N. R.G. 10730/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Brescia
SEZIONE SECONDA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elisabetta Arrigoni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10730/2019 promossa da:
I signori (C.F. ), (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
, (C.F. ) e C.F._2 Parte_3 C.F._3 Pt_4
(C.F. , tutti con il patrocinio dell'avv. Fabio Chiarini, ed
[...] C.F._4
elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Brescia, via Armando Diaz n. 9,
ATTORI contro
(P.I. – C.F. , in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 P.IVA_2 rappresentante p.t., con il patrocinio dell'avv. Leonardo Popolo del Foro di Milano, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Milano (MI), via Cordusio n. 4,
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Per gli attori: “NEL MERITO: previe le declaratorie di legge e con ogni miglior formula, contrariis rejectis, accertarsi e dichiararsi che la società convenuta si è resa gravemente e colpevolmente inadempiente nei confronti di parte attrice (proprietaria di parti private e comuni), con riferimento ai fatti tutti descritti in atti depositati, in particolare per aver alla medesima venduto, come da atti di compravendita depositati, beni immobili viziati da difformità (accertate anche in sede di CTU disposta in corso di causa) rispetto a quanto promesso e/o richiesto dalla legislazione anche urbanistica, nonché privi di requisiti e/o di documentazione essenziali (come, a titolo esemplificativo, il certificato di prevenzione incendi e l'agibilità/abitabilità) nonché dei requisiti necessari per essere agibili ed abitabili nonché per conseguire tali certificati;
per l'effetto, condannarsi la convenuta stessa, in persona del suo l.r.p.t., all'esatto adempimento, e dunque ad effettuare (o far effettuare) a propria cura e spese tutte le opere accertate e/o ritenute necessarie per rendere l'immobile urbanisticamente regolare (anche per l'ottenimento della certificazione di prevenzione incendi), conforme alla normativa anche urbanistica ed agibile;
a procurare a parte attrice, nella sua qualità di proprietaria di parti private e comuni, il certificato di agibilità, il certificato di prevenzione incendi e/o ogni ulteriore documento necessario ai fini dell'agibilità/abitabilità degli immobili compravenduti;
ovvero, in subordine, a rimborsare a parte attrice, in qualità di proprietaria di parti private e comuni, tutte le spese, i costi e gli oneri che essa, anche quale proprietaria delle parti comuni, dovrà sopportare a tali scopi;
il tutto, oltre al ristoro di tutti gli ulteriori danni patrimoniali subiti e subendi da parte attrice, nella sua qualità di proprietaria di parti private e comuni, nella misura per cui si riterrà raggiunta la prova ovvero da liquidarsi in via equitativa, maggiorata di interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto sino all'effettiva restituzione, con rifusione di spese e compensi di lite.”.
Per la convenuta: “in via preliminare: dichiararsi l'improcedibilità della domanda a mente dell'art. 5, D.Lgs. n. 28/2010; nel merito: respingersi la domanda attrice, siccome infondata in fatto e diritto;
in via istruttoria: mezzi di prova e produzioni riservate ai sensi dell'art. 183
c.p.c. Con vittoria di spese e compensi professionali”.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato i signori , Parte_1 [...]
ed premesso che i signori Pt_2 Parte_3 Parte_4 CP_2
avevano acquistato da un appartamento sito in Brescia, via Tiziano 76, Controparte_1 sito al piano settimo;
mentre i signori – avevano acquistato un appartamento Pt_3 Pt_4
sito in Brescia, via Tiziano 76, sito al piano tredicesimo, come meglio identificati in atti e che, parte venditrice, non aveva consegnato agli acquirenti il certificato di prevenzione incendi, con la conseguenza che gli immobili oggetto di compravendita risultavano privi dei requisiti di agibilità/abitabilità, convenivano avanti il Tribunale di Brescia la società Controparte_1
chiedendo la condanna di quest'ultima all'esatto adempimento e dunque ad effettuare
[...]
a propria cura e spese tutte le opere necessarie per procurare a parte attrice il certificato prevenzione incendi e/o ogni ulteriore documento necessario ai fini dell'agibilità degli immobili compravenduti ovvero, in subordine, a rimborsare a parte attrice tutte le spese, i costi e gli oneri che essa dovrà sopportare a tale scopo. Chiedevano altresì il risarcimento del danno della somma ritenuta di giustizia, con il favore delle spese di lite.
