N. 2157/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE D'APPELLO DI MILANO SEZIONE III CIVILE
composta dai Magistrati:
dr. Aponte Roberto Presidente
dr.ssa Elena Maria Grazioli Consigliere
dr.ssa Alessandra Del Corvo Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso depositato il 18.7.2024

DA
(P.IVA: , in persona del suo legale rappresentante pro tempore difesa e Pt_1 P.IVA_1 rappresentata dall'avvocato William Limuti (C.F. ), ed elettivamente CodiceFiscale_1 domiciliata presso il suo studio in Milano Via Melchiorre Gioia, 88 elegge domicilio;

APPELLANTE

CONTRO

nata a [...] il [...], residente a [...], CP_1
( ), che agisce anche per gli altri locatori-comproprietari, come da CodiceFiscale_2 delibera dell'assemblea dei medesimi (all.1 della comparsa di risposta nel giudizio di primo grado), rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Spada (C.F. ) del Foro di Roma, con C.F._3 studio in Roma, in via Piemonte, 32, presso il quale ha eletto il domicilio;

APPELLATA

Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, uso diverso
CONCLUSIONI DELLE PARTI
1 PER L'APPELLANTE:
“Nel merito in via preliminare e pregiudiziale: Disporre la sospensione dell'esecutorietà dell'impugnata Sentenza ricorrendo gravi motivi di opportunità e di merito;

Accertare e dichiarare la nullità della Sentenza n. 198/2024 in epigrafe impugnata emessa dal Tribunale di Sondrio per omessa lettura del dispositivo all'udienza di discussione, ai sensi dell'art. 156 c.p.c., comma 2, con conseguente nullità insanabile della sentenza, dichiarare la nullità della Sentenza n. 198/2024 per mancanza del requisito formale indispensabile per il raggiungimento dello scopo dell'atto, e la nullità per difetto del requisito correlato alle esigenze di concentrazione del giudizio e di immutabilità della decisione rispetto alla successiva stesura della motivazione;

Accertare e dichiarare la nullità della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per violazione dell'art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4 da intendersi nell'assenza, l'apparenza e l'intrinseca contraddittorietà della motivazione per tutti i motivi dedotti nel presente atto di appello e conseguentemente riforma nella sua totalità la Sentenza emessa dal Tribunale di Sondrio n.
198/2024;
Nel merito in via principale:
Voglia l'Ecc,ma Corte di Appello disporre la integrale riforma della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti nel presente atto di appello, nella comparsa di costituzione e di risposta e nella memoria integrativa del primo giudizio, in ragione dell'istruttoria per testi svolta nel giudizio;
in riforma della Sentenza di primo grado di giudizio, rigettare la domanda di risoluzione per inadempimento formulata da parte ricorrente e la richiesta di convalida di sfratto per morosità intimato e le domande tutte promosse dalla ricorrente poiché infondate in fatto ed in diritto per tutti
i motivi ampiamente dedotti nel presente atto di appello e per tutti i motivi emersi nel corso del giudizio;

In completa riforma della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti dichiarare la nullità della sentenza e rilevare che parte attrice ha adito il Tribunale di Sondrio, senza richiedere preventivamente la mediazione obbligatoria per legge in materia Locatizia come previsto dalla legge Decreto Legislativo 28/2010.
Si chiede pertanto che la Corte voglia dichiarare improcedibile la domanda formulata da parte attrice-appellata ovvero in alternativa sospendere il presente Giudizio sino all'esito del procedimento di mediazione obbligatoria. In completa riforma della Sentenza emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti accertare e dichiarare, voglia l'Ecc.ma Corte di Appello rigettare le domande tutte formulate da parte attrice NOa nei confronti della società K2 S.a.s. di LL RA CP_1
NI & C poiché infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi dedotti nel presente atto e per tutti quelli che emergeranno ad istruttoria del giudizio;
In completa riforma della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti accertare e dichiarare che l'immobile oggetto di contratto di locazione di proprietà dell'attrice, era ed è a far tempo da oltre 5 anni totalmente ovvero quanto meno parzialmente inidoneo all'uso convenuto nel contratto di locazione per la mancata esecuzione da parte della proprietà i lavori di manutenzione e per l'effetto disporre la riduzione del corrispettivo di CP_1 locazione per equivalente per tutto il periodo in cui l'immobile è risultato essere stato inagibile, e/o parzialmente inagibile e comunque in condizioni di cattivo stato di manutenzione ovvero ridurlo all'importo indicato nella CTP giurata del EO. nell'importo di € 1000,00 mensili CP_2 ovvero al diverso maggiore o minore importo secondo quanto emergerà dall'istruttoria del presente giudizio e/o dalla CTU sull'immobile richiesta da parte convenuta;
In completa riforma della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti accertare e dichiarare che la società convenuta non è tenuta a versare le somme CP_3 richieste da parte attrice nell'atto di citazione per convalida di sfratto a titolo di canone di locazione
2 in ragione del ridotto godimento della cosa locata conseguente alla mancata esecuzione ad opera della proprietà dei lavori di manutenzione e ristrutturazione straordinaria dell'immobile e di lavori che erano stati previsti nell'allegato B del contratto di locazione;

