BBLICA ITALIA023 26 / 0 1 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Prelazione e riscatto SEZIONE TERZA CIVILE locazione non abitativa Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 6115/98 Dott. Manfredo Presidente GROSSI 7385/98 8473/98 Consigliere Dott. Vincenzo SALLUZZO Cron.4803 Dott. Luigi Francesco DI NANNI Consigliere Rep. 743 Dott. Giuliano LUCENTINI Consigliere Ud. 14/04/00 TRIFONE Rel. Consigliere Dott. Francesco CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ha pronunciato la seguente UFFICIO COPIE SEN TENZA Richiesta copia studio dal Sig. IL SOLE 24 ORE sul ricorso proposto da: per diritti L. Cop LE DR, elettivamente domiciliato in ROMA VIA IL CANCELLIERE G G BELLI 27, presso lo studio dell'avvocato GIACOMO LIRE 3000 MEREU, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato CANCELLERIA ANGELO GIACOBONE, giusta delega in atti;
ricorrente CG064086

contro

CG064087 MU TE, ER VI RA, VA NC;
- intimati e sul 2° ricorso n° 07385/98 proposto da: ER VI RA e VA NC in proprio e2000 782 nq di esecutori testamentari di UI RO, r I u f elettivamente domiciliati in ROMA VIA PIERLUIGI DA PALESTRINA 63, presso lo studio dell'avvocato MARIO CACCAZIONE CORTE tdisgiuntamente agli CONTALDI, che li difende anche Ricres copic studio CONTALY avvocati ENNIO LUCARELLI, GIUSEPPE BUFFA, giusta delega per girl 16-007 il GLU. 2001 in atti;
IL CANCELLIERE controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

MU TE, LE DR;
intimati e sul 3° ricorso n° 08473/98 proposto da: MU TE, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA DEL PARADISO 55, presso lo studio dell'avvocato NICOLA STAFFA, che lo difende anche disgiuntamente LIRE 1500 all'avvocato GREGORIO CATRAMBONE, giusta delega in CANCELLERIA atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale - 0127657

contro

LE DR;
0127662 intimato - avversO la sentenza n. 4/98 della Corte d'Appello di D127667 GENOVA, emessa il 09/12/97 e depositata il 12/01/98 0127672 (R.G. 575/95); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/04/00 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
2 зим CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE udito l'Avvocato Giacomo MEREU;
UFFICIO COPIE Rilasciata copia legale udito 1'Avvocato Federico SBRANA (per delega Avv. E. al Sig. CATRAMBONE 16050th per diritti L. LUCARELLI);

1.3 GIU 2001 udito l'Avvocato Gregorio CATRAMBONE;
CANCELLIERS udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per il rigetto di tutti i ricorsi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato ritualmente TE. DIRITTI MU conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Genova, VI EN in RA e Francesco AN (in proprio e nella qualità di esecutori testamentari €0,52 L.1000 di UI Parodi) nonché DR AM ed esponeva CANCELLERIA che, nella qualità di conduttore dell'immobile sito in Genova Sampierdarena alla via Carzino 25 e 27 rossi, AY511476 aveva ricevuto notifica, ai sensi dell'art. 38 della AY511477 legge n. 392 del 1978, del contratto preliminare del 7.10.1991, con il quale i proprietari locatori avevano promesso in vendita l'immobile ad DR AM per 165.000.000; che in data 4.12.1991il prezzo di lire aveva notificato ai promittenti venditori ed al promis- sario acquirente la sua volontà di esercitare il dirit- to di prelazione spettantegli;
che, nonostante ciò, le parti del contratto preliminare, con atto pubblico del giorno 11.12.1991, avevano stipulato la compravendita и 3 з definitiva. L'attore, pertanto, chiedeva che venisse accertato nei suoi confronti la validità e la legittimità dell'esercitato diritto di prelazione, con pronuncia del conseguente riscatto dell'immobile a suo favore, previo pagamento dell'indicato prezzo di lire 165.000.000 nel termine prefiggendo di legge. I convenuti si costituivano e contrastavano la do- manda, sostenendo che non vi era stato, da parte dell'attore, valido esercizio del diritto di prelazio- ne, mediante l'offerta di condizioni uguali a quelle comunicategli, in quanto il MU si era dichiarato disposto a corrispondere il prezzo indicato nel preli- minare, ma non anche a rimborsare al promissario acqui- rente DR AM la somma dallo stesso versata a titolo di provvigione di mediazione e di cui nel preli- minare