R.G. 1240/2022

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Sezione I Civile
Composta dai Magistrati:
Dott. RICCARDO BAUDINELLI Presidente
Dott. STEFANO TARANTOLA Consigliere
Dott. ROBERTA DI MAGGIO Giudice Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello promossa da:
e , rappresentati e difesi, per Parte_1 Parte_2 mandato in atti, dall'avv. Eraldo Bigi, presso il cui studio in Sanremo,
V. Ruffini 12, sono elettivamente domiciliati,
APPELLANTI contro rappresentato e difeso, per mandato in atti, dall'avv. CP_1
Alessandro Sindoni, presso il cui studio in Sanremo, V. Roma 176, è elettivamente domiciliato,
APPELLATO
APPELLANTE IN VIA INCIDENTALE
CONCLUSIONI
Per la parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis: 1)- IN VIA PREGIUDIZIALE E CAUTELARE Sospendere la provvisoria esecutorietà ex art. 283 e 351 c.p.c. della sentenza impugnata per quanto riguar- da la corresponsione delle spese legali ed il risarcimento dovuto quale indennità di occupazione per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto. 2)- IN VIA
PRINCIPALE E NEL MERITO Accertare e dichiarare la contraddittorietà e manife- sta illogicità della motivazione della sentenza impugnata in relazione alla valuta- zione della domanda riconvenzionale degli odierni appellanti e per l'effetto con- dannare il Sig. sulla base dell'acclarata responsabilità precontrat- CP_1
1 tuale ex art. 1337 c.c. così come riconosciuta dal Giudice di prime cure, al paga- mento in favore di e a titolo di risarcimento dan- Parte_2 Parte_1 ni, patrimoniali e non, subiti e subendi, della somma complessiva di euro
25.000,00 (venticinquemila euro) o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal di del dovuto fino al soddisfo per i motivi meglio dedotti nel corpo del presente atto;
3)- IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO Accertare e dichiarare, per le ragioni espresse nel corpo dell'atto di Appello, l'errata e incon- grua motivazione in punto di condanna alle spese di lite, e per l'effetto, dichiarare la compensazione delle spese di lite di primo grado. 4)- IN VIA PRINCIPALE E
NEL MERITO Accertare e dichiarare l'erronea valutazione del Giudice di pri-me cure nella quantificazione dell'indennità di occupazione dovuta dagli odierni Appel- lanti, in ragione delle motivazioni espresse in narrativa, e per l'effetto determinare la minore e corretta somma mensile dovuta quale indennità di occupazione alla luce delle argomentazioni espresse in narrativa e della responsabilità precontrat- tuale stabilita in capo al Sig. . Con vittoria di spese del presente CP_1
Giudizio”.
Per la parte Appellata e appellante in via incidentale: “Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, dato atto che parte attrice non accetta il contraddittorio su do- mande nuove o diverse da quella riconvenzionale di risarcimento danni, introdotta in causa, con la comparsa di risposta e non modificata con la prima memoria istruttoria, fondata sulla violazione degli art. 1592, 1593 e 1150 c.c., respingere ogni motivo di gravame dell'appello proposto e confermare la condanna degli ap- pellanti al risarcimento dei danni tutti presenti e futuri, conosciuti e non conosciuti, sino al rilascio dell'immobile avvenuto il 31 gennaio 2023. In via di appello inciden- tale, in riforma dell'appellata sentenza, dichiarare che il sig. ulla deve agli CP_1 appellanti, a titolo di risarcimento danni, per i motivi tutti di cui alla presente com- parsa. In ogni caso, respingere l'avversa domanda di risarcimento danni, per i mo- tivi tutti di cui alle difese svolte o comunque contenerla nei limiti del giusto e del provato. Con vittoria di spese e onorari oltre alle spese generali liquidate nella mi- sura del 15% delle competenze di entrambi i gradi del processo.”.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE evocava in giudizio e per ottenere il rilascio CP_1 Parte_1 Pt_2 dell'immobile sito in Sanremo, V. Campo Golf 11, occupato sine titulo dai convenuti, che chiedeva altresì fossero condannati al risarcimento dei danni.
L'attore allegava di aver consegnato ai convenuti le chiavi dell'immobile in data 29 giugno 2019, in vista della stipula di contratto di locazione che
2 avrebbe dovuto avere decorrenza agosto 2019 e corrispettivo di € 500,00 mensili (oltre a € 1000,00 a titolo di cauzione).
Il contratto non era stato stipulato e inoltre nel luglio 2019 l'attore aveva con- statato che i convenuti avevano realizzato lavori edilizi, alcuni dei quali in assenza di autorizzazione edilizia, cui egli non aveva previamente consenti- to.
e si costituivano in giudizio allegando che l'attore Parte_1 Pt_2 avesse autorizzato i lavori al fine di rendere l'immobile abitabile e svolgendo domanda riconvenzionale per il pagamento delle opere di ristrutturazione eseguite, per un importo pari a € 25.000,00.
Con sentenza n. 717 del 23 novembre il Tribunale di Imperia così sta- tuiva:
“Il Tribunale di Imperia, definitivamente pronunciando ogni contraria doman- da ed istanza disattesa
- Dichiara che i Sig.ri e non ha di- Parte_1 Parte_2 ritto ad occupare l'immobile sito a via Strada Golf n. 11 in Sanremo
- Condanna i Sig.ri e a rilasciare in Parte_1 Parte_2 favore del Sig. l'immobile sito a via Strada Golf n.11 CP_1 in Sanremo
- Condanna i Sig.ri e in solido tra Parte_1 Parte_2 loro a pagare a titolo di indennità di occupazione senza titolo
l'importo di Euro 14.500, sino a ottobre 2022, ed Euro 500 al mese sino al rilascio oltre ad interessi e rivalutazione come in parte moti- va.
- Condanna il Sig. a risarcire ai Sig.ri CP_1 Parte_1
e l'importo di Euro 2.437,75, oltre ad interessi e ri- Parte_2 valutazione;