Instaurato il contradditorio, si costituiva la quale eccepiva, in via Controparte_1 preliminare, l'improcedibilità della domanda ai sensi dell'art. 5 D.Lgs. n. 28/2010 per mancato esperimento della mediazione obbligatoria e, nel merito, chiedeva il rigetto della domanda in quanto infondata in fatto e diritto. Con il favore delle spese.
La convenuta deduceva la piena validità formale dei contratti impugnati, essendo stato del tutto rispettato in sede di stipula l'art. 1477, co. 3 C.C., avendo consegnato agli acquirenti tutti i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta (titolo di provenienza, estremi della concessione edilizia, dichiarazione di conformità ai dati catastali, attestato di prestazione energetica, attestazione dell'amministratore del condominio circa la regolarità del pagamento delle spese comuni alla data del rogito) e tra i quali non era compreso il “Certificato prevenzione incendi”, documento che, ai sensi dell'art. 3 D.P.R. n. 151/2011, il solo amministratore del condominio aveva l'obbligo chiedere e di farsi rilasciare, e che non condiziona affatto l'uso degli alloggi di proprietà esclusiva.
Alla prima udienza, il Giudice concedeva, su richiesta delle parti, i termini di cui all'art. 183, VI comma c.p.c.
La causa veniva istruita con l'espletamento di CTU.
Alla successiva udienza la difesa attorea contestava la CTU, in quanto viziata da difetto e contraddittorietà di motivazione, nonché da erronea applicazione di norme di diritto e la difesa di parte convenuta eccepiva che l'inagibilità poteva essere dichiarata solo dall'Autorità pubblica e che il CTU aveva dato atto della carenza di ordinanza di inagibilità.
Eccepiva altresì che il problema della prevenzione incendi doveva essere esaminato dal
, con conseguente carenza di legittimazione degli attori. CP_3
Con ordinanza del 1.11.2021, il Giudice, ritenendo le contestazioni sollevate dalle parti questioni di diritto, fissava udienza di precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 6.11.2024, il Giudice tratteneva la causa in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti con concessione dei termini per il deposito di memorie conclusionali e di replica.
Parte convenuta, con il deposito della comparsa conclusionale, chiedeva altresì di dichiararsi la carenza di legittimazione attiva di parte attrice.
* * *
In via preliminare deve essere esaminata l'eccezione di improcedibilità ai sensi dell'art. 5
D.Lgs. n. 28/2010 per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, formulata dalla parte convenuta.
L'eccezione è infondata e deve essere rigettata.
I rapporti negoziali dedotti in giudizio attengono specificamente a n. 2 contratti di compravendita immobiliare. Invero, la norma invocata dispone che: “Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, associazione in partecipazione, consorzio, franchising, opera, rete, somministrazione, società di persone e subfornitura, è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente capo. Nelle controversie di cui al comma
1 l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda”. In nessuna parte dell'articolo sopra trascritto vi è espresso riferimento ai contratti di compravendita, i quali pacificamente non possono considerarsi assorbiti nella materia dei diritti reali, trattandosi di negozi che si perfezionano con il consenso e non con la dazione della cosa.
Pertanto, l'eccezione deve essere rigettata.
In via preliminare di merito, gli attori sono legittimati ad agire benchè gli immobili oggetto delle compravendite dedotte sono situati all'interno di un contesto condominiale e che il CPI, riguarderebbe l'intero complesso condominiale nelle parti comuni e non unicamente le parti di esclusiva proprietà degli attori. Deve infatti condividersi quanto sostenuto dagli attori secondo cui il condominio (e l'amministratore) rappresentando un ente di gestione, del tutto sprovvisto di personalità giuridica e di autonomia patrimoniale, non interferisce con i diritti dei singoli proprietari.
