R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di CI, Sezione Terza Civile, composta dai Sigg.: R.G. 351/2025 Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
Dott. Simona Bruzzese Consigliere ausiliario est.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. R.G. 351/2025, posta in decisione all'udienza collegiale del
01.07.2025, promossa
d a
c.f. , in persona del legale rappresentante pro- Parte_1 P.IVA_1 OGGETTO: tempore , rappresentata e difesa dall'avv. Stefano Sartorato del Foro di Parte_2 Risoluzione del CI (c.f. ), per procura allegata al ricorso, presso lo studio del quale C.F._1 contratto di in Desenzano del Garda, viale G. Marconi, 133, p.e.c. locazione per è elettivamente domiciliata Email_1 inadem- pimento
APPELLANTE
- uso diverso c o n t r o
(c.f. ), in persona del suo legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante in carica rappresentata e difesa, giusta procura in calce alla CP_2 comparsa di costituzione, in via congiunta e/o disgiunta tra loro, dall'Avv. Francesco Caretta
( ) e dall'Avv. Massimo Morelli ( e presso CodiceFiscale_2 CodiceFiscale_3
lo studio dei quali in CI, Via Corsica n. 12, è elettivamente domiciliata.
APPELLATA
In punto: appello avverso la sentenza del Tribunale di CI n. 1279/2025, R.G. n.
8959/2024, emessa il 31/03/2025, depositata il 31/03/2025, avente ad oggetto: domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale per grave inadempimento pagina 1 di 8 CONCLUSIONI dell'appellante
Voglia Ecc.ma Corte di Appello di CI, in funzione di Giudice del Lavoro, rigettata ogni contraria e diversa istanza: in via preliminare, disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza del
Tribunale di CI n. 1279/2025, R.G. n. 8959/2024, emessa il 31/03/2025, depositata il
31/03/2025; nel merito, dichiarare ed accertare che non vi è stato alcun grave inadempimento da parte della società nell'esecuzione del contratto e per l'effetto, nel Parte_1
merito, respingere la domanda di risoluzione del contratto formulata dalla società
[...]
; Controparte_1
in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di conferma dell'impugnata sentenza, riformarla statuendo, semmai, la compensazione delle spese di lite, con vittoria di spese e competenze, oltre IVA, CNA. dell'appellata
Piaccia all'Onorevole Corte d'Appello adita, ogni contraria istanza e deduzione disattesa, così decidere:
In via preliminare rigettare la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, poiché infondata in fatto e in diritto.
In via principale rigettare l'appello perché infondato in fatto e in diritto e, per l'effetto, confermare la sentenza di primo grado.
In ogni caso con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio.
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 1279/25, il Tribunale di CI dichiarava risolto il contratto di locazione tra le parti per grave inadempimento di parte conduttrice, e condanna Parte_1 quest'ultima al rilascio dell'immobile locato entro il 30 maggio 2025, nonché al rimborso delle spese di lite alla locatrice.
La ha proposto appello, precisando le conclusioni sopra riportate. Parte_1
La si è costituita, chiedendo il rigetto dell'appello Controparte_3
pagina 2 di 8 All'udienza del 01.07.2025 la causa è stata discussa e la Corte, all'esito della Camera di
Consiglio, ha dato lettura del dispositivo.
Motivi della decisione
L'appellante, col primo motivo di impugnazione, eccepisce la nullità del procedimento di primo grado per mancato esperimento del procedimento di mediazione.
Afferma che, nel procedimento di sfratto per morosità, il Giudice, dato atto che la morosità era stata sanata, non emetteva il provvedimento ex art. 665 c.p.c. e disponeva il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. sulla domanda di risoluzione per inadempimento, erroneamente dando atto che era stata già espletata la mediazione obbligatoria.
In realtà, l'appellante afferma che l'unico procedimento di mediazione era stato da lei avviato per ottenere la trasformazione del contratto annuale di locazione con durata in anni 6 + 6, la rinegoziazione del canone di locazione e la restituzione della complessiva somma di € 50.000, pari ai costi sostenuti per lavori di manutenzione dell'immobile, quindi in relazione a domande del tutto estranee a quella del giudizio di risoluzione del contratto, pertanto il giudizio RG 8959/2024 si è svolto senza il necessario previo esperimento della mediazione.
