REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Lecce
Seconda Sezione civile
Nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Antonio F. Esposito - Presidente
Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere rel.
Dott. Giovanni Surdo - Consigliere
Ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al N. 180 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2023 promossa da
(c.f. ), rappresentato e difeso, giusta mandato in Parte_1 C.F._1 calce all'atto di appello, dall'Avv. Maria Corvaglia ed elettivamente domiciliato presso il suo studio legale in Santa Cesarea Terme, fraz. Cerfignano, Via Sant'Antonio n. 89
appellante
e
(c.f. ), (c.f. CP_1 C.F._2 Controparte_2
) e (c.f. ), rappresentati e C.F._3 Controparte_3 C.F._4 difesi, in virtù di mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta di primo grado, dall'Avv.
Mauro Finocchito, tutti elettivamente domiciliati presso lo Studio Legale Finocchito & Partners in
Otranto, alla via Guglielmotto d'Otranto n. 5

1 (c.f. ) rappresentata e difesa, in virtù di mandato a Controparte_4 C.F._5 margine della comparsa di costituzione e risposta di primo grado, dagli Avv.ti Giuseppe Pedone e Rita
De Simone, elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultima in Lecce, Via G. Argento n. 13
appellati
nonché
, , , Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8
E
[...] CP_9 CP_10
appellati contumaci

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CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza collegiale del 15.10.2024 ex art. 127 cpc
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MOTIVAZIONE

1.Con sentenza n. 2329/2022, pubblicata in data 26.07.2022, il Tribunale di Lecce rigettava le domande proposte con atto di citazione del 06.12.2016 da nei confronti dei germani Parte_1 CP_1
, ,
[...] Controparte_6 Controparte_7 Controparte_2 Controparte_4 Controparte_5
e . Controparte_8 Controparte_3 CP_9 CP_10
Ed invero.

1.1. conveniva in giudizio i suoi (dieci) fratelli - Parte_1 CP_1 Controparte_6
, , Controparte_7 Controparte_2 Controparte_4 Controparte_5 Controparte_8 CP_3
e - al fine di ottenere la risoluzione del contratto preliminare di
[...] CP_9 CP_10 compravendita intercorso tra le parti il 07.08.2010 ed avente ad oggetto i 10/11 della proprietà della casa di abitazione sita in Casarano in Via Maggia n. 18, catastalmente individuata al fol. 21, p.lla 341. In virtù di tale contratto, l'attore, in qualità di promissario acquirente, provvedeva a versare, con assegno bancario, la somma di € 3.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, ai germani , CP_1 Controparte_2
e nonché l'importo di € 2.500,00, Controparte_4 Controparte_3 Controparte_8 CP_9 sempre a titolo di caparra confirmatoria, alla sorella Assumeva di aver convocato Controparte_5 tutti i fratelli innanzi al notaio per la stipula del definitivo in data 20.06.2011, precisando che non si era però addivenuti al rogito per la mancata partecipazione all'incontro dei germani e CP_10 CP_11
2 Pertanto, considerato l'inadempimento dei promittenti venditori rispetto all'obbligo di vendita assunto nel 2010, l'attore chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare per causa non imputabile al promittente acquirente, nonché la condanna dei convenuti alla restituzione della somma di € 20.500,00, versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre al risarcimento dei danni.
Ritualmente costituitisi, , e CP_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_5 contestavano le avverse domande, declinando ogni addebito in punto di inadempimento, in quanto si erano regolarmente presentati all'incontro fissato per il rogito, sicché la mancata stipula del definitivo era da ascriversi unicamente ai germani che non erano comparsi in quella sede, e Controparte_7 CP_10
, ove si riteneva la scindibilità delle relative prestazioni, ovvero, in caso di inscindibilità
[...] dell'obbligazione di vendita, al promissario acquirente per non aver provveduto alla corresponsione della totalità della caparra. Concludevano, pertanto, chiedendo il rigetto delle pretese attoree;
in subordine, domandavano la condanna di e a tenerli indenni da quanto tenuti a CP_10 Controparte_7 pagare in ipotesi di accoglimento della domanda attorea;
in ogni caso, in via riconvenzionale deducevano l'occupazione e il godimento esclusivo dell'immobile da parte di a decorrere Parte_1 dall'agosto 2010, con condanna dello stesso a corrispondere agli altri fratelli una indennità per l'utilizzo sine titulo del bene pari ad € 7.387,20 per ciascun anno, sino alla data di effettiva riconsegna dell'immobile.
Si costituiva in giudizio anche , eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità della Controparte_4 domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010.
Nel merito, addebitava la responsabilità per la mancata sottoscrizione del definitivo al contegno dei germani che avevano disertato l'incontro con il notaio rogante, per cui domandava il rigetto delle pretese avverse, o, in subordine, previo accertamento dell'occupazione e del godimento esclusivo da parte di dell'immobile compromesso, la condanna dell'attore al pagamento di una somma a Parte_1 titolo di indennità per l'occupazione sine titulo, anche previa compensazione del credito vantato dall'attore a titolo di restituzione della caparra.
Non si costituivano, invece, in giudizio Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8 CP_9
e , che erano dichiarati contumaci.
[...] CP_10

