Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio SGROI - Primo Presidente -
Dott. Michele CANTILLO - Presidente di Sezione -
Dott. Francesco AMIRANTE - Presidente di Sezione -
Dott. Vincenzo CARBONE - Consigliere -
Dott. Rafaele CORONA - Consigliere -
Dott. Giovanni OLLA - Consigliere -
Dott. Alfio FINOCCHIARO - rel. Consigliere -
Dott. Giovanni PRESTIPINO - Consigliere -
Dott. Paolo VITTORIA - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DE LU EN, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CHIALA 125/D, presso lo STUDIO RICCIARDELLI, rappresentato e difeso dagli avvocati CALDEROLO ARPAIA, ALFONSO RICCIARDELLI, FEDELMASSIMO RICCIARDELLI giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
AL DI NI SA, in persona del Curatore pro-tempore, domiciliato in ROMA, presso CANCELLERIA DELLA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato MARIO CIANCIO, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

nonché contro
NI IG;

- intimata -
avverso la sentenza n. 664/95 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 11/03/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/10/98 dal Consigliere Dott. Alfio FINOCCHIARO;

udito il P.M. in persona dell'Avvocato Generale Dott. Giovanni LO CASCIO che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 29 marzo 1988 NI De IA citava in giudizio davanti al Tribunale di NA le sorelle DV e AR AP chiedendo che fosse accertata l'autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata 11 giugno 1985 con la quale le convenute gli avevano venduto un complesso immobiliare posto nel comune di Meta di Sorrento o, in subordine se nella stessa scrittura fosse stato ravvisato un contratto preliminare di compravendita, che fosse pronunciata la sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso. Esponeva in particolare l'attore che con la stipulazione del contratto egli era stato immesso nel possesso del bene e che il prezzo, convenuto in L 250.000.000, era stato da lui pagato contestualmente con il versamento alle venditrici di L 150.000.000 - a titolo di caparra confirmatoria - mentre il saldo era stato rimesso alla redazione del contratto in forma pubblica da attuarsi entro quindici giorni dal rilascio della concessione edilizia in sanatoria già richiesta per un vano abusivo realizzato al piano terra nel 1982; che, tuttavia, essendo stata accertata la costruzione di altro vano abusivo (per il quale doveva essere richiesta ulteriore sanatoria), non era stato possibile stipulare il contratto definitivo entro il previsto termine del 31 dicembre 1985, nè le venditrici, benché avessero ricevuto un ulteriore acconto di L 50.000.000, si erano successivamente prestate alla formazione dell'atto pubblico.
Nella contumacia delle convenute, il Tribunale di NA, con sentenza 21 gennaio 1991, rigettava la domanda sul ritenuto presupposto della nullità del contratto a norma degli artt. 40 e 41 della legge n. 47 del 1985, giacché, per stessa ammissione dell'attore, non era stata presentata la domanda di sanatoria per il secondo vano abusivo.
Proponeva appello il De IA, proponendo le stesse domande e chiedendo, in via istruttoria, che fosse discosta indagine tecnica al fine di accertare se sussistessero opere abusive non condonate. Si costituiva in giudizio il curatore del fallimento di AR AP (nel frattempo dichiarato dal tribunale) eccependo, preliminarmente, l'inopponibilità al fallimento della scrittura posta a fondamento della domanda - perché priva di data certa - e dichiarando di avere, con comunicazione 15 ottobre 1990, dichiarato al De IA di avere optato, ai sensi dell'art. 72, comma 4, l. fall., per lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita del complesso immobiliare in questione. Rimaneva invece contumace DV AP.
Con sentenza 11 marzo 1995 la Corte d'appello di NA rigettava l'impugnazione del De IA.
Rigettata, innanzitutto, l'eccezione di inopponibilità della scrittura privata sollevata dal curatore del fallimento - per essere stato l'atto introduttivo del giudizio trascritto il 31 marzo 1988, mentre la scrittura privata era stata depositata in cancelleria il successivo 9 giugno, laddove il fallimento era stato dichiarato solo il 20 luglio dell'anno successivo - la Corte d'appello motivava il convincimento circa la natura di contratto preliminare della stessa scrittura, con la conseguenza che, avendo il curatore del fallimento validamente optato per lo scioglimento a norma dell'art. 72 l. fall., non poteva accogliersi la domanda fondata sul disposto dell'art. 2932 c.c., neppure con riferimento alla quota ideale dell'altra promittente alienante DV AP, poiché - a prescindere dalla fattispecie di impossibilità per sopravvenuta illiceità del contenuto del definitivo in ragione dell'abuso edilizio, non condonato, inerente all'immobile oggetto del contratto - la corretta interpretazione della scrittura privata deponeva nel senso che la promessa di vendita del bene in comunione lo aveva considerato nella sua unitarietà e totalità, sicché l'esecuzione in forma specifica non poteva nella specie concepirsi limitatamente alla quota del comproprietario in bonis, perché, in caso contrario, il trasferimento avrebbe infatti avuto ad oggetto un bene giuridicamente diverso da quello dedotto in contratto.
