REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA
La Corte d'Appello di L'Aquila, nelle persone dei seguenti Magistrati
Dr. ES Salvatore AM Presidente relatore
Dr. Silvia Rita Fabrizio Consigliere
Dr. Alberto Iachini Bellisarii Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in II grado iscritta al n. 234 del Ruolo generale dell'anno 2024 promossa da:
e , rappresentati e difesi dall'avv. Parte_1 Parte_2
CA IN;

- appellanti-
CONTRO in persona dell'amministratore pro tempore, Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. prof. Alberto Giulio Cianci;

- appellato –
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 1090/2023 del Tribunale di Pescara pubblicata il 31/7/2023
CONCLUSIONI
Per gli appellanti: “insistendo nell'accoglimento delle conclusioni pregiudiziali, di merito ed istruttorie rassegnate e contenute alle pagine 16 – 21 dell'atto di appello accertando e dichiarando che la gestione del e dei Parte_3
quattro condominii , ed , da parte degli amministratori CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
succedutisi nel tempo, si è attuata dal 18.06.2013 a tutt'oggi in completa violazione della nuova disciplina dell' Istituto del 'Supercondominio over 60' di cui alla legge di
Riforma del Condominio n. 220 del 2012, entrata in vigore il 18.06.2013 (che ha lasciato in vigore la vecchia disciplina del “Supercondominio fino a 60 partecipanti”), oltre che in violazione della normativa codicistica, modificata e innovata, che ha reso le norme principali sul Supercondominio over 60 NON DEROGABILI da qualsiasi regolamento contrattuale o assembleare, sia vecchio che nuovo, come l'art. 1138 c.c. e l'art. 72 disp. att. c.c., prescriventi disposizioni inderogabili erga omnes, di ordine pubblico, proprio per creare una netta DICOTOMIA tra ' over 60' Parte_3
soggetto alla nuova disciplina inderogabile e 'Supercondominio fino a 60 partecipanti' rimasto soggetto alla vecchia disciplina derogabile, relativamente ai piccoli complessi immobiliari, in tal modo esautorando il giudice del potere di decidere se un complesso immobiliare debba considerarsi 'Supercondominio over 60' o 'Supercondominio fino a
60 partecipanti', perché tale distinzione è stata rimessa alla esclusiva competenza del legislatore. Dal che consegue che, tutte le delibere di nomina e di gestione condominiale contenute nelle delibere del Supercondominio 'Le Nereidi' over 60 e in quelle del devono ritenersi radicalmente nulle, in toto o in parte, per Controparte_4
violazione dei principi della 'trasparenza' e della 'immediata verifica' dei conti di gestione, oltre che di tutta la normativa vigente. A tal fine riportiamo le questioni pregiudiziali ed istruttorie contenute nell'atto di appello che sono le seguenti: 'D) che gli esponenti – preliminarmente al merito - propongono all'attenzione dell'On.
Tribunale le seguenti questioni pregiudiziali incidentali instando per una pronuncia che accerti e dichiari che la gestione del e dei quattro Parte_3
condominii , ed , da parte dell'attuale Amministratore, si è CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
attuata dal 18.06.2013 a tutt'oggi in completa violazione della legge di Riforma del
Condominio di cui alla legge 220 del 2012. Infatti: D1) La riforma del Condominio di cui alla Legge 220/2012 ha istituzionalizzato l'istituto del 'Supercondominio' con il combinato disposto di cui al nuovo art. 1117-bis cod. civ., per il quale “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari (come nel ns. caso)
o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”, e al nuovo art. 67, comma
3°, disp. att. c.c., (dichiarato inderogabile dal successivo art. 72) per il quale “Nei casi
(di supercondominio) di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta (nel ns. caso sono più di ottanta), “ciascun condominio” deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma del codice (maggioranza intervenuti + 2/3 del valore dell'edificio), il proprio rappresentante all'assemblea (dei rappresentanti) per la gestione ordinaria delle parti comuni a “più condominii” e per la nomina dell'amministratore”; D2) dal 18.06.2013 – entrata in vigore della Legge 220 del 2012 – l'Amministratore nelle vesti della pag. 2/25 non si è mai attivato Parte_6
per adeguare la realtà del Supercondominio de quo – costituito da quattro condominii
, ed ) e da più di ottanta partecipanti – alla nuova normativa CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
che pone a “ciascun condominio” l'obbligo inderogabile di designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice (maggioranza intervenuti + 2/3 del valore dell'edificio), il proprio rappresentante all'assemblea dei rappresentanti per la gestione ordinaria delle parti comuni a “più condominii” e per la nomina dell'amministratore del Supercondominio”; D3) conseguentemente a tale mancata attivazione contra legem dell'Amministratore, sono trascorsi più di sette anni dal 18.06.2013 durante i quali la gestione ordinaria e la nomina dell'Amministratore del
Supercondominio sono effettuati NON dalla assemblea dei rappresentanti designati da ciascun condominio con la maggioranza degli intervenuti e 2/3 del valore dell'edificio,
MA dalla vecchia assemblea generale ante riforma di tutti gli ottanta partecipanti, che deliberava l'approvazione dei rendiconti e la nomina dell'Amministratore NI (per il supercondominio ed i quattro condominii) con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, assemblea non più esistente in quanto esclusa dalla normativa post riforma relativamente ai OM over sessanta! D4) Alla stregua di quanto sopra balza evidente la differenza di competenza tra la vecchia assemblea generale dei condomini che deliberava la nomina di un NI amministratore per cinque entità + quattro condominii) e Parte_3
l'approvazione di un NI rendiconto per le stesse cinque entità, e la nuova assemblea dei rappresentanti dei quattro condominii che può deliberare solo la nomina dell'amministratore del sessanta, e l'approvazione del solo Parte_7
rendiconto del , nel rispetto del principio della TRASPARENZA, Parte_3
grazie al quale ora ciascuno dei quattro condominii ( , ed ) ha CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
competenza per deliberare la nomina del proprio amministratore e l'approvazione dei propri rendiconti, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, di cui al comma 2° dell'art. 1136 c.c. D5) Aggiungasi l'altro dato obiettivo che da più di sette anni dal 18.06.2013, l'Amministratore continua ad amministrare
“contra legem” i quattro condominii , ed ) sulla base delle CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
delibere annuali della vecchia assemblea generale di tutti gli ottanta condomini, non più
pag. 3/25 esistente per i OM over sessanta come spiegato al punto D3) che precede, che dopo la riforma sono diventate assolutamente nulle / inesistenti, invece che sulla base di delibere annuali delle singole assemblee ordinarie di ciascuno dei quattro condominii, uniche competenti per la nomina degli amministratori di ciascuno dei quattro condominii e per la valida approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi di ciascuno dei quattro condominii. D6) La stessa procedura illegale di nomina come
Amministratore del Supercondominio over 60 Le della detta CP_1
associazione professionale usata negli ultimi otto anni dal predetto Parte_6
è stata usata in data 04.06.2021 per la nomina ad Amministratore del Parte_3
Supercondominio over 60 Le della Sig.ra …, come da CP_1 Persona_1