1.2. All'esito dell'istruzione probatoria, esperita mediante produzione documentale, interrogatorio formale e prova testimoniale, il giudice di prime cure, disattesa preliminarmente l'eccezione di improcedibilità della domanda, rigettava la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita per carenza dei presupposti. Invero, il Tribunale riteneva che dal tenore letterale del preliminare ed in particolare dal fatto che fosse oggetto di preliminare la quota di “10/11” del bene -essendo Parte_1
proprietario del restante 1/11-, dal fatto che i convenuti avessero assunto l'obbligazione di
[...] vendere la quota del bene “ognuno per i propri diritti”, la vendita non poteva configurarsi come un unicum inscindibile perché non emergeva la volontà dei convenuti di garantire anche l'adempimento degli altri promittenti venditori. Conseguentemente, il primo giudice non ravvisava alcun inadempimento in capo
3 ai convenuti che si erano presentati dinanzi al notaio il giorno fissato per la stipula del definitivo, e che non fu stipulato per la scelta di;
l'inadempimento all'obbligo di vendere era Parte_1 riscontrato invece, solo nel comportamento di e , che non si erano Controparte_7 CP_10 presentati innanzi al notaio. Pertanto, vertendosi, sulla base della ricostruzione effettuata dal tribunale, in una ipotesi di prestazione divisibili, l'inadempimento dei due germani non comportava la risoluzione contrattuale dell'intero preliminare, come richiesto in citazione, sicchè rigettava la domanda.
Inoltre, non avendo l'attore assolto all'onere probatorio di dimostrare la consegna della caparra CP_1 confirmatoria ai convenuti e il Tribunale rigettava anche la domanda di restituzione della CP_7 caparra da parte dei due promissari venditori inadempienti, nonché la domanda risarcitoria, pure avanzata, in mancanza di prova del pregiudizio subito.
Parimenti, il primo giudice disattendeva la domanda di risarcimento avanzata dai convenuti per l'uso esclusivo del bene comune, in difetto dei presupposti, e dunque della prova di una richiesta di godimento del bene da parte degli altri comunisti e del vantaggio patrimoniale dell'utilizzatore.
Le spese di lite venivano compensate fra le parti, mentre solo quelle di venivano poste Controparte_4
a carico dell'attore.
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2. Con atto di citazione notificato il 24.02.2023 ha proposto appello avverso la Parte_1 sentenza suindicata, articolando un unico motivo di censura nel merito, e segnatamente:


1. Violazione di legge. Errore sui presupposti di fatto e di diritto: l'appellante lamenta che il primo giudice abbia disatteso la domanda di risoluzione, sul presupposto che il preliminare non fosse da considerare come un unicum non avendo ad oggetto l'intero bene, ma solo i suoi 10/11, peraltro appartenenti pro quota a soggetti diversi. Contrariamente a quanto sostenuto dal
Tribunale, invece, a parere del deducente, la volontà delle parti era quella di trasferire la proprietà del bene, inteso come un unicum inscindibile, in conformità sia ai principi della comunione ordinaria (1100 e s.s. c.c.), secondo cui il diritto di proprietà è unico, nonché a recenti arresti di legittimità in tema di promessa di vendita di un bene in comunione, in forza dei quali, in mancanza di un documento afferente all'impegno di ciascun alienante a trasferire esclusivamente la propria quota, ciascun promittente venditore è tenuto a trasferire, come nel caso di specie,
l'intero bene oggetto di contratto, così garantendo anche l'adempimento degli altri comproprietari, stante l'unitarietà della prestazione. Conseguentemente, la mancata comparizione di e avrebbe comportato l'inadempimento contrattuale di tutti CP_10 Controparte_7 gli altri, legittimando la richiesta di risoluzione del contratto preliminare, con conseguente diritto alla restituzione del doppio della caparra.
Ritualmente costituiti in giudizio, e eccepiscono CP_1 Controparte_2 Controparte_3
l'inammissibilità dell'appello, non avendo l'appellante impugnato la sentenza nella parte in cui rigetta la
4 domanda di restituzione della caparra, con l'effetto che, anche se fosse accertato l'inadempimento dei convenuti all'obbligo di trasferire l'intero bene (e non già le singole quote), la pretesa sarebbe comunque paralizzata dal precedente inadempimento dell'appellante all'obbligo di corrispondere la caparra pattuita, posto che il relativo capo, a causa dell'omessa impugnazione, sarebbe ormai coperto da giudicato, come tale idoneo a sorreggere il rigetto la domanda di risoluzione. Nel merito, contestano le deduzioni di controparte, ribadendo che l'obbligazione di stipula del definitivo riguardava le singole quote e non già
l'intero bene. Ad ogni buon conto, anche qualora si dovesse ritenere unitaria l'obbligazione assunta da parte di tutti i fratelli, l'impugnazione sarebbe comunque da rigettare, non avendo l'appellante provato la CP_1 consegna della caparra ai germani e In subordine, reiterano, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., , CP_7 tutte le richieste ed eccezioni non accolte nella sentenza di primo grado, specie la domanda di manleva nei confronti dei promissari venditori inadempienti, spiegando appello incidentale nella parte in cui il giudice ha rigettato la domanda di rivalsa formulata dagli appellati.
costituitasi in giudizio, eccepisce, in via preliminare, l'inammissibilità dell'appello ex art. Controparte_4
342 c.p.c., rilevandone, nel merito l'infondatezza. In subordine, ripropone la domanda diretta ad ottenere l'estinzione del credito fatto valere da nei confronti dell'appellata per intervenuta Parte_1 compensazione dello stesso con quello vantato dalla medesima a titolo di indennità di occupazione esclusiva dell'immobile da parte di . Parte_1
Non si sono costituiti in giudizio Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8
e , dichiarati contumaci all'udienza del 15.09.2024.
[...] CP_9 CP_10
Sulle conclusioni come innanzi precisate, all'udienza del 15.10.2024 la causa è stata riservata in decisione ai sensi dell'art. 190 cod. proc. civ., con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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3.1 Va preliminarmente disattesa l'eccezione d'inammissibilità dell'appello per difetto di specificità ex art. 342 cpc. L'appellata deduce, invero, che l'atto di appello è stato formulato in modo del Controparte_4 tutto generico, senza una precisa indicazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata, nonché delle relative doglianze, ma l'eccezione non merita accoglimento.
Ed invero, dalla lettura dell'atto introduttivo si evince che l'appellante ha sufficientemente indicato gli errori in cui, a suo dire, è incorso il Tribunale con particolare riferimento, come si vedrà, alla ricostruzione del fatto e alla valutazione delle prove assunte, così consentendo un'adeguata individuazione delle questioni e dei punti contestati della pronuncia impugnata, delle circostanze da cui deriva la violazione di legge e la loro rilevanza ai fini della decisione, nonché offrendo specifiche argomentazioni per confutare il percorso motivazionale del primo Giudice. Del resto, la stessa Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con ordinanza n. 36481 del 13.12.2022, ha recentemente chiarito che “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle
5 relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata”.

