R.G. n. 8/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
nelle persone dei magistrati
Dott. Marcello BRUNO - Presidente
Dott. ssa Valeria ALBINO - Consigliere
Dott.ssa Maria Laura MORELLO - Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile d'appello avverso la sentenza N. 858/2023 del Tribunale di La Spezia promossa da:

, corrente in località San Terenzo di Lerici in persona Parte_1 dell'Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Paolo Munafò, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in La Spezia, Corso Nazionale 145, come da mandato in atti
Appellante contro
e , rappresentate e difese dall'Avv. Nicoletta Giulia, ed CP_1 Controparte_2
elettivamente domiciliate presso il suo studio in La Spezia, Via Gen. B. Biassa 73, come da mandato in atti
Appellate
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per l'appellante:

“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Genova, Sezione Seconda Civile, contrariis reiectis, in accoglimento del presente gravame: previo accoglimento, in via pregiudiziale e cautelare, della dispiegata istanza di sospensione provvisoria dell'efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza;
preliminarmente, in riforma della sentenza definitiva n. 858/2023, emessa dal
Tribunale della Spezia nella causa civile avente numero di R.G. 1179/2021, pubblicata in data 30.11.2023 e notificata in pari data a mezzo p.e.c. al convenuto Parte_1 corrente in località San Terenzo di Lerici (SP) Via Garibaldi 2a traversa n. 14
[...] partita IVA in persona dell'Amministratore pro tempore Sig.ra P.IVA_1 CP_3
, presso il suo procuratore di causa e domiciliatario elettivo avv. Paolo Munafò,
[...]
accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva del convenuto a causa Parte_1
della mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condòmini; nel merito
e, in ogni caso, riformare l'appellata sentenza nei limiti della presente impugnazione per erroneità e/o contraddittorietà di motivazione, con vittoria delle spese, delle competenze e degli onorari di entrambi i gradi di giudizio.”

Per le appellate:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello in via principale dichiarare inammissibili le produzioni avversarie perchè tardive e rigettare l'impugnazione proposta dal Parte_1
[...
perchè infondata;
in via incidentale, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, e segnatamente in riforma del dispositivo e dei capi terzo e quarto, dichiarare la carenza di legittimazione attiva del a proporre domanda riconvenzionale di usucapione del Parte_1
mappale 174 subalterno 25 e/o rigettare nel merito la domanda stessa perchè infondata;
condannare il convenuto al pagamento della somma che risulterà dovuta alle attrici, in tesi
a titolo di risarcimento del danno arrecato impedendo loro di ritrarre qualsiasi utilità dalla porzione immobiliare per cui è causa, in ipotesi a titolo di indennità ai sensi dell'art. 2041
c.c. da commisurarsi alla correlativa diminuzione patrimoniale che è derivata alle attrici, dal
15/05/2013 sino al rilascio;
condannare il , in ogni caso, a Parte_1
rifondere alle attrici per intero le spese di lite del primo grado, da liquidarsi secondo giustizia.
In via istruttoria chiedono che l'Ecc.ma Corte voglia disporre consulenza tecnica d'ufficio onde determinare il valore locativo della porzione immobiliare per cui è causa dalla data di messa in mora (15/05/2013) sino al rilascio;
e voglia inoltre espungere dal fascicolo
d'appello avversario i documenti nuovi prodotti sub 1 – 2 - 3 - in quanto tardivi e dunque in ammissibili;
si oppongono infine alla CTU ex adverso richiesta al fine di accertare la proprietà del mappale 174 subalterno 30 (già subalterno 2 5 prima del frazionamento catastale del 9/5/2023) perché inutile, in quanto la proprietà è documentalmente provata in capo alle appellate (cfr docc. da 1 a 7 fascicolo I° grado, e frazionamento 09/05/2023 - doc.