medesimo era stata prevista la restituzione, in caso di esercizio della prelazione. ad opera del con- duttore. Il Tribunale di Genova, con sentenza depositata il 3.3.1995, in accoglimento della domanda, dichiarava trasferito l'immobile a TE MU, ai sensi dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978, e disponeva che lo stesso versasse il prezzo di lire 165.000.000 entro trenta giorni dalla comunicazione della decisio- ни 4 з ne. Avverso la sentenza proponevano appello le parti soccombenti ed avanzava impugnazione incidentale TE MU quanto al termine assegnatogli per il versamen- to del prezzo del retratto. La Corte di appello di Genova, con sentenza deposi- tata il 12.1.1998, rigettava gli appelli, proposti con separati atti dell'8.5.1995 e del 16.5.1995, rispetti- vamente, da VI ER in RA e Francesco AN ro e da DR AM;
accoglieva l'appello inciden- tale di TE MU, che dichiarava tenuto al versa- mento del prezzo di riscatto dell'immobile nel termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza;
condannava gli appellanti principali alle spese del grado. Il giudice di appello confermava le argomentazioni svolte dal tribunale, secondo cui l'importo della prov- vigione non poteva essere posta a carico del condutto- re, cui l'attività di intermediazione non aveva procu- rato alcun vantaggio, né poteva il relativo costo farsi rientrare in quelle "altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa" previste dall'art. 38 legge 392/78; rilevava che il suddetto CO- sto neppure poteva considerarsi parte del prezzo, dato che la stessa norma prescrive che il corrispettivo deb- 5 ba, in ogni caso, quantificarsi in danaro e che, nella specie, il prezzo medesimo era stato fissato in lire 165.000.000; osservava risolutivamente che l'attività del mediatore non poteva in alcun modo gravare sul con- duttore, in quanto, in base alla scrittura privata tra i proprietari locatori ed il promissario acquirente, la provvigione rappresentava un costo aggiuntivo del tra- sferimento del bene gravante sul locatore. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricor- so principale DR AM, che affida la impugna- zione a due motivi. Alla impugnazione principale del AM, quanto alle ragioni esposte nel primo motivo, aderisce la im- pugnazione incidentale di VI ER in RA e Francesco AN, i quali con controricorso chiedono la reiezione del secondo motivo del ricorso principale. Resiste con controricorso TE MU, che, con ricorso incidentale, denuncia la violazione e la falsa applicazione della tariffa forense, in quanto il giudi- ce di secondo grado avrebbe derogato in suo danno ai minimi tabellari previsti per le spese processuali del grado. VI ER in RA e Francesco AN hanno presentato memoria ex art. 378 c.p.c. MOTIVI DELLA DECISIONE ри 6 I ricorsi, impugnazioni distinte della medesima sentenza, debbono essere riuniti (art. 335 c.p.c.). Il primo motivo del ricorso principale di DR AM, ai sensi dell'art. 360, n. 3, c.p.c., denun- cia la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 38 della legge n. 392 del 1978, per avere il giudice di merito ritenuta validamente eserci- tata la prelazione (con il conseguente riscatto) nono- stante il mancato adempimento, da parte del conduttore, dell'onere relativo al pagamento a favore della parte venditrice, con il prezzo, anche della "mediazione di legge", da intendere come parte del prezzo medesimo ov- vero quale obbligo ulteriore derivante da altra condi- zione alla quale la compravendita doveva avvenire. Identica censura avanzano, con il ricorso inciden- tale, VI ER in RA e Francesco AN, quali denunciano, altresì, sul punto, ai sensi dell'art. 360, n. 5, c.p.c., il difetto di congrua mo- tivazione, in quanto dalla clausola n. 5 dell'atto di compravendita espressamente risultava: "il prezzo della presente vendita è stabilito in lire centosessantacin- quemilioni oltre la normale mediazione di legge (media- tore sig. Mario Chiarla, con studio in Genova, via Re- la, 69 rosso), prezzo che la parte compratrice dichiara di avere già pagato". а 7 г з I due motivi, da esaminare congiuntamente poiché essi i ricorrenti prospettano la medesima doglian- con non sono fondati. za, Rileva, innanzitutto, questo giudice di legittimità