REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile
Composta dai seguenti Magistrati:
IA SA ZO Presidente
IA ZA RA Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia locatizia e in grado di appello iscritta al n. 2798 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, decisa all'esito dell'udienza del
15.10.2025 ai sensi dell'art. 437 c.p.c. e 429 c.p.c., a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
c.f. in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1 P.IVA_1
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Gerolamo
Vinci (c.f. ), l'avvocato Pierfrancesco Di Bari (c.f. C.F._1
) e l'avvocato Carmela Errico (c.f. ), che C.F._2 C.F._3 la rappresentano e difendono per procura in atti - APPELLANTE PRINCIPALE-
E
Controparte_1
(P. Iva in persona del legale
[...] P.IVA_2 rappresentante pro tempore
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Federico
CH (c.f. ; l'avvocato Marco Nervegna (c.f. C.F._4
e l'avvocato Kristian Cosmi (c.f. ), C.F._5 C.F._6 che la rappresentano e difendono per procura in atti - APPELLANTE
INCIDENTALE -

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 OGGETTO: appello principale di e appello incidentale di Parte_1 [...]
avverso la sentenza, Controparte_1 resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma n. 5583/2022, il 12.04.2022, a definizione del giudizio iscritto a n.r.g. 36902/2020, promosso da nei Parte_1 confronti di immobile per uso diverso- recesso- risarcimento danni e Controparte_2 pagamento somme-
CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato il 01.07.2020, conviene in giudizio, Parte_1 dinanzi il primo Giudice, Controparte_1
e rassegna le seguenti conclusioni:
[...]
“In via principale: - dichiarare illegittimo e privo di fondamento il recesso comunicato da alla con lettera del 10.06.2019 e per l'effetto; - condannare CP_1 Parte_1
, in persona del suo legale rappresentante pro tempore al pagamento della CP_1 somma pari ad € 1.690.000,00, così come indicata in narrativa;
- condannare , CP_1 in persona del suo legale rappresentante pro tempore al pagamento della somma corrisposte dalla alle imprese che hanno provveduto al ripristino dei locali Pt_1 dopo il rilascio da parte della , pari ad € 67.477,00; - condannare , in CP_1 CP_1 persona del suo legale rappresentante pro tempore al pagamento dalla somma pagata dalla all'intermediario immobiliare per il reperimento sul mercato di un Parte_1 nuovo conduttore, pari ad € 17.610,00, il tutto al netto della somma trattenuta da
a titolo di cauzione. In via subordinata: - dichiarare illegittimo e privo di Parte_1 fondamento il recesso comunicato da alla con lettera del CP_1 Parte_1
10.06.2019 e per l'effetto; - condannare , in persona del suo legale CP_1 rappresentante pro tempore al risarcimento del danno costituito: A) dalla differenza del canone che verrà incassato dall'attrice per i prossimi 2 anni, pari ad € 175.000,00, oltre iva;
B) dalle somme corrisposte dalla alle imprese che hanno provveduto Pt_1 al ripristino dei locali dopo il rilascio da parte della , pari ad €. 67.477,00; CP_1
C) dalla somma pagata da all'intermediario immobiliare per il reperimento Pt_1 sul mercato di un nuovo conduttore, pari ad €. 17.610,00; il tutto al netto della somma trattenuta da a titolo di cauzione”. Parte_1
Premesso di avere acquistato, il 06.05.2016, l'immobile in Roma, Via G. Donizetti 8-
10-12, subentrando nel contratto di locazione stipulato il 26.09.2012 e registrato, tra r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 l'allora proprietaria, “Il SA 2011 e la , a sostegno delle riportate Pt_1 CP_1 conclusioni, per quanto necessario alla definizione del gravame, allega:
- Il contratto prevede una durata della locazione di 6 anni, a far data dal
01.08.2013 e sino al 31.07.2019, il rinnovo per ulteriori 6 anni, ad ogni scadenza anche successiva alla prima, per la ipotesi di mancata disdetta almeno 12 mesi prima di ogni singola scadenza;
un canone di locazione annuo di euro
360.000,00, da corrispondersi in rate trimestrali anticipate, ciascuna di euro
90.000,00.
- Per espressa previsione dell'art. 3 del contratto, alla scadenza del 31.07.2019, il contratto di locazione si è rinnovato, per ulteriori 6 anni, non essendo intervenuta una comunicazione di disdetta, a mezzo di raccomandata a/r, entro il
31.07.2018 (12 mesi prima della scadenza).
- La associazione/conduttrice, con comunicazione del 10.06.2019, esercita il recesso dal contratto ai sensi dell'art. 27 L. 392/78, rappresentando la impossibilità economica di proseguire nel rapporto, per un drastico peggioramento della propria situazione economica.
- Di aver contestato, con comunicazione del 20.06.2019, la sussistenza dei presupposti di legge per l'esercizio del diritto di recesso.
- In occasione di successive comunicazioni, la associazione/conduttrice riconduce il recesso alla uscita di una rilevante parte degli associati dalla propria organizzazione, comunicatale nel dicembre 2018, dunque operativa a far data dal
1°.01.2019 e alle conseguite mancanza di risorse e impossibilità di proseguire il rapporto locativo.
- Il 30.10.2019, la conduttrice comunica, alla locatrice, la data di rilascio dell'immobile.
- Il 16.12.20219, all'atto della riconsegna, l'immobile presenta notevoli fori e degrado nella tinteggiatura.
- Il recesso della conduttrice non è supportato dai gravi requisiti richiesti dalla legge.