Parte attrice formula la domanda di esatto adempimento dei contratti di compravendita del
20.7.2018 (docc. 1 e 2) dedotti in giudizio, posto che parte convenuta non avrebbe asseritamente adempiuto agli obblighi prescritti nei confronti del venditore ex art. 1477 c.c. terzo comma cc, ovvero la consegna dei titoli e documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta.
Parte attrice sostiene in particolare che la convenuta non ha provveduto alla consegna del certificato di prevenzione incendi (C.P.I.) con la conseguenza che sarebbero venuti meno i requisiti di agibilità/abitabilità degli immobili oggetto di compravendita.
All'esito dell'istruttoria peritale è emerso che l'agibilità dell'immobile condominiale non risulta essere mai stata revocata, e che, per contro, non risulta effettivamente consegnato il certificato di prevenzione incendi.
Quanto al certificato di agibilità si richiama in particolare quanto espresso dal CTU al punto
2 della relazione (“L'immobile oggetto di causa, come si evince dagli atti di acquisto degli attori (allegati in atti di parte attrice) è stato edificato in forza della C.E.
(Concessione Edilizia) n. 27644/78 e dichiarato “agibile” in data 24/06/1983 P.G. n.
27644/78 – N. 6496/78 prot. L.L.P.P. del 05/08/1983 (vedi All. 8 atti di causa parte attrice), così come peraltro riscontrato in occasione dell'accesso agli atti presso il Comune di Brescia in data 25/01/2021, durante la quale si estraeva copia della suddetta C.E., ne consegue che l'immobile è stato edificato anteriormente la data del 30.06.2001”) e al punto 4 (“ […]
l'immobile in oggetto ricadeva, all'epoca della fine lavori (anno 1983) nella normativa disciplinata dal Regio Decreto 27 luglio 1934, n° 1265, come peraltro si evince dal
“Certificato” stesso in atti di causa. Detto “Certificato”, (riferito all'intero immobile condominiale) non ha una scadenza temporale, ovvero una volta rilasciato, non è previsto che si debba ripresentare nuovamente una richiesta anche a fronte di nuove modalità di richiesta del “Certificato” stesso. I casi in cui è invece necessario richiedere nuovamente il “Certificato”, sono quelli indicati nell'art. 24 del DPR 380/2001.[…] Nel caso specifico, il CTU, letti gli atti di causa, esaminata la documentazione presente in Comune (a seguito di accesso agli atti), confrontatosi con i CTP, non ha riscontrato la presenza di interventi edilizi successivi alla data del “certificato di agibilità” in atti, ovvero dal
1983, pertanto, con riferimento al quesito;
“successivamente non oggetto degli interventi edili di cui all'art. 24 D.P.R. n. 380/2001”, che determinassero la necessità di richiedere nuovamente il suddetto “certificato”. In conclusione, e con riferimento al quesito, “…………. se essi immobili siano in possesso dei requisiti necessari per l'agibilità/abitabilità…….” per le ragioni di cui sopra e in assenza di “ordinanze di inagibilità” da parte del Comune di
Brescia, lo scrivente non ha elementi che possano ritenere l'immobile privo “dei requisiti necessari per l'agibilità/abitabilità”).
La pubblica amministrazione non ha adottato alcun provvedimento di revoca della concessione della agibilità con la conseguenza che il certificato di agibilità del 5.8.1983, prodotto dalla parte attrice al doc. 8, risulta ancora vigente.
Conseguentemente deve ritenersi che nessun inadempimento in merito alla mancata consegna del certificato di agibilità può essere imputato alla convenuta . CP_1
Tanto premesso, deve essere esaminata l'altra voce di inadempimento dedotta dagli attori attinente alla mancata consegna del certificato di prevenzione incendi.