che il dedotto vizio di motivazione in ordine alla in- terpretazione di clausola contrattuale -nel senso che il prezzo convenuto per l'alienazione dell'immobile lo- cato doveva ritenersi comprensivo, secondo la espressa volontà delle parti, anche del corrispettivo della me- diazione- riflette un giudizio di fatto, insindacabile in questa sede, dato che rientra nel potere del giudice di merito accertare e ricostruire la volontà delle par- ti. Nella specie, la mancata comprensione nel prezzo di vendita della provvigione dovuta al mediatore -che ave- va messo in relazione il promittente alienante ed il promissario acquirente, facendo ad essi concludere il contratto preliminare condizionato nei suoi effetti al mancato esercizio della prelazione ad opera del condut- tore dell'immobile- è stata fondata dal giudice di me- rito sulla valutazione coerente e logica di precisi elementi concordanti nel segno sicuro della volontà delle parti di disciplinare, per il caso di avveramento della condizione risolutiva del negozio preliminare stesso, sia l'obbligazione restitutoria della anticipa- 8 и р zione della parte del prezzo versata, sia l'esonero del promissario acquirente dall'onere della provvigione della mediazione, onere che veniva, in tal modo, ad es- sere qualificato come "un costo aggiuntivo del trasfe- rimento del bene gravante sul locatore" (cfr. pag. 15 della impugnata sentenza, laddove detta conclusione si fa derivare "in base alla predetta scrittura"). Esclusa la possibilità di ottenere in questa sede una interpretazione della clausola contrattuale diversa da quella -logica e non intrinsecamente contradditto- ria- fornita dal giudice di merito, questa Corte consi- dera infondato anche la doglianza relativa alla viola- zione ed alla falsa applicazione della norma di cui all'art. 38 della legge n. 392 del 1978, che le parti ricorrenti prospettano nel senso che, pur in mancanza di espressa previsione contenuta nella comunicazione che il locatore deve dare delle "altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa" ( (comma 2 art. 38 cit.), sussisterebbe, comunque, per il con- duttore che esercita la prelazione, l'obbligo di offri- re, con il prezzo, la mediazione eventualmente versata per la conclusione del preliminare. Si sostiene, infatti, dai ricorrenti che, in detta ipotesi, non può disconoscersi un obbligo di pagare la provvigione a carico dell'avente diritto alla prelazio- и з 9 ne, che finisce, comunque, per avvantaggiarsi dell'opera del mediatore, senza il cui intervento non sarebbe stato concluso l'affare tra l'obbligato alla prelazione ed il terzo e non si sarebbero, di conse- per l'esercizio in guenza, verificate le condizioni concreto del suo diritto;
sicchè, ove la provvigione sia stata corrisposta da esso terzo e la circostanza risulti dalla avvenuta comunicazione del preliminare, dovrebbe, perciò, ritenersi che tra le condizioni della vendita al conduttore sia compresa anche l'obbligazione di pagamento in questione. La suddetta tesi -che suppone risolto in senso af- fermativo il più generale problema se sia dovuta dal soggetto favorito la provvigione al mediatore per ef- fetto del cui intervento sia stato concluso il contrat - to, nel quale esso favorito, con l'esercizio del dirit- to di prelazione, subentra all'originario stipulante- non può trovare accoglimento. In proposito è da ribadire -secondo quanto ha già evidenziato il giudice di merito- che l'avente diritto alla prelazione rimane completamente estraneo al rap- porto obbligatorio di mediazione, instaurato tra l'obbligato alla prelazione ed il terzo promissario ac- quirente del bene;
così come è certo -e la notazione è anche della dottrina- che lo stesso titolare del dirit- и р 10 to di prelazione non beneficia in modo diretto, sul dell'opera del mediatore, poichépiano causale, l'affare viene concluso in virtù dell'esercizio di un diritto riconosciutogli per legge proprio all'esito e in conseguenza dell'accordo intervenuto tra gli altri due soggetti. A ciò si aggiunga che non sussiste identità tra l'affare concluso dal locatore con il promissario ac- quirente e quello concluso con il conduttore che eser- cita la prelazione;