3.2. Parimenti infondata è anche l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dagli altri appellati e per omessa impugnazione di un capo di sentenza “di per sé solo CP_1 CP_2 CP_3 sufficiente a legittimare il rigetto della domanda”. Assumono i deducenti che l'appellante avrebbe censurato solo il passaggio della motivazione che concerne il rigetto della domanda di risoluzione del preliminare nella sua interezza, affermando il tribunale che - al più - stante l'accertato inadempimento da parte dei promissari venditori e avrebbe potuto essere risolto solo il CP_10 Controparte_7 contratto preliminare delle quote facenti capo a costoro;
non è stato impugnato, invece, il passaggio della motivazione che riguarda la domanda di restituzione della caparra, rigettata per non essere stata fornita la prova dell'avvenuto versamento della stessa anche a e tale che CP_10 Controparte_7 sarebbe maturato un giudicato interno su una delle due ratioens decidendi da cui la sentenza sarebbe sorretta che renderebbe inammissibile l'appello.
L'eccezione non ha pregio;
è vero che ove la sentenza, dopo aver aderito ad una prima ragione di decisione, esamini ed accolga anche una seconda ragione, al fine di rafforzare e sostenere la motivazione nel caso in cui la prima ratio possa risultare erronea, configura una pronuncia basata su due distinte
"rationes decidendi", ciascuna di per sé sufficiente a sorreggere la soluzione adottata, con il conseguente onere della parte di impugnarle entrambe ( da ultimo anche Cassazione civile sez. I, 14/08/2020,
n.17182); tuttavia nella specie tale ipotesi non ricorre;
l'inammissibilità sussiste nel caso di due motivazioni, alternative ed idonee ciascuna a sorreggere il rigetto dell'unica domanda della parte;
qui invece il tribunale ha reso due distinte motivazioni a fronte di due domande distinte ed autonome, se pure collegate: a) quella di risoluzione del preliminare;
b) quella di restituzione della caparra;
conseguentemente l'omessa censura di uno dei due passaggi motivazionali, pur fatti salvi gli effetti sul giudicato interno in sede di giudizio di appello, non determina in ogni caso la inammissibilità dell'impugnazione.
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4. Quanto al merito va chiarito in via preliminare che l'unico motivo di appello concerne la ricostruzione contenuta in sentenza del contratto preliminare del 7.8.2010 - oggetto di causa - non come un “unicum”, avente ad oggetto il trasferimento dell'intera quota dei 10/11 del bene comune, bensì come una pluralità di contratti, aventi ad oggetto ciascuno le singole quote del bene, facenti capo a ciascuno dei comproprietari, così dovendo scomporsi il contratto preliminare sottoscritto dalle parti;
consegue che tutte le altre statuizioni contenute nella sentenza di primo grado, che non sono direttamente dipendenti da tale ricostruzione e che non state oggetto di impugnazione in appello, sono divenute ormai definitive,
6 con formazione del c.d. giudicato interno, sicché non potranno essere oggetto di disamina da parte del
Collegio.

4.1. Ciò posto, l'appello è fondato e meritevole di accoglimento.
Il tribunale infatti ha ritenuto che il contratto preliminare in data 7.8.2010 non avesse ad oggetto il trasferimento di quote di un bene comune, unitariamente considerato, da intendersi come un unicum, anche al fine di ricostruire le singole obbligazioni e la responsabilità delle parti, ma, sulla scorta del fatto che il preliminare riguardasse i 10/11 di un bene in comunione pro indiviso e che le parti avessero dichiarato di voler vendere “ ognuno i propri diritti sul bene” , ha ritenuto di individuare piuttosto la volontà dei contraenti- promissario acquirente e promissari venditori - finalizzata all'obbligo di vendere e/o acquistare la singola quota di ciascuno;
con la conseguenza che ciascun promissario venditore sarebbe stato tenuto solo alla prestazione di trasferire la sua quota, senza subire quindi gli effetti di una condotta inadempiente posta in essere da altri promissari venditori. Tale ricostruzione ha portato il tribunale a CP_1 ritenere che - a fronte dell'inadempimento pacificamente posto in essere da e , Controparte_7 perché non presentatisi al momento della stipula del definitivo - non potesse dichiararsi risolto l'intero contratto, cui invece gli altri comunisti avevano manifestato volontà di adempiere, presentandosi innanzi al notaio per la stipula;
al più avrebbe potuto dichiarare solo la risoluzione parziale del preliminare, con CP_1 riferimento al singolo contratto preliminare, facente capo alla quota di e a quella di , in cui CP_7 il contratto del 7.8.2010 era da scorporare. Ma la domanda di risoluzione dell'intero andava invece rigettata, in difetto di inadempimento da parte di tutti.
Tale ricostruzione, tuttavia, non appare corretta né convincente.

