REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Perugia
SEZIONE CIVILE
R.G. 528/2022
La Corte D'Appello di Perugia, sezione civile, in persona dei magistrati:
dott. Claudia Matteini Presidente
dott. Claudio Baglioni Consigliere
dott. Arianna De Martino Cons. relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile tra
(C.F. ), assistito e difeso Parte_1 P.IVA_1
dall'Avv. DIOFEBI GRISANTE e EL BE elettivamente domiciliato in Terni, via Pacinotti 36 presso lo studio del difensore avv. Diofebi
Ricorrente in riassunzione e
(C.F. ), assistita e difesa dall'Avv. RICCI CP_1 P.IVA_2
LUCIANO, dall'avv. GOBBO ANNA RITA, dall'avv. CASELLI TIZIANA
elettivamente domiciliata in CORSO VANNUCCI - PALAZZO AJO 30 PERUGIA
presso la sede dell'Avvocatura Regionale
Convenuto in riassunzione

CONCLUSIONI: per parte ricorrente: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello, adita in sede di rinvio, in conformità ai principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione, Sezione Prima Civile con l'Ordinanza n.
15258/2022 in accoglimento della opposizione alla stima, ogni contraria istanza deduzione ed eccezione disattesa e previa eventuale disapplicazione di atti amministrativi ostativi:
-determinare, in sede giudiziale l'indennità definitiva di esproprio e di quella di occupazione di urgenza dell'area dell'odierna istante;

-accertare e dichiarare che il terreno dell'attuale istante è da considerarsi edificabile ai sensi delle norme vigenti;

-accertare e dichiarare che il valore dell'immobile dell'istante è pari ad almeno €
1.106.840,00 per indennità definitiva con almeno € 67,00 al metro quadrato o altra somma che verrà accertata in corso di causa;

-ordinare alla di depositare l'indennità accertata CP_1
giudiziariamente presso la Cassa Depositi e Prestiti;

-riconoscere gli interessi legali sulla maggiore indennità di espropriazione e di occupazione di urgenza che verranno determinate, dal dì del dovuto all'effettivo soddisfo;

-condannare la alla restituzione di quanto versato dall' CP_1 Parte_1
per spese di lite e tassa di registrazione a seguito della sentenza n.
[...]
434/2016.
Con vittoria di competenze legali oltre accessori come per legge e spese e con richiesta di rimborso e/o restituzione all'odierna istante di quanto versato per Contributo
Unificato, Contributo Speciale per il giudizio di cassazione e Marche di Giustizia per tutti i gradi di giudizio compreso quello tenutosi dinanzi alla Suprema Corte di
Cassazione.”
pag. 2/21 per parte convenuta: “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Perugia, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
Respingere tutte le domande degli attori, inammissibili e comunque infondate in fatto ed in diritto.
Respingere la richiesta dell'indennità come quantificata nell'atto di riassunzione, in quanto non rispondente al valore venale dei beni espropriati ed assolutamente fuori mercato,
anche alla luce della CTU depositata il 20/10/2023”;
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex articolo 54 del D.P.R. n. 327/01 in data 4.12.2013 l' in epigrafe Pt_1
proponeva opposizione alla stima dell'indennità definitiva di esproprio e di occupazione di urgenza dell'area sita nel Comune di Narni e meglio individuata al foglio 28,
particella 287 (ex 223/parte ed ex 42/parte), espropriata dalla per la CP_1
realizzazione della dolendosi del fatto che la Parte_2
Commissione Espropri avesse valutato l'area come non edificabile attribuendo alla stessa un valore, come terreno agricolo, pari ad € 5,00 al metro quadrato.
La Corte di appello, a seguito di perizia di stima, con la sentenza n. 434/2016
confermava la natura agricola dell'area e determinava il valore del bene espropriato in €
82.600,00 e l'indennità di occupazione di urgenza in € 7.434,00.
Avverso tale decisione l' ricorreva dinanzi alla Suprema Parte_1
Corte di Cassazione, articolando dieci motivi di impugnazione, che la Suprema Corte di
Cassazione, con Ordinanza n. 15258/2022 pubblicata in data 12 maggio 2022,
accoglieva quanto al secondo, terzo, quarto, quinto e sesto motivo cassando la sentenza impugnata e rinviando per la fase rescissoria alla medesima Corte di Appello in diversa composizione, anche per provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.
pag. 3/21 La Suprema Corte affermava innanzitutto che in materia di opposizione alla stima dell'indennità di espropriazione o di occupazione temporanea, oggetto del giudizio è la congruità e conformità di essa ai criteri di legge, principi che devono essere coordinati con quello della domanda, con la conseguenza che l'opposizione formulata dall'espropriato potrà condurre solo alla determinazione di un'indennità maggiore, e non inferiore, rispetto a quella calcolata in sede amministrativa, in difetto di una domanda formulata dall'espropriante. Pertanto la Corte non avrebbe potuto ridurre, in difetto di domanda della la somma riconosciuta dalla Commissione espropri. CP_1
In secondo luogo la Corte affermava che era stata erronea la determinazione dell'area come agricola, dal momento che la natura edificabile dei terreni espropriati non rimaneva elisa dalla destinazione industriale a piastra logistica impressa al fondo dalla
. che il PRG aveva recepito. Rimangono infatti inclusi nella categoria dei Pt_3 Per_1
terreni a vocazione edificatoria legale quelli in cui l'edificazione, sia pure a tipologia vincolata, sia consentita all'iniziativa privata, in base alla concreta disciplina e destinazione urbanistica attribuita all'area.
