Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco - Presidente -
Dott. FINOCCHIARO Mario - rel. Consigliere -
Dott. FEDERICO Giovanni - Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere -
Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 28279/2006 proposto da:
\S LE *[...]*, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA OVIDIO 32, presso lo studio dell'avvocato VIGLIONE GIANCARLO, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati ACCONCIA PASQUALE, CANTILLO ORESTE giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
CO TO *[...]*, elettivamente domiciliato in ROMA, presso LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato MONTESANTO COSTANTINO giusta delega in calce al controricorso;

\V A\ *[...]*, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GENZANO 144, presso lo studio dell'avvocato VOTO GILDA, che la rappresenta e difende giusta delega in calce al controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 480/2006 della CORTE D'APPELLO di SALERNO, emessa il 23/5/2006, depositata il 19/06/2006, R.G.N. 846/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/11/2010 dal Consigliere Dott. FINOCCHIARO Mario;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto che ha concluso per l'inammissibilità o rigetto. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 9 dicembre 2004 e date successive \S E\ conduttore di un immobile di proprietà di \V AR da questa venduto a CO NT con atto *8 luglio 2004*, ha convenuto in giudizio - innanzi al tribunale di Salerno, sezione distaccata di Mercato S. Severino - la \V\ e il CO\ dichiarando di volere esercitare il riscatto di tale immobile, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art.

3. Costituitisi in giudizio entrambi i convenuti hanno resistito alla avversa pretesa, deducendone la infondatezza e chiedendo fosse disposta la sospensione di tale giudizio, sino alla definizione della causa di sfratto per finita locazione già pendente e relativa allo stesso rapporto locatizio.
Svoltasi la istruttoria del caso l'adito giudice, riconosciuta la sussunzione del rapporto locativo relativo all'immobile in questione nella previsione di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. g), per essere state - ancorché iniziato il 1 luglio 1975 - attratto nella normativa di cui alla L. n. 431 del 1998 per effetto di successivi taciti rinnovi quadriennali, rigettata la richiesta di sospensione, ha accertato che la \V\ non aveva rispettato il diritto di prelazione spettante al conduttore e, per l'effetto, ha pronunciato il trasferimento dell'immobile in discussione in favore del \S\, con condanna dello stesso al pagamento del prezzo risultante dall'atto di acquisto entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza.
Gravata tale pronunzia in via principale dalla \V\ e in via incidentale del CO\, nel contraddittorio, altresì, del \S\ che costituitosi in giudizio anche in grado di appello ha chiesto la conferma della decisione del primo giudice, la Corte di appello di Salerno con sentenza 23 maggio - 19 giugno 2006 in accoglimento dell'appello e in totale riforma della pronunzia del primo giudice ha rigettato la domanda proposta dal \S\ nei confronti di \V AR e CO NT con la citazione 9 dicembre 2004. Per la cassazione di tale ultima decisione, notificata il 9 luglio 2006, ha proposto ricorso, con atto 5 ottobre 2006 \S E\, affidato a un unico motivo.
Resistono, con distinti controricorso, sia CO NT, sia \V AR.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3, comma 1, lett. g), hanno osservato i giudici di appello, prevede che alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1, dell'art. 2 della stessa legge e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore, con preavviso di almeno sei mesi, quando egli intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In tale caso - hanno sottolineato quei giudici - al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 e 39. Riferito quanto sopra, quei giudici hanno osservato, altresì:
- la disposizione - che pone una limitazione, in capo al proprietario, della normale facoltà di vendita del bene - in quanto eccezionale, deve essere interpretata con rigore e, soprattutto, senza possibilità di estensione ai casi espressamente non previsti;

- dallo stesso tenore letterale della disposizione si ricava che nel caso e nella eventualità il locatore intenda conseguire la cessazione del contratto alla prima scadenza (sotto il regime di cui alla L. n. 431 del 1998) egli può motivare la disdetta con la espressa dichiarazione della sua intenzione di vendere e attivare il proprio diritto di non rinnovare il contratto alla prima scadenza;

- in tanto il locatore può conseguire il vantaggio della cessazione della locazione alla prima scadenza, in quanto egli intenda vendere il bene, ma in questo caso, come bilanciamento della deminutio del diritto del conduttore alla permanenza per altro periodo minimo contrattuale, a questo ultimo è riconosciuto un diritto di prelazione.
Così interpretata la norma - hanno concluso la loro indagine i giudici di secondo grado - essa non può applicarsi al caso di specie la vendita, infatti, è intervenuta l'8 luglio 2004 cioè in data successivamente a quella che può qualificarsi la prima scadenza del contratto successiva alla applicabilità della L. n. 431 del 1998, vale a dire il 31 dicembre 2003;
- è incontrovertibile che di tale vendita non è stata fatta alcuna menzione nella disdetta che, anzi, è stata formulata senza indicazione o dichiarazione di alcun motivo, sulla base del dedotto presupposto - da accertarsi in altra sede - della non qualificabilità come prima scadenza di quella immediatamente successivamente alla sussunzione di un contratto preesistente alla nuova legge entro la disciplina legislativa sopravvenuta;

- una disdetta non motivata ha il solo effetto di (non) dare luogo alla rinnovazione ma non già di rendere possibile una indagine sulle intenzioni effettive o recondite poste a base di essa.