- All'illegittimo recesso, sono conseguiti i seguenti danni: a) mancato incasso dei canoni di locazione pattuiti, fino alla naturale conclusione del contratto di locazione (31.07.2025), pari ad euro 1.690.000,00; danno emergente da esborsi
(euro 67.477,00) per la esecuzione di lavori di ristrutturazione e ripristino dello status quo ante dell'immobile nonché per il compenso ( euro 17.610,00)
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 corrisposto al mediatore incaricato del reperimento, in tempi rapidi, di un nuovo soggetto interessato alla locazione dell'immobile.
Con comparsa depositata il 29.10.2020, si costituisce la conduttrice,
[...]
contesta la domanda Controparte_1 della locatrice e rassegna le seguenti conclusioni:
“In via preliminare A. Disporre il mutamento del rito – da ordinario a locatizio ex artt.
447 bis e segg. c.p.c. – assegnando alle parti il termine per l'integrazione degli atti introduttivi e per l'esperimento della mediazione obbligatoria. Nel merito B.
Confermare la legittimità del recesso della conduttrice ex art. 27, ult. co., Legge n.
392/1978 e, considerato anche quanto esposto sub punto “II”, rigettare le domande attoree di risarcimento danni, principale e subordinata, nonché la richiesta di rimborso della provvigione pagata a un intermediario immobiliare ovvero, in subordine, ridurre le istanze nei limiti che, anche in via equitativa, saranno ritenuti di giustizia. C. In relazione alla domanda risarcitoria principale, per quanto esposto sub punto “II.b”, condannare l'attrice al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96, co. 1, c.p.c.
o, in subordine, al risarcimento di un importo ex art. 96, co. 3, c.p.c., in entrambi i casi nella misura che si chiede di determinare di giustizia. D. Rigettare la domanda di risarcimento danni asseritamente arrecati all'immobile dalla conduttrice perché infondata o, in subordine, ridurla nei limiti che saranno ritenuti di giustizia. E. In relazione alle domande riconvenzionali: a) condannare l'attrice alla restituzione del deposito cauzionale di € 60.000,00, illegittimamente trattenuto, maggiorato degli interessi legali maturati dal giorno del suo versamento fino alla presente domanda e degli ulteriori interessi al tasso di mora ex art. 1284, co. 4, cod. civ., dalla presente istanza fino all'effettiva restituzione;
b) condannare l'attrice al rimborso delle spese sostenute dalla concludente per l'impianto d'illuminazione domotica, per € 49.600,00, più interessi legali dall'esborso e di mora dalla presente domanda.
F. In subordine, ove dovesse essere riconosciuto alcunché in favore dell'attrice in misura inferiore al deposito cauzionale e alla spese per l'impianto d'illuminazione domotica, maggiorati degli interessi legali e di mora, condannarla al pagamento della differenza dovuta in favore della concludente. G. sempre in via subordinata, compensare il deposito cauzionale e le spese per l'impianto d'illuminazione domotica, con le richieste maggiorazioni, con tutti gli importi che dovessero essere eventualmente riconosciuti in misura eccedente in favore dell'attrice. In ogni caso H. Condannare la
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 parte attrice all'integrale pagamento delle spese ed onorari di lite, oltre agli accessori di legge”.
A sostegno delle riportate conclusioni, e nei limiti di quanto di rilievo ai fini della decisione del gravame, la associazione/conduttrice allega che la imprevedibile uscita di vari associati dalla compagine della associazione, è grave motivo di natura oggettiva,
“sopravvenuto” alla costituzione del rapporto;
che la locatrice ha stipulato, già il
13/12/2019, il nuovo contratto di locazione, la cui prima scadenza è ben oltre il termine di quella fissata nel contratto da cui è receduta;
che la scelta di rivolgersi ad CP_1 agenzia per la collocazione sul mercato dell'immobile è autonoma determinazione dell'attrice; che i danni all'immobile riscontrati in verbale sono conseguenza del normale uso del bene.
In via riconvenzionale, chiede la restituzione di euro 60.000,00 versati a titolo di deposito cauzionale, maggiorati di interessi legali e di euro 49.000,00, pari all'esborso sostenuto per la realizzazione di un impianto di illuminazione domotica nell'immobile locato
Mutato il rito, da ordinario a rito locatizio, sono assegnati, alle parti, i termini per le memorie integrative ai sensi dell'art. 426 c.p.c.
Con la memoria integrativa depositata il 15.07.2021, la locatrice rassegna le seguenti conclusioni:
“In via principale: - dichiarare illegittimo e privo di fondamento il recesso comunicato da alla con lettera del 10.06.2019 e accertare che quest'ultima, a CP_1 Parte_1 causa di tale recesso, ha subito un danno risarcibile, e per l'effetto; - condannare
, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al pagamento della
CP_1 somma pari ad Euro 1.690.000,00, per mancato conseguimento del canone di locazione sino alla scadenza naturale del contratto, nei termini indicati in narrativa;
- condannare , in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al
CP_1 pagamento della somma corrisposte dalla alle imprese che hanno provveduto Pt_1 al ripristino dei locali dopo il rilascio da parte della , pari ad Euro 67.477,00; -
CP_1 condannare , in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al
CP_1 pagamento dalla somma pagata dalla all'intermediario immobiliare per il Parte_1 reperimento sul mercato di un nuovo conduttore, pari ad Euro 17.610,00.