delibera assembleare prodotta con l'iscrizione a ruolo, per tal motivo da ritenersi carente di potere deliberativo per la nomina ad amministratore del costituito Parte_3
da partecipanti in numero superiore a sessanta e con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2°, c.c., invece che dalla nuova “assemblea dei rappresentanti” di ogni singolo condominio di cui all'inderogabile art. 67, comma 3°, disp. att. c.c., e con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 5°, c.c., con la conseguenza che tale delibera di nomina secondo il rito ante riforma deve ritenersi giuridicamente inesistente perché adottata da organo assolutamente incompetente, e/o radicalmente nulla perché esorbitante dai limiti delle attribuzioni delle vecchie assemblee, con la conseguente inesistenza e/o nullità assoluta di qualsiasi delibera di nomina e di gestione e manutenzione ordinaria e straordinaria del over 60 e dei Parte_3
singoli condominii , ed . Conseguentemente accertarsi e CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
dichiararsi che anche la Sig.ra è stata nominata nuova Persona_1
Amministratrice del Supercondominio over 60 “ da assemblea non più Parte_3
esistente, con la conseguenza che anche lei deve ritenersi Falso Amministratore del detto Supercondominio, mentre non è mai stata nominata amministratrice dei quattro
OM , ed dalle relative assemblee uniche competenti in CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
base alla Legge di Riforma, a tal uopo aggiungendosi che anche lei non risulta possedere alcun attestato di aggiornamento professionale per amministrare condominii.
D7) Nella giurisprudenza di legittimità le Sezioni Unite della Suprema Corte (Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806) hanno stabilito che debbono qualificarsi NULLE le pag. 4/25 delibere dell'assemblea condominiale: 1) prive degli elementi essenziali;
2) con oggetto impossibile od illecito, contrario all'ordine pubblico, alla morale od al buon costume;
3) con oggetto che non rientra nella relativa competenza;
4) che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
5) comunque invalide in relazione all'oggetto. Nel nostro caso, pertanto, debbono qualificarsi NULLE tutte le delibere annuali assunte – dal 18.06.2013 a tutt'oggi – dalla vecchia assemblea generale dell'intera compagine di più di ottanta condomini (non più esistente per i OM over sessanta) aventi ad oggetto – che non rientra nella relativa competenza, oltre che impossibile e contrario all'ordine pubblico – la nomina di un NI amministratore per cinque entità (supercondominio
+ quattro condominii) e l'approvazione di un NI rendiconto per le stesse cinque entità, in violazione del nuovo principio della “ trasparenza ” e del nuovo art. 67, comma 3°, disp. att. c.c., (dichiarato INDEROGABILE dal successivo art. 72), per il quale “Nei casi (di supercondominio) di cui all'articolo 1117-bis c.c., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta (nel ns. caso sono più di ottanta),
“ciascun condominio” deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma del codice (maggioranza intervenuti + 2/3 del valore dell'edificio), il proprio rappresentante all'assemblea (dei rappresentanti) per la gestione ordinaria delle parti comuni a “più condominii” e per la nomina dell'amministratore” (del solo
). Nella giurisprudenza di merito il Tribunale di Milano (sentenza 29 Parte_3
gennaio 2016 n. 1368) ha ritenuto affetta da la delibera Parte_8
dell'assemblea di un supercondominio con più di sessanta partecipanti convocata per la nomina dell'amministratore e per la gestione ordinaria delle parti comuni, allorché al relativo voto abbiano partecipato i singoli condomini anziché i rappresentanti di condominio, in violazione dell'art. 67 disp. att. c.c.). D8) Aggiungasi che il socio amministratore non risulta aver mai adempiuto all'obbligo di cui Parte_9
all'art. 71 bis, comma 5° e comma 3°, disp. att. c.c., relativo all'aggiornamento professionale di cui al D.M. 13.08.2014 entrato in vigore il 09.10.2014. Al riguardo univoca giurisprudenza ha affermato che: “Nel decreto ministeriale n 140 del 2014, entrato in vigore il 09 ottobre 2014, si legge che l'obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l'obbligo di pag. 5/25 aggiornamento/frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 allo 08 ottobre 2015 e così di seguito per gli anni successivi;
seguendo questo meccanismo non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l'anno successivo. E' pacifico in giurisprudenza che la mancata frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di nel senso che CP_1
l'amministratore non potrà assumere incarichi per l'anno successivo e che la sua nomina deve ritenersi NULLA“ (Trib. Padova 24 marzo 2017 n°818)”. B) In subordine, dichiararsi le impugnate delibere illegittime per ritenuta mancanza di trasparenza e contrarietà alla normativa vigente, di cui alla L.11 dicembre 2012, n. 220), eccependosene la nullità e, comunque, l'invalidità, e chiedendo che ne sia dichiarata la nullità o, in subordine, che ne sia disposto l'annullamento, previa sospensione della loro efficacia, per i motivi tutti sopra indicati. C) In ulteriore subordine, dichiararsi le impugnate delibere illegittime e, con esse, illegittimi i relativi riparti dei bilanci consuntivi 2019-2020 e 2020-2021 e del bilancio preventivo 2021-2022, per i motivi tutti sopra indicati. E conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel precedente grado, nell'atto di appello e nel presente grado. Conseguentemente previamente impugnato ogni avverso dedotto, chiesto, eccepito e prodotto, accertare e dichiarare l'esistenza di una situazione di amministrazione condominiale cosi tanto illegale quanto assurda – FORSE UNICA IN ITALIA – per la quale tutte le delibere di nomina e di gestione condominiale del e del Parte_3 CP_4
, qui impugnate, devono ritenersi radicalmente inesistenti / nulle, in toto o in
[...]
parte, per violazione dei principi della 'trasparenza' e della 'immediata verifica' dei conti di gestione, oltre che di tutta la normativa vigente anche riguardo agli aggiornamenti professionali. In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello al fine di acquisire definitiva certezza sulla assurda validità a ritroso dell'attestato di ottobre 2018 di , in contrasto con lo Parte_9
stesso attestato di per il medesimo corso di aggiornamento di ottobre Parte_10
2018, e degli attestati di maggio 2015, maggio 2016, maggio 2017 e gennaio 2019, carenti dei presupposti di legge, e precisamente: 1°) disporre, a norma dell'art. 210
pag. 6/25 c.p.c., a carico del Presidente Regionale e della Vice Presidente Controparte_5
Regionale salvo altri, ordine di esibizione in giudizio dei CP_5 Persona_2
presupposti dell'attestato regionale di ottobre 2018 e costituiti dai “due allegati alla lettera di trasmissione digitale 24.09.2018 h. 09,22 delle domande di iscrizione al corso di aggiornamento professionale di ottobre 2018 di entrambi i soci e Parte_10
, indicati nel seguente modo: - , domanda di iscrizione e copia Pt_9 Parte_9
ricevuta bonifico.PDF 2101K - domanda di iscrizione e copia Parte_10
ricevuta bonifico.PDF 2229K.” come risulta nel “documento n. “31” Invio domanda di iscrizione corso 24 settembre 2018” prodotto in giudizio da con la Parte_9
memoria di costituzione 04.10.2019 in Corte d'Appello nel proc. R.G. 239/2019 V.G., di cui si ritiene necessaria l'acquisizione al processo al fine di raggiungere A) completa conoscenza del contenuto delle due domande che, essendo di peso diverso, fanno presumere che il bonifico di € 150,00 sia stato pagato per la sola e Parte_10