In completa riforma della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti per la denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle conclusioni ut supra, previo rigoroso accertamento sullo stato in cui versa l'immobile locato, dichiarare tenuta parte convenuta al pagamento delle sole somme accertate in causa per dovute a titolo di locazione per i motivi dedotti nella narrativa del presente atto;
rigettare le ulteriori e diverse domande tutte promosse da parte attrice. Poiché infondate in fatto ed in diritto;
nel merito in via subordinata:
In completa riforma della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti ed in accoglimento degli stessi accertare e dichiarare quale sia l'effettivo importo dovuto dalla società convenuta a parte attrice a titolo di corrispettivo locativo e CP_3 CP_1 condannare la società convenuta al solo pagamento dell'importo che verrà determinato in seguito all'istruttoria; nel merito ed in via riconvenzionale: In completa riforma della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti accertare e dichiarare l'inadempimento di parte attrice a quanto previsto in contratto di locazione in relazione all'obbligo di eseguire le manutenzioni straordinarie e/o comunque necessarie sull'immobile concesso in locazione alla società convenuta;

In completa riforma della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti accertare e dichiarare che lo stato dell'immobile oggetto di locazione si presenta nelle condizioni di degrado ed incuria come rappresentato nelle relazioni tecniche allegate agli atti
(relazione geom. relazione del EO. ) e che parte attrice-locatrice non ha Persona_1 CP_2 operato agli obblighi sulla stessa gravanti di eseguire le riparazioni e manutenzioni a cui era tenuta secondo legge e secondo contratto;
In completa riforma della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti accertare e dichiarare che parte attrice è inadempiente a quanto previsto dal contratto di locazione ed in particolare all'esecuzione delle opere previste nell'allegato B del contratto di locazione stesso, che avrebbero dovuto essere eseguite già nell'anno 2007, e per l'effetto disporre condanna di parte attrice al risarcimento del relativo danno anche eventualmente determinato in via equitativa o determinato dal CTU a favore della Parte_2
In completa riforma della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti accertare e dichiarare l'inadempimento della parte attrice-locatrice alle obbligazioni di legge
e di contratto rispetto allo stato di manutenzione dell'immobile locato così per come risultante dalle relazioni tecniche agli atti e condannare detta parte al risarcimento del danno subito dalla società convenuta K2 S.a.s. di LL RA NI & C in conseguenza di tale stato d'incuria ed al mancato godimento-ridotto godimento dell'immobile ad essa locato, nonchè al risarcimento del danno subito da tale società tanto in ragione del danno emergente quanto in ragione di lucro cessante avuta anche considerazione al danno d'immagine ad essa parte derivante dallo stato di degrado visibile dell'immobile, a quell'importo a titolo di danno che risulterà di giustizia ad istruttoria esperita e demandata al CTU od equo e di giustizia determinato secondo l'apprezzamento del giudicante;

