REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE
in persona dei signori magistrati dott.ssa Silvia Di Matteo – presidente estensore dott. Paolo Andrea Taviano – consigliere dott. Pasquale Cabato – giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 4086 del ruolo generale dell'anno
2020 tra
con l'avv. Ilan David Barda Pt_1
- appellante -
e con l'avv. Graziano Rondinelli CP_1
- appellata
e
con l'avv. Francesco Gambi Controparte_2
- appellata – avverso sentenza del Tribunale di Roma n. 9307/2020 oggetto vendita di cose immobili

conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione la adiva il Tribunale di Roma al fine di Pt_1
ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisse la proprietà di un immobile al prezzo concordato tra l'attrice e le parti convenute, e CP_1 [...]
ovvero il diritto ad ottenere l'acquisto dell'immobile Controparte_2
secondo quanto concordato con la scrittura privata del 22 settembre 2015, accettata in pari data, con condanna al pagamento per ogni giorno di ritardo nell'adempimento ex art. 614 bis c.p.c. di una somma di denaro, di euro 2.000,00 al giorno o di quella maggiore o minore ritenuta di giustizia.
La società si costituiva in giudizio opponendosi alla domanda. CP_1
La società itualmente citata, non si Controparte_2
costituiva e, pertanto, veniva dichiarata contumace.
Il Tribunale, con la sentenza impugnata, rigettava la domanda e condannava l'attrice alla rifusione delle spese di lite.
Avverso la detta sentenza proponeva appello la per sentir Pt_1
accogliere le seguenti conclusioni “Emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. degli effetti del contratto di compravendita tra la e la CP_3 Controparte_2
convenute ciascuna per quanto di ragione, e la in
[...] Parte_1
persona del legale rappresentante pro-tempore dell'immobile sito in Roma, Via del Caravita, 9, Via di Montecatini, 1 – 1a – 2, T1-S1, f.gl486, part.lla 53, sub.
15, zc 1, cat. C1, classe 9, consistenza 265 mq, rendita 28.467,11,libero da pesi, vincoli, oneri, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche e diritti di terzi in genere con tutti gli accessori, accessioni, dipendenze e pertinenze al prezzo di €
1.400.000,00;
2. Ordinare la trascrizione della sentenza de quo presso la competente
Conservatoria dei Registri immobiliari, con esenzione del Conservatore da qualsiasi responsabilità. 3. In via subordinata accertare e dichiarare il diritto della a procedere Parte_1
all'acquisto dalla e/o la convenute CP_3 Controparte_2
ciascuna per quanto di ragione, del suddetto immobile in regola con le norme urbanistiche, catastali ed amministrative, libero da pesi, vincoli, oneri, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche e diritti di terzi in genere con tutti gli accessori, accessioni, dipendenze e pertinenze e, per l'effetto, condannare il convenuto al rispetto di quanto concordato tra le parti con la scrittura del 22 settembre 2015, accettata in pari data. Il tutto prevedendo per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione di detto provvedimento la condanna ex art. 614 bis c.p.c. delle convenute al pagamento in favore della di una somma di denaro Parte_1
a titolo di astreinte, da quantificarsi nella somma di euro 2.000,00 al giorno, ovvero in quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia ed equa dal
Giudicante.
4. Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio e diritto alla ripetizione delle somme versate al procuratore antistatario”.
La società i costituiva chiedendo il rigetto dell'appello. CP_1
La si costituiva chiedendo il rigetto Controparte_2
del gravame.
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 6 febbraio
2025 con i termini per il deposito di scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appellante sostiene che la sentenza sia erronea ed ingiusta e ne chiede la totale riforma per varie ragioni:
-contesta la parte in cui il Tribunale ha accertato che la risoluzione del contratto di leasing tra l'utilizzatrice dell'immobile e la concedente sia CP_1
avvenuta in forza della raccomandata del 4/3/2014 con cui la banca comunicava di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa ai sensi delle condizioni generali di contratto;
-la parte in cui ha ritenuto priva di effetto la sottoscrizione apposta da lla scrittura privata tra le parti in data 22/9/2015, escludendo che detta CP_1
scrittura avesse efficacia di proposta irrevocabile di acquisto;