In via subordinata: - dichiarare illegittimo e privo di fondamento il recesso comunicato da alla con lettera del 10.06.2019 e per l'effetto; CP_1 Parte_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 - condannare , in persona del suo legale rappresentante pro tempore al CP_1 risarcimento del danno costituito:
A) dalla differenza del canone che verrà incassato dall'attrice per i prossimi 2 anni, pari ad Euro 175.000,00, oltre iva;

B) dalle somme corrisposte dalla alle imprese che hanno provveduto al Pt_1 ripristino dei locali dopo il rilascio da parte della , pari ad Euro 67.477,00; C) CP_1 dalla somma pagata da all'intermediario immobiliare per il reperimento sul Pt_1 mercato di un nuovo conduttore, pari ad Euro 17.610,00. In ogni caso: Dichiarare che ha il diritto di trattenere il deposito cauzionale di Euro 60.000,00 e Parte_1 compensare tale importo con le somme eventualmente riconosciute in favore dell'attrice o della convenuta. - Con vittoria di spese e compensi, oltre spese generali ed accessori di legge”.
In tali memorie, la locatrice oppone la insussistenza di un obbligo di rideterminare il canone originariamente pattuito e la irricevibilità della proposta di rideterminazione trasmessa dalla conduttrice;
la previsione dell'art. 4 dello Statuto del diritto di ciascuna associata di recedere liberamente, oltre che immediatamente, dalla che la CP_1 fuoriuscita di un'associata non concretizza evento imprevisto e/o imprevedibile;
che il deposito cauzionale è trattenuto a copertura dei danni rinvenuti nell'immobile alla data della restituzione da parte dell'associazione; che per espressa previsione dell'art. 7 del contratto di locazione, i costi di installazione dell'impianto di illuminazione demotica non sono ripetibili dalla conduttrice.
Con la memoria integrativa depositata in data 01.09.2021, la associazione conduttrice rassegna le seguenti conclusioni:
“In preliminare A. Ex art. 418 c.p.c., nel rispetto dei termini ivi previsti, emettere il decreto di differimento dell'udienza del 15/09/2021, disponendo la notificazione, a cura della cancelleria, del medesimo decreto e della presente memoria, contenente domande riconvenzionali, alla ricorrente B. Sempre in via preliminare, dichiarare Parte_1 improcedibili tutte le domande proposte dalla ricorrente per l'omessa Parte_1 attivazione, da parte della stessa, della mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1-bis,
D. Lgs. n. 28/2010 e s.m.i., avendo ella semplicemente aderito al procedimento mediatorio attivato dalla resistente solo in relazione alle sue domande riconvenzionali.
Nel merito C. Confermare la legittimità del recesso della conduttrice ex art. 27, ult. co.,
Legge n. 392/1978 e, considerato anche quanto esposto sub punto “I)”, rigettare le domande attoree di risarcimento danni, principale e subordinata, nonché la richiesta di
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 rimborso della provvigione pagata a un intermediario immobiliare (del quale nemmeno
è stata provata l'attività, qui contestata) ovvero, in subordine, ridurre le istanze nei limiti che, anche in via equitativa, saranno ritenuti di giustizia. D. In relazione alla domanda risarcitoria principale, per quanto esposto sub punto “I.b)”, condannare la ricorrente al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96, co. 1, c.p.c. o, in subordine, al risarcimento di un importo ex art. 96, co. 3, c.p.c., in entrambi i casi nella misura che si chiede di determinare di giustizia. E. Rigettare la domanda di risarcimento danni asseritamente arrecati all'immobile dalla conduttrice perché infondata e non provata o, in subordine, ridurla nei limiti che saranno ritenuti di giustizia. F. In relazione alle domande rinconvenzionali: a) condannare la ricorrente alla restituzione del deposito cauzionale di € 60.000,00, illegittimamente trattenuto, maggiorato degli interessi legali maturati dal giorno del suo versamento fino alla presente domanda, formulata nella comparsa di risposta del 29/10/2020, e degli ulteriori interessi al tasso di mora ex art. 1284, co. 4, cod. civ., dal deposito della comparsa di risposta fino all'effettiva restituzione;
b) condannare la ricorrente al rimborso delle spese sostenute dalla concludente per l'impianto d'illuminazione domotica, per € 49.600,00, o al pagamento della correlativa indennità, anche ex art.
2041 cod. civ., più interessi legali dall'esborso e a quelli di mora dalla comparsa di risposta del 29/10/2020 al soddisfo. G. In subordine, ove dovesse essere riconosciuto alcunché in favore della ricorrente in misura inferiore al deposito cauzionale e alla spese per l'impianto d'illuminazione domotica, maggiorati degli interessi legali e di mora, condannarla al pagamento della differenza dovuta in favore della concludente.
H. Sempre in via subordinata, compensare il deposito cauzionale e le spese per
l'impianto d'illuminazione domotica (per quest'ultimo anche ai sensi dell'art. 1592, ult. co., Cod. Civ., come esposto sub punto n. “III.c”), con le richieste maggiorazioni per interessi legali e di mora, con tutti gli importi che dovessero essere eventualmente riconosciuti in misura eccedente in favore della ricorrente. In ogni caso I. Condannare la ricorrente all'integrale pagamento delle spese ed onorari di lite, oltre agli accessori di legge”.
A sostegno delle riportate conclusioni, ribadisce che l'uscita di vari associati dalla propria compagine concretizza grave motivo di natura oggettiva, imprevedibile e sopravvenuto, presupposto dell'esercitato diritto di recesso;
; chiede la condanna ex art. 96 cpc della locatrice, che pur avendo stipulato un nuovo contratto con la Società CBA
Studio Legale e Tributario in data 13/12/2019, prima della riconsegna dell'immobile da r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 parte dell' , propone domanda di pagamento del canone sino alla scadenza CP_1 naturale del contratto di locazione con la deducente.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia.
