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Sentenza 11 aprile 2024
Sentenza 11 aprile 2024
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- 1. Omissione di visure ipocatastali: come si determina il danno da vincoli non accertati prima della stipula?Avv. Prof. Gianluca Sicchiero · https://www.gianlucasicchiero.it/articoli-e-sentenze/ · 19 luglio 2024
Il danno da omissione di visure ipocatastali E' ormai noto che il notaio è tenuto ad effettuare controlli su vincoli pregiudizievoli gravanti su beni oggetto di sua stipula, non occorrono citazioni di giurisprudenza consolidata da decenni. Si può solo aggiungere che non varrebbe come esimente il fatto che il notaio si sia avvalso dell'opera di un “visurista”, perché dovrà rispondere del suo operato ai sensi dell'art. 1228 c.c. (Cass., 15/6/2018, n. 15761; Cass., 29/9/2009, n. 20825). Il tema è un altro: come si calcola il danno che deriva dall'omesso controllo? Le ipotesi possono essere almeno tre: la parte acquirente perde il bene perché non è in grado di eliminare il vincolo, ad es. …
Leggi di più… - 2. Notaio negligente che omette le visure: il danno risarcibile è quello effettivamente subito dalla parte (Cass. 9902/24)Studio Legale Calvello · https://www.studiolegalecalvello.it/articoli/ · 27 aprile 2024
Il danno che il notaio rogante negligente è tenuto a risarcire va commisurato all'effettivo nocumento subito dalla parte LA VICENDA Ad una società che aveva acquistato un immobile veniva notificato un atto di precetto: apprendeva così, in quel frangente, dell'esistenza di una ipoteca che non le era stata dichiarata dalla venditrice nè era stata rilevata dal notaio rogante. IL PRINCIPIO DI DIRITTO ENUNCIATO DALLA CORTE “Il danno che il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all'acquirente dell'immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore …
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. III, sentenza 11/04/2024, n. 9902 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 9902 |
| Data del deposito : | 11 aprile 2024 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 6732/2022 R.G. proposto da: CAMPANIA IMMOBILIARE SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato DELLA PIETRA SE (giuseppedellapietra@avvocatinapoli.legalmail.it), giusta procura speciale allegata al ricorso, elettivamente domiciliata in Roma, via Cassiodoro, n. 1/A, presso lo studio dell’avvocato ANNECCHINO RC (marco.annecchino@avvocato.pec.it). -ricorrente- contro LL SE, rappresentato e difeso, giusta procura speciale allegata al controricorso, dall’avvocato IRTI ALFREDO (alfredoirti@ordineavvocatiroma.org), ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, via DR Vesalio n. 22. Civile Sent. Sez. 3 Num. 9902 Anno 2024 Presidente: SESTINI DANILO Relatore: TASSONE STEFANIA Data pubblicazione: 11/04/2024 2 di 8 -controricorrente- nonché contro BARBERO ANDREA, MARIO PEDICINI, RITA ROMANO. -intimati- avverso la sentenza della Corte di Appello di Napoli, n. 6052/2021, depositata il 29.12.2021 e notificata il 10.01.2022 Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/03/2024 dal Consigliere dr.ssa STEFANIA TASSONE;
Udito il PM, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
udito l’avvocato SE DELLA PIETRA;
udito l’avvocato ALFREDO IRTI;
FATTI DI CAUSA 1. Con scrittura privata autenticata per notaio Lallo, MP OB s.r.l. acquistò da Euroservisud s.r.l. alcune unità immobiliari in Pompei. Quale nuova proprietaria degli immobili, le fu notificato precetto ai sensi dell’art. 602 c.p.c., e solo in tale frangente MP OB rilevò l’esistenza di un’ipoteca, che non le era stata dichiarata dalla venditrice, né era stata rilevata dal notaio rogante. 2. Pertanto MP OB s.r.l. conveniva in giudizio la società Euroservisud ed il notaio Giuseppe Lallo dinanzi al Tribunale di Torre Annunziata per conseguire il risarcimento del danno. Si costituiva resistendo il solo notaio Lallo. Con sentenza del 25 marzo 2011 il Tribunale di Torre 3 di 8 Annunziata affermava la responsabilità del notaio per aver omesso una visura completa e aggiornata sugli immobili, ma nel contempo rigettava la domanda di risarcimento del danno, per difetto dell’attualità del pregiudizio. 