N. 690/2019 r.g.a.c.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – settima sezione civile - riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati: dr.ssa Aurelia D'AMBROSIO Presidente dr. Michele MAGLIULO Consigliere rel. dr.ssa Monica CACACE Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di Ruolo Generale degli affari contenziosi sopra indicato, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 2265/2018 del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione
Civile, pubblicata in data 4 luglio 2018 nel procedimento recante R.G. n.
1901066/2010, vertente
TRA
(C.F. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Alfredo Primizia.
APPELLANTE
E
, (C.F. , rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._1
dall'Avv. Vincenzo Di Monte.
APPELLATA
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CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da rispettivi atti e verbali di causa da intendersi integralmente trascritti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I.1. Con atto di citazione notificato in data 01.10.2010,
[...]
conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua CP_1
Vetere, la esponendo che: Parte_1
- “con preliminare di vendita del 05/05/2006 la Marino Costruzioni
s.r.l. prometteva di vendere all'attrice, che prometteva di acquistare un appartamento in Trentola Ducenta via Collodi sito al primo piano Scala B interno A lato destro del fabbricato, composto di 3 vani ed accessori con box auto di mq 18. Il prezzo stabilito per la vendita era pari ad €
170.000,00 da corrispondere nel seguente modo: € 30.000,00 alla sottoscrizione del preliminare…€ 140.000,00 con accollo mutuo”;
- “per vicende sopravvenute, ed in particolare per la mancanza dei requisiti di legge della cosa venduta, le parti concordavano di recedere bonariamente dal contratto con la restituzione della somma versata di €
30.000,00 da parte dell'attrice…la Marino Costruzioni s.r.l. provvedeva alla restituzione di € 10.000,00 rimanendo ancora un residuo di €
20.000,00”.
Tanto premesso, l'attrice così concludeva: “1) Accertato l'accordo solutorio intervenuto tra le parti per lo scioglimento ovvero recesso dal preliminare del 05/05/2006, condannare la convenuta alla restituzione della somma di €. 20.000,00, per le causali di cui in premessa oltre interessi legali compensativi;
2) in subordine, accertata la carenza dei requisiti previsti dalla legge, regolarità amministrativa dell'immobile, agibilità ed altro, dichiarare risolto il contratto preliminare per grave
Pagina 2 inadempimento della promittente venditrice e per l'effetto condannare la convenuta società alla ripetizione in favore della parte attrice della somma di euro 50.000, ossia il doppio della caparra decurtata di euro 10.000,00 già ricevuta. 3) condannare la convenuta al pagamento delle spese processuali con attribuzione”.
I.2. Si costituiva in giudizio la quale deduceva Parte_1
l'infondatezza delle deduzioni difensive dell'attrice ed eccepiva, in via preliminare, la nullità dell'atto di citazione per incertezza riguardo al petitum. Inoltre, la convenuta deduceva che la somma corrisposta dall'attrice, al momento del preliminare, non era stata versata a titolo di caparra confirmatoria, bensì a titolo di acconto sul prezzo. Parte_1
altresì, contestava la domanda avanzata da parte attrice, deducendo che la stipula del contratto definitivo non si era concretizzata per cause imputabili alla promissaria acquirente e che, di conseguenza, si erano accordati in via bonaria alla restituzione unicamente della somma di € 10.000,00, trattenendo i restanti € 20.000,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti dalla società convenuta per effetto della condotta della parte attrice;
ancora, disconosceva il contenuto e l'eventuale sottoscrizione della proposta transattiva prodotta dalla , in quanto mai formulata. CP_1
Infine, in via riconvenzionale, chiedeva di accertare e Parte_1
dichiarare l'inadempimento degli obblighi contrattuali assunti dalla
[...]
con il contratto preliminare e, per l'effetto, chiedeva dichiararsi la CP_1
risoluzione del predetto contratto nonché di accertare il diritto della convenuta a trattenere la somma di € 20.000,00 a titolo di ristoro per i danni subiti a causa del ritardo nella vendita dell'immobile e delle modifiche alle rifiniture richieste dalla . CP_1
Pagina 3 I.3. Con sentenza n. 2265/2018, pubblicata in data 4 luglio 2018, il
Tribunale di Santa Maria Capua Vetere - IV Sezione civile, così provvedeva:
“1) accoglie la domanda subordinata proposta da parte attrice e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto preliminare intercorso tra e in data 05.05.2006, per Controparte_1 Parte_1
inadempimento della convenuta e condanna quest'ultima alla restituzione, alla parte attrice, della somma di € 20.000,00, oltre interessi legali dal
05.05.2006 al soddisfo;

2) rigetta la domanda riconvenzionale della convenuta;

3) condanna la convenuta al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese di lite, che liquida in complessivi € 5.060,00 di cui € 260,00 per esborsi e € 4.800,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge, con attribuzione al procuratore, anticipatario”.