All'esito del giudizio, il Tribunale così dispone.
<< respinge la domanda;
accoglie in parte la domanda riconvenzionale, condanna parte attrice ricorrente al pagamento della somma di euro 60.000,00 in favore del resistente - condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in favore del resistente complessivamente in euro 36.145,00, oltre CPA, IVA e spese forfettarie al 15%.>>
Queste, le ragioni della decisione.
- Il recesso per gravi motivi ex art. 27 della Legge n. 392/1978, comunicato dalla conduttrice con raccomandata a/r del 10/06/2019, per l'improvvisa uscita della
SI e di altri associati dalla compagine della conduttrice è legittimo: la conduttrice rappresenta la fuoriuscita, dalla sua compagine, di associati dal rilevante apporto;
la conduttrice, prima di determinarsi al recesso, ha chiesto la rimodulazione del canone, portando la locatrice a conoscenza delle difficoltà, documentate;
non avendo, la locatrice, aderito alle richieste delle conduttrice, questa ha dovuto recedere dal contratto;
l'uscita di vari associati dalla compagine della associazione conduttrice, in quanto imprevedibile, concretizza un grave motivo di natura oggettiva, imprevedibile e “sopravvenuto” alla costituzione del rapporto.
- I canoni, anche successivi alla comunicazione di recesso, sono stati corrisposti.
- L'immobile è stato nuovamente locato a terzi sin dal 13/12/2019 al canone di euro 200.000,00 per il primo anno;
di euro 240.000,00 per il secondo anno e di euro 300.000,00 (pari al canone che corrispondeva l'esponente) per le annualità successive).
- Stante la legittimità del recesso, non è dovuta neanche la somma di mediazione pagata alla agenzia.
- Il rimborso dei costi di esecuzione dei lavori di ristrutturazione non è dovuto: il nuovo inquilino ha deciso autonomamente i lavori di adeguamento alla destinazione dell'immobile a studio professionale e non vi è correlazione con l'uso dello stesso immobile fatto dal precedente conduttore.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 - La domanda riconvenzionale per la restituzione del deposito cauzionale di euro
60.000,00 è fondata, essendo pacifico che tale deposito sia stato consegnato e non restituito.
- Non è fondata la domanda riconvenzionale per il rimborso delle migliorie: per l'art. 7 del contratto di locazione, “La conduttrice si obbliga a non apportare alcuna modifica innovazione o miglioria ai locali, senza il preventivo consenso per iscritto della Società. Fermo restando quanto sopra, la conduttrice dichiara formalmente di rinunciare, come in effetti rinuncia, a qualsivoglia diritto o pretesa per le eventuali spese sostenute per ogni eventuale aumento di valore dell'immobile in locazione, derivante dall'esecuzione di lavori di qualsiasi genere eseguiti con o senza autorizzazione, fatto salvo il diritto della società di chiedere la riduzione nel pristino stato, ad eccezione dei lavori straordinari di competenza della locatrice eventualmente necessari”, dunque il rimborso non è dovuto.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< (…): - dichiarare illegittimo e privo di fondamento il recesso dal contratto di locazione del 26 settembre 2012, comunicato da
[...] alla con Controparte_1 Parte_1 lettera del 10 giugno 2019 e condannare , in persona del suo legale CP_1 rappresentante pro tempore, al risarcimento del danno costituito: (A) dall'importo totale di Euro 175.000,00, oltre iva, pari all'ammontare canone non corrisposto dalla parte conduttrice nel periodo 16 – 31 dicembre 2019 ai sensi nel contratto di locazione inter partes del 26 settembre 2012, nonché dalla differenza tra il canone previsto in tale contratto di locazione, e quello pattuito, per i primi 2 anni di durata del contratto di locazione con CBA Studio Legale e Tributario del 13 dicembre 2019;
(B) dalle somme corrisposte dalla alle imprese che hanno provveduto al Parte_1 ripristino dei locali dopo il rilascio da parte della
[...]
pari ad Euro 67.477,00; Controparte_1
(C) dalla somma pagata da all'intermediario immobiliare per il Parte_1 reperimento sul mercato di un nuovo conduttore, pari ad Euro 17.610,00;
- condannare Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, a
[...] restituire a le somme da essa versate in esecuzione della sentenza di Parte_1 primo grado, quali saranno determinate in corso di causa;

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 - condannare Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, al
[...] pagamento di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio>>.
Con comparsa depositata in data 14.09.2022, la resiste alle censure della CP_1
propone appello incidentale e rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< In ordine al gravame principale A. Attesa la dichiarazione di rinunzia alla domanda principale da parte dell'appellante, per € 1.690.000,00 (di cui la concludente s'è limitata a prender atto, senza accettarla), dichiarare il giudicato parziale interno formatosi in merito alla domanda principale ex adverso proposta o assumere ogni correlativa determinazione al riguardo. B. Per i motivi chiariti al punto “B” della parte in diritto, dichiarare inammissibili o, in subordine, rigettare i tre motivi di gravame ex adverso proposti nei confronti della sentenza definitiva del Tribunale Ordinario di
Roma n. 5583/2022, Rep n. 6938/2022, R.G. n. 36902/2022, per l'effetto confermandola interamente. C. Ove il recesso dell'esponente dovesse essere ritenuto privo dei presupposti ex art. 27, ult. co., Legge n. 392/1978 e fermi restando i profili
d'inammissibilità dei tre motivi di gravame, in accoglimento delle eccezioni reiterate nella presente fase, da valere anche come appello incidentale, cosi provvedere: I) rigettare la domanda attorea di risarcimento avente a oggetto la differenza dei canoni locatizi percepiti dalla nuova conduttrice nel primo biennio rispetto a quelli che pagava
l'appellata; II) rigettare la richiesta di rimborso della provvigione pagata a un intermediario immobiliare per difetto di prova;
III) rigettare la domanda di risarcimento dei danni asseritamente arrecati all'immobile dalla conduttrice, non risultando gli stessi dal verbale di rilascio.
