AND 1497 1/07 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Ce improvendita di tirreni vincite di midificabilite SEZIONE SECONDA CIVILE Hasuirante the tick e del P.R.. vincolo certificats Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: evice mixtistente lux come R.G.N. 3637/03| Dott. Vincenzo CALFAPIETRA Presidente Dott. Vittorio Glauco EBNER Consigliere Cron. 4971 Dott. Giovanna SCHERILLO Consigliere Rep. 1476 Dott. Luigi PICCIALLI Consigliere Ud. 01/03/06 Dott. Francesca TROMBETTA Rel. Consigliere ha pronunciato la seguente FT2 SE NTENZA sul ricorso proposto da: RM BE, RM NN, elettivamente domiciliati in ROMA VIA POMA 4, presso lo studio dell'avvocato MARCO BALIVA, difesi dall'avvocato STEFANO ZAMPONI, giusta delega in atti;
ricorrenti

contro

FINPLUS SPA, in persona del Liquidatore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VLE ANGELICO 12, presso lo studio dell'avvocato TOMMASO MARVASI, che lo MELCHIORRE ANNINO, difende unitamente all'avvocato 2006 giusta delega in atti;
controricorrente ' 481 -1- nonchè

contro

COMUNE DI CESANO MADERNO, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE GIULIO CESARE 14/A, difeso dagli avvocati ROCCO MANGIA, ENRICO ROMANELLI, giusta delega in atti;
controricorrente avversO la sentenza n. 2575/02 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 05/11/02; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 01/03/06 dal Consigliere Dott. Francesca FT2 TROMBETTA;
udito l'Avvocato PAFUND I, con delega depositata in udienza dell'Avvocato MANGIA, difensore del Comune , che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Carlo DESTRO che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. -2- Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 26.2.96 la s.p.a. NP convenne davanti il Tribunale di Monza Giovanni ed Alberto RM deducendo: che con rogito 30.12.1991 aveva acquistato dai convenuti al prezzo di £. 340.000.000 un appezzamento di terreno NON Agricolo, indicato in un certificato rilasciato dal Comune di Cesano Maderno ed allegato al rogito, come ricadente interamente in zona C1 residenziale di FT2 completamento edilizio e risultante successivamente compreso, per una estensione di 200 mq., in zona B2 residenziale esistente consolidata non suscettiva di edificazione. Chiedeva, pertanto, che i convenuti fossero condannati a restituirgli parte del prezzo pagato, quantificando in £ 110.000.000 il minor valore del terreno ed il danno conseguitone. I convenuti, costituitisi, contestavano la domanda eccependo la decadenza e la prescrizione dell'azione ed, autorizzati a chiamare in causa il Comune che aveva rilasciato il certificato allegato al contratto, svolgevano azione di rivalsa nei suoi confronti ove la domanda attrice fosse stata accolta. 3 Con sentenza NON definitiva 21.2.98 il Tribunale, ritenuta l'applicabilità alla fattispecie dell'art. 1489 C. civ. e conseguentemente la prescrizione decennale dell'azione, respingeva la domanda di danni avanzata dall'attrice per mancanza di colpa dei convenuti e rimessa la causa sul ruolo per l'espletamento di C.T.V. volta ad accertare il minor valore del terreno de equo, con sentenza definitiva 7.2.2000 determinava in £. 42.806.000 l'importo capitale della riduzione di prezzo dovuta FT2 dai venditori sulla somma riscossa;
ritenuta altresì la negligenza del Comune nello esercizio delle proprie funzioni istituzionali in materia urbanistica per l'erroneo certificato rilasciato, lo condannava a rivalere i convenuti della somma da essi dovuta all'attrice. Su impugnazione principale del Comune ed incidentale della NP che insisteva T per ottenere il risarcimento danni dai venditori;
e dei RM che principalmente contestavano l'applicabilità alla fattispecie dell'art. 1489 C.C. la corte d'appello di Milano, con sentenza 5.XI.2002, in parziale riforma, respingeva la domanda di rivalsa dei RM nei confronti del appello incidentali Comune, nonché gli -- rispettivamente proposti dai RM e dalla NP. Precisato in linea di fatto che le parti avevano valutato il terreno, sulla base della cognizione conseguita attraverso il certificato del Comune, come interamente edificabile e tale qualità non poteva non essersi riflessa nel prezzo concordato, afferma la corte d'appello, sulla base di questo accertamento che la fattispecie è disciplinata dall'art. 1489 C.C., senza che venga in diretta rilevanza l'astratta questione della qualificazione FT2 del vincolo di inedificabilità come onere NON apparente, questione controversa in giurisprudenza;