In completa riforma della Sentenza n. 198/2024 emessa dal Tribunale di Sondrio per tutti i motivi dedotti disporre, l'eventuale compensazione per equivalente tra i crediti che fossero accertati per dovuti a parte attrice a titolo di canone di locazione, con l'importo che verrà accertato nel presente giudizio dovuto alla convenuta a titolo di danno patito dalla società K2 S.a.s. di LL RA
NI & C disponendo condanna al pagamento del residuo;
accertare e dichiarare il diritto della convenuta di vedersi restituito da parte attrice l'importo versato a titolo di CP_3 CP_1
3 canoni di locazione quanto meno degli ultimi 5 anni che risulterà in corso di causa essere stato versato in eccedenza alla proprietà rispetto all'effettivo valore locativo dell'immobile che CP_1 emergerà dall'istruttoria, disponendo condanna di parte attrice alla relativa restituzione e versamento a favore della società convenuta il tutto oltre rivalutazione monetaria ed interessi;
in via istruttoria:
Si chiede che l'Ecc.ma Corte di Appello, voglia disporre la prosecuzione dell'incarico al CTU già nominato nel corso del primo grado di giudizio di rispondere al quesito già ammesso dal Tribunale, ovvero di nominare nuovo consulente per rispondere al quesito già disposto.
Si chiede altresì che vengano sentiti a testi:
EO. ; EO. EO NO , Testimone_1 Persona_1 Persona_2 Testimone_2
SI NG Ezio, singor Trussoni Emilio;
SI NO;
Testimone_3 Testimone_4 NO , NO NOa;
NOa ; Testimone_5 Testimone_6 Testimone_7 Testimone_8 singor Persona_3
Sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero che lei ha eseguito la perizia doc. 1 allegato alla presente memoria che le viene rammostrata;

2) Vero che lei conferma quanto da lei documentato;

3) Vero che lo stato dell'immobile così per come individuato nella sua relazione è esistente da oltre 5 anni;

Si indica a teste sui capitoli che precedono il EO Persona_1
4) Vero che lei ha eseguito la perizia giurata doc. 2 allegato alla presente memoria che le viene rammostrata;

5) Vero che lei conferma integralmente quanto da lei documentato nella predetta perizia;

6) Vero che lo stato dell'immobile così per come individuato nella sua relazione tecnica è esistente da oltre 5 anni;

7) vero che per quanto lei ha documentato nella sua relazione stante le gravi mancanze ed i vizi e difetti dell'immobile locato il valore locativo è di circa 1000,00 euro mensili:
Si indica a teste sui capitoli che precedono il EO;
Testimone_1
8) Vero che lei in qualità di funzionario del ha eseguito un sopralluogo Controparte_4 nell'immobile di proprietà della NOa ito in Viale Milano dove viene esercitata tra l'altro CP_1
l'attività della CP_3
9) Vero che a seguito del suo sopralluogo ha potuto verificare lo stato di degrado e le pessime condizioni dell'immobile; Co
10) Vero che parti dell'immobile ove è ubicato il BAR sono risultate essere a tal punto degradate che vi sono distacchi di materiali edili dall'edificio;
11) Vero che a seguito del suo sopralluogo ha evidenziato dei rischi per l'attività commerciale esercitata dalla CP_3
12) Vero che lei ha inviato per conto del la diffida alla proprietà di eseguire Controparte_4 le opere urgenti di manutenzione;

13) Vero che secondo la sua esperienza lo stato di degrado e di mancate manutenzioni in cui versa
l'immobile di proprietà di , perdura da oltre 5 anni;
CP_1
Si indica a teste sui capitoli che precedono il EO. Persona_2
14) Vero che per sua personale e diretta conoscenza lo stato dell'immobile dove viene esercitata l'attività della si trova da oltre 5 anni in pessimo stato di manutenzione;
CP_3
15) Vero che per sua personale e diretta conoscenza le è capitato di assistere a distacchi di materiali edili dall'edificio che cadono a terra e/o sul tendone del bar;

16) Vero che in alcuni casi sono caduti anche pezzi di metallo della struttura dell'edificio;
17) Vero che per lo stato in cui versa il parcheggio lei ha rinunciato a recarsi al bar in quanto lo stesso era inagibile specialmente nelle giornate di pioggia.
18) Vero che per sua personale e diretta conoscenza lo stato di degrado dell'immobile in cui si trova la è presente da oltre 5 anni;
CP_3
4 19) Vero che le è capitato di essere in compagnia di amici e conoscenti e gli stessi una volta giunti Co nei pressi dal bar hanno preferito andare in altri esercizi avendo valutato lo stato esterno dell'edificio dove è ubicato il bar che è stato giudicato dagli stessi indecoroso;

