REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Cinzia Caleffi Presidente
Dott. Cristina Fois Consigliere – relatore
Dott. Doriana Meloni Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di appello iscritta al n. 314 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, promossa da
( ), rappresentata e Parte_1 C.F._1 difesa dall'Avv. Maria Paola Oggiano, come da procura in atti;

appellante
e
( ), ( ), Controparte_1 C.F._2 Parte_2 C.F._3
( e ( ), Controparte_2 C.F._4 Parte_3 C.F._5
rappresentati e difesi dall'Avv. Umberto Congiatu, come da procura in atti;

appellati
All' udienza dell'11 ottobre 2024 la causa è stata tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante:
“In totale riforma della sentenza impugnata n. 698/2022 resa dal Tribunale di Sassari in data
3/7/2022:
In via preliminare: nell'interesse della si chiede l'ammissione dei testi e delle prove come indicate nella Parte_1
seconda memoria ex art. 183 cpc del primo grado;
nel merito:

1) Accertare, riconoscere e dichiarare che il cortile sito in Sassari via Cavour 14 e distinto al
catasto al F. 109 mappale 3118 sub 17 sia di esclusiva proprietà della signora
[...]
; Parte_1
2) Con vittoria di spese, diritti e onorari del doppio grado di giudizio. Ad istruzione della causa si produce contenuto fascicolo elettronico primo grado, sentenza impugnata.”.
Nell'interesse degli appellati:
“Per tutto quanto sopra esposto, , , e Controparte_1 Parte_2 Controparte_2 Pt_3
, come sopra rappresentati e difesi, concludono perché l'Ecc.ma Corte di Appello di
[...]
Cagliari, Sezione Distaccata di Sassari, disattesa ogni avversa e contraria istanza, eccezione e deduzione, previo rigetto dell'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, Voglia:

1. in via preliminare, dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto da
ai sensi dell'art.348 bis c.p.c. e per l'effetto Parte_1
confermare la sentenza del Tribunale di Sassari n. 698/2022 2. nel merito, previo rigetto delle avverse istanze istruttorie, respingere siccome infondato l'appello proposto da
[...]
, così confermando la sentenza del Tribunale di Sassari n. 698/2022; Parte_1