Col secondo motivo di impugnazione, contesta la violazione dell'art. 112 c.p.c., perché la domanda di risoluzione era relativa al mancato rilascio della polizza assicurativa e al tardivo pagamento della morosità intimata con l'atto di citazione per la convalida di sfratto, ma il giudice, per giustificare l'asserita gravità dell'inadempimento, ha poi considerato anche i ritardi su pagamenti successivi, dedotti dalla locatrice solo con le note conclusive.
Col terzo motivo di impugnazione, contesta l'errata interpretazione delle clausole contrattuali
Sostiene che è stata male interpretata la clausola risolutiva espressa, che prevede la risoluzione solo in caso di mancato pagamento, anche parziale, del canone e non anche in caso di ritardato pagamento, per cui è, invece, prevista l'applicazione di un tasso di interesse “ concordato in misura doppia dell'interesse legale”
Col quarto motivo di impugnazione, contesta la manifesta contraddittorietà della motivazione
Sottolinea che nell'impugnata sentenza si afferma la necessità di accertare in concreto la gravità dell'inadempimento e si legge: ““si ritiene che il ritardato pagamento dei canoni, di per sé non abbia cagionato danni alla parte locatrice e non integri di per sé la fattispecie del
pagina 3 di 8 grave inadempimento”, nonostante ciò, è stata accolta la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore. Precisa che la conduttrice non ha lamentato e/o documentato alcun danno in conseguenza dei ritardati pagamenti.
Col quinto motivo di impugnazione, contesta l'errata interpretazione di disposizioni di legge
Ricorda che, ai sensi dell'art. 1455 c.c.: “Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.”
Afferma che per la valutazione della gravità dell'inadempimento occorre anche valutare se sia avvertito come tale dal creditore e sostiene che, nel caso di specie, il pagamento dei canoni è sempre avvenuto con ritardo e, contrariamente a quanto asserito in sentenza, mai la locatrice ha mosso contestazioni, se non in relazione al mancato pagamento dei canoni per i quali ha formulato l'intimazione di sfratto per morosità. Sostiene che, se il locatore acconsente al pagamento postumo delle mensilità, è doveroso pensare che tale circostanza non sia grave.
Col sesto motivo di impugnazione, contesta la condanna al pagamento delle spese di lite
Ritiene che il giudice avrebbe dovuto compensare le spese, considerando il comportamento scorretto della locatrice, che aveva stipulato un contratto ad uso commerciale della durata di un solo anno e ha registrato il contratto e notificato lo sfratto solo dopo che lei, con la notifica di una domanda di mediazione, ha manifestato la volontà di far valere i suoi diritti per la durata del contratto di anni 6 + 6 e per il rimborso dei costi sostenuti per lavori di manutenzione dell'immobile.
Sottolinea di aver sanato il 17.07.2024, poco dopo la notifica dello sfratto, l'intera morosità, comprensiva degli interessi e versato il deposito cauzionale e le imposte di registro dovute per la registrazione del contratto.
Chiede la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, perché l'imminente esecuzione del provvedimento impugnato potrebbe causare gravi e irreparabili danni;
nel merito respingere la domanda di risoluzione;
in subordine almeno riformare la sentenza impugnata statuendo la compensazione delle spese di lite. chiede il rigetto dell'appello Controparte_3
Ricorda che la conduttrice si era resa morosa, omettendo il pagamento dei canoni relativi alle mensilità da febbraio a luglio 2024, per € 18.000, oltre IVA, e non aveva nemmeno rilasciato la polizza assicurativa, a garanzia del corretto adempimento delle obbligazioni contrattuali;

pagina 4 di 8 in data 17.07.2024, si costituiva nel procedimento di sfratto, presentando Parte_1 opposizione alla richiesta di rilascio dell'immobile e dando atto di aver sanato la morosità
(solo il giorno prima dell'udienza), senza, comunque, rilasciare la polizza;
in data 16.07.2024, ossia nel periodo compreso tra la notifica dell'intimazione e l'udienza di convalida, su impulso di , si dava corso al procedimento di mediazione, con Parte_1
esito negativo;
all'udienza di convalida del 18.08.2024 il Giudice disponeva il mutamento del rito, fissando udienza al 04.11.2024, quando, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava il procedimento alla successiva udienza del 31.03.2025 per la lettura della sentenza.
