REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Cagliari
Sezione Civile
composta dai magistrati dott. M.Teresa Spanu Presidente rel.
dott. Donatella Aru Consigliere
dott. Grazia Maria Bagella Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 201 del Ruolo Affari Contenziosi per l'anno 2020, promossa da
(C.F.: , elettivamente domiciliato in Cagliari, presso lo Parte_1 C.F._1
studio dell'avv. Marco Piroddi, che lo rappresenta e difende anche disgiuntamente dagli avv.ti Roberto Pistis
e Marco Pistis per procura speciale in calce all'atto d'appello,
appellante
contro
(C.F.: , (C.F.: CP_1 C.F._2 Parte_2
), (C.F.: ), C.F._3 Parte_3 C.F._4 [...]
(C.F.: ), (C.F.: , Parte_4 C.F._5 Parte_5 C.F._6
(C.F.: ), elettivamente domiciliati in Cagliari, presso lo Parte_6 C.F._7

studio dell'avv. Francesca Poddie, che li rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione,
appellati
OGGETTO: accertamento proprietà.
All'udienza del 25-10-2024 la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante: voglia la Corte
1) dichiarare la nullità della sentenza impugnata per la violazione degli artt. 189, 190, 281
quinquies c.p.c. e per la violazione del contraddittorio;

2) nel merito, rigettare la domanda degli attori;

3) con vittoria di spese, diritti ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre spese generali, IVA
e CPA come per legge.
Nell'interesse degli appellati: voglia la Corte
1) dichiarare inammissibile e comunque rigettare, poiché destituito di ogni fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto da avverso la sentenza n. 62/2020 emessa Parte_1
dal Tribunale di Lanusei;