20) Vero che lei per quanto fosse bravo il gestore del bar ha rinunciato a frequentare il BAR K2 per lo stato in cui l'edificio si presentava alla vista dall'esterno;
21) Vero che lei ha assistito al fatto che vi fossero rigurgiti di fogne provenienti dallo stabile Co condominiale con odori nauseabondi all'interno ed all'esterno del bar
22) Vero che quando piove lo stato dell'immobile ove è ubicato il BAR K2 è quello di cui alle foto doc. 6 che vengono rammostrate al teste ed è pericoloso parcheggiare l'autovettura e scendere dalle stesse.
23) Vero che lei riconosce lo stato e le condizioni dell'immobile in cui è ubicata l'attività del CP_3 per come rappresentato nelle fotografie doc. 6 che le vengono rammostate e per come risultano dalle relazioni doc. 1 e 2 che le vengono pure rammostrate;

In completa riforma della Sentenza emessa dal Tribunale di Sondrio e per tutti i motivi dedotti nel presente appello rigettare ogni avversa domanda ed eccezione formulata da parte attrice appellata
e disporre la riforma integrale delle spese di lite con condanna dell' appellata alla rifusione di diritti ed onorari di causa rifusi di entrambe i gradi di giudizio”.

PER L'APPELLATA:
“Valutare preliminarmente l'abuso del processo da parte dell'appellante in merito alla domanda ed eccezione di dichiarare la nullità della sentenza per omesso invito del Giudice alla mediazione ed omessa mediazione, nonché la responsabilità aggravata, ai sensi dell'art. 96, III comma c.p.c. Nel merito Rigettare l'appello proposto da confermando in ogni sua parte l'impugnata sentenza. Pt_1
Con vittoria di spese e compenso professionale, anche ai sensi dell'art. 96, III comma”.