Sul primo motivo di impugnazione, afferma che erroneamente la controparte ritiene non validamente esperito il procedimento di mediazione, perché instaurato in base alla sua domanda avente oggetto diverso dalla risoluzione del contratto.
Ricorda che il giudice di primo grado ha ritenuto valida la mediazione esperita, al fine di soddisfare la condizione di procedibilità e, comunque, cita giurisprudenza per cui il giudice d'appello può esperire la mediazione, ma non è obbligato (cass. civ. ord. 22736/2021)
Sul secondo motivo di impugnazione afferma che gli adempimenti successivi alla notifica dello sfratto sono fatti occorsi successivamente all'instaurazione del giudizio di primo grado e per questo indicati nelle sole note conclusive, offerti in esame al solo fine di corroborare il contestato inadempimento dell'appellante, già presente alla notifica dello sfratto e come tali valutati dal giudice, che, infatti, li ha considerati solo come condotte che hanno aggravato il comportamento inadempiente di parte conduttrice.
Sul terzo motivo di impugnazione, afferma che il ritardo nell'adempimento equivale a inadempimento, anche in considerazione del mancato rispetto del termine essenziale e, comunque, ricorda che la conduttrice è totalmente inadempiente rispetto all'obbligo contrattuale di consegnare la polizza assicurativa a garanzia dell'adempimento.
Sottolinea che il ritardato pagamento dei canoni lede il principio dell'affidamento che una parte pone rispetto al corretto adempimento dell'obbligazione altrui e la gravità è in re ipsa, visto che il pagamento dei canoni, da febbraio a luglio 2024, è stato effettuato, con considerevole ritardo, solo in concomitanza dell'udienza di sfratto. Cita giurisprudenza (Cass. civ. sentenza n. 25853/2014) per cui ai fini della risoluzione va considerata “tutta la situazione di morosità esistente al momento della notifica della intimazione”, anche se è
pagina 5 di 8 intervenuto il saldo banco iudicis, non avendo il locatore rinunciato alla domanda fondata sull'originaria morosità, che, nel caso di specie, era pari ad € 18.000 per canoni, oltre al deposito cauzionale di € 9.000.
Afferma che l'inadempimento dovrebbe ritenersi sempre grave quando è relativo ad obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, come, nel caso della locazione, il mancato pagamento dei canoni (Cass. Sent. 21156/2013; Cass. Sent. n. 24460/2005), comunque, nel caso di specie era prevista una clausola risolutiva espressa, della quale si è avvalsa.
Sul quarto motivo di impugnazione, nega che vi sia contraddizione nella motivazione della sentenza, il Tribunale ha infatti prima affermato che:“…si ritiene che il ritardo nel pagamento dei canoni, di per sé, non abbia cagionato danni alla parte locatrice e non integri di per sé la fattispecie del grave inadempimento”, per poi riconoscere che, a fronte della mancanza di danni di natura economica, è stato turbato il sinallagma e la fiducia nel proseguire un rapporto caratterizzato da continui ritardi nell'esecuzione della prestazione e l'impossibilità di fare affidamento sulla corretta esecuzione giustifica la risoluzione.
Sul quinto motivo di appello, ribadisce quanto già esposto circa la gravità dell'inadempimento e nega di aver tenuto un atteggiamento di tolleranza, rispetto ai ritardi nel pagamento del canone, affermando che il sollecito del 14.06.2024 è stato preceduto da reiterati solleciti verbali.
Sul sesto motivo di appello, afferma che il giudice ha correttamente applicato il principio della soccombenza per la condanna alle spese
Chiede il rigetto dell'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, per carenza di motivazione.
La Corte osserva che, in materia di locazione, il preventivo esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda, ma l'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza;
ove ciò non avvenga (come nel caso di specie), il giudice d'appello può disporre la mediazione, ma non vi è obbligato (Cass. civ. ord. 22736/2021), dunque non sussiste alcun vizio di improcedibilità.