- Condanna i Sig.ri e in solido tra Parte_1 Parte_2 loro a rimborsare all'attore le spese di lite che si liquidano in com- plessivi Euro 5.077,00 di cui Euro 919,00 per studio della controver- sia, Euro 777,00 per la fase introduttiva, Euro 1.680,00 per la fase istruttoria/trattazione, Euro 1.701 per la fase decisionale oltre ad Eu- ro 264 per spese, 15% per spese generali iva e cpa come per leg- ge.”.
In estrema sintesi, il Tribunale riteneva:

3 - Che la titolarità del diritto di proprietà in capo a osse paci- CP_1 fica, così come il fatto che i convenuti fossero stati immessi nella de- tenzione del bene a fronte della promessa della stipula di un contrat- to di locazione e che, venuta meno l'intenzione dell'attore a conclu- dere il contratto, l'immobile non era stato restituito;

- Che era pacifica l'occupazione sine tituolo a decorrere dal set- tembre 2019, essendo stato pagato il “canone” del mese di agosto;

- Che, circa la prova del danno da occupazione illegittima, le SSUU della Suprema Corte (33645/2022) hanno sancito i seguenti principi di diritto: 1)”nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarci- mento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di eserci- zio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta;
2) nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risar- cimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato;
” 3) "nel caso di occupa- zione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitu- tivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in man- canza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato
o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato";
- Che nel caso di specie non era in discussione che, prima dell'occupazione da parte dei due convenuti, l'attore intendesse met- tere a frutto l'immobile né che l'intenzione delle parti fosse quella di locare l'immobile per un canone di € 500,00 mensili, sicché all'ottobre 2022 erano dovute 37 mensilità per complessivi €
14.500,00, maggiorati di rivalutazione e interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- Che la domanda dei danni da ripristino doveva essere rigettata perché i lavori dovevano ritenersi autorizzati e perché l'attore non aveva provato che prima del mutamento effettuato dai convenuti
4 l'immobile rispondesse alle prescrizioni edilizie e sanitarie e che il mutamento posto in essere avesse comportato la violazione di detta normativa;

- Che, con riguardo alla domanda riconvenzionale dei convenuti, gli artt. 1592 e 1593 c.c. non fossero applicabili, non essendo i predetti mai stati conduttori dell'immobile;
- Che neppure potesse trovare applicazione l'art. 1150 c.c., che ad avviso della giurisprudenza di legittimità non si estende al mero de- tentore;

- Che, stante il potere del Giudice di qualificare la domanda, posto che i convenuti avevano effettuato i lavori con l'autorizzazione del proprietario e facendo affidamento sulla conclusione di un contratto di locazione, la domanda doveva essere qualificata come volta a far valere una responsabilità di tipo precontrattuale, di cui sussistevano i presupposti;