3. Avverso questa pronunzia MP OB s.r.l. proponeva appello avanti alla Corte d’ Appello di Napoli. Si costituiva nuovamente il solo notaio, mentre Euroservisud, inattiva ormai da tempo, risultava cancellata dal Registro dell’Imprese ai sensi dell’art. 2490 cod. civ. Nelle note scritte per l’udienza di precisazione delle conclusioni MP OB documentava di aver conseguito l’estinzione della procedura esecutiva, per cui chiedeva in subordine che il risarcimento fosse contenuto entro l’importo pagato al creditore procedente per la liberazione degli immobili. Con sentenza n. 4807/2021, pubblicata il 29 dicembre 2021 e notificata il 10 gennaio 2022, la Corte d’Appello di Napoli rigettava il gravame. 4. Avverso questa pronunzia MP OB ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi. Ha resistito con controricorso, illustrato da memoria, il notaio Lallo. 5. La trattazione del ricorso era stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1, cod. proc. civ., all’esito della quale il Collegio rilevava: • che nei precedenti gradi di merito la odierna ricorrente MP OB s.r.l. aveva instaurato il contraddittorio non solo con il notaio Lallo ma anche nei confronti della Euroservisud s.r.l. in liquidazione;
• che MP OB s.r.l. non aveva notificato il ricorso per cassazione alla Euroservisud s.r.l. in liquidazione;
4 di 8 • che nel caso di specie era configurabile un litisconsorzio processuale, che in quanto tale dava luogo ad un rapporto che, ai fini dell’impugnazione, soggiaceva alla disciplina propria delle cause inscindibili, con la conseguenza che, anche in tal caso, si imponeva, nei successivi gradi o fasi del giudizio, la presenza di tutti i soggetti già presenti in quelli pregressi ove non esplicitamente estromessi (Cass., 01/03/2023, n. 6204; Cass., 27/04/2021, n. 11044; Cass., 13/04/2007, n. 8854); • che pertanto doveva essere integrato il contraddittorio con la Euroservisud s.r.l. in liquidazione ovvero, laddove la stessa fosse stata cancellata dal registro delle imprese, con i suoi soci, posto che, come questa Corte ha già avuto modo di affermare, l'estinzione della società determina un fenomeno di tipo successorio, tale per cui i debiti insoddisfatti della stessa si trasferiscono in capo ai suoi soci (Cass., 20/04/2021, n. 10337). Pertanto veniva emessa ordinanza interlocutoria ed il ricorso veniva fissato a nuovo ruolo, rimettendo alla pubblica udienza. La società ricorrente ha provveduto ad integrare il contraddittorio nei confronti dei soci della Euroservisud s.r.l., cancellata dal registro delle imprese, individuati in DR BE e LO Pedicini;
essendo risultato deceduto il Pedicini, la notifica dell’atto di integrazione è stata rinnovata nei confronti degli eredi;
gli intimati non hanno svolto attività difensiva. Il Pubblico Ministero ha depositato le proprie conclusioni, chiedendo l’accoglimento del ricorso. Le parti hanno depositato memorie illustrative. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia “Violazione e/o 5 di 8 falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 1176, 1218, 1223, 1225, 1227, 1470, 1476, 1486, 1483, 1498, 2236, 2858 cod. civ.”. Critica la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la transazione fra MP OB e creditore ipotecario per euro 400.000,00, con conseguente estinzione della procedura esecutiva e cancellazione dell’ipoteca, abbia evitato la perdita dei beni, divenendo dunque il danno da probabile a impossibile, con conseguente elisione del diritto al risarcimento. 2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia “Nullità della sentenza e/o del procedimento (art. 360, n. 4, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 99, 112, 153, 183, 345 c.p.c.; 1223 ss., 1470, 1476, 1486, 1483, 1498, 2236, 2858 cod. civ.; gradatamente, violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli stessi articoli”. Critica l’impugnata sentenza nella parte in cui ha ritenuto nuova, e perciò inammissibile, la domanda di condanna del notaio al pagamento dell’importo pagato per la liberazione degli immobili. 3. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia “Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 1176, 1218, 1223, 1225, 1227, 1470, 1476, 1483, 1486, 1498, 2043, 2236, 2858 cod. civ.”