stessa la possibilità di assolvervi sulla base di motiva- zioni apparenti o perplesse. Invero, va data continuità all'orientamento di questa corte (v. Cass. n. 9952 del 20/04/2017) secondo il quale il provve- dimento giurisdizionale che dapprima non esamini le prove richieste dalla parte, né per accoglierle né per rigettarle, e poi rigetti la domanda rite- e m nendola indimostrata, viola il minimo costituzionale richiesto per la moti- vazione. 10 - oltre frontespizio 9. Dall'accoglimento del primo e del terzo motivo per quanto di ragione di- scende l'assorbimento degli altri motivi. In particolare, per quanto detto, è assorbito il secondo motivo che investe il fatto della qualifica professionale del sig. IS, tema questo destinato a essere rivisitato nell'ambito del più ampio rinnovato esame, da parte del giudice del rinvio, del termine per la scoperta dei vizi. Parimenti assorbiti sono il quarto motivo, con cui si di- scute dal punto di vista della violazione di criteri legali delle modalità con cui il giudice del merito ha applicato il principio della prevalenza del con- tratto definitivo sul preliminare, a fronte di ricostruzione che invece la sen- tenza del tribunale di Saluzzo aveva effettuato altrimenti, nonché il quinto e il sesto motivo, concernenti altri profili di omesso esame di fatti ritenuti controversi e decisivi;
motivi questi tutti concernenti aspetti destinati a essere riesaminati dal giudice del rinvio. 10. Va dunque cassata la sentenza impugnata in relazione ai motivi accol- ti, con rinvio alla corte d'appello di Torino, in diversa sezione, per rinnova- to esame nonché per il governo delle spese anche del giudizio di legittimi- tà.

P.Q.M.

La corte accoglie il primo e il terzo motivo nei limiti di cui in motivazione, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti - 11 - oltre frontespizio e rinvia alla corte d'appello di Torino, in diversa sezione, anche per le spe- se del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile, il 19 luglio 2017. Il consigliere est. Il presidente (R. Sabato),FE (L. Matera) Il Funzionario Giudiziario Vicia NERI DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma, 24 GEN. 2018 11 Punzionario Giudiziario Valeria NERI -- 12 - oltre frontespizio