che solo questa abbia frequentato il corso di ottobre 2018, cui è conseguito il corretto attestato con validità annuale ex lege dal 09.10.2018 all'8 ottobre 2019 prodotto in giudizio, e B) definitiva certezza giuridica sulla diversità delle due domande di iscrizione al corso di ottobre 2018 che fanno presumere, in assenza di bonifico pagato anche per , che questi non abbia frequentato il corso di ottobre 2018, e Parte_9
per questo motivo sarebbe stato “concertato” l'attestato con l'assurda e inammissibile validità annuale retroattiva dal 09.10.2017 all'8 ottobre 2018 prodotto in giudizio.
Dando i provvedimenti opportuni circa il tempo, il luogo e il modo dell'esibizione. 2°) disporre, a norma dell'art. 210 c.p.c., a carico del Presidente Provinciale
[...]
, salvo altri, ordine di esibizione in giudizio dei presupposti degli altri Parte_11
quattro attestati emessi nelle date di maggio 2015, maggio 2016, maggio 2017 e gennaio
2019, e costituiti, per ogni attestato, dalle rispettive lettere di trasmissione delle domande di iscrizione al corso composte da cinque pagine, e precisamente: 1° pagina: lettera di trasmissione;
2° pagina: domanda di iscrizione al corso;
3° e 4° pagina: accettazione del regolamento;
5° pagina: bonifico fungente come quietanza con data certa legale. 3°) Si chiede, altresì, che l'On. Giudice adito, una volta acquisiti i “due allegati alla lettera di trasmissione digitale 24.09.2018 h. 09,22, come sopra meglio indicati, ed una volta acquisita la copia del secondo bonifico che risulterà essere stato pag. 7/25 pagato entro il termine del 01.10.2018 richiesto per l'iscrizione e la frequenza del corso di ottobre 2018 e, una volta acquisiti gli allegati alle lettere di trasmissione effettuate per l'iscrizione e la frequenza ad ognuno degli altri quattro corsi di maggio 2015, maggio
2016, maggio 2017 e gennaio 2019, ed una volta acquisita la copia dei bonifici che risulteranno pagati entro il termine perentorio per ognuno di detti altri quattro corsi, voglia disporre ordine di esibizione nel presente giudizio, a carico della Banca o dell'Ente che risulterà aver emesso detti bonifici, delle scritture contabili di banca CP_6
ove è stata registrata l'emissione di tali bonifici e/o disporre che sia prodotto un estratto per ognuno di essi, per la formazione dei quali vorrà nominare un notaio e, ove debba occorrere, un esperto affinchè lo assista, a norma del combinato disposto di cui agli artt.
210 e 212 c.p.c. Conseguentemente accertarsi e dichiararsi che tutte le delibere di nomina e di gestione condominiale del dal 2013 fino a Parte_3
questa delibera del 04.06.2021, e del devono ritenersi radicalmente Controparte_4
nulle, in toto o in parte, per violazione dei principi della 'trasparenza' e della 'immediata verifica' dei conti di gestione, oltre che di tutta la normativa vigente anche riguardo agli aggiornamenti professionali, per l'effetto accogliendosi le domande pregiudiziali, di merito e istruttorie sopra esposte e dichiarandosi che il c.d. è un Controparte_1
Supercondominio over 60 ad ogni effetto di legge;
Rigettarsi tutte le domande e richieste ex adverso formulare siccome inammissibili improcedibili ed infondate in fatto e in diritto, poiché contra legem e al di fuori dell'ordinamento giuridico. Disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel precedente grado e nell'atto introduttivo del presente grado, riportandosi alle conclusioni formulate nell'atto di appello e nelle note di trattazione del
23.09.2024. Con vittoria delle spese di lite del doppio grado di giudizio, e risarcimento danni per lite temeraria anche nei confronti del legale del c.d. Controparte_1
oltre accessori come per legge”.
Per l'appellato: “in via preliminare: dichiarare inammissibile l'appello ex art. 348-bis
c.p.c., a fronte del mancato deposito, da parte degli appellanti, del fascicolo di primo grado di parte in occasione della costituzione in appello, qualora il suo contenuto non sia ricostruibile in modo inequivoco dai documenti depositati dal CP_1
convenuto ai fini della valutazione sulla fondatezza dell'appello. In via principale:
pag. 8/25 rigettare l'appello, in quanto infondato in fatto e in diritto e, per l'effetto, confermare la
Sentenza di primo grado. Rigettare le domande poste nelle conclusioni dell'appello, non indicate come effetto della riforma della Sentenza richiesta dagli appellanti, in quanto domande già rigettate in primo grado e comunque infondate in fatto e in diritto. In via istruttoria: rigettare le istanze istruttorie di controparte in quanto inammissibili e/o irrilevanti ai fini della decisione. Con vittoria di spese, competenze e onorari.”
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La sentenza impugnata ha rigettato le domande avanzate da e Parte_1
in qualità di proprietari di unità immobiliari facenti parte del Controparte_7
di Montesilvano, volte ad ottenere - previo “pregiudiziale ed Controparte_1
incidentale” accertamento della natura di supercondominio del predetto aggregato immobiliare (composto da quattro fisicamente distinte palazzine, denominate , CP_2
ed , a loro volta suddivise in distinte unità immobiliari in numero Pt_4 Pt_5 CP_
complessivamente superiore a sessanta), della conseguente illegittima gestione del supercondominio e dei quattro condominii costituiti dalle palazzine suindicate, sin dal
18/6/2013 (data di entrata in vigore della legge 220/2012), da parte di un unico amministratore (la Parte_12
sino al 4/6/2021 e da tale data
[...] Persona_1
e di una unica assemblea composta da tutti i condomini, in spregio agli artt.
[...]
1117-bis c.c., 67 comma 3 e 72 disp. att. c.c. (ed ai principi di trasparenza e verificabilità delle singole gestioni caratterizzate da unico conto corrente, unico rendiconto, unico registro di contabilità, unico riepilogo finanziario, unica nota sintetica esplicativa), della ulteriormente conseguente nullità “di tutte le delibere annuali” assunte dal 18/6/2013 dalla suddetta assemblea per la gestione ordinaria del supercondominio e per la nomina dell'amministratore (peraltro non ottemperante all'obbligo di formazione annuale imposto dall'art. 71-bis disp. att. c.c. e dal dm
14/2022) - la declaratoria di nullità (o, in subordine, l'annullamento, anche in ragione della mancata convocazione della attrice , oltre che di “tutte” le delibere Pt_2
genericamente sopra indicate, delle delibere adottate nella seduta del 4/6/2021 dalla assemblea di tutti i condomini (anziché dalla competente assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii ricompresi nel supercondominio, mai designati dalle rispettive pag. 9/25 assemblee secondo quanto inderogabilmente prescritto dall'art. 67 comma 3 disp. att.
c.c.) relativamente ai primi cinque punti all'o.d.g., concernenti il supercondominio, aventi ad oggetto l'approvazione dei consuntivi degli esercizi 2019/2020 e 2020/2021 e del preventivo dell'esercizio 2021/2022, la nomina del nuovo amministratore e la ratifica della nomina d'urgenza di un difensore ai fini della Persona_1
costituzione in altro giudizio incardinato nei confronti del condominio dai condomini e nonché delle ulteriori delibere adottate dall'assemblea parziale dei Pt_1 Pt_2
condomini della ZI GA (nella quale sono ricomprese le unità immobiliari degli attori) per sollecitare l'impresa già incaricata di effettuare i lavori di rifacimento del tetto (non caratterizzati, secondo gli attori, da alcuna necessità ed urgenza) e per autorizzare l'amministratore a non costituirsi nel procedimento di mediazione promosso dai condomini e per altra controversia condominiale. Pt_1 Pt_2