-nella parte in cui ha escluso che la scrittura privata possa avere effetto vincolante tra le parti in quanto avente ad oggetto un immobile di cui la CP_1
parte venditrice) aveva perso la disponibilità giuridica, essendo la predetta scrittura privata intervenuta in data successiva alla risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria.
Il Tribunale, dopo aver spiegato le ragioni per le quali non si poteva ritenere perfezionato tra le parti alcun contratto preliminare ha testualmente affermato:”
In ogni caso, anche ove si volesse prescindere da quanto sopra (e non è questo il caso), ciò che emerge dagli atti (ivi compresa la corrispondenza) è che si sono svolte mere trattative tra Koiné S.r.l., da un lato, e e Kish S.r.l., Parte_1
dall'altro.
Tali trattative tuttavia riguardavano un immobile del quale la prima non era da tempo più utilizzatrice, essendo intervenuta la risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria, di talché non aveva la disponibilità giuridica del bene, stante la pacifica irrilevanza di eventuali situazioni di fatto.
Inoltre, quelle stesse trattative non hanno mai coinvolto la società titolare del diritto di proprietà.
Le stesse non sono (né, per le ragioni spiegate, poteva essere diversamente) mai sfociate in un accordo giuridicamente vincolante, tanto che è la stessa istante ad affermare in citazione che il mediatore aveva invitato le parti alla stipula del contratto preliminare, mai concluso”.
L'appello si fonda su tre motivi
I MOTIVO: INESATTA, INSUFFICIENTE, CONTRADITTORIA E
INCONSITENTE RICOSTRUZIONE DEI FATTI PRINCIPALI DI
CAUSA.
Secondo l'appellante il Tribunale effettua una ricostruzione inesatta laddove, contrariamente a quanto risulta documentalmente, nega che vi sia stata una proposta vincolante tra le parti, sia perché detta proposta irrevocabile d'acquisto era stata fatta quando l'immobile oggetto della proposta di acquisto non era più nella disponibilità dell'utilizzatrice sia perché detta proposta non poteva considerarsi “accettata” dalla che si era limitata a firmare “per CP_1
presa visione”.
Al contrario- ad avviso dell'appellante- tra la e la si era Pt_1 CP_1
perfezionato un vero e proprio contratto preliminare di vendita, in quanto la proposta irrevocabile di acquisto fatta dalla , era stata accettata attraverso la Pt_1
sottoscrizione della tale significato era CP_1 Parte_2
inviata alla , dove nel richiamare Parte_3 Controparte_2
tutte le condizioni vi è la richiesta di subentro nel contratto di locazione finanziaria della KISH srl.

II MOTIVO ERRORE DI DIRITTO
Secondo l'appellante il Tribunale avrebbe dovuto qualificare la scrittura privata come un contratto preliminare di compravendita e non come mere trattative, indipendentemente dal fatto che oggetto della vendita era un immobile di proprietà di un terzo, con la conseguenza che l'inadempimento della venditrice autorizzava la a chiedere la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c. Pt_1
Aggiungeva che nella scrittura sottoscritta il 22/9/2015 erano contenuti tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare, con la conseguenza che l'inadempimento agli obblighi assunti comportava il diritto dell'appellante ad ottenere una sentenza costitutiva del contratto di compravendita.
III MOTIVO
La sentenza viene ritenuta illegittima anche in ordine alla condanna alle spese, in quanto è la che non ha provveduto a riscattare l'immobile ex CP_1
art. 1478 c.c. e quindi ha comunque tenuto una condotta contraria ai principi di buona fede e di affidamento che giustificava ampiamente una compensazione delle spese di lite.
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I primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente.
La causa in oggetto riguarda la qualificazione giuridica che può essere data alla scrittura privata denominata “proposta irrevocabile di acquisto…” con la quale l'attuale appellante fa una proposta irrevocabile di acquisto relativamente all'immobile sito in Roma, Via del Caravita 9, che risulta a tale data di proprietà della concedente e di cui la solo l'utilizzatrice. CP_1
Dalla lettura della “Proposta irrevocabile di acquisto” prodotta in atti risulta che:
- Il bene oggetto dell'accordo è puntualmente individuato con tutti i dati catastali, e risulta di proprietà di;
Controparte_2
- Il prezzo offerto viene stabilito in €. 1.400.000,00 comprensivo di iva;