per cui quale che sia il valore delle prescrizioni del P.R.G., potendone postulare un contenuto di natura normativa e quindi una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari tutti, è certo che le parti conseguendo ed impiegando nel contratto la certificazione del sindaco, avevano già adempiuto, in modo diligente , all'onere di informazione in materia. Quanto alla domanda di rivalsa dei venditori nei confronti del Comune, afferma la corte d'appello che i venditori non hanno subito alcun pregiudizio dalla riduzione del prezzo disposta dal Tribunale 5 il quale è stato riportato al valore corrente di mercato in relazione alla qualità del terreno acquistato, prezzo che con ogni ragionevole probabilità sarebbe stato pattuito in contratto ove il contenuto della certificazione del sindaco fosse stato corretto. La riduzione del prezzo, non può essere per la corte qualificata come danno, costituendo un rimedio predisposto dall'ordinamento per ristabilire il rapporto di corrispettività fra le prestazioni;
per cui accogliere la domanda di rivalsa equivarrebbe a riconoscere ai venditori una Fπ attribuzione patrimoniale priva di causa, un indebito arricchimento per gli stessi. Avverso tale sentenza ricorrono in Cassazione i Cerminati con sei motivi di impugnazione. Resistono con controricorso il Comune di Cesano Maderno e la NP s.p.a.. Motivi della decisione Deducono i ricorrenti RM a motivi di impugnazione: 1) la violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 N. 3 c.p.c.) in relazione all'art. 1489 c. civ.; 2) l'insufficiente, contraddittoria ed illogica 6 motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 N. 4 c.p.c.) in relazione all'applicabilità della medesima norma: per avere la Corte d'Appello ERRONEAMENTE: A) ritenuto la limitazione alla facoltà edificatoria per una parte del terreno venduto, quale onere NON apparente gravante sullo stesso;
e, quindi, disciplinata la fattispecie dall'art. 1489 C.C. con applicazione dell'ordinario termine prescrizionale decennale e conseguente rigetto delle pur fondate eccezioni di decadenza prescrizione sollevate ex art. 1495, 1497 C.C., NONOSTANTE: la limitazione alla facoltà di F72 edificare derivasse da una prescrizione del P.R.G. del Comune di Cesano Maderno le cui disposizioni, una volta approvate e pubblicate, hanno contenuto normativo valevole erga omnes e sono assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei per cuidestinatari, i vincoli all'edificabilità non possono qualificarsi come oneri NON apparenti invocabili dal compratore;
B) ritenuto, incomprensibilmente, eludibile l'indagine in diritto in ordine alla riconducibilità del vincolo alla nozione di "onere non apparente", pur avendo riconosciuto il 7 contenuto di natura normativa delle prescrizioni del P.R.G. e la presunzione legale di conoscenza delle stesse da parte di tutti i destinatari;
e pur avendo escluso che i venditori avessero garantito l'edificabilità integrale del terreno assunto sul quale si era basata la difesa della società acquirente, fondando la corte, conseguentemente, l'applicabilità dell'art. 1489 C.C. alla fattispecie, su elementi irrilevanti;
3) la violazione o falsa applicazione di norme di legge (art. 360 N. 3 cpc.) in relazione alle norme in materia di interpretazione dei contratti ed in Fπ2 particolare degli art. 1362, 1363 C.C. e erronea ricostruzione della volontà conseguente delle parti;
4) la violazione o falsa applicazione di norme di legge (art. 360 N. 3 c.p.c.) in relazione al combinato disposto degli art. 1489, 1480 C.C. e conseguentemente nella quantificazione della riduzione del prezzo;
5) l'insufficiente, contraddittoria ed illogica motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all'affermazione secondo la quale le parti compravenduto il terreno e neavrebbero avrebbero determinato il prezzo sul presupposto 8 ☐ della sua totale edificabilità; - per avere la corte d'appello, nel riconoscere (erroneamente) alla NL il diritto alla riduzione del prezzo, quantificato tale riduzione (anziché nella differenza tra il prezzo inizialmente pattuito e quello che le parti avrebbero ipoteticamente determinato ove avessero conosciuto il vincolo di parziale inedificabilità) in base alla riduzione del valore di mercato del terreno conseguente alla sua minore edificabilità) "in base alla riduzione del valore di mericato del FT2 terreno conseguente alla sua minore edificabilità, adeguandosi al calcolo effettuato dal C.T.U. individuante il valore finale nell'importo pari al FT2 prodotto tra il prezzo a m. cubici ed i metri cubici effettivamente edificabili, in tal modo "regalando" alla NP la parte di terreno temporaneamente edificabile;
ciò, sul presupposto non avallato da alcuna prova, che le parti abbiano convenuto il prezzo utilizzando come unico criterio quello di un quantum a metri cubici di terreno supposto come interamente edificabile, NONOSTANTE non fosse mai emerso, come elemento determinante sia della volontà delle parti di concludere il contratto che di determinare il prezzo, l'integrale 9 edificabilità del terreno, essendo stato il certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto perché così previsto dalla 1. 47/85, e non per assicurare le qualità urbanistiche del terreno venduto;