2. Il ricorrente censura la riassunta pronunzia con un unico motivo con il quale denunzia violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 1, lett. g), in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3 (nonché) insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto decisivo della controversia.
Ai sensi dell'art. 366-bis c.p.c. il ricorrente formula il seguente quesito di diritto: dica la Suprema Corte se nel caso in esame ricorrono i presupposti per l'esercizio del diritto di prelazione in testa al conduttore di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 1, lett. g) con conseguente riscatto dell'immobile alienato dalla locatrice \V AR a... CO NT, da esercitare con le modalità di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39. 3. Il motivo è inammissibile.
Sotto entrambi i profili in cui si articola.

3.1. Quanto alla denunziata violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 1, lett. g), giusta la testuale previsione dell'art. 366-bis c.p.c. (introdotto, con decorrenza dal 2 marzo 2006, dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, art. 6, abrogato con decorrenza dal 4 luglio 2009 dalla L. 18 giugno 2009, n. 69, art. 47, e applicabile ai ricorsi proposti avverso le sentenze pubblicate tra il 3 marzo 2006 e il 4 luglio 2009 (cfr. L. n. 69 del 2009, art. 58, comma 5) e quindi al presente ricorso, atteso che è stata impugnata una sentenza pubblicata il 19 luglio 2006), nei casi previsti dall'art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 1, 2, 3 e 4 l'illustrazione di ciascun motivo si deve concludere, a pena di inammissibilità con formulazione di un quesito diritto.
Il quesito di diritto previsto dall'art. 366-bis c.p.c. (nei casi previsti dall'art. 360 c.p.c., nn. 1, 2, 3 e 4) - in particolare - deve costituire la chiave di lettura delle ragioni esposte e porre la Corte di cassazione in condizione di rispondere a esso con la enunciazione di una regula iuris che sia, in quanto tale, suscettibile di ricevere applicazione in casi ulteriori rispetto a quello sottoposto all'esame del giudice che ha pronunciato la sentenza impugnata.
In altri termini, la Corte di cassazione deve poter comprendere dalla lettura dal solo quesito, inteso come sintesi logico giuridica della questione, l'errore di diritto asseritamente compiuto dal giudice del merito e quale sia, secondo la prospettazione del ricorrente, la regola da applicare.
La ammissibilità del motivo, in conclusione, è condizionata alla formulazione di un quesito, compiuta e autosufficiente, dalla cui risoluzione scaturisce necessariamente il segno della decisione (Cass., sez. un., 25 novembre 2008, n. 28054; Cass. 7 aprile 2009, n. 8463). Non può, inoltre, ritenersi sufficiente - perché possa dirsi osservato il precetto di cui all'art. 366-bis - la circostanza che il quesito di diritto possa implicitamente desumersi dalla esposizione del motivo di ricorso ne' che esso possa consistere o ricavarsi dalla formulazione del principio di diritto che il ricorrente ritiene corretto applicarsi alla specie.
Una siffatta interpretazione della norma positiva si risolverebbe, infatti, nella abrogazione tacita dell'art. 366 bis c.p.c. secondo cui è, invece, necessario che una parte specifica del ricorso sia destinata ad individuare in modo specifico e senza incertezze interpretative la questione di diritto che la Corte è chiamata a risolvere nell'esplicazione della funzione nomo-filattica che la modifica di cui al D.Lgs. n. 40 del 2006, oltre all'effetto deflattivo del carico pendente, ha inteso valorizzare, secondo quanto formulato in maniera esplicita nella L. delega 14 maggio 2005, n. 80, art. 1, comma 2, ed altrettanto esplicitamente ripreso nel titolo stesso del decreto delegato sopra richiamato.
In tal modo il legislatore si propone l'obiettivo di garantire meglio l'aderenza dei motivi di ricorso (per violazione di legge o per vizi del procedimento) allo schema legale cui essi debbono corrispondere, giacché la formulazione del quesito di diritto risponde all'esigenza di verificare la corrispondenza delle ragioni del ricorso ai canoni indefettibili del giudizio di legittimità, inteso come giudizio d'impugnazione a motivi limitati (Cass. 25 novembre 2008 nn. 28145 e 28143). Contemporaneamente deve ribadirsi, al riguardo, che il quesito di diritto di cui all'art. 366 bis c.p.c. deve compendiare:
a) la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito;

