Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CALFAPIETRA Vincenzo - Presidente -
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere -
Dott. BOGNANNI Salvatore - Consigliere -
Dott. CIOFFI Carlo - Consigliere -
Dott. MALPICA Emilio - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
LI ID, DA OS, elettivamente domiciliati in ROMA VIA G NICOTERA 29, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO ALLOCCA, che li difende unitamente agli avvocati GIUSEPPE PASSI, ENRICO PANIZZA, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
COND RESIDENZA PESCATORI VIA FORMIGARA 62/64 PIZZIGHETTONE, in persona dell'Amm.re e legale rappresentante pro tempore COGROSSI FRANCESCO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MONTE SANTO 25, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO MARTIRE, che lo difende unitamente all'avvocato BENIAMINO GROPPALI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 809/00 della Corte d'Appello di BRESCIA, depositata il 09/12/00;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 18/12/03 dal Consigliere Dott. Emilio MALPICA;

udito l'Avvocato ALLOCCA, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;

udito l'avvocato MARTIRE, difensore del resistente che ha chiesto rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata in data 18 maggio 1993 RO UI e DA OS assumevano di aver acquistato nel 1988 una villetta a schiera su due piani, alcune porzioni di aree adibite a giardino ed una autorimessa in Pizzighettone, in un complesso residenziale denominato "Residenza dei Pescatori".
Gli attori, premesso che sull'arca sulla quale insisteva l'immobile da loro acquistato era stato costruito un altro edificio completamente separato dalle villette, ma che era indicato come facente parte del condominio "Residenza dei pescatori", lamentavano che con delibera 9.5.1992 l'assemblea condominiale del Residence (e quindi sia dei proprietari delle villette sia dei condomini del separato edificio), aveva deliberato di costruire un box ad uso ripostiglio per gli attrezzi del giardino nell'area condominiale sita nell'interno delle villette a schiera e quindi di proprietà esclusiva dei proprietari di esse.
I predetti chiedevano, quindi al Tribunale di Cremona di dichiarare l'inesistenza di un vincolo condominiale tra i due edifici con conseguente accertamento della proprietà esclusiva del seminterrato in questione in capo ai soli proprietari delle villette a schiera. Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto delle domande. Con altro atto di citazione notificato il 20.5.1993 l'amministratore del condominio - a seguito del provvedimento del pretore adito in via d'urgenza al fine di ottenere l'ordine nei confronti dei coniugi RO di rimuovere l'autovettura da loro appositamente parcheggiata nello spazio destinato al costruendo deposito di attrezzi - conveniva i predetti avanti al medesimo tribunale per sentir dichiarare la illegittimità del loro comportamento, con condanna al risarcimento dei danni.
Riunite le due cause, ed espletata una consulenza tecnica, il Tribunale di Cremona con sentenza n. 162 del 1998 dichiarava che non esisteva alcun vincolo condominiale tra il seminterrato delle villette e l'adiacente edificio e, conseguentemente dichiarava l'invalidità della delibera relativa alla costruzione del box, ordinandone la rimozione;
dichiarava inoltre la nullità dell'ordinanza pretorile d'urgenza e condannava il condominio al pagamento delle spese processuali.
Avverso la sentenza propose appello il condominio davanti alla Corte d'appello di Brescia che, con sentenza 25 ottobre 2000, in accoglimento del gravame, riconobbe la condominialità dell'area su cui era stato costruito il box, e conseguentemente dichiarò valida ed efficace la delibera impugnata, respingendo sia la domanda dei coniugi RO-DA sia quella di risarcimento dei danni proposta dal condominio, e ponendo a carico degli attori le spese di entrambi i gradi del giudizio.
Osservò la Corte bresciana - per quanto ancora rileva in questa sede - che non era fondata l'eccezione sollevata dal condominio circa la non integrità del contraddittorio per la mancata partecipazione al giudizio degli altri proprietari delle villette a schiera, in quanto l'azione esperita, da qualificarsi come revindica, perché diretta ad escludere i condomini dell'altro edificio dalla comproprietà dei beni comuni delle villette a schiera, competeva anche al singolo comproprietario, che è legittimato ad esercitarla senza necessità di litisconsorzio con gli altri comunisti. Rilevò inoltre il giudice d'appello che non sussisteva l'eccepita carenza di legittimazione dell'amministratore in relazione al fatto che trattatavasi di domanda concernente la proprietà di un bene