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

Con 1. La società ha impugnato, con ricorso depositato il 18.7.2024, la sentenza n. 128/2024, pubblicata il 14.6.2024 e notificata il 18.6.2024, con la quale il Tribunale di Sondrio, definendo il giudizio introdotto nei suoi confronti con atto di intimazione di sfratto per morosità da CP_1 ha accolto la domanda dell'intimante dichiarando risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione inter partes e confermando la data di esecuzione già fissata con ordinanza ex art. 665 c.p.c.. Il Tribunale ha altresì rigettato la domanda riconvenzionale proposta dall'intimata.
Risulta dagli atti e documenti di causa che in primo grado lo sfratto è stato intimato da CP_1 in relazione all'immobile situato in , in viale Milano n. 7 al piano terra, concesso in locazione CP_4 alla K2 s.a.s. con contratto del gennaio 2007 per uso esclusivo esercizio bar e rivendita tabacchi ed eventuale ricevitoria del lotto, e per un canone da corrispondersi in rate mensili anticipate di euro € 2.600,00 aggiornato annualmente secondo gli indici Istat. Alla data della notifica dell'atto di intimazione di sfratto la morosità allegata dalla locatrice era pari ad euro 20.480,00. Costituendosi in giudizio, la conduttrice si è opposta allo sfratto allegando vizi dell'immobile locato presenti “da almeno cinque anni” che ne avevano di fatto impedito o limitato il godimento;
ha quindi eccepito l'inadempimento della locatrice all'obbligo di provvedere alle necessarie opere di manutenzione straordinaria chiedendo il rigetto di ogni domanda formulata nei suoi confronti e, in via riconvenzionale, la condanna della l risarcimento del danno da quantificarsi anche in via CP_1 equitativa. In via subordinata ha chiesto procedersi ad eventuale compensazione tra quanto dovuto alla e l'importo versato a quest'ultima “negli ultimi cinque anni” a titolo di canone in CP_1 eccedenza rispetto al minor corrispettivo asseritamente dovuto in considerazione del diminuito valore locativo dell'immobile.
5 Il Tribunale, disposto il mutamento del rito ed emessa ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile locato, ha istruito la causa mediante espletamento di CTU volta ad accertare i vizi e difetti del bene allegati dalla conduttrice, ed ha poi revocato, con provvedimento del 15.2.2024, l'ordinanza ammissiva della consulenza tecnica attesi i ritardi del perito nominato nel deposito della relazione e la sua mancata risposta alle sollecitazioni ed alle domande di chiarimenti poste dal giudice. Con lo stesso provvedimento del 15.2.2024 il Tribunale ha disposto “procedersi a discussione e decisione”, fissando per il deposito di note d'udienza la data del 21.5.2024 e pronunciando dispositivo il successivo 22.5.2024.
Con 2. A sostegno dell'impugnazione proposta la a articolato sei motivi di censura, di cui l'appellata, costituitasi con comparsa depositata in data 21.1.2025, ha chiesto il rigetto per infondatezza. All'udienza di discussione fissata in data 5.2.2025 la Corte ha tentato, con esito negativo, la conciliazione della causa e, all'esito della camera di consiglio, ha dato lettura del dispositivo qui oltre integralmente riportato.
3. L'appello è infondato. 3.1. Con il primo motivo la società conduttrice chiede, in via preliminare, che venga dichiarata l'improcedibilità della domanda per omesso esperimento in primo grado della procedura di mediazione obbligatoria.
Il motivo è pretestuoso e infondato. Ed infatti, l'art. 5 comma 4 bis del d.lgs. 28 del 2010 esonera l'intimante (il locatore) dall'esperire, prima del giudizio sommario di sfratto per morosità, la procedura di mediazione, prevedendo espressamente che “I commi 1-bis e 2 (cioè quelli che dispongono l'obbligatorietà della previa promozione della mediazione) non si applicano: b) nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all'articolo 667 del codice di procedura civile”. In seguito all'opposizione della società conduttrice ed al mutamento di rito, il Tribunale, con ordinanza del 6.4.2022, “rilevato che la presente causa concerne la materia che rientra fra quelle per cui è previsto, a pena di improcedibilità dell'azione, l'esperimento del procedimento di mediazione;
visti gli artt. 5 c. I bis e 6 d.lgs. 28/2010, assegna termine di 15 gg a partire dalla conoscenza della presente ordinanza per la presentazione della domanda di mediazione”. La procedura di mediazione, cui hanno partecipato le parti con i rispettivi difensori, è stata quindi ritualmente esperita con esito negativo, come si evince dal verbale depositato in atti (v. documento prodotto in primo grado da in allegato alle note del 3.6.2022). CP_1 3.2. Con il secondo motivo l'appellante eccepisce la nullità della sentenza gravata per omessa lettura del dispositivo in udienza.
Anche tale motivo va disatteso.