b) la sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel giudice;

c) la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie.
Di conseguenza, è inammissibile il ricorso contenente un quesito di diritto che si limiti a chiedere alla S.C. puramente e semplicemente di accertare se vi sia stata o meno la violazione di una determinata disposizione di legge o a enunciare il principio di diritto in tesi applicabile (Cass. 17 luglio 2008, n. 19769). Conclusivamente, poiché a norma dell'art. 366-bis c.p.c. la formulazione dei quesiti in relazione a cia-scun motivo del ricorso deve consentire in primo luogo la individuazione della regula iuris adottata dal provvedimento impugnato e, poi, la indicazione del diverso principio di diritto che il ricorrente assume come corretto e che si sarebbe dovuto applicare, in sostituzione del primo, è palese che la mancanza anche di una sola delle due predette indicazioni rende inammissibile il motivo di ricorso.
Infatti, in difetto di tale articolazione logico giuridica il quesito si risolve in una astratta petizione di principio o in una mera riproposizione di questioni di fatto con esclusiva attinenza alla specifica vicenda processuale o ancora in una mera richiesta di accoglimento del ricorso come tale inidonea a evidenziare il nesso logico giuridico tra singola fattispecie e principio di diritto astratto oppure infine nel mero interpello della Corte di legittimità in ordine alla fondatezza della censura così come illustrata nella esposizione del motivo (Cass. 26 gennaio 2010, n. 1528, specie in motivazione, nonché Cass., sez. un., 24 dicembre 2009, n. 27368). Facendo applicazione dei riferiti principi al caso di specie si osserva che il quesito contenuto a illustrazione de primo motivo del ricorso si esaurisce - in pratica - in una affermazione assolutamente astratta.

3.2. Quanto ai denunziati vizi di motivazione, sotto il profilo di cui all'art. 360 c.p.c., n. 5, giusta la testuale previsione dell'art. 366-bis c.p.c., mentre (come già ricordato sopra) nei casi previsti dall'art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 1, 2, 3 e 4 l'illustrazione di ciascun motivo si deve concludere, a pena di inammissibilità con formulazione di un quesito diritto. Nel caso previsto dall'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 l'illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilità la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione.
Questa Corte regolatrice - alla stregua della stessa letterale formulazione dell'art. 366 bis c.p.c. - è fermissima nel ritenere che a seguito della novella del 2006 nel caso previsto dall'art. 360 c.p.c., n. 5 (allorché, cioè, il ricorrente denunzi la sentenza impugnata lamentando un vizio della motivazione), l'illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilità, la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione.
Ciò importa, in particolare, che la relativa censu-ra deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilità (cfr., ad esempio, Cass., sez. un., 1 ottobre 2007, n. 20603). Al riguardo, ancora, è incontroverso che non è sufficiente che tale fatto sia esposto nel corpo del motivo o che possa comprendersi dalla lettura di questo, atteso che è indispensabile che sia indicato in una parte, del motivo stesso, che si presenti a ciò specificamente e riassuntivamente destinata.
Conclusivamente, non potendosi dubitare che allorché nel ricorso per cassazione si lamenti un vizio di motivazione della sentenza impugnata in merito ad un fatto controverso, l'onere di indicare chiaramente tale fatto ovvero le ragioni per le quali la motivazione è insufficiente, imposto dall'art. 366-bis c.p.c., deve essere adempiuto non già e non solo illustrando il relativo motivo di ricorso, ma formulando, al termine di esso, una indicazione riassuntiva e sintetica, che costituisca un quid pluris rispetto all'illustrazione del motivo, e che consenta al giudice di valutare immediatamente l'ammissibilità del ricorso (In termini, ad esempio, Cass. 7 aprile 2008, n. 8897). Pacifico quanto precede si osserva che nella specie l'unico motivo del ricorso, pur prospettando un vizio della sentenza impugnata - che a soggettivo parere della difesa del ricorrente rientra nella, previsione di cui all'art. 360 c.p.c., n. 5 - è totalmente privo della precisa indicazione del fatto controverso e lo stesso deve - quindi - essere dichiarato inammissibile.

4. La dichiarata inammissibilità del ricorso, peraltro, non esclude il potere di questa Corte di esaminare nel merito le censure sviluppate (ancorché senza alcun effetto sul provvedimento oggetto di ricorso per cassazione).
Alla luce delle considerazioni che seguono.

