REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE di APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE

Riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati: dr. PE De LL Presidente rel./est. dr. Massimo Sensale Consigliere dr. Rosanna De Rosa Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 1126/2024 R.G.A.C.
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di LI n. 287/2024, deliberata il
18.1.2024 e depositata il 8.2.2024 (proc. n. 3426/2022 RG); contratto di locazione ad uso diverso – risoluzione per inadempimento – pagamento canoni;

TRA
c.f. e p.i. ; Parte_1 P.IVA_1 in persona del legale rappresentante p.t., difesa dall'avv. Felicino Perillo (c.f.
), C.F._1 domicilio digitale: Email_1
APPELLANTE
E
c.f. , Controparte_1 C.F._2
c.f. , Controparte_2 C.F._3 in proprio e quali eredi di (c.f. ), difesi Persona_1 C.F._4 dall'avv. AR Forte (c.f. ) C.F._5 domicilio digitale: Email_2
APPELLATI
1 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
§ - LA VICENDA PROCESSUALE
I fatti di causa sono stati riportati nella sentenza impugnata nei termini che seguono.
“Con atto di intimazione di sfratto per morosità e rituale citazione per la convalida, i ricorrenti convenivano in giudizio la , esponendo che: Parte_1
- la resistente conduceva in locazione per uso commerciale l'immobile di sua proprietà sito in
Materdomini di Caposele, Corso S. Alfonso 42, come da contratto stipulato in data 1.9.2020
(reg. al n. 1686 serie 3T Ufficio Registro S. Angelo dei Lombardi), con scadenza al 31.8.2026, corrispondendo un canone mensile di € 850,00 per il primo anno e poi di € 950,00;
-la predetta si era morosa nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di luglio a dicembre
2021 e da gennaio a luglio 2022, per tot. € 5350,00, somma determinata quale differenza tra i canoni scaduti ( € 12.150,00) e i pagamenti eseguiti nelle more (per € 6800,00) con bonifici del
18.8.2021, 29.9.2021, 18.1.2022, 9.5.2022, 27.5.2022 e 6.7.2022.
Tanto premesso, intimava lo sfratto per morosità con ingiunzione dei canoni scaduti e da scadere.
Parte resistente si costituiva e si opponeva alla convalida eccependo la sanatoria della morosità nonché l'esistenza di un accordo non formalizzato in ordine alla facoltà della conduttrice di eseguire i pagamenti oltre la scadenza contrattuale;
infine eccepiva la non gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Con ordinanza del 15.11.2022 il Giudice non convalidava lo sfratto, ordinava il rilascio dell'immobile e disponeva il mutamento del rito.
Parte ricorrente con la memoria integrativa e con le successive note precisava che, nonostante i canoni versati nella pendenza della procedura di convalida di sfratto, persisteva la morosità per le mensilità successive da agosto 2022 sino a dicembre 2022, e per quelle sino all'effettivo rilascio dell'immobile, poi avvenuto in data 10.2.2023.
Parte resistente, con la memoria integrativa eccepiva altresì la improcedibilità della domanda atteso che parte ricorrente non aveva partecipato personalmente alla Persona_1 mediazione fissata per il 9.11.2022 né aveva rilasciato idonea procura al difensore Forte presente in sua vece.
Chiedeva il rigetto della domanda.”.
Il Tribunale di LI, con la sentenza indicata in epigrafe, ha pronunciato come segue:
2 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
“1) dichiara risolto per inadempimento di il contratto di locazione tra le parti Parte_1 avente ad oggetto l'immobile sito in Materdomini di Caposele, Corso S. Alfonso 42;
2) conferma l'ordinanza di rilascio resa con ordinanza del 13.9.2022;
3) condanna al pagamento in favore di Parte_1 Persona_1 [...]
e in solido, della somma di € 6750,00 oltre interessi dalla scadenza CP_1 Controparte_2 dei singoli canoni sino al saldo;

4) condanna alla rifusione delle spese di lite in favore delle parti ricorrenti che Parte_1 liquida in € 2600,00 per compensi, oltre accessori di legge ed oltre esborsi per € 145,50.”.
Avverso questa pronuncia ha proposto appello ne ha Parte_1 argomentato i motivi a sostegno ed ha chiesto:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Napoli, sezione civile, adita, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, previa valutazione positiva dell'ammissibilità del gravame, riformare la
SENTENZA EMESSA DAL TRIBUNALE DI AVELLINO, GIUDICE DOTT.SSA
MICHELA PALLADINO, N. 287/2024, RESA NEL GIUDIZIO RECANTE R.G. 3426/2022,
PUBBLICATA IN DATA 08.02.2024, NOTIFICATA IN DATA 12.02.2024 e conseguentemente in accoglimento dei motivi di gravame proposti
In via principale:


1. Accogliere l'appello e riformare la SENTENZA EMESSA DAL TRIBUNALE DI
AVELLINO, GIUDICE DOTT.SSA MICHELA PALLADINO, N. 287/2024, RESA NEL
GIUDIZIO RECANTE R.G. 3426/2022, PUBBLICATA IN DATA 08.02.2024,
NOTIFICATA IN DATA 12.02.2024 per tutti i motivi di cui all'atto di appello ovvero


2. dichiarare l'improcedibilità delle domande proposte dagli odierni appellati, per tutti i motivi innanzi dedotti, quindi perché non si può giudicare ritualmente verificata/provata la necessaria condizione di procedibilità, non avendo parte attrice partecipato personalmente all'incontro in mediazione e per mancanza della c.d. procura sostanziale e, per l'effetto,


3. condannare gli odierni appellati, a pagare le spese ed il compenso professionale, oltre accessori di legge, di entrambi i gradi di giudizio, a favore del sottoscritto procuratore antistatario;
in via gradata


4. in caso di non accoglimento del presente gravame compensare integralmente le spese e competenze legali del doppio grado di giudizio in considerazione dei discordanti orientamenti, presso il Tribunale di LI, relativamente alla sussistenza o meno della condizione di procedibilità riguardante la mancata partecipazione della parte personalmente al procedimento di mediazione.”
3 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Si sono costituiti in giudizio e , in proprio e Controparte_1 Controparte_2 quali eredi di , deceduta il 7.3.2024, che hanno concluso come Persona_1 segue:
“… l'adita Corte di Appello, previo mutamento del rito, voglia così provvedere:
I) dichiarare inammissibile il gravame, stante l'omessa indicazione della rilevanza della denunciata violazione di legge ai fini della decisione, o comunque rigettarlo siccome infondato, con totale conferma della sentenza impugnata;