A sostegno della pronuncia la Corte di merito richiamava la sentenza n. 7431 del 1993 di queste Sezioni Unite che ha escluso la possibilità di eseguire in forma specifica il contratto preliminare di compravendita di un bene comune, valido per uno solo dei comproprietari promittenti.
Contro tale decisione il De LU ha proposto ricorso per cassazione articolato in un unico motivo, cui resiste con controricorso il curatore del fallimento di AR AP. Non ha svolto attività difensiva in questa sede DV AP. Il ricorso, inizialmente assegnato alla I sezione civile è stato assegnato a queste S.U., con provvedimento del Primo Presidente, a seguito di ordinanza di un Collegio della sezione semplice, prospettando lo stesso una questione di particolare interesse.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico complesso motivo di ricorso si deduce, con un primo profilo di censura, l'errore della Corte d'appello per avere ritenuto la validità della manifestazione dell'opzione di scioglimento del contratto, avvenuta con comunicazione extraprocessuale, mentre sarebbe stata necessaria una formale domanda in tal senso previa autorizzazione del giudice delegato - nella specie non richiesta dal curatore - con il risultato che il giudice di appello ha, in effetti pronunciato d'ufficio su una domanda non ritualmente proposta. Il profilo di censura è infondato ed al fine della sua reiezione è sufficiente il richiamo alla costante giurisprudenza di questa Corte per la quale con riguardo al contratto preliminare di compravendita, in caso di fallimento del promittente venditore, la scelta tra l'esecuzione o lo scioglimento del contratto integra un potere discrezionale del curatore, che è esercitabile senza specifica autorizzazione del giudice delegato - atteso che la scelta del curatore è un atto non di straordinaria amministrazione, ma di conservazione all'attivo fallimentare del bene oggetto della compravendita, con conseguente insinuazione al passivo dell'eventuale credito del compratore che abbia anticipato la sua prestazione (Cass.27 luglio 1993 n. 8394) - ed è manifestabile anche per facta concludentia (Cass. 26 gennaio 1995 n. 955; Cass.17 dicembre 1993 n. 12521; Cass. 14 gennaio 1993 n. 398). Ai fini dell'esercizio e dell'estrinsecazione della sua volontà di sciogliersi dal "preliminare di vendita", il curatore ben ha il potere di esercitare una tale volontà in via stragiudiziale, allorché la formulazione dell'eccezione di scioglimento del contratto non si renda possibile nell'ambito del processo;
per ragioni di ordine generale quali quelle attinenti ai limiti propri del giudizio di legittimità. Ed infatti, la facoltà di optare per lo scioglimento non si caratterizza nel senso di un'azione di impugnazione negoziale, in quanto tale, da esercitarsi esclusivamente nel processo (Cass. 16 maggio 1997 n. 4358). Il curatore del fallimento, poi, conserva la facoltà di scelta tra l'esecuzione del contratto ed il suo scioglimento, fino al passaggio in giudicato della sentenza traslativa della proprietà ai sensi dell'art. 2932 c.c., posto che l'art. 72, comma 4, l. fall. considera come evento preclusivo di detta facoltà il passaggio della cosa in proprietà del compratore, quale effetto traslativo prodotto dal contratto al quale non può essere assimilato l'effetto processuale che la sentenza di trasferimento produce ex art. 2932 c.c. fino al suo passaggio in giudicato (Cass. 12 maggio 1997 n.
4105; Cass. 8 marzo 1995 n. 2703). Con altro profilo di censura il ricorrente critica la decisione impugnata per avere erroneamente esteso al contraente in bonis l'effetto dello scioglimento del contratto, facendo impropria applicazione del principio enunciato dalle Sezioni Unite di questa Corte con riguardo alle diverse fattispecie di invalidità originaria del contratto concluso da un singolo proprietario promittente (privo del potere di rappresentanza degli altri comproprietari), essendo solo in tale ipotesi rilevante la considerazione soggettiva del bene comune come insieme inscindibile. Lo stesso principio non può invece estendersi alla presente fattispecie di contratto valido per tutti comproprietari e soltanto ineseguibile nei confronti di uno di essi (per risoluzione ex art. 72 l. fall). In ogni caso insufficiente dovrebbe ritenersi la motivazione del convincimento in ordine alla inscindibilità dell'oggetto del contratto secondo la considerazione dei promittenti.