Ed ancora, il si è posto in linea di continuità con la normativa Parte_4
nazionale volta alla realizzazione del programma di infrastrutture strategiche,
prevedendo espressamente che gli interventi di realizzazione di servizi ed attrezzature pubbliche o di uso pubblico quale è quello della piastra logistica, potessero avvenire anche su iniziativa privata, subordinatamente alla stipula di una convenzione con l'amministrazione comunale che ne garantisse l'uso pubblico.
Proposto ricorso in riassunzione ai sensi dell'art. 392 c.p.c. l' chiede, preso atto Pt_1
del principio di diritto stabilito dalla Suprema Corte, di determinare l'indennità
definitiva di esproprio e di quella di occupazione di urgenza dell'area dell'odierna istante;
-accertare e dichiarare che il terreno dell'attuale istante è da considerarsi edificabile ai sensi delle norme vigenti;
-accertare e dichiarare che il valore pag. 4/21 dell'immobile dell'istante è pari ad almeno € 1.106.840,00 per indennità definitiva con almeno € 67,00 al metro quadrato o altra somma che verrà accertata in corso di causa;
- ordinare alla di depositare l'indennità accertata giudiziariamente CP_1
presso la Cassa Depositi e Prestiti;
-riconoscere gli interessi legali sulla maggiore indennità di espropriazione e di occupazione di urgenza che verranno determinate dal dì
del dovuto all'effettivo soddisfo;
-condannare la alla restituzione di CP_1
quanto versato dall' per spese di lite e tassa di Parte_1
registrazione a seguito della Sentenza n. 434/2016.
La si è costituita chiedendo di respingere tutte le domande ed in CP_1
particolare respingere la richiesta dell'indennità come quantificata nell'atto di riassunzione, in quanto non rispondente al valore venale dei beni espropriati ed assolutamente fuori mercato, disponendo ctu. Evidenzia che secondo le disposizioni del
PRG approvato con delibera del consiglio Comunale di Narni n. 23 del 24/3/2004 non tutta l'area ha la medesima destinazione urbanistica ed alcune aree risultano con specifica destinazione agricola;
nelle zone F del sistema della mobilità, come quelle di interesse, non è possibile insediare attività terziarie ed attività industriali e artigianali.
Inoltre, il vincolo imposto sulle aree site in fasce di rispetto stradale o autostradale o ferroviario, non preordinato all'espropriazione, comporta un divieto assoluto di edificazione che le rende legalmente inedificabili, trattandosi di limitazioni costituzionalmente legittime, espressione del potere conformativo della P.A. di cui all'art. 42 Cost.
Ammessa ed espletata ctu, la causa viene ora in decisione.
Va premesso che, trattandosi di giudizio di rinvio a seguito di annullamento da parte della Suprema Corte, i limiti della cognizione ex art. 384 comma 2 c.p.c. sono segnati dal dictum della Cassazione.
pag. 5/21 Nel caso di specie, la Cassazione ha stabilito che la Corte d'appello abbia errato nell'attribuire alle aree espropriate natura non edificabile, dal momento che “la
destinazione dei terreni espropriati alla realizzazione di una piastra logistica di
interesse pubblico strategico ne fa emergere il carattere edificabile” ed ancora ”ove la
previsione urbanistica introduca una destinazione realizzabile anche ad iniziativa
privata, non può parlarsi di vincolo e, dunque, non può escludersi la vocazione
edificatoria del suolo (Cass. N. 11729/2003); rimangono perciò inclusi nella categoria
dei terreni a vocazione edificatoria legale quelli in cui l'edificazione, sia pure a
tipologia vincolata, sia consentita all'iniziativa privata, in base alla concreta destinazione urbanistica attribuita all'area (Cass. N. 404/2010).
Per la determinazione dell'indennità di esproprio deve aversi riguardo al valore venale del fondo secondo i criteri stabiliti per le aree edificabili dall'art. 37 del DPR 327/01.
La stima va ancorata cronologicamente al momento dell'esproprio.
Nel corso del presente giudizio è stato nominato un C.T.U. per determinare le indennità
spettanti agli espropriati. L'elaborato peritale si ritiene, salvo quanto di seguito si dirà, valido e pienamente utilizzabile ai fini della decisione. L'indagine svolta dal consulente nominato Dott. appare infatti completa, esaustiva e non affetta da Persona_2
illogicità o manifesti errori di giudizio.
Innanzitutto al ctu è stato chiesto di attenersi al principio stabilito dalla Suprema Corte.