II.1. Avverso detta sentenza - con atto di citazione notificato il 4 febbraio 2019 – proponeva appello e, lamentandosi Parte_1
dell'ingiusta condanna, rinnovava le difese e richieste esposte nel procedimento di primo grado, con particolare riferimento all'inadempimento di rispetto agli obblighi di cui al Controparte_1
contratto preliminare sottoscritto.
Pertanto, l'appellante rassegnava le seguenti conclusioni, chiedendo all'adita Corte:
“in parziale riforma della sentenza n. 2265/2018 del Tribunale di Santa
Maria Capua Vetere, accogliere la presente impugnativa e per l'effetto: - accertare e dichiarare, l'inadempimento da parte della sig.ra
[...]
degli obblighi contrattuali assunti con l'atto sottoscritto in data CP_1
05.05.2006, dichiarare la risoluzione del suddetto contratto e, per l'effetto,
Pagina 4 dichiarare il diritto da parte della società a ritenere la somma versata di euro 20.000,00 a titolo di risarcimento danni arrecati alla convenuta”.
II.2. Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 12 giugno 2019, si costituiva in giudizio la quale eccepiva Controparte_1
l'inammissibilità nonché l'infondatezza dell'interposto gravame, di cui chiedeva il rigetto, precisando che: “Orbene, a fronte di una decisione puntualmente motivata con la quale il Giudice di primo grado evidenziava la fondatezza dell'invocato inadempimento dell'appellante per la mancanza di regolarità amministrativa dell'immobile promesso in vendita nulla ha dedotto quest'ultimo. Si ricorda che come pure ha rilevato il
Giudice di primo grado nessuna documentazione ha prodotto l'appellante che attestasse il contrario. Anche sulla vendita successiva (avvenuta dopo circa due anni) il Giudice ha rilevato sia che non fosse chiaro se trattavasi dello stesso immobile e sia che i requisiti e certificazioni fossero realmente esistenti al momento della stipula del definitivo di cui è causa. Del resto la circostanza dell'irregolarità amministrativa era stata confermata da tutti i testi escussi come causa del mancato perfezionamento della vendita.
I Fatti raccontati nell'appello mancano quindi di un riscontro oggettivo e documentale ed anche il presunto inadempimento dell'appellata non è stato in alcun modo provato”.
II.3. Dopo vari rinvii d'ufficio, la causa veniva assegnata in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, va disattesa l'eccezione di inammissibilità ex art. 342 c.p.c. dell'atto di appello di sollevata dalla Parte_1 [...]
. CP_1
Pagina 5 Ed invero, dall'atto di appello è possibile individuare la parte del provvedimento specificamente gravata, le modifiche richieste alla ricostruzione del fatto che è stata compiuta dal giudice di primo grado, nonché le circostanze da cui deriverebbero le lamentate violazioni della legge, oltre che la precisazione della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. Come è noto, nella sentenza n. 27199 depositata il 16 novembre
2017, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione hanno chiarito che la riforma del 2012 non ha modificato la natura dell'appello, precisando che le declaratorie di inammissibilità devono rimanere ipotesi residuali e che l'ampiezza delle doglianze, così come la specificità, risultano legate da un rapporto di proporzionalità con l'ampiezza della motivazione assunta nella decisione del giudice di primo grado. Inoltre, nel caso in cui la pronuncia impugnata non abbia valutato tutte le tesi prospettate dalla parte appellante, le stesse potranno essere riproposte.
Se dunque il giudice d'appello deve essere posto nella condizione di comprendere con chiarezza il contenuto delle censure mosse al provvedimento impugnato, attraverso la precipua indicazione delle ragioni per le quali la prima pronuncia non si consideri condivisibile, tale ultimo onere si considera validamente adempiuto, da parte dell'appellante, con l'individuazione, nell'atto di impugnazione, delle questioni e dei punti contestati della pronuncia di primo grado e delle relative doglianze, “senza inutili formalismi”, come specifica la Suprema Corte (cfr. Cass.
n.24262/2020).
