REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione Civile - nella persona del G.o.p., dott.ssa
Maddalena Natale, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 4126 del R.G. dell'anno 2017, avente ad oggetto: “Comunione e
Condominio, impugnazione di delibera assembleare-spese condominiali”, riservata in decisione all'udienza del 9.04.2025, con la concessione alle parti dei termini di legge per il deposito di scritti conclusionali e di repliche e vertente
TRA
(c.f.: ) e (c.f.: ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
entrambe rapp.te e difese, in virtù di mandato allegato all'atto di citazione, dall'avv. Marcello
Stanislao ed elettivamente domiciliate in S. Maria C.V. (CE), alla via Roberto D'Angiò, n. 50/52
(attrici)
E
alla via Roma n. 52 (c.f.: ), in Controparte_1 Controparte_2 P.IVA_1
persona dell'amministratore p.t., rapp.to e difeso, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore, dall'avv. Gianfranco Battista ed elettivamente domiciliato in
Caserta, alla via Ferrara n. 11
(convenuto) CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e memorie conclusionali depositati in procedura.
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18.6.2009, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto.
Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che, con atto di citazione ritualmente notificato, e - in qualità di condomine del complesso immobiliare Parte_1 Parte_2
denominato , sito in S. Maria C.V. (CE), alla via Roma n.

5 - convenivano in Controparte_1
giudizio innanzi all'intestato Tribunale il suddetto Condominio al fine di sentir dichiarare la nullità
ovvero l'inefficacia della delibera condominiale del 18.01.2017, relativamente al punto 4
dell'O.d.G., con tutti i conseguenziali provvedimenti anche in ordine al contestato criterio di ripartizione delle spese.
In particolare, a fondamento della spiegata impugnazione, le attrici - premettendo di essere proprietarie di distinte unità immobili (e precisamente: appartamento ad uso ufficio sito al piano terra del suddetto condominio, in catasto al foglio 14 part.lla 5624, sub 61, piano T, in titolarità
della ; appartamento sviluppantesi su tre livelli contraddistinto col numero di interno 3, in Pt_1
catasto al foglio 14 part.lla 5624 sub 63, nonché locale deposito a piano terra identificato al catasto al foglio 14 particella 5624 sub 59, oltre a due posti auto scoperti, in titolarità della ) - Pt_2
deducevano che con delibera del 18.01.2017, il all'unanimità dei presenti, aveva CP_1
approvato l'esecuzione dei lavori di rifacimento parziale del manto di copertura del tetto, scala B
(così come accertati dall'ing. , accettando l'offerta della ditta Nuovo Centro Edile di € CP_3
7.500,00) e, in applicazione di quanto disposto dall'art. 1, lett. a), del capo I del Regolamento Condominiale, aveva stabilito di applicare per il riparto dei relativi costi la tabella generale di tutti i condomini e non già dei soli cui la detta porzione di tetto funge da copertura.
Secondo la tesi attorea, tale deliberato, in quanto volto ad addebitare le spese di manutenzione del tetto a tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, ai sensi dell'art. 1123 c.c., sarebbe invalido tenuto conto che - dal momento che la porzione di tetto oggetto degli interventi di ripristino funge da copertura di una specifica porzione di fabbricato - siffatta tipologia di spese, ai sensi dell'art. 1123, comma 2 c.c., andrebbe ripartita in misura diversa e secondo il principio della funzione di copertura svolta dal tetto
Con comparsa depositata il 20.12.2017, si costituiva in giudizio il Controparte_1
alla via Roma n. 52 di S. Maria C.V., in persona dell'amministratore p.t. il quale, in prelimine
eccepiva l'inammissibilità della domanda per decadenza del termine per impugnare la delibera e comunque, nel merito, impugnava energicamente la domanda attorea, di cui chiedeva il rigetto in quanto infondata in fatto e in diritto, con vittoria di spese di giudizio.
Nel corso del giudizio veniva ammessa ed espletata prova orale, nonché disposta e depositata ctu tecnica;
all'esito, quindi, la causa, ritenta matura per la decisione, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Il processo registrava mutamenti nella persona fisica del giudice istruttore e, da ultimo, veniva smistata sul ruolo della scrivente che, all'udienza del 9.04.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, la riservava in decisione, concedendo alle stesse i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di scritti conclusionali e repliche.
Tanto premesso in punto di fatto, in diritto, ritiene preliminarmente questo giudice che ragioni di economia processuale consentano la definizione del procedimento mediante il criterio della c.d.
“ragione più liquida”, che consente al giudice, senza doverne necessariamente seguire, nella stesura delle motivazioni, l'ordine logico delle diverse questioni articolate e dedotte dalle parti, di decidere la causa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione anche se logicamente subordinata, in quanto assorbente (cfr. per questi rilievi: Cass. 12002/2014; Cass. 17214/2016).
L'impugnativa proposta dalle istanti avverso la delibera assembleare del 18.01.2017, non può essere accolta per le motivazioni che si andranno ad illustrare di seguito.
Secondo il costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità intervenuta sul punto, per le parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 c.c. - tra le quali, al n. 1), vi sono ricompresi i tetti
- opera una presunzione di comproprietà, salvo che il titolo disponga diversamente.