- Che, ai sensi dell'art. 1337 c.c., dovesse darsi corso al rimborso del solo interesse negativo rappresentato dalle spese sostenute dagli attori, che erano provate, attraverso la produzione di fatture, per l'importo di € 2.437,75.
Avverso tale decisione interponevano appello e , con at- Parte_1 Pt_2 to di citazione ritualmente notificato in data 23 dicembre 2022, chiedendo, per i motivi di cui infra, quanto in epigrafe trascritto.
Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione depositata in CP_1 data 27 marzo 2023, chiedendo la reiezione del gravame e proponendo ap- pello incidentale.
Con ordinanza 17 maggio 2023, la Corte fissava udienza di precisazione delle conclusioni al 10 luglio 2024.
A tale udienza, tenutasi a trattazione scritta, la Corte rigettava l'istanza di sospensione dell'esecutività della decisione impugnata e tratteneva la cau- sa a decisione, assegnando i termini di legge per il deposito di scritti conclu- sivi e rimettendola poi sul ruolo, con ordinanza 15 gennaio 2025, stante la necessità di mutare relatore.
Alla nuova udienza fissata al 19 febbraio 2025, tenutasi a trattazione scritta,
i procuratori delle parti precisavano nuovamente le conclusioni e, con ordi- nanza 27 febbraio 2025, la Corte tratteneva la controversia a decisione, as- segnando i termini di legge per il deposito di scritti conclusivi.
5 Ragioni logico sistematiche impongono di esaminare prioritariamente
l'appello incidentale, stanti i riflessi che il suo accoglimento esplica sull'appello principale.
MP premette che gli odierni appellanti hanno rilasciato l'immobile, a se- guito di procedura esecutiva, in data 31 gennaio 2023 e che, prima del rila- scio, lo hanno “cannibalizzato”, rendendolo inagibile.
Nello specifico, essi hanno rimosso la copertura esterna della veranda, la porta d'ingresso e tutti gli infissi interni, i sanitari dei bagni, ad esclusone del- la vasca da bagno di cui peraltro sono stati rimossi i rubinetti, compresi quelli della doccia.
Sono stati danneggiati i componenti dei servizi igienici e l'immobile è stato reso del tutto inabitabile.
A tali premesse, fa seguito la proposizione di un unico, articolato, motivo di appello incidentale, rubricato “Violazione degli art. 101 e 112 c.p.c. In- fondatezza della statuizione di risarcimento del danno.”.
MP dichiara, preliminarmente, di non accettare il contraddittorio sulla do- manda di risarcimento danni, fondata sulla sua asserita responsabilità pre- contrattuale, che è, a tutti gli effetti, domanda nuova, inammissibile in appel- lo.
I convenuti avevano svolto una domanda di risarcimento dei danni e non di liquidazione dell'indennità, prevista dalle norme di legge, da loro indicate, con la comparsa di risposta, art. 1592, 1593 e 1150 c.c..
L'attore aveva fatto presente che la domanda di risarcimento danni e quella di liquidazione dell'indennità prevista dalle norme sulle locazioni hanno cau- sa petendi diversa, poiché l'una trova fondamento in un atto illecito, che ha causato un ingiusto danno, l'altra trova titolo giuridico quale conseguenza di una condotta permessa o, addirittura, imposta dalla legge: in sostanza, la ragione giuridica, che supporta la domanda di cui agli art. 1592 e 1593 o
1150 c.c., è ontologicamente diversa da quella che fonda la domanda di ri- sarcimento dei danni.
Il Tribunale ha accolto l'eccezione, ritenendo che le norme invocate dai con- venuti non fossero applicabili ma ha poi qualificato diversamente la doman- da e posto a base del riconosciuto risarcimento la responsabilità precontrat- tuale.
6 I convenuti, tuttavia, non avevano mai sostenuto la violazione della buona fede contrattuale, ai sensi dell'art. 1337 c.c., legando la domanda di risarci- mento danni esclusivamente al fatto che i lavori fossero stati autorizzati, con la conseguenza che la motivazione del Tribunale, ad avviso dell'appellante in via incidentale, è stata resa in violazione dell'art. 101 c.p.c., posto che il
Giudice ha sollevato una questione nuova, sulla quale non si era aperto al- cun contraddittorio tra le parti, senza garantire, in punto, la dialettica proces- suale.
Prosegue MP con il dedurre che il Tribunale è incorso anche nel vizio di violazione e falsa applicazione dell'art. 112 cod. proc. civ. poiché, nell'inter- pretare la domanda, ha travalicato i limiti della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato.