Deve, pertanto, ritenersi che l'atto di appello superi il vaglio di ammissibilità ex art. 342 c.p.c.
Nel merito, tuttavia, l'appello risulta infondato e deve, pertanto, essere respinto.
Pagina 6 L'appellante, con un unico e articolato motivo di gravame, ha censurato la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nelle parti seguenti:
- “Nel caso in esame, dedotto ed anche dimostrato a mezzo della prova testimoniale il mancato adempimento della convenuta alle proprie
C obbligazioni contrattuali, non ha fornito la prova della Parte_1
regolarità del bene e della sussistenza del certificato di agibilità/abitabilità, né dell'avvenuto accatastamento”;
- “Non può ritenersi sufficiente ai fini probatori l'atto di compravendita prodotto dalla convenuta, in quanto, in primo luogo, non vi sono elementi certi sulla coincidenza tra l'immobile ivi indicato e quello oggetto del preliminare, in secondo luogo perché comunque non è stato dimostrato che i requisiti e le certificazioni indicate erano ritenute sussistenti al momento in cui l'attrice ne aveva fatto richiesta e al momento previsto per la stipulazione del contratto definitivo”;
- “D'altre parte la convenuta non ha dimostrato l'asserita convocazione della signora presso lo studio del notaio al CP_1 Per_1
fine della stipula del definitivo”;
- “Anche il rifiuto della sig.ra di procedere al contratto CP_1
definitivo, per suo sopravvenuto disinteresse, è rimasta una circostanza sfornita di adeguato supporto probatorio: infatti il teste ha Pt_1
affermato di avere appreso ciò dalla sorella, mentre il ha Tes_1
dichiarato di essere stato presente al fatto che avvenne “se ben ricordo nell'anno 2006 o 2007 o 2008”.
L'appellante, dunque, ha dedotto che non aveva rispettato Controparte_1
i patti prescritti e, pertanto, che “l'inadempimento dei patti contenuti nel contratto preliminare de quo deve essere imputato esclusivamente alla
Pagina 7 medesima”, in quanto la stessa non aveva presenziato all'incontro dal notaio per la stipula dell'atto definitivo di compravendita. Per_1
Ad avviso della Corte, il giudice di prime cure ha inquadrato correttamente la vicenda soffermandosi sugli aspetti fondamentali che l'avevano caratterizzata, emergenti tanto dalla documentazione agli atti depositata dalle parti quanto dall'esito della fase istruttoria, a seguito di escussione testimoniale.
Limitando in questa sede la trattazione agli specifici motivi di appello proposti, tenuto conto delle contestazioni sul punto sollevate dall'appellata, la valutazione rimessa al Collegio consiste nella verifica dell'inadempimento dell'una o dell'altra parte in merito alla mancata conclusione del contratto definitivo.
In altri termini, da un lato, parte appellante imputa l'inadempimento del contratto preliminare alla promissaria acquirente, per non essersi quest'ultima recata all'incontro innanzi al notaio ai fini della stipula definitiva, nonostante l'espressa convocazione della stessa. Dal canto suo,
l'appellata rileva, invece, di non aver mai ricevuto la suddetta convocazione e, in ogni caso, di non aver mai ottenuto la documentazione attestante la regolarità dell'immobile, così essendole preclusa la facoltà di verificare l'idoneità del bene all'uso cui era destinato.
Sul punto, giova anzitutto dare atto del consolidato principio giurisprudenziale in forza del quale il creditore che agisce per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno deve dimostrare solo la fonte del proprio diritto e la scadenza dell'obbligazione, mentre spetta al debitore provare l'avvenuto adempimento. Un criterio analogo si applica anche quando il debitore solleva l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., invertendosi in tal caso l'onere probatorio.
Pagina 8 Orbene, alla luce di quanto esposto, appare evidente che, a fronte del dedotto inadempimento della consistente, si ribadisce, nel non Parte_1
aver fornito alla promissaria acquirente la documentazione riguardante la regolarità dell'immobile de quo, quest'ultima non ha provato di aver mai ottemperato a tale richiesta, senz'altro indispensabile alla luce della normativa di settore e della giurisprudenza in materia.