che la conclusione del preliminare non richiede necessariamente una attività di interme- diazione professionale;
che le spese accessorie e con strumentale al solo contratto preliminare, efunzione non anche alla vendita a favore del conduttore che agi- sce ex art. 38, 3° comma, della legge n. 392 del 1978, debbono restare a carico del locatore. Tale ultima conclusione, del resto, è rafforzata dalla previsione della norma dell'art. 39 stessa legge, che, in tema di retratto, non prevede per il retraente l'obbligo di rimborso all'acquirente "contra ius prae- lationis" anche delle spese accessorie sostenute per l'acquisto del bene (contrariamente a quanto stabilisce 1502, 1° comma, per il riscatto convenzionale l'art. cod. civ.) conferma indirettamente che dette spese deb- bono, in ogni caso, essere a carico del locatore, dal и В 11 quale potrà ripeterle il retrattato acquirente incolpe- volmente ignaro del diritto di prelazione del condutto- re. Con il secondo motivo di impugnazione DR Cami- nale deduce la contraddittorietà della motivazione del- la impugnata sentenza, in quanto il giudice di merito avrebbe dovuto esentarlo dal pagare le spese processua- li poiché la responsabilità del mancato trasferimento dell'immobile al MU era da addebitare esclusiva- mente alla parte venditrice, non potendo esso ricorren- te rifiutarsi di procedere all'acquisto. Il motivo non ha pregio, essendo la doglianza in- fondata nella parte in cui essa intende censurare A l'avvenuta condanna alle spese, alla base della quale è l'accertata soccombenza del ricorrente quanto alla in- giusta sua opposizione alla domanda ex art. 39 legge n. 392 del 1978 avanzata nei suoi confronti;
inammissibi- le, se con la stessa DR AM ha inteso agire, per le spese, in rivalsa nei confronti di VI E- ri in RA e di Francesco AN, trattandosi di do- manda nuova in appello, siccome ha rilevato il giudice di secondo grado. Il ricorrente AM, nelle conclusioni del suo ricorso, in via subordinata chiede che, non avendo il MU effettuato il pagamento del prezzo nel termine 12 r f stabilito dalla sentenza di primo grado, venga dichia- rato non esercitato il riscatto. La richiesta, oltre che irritualmente formulata, è inammissibile poiché, avendo il giudice di appello mo- dificato sul punto la statuizione di primo grado, a ri- guardo è intervenuto il giudicato, non essendo stata gravata di ricorso per cassazione la decisione della corte territoriale, che, nella corretta applicazione della norma di cui all'art. 39 della legge n. 392 del 1978, ha dichiarato il riscattante MU tenuto al versamento del prezzo nel termine di tre mesi dal pas- saggio in giudicato della sentenza. Anche la impugnazione incidentale di TE, UR ra, il quale lamenta l'erronea liquidazione a suo favo- re delle spese processuali del giudizio di secondo gra- do, non può essere accolta, in quanto con essa il ri- corrente non precisa quali sarebbero le spese vive non riconosciutegli;
né specifica, se non con generico ri- ferimento alle previsioni tariffarie, per quali voci si sarebbe derogato ai minimi stabiliti per i diritti di procuratore. Relativamente alla misura degli onorari, infine, è lo stesso ricorrente a dare atto che il giu- è sceso al di sotto dei minimi, dice di appello non ha pregio la deduzione secondo cui la sen- sicchè non tenza di appello avrebbe dovuto fare un uso migliore 13 и р del suo potere discrezionale nel senso di riconoscere i compensi per onorario secondo determinazione media tra minimo e massimo. I ricorsi riuniti debbono essere, perciò, rigetta- ti. Ricorrono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del presente giudizio di cassa- zione data la questione principale discussa. P.T.M. La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa per intero tra le parti le spese di questo giudizio di cassazione. Roma, 14 aprile 2000. 80000 330000. IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE згонли лучш IL CANCELLIERE C1 Depositata in Cancelleria Concetta Ammendola Oggi, 16 FEB. 2001 IL CANCELLIERE C1 Concetta nmendola UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 Registrato in 104. MAG. 2001 4. Mecent heaton C. رائعة 22513 33000 p. li Dirigente Area Servizi (D.ssa Maria Grazia D ILIPPO) Il Responsabile Servicis Attiudiziari (Dr. M. RACCI 14