L'oggetto della domanda di e era l'indennità dovuta o il ri- Parte_1 Pt_2 sarcimento dei danni, in forza delle norme citate e indicate.
La domanda che si fonda sulla responsabilità precontrattuale ha invece co- me oggetto il risarcimento danni ed è diversa da quella che ha ad oggetto la liquidazione dei miglioramenti effettuati dal conduttore o dal possessore in buona fede sia per petitum che per causa petendi.
In ogni caso, sempre ad avviso di la statuizione di condanna al ri- CP_1 sarcimento del danno nella somma di euro 2.437,45 non è fondata in diritto.
Le addizioni non erano liquidabili perché eseguite in violazione della norma- tiva edilizia, circostanza che era stata allegata in atto di citazione e non è stata contestata dai convenuti, che, pacificamente, hanno agito senza alcu- na autorizzazione edilizia.
I costi sostenuti dagli appellanti, ma non provati, non trovano supporto, nep- pure, nel consenso da parte dell'attore ad eseguire le modifiche strutturali all'immobile, ancorché lo stesso sia stato ritenuto esistente dal Tribunale.
Le testimonianze in punto sono state contrastanti e, anche quelle più favore- voli ai convenuti, non hanno potuto confermare se non una generica autoriz- zazione ai lavori, che si deve ritenere limitata a lavori di ordinaria manuten- zione, tipici di ogni nuovo conduttore.
A tutto voler concedere, infine, la liquidazione delle asserite migliorie potrà essere effettuata soltanto nella minor somma tra l'importo della spesa e il valore del migliorato, ma la differenza tra queste due componenti, costo e miglioramenti eseguiti, è negativa e, comunque, non provata.
7 Pertanto, non vi è stato un risultato utile, atteso che l'immobile, a causa dell'esecuzione dei lavori è stato reso giuridicamente illegittimo e necessita di una costosa sanatoria.
Inoltre, la statuizione di condanna al risarcimento del danno è stata fondata dal Giudice, acriticamente, sulla responsabilità precontrattuale del sig.
[...]
, ma essa doveva essere considerata un arricchimento senza Parte_3 causa del proprietario, domanda che non è stata svolta.
Il Collegio ritiene il motivo parzialmente fondato, nei termini che se- guono.
Per quanto attiene alla pretesa violazione, da parte del Tribunale, degli artt.
101 e 112 c.p.c., si osserva che, secondo la giurisprudenza di legittimità, il
Giudice può riqualificare la domanda originariamente proposta come re- sponsabilità contrattuale in termini di responsabilità extracontrattuale ex art. 1337 c.c., senza incorrere in una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, qualora restino immutati il petitum e la causa pe- tendi. Tale riqualificazione è legittima quando i fatti costitutivi allegati e pro- vati dalla parte attrice coincidono con quelli necessari per il perfezionamento della fattispecie (cfr. Cass., sez. III, Sentenza n. 12107 del 22 giugno 2020).
Occorre infatti distinguere tra riqualificazione in iure e riqualificazione che comporta l'accertamento di fatti diversi. La prima è sempre ammissibile in virtù del principio iura novit curia, mentre la seconda richiede necessaria- mente l'attivazione del contraddittorio ex art. 101, comma 2, c.p.c.
Come chiarito da Cass sez. III, Sentenza n. 822 del 9 gennaio 2024 “L'obbli- go del giudice di stimolare il contraddittorio sulle questioni rilevate d'ufficio, stabilito dall'art. 101, comma 2, c.p.c., non riguarda le questioni di solo dirit- to, ma quelle di fatto ovvero quelle miste di fatto e di diritto, che richiedono non una diversa valutazione del materiale probatorio, bensì prove dal conte- nuto diverso rispetto a quelle chieste dalle parti ovvero una attività assertiva in punto di fatto e non già mere difese.”.
Nel caso che ci occupa, gli odierni appellati in via incidentale avevano già allegato e provato l'esistenza delle trattative per la locazione, l'affidamento ingenerato e la condotta contraria a buona fede del proprietario e la riqualifi- cazione operata dal Tribunale non ha introdotto elementi fattuali nuovi, limi- tandosi a una diversa qualificazione giuridica degli stessi fatti già oggetto di contraddittorio.
