Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE - Presidente -
Dott. Franco PONTORIERI - Consigliere -
Dott. Rafaele CORONA - Consigliere -
Dott. Roberto Michele TRIOLA - Consigliere -
Dott. Francesca TROMBETTA - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
GL NI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CELIMONTANA 38, presso lo studio dell'avvocato BENITO PANARITI, che lo difende unitamente all'avvocato MARIO MONTERMINI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
SA PI, SI LE elettivamente domiciliati in ROMA, VIA G. ANTONELLI 50, presso lo studio dell'avvocato FRANCO COSENZA, che li difende unitamente all'avvocato ERMANNO COSSU, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1426/94 della Corte d'Appello di BOLOGNA, depositata il 17/11/1994;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/2/98 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;

udito l'avvocato Franco COSENZA, difensore del resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 14 gennaio 1984 NT GL, proprietario di un fabbricato con circostante terreno agricolo sito nel Comune di Vernasca (Piacenza), conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Piacenza i coniugi RO AV e EL OS, comproprietari pro indiviso di un terreno confinante, deducendo: che i convenuti nel 1977 avevano iniziato su di esso la costruzione di un fabbricato ad uso abitazione e ristorante bar ad una distanza dal confine inferiore rispetto a quella (5 m.) prescritta dal P.d.F. del Comune di Vernasca;
che con scrittura 15.4.77 le parti erano addivenute ad un accordo in base al quale il GL autorizzava i convenuti a mantenere ed ultimare la costruzione iniziata nel 1977 a distanza inferiore a quella di cinque metri dal confine, accettando e definendo concordemente come nuova linea di demarcazione fra le due proprietà quella corrente lungo un muro di contenimento (ed il suo prolungamento rettilineo) costruito dal AV, con l'impegno a rispettare, per le nuove fabbriche, la distanza di 5 metri dal "nuovo" confine;
che la scrittura, pur avendo come parti i comproprietari AV e OS da un lato ed il GL dall'altro, non era stata sottoscritta dalla OS;

che nel 1982 i coniugi convenuti avevano eretto un nuovo fabbricato, unito al precedente e posto in parte nella proprietà dell'attore. Chiedeva, pertanto, che il AV e la OS fossero condannati ad abbattere la parte dei fabbricati di nuova costruzione posti a distanza inferiore ai cinque metri dal "nuovo" confine. Costituitosi, il AV deduceva che la distanza reclamata non doveva essere rispettata, sia perché i fondi erano posti su livelli diversi;
sia perché gli strumenti urbanistici non prevedevano per i fabbricati costruiti nella zona agricola del Comune di Vernasca alcuna distanza dal confine.
La OS aggiungeva a quanto dedotto dal marito, di non aver sottoscritto l'atto 15.4.77 che, pertanto, non poteva esserle opposto. Il Tribunale di Piacenza, con sentenza 21 giugno 1989, dichiarava l'illegittimità delle costruzioni poste a distanza inferiori ai cinque metri dal confine e condannava i convenuti ad abbattere le porzioni di fabbricato poste a distanza inferiore. Su impugnazione dei coniugi AV, la corte di appello di Bologna, con sentenza 7 novembre 1994, in accoglimento della impugnazione, dichiarava inefficace il contratto 15.4.77; accertava come confine fra le due proprietà, quello delineato catastalmente e rigettava le domande proposte dal GL.
Affermava la corte, per quanto interessa il presente giudizio che il negozio di cui alla scrittura 15.4.77 si configurava come una transazione, non annullabile per errore di diritto, ma inefficace per non essere stata sottoscritta dalla OS, comproprietaria pro indiviso assieme al marito del terreno e degli edifici su di esso costruiti. Ritenere il negozio efficace limitatamente alle parti sottoscriventi, avrebbe comportato una decisione inutile. Conseguiva all'inefficacia della scrittura che il confine ipotizzabile fra i fondi era quello delineato dalle mappe catastali. Quanto alle distanze delle costruzioni dal confine, affermava la Corte che, non prevedendo il P.d.F. del Comune di Vernasca, per le costruzioni sorte sulle zone agricole "normali" (art. 27) una distanza dal confine diversa da quella stabilita dall'art. 873 c.civ., la distanza da osservare era solo quella prevista dal codice civile, nella specie rispettata. Nel respingere, quindi le domande proposte dal GL, la corte precisava, a fronte del divieto invocato dal ricorrente di costruire bar-ristoranti e case di civile abitazione in zona agricola, che tali costruzioni in zona agricola non comportavano per il vicino il diritto di pretendere l'osservanza delle distanze stabilite per le zone urbane.
Avverso tale sentenza, ricorre in Cassazione il GL, al quale resistono con controricorso i coniugi AV, che hanno anche depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deduce il ricorrente a motivi di impugnazione:
1) la violazione e falsa applicazione dell'art. 1444 cod.civ. - per avere la corte di merito erroneamente ritenuto inefficace la scrittura 15.4.77 in quanto non sottoscritta da EL OS comproprietaria pro indiviso, con il AV, dei terreni - e dei fabbricati su di essi costruiti - a confine con la proprietà GL, e ciò nonostante la RO avesse dato esecuzione alla scrittura per la parte a sè vantaggiosa.
2) La violazione e falsa applicazione di legge, nonché il travisamento dei fatti;