2) con vittoria di spese e onorari del doppio grado del giudizio, oltre accessori come per legge.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza non definitiva n. 62/2020 il Tribunale di Lanusei, decidendo sulla domanda di accertamento della consistenza del bene immobile oggetto della compravendita stipulata per atto pubblico l'8-10-2007 tra e (venditori) da una parte e Parte_7 Controparte_2 [...]
(acquirente) dall'altra, dichiarava che il bene trasferito era costituito dalla porzione di Parte_1
un maggior immobile e precisamente appartamento sito al primo piano, composto da tre vani, cucina,
servizio ed intero sottotetto, con ingresso dalla via Monsignor Virgilio, già via Saba, in Tortolì, come descritto nell'art. 1 dell'atto medesimo;
autorizzava gli attori e Parte_7 [...]
ad eseguire il frazionamento dell'immobile con assegnazione di un nuovo identificativo CP_2 catastale alla porzione rimasta nella loro proprietà, in quanto non inclusa nell'atto di vendita.
Disponeva con separata ordinanza la prosecuzione del giudizio in ordine al regime della corte cui si accede dalla via Michelangelo ed al diritto di passaggio sulla scala insistente sulla corte medesima.
e convenivano in giudizio per Parte_7 Controparte_2 Parte_1
ottenere l'accertamento dell'esatta porzione del maggior immobile, compreso fra via Michelangelo e via Monsignor Virgilio, oggetto della compravendita stipulata con il convenuto, lamentando che, a fronte dell'evidenza del testo dell'atto notarile, l'acquirente non aveva provveduto al frazionamento catastale dell'appartamento posto al piano primo, composto da tre vani, cucina, servizi e l'intero sottotetto, anzi occupando con propri oggetti l'area interna con accesso dalla via Michelangelo, del quale usufruiva indebitamente (v. punto 17 citazione primo grado).
contestava di aver assunto l'impegno di accedere all'immobile acquistato dalla Parte_1
via Monsignor Virgilio, sostenendo che il primo piano aveva sempre avuto accesso dalla via
Michelangelo, come da relazione tecnica allegata, e che l'art. 2 del contratto prevedeva il trasferimento dell'unità immobiliare “nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova con
tutti gli accessori, le accessioni, le pertinenze, i diritti, le azioni, le servitù attive e passive e con la
relativa quota di proprietà sulle parti comuni del fabbricato”.
Il primo giudice riteneva che dal testo dell'art. 1 dell'atto pubblico fosse chiaramente evincibile la porzione di fabbricato acquistata dal e la parte dell'immobile invece rimasta in proprietà dei Pt_1
venditori.
Avverso tale decisione ha proposto appello deducendo: (i) la violazione degli Parte_1
artt. 189, 281 quinquies c.p.c. e la violazione del contraddittorio, con conseguente nullità della sentenza, per avere il giudicante emesso la sentenza (non definitiva) all'atto dello scioglimento della riserva sull'ammissione dei mezzi istruttori dedotti dalle parti con le memorie ex art. 183 c.p.c., senza far precisare le conclusioni e consentire lo scambio di memorie ex art. 190 c.p.c.; (ii) l'erronea interpretazione e valutazione dell'atto di compravendita e della planimetria allegata, da quali risultava invece che il subalterno 2 del foglio 10, mapp. 1025 comprendeva anche la corte interna sulla quale si affacciava la rampa di accesso al primo piano e il fabbricato di proprietà dei venditori.
Si sono costituiti e , resistendo all'appello e chiedendone il Parte_7 Controparte_2
rigetto.
Nelle more del procedimento sono deceduti entrambi gli appellati e si sono costituiti in prosecuzione
, , , , e , in qualità CP_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
di eredi, producendo i certificati di morte e i certificati storici dello stato di famiglia.
La causa è stata quindi trattenuta a decisione all'udienza del 25-10-2024 sulle conclusioni sopra trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il primo motivo è fondato.
Dagli atti del processo di primo grado risulta che all'udienza del 4-11-2019 il giudice si riservava sulle istanze istruttorie formulate dalle parti nonché sull'istanza di pronuncia non definitiva, ai sensi dell'art. 277 c.p.c., in ordine alla domanda di autorizzazione del frazionamento catastale quantomeno sulla porzione sita al piano terra, rimasta in proprietà dei venditori.
A scioglimento della riserva il tribunale pronunciava sentenza non definitiva, senza aver invitato le parti a precisare le conclusioni e senza concedere i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
La violazione delle disposizioni di cui agli artt. 189, 190 c.p.c., per avere il giudice “deciso la
controversia senza assegnare alle parti i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle
memorie di replica, ovvero senza attendere la loro scadenza, comporta di per sé la nullità della
sentenza per impedimento frapposto alla possibilità per i difensori delle parti di svolgere con