20 fascicolo di appello). In ogni caso, con vittoria delle spese e competenze del presente grado.”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato e convenivano in CP_1 Controparte_2
giudizio, dinanzi il Tribunale di La Spezia, il corrente in località Parte_1
San Terenzo di Lerici per sentire accertare e dichiarare la sussistenza del loro diritto di comproprietà dell'area urbana censita al N.C.E.U. del Comune di Lerici al Foglio 8 particella
174 subalterno 25 e, per l'effetto, ordinare al convenuto ex art. 948 c.c. Parte_1
l'immediato rilascio dell'area medesima, libera e vuota da persone o cose, con condanna al pagamento della somma dovuta a titolo di risarcimento per il danno subito per impossibilità di ricavare alcuna utilità dalla porzione immobiliare in oggetto ovvero, in subordine, a titolo di indennità ex art. 2041 c.c. da commisurarsi alla diminuzione patrimoniale derivata alle suddette dal 15.05.2013 fino alla data di rilascio.
Le attrici, a sostegno della domanda, deducevano che: -in data 26.08.1954, e Persona_1
acquistavano un terreno edificabile sito in Lerici in allora identificato dalla Persona_2
partita 274 sezione A Foglio 8 mappale 174 e 177; sul detto terreno gli acquirenti edificavano un fabbricato, che veniva ultimato in data 15.08.1956 e censito al N.C.E.U. Lerici Foglio 8 mappale 174, costituito da alcuni appartamenti, alcune cantine ed un'area cortilizia, oggetto dell'odierno contendere;
-indi e endevano a terzi le singole unità abitative CP_1 Persona_2 dell'edificio, mantenendo la proprietà di due appartamenti e della corte per un mezzo indiviso ciascuno;
-con atto di divisione del 05.04.1983, scioglievano la comunione limitatamente ai due appartamenti rimanendo comproprietari pro indiviso dell'area circostante il fabbricato, classificata successivamente come subalterno 25 del mappale 174
Foglio 8; -con la morte di , la proprietà veniva trasferita alle figlie ed uniche Persona_1
eredi e;
-nel marzo 2012, il , che CP_1 Controparte_2 Parte_1 confinava con l'area di proprietà , deliberava di impossessarsi di parte di essa per CP_1
asservirla a parcheggio dei propri condomini, delimitando otto stalli con pittura gialla e la scritta “proprietà privata”; -le attrici, pertanto, agivano per rivendicare ex art. 948 c.c. la proprietà dell'area in oggetto ed ottenere la condanna del convenuto al rilascio dell'immobile e al risarcimento del danno arrecato con l'indebita occupazione. Si costituiva in giudizio il , il quale chiedeva il rigetto della Parte_1 pretesa attorea e formulava domanda riconvenzionale volta ad ottenere l'accertamento e la dichiarazione dell'intervenuto acquisto per usucapione del diritto di proprietà sulla porzione di bene in questione. Rilevava che i condomini avevano posseduto la porzione di bene ex adverso rivendicata sin dagli anni sessanta e in ogni caso da ben prima del 2012, adibendola a zona di sosta e parcheggio per le automobili e manutenendola periodicamente, senza che nessuno avesse mai frapposto eccezioni o limitazioni di sorta. Deduceva che già nel 2007 si era reso necessario discutere in sede assembleare una regolamentazione dell'uso di quegli spazi, in modo da garantire la fruibilità a tutti i proprietari di unità nel fabbricato, nel rispetto delle regole di buon vicinato.
Invitate a precisare le conclusioni, le parti provvedevano all'udienza del 22.06.2023, ove il convenuto non reiterava la domanda di usucapione e concludeva eccependo il Parte_1
proprio difetto di legittimazione passiva, chiedendo, nel merito, il rigetto della domanda attorea.
Il Giudice di primo grado, con l'impugnata sentenza, così statuiva: “dichiara che CP_2
e sono comproprietarie ciascuna per la quota di ¼ dell'area urbana
[...] CP_1
censita in NCEU del Comune di Lerici al Foglio 8 particella 174 subalterno 25; dichiara che il convenuto occupa senza titolo una porzione dell'immobile di cui sopra e, per Parte_1
l'effetto, lo condanna al rilascio immediato del bene, libero da persone e cose, in favore delle aventi diritto;
rigetta la domanda risarcitoria pure formulata dalle attrici;
condanna il condominio convenuto al pagamento della metà delle spese processuali sostenute da parte attrice, metà che si liquida in 276,00 euro per esborsi e 2.600,00 euro per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA;
compensa il restante mezzo”.