Come si accennava, la Corte ha stabilito che l'area fosse edificabile nonostante l'assoggettamento dell'iniziativa economica privata a strumenti di convenzionamento con l'ente pubblico. Al tempo stesso, deve considerarsi che le aree in oggetto sono state classificate in zona F dal Piano Regolatore del 2003 proprio in funzione della già
prospettata realizzazione nel comparto di una infrastruttura strategica quale la piastra logistica e quindi, indipendentemente dal successivo vincolo di esproprio, non vi è mai stata possibilità di un utilizzo diverso da parte del privato.
pag. 6/21 Prima dell'esproprio, le aree in esame ricadevano, secondo il PRG approvato con delibera di C.C. n. 23 del 24/03/2004, nelle seguenti zone urbanistiche:
- in parte (fascia nord) in zona "F" destinata ad attrezzature ed impianti di interesse generale, Sistema "M" mobilità sub-sistema "M0" Ferrovia, tipo di intervento "ne"
nuova edificazione, articolazione "Mi/Mt" autoporto, aree attrezzate autoporti.
- in parte (fascia centrale) in zona "E5" destinata agli usi agricoli di compensazione,
Sistema V ambiente, sub-sistema "V7" connessioni locali, Ambito "V7.5" aree di compensazione, progetto di suolo barriera vegetale.
- in parte (fascia sud) in zona "E4" destinata agli usi agricoli di tutela della permeabilità,
Sistema V ambiente, sub-sistema "V6" riserva di permeabilità, Ambito "V6.2" Valli del
Caldaro, Calamone e Fiacchignano.
In particolare della superficie complessivamente espropriata pari ad Ha 1.65.20, una porzione estesa su Ha 0.83.75 circa ricade in zona "F" edificabile, un'altra porzione estesa su Ha 0.58.55 ricade in zona "E5" agricola e la residua porzione estesa su Ha

0.22.90 ricade in zona "E4" agricola. (cfr. pag. 22/23 CTU).
Per determinare il valore delle aree il ctu ha applicato il metodo sintetico-comparativo:
si tratta certamente di una metodologia corretta e che è conforme ai principi più volte affermati dalla Cassazione, secondo cui, pur non esistendo un metodo di valutazione privilegiato, quello sintetico-comparativo è quello che meglio di ogni altro risponde alla perseguita finalità di accertamento del "giusto prezzo in una libera contrattazione di compravendita", poiché si basa sull'effettiva realtà del mercato per immobili di caratteristiche identiche o similari alla data di riferimento, venendone il valore desunto da dati economici concreti, a prescindere dalla sua condizione giuridica (Cass.civ.sez.1,
9.5.2018, n.11196; Cass.sez.1, 9.10.2019 n.25381).
Appare quindi infondata la doglianza, inserita nella comparsa conclusionale dell' secondo cui il ctu non avrebbe adottato tale metodo. Parte_1
pag. 7/21 Il dott. ha innanzitutto preso in considerazione i valori venali attribuiti dal Persona_2
Comune alle aree edificabili soggette ad ICI ed in particolare l'area di Pt_2 Pt_5
“Il Mall” destinata ad interscambio di passeggeri (non di merci) in cui il Comune
[...]
nel 2006 deliberava un valore unitario ai fini ICI di euro 22,03/mq, tale da costituire un
“utile riferimento”, pur nella diversità dei suoi comparti.
In secondo luogo ha esaminato come comparabili sette diversi atti di compravendita aventi ad oggetto fondi edificabili limitrofi, risalenti ad un periodo che va dal 2006 al
2012. Da ultimo ha esaminato il caso della piattaforma logistica dell'Alto Tevere, che ad avviso del ctu presenta “non poche analogie con quella dell'opera di cui ci si occupa”
ed in cui il ha valutato le aree espropriate, inserite in zona Controparte_2
D (insediamenti produttivi), ha considerato un valore di mercato di euro 20,00 al mq per i terreni non urbanizzati e 26,00 per quelli urbanizzati.
Per quanto concerne i sette atti da utilizzare come strumento di comparazione, in considerazione delle differenze che i fondi oggetto di tali atti presentano con quelli oggetto della procedura di esproprio, ai fini della determinazione del giusto valore di mercato dell'area espropriata il consulente ha applicato al valore di mercato di ogni atto comparato alcuni correttivi, basati su indici quali: la variazione del valore di mercato risultante dalla banca dati dalle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate
verificatasi nel periodo di comparazione (2006-2012); la valutazione dello stato di urbanizzazione dell'immobile compravenduto rispetto a quello oggetto della procedura espropriativa e conseguente incidenza sul prezzo del costo di urbanizzazione;
il rapporto fra gli indici fondiari del fondo compravenduto e quello oggetto della procedura di espropriazione;
la presenza di vincoli connessi con l'attuazione edificatoria, vincoli di destinazione dell'edificato e difficoltà legate allo sfruttamento edificatorio che influiscano sul valore di mercato.
pag. 8/21 Applicati tali correttivi egli ha quindi calcolato la media dei prezzi ragguagliati degli atti comparati, che vanno da 22,87 a 27,93 €/mq, individuandola nella misura di € 25,45 al mq, così come riepilogato nell'allegato 29 alla ctu.