avendo, invece, le parti compiuto una valutazione complessiva del lotto (venduto a corpo) tenendo conto della possibilità che il regime urbanistico potesse in futuro parzialmente mutare (come è successo, a vantaggio della società acquirente) e, quindi, determinando il prezzo a FT2 prescindere e non in stretta correlazione con i metri cubici edificabili;
ma intendendo, comunque, da parte venditrice ricavare la somma di £. 340.000.000. 6) la violazione o falsa applicazione di norme di legge in relazione all'art. 2043 c.c. - per avere la corte d'appello, nel respingere la domanda dei RM volta ad ottenere dal Comune il ristoro di quanto condannati a restituire alla da questa società acquirente sul prezzo corrisposto, ERRONEAMENTE ritenuto che l'esborso dei RM non costituisca danno, ma sia il mezzo predisposto dall'ordinamento per equilibrare le prestazioni e le controprestazioni, realizzando l'accoglimento della domanda di rivalsa una 10 attribuzione ai venditori, priva di causa, un indebito arricchimento a loro favore, NONOSTANTE la condotta colposa del Comune sia stata fonte di danno per i RM sotto il profilo del minor guadagno e, comunque, di un esborso patrimoniale casualmente connesso all'altrui illecito. I primi due motivi di ricorso sono fondati e meritano accoglimento. La corte d'appello, infatti, nel ritenere applicabile alla fattispecie l'art. 1489 C.C. incorre in due vistose contraddizioni sia quando FT2 considera irrilevante, come onere non apparente, la qualificazione del vincolo di inedificabilità, negando così valore ad un dato normativo esplicito che pone a presupposto della garanzia offerta all'acquirente di buona fede proprio l'esistenza di oneri NON apparenti, non dichiarati;
sia quando, pur attribuendo contenuto normativo alle prescrizioni del P.R.G. e pur affermando che esse sono assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte di tutti;
sostanzialmente li disattende quando, incongruamente, sembra superare diligentetale presunzione attraverso il adempimento dell'onere di informazione attuato dalle parti con il riferimento contrattuale alla 11 . ," certificazione di destinazione urbanistica ottenuta dal Sindaco. Accertata, quindi, la sussistenza del vizio di motivazione dedotto, la corte d'appello erra anche in diritto nel ritenere applicabile alla presente fattispecie l'art. 1489 c.c.. Infatti, come questa Corte ha più volte affermato (v. tra le altre, sent. 793/2001; 18653/2004), le prescrizioni del P.R.G., una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale, di contenuto FT2 normativo e come tali sono assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei Conseguentemente i vincoli da essidestinatari. imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile ai sensi dell'art. 1489 c.c.; per cui non possono essere invocati dal compratore come fonte di responsabiltià del venditore che non li abbia dichiarati nel contratto (v. 793/01; 1469/93). Il certificato rilasciato dal Comune (peraltro ai soli fini dell'art. 18 1. 47/85), non può apparente in uno NONtrasformare un onere apparente;
ma, se mai comprovare l'uso dell'ordinaria diligenza (secondo la sentenza più 12 che ordinaria) riferita ad entrambe le parti, le quali avrebbero contrattato presupponendo entrambe l'intera edificabilità del terreno, in realtà limitata in parte. Il che può essere rilevante in tema di vizi del consenso;
ma non può attivare la garanzia ex art. 1489 C.C., che tutela la buona fede del terzo acquirente che non abbia conoscenza apparente, taciuto dalla dell'onere NON controparte. Né, contrariamente a quanto assumono i resitenti, FT risulta dalla sentenza che i venditori avessero garantito la piena edificabilità del terreno;
circostanza che li avrebbe portati a dover rispondere per la garanzia prestata e non in base all'art. 1489 c.c. In accoglimento, pertanto, dei primi due motivi di ricorso e con assorbimento degli altri (il 3°, 4° e 5° perché attinenti ai criteri seguiti dalla corte d'appello nella determinazione della riduzione del prezzo ed il 6° perché presuppone l'accoglimento della domanda della NP), la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della corte di appello di Milano che provvederà ad un nuovo esame 13 ....... della controversia in applicazione dei principi esposti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e secondo motivo del ricorso;
dichiara assorbiti gli altri;
cassa la F72 sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di appello di Milano. Così deciso in Roma il 1.3.2006. IL PRESIDENTE (Dr. Vincenzo Calfapietra) L'ESTENSORE (Dr. Francesca Trombetta) Francesca Trombette est. TUELETROZZE DI CANCELLERIA Roma 02 MAR 2007 Panda Faranto FLENETTONE DI CANCELLERIA T h e Miranto 14