Avverso la pronuncia proponeva appello il domandando, previa Parte_1 sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, accertare e dichiarare il proprio difetto di legittimazione passiva a causa della mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini e comunque rigettare la domanda ex adverso proposta.
In particolare, parte appellante censurava la statuizione di primo grado per: 1) carenza o eccessiva genericità della motivazione della sentenza e sua contrarietà a diritto in merito al rigetto dell'eccezione preliminare processuale relativa al difetto di legittimazione passiva del convenuto. Eccesso di potere sotto il profilo del travisamento dei fatti;
2) erroneità della sentenza e sua contrarietà a diritto sotto l'aspetto dell'individuazione dell'area oggetto di assegnazione a parte attrice. Motivazione erronea e/o contraddittoria. Produceva all'uopo nuova documentazione.
Si costituivano in giudizio e chiedendo, previo rigetto CP_1 Controparte_2 dell'avversaria istanza di sospensiva, dichiarare inammissibili le produzioni avversarie perché tardive, rigettando l'impugnazione proposta dal perché infondata. Parte_1
Formulavano appello incidentale chiedendo la riforma della sentenza impugnata laddove, in asserita violazione dell'art. 112 cpc, ometteva di pronunciare: in ordine alla domanda di accertamento della carenza di legittimazione attiva del a proporre domanda Parte_1
riconvenzionale; in ordine alla domanda di rigetto della domanda di usucapione medesima, dal momento che la rinuncia implicita alla domanda riconvenzionale di acquisto per usucapione da parte del condominio non era stata oggetto di accettazione da parte delle
; laddove rigettava la richiesta di risarcimento del danno formulata dalle attrici, CP_1
asserendo le appellanti incidentali che la mancata allegazione di un danno specifico non comporta il rigetto della domanda risarcitoria bensì il suo accoglimento secondo parametri equitativi;
laddove, in violazione dell'art. 91 cpc, liquidava le spese processuali in favore delle attrici in misura inferiore ai medi tabellari e ne compensava la metà tra le parti CP_1
del giudizio.
Con provvedimento del 29.02.2024 questa Corte sospendeva l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
Indi, il Consigliere Istruttore, dato atto del mancato raggiungimento di un accordo transattivo alla udienza di comparizione personale delle parti del 23.4.2024, fissava davanti a sé
l'udienza di rimessione della causa in decisione.
Con provvedimento del 26.2.2025 il Consigliere istruttore, viste le note depositate dalle parti sostitutive dell'udienza in data 25.02.2025, visto l'art. 352 c.p.c., riservava la decisione al
Collegio ed il deposito della sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In sede di precisazione delle conclusioni di primo grado la difesa del eccepiva Parte_1
il difetto di legittimazione passiva del a causa della mancata integrazione del Parte_1
contraddittorio nei confronti dei singoli condomini.
Con il primo motivo di impugnazione, l'appellante ha eccepito la carenza o eccessiva genericità della motivazione della sentenza e la sua contrarietà a diritto in merito al rigetto dell'eccezione preliminare processuale del difetto di legittimazione passiva. La parte lamenta in particolare che il Tribunale abbia dato atto di due contrapposti orientamenti giurisprudenziali e aderito a quello contrario alla tesi difensiva sostenuta dal
, pur riconoscendo trattarsi di orientamento minoritario, aggiungendo che la Parte_1
motivazione resa sul punto dal Giudice non è esaustiva e si traduce in una tautologia, limitandosi a parafrasare il tenore letterale dell'art. 1131 c.c., oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali.
La sentenza impugnata invero, dopo avere individuato l'esistenza di un più risalente e maggioritario fino a qualche anno fa, orientamento che afferma che la legittimazione dell'amministratore del dal lato passivo ai sensi dell'art. 1131, co. 2, c.c. non Parte_1
incontra limiti e sussiste in relazione ad ogni tipo d'azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del da terzi o da un singolo condòmino in ordine alle Parte_1 parti comuni dello stabile condominiale (cfr., da ultimo, Cass. n. 22911/18), da' atto di diverso orientamento che esclude, invece, la legittimazione passiva dell'amministratore quando la controparte richieda l'accertamento della proprietà esclusiva di parti considerate condominiali, perché la causa riguarderebbe l'estensione dei diritti dei singoli in dipendenza dei rispettivi acquisti (cfr., ex multis, Cass. 22935/20).