3. In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari.”
Motivi in fatto e diritto
Gli odierni appellati citavano in giudizio la signora e, premesso di Parte_1 essere proprietari di due appartamenti posti nell'edificio condominiale in Sassari, Via Enrico Costa
14, le cui luci e vedute si affacciavano su un cortile interno comune, lamentavano l'arbitrario e illegittimo frazionamento con il quale la convenuta aveva accorpato detto cortile condominiale alla sua proprietà individuale.
La si costituiva in giudizio e contestava la natura condominiale del cortile, del quale Parte_1 sosteneva essere lei l'esclusiva proprietaria per averlo acquistato per successione testamentaria da
, a sua volta avente titolo da che lo aveva acquistato a seguito di divisione Persona_1 Persona_2
con atto a rogito Notaio in Como in data 6.11.1931, trascritto presso la Conservatoria di Per_3
Sassari in data 30.12.1931.
Il tribunale, istruita la causa con documenti e ctu, accoglieva la domanda degli attori affermando la natura condominiale del cortile e la mancanza di prova della proprietà esclusiva in capo alla . Parte_1
Avverso la sentenza ha proposto appello la , contestando la natura oggettivamente Parte_1
comune del cortile, il quale non aveva alcuna relazione né strutturale né funzionale con le singole unità immobiliari del fabbricato, del quale peraltro dante causa della (dalla Persona_2 Per_1 quale l'appellante l'aveva ereditato per testamento), aveva acquistato la proprietà esclusiva con atto pubblico del 1931. Da quel momento il cortile era stato posseduto in via esclusiva dalla
[...]
e quindi da mentre il semplice transito del proprietario del giardino Per_2 Persona_1
confinante, al quale si accedeva appunto da tale cortile, non era esplicativo della natura comune del cortile ma costituiva oggetto di un passaggio consentito dalle proprietarie del cortile per ragioni di parentela.
Hanno resistito gli appellati indicati in epigrafe, concludendo per la conferma della sentenza appellata.
La causa, istruita con prova testimoniale, è stata trattenuta in decisione all'udienza indicata, assegnando alle parti i termini di legge per lo scambio di comparse conclusionali e repliche.
******
L'appello è fondato per le ragioni di seguito indicate.
La controversia tra la e i signori , , e riguarda la natura Parte_1 CP_1 Pt_3 Pt_2 CP_2
condominiale o individuale del cortile interno al fabbricato di via Enrico Costa n. 14, nel quale si trovano le unità immobiliari delle parti in causa.
Il tribunale, sulla base della documentazione in atti, ricostruita e rappresentata graficamente anche con l'ausilio di una ctu, ha ritenuto che la non avesse offerto la prova idonea a superare la Parte_1
presunzione di condominialità del cortile ex 1117 c.c..
Si tratta di una statuizione che la Corte non intende condividere poiché frutto di un'errata valutazione dei documenti prodotti in giudizio.
Il primo giudice, nel ricostruire le vicende proprietarie dell'immobile, pur dando atto dell'atto di divisione del 6.11.1931, con il quale il giardino e il cortile del fabbricato venivano assegnati, unitamente alla porzione del fabbricato … costituita da un vano al sottoterra, quattro vani al piano terra e sei vani al primo piano … alla quota di ha ritenuto che la rappresentazione Parte_4
grafica del cortile in questione come “comune” nella planimetria allegata ad altro atto rogato dallo stesso notaio nella stessa data (con il quale vendeva a fu Controparte_3 Controparte_4
una porzione del medesimo fabbricato), e quindi il riferimento al “cortile” tra i beni Pt_5
condominiali contenuto negli accertamenti e classamenti catastali del 1945, dovesse prevalere sull'atto di divisione del 1931, in realtà unico atto idoneo a trasferirne la proprietà e vincere dunque quella presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. (se non risulta il contrario dal titolo).
Ora, non si discute del fatto che in materia di condomino il cortile, salvo titolo contrario, ricade nella presunzione di condominialità ai sensi dell'art. 1117 c.c., essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, senza che la presunzione possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale (Cass. Ordinanza n.
23316 del 23/10/2020). Per quanto non si ignori che “in tema di condominio negli edifici,
l'individuazione delle parti comuni, come i cortili, risultanti dall'art. 1117 c.c. non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. (Nella specie la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva omesso di accertare, attraverso l'individuazione e la verifica dell'atto di frazionamento dell'iniziale unica proprietà, se l'obiettiva destinazione primaria del cortile oggetto del giudizio fosse o meno volta al servizio esclusivo di una delle unità immobiliari ivi prospicienti). (Cass. 2 -
, Sentenza n. 24189 del 08/09/2021).
Il fatto è che nel caso di specie il cortile in questione non ha mai fatto parte del di via CP_5
Enrico Costa, poiché nel momento in cui è sorto il condominio, ossia per effetto della divisione dell'unica proprietà in tre unità immobiliari distinte, realizzata con il citato atto di divisione del 6 novembre 1931, a rogito Notaio tra i tre comproprietari , e Per_3 Controparte_4 Persona_2