Il CTU, dopo aver ben individuato la sequenza legislativa entro la quale tale certificato si inserisce, avendo dato altresì atto della difficoltà di reperire la documentazione attinente all'edificio presso il quale insistono le proprietà degli attori, ha osservato quanto di seguito:
“Il documento n. 7 relativo all'intervento dei VVF a seguito di principio di incendio avvenuto il 30-03-1996 che attesta che il CPI, rilasciato in data 17/06/1983 come unico documento relativo all'edificio in oggetto comprensivo di tutte le attività ivi contemplate, risulta ampliamente scaduto e non risulta essere in vigore alcun rinnovo;
Tenuto conto del mancato rinnovo a seguito di presentazione della domanda il 17/11/1995 presso il locale Comando
Provinciale, aveva commissionato un nuovo progetto a firma dell'Ing. CP_1 Per_1
, depositato presso i VVFF in data 04/03/2014, “valutato favorevolmente con
[...] condizioni” in data 07/05/2014, che tuttavia non ha avuto un seguito in termini di realizzazione delle opere previste e ottenimento conseguente del C.P.I.; Il carteggio in atti
(parte attrice) da parte dell'Amm.re del nel 2019, che precisava che i lavori per CP_3
l'ottenimento del C.P.I. erano, nel 2015, stati rimandati per fare fronte ad altri interventi;
Il successivo incarico conferito dal all'Ing. in data 21/03/2019, che CP_3 Persona_2 si è tradotto ad oggi con la “Relazione tecnica valutativa” presente in atti”.
Ha pertanto concluso che ad oggi il è sprovvisto di C.P.I. e pertanto non a CP_3 norma relativamente alla disciplina in materia di “prevenzione incendi” (D.P.R. n. 151/2011).
Deve pertanto accertarsi se tale CPI debba essere ritenuto compreso tra i titoli e documenti prescritti dall'art. 1477 c.c, costituendo in caso di mancata consegna un inadempimento in capo alla venditrice convenuta.
A tal proposito la Corte Suprema di Cassazione (Cassazione civile, sez. II, 18 giugno 1991,
n. 6882) ha specificato che non può ritenersi necessario per l'uso della res venduta e non rientra, quindi, fra i documenti da consegnare all'acquirente a norma dell'art. 1477 ultimo comma, il certificato di prevenzione incendi di cui alla l. 26 luglio 1965 n. 966. La Corte ha poi sottolineato che solo nel caso di vendita di una azienda, è necessario che non sia mancata la richiesta del detto certificato, che ai termini degli art. 2 e 4 della legge citata e del d.m. 27 settembre 1975 condiziona l'esercizio dell'attività commerciale.
Tale principio, seppur risalente, non risulta superato, posto che non vi sono state successive pronunce di segno contrario.
Neppure può dirsi che la mancata consegna del CPI abbia di fatto compromesso l'agibilità degli immobili, posto che, si ribadisce, gli immobili di proprietà degli attori risultano muniti di valido certificato di agibilità mai revocato dalle autorità preposte.
Deve pertanto ritenersi che nessun inadempimento in tal senso possa essere posto in capo alla convenuta venditrice, posto che la consegna all'acquirente del certificato prevenzione incendi non rientra tra gli obblighi del venditore previsti dal Codice civile in quanto non è tra i documenti previsti dall'art. 1477 3° comma, cioè tra i documenti necessari ai fini del perfezionamento del contratto di compravendita in mancanza dei quali si avrebbe inadempimento della venditrice
Invero, tra i documenti che devono essere consegnati rientrano, infatti, non solo quelli utili in ordine all'avvenuto acquisto del diritto, ma anche quelli utili in ordine alla mera disponibilità della cosa, sia di fronte ai privati che alla Pubblica Amministrazione.
Sulla scorta di tali considerazioni, atteso che nessun inadempimento dedotto dagli attori è imputabile in capo alla convenuta, la domanda di adempimento formulata deve essere in toto rigettata.
La domanda di risarcimento del danno va pertanto rigettata.
Atteso la complessità delle questioni e in particolare in punto di conseguenze della mancanza del CPI, sussistono gravi motivi per compensare le spese di lite e di CTU, che vengono poste al 50% a carico delle parti, ma in solido tra le parti nei confronti del CTU.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta la domanda di adempimento;
rigetta la domanda di risarcimento del danno;

Compensa le spese di lite.
Le spese di CTU come in parte motiva. .
Brescia, 28 marzo 2025
Il Giudice
Elisabetta Arrigoni