In accoglimento dell'appello incidentale D. Con riferimento alla domanda principale ex adverso spiegata in primo grado e rinunziata nella presente fase, con conseguente giudicato interno in punto d'infondatezza, condannare l'appellante per lite temeraria ex art. 96, co. 1, c.p.c. – avendo ella dolosamente tentato di duplicare la percezione
d'importi da parte dell'esponente e della nuova conduttrice – o, in subordine, ex art.
96, co. 3, c.p.c. E. Condannare l'appellante principale al pagamento degli interessi legali sul deposito cauzionale di € 60.000,00, restituito in esecuzione alla sentenza di primo grado, con decorrenza dalla sua costituzione alla domanda giudiziale di primo grado e, da ultima data al rimborso effettivo, agli interessi di mora ex art. 1284, co. 4, cod. civ. F. Anche ex art. 2041 cod. civ., condannare l'appellante al rimborso delle spese sostenute dalla concludente per l'impianto d'illuminazione domotica, per €
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 49.600,00, più interessi legali dall'esborso e a quelli di mora dalla domanda di primo grado. Con riguardo alle reiterate eccezioni di compensazione G. In subordine, compensare gli interessi legali e di mora sul deposito cauzionale, le spese per
l'impianto d'illuminazione domotica e i correlativi interessi legali e moratori con tutti gli importi che dovessero essere eventualmente riconosciuti in favore della Pt_1
fino alla reciproca estinzione delle correlative posizioni creditorie. In ogni caso
[...]
H. Condannare l'appellante all'integrale pagamento delle spese ed onorari del grado, oltre agli accessori di legge>>. rinuncia alla domanda principale di condanna dell'Associazione al Parte_1 pagamento dei canoni che la conduttrice avrebbe dovuto versare fino alla scadenza naturale del contratto (euro 1.690.000,00) e insiste nella domanda subordinata per la condanna al pagamento di euro 175.000,00, oltre al risarcimento dei danni rilevati a carico dell'immobile locato e al rimborso delle spese di mediazione e a sostegno delle riportate conclusioni, articola tre motivi di appello principale.
1) Rubricato: “Violazione/falsa applicazione art. 27, comma 8, legge 27 luglio
1978, n. 392: insussistenza dei gravi motivi di recesso”. censura la Parte_1 decisione nella parte in cui accerta la legittimità del recesso esercitato dalla
Associazione. A tal fine, ribadisce che non si configurano i gravi motivi di recesso ex art. 27 L. n. 392/1978; che la comunicazione di recesso è generica;
che il venir meno di un solo associato (SI Spa) non concretizza una rilevante perdita economica, anche in ragione della compagine associativa;
che l'asserita mancanza di sufficiente disponibilità economica per il pagamento del canone pattuito non è evento “estraneo”, dato che consegue all'uscita di una impresa compagine dell'associazione, in applicazione delle regole dettato dallo Stato della stessa associazione (art. 4 dello statuto della Associazione). Alla mancanza dei presupposto per l'esercizio legittimo del recesso e alla mancanza di una tempestiva disdetta del contratto, rispetto alla data di scadenza (31 luglio
2019), consegue la illegittimità del recesso stesso, contrario a buona fede e correttezza.
2) Rubricato: “Violazione/falsa applicazione art. 1223 c.c.: erroneità della sentenza sul piano del quantum debeatur”. ripropone, salvo quanto Parte_1 sopra in punto di rinuncia alla domanda principale (parte), la domanda risarcitoria respinta in sentenza a seguito dell'accertata legittimità del recesso
(pagamento canoni). Lamenta la errata valutazione della istruttoria espletata a r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 sostegno della domanda di condanna della conduttrice al rimborso di euro
67.477,00 (costi sostenuti per la esecuzione dei lavori di ristrutturazione necessari per il ripristino dello stato dell'immobile), richiamando le fatture prodotte;
l'elaborato tecnico allegato al contratto di locazione;
il tenore del verbale di riconsegna dell'immobile ( le parti si danno reciprocamente atto della presenza di "notevoli fori e degrado della tinteggiatura"); gli impegni assunto con il nuovo contratto di locazione in ordine alla esecuzione di lavori di tinteggiatura . Ripropone la domanda di rimborso dei costi della mediazione di cui si è avvalsa per il reperimento, in tempi brevi, del nuovo conduttore;
assume la necessità della spesa e richiama la relativa fattura.
3) Rubricato: “Violazione/falsa applicazione artt. 91 e ss. Cpc”. Parte_1 censura la regolamentazione e la liquidazione delle spese di lite;
chiede la condanna della controparte a restituire gli importi percepiti, a tale titolo, in esecuzione della sentenza impugnata.
La articola tre motivi di appello incidentale. CP_1
1) Rubricato: “Violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronunzia sull'istanza di condanna dell'appellante ex art. 96, co. 1 o in subordine co. 3, c.p.c”. La
censura la decisione per omessa pronuncia sulla richiesta di CP_1 condanna della ex art. 96, comma 1 o in subordine 3, c.p.c. A tal Parte_1 fine indica i presupposti dell'accoglimento della domanda nella richiesta della locatrice di condanna della conduttrice a corrispondere canoni per l'intera durata del contratto di locazione, nonostante avesse già concesso nuovamente in locazione l'immobile prima della riconsegna.