La parte ricorrente contesta sotto vari profili detta quantificazione in quanto il consulente avrebbe applicato coefficienti riduttivi tali da sminuire ingiustificatamente il valore delle aree espropriate, che senza correttivi dovrebbe avere un valore di € 70,00 al metro quadrato.
Innanzitutto, il ctu ha adottato il metodo sintetico comparativo (posto che, come chiarito nell'elaborato, risulta impossibile stimare i terreni secondo il valore economico di trasformazione, non essendo disponibile un progetto limitato al solo sub-comparto sito nel Comune di Narni e attuabile da un privato che consenta la ricostruzione concreta dei costi di trasformazione del fondo); parimenti adeguata è la scelta di adottare un metodo sintetico-comparativo “corretto” dall'adozione di indici di adattamento dei prezzi presi a comparazione, indici che consentono una corretta valorizzazione delle particolarità che i beni oggetto d'esproprio presentavano rispetto a quelli usati quali parametro di comparazione.
Trattasi infatti, come rilevato dalla stessa Cassazione, di terreni che il P.R.G. del
(Approvato con delibera C.C. n. 23 del 24 marzo 2004) ha dedicato Parte_4
fin da subito alla realizzazione programma di infrastrutture strategiche pubbliche e private e degli insediamenti produttivi previsto dal PRUSST denominato "Il Nera: dalla
prima industrializzazione allo sviluppo sostenibile" promosso ai sensi del D.M.
8/10/1998, e dall'art. 1 l. 443/2001, progetto poi approvato con delibera n. Per_1
121/2001 che ha classificato l'opera in questione quale opera strategica a interesse nazionale, poi confermata dalla successiva Delibera del 27 maggio 2004, per cui l'utilizzazione da parte di privati delle aree oggetto di esproprio, seppure ammessa,
presenta delle indubbie limitazioni allo sfruttamento quali il ridotto indice di pag. 9/21 edificabilità, le difficoltà legate alla realizzazione di una piastra logistica di tipo intermodale, la necessità della convenzione tra pubblico e privato nonché la limitata potenzialità di utilizzo dell'area, sulla quale sarebbe possibile realizzare unicamente un determinato tipo di opera.
È poi bene sottolineare come il principio espresso dalla Cassazione nella propria ordinanza si limita a prescrivere che l'area espropriata debba essere considerata edificabile in ragione della possibilità per il privato di realizzare la piastra logistica ivi prevista in regime di convenzione con la Pubblica Amministrazione, senza quindi dettare alcuna limitazione al potere del giudicante nell'apprezzare in concreto le caratteristiche della stessa ai fini della quantificazione del suo reale valore venale.
Sul punto, sono ininfluenti le considerazioni sulla diversa classificazione adottata per fondi similari da parte del e del , dato che Controparte_3 Controparte_2
l'opera di classificazione delle aree nei rispettivi P.R.G. è operazione ampiamente discrezionale che ciascun Ente territoriale compie in ragione della propria pianificazione urbanistica. D'altra parte, il P.R.G. di Narni che ha operato tale classificazione non è
stato impugnato per sproporzione, illogicità, illegittimità o irragionevolezza della
previsione. In sostanza, la classificazione in zona F rispetto alla zona D conserva la sua
ragion d'essere e non è possibile equiparare di fatto situazioni diverse.
Inoltre, se la classificazione all'interno degli strumenti urbanistici può essere determinante per l'attribuzione del carattere edificatorio all'area, ai fini della quantificazione del valore venale del bene esso diviene invece uno dei molteplici indici che possono orientare l'apprezzamento in concreto delle peculiarità del bene sottoposto ad esproprio.
L'utilizzo di coefficienti di adeguamento in materia di estimo ha proprio la funzione di adeguare il valore stimato alle caratteristiche del caso concreto, dal momento che detti coefficienti sono moltiplicatori che permettono di correggere le quotazioni medie di pag. 10/21 mercato per ottenere il valore degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle tipiche della media.
Le aree in esame posseggono delle indubbie particolarità. La loro classificazione urbanistica, come si accennava, è in zona “F”, ovvero destinata ad attrezzature ed impianti di interesse generale, precisamente in un comparto “ne” ovvero di nuova edificazione con destinazioni “M0” (ferrovia) ed “Mi/Mt” (autoporto, aree attrezzate autotrasporti). Nelle N.T.A., all'art.

5.3.1.6 si precisa che “le zone F corrispondono alle
parti di città e di territorio che il Piano riserva ad attrezzature ed impianti di interesse
generale pubblici o privati di uso pubblico”. Alla luce di ciò, in riferimento all'attuazione del Piano, all'articolo 2.3.1.2 punto 4 è previsto che “Gli interventi
relativi a servizi ed attrezzature pubbliche o di uso pubblico possono essere promossi
anche da parte di privati, subordinatamente alla stipula di una convenzione con
l'Amministrazione comunale che ne garantisca l'uso pubblico”.