8 Colgono invece nel segno le doglianze di n punto mancata prova del CP_1 danno da parte degli originari convenuti, che si sono limitati a produrre in giudizio (cfr. doc. 13 fascicolo di parte ) fatture generiche Controparte_2 per acquisti di materiali la cui riconducibilità ai lavori effettuati presso l'immobile per cui è causa non è certa.
Può per contro ritenersi provato quanto dedotto da ll'atto della costi- CP_1 tuzione nel presente giudizio di appello, circa il fatto che, prima di rilasciare l'immobile, gli odierni appellanti abbiano rimosso la copertura esterna della veranda, la porta d'ingresso e gli infissi interni, i sanitari dei bagni, ad esclu- sone della vasca da bagno di cui sono stati rimossi i rubinetti, compresi quel- li della doccia.
e non hanno infatti contestato di avere tenuto tale compor- Pt_2 Parte_1 tamento, del quale hanno anzi sostenuto la legittimità (cfr. pagg. 15 e 16 comparsa conclusionale), affermando, da un lato, che “ ... le asportazioni di- chiarate essere state effettuate riguardino beni di cui alle fatture depositate nel fascicolo dei convenuti sub 13 (n.d.r.: ovverosia quelle il cui rimborso era stato riconosciuto dal giudice di prime cure): un semplice raffronto permette comprendere trattarsi di beni e suppellettili completamente differenti” e, dall'altro lato, che: “ ... se gli appellanti hanno ritirato i sanitari che avevano installato al posto di quelli – fatiscenti e di fatto del tutto inutilizzabili ... è per- ché potevano farlo in quanto, non essendo stato sottoscritto alcun contratto di locazione, l'attore non poteva certo pretendere che le addizioni apportate dai convenuti rimanessero in loco!”.
Sebbene quindi, come correttamente ritenuto dal Tribunale, on ab- CP_1 bia provato l'esecuzione, da parte degli originari convenuti, di lavori in as- senza di necessaria concessione edilizia e, prima ancora, non abbia provato che, prima degli interventi posti in essere da e , l'immobile Pt_2 Parte_1 rispondesse alle prescrizioni edilizie e sanitarie (sicché non può essergli ri- conosciuto alcun risarcimento del danno a tale titolo), l'asportazione delle migliorie e addizioni asseritamente effettuate dagli odierni appellanti e la so- stanziale mutazione dello stato dei luoghi impedisce in concreto di verificare effettività e consistenza di dette pretese migliorie e addizioni.
La decisione di primo grado deve pertanto essere riformata nella parte in cui, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale formu- lata da e , ha condannato a risarcire loro Pt_2 Parte_1 CP_1
l'importo di € 2.437,75 oltre interessi e rivalutazione.
9 Le medesime considerazioni conducono a ritenere infondato il primo mo- tivo dell'appello principale, rubricato “Contraddittorietà e/o illogicità della motivazione nella valutazione della domanda riconvenzionale.”
Si dolgono gli appellanti che il Tribunale, dopo avere ritenuto che MP ri- spondesse a titolo di responsabilità precontrattuale e che i convenuti aves- sero effettuato lavori di ristrutturazione dell'immobile di sua proprietà previa sua autorizzazione, non abbia poi riconosciuto alcun risarcimento se non il rimborso di alcune spese sostenute, mentre l'interesse negativo, per conso- lidata giurisprudenza di merito, non comprende soltanto le spese sostenute a vuoto, ma anche il tempo e le occasioni perdute, poiché devono essere ri- sarciti i danni subiti per essere entrati in trattativa con la parte non affidabile. dopo aver consegnato le chiavi, non ha rispettato gli accordi senza CP_1 alcuna motivazione e i danni che gli odierni appellanti chiedevano fossero risarciti erano relativi al tempo perduto per la trasformazione dell'immobile da casa rurale senza impiantistica a norma a immobile rifinito e pronto per essere abitato.
Rileva il Collegio che l'entità dei lavori svolti è comunque rimasta indimo- strata e non è più dimostrabile, così come è rimasta del tutto destituita di prova la circostanza che gli odierni appellanti, confidando nella conclusione del contratto di locazione con abbiano perduto l'occasione di conclu- CP_1 dere un diverso contratto con altro soggetto.
Il secondo motivo dell'appello principale è rubricato “Errata ed incongrua motivazione in punto condanna alle spese di lite.”.