Difatti, l'art. 1477, comma 3, c.c. pone in capo al venditore l'obbligo di consegna dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta, tra i quali rientra senza alcun dubbio la documentazione richiesta dall'odierna appellata.
E' noto, del resto, che, nelle compravendite immobiliari, la regolarità catastale ed urbanistica dell'immobile costituisce un requisito essenziale per l'operatività degli effetti traslativi del negozio, con la conseguenza che l'immobile che presenta irregolarità catastali ed urbanistiche, pur potendo costituire validamente oggetto di contratto preliminare, non può essere validamente compravenduto e non è nemmeno possibile trasferirne la proprietà per effetto della pronuncia del giudice ex art. 2932 c.c.
Inoltre, la Corte di Cassazione è costante nel ritenere che: “la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità), pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra però un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest'ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza. Sicché il rifiuto del promissario acquirente di stipulare
Pagina 9 la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del
Comune nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, poiché il predetto certificato è essenziale, avendo
l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico -sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene”
(Corte di Cassazione, sezione civile II - 05/08/2022, sentenza n. 24317).
Nel caso de quo, dunque, il giudice di primo grado ha correttamente evidenziato che non solo non aveva fornito prova del predetto Parte_1
adempimento (ossia la consegna della documentazione relativa alla regolarità del bene) ma, più in generale, neppure ha dimostrato in questa sede la regolarità dell'immobile mediante la produzione della relativa documentazione. Adempimenti che dovevano avvenire entro il termine per la stipula del definitivo ovvero prima che il vincolo derivante dal contratto preliminare fosse di fatto consensualmente sciolto con la restituzione da parte della società di parte dell'importo ricevuto al momento del preliminare.
Parte appellante deduce che il giudice di prime cure ha totalmente omesso di considerare due circostanze dalle quali si desumerebbe la piena commerciabilità dell'immobile, e cioè la vendita dello stesso bene successivamente effettuata in data 5.11.2018 e la stipula del mutuo fondiario acceso dalla società venditrice il cui accollo costituiva modalità di pagamento di parte del prezzo di acquisto.
La censura non risulta meritevole di accoglimento.
Pagina 10 Anzitutto, la legittimità urbanistica dell'immobile in questione non può desumersi dal successivo contratto di compravendita per un duplice ordine di considerazioni.
In primo luogo, l'appellante non ha provato che l'immobile oggetto di tale ultima compravendita fosse il medesimo di quello oggetto del preliminare per cui è causa. Difatti, nel contratto preliminare non erano stati indicati il numero civico dello stabile e neppure gli elementi caratterizzanti l'immobile, quali i dati catastali del medesimo, così rendendo difficoltosa l'individuazione dello stesso. In realtà, la mancata coincidenza tra l'immobile oggetto della successiva compravendita e quello oggetto del preliminare era già stata evidenziata dal primo giudice e non è stata adeguatamente confutata dall'appellante.
In secondo luogo, il lasso di tempo intercorso tra il preliminare e detta vendita è di circa due anni e mezzo, sicché non sarebbe comunque possibile presumere, con sufficiente certezza, che la situazione di fatto e di diritto dell'immobile esistente al momento della successiva compravendita fosse identica a quella del preliminare. Peraltro, come dedotto dalla stessa appellante, dopo la stipula del preliminare sono state effettuate nell'immobile delle modifiche anche di tipo strutturale, asseritamente richieste dalla , che hanno riguardato, ad esempio, l'abbattimento di CP_1
due tramezzi e che pure appaiono idonee ad incidere sulla conformità dello stato di fatto a quello assentito, in origine, dai titoli edilizi ed a quello riportato nelle planimetrie catastali.
Questi rilievi valgono evidentemente anche per il contratto di mutuo che, peraltro, non è stato neppure esibito.
Né, invero, può necessariamente presumersi, con sufficiente certezza, che gli atti in questione siano stati correttamente stipulati, ossia che vi sia stata
Pagina 11 al momento della loro conclusione una verifica adeguata della presenza di tutti i requisiti della cui sussistenza si controverte in questa sede.