. Critica l’impugnata sentenza nella parte in cui ha negato il risarcimento anche in relazione alla più ridotta misura del prezzo d’acquisto, sul rilievo che, quando il prezzo è pagato prima del rogito, il pregiudizio si ascrive a una serie causale indipendente dalla condotta del notaio. 4. Il primo motivo è fondato. La transazione non ha reso il danno, da probabile, impossibile, come ritenuto dalla corte d’appello con motivazione 6 di 8 illogica ed in violazione degli artt. 1223, 1225 e 1227 cod. civ., ma, al contrario lo ha concretizzato e reso certo: il danno infatti esiste, si è “soltanto” modificato (da perdita dell’immobile ad esborso per evitare la perdita), e coincide con il prezzo pagato dalla odierna ricorrente al creditore ipotecario per ottenere la cancellazione dell’ipoteca e l’estinzione della procedura esecutiva. Del resto, questa Corte si è già espressa sul punto in eguale fattispecie, affermando il seguente principio di diritto: “il danno che il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all’acquirente dell’immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed aggiudicato ad un terzo, va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dalla parte;
tale pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell’immobile ove il proprietario del bene, a causa dell’omissione colposa del notaio, abbia perduto l’immobile con l’esproprio o a causa del rilascio del bene (Cass., 18/02/1981, n. 982); diversamente, sul presupposto dell’accertata responsabilità del professionista, questi potrà essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà (Cass., 29/09/2017, n. 22820), con la conseguenza che le spese di purgazione rappresenteranno il danno e, nel contempo, la sua misura” (v. Cass., 26192/2020). 5. Il secondo motivo è parimenti fondato. Questa Corte ha già avuto modo di affermare (Cass., Sez. Un., 15/06/2015, n. 12310; Cass., 7 settembre 2020 n. 18546; Cass., 28 novembre 2019, n. 31078) la ammissibilità delle domande cd. “complanari”, in quanto comunque connesse alla sottesa vicenda sostanziale per cui è lite tra le parti. 7 di 8 La corte territoriale non ha invece fatto buon governo di tali principi ed ha qualificato come inammissibile la domanda con cui, invero, la odierna ricorrente, in allora appellante, lungi dal mutare il thema decidendum, ha soltanto “ridotto” o meglio ha “aggiornato” l’ammontare della propria domanda risarcitoria, in relazione all’importo pagato al creditore ipotecario per la liberazione degli immobili. 6. Il terzo motivo è anch’esso fondato. Questa Corte ha già avuto modo di affermare che non riveste efficacia scriminante della responsabilità del notaio l’avvenuto pagamento del prezzo prima del rogito (Cass., 15/06/2018, n. 15761), ed a questo orientamento si intende dare continuità, perché in effetti, il danno non è costituito dal pagamento del prezzo, bensì dall’effettivo nocumento per l’acquirente, che stipula il rogito ignaro delle iscrizioni pregiudizievoli e successivamente, come nel caso di specie, è costretto a sopportare esborsi per ottenere la cancellazione delle stesse;
pertanto, nonostante il pagamento anticipato del prezzo, la conoscenza dell’ipoteca avrebbe comunque esplicato i suoi effetti al momento della stipulazione del rogito, il che non si è invece verificato a causa della omissione del notaio. 7. In conclusione, quindi, il ricorso deve essere accolto. L’impugnata sentenza va cassata in relazione a tutti e tre i motivi proposti, con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, per nuovo esame, in applicazione dei principi suindicati. 8. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso. Cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per 8 di 8 provvedere sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza
Udito il PM, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
udito l’avvocato SE DELLA PIETRA;
udito l’avvocato ALFREDO IRTI;