- per avere la corte di merito erroneamente ritenuto che, nella specie le uniche distanze dal confine da rispettare fossero quelle previste dall'art. 873 c.civ. (3 m.), non prevedendo il piano di fabbricazione del comune di Vernasca, per le costruzioni sorte in zona agricola "normale", alcuna distanza dal confine che dovesse essere rispettata, diversa da quella stabilita dal cod.civ., e ciò senza considerare:
A) che, ai sensi dell'art. 27 del P.d.F. del Comune di Vernasca, sono ammesse, nella zona agricola, solo "costruzioni dell'attività agricola"; B) che, nella specie, è stata costruita, abusivamente in zona agricola, una casa di abitazione più un bar-ristorante, trasformata in albergo, per cui le distanze da osservare sono quelle previste nei centri urbani;

C) che sia i P.d.F., sia il regolamento edilizio, sia il P.R.G. (ancora da approvare - dal 1988-) prevedevano per le costruzioni in zona urbana, una distanza dal confine di cinque metri ed il Comune di Vernasca, con nota 20.I.86, ricorda che anche in zona agricola la distanza dal confine è di cinque metri come risulta dall'art. 26 del p.d.f..
Il ricorso è infondato.
Quanto al primo motivo, non può essere condiviso l'assunto del ricorrente secondo il quale la scrittura 15.4.77 sarebbe vincolante per la OS perché, pur non essendo stata da lei sottoscritta, sarebbe stata tuttavia, dalla medesima eseguita.
Tale tesi è in primo luogo, smentita in linea di fatto, come evidenziato dai resistenti, per essere stata la costruzione del 1977 eseguita in conformità ad un progetto approvato dal comune anteriormente alla scrittura e sul quale, quindi nessuna incidenza hanno avuto le successive pattuizioni di cui si discute;
mentre la costruzione del 1982 è stata realizzata non in esecuzione, ma in violazione di quei patti.
Sul piano giuridico, poi, l'invocazione dell'istituto della convalida di cui all'art. 1444, 2 comma, cod.civ., siccome applicabile alla fattispecie, non tiene conto del fatto che la norma in oggetto presuppone l'esistenza di un negozio annullabile, un negozio, cioè, perfetto ma invalido, i cui effetti vengono meno con l'accoglimento dell'azione di annullamento. Nel caso di specie, invece, poiché nei confronti della OS, in mancanza della sua sottoscrizione, nessun negozio può ritenersi essersi concluso, l'operatività della convalida deve escludersi per insussistenza del presupposto.
Corretta è, pertanto, l'affermazione della corte di merito che, nel dichiarare l'inopponibilità della scrittura alla OS, ha evidenziato la inefficacia del negozio stipulato (e quindi l'inutilità di una sua eventuale esecuzione pro quota) per essere il AV solo contitolare del bene (costituente viceversa oggetto della scrittura nella sua interezza) e non risultando che la OS, comproprietaria del terreno e della sovrastante costruzione, abbia mai dato al marito la facoltà di disporre anche della sua quota di bene, o abbia mai ratificato la transazione.
Parimenti infondato è il secondo motivo di ricorso.
Premesso, invero, che una volta ritenuta inefficace la scrittura 15.4.77, la censura in esame non può che riferirsi alle costruzioni del 1982, in quanto relativamente a quelle del 1977 la distanza dal confine catastale (l'unico ritenuto certo dalla Corte di merito) non viene ad essere contestata, essendo superiori a quella di cinque metri dal confine;
corretta deve ritenersi l'affermazione della corte di merito che, una volta accertata l'inesistenza nel p.d.f. del comune di Vernasca, per la zona agricola normale di norme prevedenti una determinata distanza delle costruzioni dai confini, ha affermato che per tutte le costruzioni insistenti su quella zona di terreno ("agricola normale"), l'unica distanza da rispettare è quella ml. tre prevista dal codice civile.
Il fatto, poi, che nella specie, siano state realizzate in zona agricola "normale" costruzioni destinate ad albergo e ristorante, in difformità con quanto disposto dall'art. 27 del p.d.f. di Vernasca, rileva soltanto nei confronti della P.A. verso la quale il privato gode di un interesse legittimo al rispetto della citata norma;
ma non incide nei rapporti fra privati, i quali possono pretendere l'osservanza delle distanze fra le costruzioni, o di esse rispetto ai confini, in quanto titolari di un diritto soggettivo riconosciuto loro dal codice civile o dalle norme integrative dello stesso che con riferimento a quanto disposto dal piano di fabbricazione del Comune di Vernasca non prescrivono la distanza di cinque metri dal confine per le costruzioni realizzate nella zona agricola normale. Nè può sul punto sostenersi, come sembra argomentare il ricorrente che, non rientrando le costruzioni eseguite nell'ambito di quelle consentite dall'art. 27 del p.d.f., l'obbligo di rispettare la distanza di cinque metri dal confine possa discendere, nella specie, da quelle diverse norme del p.d.f. che dettano, per le costruzioni, un tale indice urbanistico. Infatti, essendo gli indici urbanistici stabiliti in relazione alle zone di territorio considerate, in funzione delle diverse esigenze da tutelare in dette zone;
ed inoltre comportando gli indici in oggetto, una limitazione dei diritti dei singoli, non è consentito estendere la loro previsione a zone di territorio per le quali non sono espressamente contemplati. Il ricorso va, pertanto, respinto ed il ricorrente, stante la sua soccombenza, va condannato al pagamento delle spese del presente giudizio nella misura che si liquida in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio liquidate in £.227.350, oltre £.

2.500.000 di onorari. Così deciso in Roma il 24 febbraio 1998.
Depositata in Cancelleria il 22/1/1999.