Risulta infatti dagli atti e dai verbali del giudizio di primo grado che la decisione della causa è avvenuta con modalità cartolari ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., in vigore dal 1.1.2023 e applicabile ai procedimenti civili in corso ex art. art. 35, comma 2, d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149. Il Tribunale, con ordinanza del 15.2.2024, ha disposto “procedersi a discussione e decisione” assegnando alle parti termine per il deposito di note d'udienza fino al 21.5.2024. Le note sono state ritualmente depositate dall'intimata (in data 21.5.2024) e dall'intimante (in data 20.5.2024), e alla scadenza del relativo termine, ovvero in data 22.5.2024, il Tribunale ha emesso il dispositivo della sentenza gravata (v. atti del giudizio di primo grado e “storico archivio” PCT) come previsto dall'art. 127 ter ultimo comma c.p.c. ai sensi del quale “Il provvedimento depositato entro il giorno successivo alla scadenza del termine si considera letto in udienza”. Ora, non vi sono ragioni, né di ordine letterale né di ordine sistematico, per ritenere che tale modalità cartolare di celebrazione dell'udienza trovi un limite di applicazione nelle controversie soggette al rito del lavoro;
al contrario, la disciplina di cui agli artt. 127 e ss. c.p.c., introdotta dal d.lgs. n. 149/2022, si pone in linea di continuità con quella dell'udienza cartolare a trattazione scritta prevista
6 per l'emergenza pandemica dall'art. 83, comma 7, lett. h), D.L. n. 18 del 2020, e già ritenuta dalla
Suprema Corte pienamente compatibile con il rito del lavoro (v. Cass., sent. n. 17587/2024). In ogni caso, anche laddove fosse astrattamente ipotizzabile la nullità della sentenza gravata per omessa lettura del dispositivo alla presenza delle parti, questa Corte sarebbe comunque tenuta a decidere nel merito l'appello in esame, non potendo limitare la propria pronuncia alla mera declaratoria di nullità della sentenza impugnata e non ricorrendo nemmeno alcuna delle ipotesi di rimessione della causa al primo giudice tassativamente previste dall'art. 354 c.p.c. (v. Cass., sent. n. 5659/2010).
Tale motivo di doglianza va pertanto rigettato.
3.3 – 3.4 – 3.5. Il terzo, il quarto e il quinto motivo di appello possono essere esaminati congiuntamente in quanto pongono le medesime questioni giuridiche.
In sintesi la società conduttrice lamenta contraddittorietà della motivazione della sentenza di primo grado per avere il Tribunale revocato l'ordinanza con cui aveva disposto la CTU e al tempo stesso disatteso ogni domanda ed eccezione da essa proposta per difetto di prova. Chiede che venga espletata in questa sede l'istruttoria omessa in primo grado al fine di dimostrare l'inadempimento della locatrice all'obbligo di mantenere il bene locato esente da vizi e la conseguente insussistenza della morosità intimata stante la non debenza del corrispettivo pattuito in contratto. Le doglianze non sono fondate: la pretesa dell'appellante di rinnovare l'istruttoria omessa dal Tribunale non può essere accolta perché l'espletamento della chiesta CTU è superfluo ai fini della decisione del presente giudizio, per le seguenti ragioni. L'appellante, fin dal giudizio di primo grado, ha omesso di dare atto delle seguenti rilevanti circostanze, provate in via documentale dalla conduttrice:
- appena tre mesi dopo la stipula del contratto di locazione con la precisamente con lettera del CP_1 Con 5 aprile 2007 (all. 3 fascicolo intimante), la comunicava che, a seguito di affitto di azienda, il contratto di locazione in essere era stato provvisoriamente trasferito alla Ditta Bertolatti Diego, P.I.
, con sede legale in viale Milano n. 7 a;
P.IVA_2 CP_4 Con
- tale ditta inviava alla disdetta del suddetto contratto di affitto di azienda con decorrenza dal 28.2.2019 (all. 4). Ne deriva l'infondatezza delle allegazioni dell'appellante circa la sussistenza di vizi nell'immobile locato presenti da “almeno cinque anni” e la corrispondente pretesa di non versare alcun corrispettivo,
o un corrispettivo ridotto, per tale arco temporale, atteso che pacificamente prima della data del Con 28.2.2019 la non ha mai condotto il locazione l'immobile de quo né vi ha esercitato la propria attività commerciale, avendo affittato l'azienda fin dall'inizio del rapporto contrattuale e per ben 12 anni ad una diversa ditta individuale.
Per quanto riguarda, quindi, i soli due anni e mezzo successivi al 28.2.2019 e fino alla data della notifica dello sfratto (novembre 2021), risulta dai documenti prodotti in primo grado dalla Sig.ra he: CP_1
- in data 24.2.2021 la conduttrice chiedeva una riduzione del canone locatizio per ragioni legate all'emergenza pandemica, inviando una lettera alla locatrice con i conteggi da essa redatti da cui si evince, tra l'altro, che nell'anno 2020 il canone di locazione, comprensivo degli aumenti ISTAT, aveva raggiunto l'importo mensile di € 2.880,00 (ovvero quello indicato dalla nell'atto di CP_1 intimazione di sfratto per morosità, cfr. all. 5);
Con
- la locatrice accordava alla per l'anno 2020 una riduzione annua del canone di euro 10.313,74 proprio in considerazione dell'emergenza Coronavirus e dei conseguenti problemi economici allegati dall'odierna appellante (si veda l'all. n. 6, contenente la scrittura privata inter partes del 12.4.2021 di riduzione del canone di locazione trasmessa all'Agenzia delle Entrate di ); CP_4
- la conduttrice proponeva alla di ridurre il canone di locazione anche per l'anno 2021, ma le CP_1 Con parti non trovavano un accordo sull'entità della relativa riduzione che la pretendeva di stabilire unilateralmente;