In ogni caso, parte appellante doveva dimostrare la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile non attraverso elementi meramente presuntivi, bensì producendo i titoli ed i documenti direttamente comprovanti la ricorrenza di tutte le condizioni relative ai requisiti della regolarità urbanistica e catastale. Sul punto, pertanto, le difese dell'appellante sono completamente carenti, anche sul piano delle allegazioni non avendo la società neppure indicato il titolo edilizio posto a base della Pt_1
costruzione dell'immobile compravenduto né gli estremi catastali del bene.
A fronte della dimostrata violazione da parte dell'odierna appellante di un'obbligazione contrattuale afferente una prestazione primaria e fondamentale, come quella sopra riscontrata, diviene ininfluente anche la mancata presenza della all'incontro che sarebbe stato asseritamente CP_1
fissato dalla controparte presso lo studio notarile ovvero il rifiuto Per_1
della predetta a procedere con il contratto definitivo.
Nei contratti con prestazioni corrispettive, nel caso di inadempienze reciproche, deve procedersi a un esame del comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale.
Con la conseguenza che, qualora – come nel caso che ci occupa -
l'inadempimento di una delle parti sia valutato come prevalente, deve considerarsi legittimo il rifiuto dell'altra di adempiere alla propria obbligazione e alla risoluzione del contratto deve seguire l'esame
Pagina 12 dell'eventuale richiesta di risarcimento del danno della parte non inadempiente (pt. Cassazione civile sez. III, 08/07/2024, n.18485).
Per completezza, tornando alla fattispecie in esame, deve anche rilevarsi che manca pure la prova della convocazione della presso lo studio CP_1
notarile, come giustamente evidenziato dal giudice di primo grado. Infatti, da un lato non è stato esibito alcun documento scritto contenente l'invito de quo, e dall'altro le dichiarazioni testimoniali fornite dalla società Pt_1
sono poco attendibili sia perché del tutto generiche quanto al periodo in cui ci sarebbe stato l'incontro presso lo studio notarile, sia perché rese da due soci della società e non anche del notaio o del suo collaboratore.
Sotto altro aspetto, deve ancora osservarsi che, seppur in ipotesi sussistenti,
i documenti relativi alla legittimità dell'immobile dovevano essere consegnati dalla società promittente venditrice per poter poi procedere alla stipula del definitivo ed invece, non è stato neppure dedotto che, in una qualche occasione, siano stati offerti all'altra parte i documenti in questione.
Le concordanti considerazioni fin qui esposte sono di per sé sufficienti a ritenere sussistente il grave inadempimento della promittente venditrice, alla quale soltanto è imputabile la mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita.
Sulla base delle prove sopra esaminate, dunque, il giudice di primo grado ha correttamente ritenuto fondata la domanda subordinata dell'attrice, dichiarando la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento imputabile alla e condannato quest'ultima alla restituzione, Parte_1
alla parte attrice, della somma di € 20.000,00, oltre interessi legali dal
05.05.2006 al soddisfo. Di conseguenza, è stata respinta la domanda
Pagina 13 riconvenzionale della società, non emergendo elementi di responsabilità a carico dell'attrice, odierna appellata.
In definitiva, deve, quindi, ritenersi che l'appellante non abbia assolto all'onere su di essa gravante di dimostrare adeguatamente i presupposti costitutivi della pretesa azionata. Ne deriva che l'appello non risulta meritevole di accoglimento e deve, perciò, confermarsi integralmente la sentenza appellata.
Vi è, pertanto, sicuramente una piena soccombenza dell'appellante che giustifica la condanna di quest'ultima al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che si liquidano in dispositivo, applicando i valori medi dello scaglione di riferimento (indeterminabile di complessità media) dei parametri del D.M. n. 55 del 2014, aggiornati dal D.M. n. 147 del
13/08/2022, per ciascuna fase del giudizio effettivamente tenutasi, quindi con esclusione della fase istruttoria.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli – Settima sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 2265/2018 emessa dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere in data 04.07.2018, così provvede:
1) rigetta l'appello, e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

2) condanna l'appellante al pagamento, in favore dell'appellata, delle spese del presente grado di giudizio che si liquidano in € 6.946,00 per compensi professionali, oltre il rimborso per spese generali al 15%, Iva e Cpa come per legge con attribuzione all'avv. Vincenzo Di Monte, dichiaratosi antistatario.
Pagina 14 Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del 13/03/2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dr. Michele Magliulo dr.ssa Aurelia D'Ambrosio

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