FATTI DI CAUSA 1. Con scrittura privata autenticata per notaio Lallo, MP OB s.r.l. acquistò da Euroservisud s.r.l. alcune unità immobiliari in Pompei. Quale nuova proprietaria degli immobili, le fu notificato precetto ai sensi dell’art. 602 c.p.c., e solo in tale frangente MP OB rilevò l’esistenza di un’ipoteca, che non le era stata dichiarata dalla venditrice, né era stata rilevata dal notaio rogante. 2. Pertanto MP OB s.r.l. conveniva in giudizio la società Euroservisud ed il notaio Giuseppe Lallo dinanzi al Tribunale di Torre Annunziata per conseguire il risarcimento del danno. Si costituiva resistendo il solo notaio Lallo. Con sentenza del 25 marzo 2011 il Tribunale di Torre 3 di 8 Annunziata affermava la responsabilità del notaio per aver omesso una visura completa e aggiornata sugli immobili, ma nel contempo rigettava la domanda di risarcimento del danno, per difetto dell’attualità del pregiudizio. 3. Avverso questa pronunzia MP OB s.r.l. proponeva appello avanti alla Corte d’ Appello di Napoli. Si costituiva nuovamente il solo notaio, mentre Euroservisud, inattiva ormai da tempo, risultava cancellata dal Registro dell’Imprese ai sensi dell’art. 2490 cod. civ. Nelle note scritte per l’udienza di precisazione delle conclusioni MP OB documentava di aver conseguito l’estinzione della procedura esecutiva, per cui chiedeva in subordine che il risarcimento fosse contenuto entro l’importo pagato al creditore procedente per la liberazione degli immobili. Con sentenza n. 4807/2021, pubblicata il 29 dicembre 2021 e notificata il 10 gennaio 2022, la Corte d’Appello di Napoli rigettava il gravame. 4. Avverso questa pronunzia MP OB ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi. Ha resistito con controricorso, illustrato da memoria, il notaio Lallo. 5. La trattazione del ricorso era stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1, cod. proc. civ., all’esito della quale il Collegio rilevava: • che nei precedenti gradi di merito la odierna ricorrente MP OB s.r.l. aveva instaurato il contraddittorio non solo con il notaio Lallo ma anche nei confronti della Euroservisud s.r.l. in liquidazione;
• che MP OB s.r.l. non aveva notificato il ricorso per cassazione alla Euroservisud s.r.l. in liquidazione;
4 di 8 • che nel caso di specie era configurabile un litisconsorzio processuale, che in quanto tale dava luogo ad un rapporto che, ai fini dell’impugnazione, soggiaceva alla disciplina propria delle cause inscindibili, con la conseguenza che, anche in tal caso, si imponeva, nei successivi gradi o fasi del giudizio, la presenza di tutti i soggetti già presenti in quelli pregressi ove non esplicitamente estromessi (Cass., 01/03/2023, n. 6204; Cass., 27/04/2021, n. 11044; Cass., 13/04/2007, n. 8854); • che pertanto doveva essere integrato il contraddittorio con la Euroservisud s.r.l. in liquidazione ovvero, laddove la stessa fosse stata cancellata dal registro delle imprese, con i suoi soci, posto che, come questa Corte ha già avuto modo di affermare, l'estinzione della società determina un fenomeno di tipo successorio, tale per cui i debiti insoddisfatti della stessa si trasferiscono in capo ai suoi soci (Cass., 20/04/2021, n. 10337). Pertanto veniva emessa ordinanza interlocutoria ed il ricorso veniva fissato a nuovo ruolo, rimettendo alla pubblica udienza. La società ricorrente ha provveduto ad integrare il contraddittorio nei confronti dei soci della Euroservisud s.r.l., cancellata dal registro delle imprese, individuati in DR BE e LO Pedicini;
essendo risultato deceduto il Pedicini, la notifica dell’atto di integrazione è stata rinnovata nei confronti degli eredi;
gli intimati non hanno svolto attività difensiva. Il Pubblico Ministero ha depositato le proprie conclusioni, chiedendo l’accoglimento del ricorso. Le parti hanno depositato memorie illustrative. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia “Violazione e/o 5 di 8 falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 1176, 1218, 1223, 1225, 1227, 1470, 1476, 1486, 1483, 1498, 2236, 2858 cod. civ.”. Critica la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la transazione fra MP OB e creditore ipotecario per euro 400.000,00, con conseguente estinzione della procedura esecutiva e cancellazione dell’ipoteca, abbia evitato la perdita dei beni, divenendo dunque il danno da probabile a impossibile, con conseguente elisione del diritto al risarcimento. 