7 Con
- la locatrice, con lettera del 6.7.2021, inviata tramite PEC, comunicava a he “Indipendentemente dal raggiungimento di un accordo sulla concessione da parte dei comproprietari coeredi sulla riduzione del canone, essendo fino al 5 luglio 2021 la Vostra morosità afferente a sette mesi, Vi chiediamo di provvedere all'immediato versamento di somme relative all'immobile oggetto di locazione, che saranno trattenute in acconto sul maggiore avere” (all. n. 7);
- la conduttrice provvedeva ad effettuare, nel mese di luglio 2021, alcuni bonifici alla locatrice con somme inferiori a quelle contrattualmente dovute ed errate imputazioni di pagamento, secondo la riduzione di canone che pretendeva unilateralmente di stabilire, maturando, alla data del 5.11.2021, una morosità pari ad € 20.480,00. Ne deriva l'evidente strumentalità dell'eccezione di inadempimento sollevata dalla conduttrice, Con proposta solo in occasione dello sfratto per morosità e senza che, in precedenza, la avesse mai inviato segnalazioni o contestazioni alla proprietà circa la presenza dei lamentati vizi dell'immobile locato, di cui ha sempre mantenuto il pieno godimento esercitandovi senza ostatoli o limitazioni di sorta la propria attività commerciale.
Ed infatti solo successivamente alla richiesta dei locatori di provvedere al pagamento dei canoni, Con precisamente con comunicazione del 24.2.2021, la chiedeva una riduzione del canone locatizio relativa all'anno 2020 al tempo stesso lamentando imprecisate carenze strutturali dello stabile locato mai contestate prima alla CP_1 Va poi evidenziato che la conduttrice, allorchè otteneva, con l'accordo del 12.4.2021, la consistente e non dovuta riduzione del canone di locazione per l'anno 2020, ometteva di comunicare alla locatrice di aver già fatto predisporre, il precedente 8.1.2021, una perizia di parte al solo evidente scopo di sollevare contestazioni sullo stato dell'immobile per sottrarsi all'integrale o parziale pagamento dei corrispettivi dovuti per l'anno 2021. Va aggiunto che la mera lettura della consulenza di parte, datata appunto 8.1.2021 e prodotta dall'intimata sub. doc. n. 1 del fascicolo di primo grado, porta ad escludere la sussistenza di vizi dell'immobile locato tali da limitarne anche solo in parte il godimento. Con Lo stesso perito nominato dalla infatti, al punto 4 della propria relazione ha escluso vizi incidenti sul godimento dell'immobile, scrivendo che “quanto all'unità immobiliare oggetto in locazione, sé internamente a seguito del normale svolgimento dell'attività sono stati eseguiti nel tempo opere di manutenzione straordinaria, la struttura risulta in buono stato di conservazione”. Tutti i presunti vizi lamentati dall'odierna appellante sono relativi alle pertinenze dell'immobile oggetto del contratto, come il parcheggio adiacente lo stabile (che presenta buche e un cattivo stato di conservazione) e le recinzioni poste a protezione dell'intera area (che necessitano di essere verniciate in alcune parti), ma nessuno di essi – nella stessa prospettazione della conduttrice - riguarda i locali interni allo stabile locato dove era esercitata l'attività di bar e rivendita tabacchi. Nessuno di essi, inoltre, è riconducibile ad omessa manutenzione straordinaria spettante alla locatrice, bensì all'incuria della stessa conduttrice o delle persone alle sue dipendenze. Altrettanto irrilevante è l'ulteriore perizia di parte redatta dal EO. in data 24.1.2022 e CP_2 Con prodotta dalla successivamente al disposto mutamento di rito, in quanto anch'essa avente ad oggetto presunte criticità che non riguardano la proprietà indivisa del bar condotto in locazione ma alcuni balconi dello stabile di proprietà di altri soggetti, diversi dalla da cui avvengono CP_1 distacchi di intonaco e calcinacci sullo spazio sottostante coperto da veranda e in uso alla conduttrice. Per le stesse ragioni è irrilevante la comunicazione che l'Ufficio Tecnico del Comune di ha CP_4 inviato alla successivamente all'instaurazione del presente giudizio e su istanza del legale CP_1 Con rappresentante della al fine di segnalare il cattivo stato di conservazione dei balconi dello stabile, in quanto non vi è alcun riferimento specifico ai balconi da cui avvengono gli accertati distacchi di intonaco e calcestruzzo:

considerato che

la ha documentato di aver provveduto a mettere in CP_1 sicurezza già nel 2018 i balconi di sua proprietà, sia dal lato nord sia dal lato sud e nelle parti che affacciano sopra il bar condotto in locazione, producendo in atti i preventivi e le fatture sub. doc. n.
2 della memoria integrativa in primo grado, alcuna condotta omissiva ed inadempiente può esserle
8 addebitata, non potendo rispondere per presunti pericoli di danni provenienti da balconi di proprietà di altri soggetti. Alla luce di quanto sopra e non avendo l'intimata neanche allegato la sussistenza di vizi o difetti strutturali dei locali condotti in locazione che potessero giustificare la sospensione o una riduzione unilaterale del canone dovuto alla locatrice intimante, il rinnovo della consulenza tecnica disposta in primo grado è superfluo e non rilevante ai fini della decisione, dovendo essere disattesa l'eccezione Con di inadempimento sollevata dalla società Altrettanto indimostrato è il presunto danno allegato dall'appellante, non solo e per quanto detto in Con punto di an, ma altresì in punto di quantum, avendo la sempre regolarmente esercitato la propria attività commerciale dal 28.2.2019 fino alla notifica dell'atto di intimazione di sfratto senza provare né allegare perdite o diminuiti guadagni in ipotesi ricollegabili ai lamentati vizi del bene locato. I danni che il perito di parte ha quantificato “per dimezzato rendimento lavorativo dell'immobile da giugno 2019” sono del tutto ipotetici e frutto di mere indimostrate affermazioni unilaterali della conduttrice.
La pronuncia di risoluzione contrattuale emessa dal Tribunale va in definitiva confermata, essendo pacifico l'omesso e ingiustificato pagamento dei canoni di locazione dovuti per l'anno 2021 per l'importo oggetto di intimazione – ben superiore ad una mensilità di canone pattuita in contratto -, atteso che la stessa conduttrice ha ammesso di aver eseguito solo alcuni bonifici a parziale copertura degli importi dovuti all'intimante. 3.6. Con il sesto e ultimo motivo di appello la società conduttrice impugna la decisione di primo grado con riguardo al quantum liquidato a titolo di spese di lite, affermando che “la somma rispetto all'attività svolta è assolutamente esorbitante”. Il motivo è genericamente formulato, atteso che l'appellante non indica nemmeno quale sarebbe l'importo a suo dire corretto, diverso da quello liquidato in primo grado, e quali parametri sarebbero stati violati dal Tribunale. Il motivo va comunque disatteso, perché l'importo di euro 12.469,87 è stato correttamente liquidato dal Tribunale con riferimento al valore della causa (fino ad euro 26.000,00), in applicazione dei parametri medi e tenendo conto del giudizio sommario, della mediazione esperita, e del giudizio di merito successivo al disposto mutamento di rito, nonché di ognuna delle fasi svoltesi in tali distinti giudizi.
4. Al rigetto dell'appello segue la condanna dell'appellante alla rifusione delle spese del presente grado di giudizio, liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. n. 147/2022 tenuto conto del valore della causa (da euro 5.201,00 a euro 26.000,00), secondo parametri medi – attesa la media difficoltà delle questioni trattate - e con applicazione dei parametri minimi per le fasi di trattazione e decisionale. Segue, infine, la declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo pari al contributo unificato, ex art. 13 c. 1-quater del D.P.R. del 30/05/2002 n. 115, trattandosi di controversia promossa dopo l'entrata in vigore (il 31/01/2013) della modifica introdotta con l'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.



P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto DA

K2 S.A.S. DI LL RA CO & C.
-appellante-
CONTRO
9

CP_1
-appellata-

avverso la sentenza del Tribunale di Sondrio n. 198/2024, pubblicata in data 14/06/2024, così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna l'appellante K2 S.A.S. DI LL RA CO & C. a rimborsare all'appellata le spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. CP_1 147/2022 in complessivi € 3.933,00 oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;
3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex art. 13 c. 1 quater D.P.R. n. 115/2002.
Così deciso, in Milano il 5.2.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Dott. Aponte Roberto Dott.ssa Del Corvo Alessandra
10