4.2. Per orientamento consolidato della Suprema Corte, nel caso di preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa si deve ritenere che i promettenti venditori si pongano congiuntamente come un'unica parte contrattuale complessa e che, dunque, le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno di essi siano prive di una specifica autonomia e destinate, invece, a fondersi in un'unica manifestazione negoziale, dovendosi presumere che il bene sia stato considerato dalle parti come un “unicum” giuridico inscindibile, e ciò in difetto di elementi, desunti dal tenore del contratto, idonei a far ritenere che con esso siano state assunte invece – anche contestualmente – dai comproprietari promettenti distinti autonome obbligazioni aventi ad oggetto il trasferimento delle rispettive quote di comproprietà, inesistenti nella specie (v. Cass. SS.UU. n. 239 del 1999; Cass., Sez. 2, 19 maggio 2004, n.
9458; Cass., Sez. 2, 23 febbraio 2007, n. 4227).
Dunque, in caso di contratto di compravendita avente a oggetto un bene in comproprietà indivisa si presume invece, sino a prova contraria, che il bene medesimo sia considerato come unicum giuridico dalle parti e i venditori si pongono congiuntamente quale parte contrattuale unitaria soggettivamente complessa. Di conseguenza, le singole manifestazioni di volontà di voler vendere di ogni comproprietario sono prive di specifica autonomia, si fondono in un'unica volontà negoziale tanto da costituire tutte
7 un'unica parte complessa. La promessa di vendita di un bene in comunione è, quindi, alla luce della giurisprudenza di legittimità, di norma, considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote, che fanno capo ai singoli comproprietari. Si configura quindi una presunzione iuris tantum di unicità del contratto, salvo che non si dimostri che l'unico documento predisposto per il detto negozio sia stato redatto invece in modo tale da farne risultare la volontà di scomposizione del contratto in più contratti preliminari, in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme di collegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilità dei contratti stessi all'adempimento di uno di essi ( anche Cassazione civile sez. II,
12/02/2014, n.3213). Plurime pronunce dei giudici di legittimità hanno individuato, invero, un equilibrio tra il principio della indivisibilità del bene con quello della negozialità dell'adempimento del contratto preliminare, sancendo che “La promessa di vendita di un bene in comunione è, di norma, considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fano capo ai singoli comproprietari, di guisa che questi ultimi - salvo che l'unico documento predisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farne risultare la volontà di scomposizione in più contratti preliminari in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme di collegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi - costituiscono un'unica parte complessa e le loro dichiarazioni di voler vendere si fondono in un'unica volontà negoziale. Ne consegue che, quando una di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida), non si forma (o si forma invalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare, escludendosi, pertanto, in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. nei confronti dei soli comproprietari promittenti, sull'assunto di una mera inefficacia del contratto stesso rispetto a quelli rimasti estranei” (Cass. civ., sez. un. n. 7481/1993; Cass. civ., sez. un. n. 239/1999). E ancora: “in tema di promessa di vendita di un bene immobile indiviso, appartenente a più comproprietari, allorché nell'unico documento predisposto per il negozio non risulti la volontà dei comproprietari di stipulare più contratti preliminari relativi esclusivamente alle singole quote di cui ciascuno di essi è titolare, le dichiarazioni dei promittenti venditori, che costituiscono un'unica parte complessa, danno luogo a un'unica volontà negoziale, sicché sono parti necessarie del giudizio ex art. 2932 c.c. tutti coloro che, concorrendo a formare la volontà negoziale della parte promittente, si sono obbligati a prestare il consenso necessario per il trasferimento del bene considerato come un unicum inscindibile e nei cui confronti deve spiegare effetto la sentenza costitutiva” (Cass. civ. n. 6162/2006; e cfr.
Cass. civ. n. 1866/2015.