L'adesione al primo degli indirizzi è motivata sul letterale tenore dell'art. 1131, co. 2 c.c., che prevede espressamente che l'amministratore “può essere convenuto per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio”. Una diversa interpretazione priverebbe quindi, secondo il Tribunale, di significato la citata norma. È richiamata altresì la relazione del
Ministro guardasigilli al codice civile del 1942, asseritamente confermativa della estensione della rappresentanza passiva “a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purché in riferimento alle parti comuni dell'edificio”, di cui il Tribunale individua la ratio nella esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del , anziché dei singoli condomini. Parte_1
La motivazione pertanto non è affatto carente ovvero generica.
La motivazione dell'impugnata sentenza è altresì ritenuta dall'appellante contraddittoria in quanto il Tribunale riconosce che l'amministratore non può promuovere domanda di usucapione di un bene “in nome e per conto del condominio”, indicando la non perfetta coincidenza tra legittimazione attiva e legittimazione passiva. L'appellante assume che, invece, proprio ai fini di consentire ai condomini di ritualmente proporre una domanda riconvenzionale, si renderebbe necessario convenire in giudizio i singoli condomini.
Secondo l'assunto del condominio il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facolta' di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, mentre le azioni che incidono sull'estensione del relativo diritto di condominio rientrano nella disponibilita' esclusiva dei condomini.
Le appellate rilevano che non si versa in ipotesi di “lite promossa da un condòmino per ottenere l'accertamento della sua proprietà esclusiva su uno spazio di proprietà comune”, in quanto la causa è stata promossa dalle nella qualità di titolari del diritto di proprietà CP_1
esclusiva su di un mappale non di proprietà comune ai condòmini, ma adiacente al mappale
642 che identifica il . Ciò in quanto, in forza di delibera assunta a maggioranza Parte_1
il 20/03/2012, il aveva deliberato di asservire a parcheggio una porzione del Parte_1 mappale 174 sub 25, delimitando otto stalli con pittura gialla e la scritta “proprietà privata”, mappale oggetto della domanda di rivendica.
Premesso che dai verbali di assemblea risulta che rivesta la qualità di Controparte_2
condomina, va rilevato comunque che la domanda di un terzo estraneo al condominio, volta all'accertamento, con efficacia di giudicato, della proprietà esclusiva su di un bene condominiale ed al conseguente rilascio dello stesso in proprio favore, si deve svolgere in contraddittorio con tutti i condomini, stante la loro condizione di comproprietari dei beni comuni e la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto "pro quota" o esclusivo di ciascun condomino, avente pertanto reale interesse a contraddire" (Cass. 14 febbraio 2018,
n. 3575).
In ordine all'interpretazione dei poteri di rappresentanza dell'amministratore definiti dall'art. 1131 c.c., questa stessa Sezione della Corte ha già avuto modo di pronunciarsi con la sentenza n. 989/2024, che trova integrale adesione da parte della presente pronuncia, statuendo che: “Sul punto, si contrappongono 3 orientamenti. Il primo, maggioritario fino a qualche anno fa, afferma che la legittimazione dell'amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell'art. 1131, co. 2, c.c. non incontra limiti e sussiste in relazione ad ogni tipo d'azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condòmino in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale (Cass.
25782/20; 23550/20; Cass. 23940/19; Cass 22911/18; Cass. 25634/14; Cass. 28141/13;
Cass. 22886/10; Cass. 9093/07; Cass. 26681/06; Cass. 9206/05; Cass. 13965/03; Cass.
7958/03; Cass. 15794/02; Cass. 3773/01; Cass. 6407/00; Cass. 12204/97 Cass. 7544/95;
Cass. 735/95; Cass. 1028/84; Cass. 3403/81; Cass. 1950/76; Cass. 1066/64; Cass.