Tale essendo fin dall'origine la classificazione dei fondi oggetto di causa, non risulta ragionevole equiparare tout court, come sembra voler fare parte attrice, zone dalla destinazione industriale/commerciale assolutamente prive di vincoli a zone che invece presentano, in concreto, un quasi totale asservimento a scopi di pubblica utilità.
L'utilizzo dei coefficienti correttivi da parte del Ctu non è avvenuto in maniera arbitraria, ma tutti sono stati oggetto di ampia argomentazione, fermo restando che in ogni operazione di stima è insito un margine di discrezionalità.
Con riguardo poi alla scelta dei comparabili, sulla quale il ctp della ha CP_1
formulato osservazioni, pare opportuna la scelta di escludere gli atti che presentavano prezzi unitari troppo discordanti, sia in eccesso che in difetto, rispetto a tutti gli altri,
essendo verosimile che nella determinazione di siffatti prezzi siano intervenuti fattori e condizionamenti che non possono essere ricondotti alle condizioni ordinarie di mercato.
pag. 11/21 Passando alla disamina dei singoli coefficienti applicati dal Consulente, non si condividono i rilievi critici mossi da parte attrice alla valutazione del coefficiente relativo allo stato di urbanizzazione.
Quanto agli atti indicati ai nn. 1 e 2, è ragionevole equiparare delle zone autonomamente urbanizzate a zone che possano essere considerate come urbanizzate in ragione della loro pertinenzialità a zone che lo sono autonomamente, tanto da rendere pressoché nullo o comunque trascurabile qualsiasi eventuale costo di urbanizzazione: la prima risultava infatti “posta all'interno di un comparto commerciale industriale già quasi completamente attuato”, mentre la seconda pertinente a “ insediamenti produttivi già esistenti ed operativi in tutte le aree attigue e limitrofe”, tanto da essere oggi
“utilizzata quale piazzale e zona di stoccaggio” per le attività vicine (cfr. elaborato
C.T.U.).
Quanto poi all'atto indicato al n. 3, la decurtazione appare parimenti giustificata, alla luce del fatto che sebbene l'area fosse da urbanizzare al pari di quelle espropriate, si trattava comunque di “un'area edificabile sita in , tra via Tuderte e Piazza Parte_5
Luigi Comencini, quindi di fatto all'interno del centro abitato”, quindi con costi di urbanizzazione sicuramente minori.
Né è possibile ritenere che le aree di proprietà dell'Ente fossero urbanizzate o parzialmente urbanizzate;
invero il dott. ha risposto in maniera esaustiva e Persona_2
convincente alle osservazioni evidenziando che si tratta di terreni a destinazione seminativo irriguo che avrebbero dovuto subire importanti interventi di trasformazione e bonifica per potervi realizzare la piastra logistica intermodale, non potendo certo mantenersi inalterato il tracciato della strada esistente. Detta affermazione risulta corroborata dal fatto che, una volta espropriate, le aree hanno subito onerosi interventi di urbanizzazione, con generale riconfigurazione di superfici, eliminazione delle pag. 12/21 interferenze per condotte interrate ed aeree, bonifica bellica, eliminazione della viabilità
(interpoderale) esistente, modifica della viabilità principale.
Passando al correttivo previsto per i vincoli connessi con l'attuazione edificatoria presenti sulle aree prese in considerazione, esso deve essere certamente mantenuto.
Ai fini della valutazione del valore delle varie aree prese in considerazione nella comparazione non può che avere rilevanza ai fini della determinazione del prezzo di un immobile la presenza di vincoli, più o meno estesi, che di fatto incidano sulla possibilità
per il privato di costruire, e dunque sul suo valore e la sua commerciabilità.
Tale considerazione è d'altronde accreditata dalla stessa giurisprudenza della Suprema
Corte, che in materia di calcolo del valore degli immobili ai fini dell'ICI afferma costantemente che: “la nozione di area edificabile di cui all'art. 2, comma 1, lett. b), del
d.lgs. n. 504 del 1992 non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni
urbanistiche che condizionino, in concreto, l'edificabilità del suolo, giacché tali limiti,
incidendo sulle facoltà dominicali, connesse alla possibilità di trasformazione
urbanistico-edilizia del suolo, ne presuppongono la vocazione edificatoria, sicché la
presenza di tali vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei
suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore
venale” (cfr., fra le altre, Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 12/05/2017, n. 1185; Cass. civ.,
Sez. VI - 5, Ord., 24/07/2019, n. 19963; Cass. civ., Sez. VI - 5, Ordinanza, 18/02/2020,
n. 3951).
Quanto poi alle censure mosse alla valutazione di detto aspetto rispetto ai singoli atti presi a comparazione, esse non sono condivisibili, in quanto il vincolo urbanistico che caratterizza i terreni oggetto di esproprio non si sostanzia solo nella necessità di convenzione con la Pubblica Amministrazione, ma altresì nella “rigidità d'uso” di cui parla anche il consulente nel proprio elaborato, poiché, a differenza per quanto accade nei beni oggetto degli atti comparati, tale zona non è destinabile né ad attività
pag. 13/21 produttive, né artigianali, né commerciali, ma solo alla realizzazione della piattaforma logistica, presentando in definitiva una potenzialità di sfruttamento nel libero mercato assai esigua, date le limitazioni che il potenziale acquirente avrebbe dovuto fronteggiare. È dato notorio infatti che la necessità di un convenzionamento con l'Amministrazione Comunale determina un aumento dei tempi dell'investimento e una diminuzione della sua convenienza.