, il cortile e il giardino sono stati assegnati inequivocabilmente in proprietà Controparte_3
esclusiva nella quota di unitamente alla porzione di fabbricato di cui si è detto. Parte_4
Dunque, il cortile e il giardino, sin dalla nascita del , sono stati di proprietà esclusiva CP_5
appunto di che ne ha poi disposto a favore della PO , che a sua volta Parte_4 Persona_1
ne ha disposto con testamento in favore della . Parte_1
Il fatto che il giardino e il cortile non avessero all'epoca della divisione propri identificativi catastali e che l'atto non fosse accompagnato da una planimetria rappresentativa, non costituivano elementi impeditivi dell'effetto traslativo della proprietà, poiché era incontestato che si trattasse anche dell'unico … cortile e giardino annesso allo stabile da dividersi… così come descritto nella premessa dell'atto.
Il cortile annesso al fabbricato, pacificamente unico nel 1931 e ancora oggi, è stato dunque assegnato, unitamente al giardino e alla porzione del fabbricato di cui si è detto, alla quota di
[...]
che ne è divenuta pertanto proprietaria esclusiva. Pt_4
Non è un caso che di tale cortile abbiano sempre goduto e disposto in via esclusiva, direttamente o indirettamente, consentendone l'uso ai conduttori dei locali commerciali che vi hanno esclusivo Pers accesso, la la e oggi la , come ha confermato anche la prova testimoniale Per_1 Parte_1
espletata in appello.
Dunque, ad avviso della Corte, l'apparente conflitto tra risultanze catastali e atti traslativi è stata dal primo giudice erroneamente risolta dando prevalenza alle risultanze catastali, forse perché quantitativamente più numerose rispetto all'atto di divisione, viceversa unico idoneo a trasferire il diritto di proprietà e costituire dunque quel “diverso titolo” ai fini del superamento della presunzione di condominialità derivante dalla relazione di utilità (di presa di luce e aria) che ne traggano le restanti unità immobiliari del fabbricato. Il fatto, poi, che il proprietario di un'unità immobiliare vi transiti per accedere al proprio giardino (non a caso nell'originaria divisione il giardino era assegnato alla medesima quota di unitamente al cortile) è circostanza Parte_4 neutra, che niente aggiunge e niente toglie all'atto di attribuzione in proprietà esclusiva del cortile Pers alla (e quindi alle sue successive eredi), ben potendo il passaggio avvenire nell'esercizio di un diritto di servitù o solo di fatto per ragioni di mera tolleranza della proprietaria e non necessariamente uti condominus.
In ogni caso, la chiara assegnazione del cortile in proprietà esclusiva alla (che ne ha Parte_4 disposto per testamento in favore di dalla quale lo ha ereditato la ) con l'atto Persona_1 Parte_1
pubblico di divisione del 1931, regolarmente trascritto, non è certamente scalfita o messa in discussione dalle divergenti risultanze catastali. È nota, infatti, l'inidoneità delle risultanze catastali ad incidere sulle vicende sostanziali dei diritti, trattandosi di forme di pubblicità puramente descrittive, prive di effetti costitutivi sulla titolarità del diritto dominicale, finalizzate esclusivamente a regolamentare il rapporto tributario con l'amministrazione.
In conclusione, diversamente da quanto accertato dal tribunale, la ha fornito la prova del Parte_1
proprio diritto di proprietaria esclusiva del cortile interno al fabbricato di Via Enrico Costa, che ha pertanto legittimamente proceduto ad accorpare catastalmente ad altre unità immobiliari di sua proprietà.
L'appello merita, pertanto, pieno accoglimento e in riforma della sentenza del Tribunale, Parte_1
è dichiarata proprietaria esclusiva del cortile sito in Sassari via
[...] Parte_1
Cavour 14 e distinto al catasto al F. 109 mappale 3118 sub 17.
Le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio, comprese quelle di ctu, liquidate nei valori medi del relativo scaglione, seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico di parti appellate in solido tra loro.

PQM

La Corte, disattesa ogni diversa deduzione eccezione e domanda, definitivamente decidendo, accoglie l'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
698/22 del Tribunale di Sassari pubblicata il 3 luglio 2022 e, per l'effetto,
1) dichiara proprietaria esclusiva del cortile sito Parte_1
in Sassari via Cavour 14 e distinto al catasto al F. 109 mappale 3118 sub 17;
2) condanna gli appellati in solido alla rifusione in favore dell'appellante delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio, che liquida in complessivi € 5.067,00 (di cui € 919 per studio,
€ 777 fase introduttiva, € 1680 fase trattazione istruttoria € 1701 per fase decisionale) per il primo grado ed € 5.809,00 ((di cui € 1.134 per studio, € 921 fase introduttiva, € 1843 fase trattazione/istruttoria € 1911 per fase decisionale) per il giudizio d'appello, oltre spese di ctu nella misura liquidata e accessori di legge.
Così deciso in Sassari nella Camera di Consiglio del 15/1/2025.
Il consigliere relatore Il Presidente
Dr.ssa Cristina Fois dr.ssa Cinzia Caleffi