2) Rubricato: “Violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronunzia in ordine agli interessi legali e di mora relativi al deposito cauzionale, alla cui restituzione è stata condannata l'appellante principale”. L censura la decisione CP_1 nella parte, avendo condannato a restituirle l'importo corrisposto a Parte_1 titolo di deposito cauzionale (euro 60.000,00), non accerta il diritto della a ricevere gli interessi, su tale somma. omettendo ogni pronuncia CP_1 in ordine alla domanda di pagamento degli interessi.
3) Rubricato: “Illegittimo rigetto della domanda riconvenzionale in parte qua”.
L censura la decisione nella parte in cui ne respinge la domanda di CP_1 rimborso dell'importo (euro 49.600,00) speso per la realizzazione, all'interno r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12 dell'immobile locato, di un impianto d'illuminazione domotica. A tal fine richiama il disposto dell'art. 2041 c.c.
La per la ipotesi di liquidazione di importi in favore di CP_1 Parte_1 reitera la eccezione di compensazione, limitatamente a importi liquidati a titolo di interessi sul deposito cauzionale o di rimborso dei costi di installazione dell'impianto di illuminazione domotica.
I motivi di appello principale e incidentale sono fondati per quanto di seguito e sono trattati nel loro ordine logico di trattazione.
Motivo di appello principale sub 1)
È meritevole di accoglimento.
L'art. 27 L. 27 luglio 1978 n. 392, rubricato:” Durata della locazione”, prevede, all'ultimo comma e per quanto di rilievo ai fini della controversia, che:” (…)
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.”
In ipotesi di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ricorrente nel concreto, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso, che presuppone la specificazione del grave motivo per cui il conduttore intende cessare anticipatamente il rapporto, non è sufficiente la mera indicazione di cessazione dell'attività esercitata nei locali locati, poiché, non esternando la ragione giustificativa della cessazione, ne impedisce la riconduzione ad un fatto estraneo alla volontà del conduttore, unico idoneo a giustificare l'interruzione dell'impegno al rispetto del sinallagma ( Cass. n. 26618 del 09/09/2022); i gravi motivi del recesso devono essere enunciati nella medesima comunicazione di recesso e non possono essere esplicitati successivamente le ragioni della determinazione assunta (Cass.n. 13368 del 30/06/2015)
e devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa, per il conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo;
non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato, ma devono avere carattere oggettivo ravvisabile, anche in un andamento della congiuntura economica , sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa, sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 13 particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (Ordinanza n. 12461 del
09/05/2023)
Nel concreto, la lettera con la quale la conduttrice esercita il recesso poco più di un mese prima della scadenza contrattuale, contiene sufficienti elementi di specificità: richiama la variazione della compagine dei membri associati che avrebbe determinato una recente e improvvisa variazione nella compagine degli associati, cui avrebbe fatto seguito una rilevante diminuzione delle entrate a disposizione della , CP_1 alimentata esclusivamente dai contributi annuali degli associati.
A fronte della contestazione della sussistenza di tali presupposti da parte della locatrice, in questa sede, la conduttrice avrebbe dovuto meglio circostanziare la ragione dell'esercito recesso, specificando il numero degli associati complessivo, le quote sulle quali poteva far conto al momento della sottoscrizione del contratto e le diverse quote sulle quali poteva far conto in esito all'esercizio del diritto di recesso;
quali sono gli associati venuti meno e il contributo da questi corrisposto.
In difetto di tale allegazione e in mancanza di prova di tali elementi fattuali e di riscontro, non è consentito di ritenere provata la esistenza dei presupposti per l'esercizio di un legittimo recesso.
Per altro, l'art. 4 dello Statuto dell'Associazione, rubricato:” Associate effettive”, prevedendo i diversi casi in cui la qualità di associata si perde, prevede, tra l'altro, che pur in presenza della perdita della qualità di associato, il contributo associativo è dovuto per il primo biennio dall'ammissione e, successivamente, per interi anni solari.
A ciò consegue che non solo sarebbe stato necessario, in questa sede, circostanziare e documentare la compagine associativa al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, ma anche documentare l'importo complessivo garantito dagli associati al momento della sottoscrizione del contratto nonché, per il necessario raffronto, circostanziare e documentare la compagine associativa nonché il contributo complessivo degli associati al momento dell'esercizio del diritto del recesso;
infine circostanziare e provare la data in cui è mutata la consistenza della compagine societaria.
Sul punto l'allegazione e la prova non sono adeguate e dunque non vi è prova del legittimo esercizio del diritto di recesso.
Motivo di appello principale sub 2).
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 14 La domanda di risarcimento danni da anticipata risoluzione del contratto di locazione proposta in via principale dalla locatrice e avente ad oggetto il pagamento dei canoni per il periodo (6 anni) di rinnovazione del contratto alla prima scadenza è stata rinunciata.
Domanda di risarcimento proposta in via subordinata: è fondata nei limiti di cui di seguito.
Danno da recesso anticipato.
Il recesso è stato esercitato fuori dei presupposti del citato art. 27, allorquando il contratto si era già rinnovato per ulteriori sei anni.
L'articolo 3 del contratto stesso, rubricato: “durata del contratto”, prevede che la locazione, della durata di sei anni a far data dal 01.08.2013, deve intendersi rinnovata, alla sua scadenza, per ulteriori sei anni, e così via dicendo qualora non intervenga disdetta da una parte all'altra, disdetta da inviarsi a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 12 mesi prima di ogni singola scadenza, ai sensi dell'articolo 28 della legge 392/1978.