A tale proposito si osserva che (pagina 67 ctu) le NTA del Comune di Narni precisano,
tra gli usi esclusi per le aree appartenenti al sistema mobilità M, le residenze, le attività
terziarie, industriali ed artigianali, agricole;
escluse quindi le attività commerciali (Tc) e tutte quelle direzionali (Tu) e tutte quelle ricettive (Tr), con l'unica eccezione limitatamente all'uso Tr (chioschi, edicole, ecc.).
Quanto poi alla valutazione del Consulente d'ufficio che ha escluso la possibilità di costruzione del tronchino ferroviario che collegherebbe la piastra logistica alla linea
Orte-Falconara da parte del privato, essa deve ritenersi condivisibile.
Il progetto approvato prevede, innanzitutto, che la piastra logistica intermodale sia collegata alla linea Orte-Ancona, collegamento che secondo il progetto approvato e le prescrizioni C.I.P.E. deve essere realizzato per i terreni che ricadono nel Comune di
Terni. Inoltre, si condivide la valutazione del CTU secondo il quale un eventuale allaccio alla rete ferroviaria dalle ex non potrebbe essere realizzato Parte_6
perché mancherebbe di idonea lunghezza e capacità operativa per realizzare un collegamento intermodale diretto con la ferrovia.
Anche volendosi porre in una logica ante esproprio, si osserva che il Comune di Terni
non ha previsto la possibilità di analogo convenzionamento con il privato e dunque lo snodo ferroviario, da sviluppare prevalentemente entro il territorio del Comune di Terni,
non avrebbe potuto essere realizzato acquistando il solo terreno di proprietà
dell' Pt_1
pag. 14/21 Né si ritiene valido elemento comparativo il valore di euro 40,00/mq attribuito ai terreni compravenduti alla ThyssenKrupp AST di Terni, in quanto si trattava di terreni adiacenti ad opificio produttivo che la società confinante intendeva acquisire per ampliare il suo stabilimento, in una situazione di monopolio bilaterale, onde l'incontro fra domanda ed offerta per la determinazione del presso non ha risposto a fisiologiche logiche di mercato ma è stata condizionata dalla peculiarità dei beni, stante la loro unicità ai fini dell'attuazione degli interessi del compratore.
Le ulteriori osservazioni del ctp di parte ricorrente relative alla mancata valorizzazione dei terreni destinati a piastra logistica, anche con riguardo ad ulteriori terreni espropriati in non colgono nel segno ed hanno trovato adeguata replica da parte Parte_4
del consulente d'ufficio, con argomentazioni che la Corte di fare proprie per la pertinenza ed adeguatezza delle valutazioni e conclusioni espresse.
In particolare, il fatto che la piastra sia un'infrastruttura strategica e di interesse nazionale e che le aree espropriate presentino peculiari e favorevoli condizioni di dimensioni e di ubicazione per installarvi magazzini o distributori di carburanti non comporta automaticamente un plus nella loro stima, tenendo conto anche dei fattori svantaggiosi di cui più volte viene dato atto nella ctu (costi di urbanizzazione,
impossibilità di convenzionamento con il Comune di Terni ecc.) che compensano ampiamente i predetti elementi di vantaggio. Oltretutto la posizione geografica non rappresenta affatto un unicum, ove si consideri che a pochissimi chilometri di distanza si trova l'interporto di Orte, struttura in funzione già dal 2012 , più estesa e completa e localizzata in posizione ancor più favorevole e strategica.
Il C.T.U. nel proprio elaborato definitivo ha poi individuato un indice di edificabilità
pari a 28,20, dopo aver aumentato il valore precedentemente individuato in sede di bozza dell'elaborato (pari a 21,70).
pag. 15/21 Innanzitutto, va premesso che il metodo utilizzato per giungere alla quantificazione dell'indice fondiario delle particelle espropriate deve ritenersi pienamente condivisibile.
Il C.T.U. ha infatti correttamente utilizzato quale dividendo la superficie che risponde alle caratteristiche individuate dall'ordinanza della Corte di Cassazione, e cioè quelle individuate in zona “F” dal P.R.G. del Comune senza dunque considerare le Pt_2
zone comprese nel medesimo comparto che presentano altre classificazioni differenti, e quale divisore la superficie complessiva la sola parte del comparto che ricade nel di Narni, tralasciando quelle che invece ricadevano nella diversa zona del Pt_4
Comune di Terni, che come accertato non sono assimilabili a quelle oggetto di causa in quanto lo strumento di pianificazione di quel Comune non ha previsto la possibilità di attuazione da parte del privato, e dunque per esse non sussiste la natura edificatoria.
Tale metodologia è certamente quella più utile alla ricerca di un criterio per il calcolo dell'indice fondiario dei terreni espropriati, in quanto considerare nell'indice terreni aventi natura differente comporterebbe l'utilizzo di dati non omogenei.