2269/50).
In sostanza, la legittimazione dell'amministratore ha portata generale, in quanto estesa a ogni interesse condominiale, essendo la “ratio” della citata norma diretta a evitare il gravoso onere a carico del terzo o del condomino, che intenda agire nei confronti del , di Parte_1 evocare in giudizio tutti i condomini, facendosi ovviamente salva, per le cause aventi a oggetto materie che eccedono le attribuzioni dell'amministratore, ai sensi del terzo comma del medesimo art. 1131 c.c., l'esigenza di subordinare il potere di rappresentanza in giudizio dell'amministratore all'autorizzazione a resistere (o alla ratifica) da parte dell'assemblea.
Altro indirizzo, invece, esclude la legittimazione passiva dell'amministratore quando la controparte richiede l'accertamento della proprietà esclusiva di parti considerate condominiali, perché la causa riguarda l'estensione dei diritti dei singoli in dipendenza dei rispettivi acquisti e il giudizio non può che svolgersi nei confronti di tutti i condomini (Cass.
22935/20; Cass. 4697/20; Cass. 789/20; Cass. 26208/19; Cass. 3575/18; Cass. 16679/18;
Cass. 7058/04; Cass. 10828/01; Cass. 4845/99).
Un indirizzo dottrinario intermedio distingue a seconda che la controversia veda contrapposti i condomini unitariamente, come unico centro di interessi, ad un terzo estraneo, nel qual caso va riconosciuta la legittimazione esclusiva del gruppo, nella persona dell'amministratore e la presenza nel giudizio di quest'ultimo dovrebbe escludere la necessità di integrare il contradditorio con i singoli condomini. Nel caso, invece, la stessa controversia faccia emergere, rispetto al gruppo, la posizione differenziata di uno o più condomini che prospettino la proprietà esclusiva di un bene comune, allora il contraddittorio potrà dirsi correttamente instaurato solo con la chiamata in giudizio di tutti condomini: qui risultano contrapposte le posizioni sostanziali dei singoli condomini ed il conflitto è tra interessi individuali, mentre lì riguardano i condomini, unitariamente considerati, ed un terzo.
Questa Corte aveva aderito al primo orientamento, con la sentenza 370 del 2022.
Dopo tale sentenza, però, la Suprema Corte ha compiuto una chiara scelta di campo, abbandonando definitivamente l'orientamento abbracciato dalla Corte di Appello. In questo senso, si vedano Cass. 12797/24; Cass. 28000/23; Cass. 27957/23; Cass. 30302/22, che definiscono ormai “consolidato” l'orientamento secondo cui la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio per "qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio", ex art. 1131 co. 2 c.c. non concerne comunque le domande incidenti sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale. Il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone, perciò, escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell'amministratore e dell'assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali.”
Conclusivamente, in accoglimento del primo motivo d'appello, va dichiarata la carenza di legittimazione passiva del appellante e la causa, ai sensi dell'art. 354 cpc, deve Parte_1 essere rimessa al Giudice di primo grado affinchè provveda all'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini del appellante. Parte_1
Le spese di lite del grado, che si liquidano come in dispositivo, in applicazione del DM
55/2014, aggiornato al DM 147/2022 tenuto conto della natura delle questioni trattate e dell'impegno defensionale richiesto, gravano sulla parte appellata soccombente.

P. Q. M.

La Corte di Appello
in accoglimento del primo motivo d'appello proposto dal , Parte_1 Parte_1 corrente in località San Terenzo di Lerici avverso la sentenza N. 858/2023 del Tribunale di
La Spezia, rimette la causa al Tribunale di La Spezia per integrare il contraddittorio come da parte motiva, disponendo che le parti riassumano il processo nel termine perentorio di tre mesi dalla notificazione della presente sentenza.
Condanna parte appellata alla refusione delle spese di lite del grado di appello in favore di parte appellante, che liquida in € 3473,00 per competenze, oltre 15% rimb forfet, iva e cpa come per legge.
Genova, 26.2.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Maria Laura Morello dott. Marcello Bruno