1.1. La motivazione della decisione di rigetto - dopo avere evidenziato che il convenuto aveva dato prova della convocazione di alla CP_4 Controparte_7
assemblea del 4/6/2021 mediante avviso ricevuto dalla stessa il 28/5/2021, che la contestazione della necessità ed urgenza dei lavori di rifacimento del tetto della palazzina non aveva alcuna rilevanza (posto che la delibera assembleare non CP_2
aveva disposto l'effettuazione di tali lavori, ma solo la sollecitazione alla loro effettuazione da parte di impresa già incaricata con precedente delibera non impugnata)
e che l'eccezione di giudicato avanzata dal convenuto in relazione a provvedimenti resi in un procedimento di volontaria giurisdizione per la revoca dell'amministratore instaurato nei confronti di quest'ultimo da non meritava seguito - si è Parte_1
articolata attraverso il seguente iter argomentativo:
a) la figura del supercondominio, di conio giurisprudenziale, ricorre allorché i beni di cui all'art. 1117 c.c. siano comuni ad una pluralità di edifici distinti, ciascuno dei quali costituente un condominio autonomo, purché fra beni o servizi comuni e beni oggetto di proprietà esclusiva sussista un rapporto di accessorietà in virtù di un collegamento materiale o funzionale;

b) l'art. 1117-bis, introdotto dalla novella del 2012, “ha statuito l'applicabilità al supercondominio delle disposizioni del condominio, in quanto compatibili, con conseguente assoggettamento alla suddetta normativa della regolamentazione degli pag. 10/25 spazi comuni tra diversi condominii (o comunque di edifici non riuniti in condominio), che altrimenti ricadrebbero nella disciplina della comunione”;
c) se, tuttavia, tali spazi comuni siano già ricompresi, per effetto di disposizione contenuta nel titolo, nella disciplina condominiale, non ricorre la figura del supercondominio, come la giurisprudenza di legittimità (in particolare Cass.
32237/2019) ha chiarito anche in relazione all'art. 1117-bis c.c., giacché il supercondominio continua a venire in essere ipso iure et facto, ma “sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti”;
d) nella specie il regolamento predisposto dall'originario costruttore del complesso immobiliare ed allegato agli atti di compravendita dei singoli immobili (cioè al titolo costitutivo del condominio) esprime “la volontà di non attribuire natura condominiale propria ai singoli edifici, riservandola all'intero complesso” (giacché: la qualifica condominiale viene riferita a quest'ultimo, cui si attribuisce la denominazione di
“Condominio Orlando”, con la precisazione ulteriore che “ad ogni singolo stabile viene dato un nome caratteristico per le dovute distinzioni”; le quattro palazzine vengono unificate in un unico condominio e vengono regolati sia i rapporti all'interno dei singoli edifici che quelli dell'intero condominio;
è prevista una gestione condominiale unitaria, con assemblea ed amministratori unici e con unico conto corrente postale);
e) inoltre, oltre ad avere avuto costante attuazione nel corso degli anni le previsioni regolamentari, l'assemblea condominiale ha in varie occasioni respinto le proposte di suddividere l'attuale in quattro distinti condominii, coincidenti con le CP_4
singole palazzine (verbali delle assemblee dell'1/8/2017 e del 15/3/2019, prodotte dal convenuto);
f) pertanto, “deve essere esclusa la natura di supercondominio del condominio Le
Nereidi”, conclusione cui erano già pervenuti altri provvedimenti giudiziali resi in analoghi giudizi introdotti dai medesimi attori;

g) immediato corollario della qualificazione del come Controparte_1
condominio (complesso) e non come supercondominio era la inapplicabilità delle norme disciplinanti tale ultimo istituto (tra cui l'art. 67 comma 3 disp. att. c.c.), la cui asserita violazione era sostenuta dagli attori in relazione a “tutte le delibere impugnate”;
pag. 11/25 h) l'asserito mancato assolvimento dell'obbligo di formazione periodica da parte dell'amministratore condominiale non assumeva alcun rilievo, non incidendo sulla validità della delibera di nomina, come ritenuto da giurisprudenza di merito citata
(Tribunale Milano, 27 marzo 2019, n. 3145);
i) dovevano, dunque, essere rigettate tutte le domande avanzate dagli attori (sia in via pregiudiziale che nel merito), con conseguente condanna degli stessi al rimborso in favore del convenuto delle spese processuali, liquidate (sulla scorta di un CP_4
valore della causa compreso tra € 260.001 ed € 520.000, tenuto conto del complessivo ammontare dei bilanci consuntivi e preventivo oggetto della delibera assembleare specificamente impugnata, nonché dei “parametri di cui al DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, prossimi ai medi per tutte le fasi, con aumento del 25% per manifesta fondatezza delle difese di parte convenuta ex art.4 comma 8 DM
55/2014”) in € 25.000,00 oltre accessori.