Il contratto, rispetto alla scadenza del 31 luglio 2019 e in difetto di una rituale disdetta entro il 31 luglio 2018, circostanza, questa, pacifica tra le parti, si è rinnovato sino al
31.07.2025.
Non è in contestazione tra le parti ed è documentalmente provato, che per Parte_1 il medesimo immobile, il 13 dicembre 2019, sottoscrive, con un terzo, un contratto di locazione con decorrenza dal 1° gennaio 2020, per un canone annuo solo nei primi due anni di vigenza del nuovo contratto, inferiore a quello oggetto del presente giudizio.
Nello specifico, il nuovo contratto prevede il pagamento di un canone annuale di locazione inferiore a quello che avrebbe percepito dalla solo per i primi CP_1 due anni (il primo anno, per euro 100.000,00 e il secondo anno, per euro 60.000,00).
A ciò consegue, che il danno riportato dall'appellante principale è pari ad euro
15.000,00, per i 15 giorni di canone relativo alla seconda metà di dicembre 2019 che pacificamente non è stato corrisposti dalla conduttrice e non è coperto dal nuovo contratto;
pari ad euro 100.000,00, per la differenza di canone pattuita, con riferimento all'anno 2020, con il nuovo contratto di locazione;
pari ad euro 60.000,00, per la differenza di canone pattuita con riferimento all'anno 2021, con il nuovo contratto di locazione, per un totale di euro 175.000,00.
Per gli anni successivi non vi è danno, in quanto il nuovo contratto di locazione garantisce alla locatrice gli stessi importi che l' avrebbe dovuto CP_1 corrispondere sino alla successiva scadenza del 31 luglio 2025.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 15 Sull'importo di euro 175.000,00 sono dovuti gli interessi nella misura di legge a far data dalla proposizione della domanda giudiziale, non essendo richiamata precedente lettera di messa in mora.
Danno all'immobile.
Il conduttore non è tenuto al risarcimento se il deterioramento della cosa locata non è superiore a quello corrispondente all'uso della stessa in conformità del contratto e la istruttoria non dimostra il superamento di tale limite.
Dal verbale di riconsegna dell'immobile sottoscritto dalle parti il 16 dicembre, il merito allo stato di conservazione del bene, emerge solo che “(…) il medesimo presenta notevoli fori e degrado della tinteggiatura”.
La descrizione contenuta nel verbale di riconsegna dell'immobile depone per la configurabilità di un deterioramento o di un consumo da uso dell'immobile in conformità del contratto, con conseguente infondatezza della domanda.
Tale considerazione è assorbente.
Giova aggiungere che tale generica descrizione del preteso danno, in ogni caso non ne consentirebbe la prova e, per altro verso, le fatture versate in atti (la n. 27/2020 per euro
20.000,00 e la n. 148 2019 del 20 dicembre per euro 42.000,00, relative a lavori di tinteggiatura) sono solo richieste di pagamenti provenienti da un soggetto estraneo alla controversia, non provano il danno all'immobile, la sua misura e neppure l'esborso.
Gli importi richiesti per le spese che avrebbero interessato il parquet, non trovano neppure un generico riscontro nel verbale di riconsegna dei locali, fermo quanto già detto in punto di inidoneità della fattura, quale richiesta di pagamento di un terzo, a dimostrare il danno e la spesa.
Compenso del mediatore.
La domanda è fondata e la ha diritto al rimborso della spesa di euro 17.610,00, Pt_1 in data per l'ausilio del mediatore, come da ricevuta di pagamento in data 31 gennaio
2020.
La misura del canone depone, infatti, per un immobile destinato ad una fetta di mercato immobiliare non estesa;
dunque, la mediazione attivata dalla deve ritenersi Parte_1 necessaria per la pubblicità della offerta nonché per il più celere reperimento del nuovo conduttore, anche nell'interesse della Associazione e ai fini del contenimento della misura di danno.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 16 Sull'importo liquidato sono dovuti gli interessi nella misura di legge a far data dalla proposizione della domanda giudiziale, non essendo richiamata precedente lettera di messa in mora.
Motivo di appello incidentale sub 2)
È meritevole di accoglimento nei limiti di cui di seguito.
La domanda è stata ritualmente introdotta;
non è stata valutata in sentenza ed è fondata.
Dall'art. 4 del contratto di locazione in oggetto, il deposito cauzionale di euro 60.000,00
è stato corrisposto il 26.09.2012.
La decisione di primo grado, per la parte in cui condanna la a restituire il Parte_1 deposito cauzionale all'Associazione, non è oggetto di censure.
Il medesimo art.4 prevede che la locatrice è tenuta a corrispondere alla conduttrice, anno per anno, gli interessi legali maturati sulla somma conferita a titolo di deposito cauzionale, in pari data (26 settembre di ciascun anno).
Gli interessi, nella misura di legge devono, dunque, essere liquidati, di anno in anno, sull'importo di euro 60.000,00, a far data dal 2 settembre 2013 e sino alla restituzione del deposito cauzionale.
Motivo di appello incidentale sub 3).
Non ha pregio.
Il primo giudice respinge la domanda della conduttrice per il rimborso delle spese di migliorie (realizzazione di impianto domotico), motivando con la previsione dell'articolo 7 del contratto di locazione, per il quale la conduttrice non può apportare alcuna modifica o innovazione o miglioria ai locali senza il preventivo consenso per iscritto della società e comunque rinuncia espressamente a qualsivoglia diritto o pretesa per eventuali spese sostenute per ogni eventuale aumento di valore dell'immobile in locazione derivante dall'esecuzione di lavoro di qualsivoglia genere eseguiti, con o senza autorizzazione e tale punto di motivazione, idoneo a respingere la domanda riconvenzionale, non è oggetto di censura.