4.3. Il tribunale, nell'ipotesi qui scrutinata, ha proceduto seguendo un iter logico-giuridico non corretto perché non ha preso le mosse dalla presunzione legale, per verificarne un eventuale superamento, ma invertendo tale necessario ordine valutativo della questione, ha effettuato solo una disamina del regolamento contrattuale, ricostruendo sulla base di dati testuali ivi contenuti la volontà delle parti di scomposizione del contratto. Al contrario, dalla lettura nel contratto preliminare qui scrutinato, non
8 emerge affatto la prova di una volontà di scomposizione del contratto in più contratti preliminari, non essendo sufficiente per superare ed escludere la presunzione di unicità del negozio né la indicazione dei
10/11 del bene ( considerato che tale quota è quella residua non appartenente al promissario acquirente titolare di 1/11), né la frase “ognuno per i propri diritti” ( considerato che ciascun comproprietario non avrebbe potuto trasferire se non la propria quota di proprietà), valorizzate invece da tribunale. Mancano in contratto, invece, per il superamento della presunzione legale di unitarietà, sia eventuali clausole di esclusione di qualsiasi forma di collegamento negoziale, sia la previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi: la mancanza di dette previsioni conferma quindi la unicità del negozio, non potendo dirsi superata la presunzione di legge.
A conferma di una tale lettura della volontà espressa nell'atto si pone infine con efficacia assai significativa sul piano ermeneutico anche la condotta processuale delle parti, tenuta in occasione della convocazione CP_1 dinanzi al notaio per il rogito: in assenza di due comproprietari – e - il promissario CP_7 acquirente non ha inteso, pur potendo farlo, procedere al rogito delle quote, facenti capo a ciascuno dei promissari venditori presenti, perché l'interesse sotteso al negozio - come è evidente anche dalla lettura dell'atto- era finalizzato all'acquisto, da parte del comproprietario per 1/11- dei Parte_1 restanti 10/11 del bene in comune, per poter consolidare una proprietà esclusiva sul bene e non avendo al contrario alcun interesse a divenire proprietario di una quota maggiore ( 9/11).
Tale circostanza appare di per sé dirimente al Collegio per ravvisare una valenza unitaria del contratto preliminare in scrutinio, come sostenuto dall'appellante: il contratto preliminare di vendita della quota di immobile indiviso promesso in vendita è da considerare un "unicum inscindibile". Tanto comporta che ciascuno dei promittenti venditori si impegna non soltanto a prestare il consenso relativo al trasferimento della sua quota di comproprietà, ma si obbliga anche a promettere il fatto altrui, cioè la prestazione del consenso da parte degli altri, in presenza di una obbligazione, che ha natura collettiva, e non già solidale
( così Cassazione civile sez. II, 20/03/2006, n.6162). Nel caso in cui sia stato promesso in vendita un immobile indiviso considerato nel contratto come un “unicum inscindibile”, ciascuno dei promittenti s'impegna non soltanto a prestare il consenso relativo al trasferimento della quota di comproprietà di cui
è rispettivamente titolare, ma si obbliga anche a promettere il fatto altrui, cioè la prestazione del consenso da parte degli altri;
non solo, ma attesa l'unitarietà della prestazione dei venditori, anche l'obbligo del prezzo è indivisibile per volontà negoziale e ciascun venditore può esigere l'intero a titolo solidale.
(Cassazione, sentenza 4 febbraio 2021, n. 2613, sez. II civile).
Con ordinanza n. 25396 del 29 agosto 2023, la Corte di Cassazione ha dato continuità a detto orientamento, secondo cui “la promessa di vendita di un bene oggetto di comunione (e considerato dalle parti come un
'unicum' inscindibile) ha, come suo contenuto, una obbligazione indivisibile, così che l'adempimento e l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre (art. 2932 c.c.) devono essere richiesti nei confronti di tutti i promittenti venditori,
9 configurandosi, nella specie, un'ipotesi di litisconsorzio necessario, attesa l'impossibilità che gli effetti del contratto non concluso si producano nei riguardi di alcuni soltanto dei soggetti del preliminare" (Cass. civ. n. 1050/1999; conf. Cass. civ. n. 6162/2006; Cass. civ. n. 5125/2019).
L'inadempimento di e è dunque idoneo a determinare inadempimento CP_10 Controparte_7 grave e portare alla risoluzione del contratto preliminare del 7.8.2010. La prestazione di trasferire la proprietà di un bene in comproprietà non è stata considerata avente natura solidale ma collettiva, “non potendo operare il principio stabilito dall'articolo 1292 c.c., secondo cui ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per
l'intero e l'adempimento dell'uno libera gli altri, atteso che i promittenti sono in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri” (Cass. civ. n. 2613/2021). La domanda di adempimento deve essere rivolta nei confronti di tutti i promittenti venditori (in aggiunta alle decisioni già citate cfr. Cass. civ. n. 1050/1999), determinando un litisconsorzio necessario, che si genera nei confronti di tutti. Conseguentemente l'inadempimento di uno comporta inadempimento del contratto nella sua interezza.