2. Gli originari attori hanno proposto appello, formulando (e conclusivamente precisando) le copiose conclusioni riportate in epigrafe – sostanzialmente riproduttive di quelle articolate in prime cure: si veda la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c. – e cinque motivi di censura, il cui contenuto è opportuno (stanti le difficoltà di pervenire ad una sintesi) riportare testualmente (anche nella veste grafica), al netto della trascrizione delle parti di sentenza cui i motivi dovrebbero riferirsi:
“1° MOTIVO DI CENSURA: Violazione di Legge - Erronea Applicazione e falsa interpretazione della nuova legge 220/2012, entrata in vigore il 18.06.2013, che ha istituzionalizzato il “Supercondominio over sessanta” (partecipanti) come il nostro
Supercondominio over 60 “Le Nereidi” che attualmente ha 91 partecipanti. Erronea applicazione e falsa interpretazione della giurisprudenza di legittimità sul
Supercondominio over 60. Erronea valutazione dell'atto introduttivo del giudizio, dei fatti di causa e delle richieste pregiudiziali, di merito e istruttorie. Per tali motivi non
è corretto parlare di istruttoria “solo documentale”, ma di istruttoria ingiustamente rifiutata escludendo il diritto costituzionale alla difesa e alla prova delle domande pregiudiziali e istruttorie”.
“2° MOTIVO DI CENSURA: Violazione di Legge - Erronea Applicazione e falsa interpretazione della nuova legge 220/2012, entrata in vigore il 18.06.2013, che ha pag. 12/25 istituzionalizzato il “Supercondominio over sessanta” (partecipanti) come il nostro
Supercondominio over 60 “Le Nereidi” che attualmente ha 91 partecipanti. Erronea applicazione e falsa interpretazione della giurisprudenza di legittimità sul
Supercondominio over 60. Erronea valutazione dell'atto introduttivo del giudizio, dei fatti di causa e delle richieste pregiudiziali, di merito e istruttorie. In particolare: Il giudice del primo grado ha sempre parlato dell'Istituto del “Supercondominio”, senza valutare che la nuova legge 220/2012 ha creato il principio della “TRASPARENZA” e, nel quadro di tale principio, ha creato una DICOTOMIA tra “OM over
60 (partecipanti)”, per i quali si applica la nuova legge relativa alla configurazione giuridica e fiscale di tali complessi immobiliari, e “OM fino a 60
(partecipanti)”, per i quali continua ad applicarsi la vecchia legge, Infatti, la riforma del Condominio di cui a detta Legge 220/2012 ha istituzionalizzato l'istituto del
“Supercondominio over 60” con il combinato disposto di cui al nuovo art. 1117-bis cod. civ., per il quale “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari (come nel ns. caso) o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”, e al nuovo art. 67, comma 3°, disp. att. c.c., (dichiarato inderogabile da qualsiasi regolamento contrattuale o assembleare dal successivo art.
72) per il quale “Nei casi (di supercondominio) di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta (nel ns. caso sono più di novanta), “ciascun condominio” deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo
1136, quinto comma del codice (maggioranza intervenuti + 2/3 del valore dell'edificio), il proprio rappresentante all'assemblea (dei rappresentanti) per la gestione ordinaria delle parti comuni a “più condominii” e per la nomina dell'amministratore”. Da tale nuova normativa conseguono le nostre richieste pregiudiziali, di merito e istruttorie, che sono state completamente disattese dal primo giudice, che non ha mai valutato la nuova DICOTOMIA tra “OM over 60 (partecipanti)”, per i quali si applica la nuova legge relativa alla configurazione giuridica e fiscale di tali complessi immobiliari, e “OM fino a 60 (partecipanti)”, per i quali continua ad applicarsi la vecchia legge, Le nostre richieste pregiudiziali, di merito e istruttorie, rimaste disattese, tendevano anche a provare il mancato assolvimento dell'obbligo di pag. 13/25 formazione periodica da parte dell'amministratore dott. e la Parte_9
conseguente nullità della sua nomina come amministratore non solo del ma anche dei separati ed autonomi Parte_13
OM , ed (di questo ultimo rimane la targa CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
“CONDOMINIO IRIDE” affissa sul terzo cancello posteriore da cui si accede alla
“Strada Parco” latistante il nostro “Supercondominio over 60 Le ! Questa CP_1
targa è stata prodotta anche da parte avversa, ma coperta dal fogliame degli alberi proprio per non far capire la natura di “CONDOMINIO” della ZI . E il CP_3
mancato assolvimento dell'obbligo della formazione in capo al è già Parte_9
provato dalla differenza tra i due attestati di frequenza del corso di ottobre 2018, dove l'attestato di presenta la illegale e inammissibile scritta di Parte_9
validità retroattiva da ottobre 2017 a ottobre 2018, mentre l'attestato di sua sorella
, per la frequenza dello stesso corso di ottobre 2018, non presenta Parte_10
alcuna scritta relativa alla validità, in quanto tali attestati di frequenza hanno sempre validità successiva al corso di frequenza a norma di legge e lo scopo di far conoscere alla assemblea dei “rappresentanti” (per i OM over 60) e alla vecchia assemblea (per i OM fino a 60 partecipanti) che il “candidato” amministratore, avendo assolto l'obbligo di frequenza annuale del corso, può essere nominato
“amministratore” di uno dei due OM, senza rischio che la nomina possa essere dichiarata NULLA. Anche questa è una norma sulla “TRASPARENZA” a favore della chiarezza e correttezza della contabilità dell'amministratore insieme alle altre norme (relative ai soli OM ) che comportano l'obbligo dell'unico Pt_13
codice fiscale per ognuno dei separati ed autonomi condominii , ed CP_2 Pt_4 Pt_5
, dell'unico conto corrente bancario o postale per ogni condominio (facente parte CP_
del ), dell'unico bilancio consuntivo per ogni condominio, Parte_13
dell'unico bilancio preventivo per ogni condominio, ecc. Dal che consegue che a causa della pervicace mancata attuazione della normativa giuridica e fiscale del
Supercondominio over 60 “ , da parte dei due fratelli e Parte_3 Parte_9
, precedenti amministratori dal 18.06.2013 (se anche uno solo di essi Parte_10
non ha assolto l'obbligo di frequenza la loro nomina diventa automaticamente pag. 14/25 inammissibile e quindi nulla), oltre che di attuale amministratore Persona_1
dal 04.06.2021, tali soggetti hanno amministrato illegalmente il Supercondominio over 60 “ dal 18.06.2013 a TUTT'OGGI, perché nominati amministratori Parte_3
del Supercondominio over 60 “ dalla vecchia assemblea di tutti i Parte_3
partecipanti che non esiste più per legge, perché sostituita dalla nuova assemblea del
“rappresentanti” dei singoli condominii , ed , e perché mai CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
nominati amministratori dei detti singoli condominii, dalle relative assemblee. Questo è il motivo per il quale tutte le delibere della vecchia assemblea che nominava l'amministratore del Supercondominio over 60, e che diventava automaticamente amministratore dei singoli OM che ne facevano parte, sono radicalmente inesistenti e/o assolutamente nulle, così come tutte le delibere di gestione dei singoli autonomi e separati OM sono altrettanto radicalmente inesistenti e/o assolutamente nulle, per non essere mai stati nominati dalle rispettive assemblee e per l'omesso obbligo di attuare la normativa giuridica e fiscale che riguardava sia il
Supercondominio over 60 “Le Nereidi” e sia i singoli OM , CP_2 Pt_4
ed . Obbligo a carico dei soli amministratori, NON delle assemblee, Pt_5 CP_3
però indotte ad emettere delibere NULLE di non voler attuare la nuova normativa.
E che il primo giudice non abbia mai approfondito la materia sommando la emissione di tante sentenze tutte contra legem, con oltre € 100.000,00 a carico degli attuali appellanti, colpevoli di voler far rispettare la LEGALITA', contro la ILLEGALITA' ULTRADECENNALE di tali amministratori, è provato PER dal suo errato convincimento: CP_9