Anche tale profilo di censura - in relazione al quale il ricorso è stato assegnato a queste S.U. - è infondato sulla base delle considerazioni che seguono.
Va innanzitutto rigettata la censura di vizio della motivazione della sentenza impugnata, circa l'insussistenza della volontà delle parti di considerare il contratto preliminare come diretto alla promessa di trasferimento di un bene unitariamente e inscindibilmente considerato nella sua unitarietà e totalità.
È bensì vero che la corte d'appello si è limitata in proposito a parlare di "una interpretazione complessiva e unitaria delle clausole contenute nella scrittura privata", senza indicare le singole clausole da cui tale conclusione veniva tratta, ma non da ciò può accogliersi la censura di apoditticità della motivazione, dal momento che lo stesso giudice, sulla scorta di Cass. n. 7481 del 1993, ha fatto non solo riferimento ad un comportamento normale delle parti tendenti ad acquistare il bene nel suo complesso, ma anche alla mancanza di inequivoci elementi in senso diverso emergenti dalle clausole stesse, con ciò congruamente e logicamente motivando il proprio convincimento, sicché incombeva al ricorrente ex art. 360 n.5 c.p.c., o contestare i vari passaggi logici della motivazione o indicare le clausole contrarie alle esposte conclusioni, con la conseguenza che, in difetto, la proposta censura va disattesa. Pacifico che si è in presenza di un contratto preliminare - non essendo stata impugnata la relativa statuizione - e ritenuto, sulla base della precedenti considerazioni, che tale contratto riguardava un bene indiviso compromesso nella sua unitarietà ed inscindibilità, per l'infondatezza della contraria tesi sostenuta dal ricorrente, si pone il problema di accertare se, in caso di fallimento di uno dei comproprietari promittenti venditori e di manifestazione della volontà del curatore, ai sensi dell'art. 72, comma 4, l. fall., di sciogliersi dal contratto, il promittente compratore possa ottenere sentenza ex art. 2932 c.c., limitatamente alla quota dell'altro compromittente rimasto in bonis o se invece non sia possibile giungere all'emanazione della sentenza sostitutiva del consenso mancante.
Al fine della soluzione del problema, il punto di partenza, in proposito, è costituito da Cass., S.U., 8 luglio 1993 n. 7481 - che il Collegio condivide e intervenuta a comporre un contratto di giurisprudenza verificatosi nell'ambito delle sezioni semplici - che ha affermato il principio secondo cui la promessa di vendita di un bene in comunione è, di norma, considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, di guisa che questi ultimi - salvo che l'unico documento predisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farne risultare la volontà di scomposizione in più contratti preliminari in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme di collegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi - costituiscono un'unica parte complessa e le loro dichiarazioni di voler vendere si fondono in un'unica volontà negoziale, con la conseguenza che, quando una di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida), non si forma (o si forma invalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare, escludendosi, pertanto, in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. nei confronti dei soli comproprietari promittenti, sull'assunto di una mera inefficacia del contratto stesso rispetto a quelli rimasti estranei.
Nel giungere a tali conclusioni le S.U. hanno avuto modo di precisare che, pur condividendo le conclusioni cui giungeva il filone giurisprudenziale che negava la c.d. esecuzione parziale, non condividevano l'argomento addotto a sostegno per tali conclusioni e desunto dal fatto che la sentenza ex art. 2932 c.c. deve necessariamente riprodurre il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto nel contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche. Le S.U. hanno infatti osservato che una volta ammesso che nelle ipotesi di cui si discute il contratto non si è mai concluso (o si è invalidamente concluso) viene a perdere ogni rilevanza la questione dei rapporti tra sentenza ex art.2932 c.c. e contratto preliminare. Il problema che si pone al Collegio è quindi quello di stabilire il modo di operare della dichiarazione del curatore del fallimento di scioglimento del contratto di cui al richiamato art.74, comma 4, l. fall. e cioè se tale dichiarazione influisca sulla manifestazione di volontà del promittente venditore dichiarato fallito, facendo venire meno quell'unica volontà negoziale in cui si sono fuse le volontà dei singoli comproprietari, o se invece, salva quest'ultima, è solamente impedita l'emanazione della sentenza ex art. 2932 c.c. con esclusivo riferimento alla quota di proprietà del promissario venditore fallito, impregiudicata la questione della possibilità dell'emanazione di tale sentenza con riferimento alla quota del promissario venditore rimasto in bonis.