4.4. Osserva il Collegio che alla obbligazione collettiva dei promissari venditori, da considerarsi come unitaria, corrisponde una obbligazione che è altrettanto unitaria in capo al promissario acquirente, ai fini di garantire un ovvio equilibrio del sinallagma contrattuale, tale che la pluralità di parti deve intendersi unitariamente tanto dal lato passivo, quanto dal lato attivo.
Il promissario acquirente era tenuto quindi nei confronti di tutti i promissari venditori unitariamente intesi al suo adempimento, e dunque al versamento prima della caparra e successivamente al pagamento del prezzo concordato, con le tempistiche in contratto, quale obbligazione prevista e nascente nel contratto preliminare, se pure suddivisa in quote - da 3000€ a titolo di caparra e 13.000€ a titolo di residuo prezzo - da versare per ciascuno;
tale obbligazione doveva essere adempiuta nei confronti di tutti, nessuno escluso, per poter integrare esatto adempimento. È pacifico invece, perché sul punto si è formato un giudicato interno, che non vi sia prova del versamento della caparra da parte del promissario acquirente, anche a e CP_10 Controparte_7
Assumono gli appellanti che questi, non presentandosi dinanzi al notaio per la stipula, se pure sono pacificamente inadempienti all'obbligazione collettiva gravante sulla parte promittente venditrice ( anche sul punto vi è giudicato interno in difetto di censura in appello), tuttavia tale inadempimento – come rilevato da parte appellata sin dal primo grado e ripetuto anche ex art. 346 cpc in appello – sarebbe giustificato ex art. 1460 cc dall'inadempimento del promissario acquirente, che non versando la caparra anche a loro avrebbe di fatto inadempiuto l'intera obbligazione, sicché la mancata comparizione di e alla stipula del rogito sarebbe giustificata dall'inadempimento CP_10 Controparte_7 dell'obbligo di versare la caparra di , stante la mancata previa ricezione da parte loro Parte_1 di detta somma.
10 Tale soluzione non appare condivisibile, perché non sembra che il mancato adempimento all'obbligo di pagare una somma di 3000€ a titolo di acconto sul prezzo e/o di caparra confirmatoria ( come è indicato in contratto) sia da ritenere in sé un inadempimento del promissario acquirente e comunque non è tale da giustificare ex art. 1460 cc l'inadempimento dei promissari venditori, vuoi perché nel contratto non è espressamente indicata come obbligazione autonoma e distinta dal pagamento del prezzo quella di pagare la caparra nella sua interezza, ( che è indicata invece solo come una mera modalità di versamento del prezzo), vuoi soprattutto perché, presentandosi innanzi al notaio, certamente era Parte_1 pronto ad adempiere integralmente la sua obbligazione, sicché avrebbe provveduto al versamento di tutte le somme spettanti a ciascuno a titolo di quota del prezzo finale ( € 160.000) e quindi anche di quella CP_1 quota parte di acconto che non aveva versato prima a e dimostrando così CP_7 inequivocabilmente la volontà di adempimento della sua obbligazione. La condotta di Parte_1 che non ha provato di aver tempestivamente versato nei termini la caparra a tutti i promissari venditori integra semmai un inadempimento da ritardo nella prestazione, sicché, nel raffronto fra i due CP_1 inadempimenti, appare prevalente, ai fini della risoluzione, quello di e che ha impedito la CP_7 stipula del definitivo, e non già quello del promissario acquirente. Nel caso di reciproco inadempimento nei contratti sinallagmatici, infatti, il giudice deve comparare la condotta complessiva di ciascuna delle parti, per stabilire quale di esse, in rapporto agli interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile della violazione più rilevante e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale, in quanto solo così l'inadempimento potrà essere addebitato a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, ha alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell'altra parte. Ritiene il Collegio che sia più grave la mancata comparizione di e al momento del rogito perché ciò CP_10 Controparte_7 ha impedito il trasferimento.