“Hanno, poi, sostenuto che da quanto sopra deriverebbe la nullità di tutte le delibere, anche di quella di nomina della nuova amministratrice, in quanto avvenuta con le stesse procedure seguite nei precedenti otto anni e “perché non esisterebbe un supercondominio .(!!! ??? !!!)”. Parte_3
“3° MOTIVO DI CENSURA: Violazione di Legge - Erronea Applicazione e falsa interpretazione della nuova legge 220/2012, entrata in vigore il 18.06.2013, che ha istituzionalizzato il “Supercondominio over sessanta” (partecipanti) come il nostro
Supercondominio over 60 “Le Nereidi” che attualmente ha 91 partecipanti. - Erronea applicazione e falsa interpretazione della giurisprudenza di legittimità sul pag. 15/25 Supercondominio over 60. - Erronea valutazione dell'atto introduttivo del giudizio, dei fatti di causa e delle richieste pregiudiziali, di merito e istruttorie. MOTIVO
IDENTICO AL PRECEDENTE 2° MOTIVO DI CENSURA”.
“4° MOTIVO DI CENSURA: Violazione di Legge - Erronea Applicazione e falsa interpretazione della nuova legge 220/2012, entrata in vigore il 18.06.2013, che ha istituzionalizzato il “Supercondominio over sessanta” (partecipanti) come il nostro
Supercondominio over 60 “Le Nereidi” che attualmente ha 91 partecipanti. - Erronea applicazione e falsa interpretazione della giurisprudenza di legittimità sul
Supercondominio over 60. - Erronea valutazione dell'atto introduttivo del giudizio, dei fatti di causa e delle richieste pregiudiziali, di merito e istruttorie. MOTIVO
IDENTICO AL PRECEDENTE 2° MOTIVO DI CENSURA”.
“5° MOTIVO DI CENSURA: Violazione di Legge - Erronea Applicazione e falsa interpretazione della nuova legge 220/2012, entrata in vigore il 18.06.2013, che ha istituzionalizzato il “Supercondominio over sessanta” (partecipanti) come il nostro
Supercondominio over 60 “Le Nereidi” che attualmente ha 91 partecipanti. - Erronea applicazione e falsa interpretazione della giurisprudenza di legittimità sul
Supercondominio over 60. - Erronea valutazione dell'atto introduttivo del giudizio, dei fatti di causa e delle richieste pregiudiziali, di merito e istruttorie. MOTIVO
IDENTICO AL PRECEDENTE 2° MOTIVO DI CENSURA. Con le seguenti ulteriori precisazioni: Relativamente all'affermazione che al suddetto regolamento
è stata data costante attuazione, nel senso che le assemblee sono state sempre convocate e tenute in maniera unitaria, coinvolgendo tutti i condòmini delle quattro palazzine, l'estensore non si accorge che tale frase è ictu oculi tautologica, per il semplice motivo che queste attività erano considerate normali e secondo legge fino a che non è arrivata la Riforma della Legge 220(2012. Solo dopo questa legge queste attività sono diventate completamente contra legem! Relativamente all'affermazione che risulta dalla prodotta documentazione che in più occasioni è stata avanzata la proposta di modificare il regolamento medesimo, suddividendo l'attuale
in quattro distinti condominii, coincidenti con le singole palazzine, CP_4
proposta che, tuttavia, non ha mai conseguito le maggioranze di legge, devesi stigmatizzare la mancata conoscenza dell'art.61 disp. att. c.c. che è inapplicabile
pag. 16/25 alla situazione del nostro Supercondominio over 60 che recita: Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Relativamente alla normativa NON DEROGABILE DA
REGOLAMENTI basti ricordare: 1) l'art. 67 dis. att. cod. civ., per il quale “Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, “ ciascun condominio” (= o o o CP_2 Pt_4 Pt_5
[quest'ultimo al cancello posteriore del territorio ha la propria targa da cinquanta CP_
anni: “CONDOMINIO IRIDE”]) deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore (del Supercondomino)”; 2) art. 1117 bis cod. civ., per il quale “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari (=
o o o ) o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
1117”; 3) art. 72 disp. att. cod. civ., per il quale ““I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c .”. Conseguentemente a tale mancata attivazione contra legem degli Amministratori, sono trascorsi più di otto anni dal 18.06.2013 durante i quali la gestione ordinaria e la nomina dell'Amministratore del sono stati effettuati NON dalla assemblea Parte_3
dei rappresentanti designati da ciascun condominio con la maggioranza degli intervenuti e 2/3 del valore dell'edificio, MA dalla vecchia assemblea generale ante riforma di tutti gli ottanta partecipanti, che deliberava l'approvazione dei rendiconti e la nomina dell'Amministratore NI (per il supercondominio ed i quattro condominii) con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, assemblea non più esistente in quanto esclusa dalla normativa post riforma relativamente ai OM over sessanta! Alla stregua di quanto sopra balza evidente la differenza di competenza tra la vecchia assemblea generale dei condomini che deliberava la nomina di un NI amministratore per cinque entità
pag. 17/25 + quattro condominii) e l'approvazione di un NI rendiconto per Parte_3
le stesse cinque entità (con sicura violazione del principio della TRASPARENZA per
i OM over 60, come riconosciuto dalla Riforma), e la nuova assemblea dei rappresentanti dei quattro condominii che può deliberare solo la nomina dell'amministratore del Supercondominio over sessanta, e l'approvazione del solo rendiconto del Supercondominio, nel rispetto del nuovo principio della
TRASPARENZA, grazie al quale ora ciascuno dei quattro singoli ed autonomi condominii ( , ed ) ha competenza esclusiva inderogabile a CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
deliberare la nomina del proprio amministratore e l'approvazione dei propri rendiconti, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, ex comma 2° art. 1136 c.c. Aggiungasi che, a seguito della pervicace ostinazione della a non voler Parte_6
applicare la nuova normativa sulla TRASPARENZA ai OM over 60, da più di otto anni dal 18.06.2013, tale “associazione professionale” è sempre stata nominata Amministratore del Supercondominio over 60 “ , di cui fa parte il Parte_3
dalla vecchia assemblea degli 89 partecipanti che non esiste più Controparte_4
in base a normativa inderogabile, con la conseguente inesistenza giuridica della sua nomina, mentre, per quanto riguarda la gestione dei singoli ed autonomi CP_4
, ed , la predetta “
[...] Pt_4 Pt_5 CP_ Parte_6
NON E' MAI STATA NOMINATA
[...]
AMMINISTRATORE dalle assemblee dei singoli ed autonomi OM, uniche competenti per la nomina dei loro Amministratori e per l'approvazione di tutti i loro atti legali e di tutti i loro bilanci consuntivi e preventivi, giusta la nuova configurazione giuridica dei OM over 60 e dei singoli ed autonomi
OM che ne fanno parte: dal che deriva l'ineluttabile radicale inesistenza giuridica e consapevole illegalità della gestione del Supercondominio over 60 “Le
Nereidi” e dei singoli ed autonomi OM , ed da parte CP_2 Pt_4 Pt_5 CP_
della “ ” di Parte_6 Parte_9
e che ha continuato ad amministrare “contra legem” il
[...] Parte_10
Supercondominio over 60 “Le Nereidi” ed i singoli ed autonomi OM , CP_2
ed , senza poteri e senza legittimazione sulla base delle delibere Pt_4 Pt_5 CP_
pag. 18/25 annuali della vecchia assemblea generale di tutti gli ottanta partecipanti, non più esistente per i OM over sessanta, come spiegato in precedenza e nel nostro atto di citazione in primo grado, delibere che dopo la riforma sono diventate assolutamente nulle / inesistenti, invece che sulla base di delibere annuali delle assemblee ordinarie di ciascuno dei quattro condominii, come nuovamente configurate, uniche esclusivamente competenti per la nomina degli amministratori di ciascuno dei quattro OM e per la valida approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi di ciascuno dei quattro condominii”.