4.1. A norma dell'art. 363 c.p.c., comma 3, (in tema di "principio di diritto nell'interesse della legge", nel testo risultante per effetto del D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, art. 4) infatti il principio di diritto può essere pronunciato dalla Corte anche d'ufficio, quando il ricorso proposto dalle parti è dichiarato inammissibile, se la Corte ritiene che la questione decisa è di particolare importanza, come nella specie la questione specifica dei limiti di applicabilità della L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3. 4.2. Giusta tale ultima disposizione, alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi dell'art. 2, comma 1, e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi...g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare con le modalità di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 38 e 39. 4.3. Prevedendo, la norma da ultima richiamata una ipotesi di prelazione ex lege e, quindi, introducendosi con la stessa una limitazione alla autonomia contrattuale della parte locatrice, quanto alla scelta del soggetto cui alienare il proprio immobile, è palese che con la stessa, a norma dell'art. 14 preleggi, è stata introdotta una disposizione che fa accezione a regole generali e la stessa, pertanto, non si applica oltre i casi e i tempi in essa considerati (cfr., Cass. 1 a-prile 2003, n. 4914; Cass. 6 luglio 2001, n. 9206;
Cass. 6 agosto 1999, n. 8468). 4. 4. Certo quanto precede è palese che il diritto di prelazione in questione sorge - come del resto espressamente risulta dalla stessa formulazione letterale della disposizione - solo nell'eventualità il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza sul presupposto che intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione e non certamente nella eventualità - come pacifico si sia verificato nel caso di specie - sia stata intimata disdetta senza indicazione del motivo di questa. 4. 5. In realtà - come correttamente precisato dalla sentenza impugnata - a norma della L. n. 431 del 1998, art. 3, qualora venga intimata disdetta per la prima scadenza, occorre nettamente distinguere a seconda che il locatore:
- indichi, nella disdetta stessa, il motivo in forza del quale intende avvalersi della facoltà di negare il rinnovo del contratto, e, in particolare, precisi essere propria intenzione vendere l'immobile a terzi;

- si limiti a manifestare la propria opposizione alla rinnovazione senza addurre alcuna giustificazione (o, affermando, come nella specie, che la data indicata nella disdetta non può considerarsi prima scadenza).
Mentre, ricorrendo la prima ipotesi, sorge - in capo al conduttore - il diritto di prelazione (e il conseguente diritto di riscatto nei confronti dell'acquirente l'immobile), nella seconda (disdetta senza alcuna menzione della volontà del locatore di cedere a terzi la proprietà dell'immobile) la disdetta è (qualora si accerti che la stessa è stata intimata per la prima scadenza del contratto ex L. n.431 del 1998 e senza che ricorresse uno dei motivi indicati dall'art. 3 di quest'ultima) priva di effetti con conseguente diritto dei conduttore a ottenere la rinnovazione del contratto. Pacifico quanto precede, pacifico che nella specie il presente giudizio ha ad oggetto unicamente l'accertamento se sussistesse o meno il diritto di prelazione (e di riscatto) invocato dal \S\, certo essendo, da un lato, che la disdetta intimata a questo ultimo non faceva alcuna menzione dell'intenzione del locatore di alienare a terzi l'immobile, dall'altro, che tra le parti pende altro giudizio volto ad accertare se la data indicata nella disdetta a costui intimata fosse, o meno, da considerare prima scadenza ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 3, è palese che il proposto ricorso deve rigettarsi.
In applicazione del seguente principio di diritto: "nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431 e di alienazione a terzi, successivamente alla intimazione della disdetta da parte del locatore, dell'immobile locato in tanto sussiste il diritto di prelazione del conduttore e, quindi, di riscattare, nei confronti del terzo acquirente, l'immobile condotto in locazione, in quanto il locatore abbia manifestato, nella disdetta, la intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare (giustificando con tale intenzione la propria opposizione alla rinnovazione del contratto alla scadenza). Il diritto di prelazione (e di riscatto), pertanto, non sorge qualora la disdetta sia immotivata, derivando da tale circostanza - accertato che la disdetta è stata, illegittimamente, intimata per la prima scadenza unicamente il diritto del conduttore alla rinnovazione del contratto".

4. Alla dichiarata inammissibilità del ricorso segue la condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate in Euro 200,00 oltre Euro 1.600,00 per onorari, in favore di ciascuna parte controricorrente. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 3^ sezione civile della Corte di cassazione, il 24 novembre 2010. Depositato in Cancelleria il 16 dicembre 2010