4.5. La domanda di risoluzione del contratto preliminare del 7.8.2010 per inadempimento dei promissari venditori, di cui all'atto di citazione del 6.12.2016, valutato il contratto come unicum, deve essere pertanto accolta.
Tanto comporta, in riforma della sentenza appellata, anche la condanna di tutti i promissari venditori alla restituzione a delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria pari ad € 20.500, Parte_1 che andranno restituite da ciascuno in ragione di quanto singolarmente ricevuto, e quindi segnatamente
, e CP_1 Controparte_2 Controparte_4 Controparte_3 Controparte_8 CP_9
l'importo di € 3.000 ciascuno e l'importo di € 2.500. Tale obbligo non è
[...] Controparte_5 escluso dalla mancata impugnazione di tale capo della sentenza perché la restituzione è una conseguenza della risoluzione. Giova precisare che - al di là della mancata impugnazione del rigetto della domanda di restituzione della caparra di cui in sentenza- in ogni caso tale domanda va accolta a seguito della dichiarata risoluzione contrattuale. Ed infatti, in tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente
11 domandi la risoluzione del contratto, è dovuta dalla parte inadempiente ai sensi dell'articolo 1385, terzo comma, del codice civile, la restituzione di quanto versato a titolo di caparra, quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione ( Cassazione civile sez. II, 10/05/2023, n.12578).
Dette somme vanno restituite maggiorate degli interessi legali dalla domanda, e quindi dalla data di ricevimento da parte di ciascuno della racc. a. r. del 21.4.2014, quale primo atto di messa in mora, e fino al soddisfo, come richiesto.
Va parimenti accolta anche la domanda di malleva, proposta in primo grado e reiterata in appello da e nei confronti di e CP_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_10 Controparte_7 il pacifico inadempimento imputato a questi ultimi rende nei rapporti interni costoro responsabili in via esclusiva della mancata stipula del contratto, tale che sono tenuti a tenere indenni le parti adempienti, che invece si sono diligentemente presentati dinanzi al notaio, del pregiudizio loro arrecato con detta condotta. La inscindibilità della prestazione ha unicamente rifessi esterni, nei confronti del promissario acquirente, ma non si estende anche ai rapporti interni, fra i coobbligati, ove vigono invece i criteri ordinari, sicché ciascuno risponde del pregiudizio arrecato agli altri. La responsabilità dell'inadempimento CP_1 imputabile a e comporta che questi debbano tenere indenni CP_7 CP_1 CP_2
e – che hanno ritualmente proposto domanda in tal senso - di tutto quanto
[...] Controparte_3 dovranno sborsare a titolo di inadempimento, per effetto della presente sentenza, ivi incluse le spese del giudizio cui saranno pure tenuti.
Le altre parti non hanno mai formulato domanda in tal senso e pertanto non possono essere parimenti mallevate.

5. La riforma della sentenza comporta la caducazione del capo della pronuncia relativo alle spese giudiziali richiedendo un nuovo regolamento da parte del giudice d'appello anche delle spese di primo grado. Ed invero, “ Il giudice d'appello allorché riforma in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio a una nuova regolamentazione delle intere spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, poiché l'onere delle stesse deve essere attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della controversia e tenuto presente, altresì che in base al principio fissato dall'art. 336, comma 1, c.p.c. , la riforma della sentenza ha effetto anche sulle parti dipendenti dalla parte riformata, sì che la riforma, anche parziale, della sentenza di primo grado determina la caducazione ex lege della statuizione sulle spese.” (Cassazione civile, sez. III, 13/04/2010, n. 8727 e di recente Cassazione civile sez. trib., 03/09/2024, n.23639 fra le altre).
Le spese del doppio grado, liquidate come in dispositivo, vanno definite pertanto secondo il criterio della soccombenza (ex art. 91 c.p.c.) che va individuata ex post, con riguardo al processo considerato unitariamente, cioè, per l'infrazionabilità della domanda, in base all'esito della controversia decisa dal giudice dell'impugnazione e non dei singoli segmenti (grado e fase) del giudizio.
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P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con atto Parte_1 di citazione notificato il 24.02.23 nei confronti di , Controparte_12 Controparte_2 [...]
CP_5 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8
e , avverso la sentenza del Tribunale di Lecce n. 2329/2022 del 26.07.2022, CP_9 CP_10 così provvede:

1. Accoglie l'appello e per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiara - in accoglimento della domanda di cui all'atto di citazione del 6.12.2016- la risoluzione del contratto preliminare del 7.8.2010;

2. Conseguentemente condanna , CP_1 Controparte_2 Controparte_4 CP_3
e alla restituzione in favore di della
[...] Controparte_8 CP_9 Parte_1 somma di € 3000 da ciascuno ricevuta a titolo di caparra, nonché condanna Controparte_5 alla restituzione a della somma di € 2.500 pure a tale titolo ricevuta, Parte_1 maggiorate dette somme degli interessi legali dalla domanda al soddisfo come in motivazione indicato;

3. Conferma nel resto;

4. Condanna , Controparte_12 Controparte_2 Controparte_5 Controparte_3
e Controparte_4 Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8 CP_9
, tutti in solido fra loro, al pagamento, in favore di delle CP_10 Parte_1 spese di lite del doppio grado del giudizio, che, quanto al primo grado, liquida in € 2000, e quanto a questo grado in € 3000, tutto oltre accessori di legge e di tariffa;

5. Accoglie la domanda di malleva e per l'effetto condanna e in CP_10 Controparte_7 solido fra loro, a mallevare e di tutte le CP_1 Controparte_2 Controparte_3 somme questi saranno tenuti a sborsare a . Parte_1
Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del 21 gennaio 2025.

Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Consiglia Invitto Dott. Antonio F. Esposito
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