- Vengono determinate anche le modalità di subentro nel contratto di leasing ed in ragione dello stesso sono definite le modalità di pagamento attraverso la cessione del contratto di locazione finanziaria, l'accollo del debito maturato dalla nei confronti della e la restante CP_3 Controparte_2
parte a mezzo di assegni circolari;

- È posta altresì la condizione che l'immobile deve essere libero da trascrizioni pregiudizievoli, diritti di terzi, persone, cose, pesi e gravami nonché in regola sotto il profilo urbanistico e catastale con la sola eccezione del contratto di leasing finanziario;
- E' fissata la data di stipula del contratto definitivo al 31 novembre 2015 disciplinando anche le modalità di invio innanzi al notaio incaricato del rogito.
Va premesso che vi è la sottoscrizione della in calce alla proposta CP_1
avvenuta in data 22 settembre 2015 e quindi nei termini stabiliti;
ora non vi è dubbio che si sia perfezionato un vincolo tra le parti in ordine alla vendita di quel bene immobile determinato, in quanto la circostanza che il bene sia di proprietà altrui non rende nullo il contratto.
E' però vero- come affermato dal Tribunale che la domanda proposta dall'attrice ex art. 2932 c.c. non poteva essere accolta, presupponendo che il bene promesso in vendita fosse divenuto di proprietà della CP_1
Nel caso in esame invece è pacifico che la fosse solo l'utilizzatrice del CP_1
bene concessole in locazione finanziaria e che la banca concedente in data anteriore alla proposta avesse risolto il contratto con clausola risolutiva espressa.
Correttamente quindi il Tribunale rileva che alla data della proposta l'immobile era di proprietà della e che l'ente proprietario Controparte_2
non aveva assunto alcuna obbligazione nella vicenda alla quale era rimasta del tutto estranea.
La Suprema Corte ha affermato: “In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Da ciò discende, da un lato, che il promissario acquirente che ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, potendo il promittente venditore, fino a tale momento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela;
dall'altro che è solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, che può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ex art. 2932 c.c., essendo venuta meno l'altruità della "res", fatto ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato.” (v. Cass. n. 28856/2021).
Da detta pronuncia emerge chiaramente l'infondatezza del gravame laddove si afferma che, nonostante si trattasse di vendita di un bene altrui, potesse essere accolta la domanda ex art. 2932 c.c. azionata in primo grado.
Ritiene tuttavia il collegio che possa essere accolto il motivo relativo alle spese di lite.
In effetti, tenuto conto del comportamento della che si era CP_1
comunque impegnata ad acquisire la proprietà del bene immobile oggetto di locazione finanziaria, dei successivi sviluppi della vicenda e dell'accertato inadempimento della convenuta le spese di lite del primo grado e del presente giudizio possono essere compensate.

P.Q.M.

La Corte di appello di Roma, pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 9307/2020, così decide in parziale riforma della stessa:
a) in parziale accoglimento dell'appello compensa integralmente le spese del primo grado del giudizio;

b) conferma nel resto;

c) compensa integralmente le spese del presente giudizio.
Roma, li 22 maggio 2025
Il Presidente estensore