Peraltro, la mediazione esperita, ancorché avviata con un oggetto diverso da quello di risoluzione del contratto per inadempimento, non impediva la discussione anche di tale pagina 6 di 8 domanda, considerato che in mediazione non ci sono preclusioni per l'ampliamento a domande sopravvenute.
Nel merito, la clausola risolutiva espressa nel contratto tra le parti dispone: “ Il mancato pagamento anche parziale del canone di locazione o delle quote per gli oneri accessori […] produrranno ipso-iure la risoluzione del contratto per colpa del conduttore” ed è ovvio che per “mancato pagamento” si intende il mancato saldo alla scadenza, non potendosi ritenere, come pretende il conduttore, che il mancato rispetto della scadenza costituisca un semplice ritardo, non qualificabile come inadempienza, per cui il locatore dovrebbe attendere un tempo non determinato per dare la possibilità al conduttore di sanare la morosità con un pagamento tardivo (nel caso di specie ad es. il canone di febbraio 2024 è stato pagato a luglio 2024, dopo la notifica dello sfratto), perché ciò farebbe venir meno il diritto di chiedere la risoluzione avvalendosi della suddetta clausola.
La prima parte della clausola non è in contrasto con la seconda parte, per cui “In ogni caso il ritardato pagamento del canone o delle quote per gli oneri accessori comporterà, per il conduttore, il pagamento di un interesse che viene concordato in misura doppia dell'interesse legale.”, perché, al fine dell'applicazione degli interessi rileva considerare il “ritardo”, inteso come tempo in cui si protrae l'inadempienza, che si consuma, comunque, alla scadenza del termine, per previsione contrattuale.
A fronte dell'inadempienza al pagamento del canone alla scadenza, la gravità non deve essere valutata dal giudice, essendo prevista nella clausola risolutiva espressa (Cass. 28502/2018).
La sentenza impugnata si dilunga sulla valutazione della gravità dell'inadempienza, ma la motivazione sul punto è superflua, comunque, ad abundantiam, si osserva che non è contraddittoria, avendo il giudice ritenuto che “il ritardato pagamento dei canoni, di per sé non abbia cagionato danni alla parte locatrice”, ma precisato che “nella fattispecie, il fondamento del rimedio della risoluzione si rinviene nell'esigenza di tutelare l'interesse del contraente a liberarsi da un contratto oneroso quando l'inadempimento dell'altro contraente rende l'esecuzione non affidabile. Infatti, il rimedio della risoluzione è giustificato nelle costanti inesattezze dell'inadempimento, …..le quali investendo l'obbligazione principale del conduttore alterano l'equilibrio del sinallagma contrattuale, se prolungate nel tempo.
La conduttrice ha ammesso i costanti ritardi nel pagamento del canone e il giudice poteva considerare anche le inadempienze sopravvenute nel corso del giudizio, valutandole in pagina 7 di 8 aggiunta a quelle verificatesi prima della domanda di risoluzione “allo scopo di un esame globale del comportamento dell'obbligato, tenendo altresì conto che anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza malgrado il ricorso del creditore alle vie giudiziarie” (Cass.

8.3.1988 n. 2346)
La sentenza di primo grado deve, dunque, essere confermata.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in applicazione dei parametri di cui al D.M.
55/2014 e succ. modif.

P.Q.M.

la Corte di Appello di CI, sezione terza civile, definitivamente pronunciando rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 1279/2025 del Tribunale di Parte_1
CI.
Condanna l'appellante a rimborsare all'appellata le spese di lite del presente grado, che liquida in € 6.946, per compensi professionali, di cui € 2.058 per la fase di studio, € 1.418 per la fase introduttiva ed € 3.470 per la fase decisionale, oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, IVA, se dovuta e CPA come per legge.
Sussistono i presupposti perché l'appellante sia tenuta a pagare il doppio del Contributo
Unificato ex art. 13 comma I quater T.U. n. 115/2002 così come introdotto dalla legge finanziaria 2012.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., depositata nel termine fissato a seguito della lettura del dispositivo in udienza
CI, collegio del 01.07.2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST. IL PRESIDENTE
Dott. Simona Bruzzese Dott. Maria Grazia Domanico
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