L'unico aspetto in cui la valutazione del Consulente non appare pienamente condivisibile è quello legato al fatto che, dopo aver rideterminato in sede di elaborato definitivo la misura dell'indice fondiario dei terreni espropriati, egli abbia ritenuto di non dover adattare i vari coefficienti correttivi dei prezzi alla nuova quantificazione dell'indice fondiario.
Si ritiene invece che sia più rispondente a esigenze di oggettività nella determinazione dei prezzi che i relativi correttivi siano calcolati sulla base del rapporto matematico fra l'indice fondiario dei terreni comparati, così come desumibili dagli atti e individuati anche dal consulente di parte di parte appellante, e l'indice fondiario individuato dal
C.T.U. nell'elaborato definitivo, pari a 28,20, in quanto tale adattamento è idoneo a valorizzare adeguatamente il maggior valore delle aree derivato dalla nuova pag. 16/21 quantificazione dell'indice fondiario, espressione di un maggiore volume edificatorio rispetto alle iniziali valutazioni del Consulente.
Inoltre, il Consulente ha applicato un correttivo in aumento per alcuni dei coefficienti derivati dal rapporto fra gli indici fondiari, in ragione della presenza di superfici scoperte non destinate ad aree verdi o boscate.
Si ritiene che tale correttivo vada mantenuto, ai fini di un'adeguata valorizzazione di tali superfici che, come rilevato anche dal Consulente, rivestono un ruolo strategico nella realizzazione dell'opera a cui l'area è destinata, aumentando del 5% i coefficienti derivanti dal rapporto tra gli indici fondiari, relativamente agli atti di cui ai nn. 4, 5, e 6.
Il correttivo è stato infatti adottato dal C.T.U. per attenuare il deprezzamento che sarebbe derivato dal rapporto matematico puro con gli indici di edificabilità
notevolmente maggiori rispetto a quello dei beni oggetto di esproprio, in modo da preservare l'omogeneità dei valori presi a riferimento.
Tale esigenza non si pone per gli altri atti posto che: per quanto riguarda gli atti di cui ai nn. 2, 3 e 7, l'indice fondiario di tali immobili è simile a quello degli immobili espropriati;
per quanto riguarda l'atto di cui al n. 1, come affermato dal consulente, si tratta di area particolare, “per la quale è stato possibile uno sfruttamento edificatorio
ancora più intensivo, con realizzazione di porzioni immobiliari su due livelli e quindi
grande sviluppo planimetrico delle superfici coperte”, per cui appare opportuno valorizzare, di converso, la differenza di sfruttamento del suolo con l'area oggetto di esproprio.
Alla luce di tali considerazioni valore dei beni espropriati ricadenti in zona “F” deve essere quantificato in euro 30,28/mq, valore che si ricava – come da tabella che segue –
calcolando la media aritmetica dei prezzi al metro quadro dei sette comparabili con un indice fondiario riproporzionato sulla base del nuovo indice di 28,2 (ad esempio, per l'atto n. 1), 45:28,2=1:x). Inoltre è stato aggiunto un 5% sui correttivi della colonna pag. 17/21 relativa all'indice fondiario degli atti n. 4,5,6 per la valorizzazione delle aree scoperte per i motivi innanzi esposti.
atto Prezzo unitario Prezzo
ragguagliato
1 € 96,00 33,02
2 € 62,95 39,76
3 € 35,10 32,09
4 € 75,00 26,38
5 € 62,82 23,57
6 € 63,75 23,91
7 € 71,61 33,23
Media aritmetica = 211,96/7 = 30,28 €/mq
Non si ritiene che detta determinazione confligga con le ulteriori argomentazioni svolte dal CTU;
invero, come da lui stesso precisato nella perizia, il valore attribuito a fini ICI
alle aree edificabili di ed il valore di esproprio determinato dal Parte_5 [...]
per la piattaforma logistica dell'Alto Tevere possono costituire solo un Controparte_2
riferimento, ma non assumono valore dirimente, stante le evidenti diversità di situazione rispetto alle aree qui in esame.
Di conseguenza, tenuto conto della superficie di mq 8.375, deve essere liquidata a titolo di indennità di esproprio una somma totale pari ad euro 253.595,00.
Dovrà essere di conseguenza rideterminata anche l'indennità da occupazione per 13
mesi, che si liquida, applicando la formula di pag. 60 con il modificato valore di euro
30,28/mq, in euro 24.526,67 per l'indennità annuale ed euro 2.043,89 per l'indennità
mensile, per un totale di euro 26.570,56.
pag. 18/21 Ancora, va liquidata un'ulteriore somma a titolo di indennità d'esproprio per le aree inserite nei comparti "V7.5" e "V6.2", che hanno conservato la propria vocazione agricola e per le quali il Consulente ha quantificato un valore di 5 euro/mq.
Tale quantificazione, sulla quale non è stata sollevata alcuna contestazione dalle parti, si ritiene pienamente condivisibile, per cui si liquida a tale titolo un'indennità totale di euro 40.725,00 essendo la superficie agricola pari a 8145 metri quadri.