2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia “Nullità della sentenza e/o del procedimento (art. 360, n. 4, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 99, 112, 153, 183, 345 c.p.c.; 1223 ss., 1470, 1476, 1486, 1483, 1498, 2236, 2858 cod. civ.; gradatamente, violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli stessi articoli”. Critica l’impugnata sentenza nella parte in cui ha ritenuto nuova, e perciò inammissibile, la domanda di condanna del notaio al pagamento dell’importo pagato per la liberazione degli immobili. 3. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia “Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 1176, 1218, 1223, 1225, 1227, 1470, 1476, 1483, 1486, 1498, 2043, 2236, 2858 cod. civ.”. Critica l’impugnata sentenza nella parte in cui ha negato il risarcimento anche in relazione alla più ridotta misura del prezzo d’acquisto, sul rilievo che, quando il prezzo è pagato prima del rogito, il pregiudizio si ascrive a una serie causale indipendente dalla condotta del notaio. 4. Il primo motivo è fondato. La transazione non ha reso il danno, da probabile, impossibile, come ritenuto dalla corte d’appello con motivazione 6 di 8 illogica ed in violazione degli artt. 1223, 1225 e 1227 cod. civ., ma, al contrario lo ha concretizzato e reso certo: il danno infatti esiste, si è “soltanto” modificato (da perdita dell’immobile ad esborso per evitare la perdita), e coincide con il prezzo pagato dalla odierna ricorrente al creditore ipotecario per ottenere la cancellazione dell’ipoteca e l’estinzione della procedura esecutiva. Del resto, questa Corte si è già espressa sul punto in eguale fattispecie, affermando il seguente principio di diritto: “il danno che il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all’acquirente dell’immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed aggiudicato ad un terzo, va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dalla parte;
tale pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell’immobile ove il proprietario del bene, a causa dell’omissione colposa del notaio, abbia perduto l’immobile con l’esproprio o a causa del rilascio del bene (Cass., 18/02/1981, n. 982); diversamente, sul presupposto dell’accertata responsabilità del professionista, questi potrà essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà (Cass., 29/09/2017, n. 22820), con la conseguenza che le spese di purgazione rappresenteranno il danno e, nel contempo, la sua misura” (v. Cass., 26192/2020). 5. Il secondo motivo è parimenti fondato. Questa Corte ha già avuto modo di affermare (Cass., Sez. Un., 15/06/2015, n. 12310; Cass., 7 settembre 2020 n. 18546; Cass., 28 novembre 2019, n. 31078) la ammissibilità delle domande cd. “complanari”, in quanto comunque connesse alla sottesa vicenda sostanziale per cui è lite tra le parti. 7 di 8 La corte territoriale non ha invece fatto buon governo di tali principi ed ha qualificato come inammissibile la domanda con cui, invero, la odierna ricorrente, in allora appellante, lungi dal mutare il thema decidendum, ha soltanto “ridotto” o meglio ha “aggiornato” l’ammontare della propria domanda risarcitoria, in relazione all’importo pagato al creditore ipotecario per la liberazione degli immobili. 6. Il terzo motivo è anch’esso fondato. Questa Corte ha già avuto modo di affermare che non riveste efficacia scriminante della responsabilità del notaio l’avvenuto pagamento del prezzo prima del rogito (Cass., 15/06/2018, n. 15761), ed a questo orientamento si intende dare continuità, perché in effetti, il danno non è costituito dal pagamento del prezzo, bensì dall’effettivo nocumento per l’acquirente, che stipula il rogito ignaro delle iscrizioni pregiudizievoli e successivamente, come nel caso di specie, è costretto a sopportare esborsi per ottenere la cancellazione delle stesse;
pertanto, nonostante il pagamento anticipato del prezzo, la conoscenza dell’ipoteca avrebbe comunque esplicato i suoi effetti al momento della stipulazione del rogito, il che non si è invece verificato a causa della omissione del notaio. 7. In conclusione, quindi, il ricorso deve essere accolto. L’impugnata sentenza va cassata in relazione a tutti e tre i motivi proposti, con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, per nuovo esame, in applicazione dei principi suindicati. 8. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso. Cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per 8 di 8 provvedere sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza