Sentenza n. 88/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di REGGIO CALABRIA Sezione 3, riunita in udienza il
18/12/2025 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
CIANFARINI ALBERTO, Presidente
DRAGO TIZIANA, Relatore
BARBARO CARMELO, Giudice
in data 18/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1640/2025 depositato il 08/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 Ricorrente_1 Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Gioiosa Ionica - Via Garibaldi N. 14 89042 Gioiosa Ionica RC
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. IMU 19 2671 IMU 2019
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 7636/2025 depositato il
22/12/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ritualmente notificato al Comune di Gioiosa Jonica Naymo LI PI LD ha impugnato l'avviso di accertamento in epigrafe indicato relativo a IMU anno 2019.
A sostegno del ricorso ha eccepito: 1) la perdita della proprietà del terreno riportato in catasto al foglio 33, particella n.846 in quanto, sebbene ancora a lui intestato, era posseduto da oltre trent'anni da un terzo;
2) la sottoposizione del terreno a stringenti vincoli di inedificabilità, in particolare: pur ricadendo in zona “C1”, erano da tempo scaduti i termini entro i quali il Comune avrebbe dovuto redigere il nuovo strumento urbanistico, per cui le prescrizioni regionali non consentivano l'edificazione; inoltre, parte consistente del terreno ricadeva nel vincolo PAI (Piano di assetto idrogeologico), altra parte in zona “G1”, fascia di rispetto per i corsi d'acqua, altra ancora fascia di rispetto stradale, per come attestato nella perizia di parte.
Si è costituito il Comune che ha ribadito la legittimità della pretesa.
Il ricorrente ha depositato memorie illustrative.
All'udienza del 18.12.2025 la causa è stata decisa come da dispositivo in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso deve essere accolto essendo fondato il motivo di ricorso relativo alla determinazione del valore dell'area.
L'esame di detto motivo involge due questioni, l'una relativa alla verifica delle condizioni formali normativamente prescritte per l'astratta qualificazione di un'area come 'fabbricabile' (occorre cioè stabilire se la previsione in piano regolatore di un suolo con detta destinazione sia necessaria e sufficiente per ritenerlo soggetto ai fini IMU come 'edificabile') e l'altra riguardante l'individuazione dei criteri per la determinazione del valore commerciale di tali aree.
In ordine al primo punto le Sezioni Unite della suprema Corte di Cassazione hanno chiarito che la natura edificabile di un'area (ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale) dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi (principio fissato – a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11- quaterdecies, co. 16, d.l. n- 203/05, convertito con modificazioni dalla l. n. 248/05, e dell'art. 36, co. 2, d.l.
n. 223/06, convertito con modificazioni dalla l. n. 248/06, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma lA, lett. b), d.lgs. n. 504/92 cit.- da Cass. Sez. Un. 28 settembre 2006 n. 25506 e poi innumerevoli volte ribadito dalla costante giurisprudenza di legittimità).
Quanto al secondo aspetto, nella medesima sentenza i giudici nomofilattici hanno precisato che "non bisogna confondere lo ius edificandi con lo ius valutandi, che poggiano su diffèrenti presupposti. Il primo sul perfezionamento delle relative procedure, il secondo sull'avvio di tali procedure. Non si può costruire se prima non sono definite tutte le norme di riferimento. Invece, si può valutare un suolo considerato 'a vocazione edificatoria' anche prima del completamento delle relative procedure. Anche perché i tempi ancora necessari per il perfezionamento delle procedure, con tutte le incertezze riferite anche a quelli che potranno essere i futuri contenuti prescrittivi, entrano in gioco come elementi di valutazione al ribasso. In definitiva, la equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi 'non inedificabili ', non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore. Con la perdita del/ 'inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso. È evidente che, in sede di valutazione, la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dovrà essere considerata ai fini di una corretta valutazione del valore venale delle stesse, ai sensi dell'art. 5, co. 5, dlgs. n. 504/1992, per l'Ici''. Ed ancora: "Pertanto, ai fini dell'applicazione del dlgs.
n. 504/1992, un'area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo: in tal caso, l 'Ici deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, tenendo conto anche di quanto sia effettiva e prossima la utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo, e di quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione".
A tali principi deve dunque uniformarsi il vaglio giudiziale in qualsiasi controversia che involga il thema della valutazione della 'fabbricabilità' dell'area oggetto di imposizione, dovendo certamente ritenersi riconosciuto al giudice il potere di valutare in concreto il valore venale effettivo delle aree utilizzabili a fini edificatori.
Sul punto va peraltro aggiunto che la determinazione in concreto della base imponibile- secondo quanto chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (da ultimo Sent. n. 26462/2017) - deve essere effettuata secondo il criterio del valore commerciale complessivo. Tale valore commerciale non può quindi prescindere dalle caratteristiche proprie dell'area assoggettata all'imposta pretesa, nel senso che il valore accertato deve essere riferito a "quell'area", tenendo conto della sua estensione, della sua conformazione, della esistenza di fabbricati adiacenti che ne riducano la possibilità edificatoria effettiva, della presenza di vincoli.
Orbene nella specie il Comune non ha tenuto conto delle caratteristiche effettive di edificabilità dell'area in discussione, quali emergenti dalla consulenza tecnica di parte la quale attesta la effettiva edificabilità dell'area per mq 2765 a causa della presenza di vincoli paesaggistici ed idrogeologici.
Né d'altra parte il Comune ha offerto elementi in grado di contrastare le risultanze della consulenza di parte sicchè, conformemente ad esse, l'imposta dovuta va rideterminata in €1.444,80.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di I Grado di Reggio Calabria – Sez. III – in composizione collegiale, definitivamente pronunciando, così provvede: accoglie il ricorso;
condanna il Comune al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese di lite che liquida in €600,00 per compensi, oltre C.U. e accessori, da distrarsi in favore del difensore dichiaratosi antistatario. Reggio Calabria, 18.12.2025