II) in subordine, dichiarare improcedibile la sola domanda della locatrice assente all'incontro di mediazione, costituitasi in giudizio quale litisconsorte facoltativa, confermando la procedibilità della medesima domanda proposta dagli altri locatori singolarmente legittimati ad agire contro la conduttrice morosa e così confermando per il resto la pronuncia di primo grado.
Con vittoria di spese e competenze di lite.”.
Con ordinanza in data 2.7.2024, la Corte ha rilevato che il procedimento è stato proposto con atto di citazione (rito ordinario) e ne ha disposto la conversione al rito speciale locatizio.
All'esito, la causa è stata decisa con dispositivo all'udienza del 18.11.2025, tenuta nella forma scritta/telematica di cui all'art. 127 ter cod. proc. civ.
§ - LA MEDIAZIONE OBBLIGATORIA dichiarato di impugnare la sentenza di primo grado nella parte Parte_1 in cui ha disposto che “… in applicazione del principio generale espresso dell'art. 1392 c.c. (il quale richiede per la procura la stessa forma del contratto o dell'atto giuridico da concludere) nonché dall'art. 3 dlgs 28/2010 relativo alla procedura di mediazione (il quale prevede che "gli atti del procedimento di mediazione non sono soggetti a formalità") deve concludersi nel senso che anche la procura che conferisce i poteri di partecipazione non sia soggetta a formalità”.”.
Ha dedotto che una delle ricorrenti, non ha Persona_1 partecipato personalmente all'incontro di mediazione del 9.11.2022, ma vi ha preso parte, per delega, l'avv. AR Forte, ma non essendo questi munito di idonea procura sostanziale autenticata. Nel caso di specie, nella documentazione allegata, non v'è traccia della “procura sostanziale”, recante in calce sottoscrizioni autenticate da soggetto diverso dal difensore, che le parti assenti avrebbero dovuto rilasciare al difensore medesimo, al fine di legittimare la sua partecipazione alla mediazione, nei modi specificati dalla giurisprudenza (Cass. n. 8473/2019). Ne deriva che la condizione di procedibilità dell'avvenuto esperimento del procedimento di mediazione, prevista
4 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile dall'art. 5 d.lgs. 28/2010, non può ritenersi soddisfatta e che la domanda proposta dagli attori in primo grado è improcedibile.
I motivi meritano reiezione.
La Corte di legittimità ha chiarito, con recente pronuncia n. 14676/2025
(conforme: Cass. n. 8473/2019), che, ai fini della partecipazione al procedimento di mediazione obbligatoria di cui al d.lgs. n. 28 del 2010, per il valido conferimento del potere di rappresentanza è necessario che il rappresentante sia munito di tutti i poteri sostanziali di disposizione dei diritti controversi e sia a conoscenza di tutte le circostanze di fatto rilevanti per l'utile esperimento del procedimento stesso, mentre non è necessario che la procura contenga un espresso e specifico riferimento alla controversia oggetto di mediazione, né che venga conferita caso per caso.
Si leggono nella motivazione nella richiamata sentenza i seguenti punti di motivazione:
- “Non vi è alcun argomento, né di carattere letterale né di carattere sistematico, nelle disposizioni di legge richiamate, che possa indurre a ritenere necessario che, per partecipare al procedimento di mediazione previsto dal decreto legislativo n. 28 del 2010, il rappresentante della parte che non possa o voglia intervenire personalmente debba essere munito di una procura speciale che contenga uno specifico riferimento alla controversia oggetto della mediazione stessa.
Occorre senz'altro, a tal fine, una procura che attribuisca al rappresentante tutti i poteri sostanziali necessari per partecipare utilmente al procedimento di mediazione ….”.
- “… È, inoltre, necessario, per le medesime ragioni, che siffatta procura sia conferita ad un soggetto che abbia adeguata conoscenza delle vicende sostanziali alla base della controversia
…”.
L'applicazione dei principi di diritto appena richiamati alla fattispecie in scrutinio, induce a ritenere che la procura rilasciata da all'avv. Persona_1
AR Forte, per la partecipazione alla procedura di mediazione obbligatoria, benchè formulata nel medesimo contesto della procura ad litem, si deve ritenere perfettamente valida, in quanto soddisfa i requisiti di specificità, conferisce al difensore predetto ogni potere sostanziale di prendere parte all'incontro e di definire la lite ed il rappresentante era perfettamente a conoscenza della vicenda litigiosa, proprio in quanto difensore/avvocato della delegante. E' priva di ogni fondamento la circostanza, introdotta dalla società appellante, secondo cui la predetta procura sarebbe dovuta essere autenticata da soggetto diverso dal difensore, non essendo tale requisito previsto da alcuna norma di legge. L'art. 3 comma 3 d.lgs. 28/2010 predica, del resto, che “Gli atti del procedimento di mediazione non sono soggetti a formalità.”.
5 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
La procura conferita da all'avv. AR Forte presenta Persona_1 la valenza di vera e propria procura finalizzata alla procedura conciliativa da intraprendere con – quindi, si tratta appunto di procura speciale – Parte_1 come si ricava chiaramente dal suo contenuto letterale: “Noi sottoscritti Persona_1
, nata a [...] il [...] (C.F. ,
[...] CodiceFiscale_6 [...]
nata a [...] il [...] (C.F. ), e CP_1 CodiceFiscale_7 Controparte_2 nato a [...] il [...] (C.F. ), tutti residenti in [...] CodiceFiscale_8 al c.so Sant'Alfonso, deleghiamo l'Avv. AR Forte (C.F. ) del Foro CodiceFiscale_9 di LI a rappresentarci e difenderci nella presente procedura di mediazione obbligatoria, conferendogli ogni più ampio potere, compreso quello di intervenire all'incontro, farsi sostituire, stabilire rinvii, sottoscrivere domande e rendere dichiarazioni, incassare somme, assumere impegni finalizzati alla composizione amichevole della controversia, pattuire termini, condizioni