Si ritiene, conseguentemente, che le spese di conservazione del tetto di un edificio CP_4
vadano ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà
esclusive, ai sensi dell'art. 1123, I comma, c.c., salvo che, appunto, si tratti di tetto di uso o proprietà esclusiva (assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126
c.c.).
Ciò in quanto si tratta di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, deputato a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero, al godimento di alcuni condomini e non di altri,
secondo quanto disposto dai commi 2 e 3, dell'art.1123 c.c..
Tanto chiarito in termini generali, occorre evidenziare che, nel caso di specie, all'esito dell'istruttoria espletata è emerso in maniera tranquillante che il tetto oggetto dei lavori di rifacimento è di proprietà comune dell'intero edificio e, pertanto, la relativa spesa va correttamente ripartita tra i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive.
Depone in tal senso il contenuto del Regolamento condominiale, che all'art. 1 rubricato “Parti, cose ed impianti di proprietà comune ed indivisibili”, stabilisce che sono parti di proprietà ed uso comune a tutti i condomini “l'area su cui sorge il fabbricato, considerata tutt'uno con il sottosuolo, le fondamenta dell'edificio, tutte le strutture in cemento armato e muratura verticali, inclinate ed orizzontali;
nonché tutte le murature portanti e di compagno (id est: tompagno)”.
Ed inoltre, la natura condominiale del tetto oggetto dei lavori di rifacimento di cui si discute trova ulteriore conferma negli atti di compravendita delle unità immobiliari in titolarità delle attrici, ove non vi è alcuna menzione del tetto de quo come bene di proprietà o di uso esclusivo delle stesse.
Pure gli esiti della consulenza tecnica espletata d'ufficio confortano la natura condominiale del tetto in questione. Infatti, l'arch. nominato consulente tecnico d'ufficio, previ i Persona_1
necessari sopralluoghi e valutata la documentazione versata in atti dalle parti, dopo aver dettagliatamente descritto il complesso immobiliare costituente il convenuto, ha CP_1
evidenziato che lo stesso è costituito da un unico fabbricato, con unica struttura portante ed è
coperto da tetto con diverse altezze.
Orbene, pur se il CTU nel proprio elaborato ha indicato diverse “strutture autonome” di tetto, come meglio individuato negli elaborati grafici evidenziati con diversi colori, egli ha accertato che il tetto nel suo complesso ha la funzione di copertura dell'intero stabile e non di singole unità immobiliari e quindi che è un bene di proprietà comune, specificando altresì che non c'è un beneficio diretto dovuto al principio della verticalità, bensì un beneficio più generale legato alla presenza fisica dello stesso quale struttura essenziale ai fini dell'esistenza stessa dello stabile (cfr: ctu in atti).
In sostanza, il ctu - adoperando un ragionamento che appare immune da vizi, adeguatamente supportato da elementi tecnici e congruamente motivato, da cui pertanto non v'è ragione di discostarsi - ha accertato che la struttura di copertura degli immobili, pur se posta a diverse altezze,
va comunque considerata unitariamente in considerazione della sua funzione di protezione dell'intero fabbricato e attesa l'unitarietà rispetto all'intero edificio così da non CP_4
consentire di operare differenziazioni di utilizzi tra i vari condomini secondo il disposto dell'art. 1123, 2 e 3 comma, c.c.. Alla luce di tali elementi, deve concludersi che tale parte dell'edificio sia pacificamente di proprietà
comune di tutti i condomini.
In definitiva, nel caso de quo, non potendo ritenersi superata la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. del tetto in parola e dovendo, le relative spese, essere correttamente ripartite secondo i criteri enunciati dall'art. 1123, 1 comma, c.c., ne consegue che la proposta impugnativa va reietta e la delibera del 18.01.20217 - relativamente al punto 4 dell'O.d.G. – è valida e non può essere annullata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri dettati dal D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 sotto la cui vigenza si è
esaurita l'attività processuale e difensiva, tenuto conto dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva espletata e con attribuzione al procuratore costituito avv. Gianfranco Battista, che ne ha fatto richiesta, dichiarandosi antistatario.
Il costo della ctu va posto in via definitiva a carico delle attrici.


P. Q. M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione Civile, nella persona del G.o.p., dott.ssa
Maddalena Natale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1
nei confronti del sito in S. Maria C.V. alla via Parte_2 Controparte_1
Roma n. 52, in persona dell'amministratore p.t., disattesa ed assorbita ogni diversa istanza e conclusione, così provvede:
1) Rigetta la impugnazione proposta dalle attrici alla delibera assunta dal Controparte_1
alla via Roma n. 52 C.V. in data 18.01.2017;
[...] CP_2 2) Condanna le attrici al pagamento delle spese processuali nei confronti del Condominio, che liquida in €. 1.690,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese forfetarie del 15%, IVA e
C.P.A. come per legge, che attribuisce all'avv. Gianfranco Battista antistatario;
pone il costo della ctu in via definitiva a carico delle attrici.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 15.07.2025
Il OP
(dott.ssa Maddalena Natale)