2.1. Infine, dopo la trascrizione del dispositivo della sentenza impugnata, l'atto di appello lamenta che “con questa sentenza gli opponenti hanno superato un carico di spese giudiziali superiore ad € 100.000,00 pur avendo manifestato il loro desiderio di legalità contro la grave illegalità dei detti amministratori”.

3. Il condominio appellato si è costituito anche in questo grado di giudizio chiedendo il rigetto del gravame ed eccependone, preliminarmente, l'inammissibilità.

4. Ritiene questa Corte – previa constatazione che non risultano in alcun modo censurate le parti di sentenza che hanno accertato la regolare convocazione di CP_7
per la assemblea del 4/6/2021 e la irrilevanza della contestazione della necessità
[...]
ed urgenza dei lavori di rifacimento del tetto della palazzina GA rispetto a quanto deliberato dall'assemblea parziale nella seduta del 4/6/2021 mediante approvazione del punto 6 dell'o.d.g. - che quello indicato come primo motivo di appello sia inammissibile, in quanto censura una affermazione della sentenza (l'essere stato il giudizio di prime cure istruito solo mediante produzioni documentali) la quale, prima ancora che rispondente al vero, non ha assunto alcuna rilevanza ai fini della decisione, tanto più che gli stessi appellanti, nel ribadire le istanze istruttorie non accolte in prime cure, hanno richiesto solo ulteriori acquisizioni documentali (che, può anticiparsi sin d'ora confermando quanto già osservato con l'ordinanza del 22/10/2024, si palesano irrilevanti).

4.1. Ancora più evidente è la inammissibilità di quelli che vengono indicati dagli appellanti come terzo e quarto motivo, i quali si limitano a rinviare al secondo motivo, senza nulla di ulteriore o diverso aggiungere.
pag. 19/25 4.2. Inammissibile è, ancora, il motivo non numerato, con cui è stata genericamente censurata, senza alcuna specificazione delle ragioni che la renderebbero ingiusta o comunque meritevole di riforma, la condanna alle spese, solo lamentando la eccessività del cumulo delle analoghe condanne conseguite dagli odierni appellanti all'esito dei diversi giudizi dagli stessi promossi sulla scorta di argomentazioni analoghe (ed a volta identiche) a quelle svolte nel presente procedimento (cumulo che, ovviamente, consegue alla pluralità di controversie giudiziali promosse dagli odierni appellanti e ritenute infondate dai provvedimenti che le hanno decise ed è di per sé inidoneo a viziare la sentenza qui impugnata).

4.3. Infine, inammissibile o comunque inaccoglibile è la domanda, qui ribadita, tesa ad ottenere la declaratoria di nullità di “tutte” le delibere di gestione e di nomina dell'amministratore del adottate dall'assemblea dei condomini CP_4 Parte_3
dalla data di entrata in vigore della legge 220/2012, in mancanza di una specifica indicazione delle delibere assembleari alle quali tale generica domanda si riferisce.

4.3.1. Da tale genericità (e dalla mancanza di una contestazione specifica della specifica affermazione contenuta nella sentenza gravata circa la loro non incidenza sulla validità delle delibere di nomina) consegue la irrilevanza, in particolare, delle questioni concernenti l'assolvimento o meno, da parte dei componenti dell'associazione professionale che ha amministrato il condominio fino al 4/6/2021, degli obblighi di formazione anche periodica prescritti dall'art. 71-bis disp. att. c.c., assolvimento che comunque risulta attestato dai documenti prodotti dal convenuto-appellato, la cui veridicità gli appellanti vorrebbero esplorativamente confutare mediante le acquisizioni documentali e gli ulteriori complessi (e non del tutto comprensibili) accertamenti richiesti in via istruttoria.

4.3.2. Si consideri, in proposito, che gli appellanti non hanno indicato, nel presente procedimento, né quale sia stata la delibera di prima nomina della associazione professionale come amministratore (circostanza non certo priva di rilevanza, Parte_9
posto che il convenuto ha prodotto un verbale di passaggio di consegne tra ND
RT e relativo al condominio risalente al 29/6/2010), né Parte_9 Parte_3
mediante quali delibere assembleari la nomina sia stata rinnovata (essendo evidente che la eventuale proroga tacita dell'incarico non incide sulla validità di alcuna delibera pag. 20/25 assembleare, ma solo sulla legittimità della attività svolta dall'amministratore, oggetto estraneo al presente procedimento, nel quale i germani neanche sono parte). Parte_9

4.3.3. Ad ogni modo, già in altro giudizio aveva impugnato – per la Parte_1
medesima ragione della insussistenza del requisito di formazione iniziale e periodica dei componenti dell'associazione professionale – una delibera assembleare (del 9/10/2018) concernente anche la conferma come amministratore della Parte_6
. E questa Corte, con la sentenza n. 394/2022, che definì in grado di
[...]
appello quel giudizio (e che è stata richiamata e condivisa anche dalla successiva sentenza n. 275/2025) aveva escluso la invalidità di tale conferma, con argomentazioni che anche questo Collegio condivide (mantenendo esse validità anche nel presente giudizio – nel quale sono stati prodotti i medesimi documenti – a prescindere dal passaggio in giudicato o meno, sul punto, della sentenza appena citata), alle quali è sufficiente fare rinvio, trattandosi di provvedimento reso nei confronti delle stesse parti del presente procedimento ed in questa sede prodotto dal convenuto-appellato.

5. Anche i restanti motivi di appello (nelle parti in cui sono riferiti alle domande
“pregiudiziali ed incidentali” ed a quella tesa a fare accertare la invalidità della specifica deliberazione assembleare del 4/6/2021) si pongono al limite della ammissibilità, in quanto si limitano a riproporre (peraltro in modo confuso, graficamente enfatico, contenutisticamente ripetitivo e non del tutto intelligibile) le difese svolte in primo grado, senza confrontarsi in modo specifico con le effettive ragioni della decisione impugnata, come specificamente esposte nella relativa motivazione, sopra riportata.