e modalità di esecuzione dell'accordo, assumere obblighi di riservatezza in merito alle dichiarazioni rese ed alle informazioni acquisite durante il procedimento, sottoscrivere il verbale di accordo, di mancata conciliazione o di mancata comparizione, richiedere al mediatore di formulare la proposta ed accettare o rifiutare la medesima, fare quanto necessario e/o opportuno per la definizione della procedura, il tutto con ratifica sin d'ora del suo operato. …”. Il documento, dunque, riporta espressamente il conferimento all'avv. AR Forte di tutti i poteri sostanziali per prendere parte all'incontro di mediazione, per le espletare tutte le attività connesse e necessarie e per concludere l'accordo. Infine, il rappresentante era perfettamente a conoscenza della vicenda litigiosa tra
[...]
rivestendo anche la qualità di avvocato di essa Controparte_3 parte locatrice.
Le considerazioni che precedono inducono a ritenere, in definitiva, che l'incontro svoltosi in data 9.11.2022, presso l , sia stato perfettamente Parte_2 valido ed efficace, in relazione alla posizione di posta in Persona_1 contestazione da laddove gli altri due partecipanti/locatori, Parte_1 CP_1
e , erano presenti di persona.
[...] Controparte_2
In argomento, peraltro, va svolto anche un diverso ordine di considerazioni.
La posizione processuale di avverso la quale Persona_1
l'appellante ha sollevato contestazioni, in particolare sotto il profilo della mancanza della condizione di procedibilità, è assolutamente irrilevante in relazione alla domanda proposta nei confronti della conduttrice, Essa, infatti, ha agito Parte_1 congiuntamente agli altri due locatori, e la cui Controparte_1 Controparte_2 domanda è stata ritualmente introdotta, pur volendo considerare – in via meramente ipotetica – l'improcedibilità di quella avanzata dalla prima. Si tratta, per vero, di
6 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile litisconsorzio meramente facoltativo, sicchè non assume alcun rilievo la presenza, nella procedura di mediazione obbligatoria, così come nel successivo giudizio, di
[...]
, essendo stata l'azione validamente proposta e sostenuta anche dai Persona_1 soli due altri locatori predetti.
Il Supremo Collegio ha chiarito, ormai reiteratamente, che, qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ciascuno di essi è tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore, alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno degli stessi può agire nei riguardi del locatario per l'adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarietà di cui all'art. 1292 c.c., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori (Cass. n. 6596/2023; Cass. n. 18069/2019; Cass. n. 14530/2009; Cass.
n. 19929/2008).
L'esclusione di qualsivoglia ipotesi di litisconsorzio necessario tra
[...]
, e , pertanto, rende ininfluente la Persona_1 Controparte_1 Controparte_2 procedibilità o meno dell'azione proposta dalla prima ed idonea a provocare la pronuncia sulla lite quella proposta anche soltanto dai secondi.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, la sentenza del Tribunale di
LI va confermata nella parte attinta dall'impugnazione.
§ - LE SPESE DI LITE DEL PRIMO GRADO
è insorto anche contro la pronuncia sulle spese di lite, resa dal Parte_1 giudice di prime cure, ed ha sostenuto che “… il Giudice in considerazione del fatto che presso il Tribunale di LI vi era un orientamento diverso dal suo in merito all'eccezione sollevata di improcedibilità della domanda, avrebbe dovuto quantomeno compensare le spese di lite.”.
Il motivo dev'essere respinto.
Il Tribunale ha correttamente regolamentato le spese secondo il principio della soccombenza (art. 91 cod. proc. civ.) e l'affermato diverso orientamento giurisprudenziale nell'ambito dell'ufficio giudiziario, predicato da Parte_1 non costituisce motivo per la compensazione delle spese, non essendo incluso tra le ipotesi normative codificate dall'art. 92 comma II cod. proc. civ., né potendo essere ricompreso tra le “gravi ed eccezionali ragioni” indicate dalla Corte Costituzionale nella pronuncia n. 77/2018.
§ - LE SPESE DI LITE DEL SECONDO GRADO
7 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Le spese del secondo grado si liquidano sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), tenuto conto dei criteri di cui all'art. 4 comma 1 e del valore della controversia, determinato sulla base dei canoni residui fino al rilascio dell'immobile (art. 12 cod. proc. civ.; Cass. n. 4921/2018), pari ad € 6.750,00. Pertanto, trova applicazione la tabella 12 – giudizi innanzi alla Corte di Appello – scaglione da €
5.200,01 ad € 26.000,00.
A questa pronuncia di rigetto del gravame, consegue l'obbligo di Parte_1 di versare un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello
[...] dovuto per l'appello (art. 13 comma 1 quater d.p.r. 115/2002, introdotto con legge n. 228 del 24.12.2012).

P.Q.M


La Corte di Appello, letti gli artt. 447 bis, 437 comma I cod. proc. civ., ogni altra domanda, eccezione e conclusione disattesa, pronunciando sull'impugnazione proposta avverso la sentenza del Tribunale di LI n. 287/2024, deliberata il
18.1.2024 e depositata il 8.2.2024 (proc. n. 3426/2022 RG), così provvede:
1) rigetta l'appello proposto da Parte_1
2) condanna in persona del legale rappresentante p.t., al Parte_1 pagamento delle spese del giudizio di secondo grado, che liquida in € 3.200,00 per onorario, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali al 15%, in favore di CP_1
e ;
[...] Controparte_2
3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma I quater d.p.r.
115/2002, a carico di per il versamento dell'ulteriore contributo Parte_1 unificato di cui all'art. 13 comma I bis d.p.r. 115/2002, nella misura dovuta per l'appello.
Così deciso in Napoli, in data 18 novembre 2025.
IL PRESIDENTE EST.
PE De LL
(firma apposta in modalità digitale)
8