Infine, deve tenersi conto del deprezzamento subito dall'area coincidente con la particella n. 298, anche essa derivata dal frazionamento dell'originale particella n. 193 e a vocazione agricola, rimasta di proprietà degli appellanti.
Tale area, come sottolineato dal consulente, ha da un lato subito una rilevante perdita di estensione (oltre il 60%) e dall'altro presenta a seguito dell'esproprio una conformazione irregolare e quindi sfavorevole alla coltivazione, per cui si ritiene congruo un deprezzamento pari al 50% del valore venale del bene, quantificato in euro
24.600,00 (mq 4.920 x €/mq 5,00). Anche su tali aspetti, peraltro, non vi è alcuna contestazione.
Di conseguenza, si liquida a titolo di deprezzamento delle aree rimaste di proprietà degli appellanti una somma pari ad euro 12.300,00.
Su tali somme andranno infine corrisposti gli interessi al tasso legale sulle indennità non ancora versate dalla data dell'esproprio o dell'occupazione fino al versamento.
Trattasi infatti di debito di valuta (Cass., Sez. VI-I, 12/06/2013, n. 14763), sicché esso,
all'esito della liquidazione che ne opera la Corte d'Appello, non è suscettibile di automatica rivalutazione (Cass., Sez. I, 23/09/2011, n. 19437) e può essere solo fonte di un'obbligazione per interessi compensativi decorrenti dalla data dell'espropriazione
(Cass., Sez. I, 20/6/2011, n. 13456).
Più di recente è stato ribadito che le obbligazioni di pagare l'indennità di espropriazione e di occupazione legittima costituiscono debiti di valuta (non di valore), sicché, nel caso pag. 19/21 in cui, in esito ad opposizione alla stima effettuata in sede amministrativa, venga riconosciuto all'espropriato una maggiore somma a titolo di indennità espropriativa,
l'espropriante deve corrispondere, solo su detta maggiore somma, gli interessi legali, di natura compensativa, dal giorno dell'espropriazione e fino alla data del deposito della somma medesima (Sez. 1 - , Ordinanza n. 3274 del 10/02/2021, Rv. 660506 - 01).
Neppure è possibile riconoscere, ai sensi dell'art. 1224 cod. civ., in aggiunta agli interessi, il maggior danno causato dalla mora del debitore, in difetto di concreti elementi – che era onere del creditore fornire – che permettano di individuare, anche per via presuntiva, l'esistenza e l'ammontare di tale pregiudizio.
In definitiva, deve ritenersi obbligata al deposito presso la Cassa CP_1
DD.PP. ed in favore degli appellanti, delle somme come sopra liquidate oltre interessi legali fino al deposito della somma, detratto l'importo già complessivamente versato per i medesimi titoli.
La parziale soccombenza reciproca (ravvisabile nella determinazione dell'indennità
spettante in misura rilevantemente inferiore rispetto a quella anche in questa sede pretesa dai ricorrenti, ma anche notevolmente superiore a quella offerta dalla convenuta)
giustifica la compensazione parziale, nella misura di un quarto, delle spese processuali,
ma anche la condanna della in considerazione della prevalente soccombenza, CP_1
al rimborso, in favore della parte ricorrente, dei restanti tre quarti delle spese medesime,
liquidate per l'intero in dispositivo in base ai parametri tempo per tempo vigenti, tenuto conto del valore della controversia, delle attività processuali compiute e degli esborsi documentati.
Le spese di CTU liquidate in corso di causa vanno poste interamente a carico della dal momento che la stima si è resa necessaria a causa della incongrua CP_1
somma offerta in sede stragiudiziale.

P.Q.M.

pag. 20/21 La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando , ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) determina in € 294.320,00 l'indennità di esproprio, in € 26.570,56 l'indennità di occupazione temporanea ed in € 12.300,00 il deprezzamento della proprietà residua, oltre interessi legali rispettivamente dal giorno dell'espropriazione e dell'occupazione,
e fino al deposito della somma;

2) ordina a il deposito, presso la Cassa Depositi e Prestiti ed in favore CP_1
della parte ricorrente dei predetti importi, detratto quello già eventualmente versato per i medesimi titoli;

3) condanna, altresì, la alla rifusione, in favore della parte ricorrente, CP_1
dei ¾ delle spese processuali di tutti i gradi del giudizio compreso il presente, spese che liquida (per l'intero) per il primo grado di giudizio in € 733,00 per spese vive ed €
11.000,00 per compensi (DM 55/14); per quello di Cassazione € 1.545,00 per spese vive ed € 9.000,00 per compensi (DM 55/14), per il presente giudizio di rinvio in € 759,00 per spese vive ed € 12.000,00 per compensi (DM 147/22), oltre rimborso spese forfetarie, IVA e C.P.A. come per legge, dichiarandole compensate per il residuo quarto;

4) pone a carico della il costo delle C.T.U. espletate nel corso dei vari CP_1
gradi di giudizio.
Così deciso nella camera di consiglio in data 06/02/2025.
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
Arianna De Martino Claudia Matteini
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