È da tenere presente che l'art. 2932 c.c. prevede l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto soltanto "qualora sia possibile". Orbene, il fallimento del promissario venditore segna una fase di arresto nel processo di formazione del negozio, perché fa venire meno nel fallito il potere di disposizione e di amministrazione del patrimonio. La dichiarazione di fallimento immobilizza la situazione patrimoniale quale era alla data in cui fu pronunziata ed impedisce perciò che possa integrarsi una fattispecie suscettibile di produrre un mutamento della situazione stessa e soprattutto una diminuzione della massa attiva esistente ai sensi dell'art. 42 l. fall. Durante il fallimento rimane impedita l'esecuzione specifica della promessa di vendita di un bene del fallito, perché tale esecuzione creerebbe un effetto traslativo, nonostante lo spossessamento prodotto dalla sentenza dichiarativa. Nè la trascrizione della citazione diretta ad ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, avvenuta ai sensi dell'art. 2652 n. 2 c.c. prima del fallimento, può avere l'efficacia di risolvere l'apprensione del curatore sul bene promesso in vendita;

in quanto esso spiega i suoi effetti condizionatamente alla trascrizione della sentenza che accoglie la domanda e tale sentenza non può essere pronunciata (così, testualmente, in motivazione, Cass. 10 maggio 1958 n. 1542) Se quanto precede è da condividere e se cioè, a prescindere dalla dichiarazione di cui all'art. 72, comma 4, l. fall., è inammissibile l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto in caso di fallimento del promissario venditore, la dichiarazione di scioglimento non può non avere un contenuto più ampio e, quindi, si deve ritenere che la stessa ha valore sostanziale, assoluto, definitivo e opera con effetto retroattivo - con efficacia non solamente endofallimentare, ma con effetti anche qualora il fallito sia ritornato in bonis, restando insensibile all'eventuale revoca del fallimento - facendo venire meno, fin dall'origine, la promessa di vendere, non esistendo alcun argomento logico o testuale che consenta di ammettere che lo scioglimento non incida sulla volontà inizialmente manifestata. Il fallimento, cioè, impedisce l'emanazione della sentenza ex art. 2932 c.c., ma lascia inalterato il contratto - con la conseguenza che lo stesso può essere fatto valere una volta che il promissario venditore sia tornato in bonis e sempre che il bene sia nella sua disponibilità - la dichiarazione di scioglimento del curatore, che consente allo stesso di disporre del bene acquisito alla massa, agisce sulla manifestazione di volontà che ha dato luogo al preliminare caducandola fin dall'origine.
Pertanto, qualora sia intervenuto un preliminare di vendita di immobile indiviso, considerato dalle parti attinente al bene come un unicum inscindibile e non come singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, il fallimento di uno di questi ultimi, cui sia seguita la dichiarazione di scioglimento del contratto ai sensi dell'art. 72, comma 4, l. fall., impedisce al promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. nei confronti dei promissari venditori in bonis, limitatamente alle loro quote, perché è venuta meno ab origine quell'unica volontà negoziale che sola consente l'emanazione della sentenza, allo stesso modo come alla sentenza costitutiva non si può pervenire, sulla base della sentenza delle S.U. n. 7481 del 1993, per l'inesistenza o l'invalidità originaria della manifestazione di volontà di una delle parti che confluisce nell'unica volontà della complessa parte promissaria venditrice.
Nè, al fine di superare le raggiunte conclusioni, vale la tesi del ricorrente secondo cui, a seguito del fallimento, il bene compromesso, ancorché inizialmente considerato come un unicum, inscindibile, si scinde in una somma di quote oggetto di più contratti, con la conseguenza della insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi.
Tale tesi, infatti, ipotizza una scindibilità ex lege di un contratto unico che non ha alcuna base normativa e contrasta con l'operata ricostruzione circa il modo di operare della dichiarazione di scioglimento del contratto.
La sentenza impugnata che ha respinto la domanda del promissario acquirente non merita, pertanto, censura, anche se, ai sensi dell'art. 384, comma 2, c.p.c., la relativa motivazione va corretta nei sensi innanzi esposti.
Il ricorso va, pertanto, rigettato.
La complessità delle questioni esaminate giustifica la compensazione fra le parti delle spese di questa fase di giudizio;

P.Q.M.

La Corte di cassazione, a sezioni unite, rigetta il ricorso e compensa fra le parti le spese di questa fase di giudizio. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio delle Sezioni Unite civili, il giorno 16 ottobre 1998. Depositato in Cancelleria il 14 aprile 1999