Gli appellanti evidenziano che il primo Giudice, nel liquidare le spese di lite, ha fatto riferimento unicamente alla soccombenza che tuttavia, nel caso di specie, era soltanto parziale poiché non tutte le domande attoree erano sta- te accolte ed era invece stata accolta, sia pure parzialmente, la domanda ri- convenzionale dei convenuti.
Ciò avrebbe legittimato, ex art. 92 c.p.c., la compensazione delle spese, sia per quanto statuito da SSUU con l'arresto 32061/2022 (secondo cui si ha reciproca soccombenza anche quando la domanda sia formulata in un unico capo diviso in più punti) sia perché il ricorso ex art. 669 cpc introdotto da n corso di causa per ottenere il rilascio immediato dell'immobile è CP_1 stato rigettato.
Anche questo motivo è infondato.
10 Secondo il Supremo Collegio, la valutazione delle proporzioni della soccom- benza reciproca e la determinazione delle quote in cui le spese processuali debbono ripartirsi o compensarsi tra le parti, ai sensi dell'art. 92, II comma,
c.p.c., rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, che resta sottrat- to al sindacato di legittimità, non essendo egli tenuto a rispettare un'esatta proporzionalità fra la domanda accolta e la misura delle spese poste a carico del soccombente (tra le tante, cfr. Sez II, Sentenza n. 2149 del 31 gennaio
2014 e Sez. II, Sentenza n. 30592 del 20 dicembre 2017).
Ciò comporta che quando, come nel caso di specie, vi è soccombenza asso- lutamente prevalente di una delle parti, il Giudice non è affatto tenuto a ope- rare alcuna compensazione delle spese di lite ai sensi dell'art. 92 c.p.c..
Parimenti infondato è il terzo motivo d'appello, rubricato “Sulla quantifi- cazione dell'indennità di occupazione.”
Gli appellanti si dolgono che Il primo Giudice abbia quantificato l'indennità di occupazione in € 500,00 mensile sulla base della considerazione secondo cui gli odierni appellanti avevano accettato tale canone proposto verbalmen- te da senza considerare che, al momento della dazione delle chiavi, CP_1 essi non erano al corrente delle effettive condizioni dell'immobile e non po- tevano prevedere il comportamento del proprietario che, all'improvviso e senza motivazione, non ha più inteso stipulare il contratto.
e deducono che, nel calcolo dell'indennità, si sarebbe do- Pt_2 Parte_1 vuto tenere conto delle migliorie da loro apportate, che hanno consentito all'originario attore di riavere un immobile con impianti a norma e completa- mente ristrutturato e proseguono con l'evidenziare che il Tribunale ha fatto riferimento a SSUU 33645/2022 che ammette il concetto di danno in re ipsa nell'occupazione senza titolo, ma che, nel caso di specie, se è chiaro che ntendesse mettere a frutto il suo immobile, è anche pacifico che egli CP_1 si sia ritirato dalla trattativa già avviata e concretizzata senza alcuna motiva- zione, ragion per cui se l'immobile non è stato messo a frutto è anche sua responsabilità.
L'indennità di occupazione dovrebbe pertanto, ad avviso degli appellanti, essere ridotta a una somma che tenga conto della responsabilità precontrat- tuale dell'originario attore e del danno subito dai convenuti.
Rileva il Collegio che il motivo è in parte privo di correlazione con l'impugnata decisione, posto che il Tribunale, nel parametrare l'indennità da occupazione senza titolo al canone originariamente pattuito tra le parti, ha
11 valorizzato la circostanza che la congruità di tale importo non fosse stata contestata da nessuna delle parti (così l'impugnata decisione a pag. 8), ar- gomentazione con la quale gli appellanti omettono del tutto di confrontarsi.
In disparte, poi, l'inverosimiglianza dell'assunto secondo cui Rettore e Gra- niglia non fossero, al momento della consegna delle chiavi, a conoscenza delle condizioni dell'immobile, il ritiro di alle trattative per la conclu- CP_1 sione del contratto ha avuto, in relazione al danno da edesimo pati- CP_1 to per non avere potuto mettere a frutto l'immobile, un'incidenza causale del tutto marginale rispetto al rifiuto di rilasciarlo ingiustificatamente opposto da- gli odierni appellanti, che hanno continuato ad occuparlo invito domino.
Anche in funzione di tale perdurante occupazione, ritiene il Collegio che non debba farsi luogo ad alcuna riduzione della relativa indennità, posto che il criterio fondamentale per la determinazione dell'indennità è rappresentato dal valore locativo di mercato dell'immobile (cfr. , tra le molte, Cass., sez. II,