La riproposta domanda ai sensi dell'art. 2041 c.c. non ha pregio.
Requisiti essenziali dell'azione generale di arricchimento ex art. 2041 cod. civ.
(avanzata autonomamente ovvero in via subordinata rispetto ad altra domanda principale), sono l'arricchimento di un soggetto, la diminuzione patrimoniale di un altro collegati da un nesso di causalità, ferma la sua natura sussidiaria.
La ratio della natura sussidiaria dell'azione in esame riposa (in via alternativa, ma talvolta anche congiuntamente):
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 17 a) nell'esigenza di evitare che, attraverso il cumulo delle azioni, possano aversi duplicazioni di tutela;

b) nella necessità di evitare che l'avente diritto, mediante l'esercizio dell'azione di ingiustificato arricchimento, possa sottrarsi alle conseguenze del rigetto della diversa azione contrattuale che l'ordinamento gli concede a tutela del diritto;

c) nella esigenza di evitare che colui che ha fondato il suo diritto su un contratto, che è risultato nullo (per contrarietà a norme imperative o di ordine pubblico), possa comunque coltivare la sua pretesa sia pure attraverso altro titolo.
Nel concreto difetta il presupposto della sussidiarietà essendo stata respinta la domanda di rimborso per espressa regolamentazione contrattuale.
Motivo di appello incidentale sub 1)
Si versa in ipotesi di parziale accoglimento della domanda risarcitoria, co conseguente esclusione dei presupposti di cui all'art. 96 c.p.c. e la reciproca soccombenza giustifica, il rigetto della domanda di condanna al risarcimento per lite temeraria.
Compensazione
La compensazione viene operata, come di seguito, ai sensi dell'art. 1241 c.c.
La Associazione, per le ragioni di causa, deve corrispondere alla l'importo Parte_1 di euro 212.594,21, comprensivo delle voci di danno liquidate e dell'importo di euro
19.984,21 a titolo di interessi.
deve corrispondere alla a titolo di interessi sul deposito Pt_1 CP_1 cauzionale che la stessa allega essere stato restituito in esecuzione della CP_1 sentenza di primo grado del 12.04.2022 e che in assenza di miglior specificazione si restituito a tale data, l'importo di euro 3.876,51.
(per l'anno 2012-2013, euro 1.500,00; per l'anno 2013-2014, euro 835, 0 7; per l'anno
2014-2015, euro 378, 91; per l'anno 2015- 2016, euro 166,34; per l'anno 2016-2017, euro 75,61; per l'anno 2017-2018, euro 147,94; per l'anno 2018-2019, euro 399,78; per l'anno 2019- 2020, euro 148,39; per l'anno 2020-2021, euro 12,30; per l'anno 2021 e sino al 12 aprile 2022, data di restituzione del deposito cauzionale, euro 211,17).
Operata la compensazione richiesta e applicati i principi di cui all'art. 1241 c.c. residua un debito dell'Associazione, nei confronti di pari ad euro Parte_1
208.717,70
Spese di lite.
Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 18 regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass.n. 9064 del 12/04/2018).
In considerazione dell'esito complessivo della lite, tenuto conto della misura di accoglimento della domanda principale (euro 175.000,00) e della domanda riconvenzionale (euro 60.00000) le spese processuali del doppio grado si compensano, tra le parti, in ragione di 1/3 e per la restante parte (2/3) seguono la prevalente soccombenza.
I compensi si liquidano, ex dm 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto del grado di complessità della lite, delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare (valore della causa: tra euro 52.001,00 e euro 260.000,00, compensi medi, con esclusione, per l'appello, della fase istruttoria non espletata).


P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando, sull'appello principale di e Parte_1 sull'appello incidentale di Controparte_1
avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di
[...]
Roma n. 5583/2022, il 12.04.2022, a definizione del giudizio iscritto a n.r.g.
36902/2020, promosso da nei confronti di ogni diversa Parte_1 CP_1 conclusione disattesa, in parziale accoglimento dell'appello principale e in parziale accoglimento dell'appello incidentale, a modifica parziale della sentenza impugnata, ferma nel resto, così provvede:
- Accerta la illegittimità del recesso dell' dal contratto di locazione in data CP_1
26.09.2012 e liquida a per le ragioni di cui alla parte motiva, la somma di Parte_1 euro 192.610,00 oltre interessi di legge a far data dal 01.07.2020 alla presente pronuncia, per l'ulteriore importo di euro 19.984,21, per un totale di euro 212.594,21
- Liquida all' per le ragioni di cui alla parte motiva, l'importo di euro CP_1
3.876,51.
- Opera la compensazione tra i rispettivi debiti ex art. 1241 c.c. e condanna l' a corrispondere a l'importo di euro 208.717,70, oltre Controparte_1 Parte_1 interessi di legge dalla presente pronuncia e sino al soddisfo.
- Compensa tra le parti le spese processuali del doppio grado di giudizio nella misura di
1/3; condanna alla rifusione in favore di dei restanti 2/3, che CP_1 Parte_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 19 liquida, per il primo grado, in euro 9.402, 00 per compensi e euro 1.142,00 per spese, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge;
per il presente grado, in euro 6.660,00 per compensi e euro 777,00 per spese, oltre a rimborso forfettario (15%),
IVA e CPA come per legge.
Roma, 15.10.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
IA ZA RA IA SA ZO

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 20