completezza il diritto di difesa, in quanto la violazione del principio contraddittorio, al quale il diritto
di difesa si associa, non è riferibile solo all'atto introduttivo del giudizio, ma implica che il
contraddittorio e la difesa si realizzino in piena effettività durante tutto lo svolgimento del processo”
(S.U., n. 36596/2021).
La sentenza non definitiva n. 62/2020 del Tribunale di Lanusei deve dunque essere dichiarata nulla. Peraltro, trattandosi di vizio che non comporta la rimessione degli atti al primo giudice ai sensi degli artt. 353, 354 c.p.c., la Corte, investita dell'eccezione di nullità, è tenuta a pronunciarsi nel merito.
Tanto premesso, la domanda proposta dai signori nei limiti scrutinati dal primo giudice, Pt_7 CP_2
è fondata e va accolta.
E' pacifico in causa che l'atto di vendita dell'8-10-2007 non era stato preceduto da un frazionamento catastale che distinguesse la porzione di immobile rimasta in proprietà degli alienanti da quella,
facente parte di un unico maggior immobile, oggetto di compravendita.
Nell'art. 1 del predetto contratto si legge “… accetta e acquista la seguente unità immobiliare sita in
Comune di Tortolì, facente capo del fabbricato compreso fra via Michelangelo e via Monsignor
Virgilio, con accesso dalla via Monsignor Virgilio, e precisamente: appartamento al piano primo
composto di tre vani, cucina e servizi e l'intero sottotetto”.
La descrizione della porzione di immobile compravenduta è chiara e non lascia adito a dubbi: in essa non è menzionata la corte interna su cui si affaccia il piano terra rimasto in proprietà ai e Parte_8
su cui si apre un ingresso dalla via Michelangelo.
La tesi del – secondo il quale la corte dovrebbe essere ricompresa nella porzione venduta Pt_1
perché catastalmente rappresentata nel subalterno 2 o comunque sarebbe da considerare quale pertinenza dell'appartamento acquistato in quanto necessaria alla percorrenza della rampa di scale che dà su via Michelangelo – non è convincente per i seguenti ordini di motivi.
Intanto, la rappresentazione dei dati catastali contenuta nell'ultima parte del su citato art. 1 (f. 10,
mapp. 1025 sub. 2) contiene comunque il riferimento alla via Monsignor Virgilio e non alla via
Michelangelo e poi menziona espressamente solo il piano 1° e non la corte al piano terra. Al riguardo
è condivisibile l'osservazione degli appellati sulla valenza dell'elaborato planimetrico allegato all'atto di vendita, avente ad oggetto tutto l'immobile e non la porzione alienata al mancando Pt_1
un apposito frazionamento catastale che scorpori il bene ceduto. Per gli stessi motivi non è di utilità
la ricostruzione tecnica offerta dalla relazione di parte prodotta dal che rappresenta la Pt_1
condizione dell'intero bene prima della vendita. Di contro la descrizione fisica della parte di fabbricato - che, si ricorda, è compreso nella sua originaria estensione tra la via Michelangelo e la via Monsignor Virgilio - oggetto di trasferimento è
inequivoca e riguarda il solo appartamento al piano primo, descritto nella sua consistenza.
L'allegazione esposta dagli attori in primo grado – e cioè che l'accordo era nel senso che l'acquirente avrebbe dovuto accedere dall'immobile che stava acquistando da via Monsignor Virgilio attraverso l'altra sua proprietà posta al piano terra (v. punto 17 atto di citazione) – trova dunque riscontro nel testo dell'atto notarile, sopra riportato.
Deve altresì escludersi la natura pertinenziale della corte su cui si affaccia la via Michelangelo.
Invero, sulla corte si affaccia anche il piano terra rimasto in proprietà dei venditori, mentre il primo piano oggetto di vendita, per espressa previsione contrattuale, doveva avere ingresso da via
Monsignor Virgilio, così dovendosi escludere la permanenza di quel rapporto di servizio che la corte aveva rispetto all'intero corpo di fabbrica prima della vendita (cfr. Cass. Civ. n. 12440/2022; n.
20911/21).
Il secondo motivo d'appello non può dunque trovare accoglimento.
Le questioni inerenti l'eventuale diritto di passaggio del dall'ingresso di via Michelangelo e Pt_1
sulla rampa di scale posta nella corte di esclusiva proprietà dei sono oggetto del Parte_8
procedimento ancora pendente in primo grado.
Le spese processuali del presente grado devono essere compensate tra le parti, in ragione della confusione catastale in cui versa l'identificazione dei beni, per la cui risoluzione sarebbe opportuno che le parti trovassero una soluzione conciliativa.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione:
1) dichiara la nullità della sentenza n. 62/2020 del Tribunale di Lanusei;

2) dichiara che nella porzione immobiliare acquistata da è compreso Parte_1
esclusivamente l'appartamento al piano primo composto di tre vani, cucina e servizi e l'intero sottotetto, con ingresso da via Monsignor Virgilio;
3) compensa tra le parti le spese processuali del presente grado.
Così deciso in Cagliari il 30-01-2025
Il Presidente rel.
Dott. M.Teresa Spanu