comune, in quanto l'amministratore del condominio non incontra dal lato passivo i limiti di legittimazione di cui all'art. 1131 c.c.. Nel merito osservò, tra l'altro, la Corte territoriale che, pur risultando esatto sul piano teorico il principio affermato dal tribunale secondo cui le norme sul condominio si riferiscono esclusivamente alle ipotesi di edifici divisi per piani orizzontali, sicché nella ipotesi di più edifici doveva parlarsi di "supercondominio" caratterizzato dalla validità del vincolo solo per alcune parti (viali d'ingresso, locali portineria, impianti centralizzati comuni ecc.) e non per quelle comuni soltanto ai singoli edifici, detto principio era erroneamente applicato nel caso concreto, perché il tribunale non aveva considerato per nulla la documentazione prodotta, dalla quale si desumeva per certo, senza possibilità di equivoco, che le parti comuni ad entrambi gli edifici erano state poste in comproprietà di ogni singolo condomino facente parte del "Residence dei pescatori".
Per la cassazione della descritta sentenza hanno proposto ricorso RO UI e DA OS, affidato a due articolati motivi, illustrati da memoria, cui resiste con controricorso il condominio "Residenza dei pescatori".
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell'art. 102 c.p.c. per non avere la Corte d'appello rilevato d'ufficio la lesione del contraddittorio per la mancata partecipazione al giudizio di tutti i condomini.
Osservano i ricorrenti che la Corte ha rigettato l'eccezione sollevata dal condominio appellante circa la mancata partecipazione al giudizio degli altri proprietari delle villette a schiera sotto il profilo della legittimazione alla revindica anche di un solo comunista, ma ha omesso di considerare che, vertendo la controversia sulla appartenenza di determinati beni alla proprietà condominiale, dovevano partecipare al giudizio tutti i condomini il cui diritto di comproprietà era contestato.
Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c., travisamento del fatto ed errata interpretazione degli atti di causa, oltre che erronea interpretazione dell'oggetto del contratto di compravendita dei beni oggetto di causa, ed illogicità e contraddittorietà della motivazione.
Il primo motivo, preliminare ed assorbente rispetto a tutte le altre censure, è fondato.
La Corte territoriale ha verificato la integrità del contraddittorio solo con riferimento all'eccezione sollevata dal condominio appellante, correttamente ritenendo che dal lato attivo non è necessaria la partecipazione di tutti i possibili contitolari nei giudizi volti alla tutela della proprietà comune, spettando tale diritto di azione anche a ciascun condomino singolarmente, anche se dall'eventuale esito favorevole del giudizio trarranno beneficio tutti i comunisti.
La Corte di merito non ha invece posto alcuna attenzione - e ciò avrebbe dovuto fare anche d'ufficio - alla regolarità del contraddittorio con riferimento ai soggetti passivi dell'azione, e cioè ai condomini nei cui confronti veniva negata la comproprietà di determinati beni affermandosene la proprietà esclusiva, in comune, dei soli proprietari delle villette.
Orbene, è di tutta evidenza che l'azione esperita da alcuni proprietari delle villette era da qualificare come revindica e che essa non poteva che essere indirizzata nei confronti di tutti coloro che apparivano o si affermavano comproprietari dei beni stessi e che dall'esito del giudizio avrebbero potuto vedere pregiudicato il diritto reale da loro vantato.
È principio del tutto pacifico, invero, che in tema di condominio negli edifici, l'art. 1131, comma secondo, c.c. prevede la legittimazione passiva dell'amministratore solo in ordine alle liti riguardanti le parti comuni dell'edificio, con la conseguenza che, ove uno o più condomini chiedano l'accertamento della proprietà esclusiva di parti considerate condominiali, la legittimazione passiva dell'amministratore - se non abbia ricevuto dai condomini stessi specifico ed individuale mandato - viene meno perché la causa riguarda l'estensione del diritto dei singoli in dipendenza dei rispettivi acquisti e, quindi, il giudizio non può che svolgersi nei confronti di tutti i condomini, dovendosi, diversamente, rilevare anche d'ufficio, ed anche in sede di legittimità, il difetto di contraddittorio.
Vanno in conseguenza cassate entrambe le sentenze di merito, sia di primo che di secondo grado, e gli atti vanni rimessi al giudice di primo grado, che provvederà anche per le spese.

P.Q.M.

La Corte, pronunciando sul ricorso, cassa le sentenze di primo e di secondo grado, rinvia gli atti al giudice di primo grado, anche per le spese.
Così deciso in Roma, il 18 dicembre 2003.
Depositato in Cancelleria il 14 aprile 2004