5.1. Tuttavia, poiché gli appellanti insistono nel sostenere la tesi dell'esistenza fattuale e giuridica di un supercondominio ex articolo 1117-bis c.c. del quale farebbero parte quattro diversi condominii e più di sessanta partecipanti e poiché, se fossero Parte_3
qualificabili come supercondominio o comunque come aggregato comprendente quattro distinti condominii e cose e/o servizi comuni agli stessi con oltre sessanta partecipanti, la deliberazione assunta il 4/6/2021 dall'assemblea generale dei condomini dovrebbe ritenersi nulla (nelle parti in cui ha approvato – in luogo della competente assemblea dei rappresentanti dei condominii - bilanci consuntivi e preventivo riferiti anche al supercondominio ed ha nominato il nuovo amministratore del ), Parte_3
occorre qui ribadire quanto già da questa Corte ritenuto con le sentenze sopra ricordate,
pag. 21/25 le quali hanno, anzitutto, svolto argomentazioni analoghe a quelle che caratterizzano la motivazione della sentenza qui impugnata, ma hanno anche ulteriormente precisato, a sostegno della qualificazione del quale unico condominio CP_4 Parte_3
complesso e non quale supercondominio (o quale aggregato di più condominii rilevante ex art. 67 comma 3 disp. att. c.c.):
a) che anche l'articolo 61 disp. att. c.c., nel prevedere la possibilità di scioglimento del condominio “qualora … un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi”, dimostra come la normativa codicistica contempla ancora l'ipotesi di un condominio che consista di più edifici e che, per contro, l'esistenza di un condominio non coincide con l'esistenza di un edificio separato, potendo più edifici confluire in un unico condominio;

b) che l'assemblea dei condomini del ha sempre escluso lo Controparte_1
scioglimento di quest'ultimo e la formazione di quattro distinti condominii
(“l'assemblea all'unanimità dei presenti delibera di non voler costituire per ogni palazzina che comprende le unità immobiliari che costituiscono il CP_1
né i codici fiscali, né i conti correnti, né la gestione contabile separata per
[...]
palazzina, il tutto rimanendo allo stato attuale”) così confermando il condominio unico esistente fin dall'origine, risalente alla fine degli anni '60 del secolo scorso;

c) che la giurisprudenza riconosce che più edifici possano dar luogo alla formazione di più condomini con eventuale supercondominio o di un solo condominio complesso, secondo la volontà dei condomini (Cass.18344/2015, che richiama Cass. 8066/2005: “la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente, in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.; peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione ab origine di un condominio fra fabbricati a sé
pag. 22/25 stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali;
dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del supercondominio”);
d) che, nella specie, la volontà di costituire un unico condominio comprendente le quattro palazzine (e non quattro condominii distinti) è desumibile dal regolamento condominiale, trascritto nei registri immobiliari ed espressamente accettato, negli atti che costituiscono il titolo da valutare ai fini che qui interessano, dai primi acquirenti di unità immobiliari ivi comprese;

e) che l'esistenza di un condominio complesso, che consta di più edifici non costituiti in condominii autonomi, non è in contrasto con la riforma della normativa condominiale introdotta con la legge n. 220/2012 posto che questa non impone la costituzione di un supercondominio per la sola esistenza di edifici plurimi che già formano un condominio;

f) che, pertanto, il richiamo all'articolo 155, comma 2 o all'art. 72 disp. att. c.c. è inconferente poiché nel caso di specie non ricorre né una violazione dell'articolo 1138, ultimo comma né un conflitto del regolamento condominiale con gli articoli 63, 66, 67 e
69 delle medesime disp. att. c.c.;
g) che, in particolare, l'articolo 67 comma 3 disp. att. c.c., che impone una procedura di deliberazione in sede ordinaria a mezzo di rappresentanti di ciascun condominio, quando il numero dei condomini superi i sessanta, ha come sostrato fattuale e normativo proprio l'esistenza di più condominii che, come visto, in questo caso non ricorre;

h) che, pertanto, non sussistendo i presupposti per dichiarare che si è di fronte a un supercondominio aggregante quattro condominii, le censure degli appellanti relative al rigetto delle domande di “accertamento pregiudiziale ed incidentale” (già disattese da plurime pronunce che hanno dovuto esaminarle perché serialmente riproposte dagli odierni appellanti) e della domanda di declaratoria di nullità o di annullamento delle delibere assembleari assunte il 4/6/2021 appaiono sguarnite di sostegno giuridico che possa loro conferire anche solo parziale fondatezza. Ovviamente, risulta infondato anche il rilievo circa il mancato rispetto della procedura di espressione della volontà
pag. 23/25 condominiale (o meglio “supercondominiale”) imposta dall'articolo 67, comma 3 disp. att. c.c., il quale, nel prevedere che “ciascun condominio” debba designare un rappresentante, fa riferimento – tra le diverse ipotesi contemplate dall'art. 1117-bis c.c.
– a quella della pluralità di condominii che abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117
(e non certo a quella della pluralità di edifici ricompresi, alla stregua del titolo, in un condominio unico, ancorché “over 60”, per usare un'espressione cara agli appellanti).

6. Per le ragioni sin qui esposte, l'appello deve essere interamente rigettato, con conseguente condanna solidale degli appellanti al rimborso delle spese del presente grado di giudizio, che vengono liquidate come in dispositivo in base ai parametri medi di cui al d.m. 55/2014 per le cause di valore indeterminabile, con l'aumento previsto dall'art. 4 comma 8.

6.1. Alla suddetta condanna deve aggiungersi quella, sempre a carico degli appellanti in solido, al pagamento in favore del appellato, ex articolo 96 comma 3 c.p.c., CP_4
della somma liquidata equitativamente in euro 10.000,00, nonché al pagamento in favore della cassa delle ammende, ex art. 96 comma 4 c.p.c., della somma determinata in € 2.500,00. Ciò in quanto l'appello, in parte inammissibile ed in parte manifestamente infondato, ha costituito ulteriore iniziativa giudiziaria assunta per motivi sempre relativi alla qualificazione giuridica di supercondominio ovvero alla mancanza di formazione dell'amministratore, nonostante le precedenti analoghe azioni siano state tutte rigettate. A questo atteggiamento e alla riproposizione di motivi già ritenuti infondati da numerose precedenti decisioni (tra cui quelle sopra citate), senza alcun confronto argomentativo con le ragioni espresse, in quelle decisioni, a sostegno di tale infondatezza, non è estraneo un connotato gravemente colposo ed abusivo nell'uso dello strumento processuale che giustifica ampiamente l'applicazione dell'art. 96, comma 3, c.p.c..

6.2. Infine, l'integrale rigetto dell'appello comporta, ai sensi dell'art. 13 comma 1- quater TUSG, l'attestazione della sussistenza del presupposto processuale del versamento, da parte degli appellanti in solido, di un importo pari a quello del contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
pag. 24/25 1) rigetta l'appello;
2) condanna gli appellanti in solido:
a) al rimborso in favore dell'appellato delle spese del presente grado di giudizio, liquidate in € 13.288,03, oltre rimborso forfetario del 15% ed iva e cap come per legge;

b) al pagamento in favore dell'appellato, ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c., della somma di € 10.000,00, oltre interessi dal deposito della presente sentenza al saldo;

c) al pagamento in favore della cassa delle ammende, ai sensi dell'art. 96 comma 4
c.p.c., della somma di € 2.500,00;
3) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. 115/2002, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti in solido, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso nella camera di consiglio del 3 dicembre 2025.
Il Presidente estensore
ES S. AM
pag. 25/25