Ordinanza n. 2334 del 31 gennaio 2025, secondo cui: “La liquidazione del danno per un valore corrispondente ai canoni di locazione trova plausibile giustificazione logica, in caso di illecito spossessamento di un immobile e tenuto conto degli onerosi costi fiscali e di manutenzione, nella più agevole e comune modalità di sfruttamento economico del bene costituita dalla loca- zione") e che, nel caso di specie, il valore del canone di locazione era con- cordemente stato quantificato dalle parti nell'importo poi liquidato a titolo di indennità.
Circa le spese di lite, la Corte osserva che soltanto l'appello incidentale è fondato e ciò non comporta una modificazione sostanziale dell'esito com- plessivo della lite avutosi in primo grado, posto che a ra già stata ri- CP_1 conosciuta per intero la rifusione delle spese.
Secondo il Supremo Collegio, “La decisione dell'impugnazione sulla que- stione principale può comportare la modificazione, in virtù del cosiddetto "ef- fetto espansivo interno" anche della questione dipendente (nella specie, ri- guardante le spese di lite del primo grado), pur se autonoma e non investita da specifica censura;
tale "modificabilità" dei capi di sentenza autonomi ma dipendenti da altro capo, costituendo un'eccezione al principio della forma- zione del giudicato in mancanza di impugnazione, va applicata con estremo rigore, dovendosi perciò escludere che l'impugnazione della statuizione sulla questione principale rimetta in ogni caso in discussione la decisione sulla questione dipendente, attribuendo perciò sempre al giudice dell'impugnazio-
12 ne il potere di deciderla nuovamente e autonomamente, posto che ciò potrà
e dovrà accadere solo ove sia imposto dal tenore della decisione relativa all'impugnazione principale, ossia quando tale ultima decisione si ponga in contrasto con quella sulla questione dipendente. In tal caso, la direzione e i limiti dell'intervento consentito al giudice dell'impugnazione sulla statuizione dipendente non colpita da impugnazione non potranno che dedursi dalle ne- cessità di coerenza imposte dalla decisione sulla questione principale e dai motivi posti a sostegno della medesima” (Sez. III, Sentenza n. 23985 del
26/09/2019, Rv. 655106 – 01; Sez. III, Ordinanza n. 28136 del 05/10/2023,
Rv. 669125 – 01).
Pertanto, valutato l'esito complessivo della vicenda processuale, resta ferma la liquidazione delle spese di primo grado operata dal primo Giudice.
Nel presente grado, le spese di lite, secondo il principio di cui all'art. 91
c.p.c., seguono la soccombenza e devono essere poste a carico degli appel- lanti principali.
Dette spese vengono liquidate come segue, in base ai parametri di cui al
DM 147/2022, nei valori medi, tenuto conto del valore (scaglione da €
5.200,01 ad € 26.000,00) e della natura della controversia:
Fase di studio della controversia, valore medio: € 1.134,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 921,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.843,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.911,00
Totale complessivi € 5.809,00, oltre rimborso forf. 15%, CPA e IVA e oltre esborsi € 147,00


P.Q.M.


La Corte di Appello, ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando:
1) Rigetta l'appello principale;

2) Accoglie l'appello incidentale e, in parziale riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda riconvenzionale formulata in primo grado da e;
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3) Conferma nel resto l'impugnata sentenza;

4) Dichiara tenuti e condanna gli appellanti principali alla rifusione delle spese di lite del presente grado di giudizio sostenute da parte appellata che liquida in € 5.809,00 per compensi di avvocato, oltre
13 rimborso forfettario, iva e cpa come per legge e oltre esborsi €
147,00;
5) Dà atto ai fini di cui all'art. 13,1 quater, dpr nr. 115/2002 che l'appello è respinto;

6) Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in camera di consiglio alli 19 giugno 2025
Il Giudice Ausiliario rel. Il Presidente
Dott. Roberta Di Maggio Dott. Riccardo Baudinelli
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