N. R.G. 862/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione seconda civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dr.ssa Cesira D'Anella Presidente
Dr.ssa Maria Elena Catalano Consigliere rel.
Dr.ssa Manuela Andretta Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 862/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Parte_1 C.F._1
Matteo Sovera (C.F. e Maria Siola Marcellino (C.F. C.F._2
), elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima in Milano, Via C.F._3
Viviani n. 8;
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._4 Controparte_2
) rappresentati e difesi dall'avv. Rita Bernasconi, elettivamente CodiceFiscale_5 domiciliati presso lo studio di quest'ultima in Varese, Via Cavour n. 44;
APPELLATI

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per Parte_1 “Piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello, disattesa ogni avversa domanda eccezione deduzione e comunque reietta, in riforma della sentenza n. 1074/2023 resa “inter partes” dal Tribunale di Varese, sez. I civile, in composizione monocratica (Giudice Unico: Dott.ssa Letizia Cajani), in data 12-
17/10/2023, non notificata,
A) In via principale:
1) Rigettare ogni avversa domanda in quanto infondata in fatto e indiritto, non provata o con qualsivoglia altra statuizione;

- ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Varese di cancellare la trascrizione dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, esonerandolo da ogni responsabilità al riguardo;

2) Condannare i RI e in via tra loro solidale, a Controparte_1 Controparte_2
rilasciare alla odierna appellante gli immobili per cui è causa, siti in Tradate (VA), Via Sally Mayer
(fabbricato al foglio 17 particella 7129 e terreno al foglio 9 particella 7129), liberi da persone e cose loro, dando facoltà, in difetto di spontaneo adempimento, alla concludente a procedere esecutivamente per il rilascio forzoso, fissando data prossima per l'esecuzione di detto rilascio;

3) Condannare i RI e in via tra loro solidale, a Controparte_1 Controparte_2
demolire, a proprie integrali spese, il fabbricato A di cui al titolo abilitativo edilizio in sanatoria rilasciato dal Comune di Tradate (VA) ai detti RI in data 19/11/2007 (domanda di condono prot.
9430 del 17/5/2004), se – come dagli stessi dichiarato in atto di citazione – costruito, almeno in parte, sul mappale 7129 di proprietà della odierna appellante, il tutto entro breve termine da determinare nella pronuncianda sentenza, autorizzando la concludente - in difetto di spontaneo adempimento nel detto termine - a provvedervi a propria cura nelle forme stabilite dall'art. 612 c.p.c., ma con spese integralmente a carico degli appellati;

4) Condannare i RI e in via tra loro solidale, a risarcire Controparte_1 Controparte_2
alla odierna appellante i danni tutti, patiti e patiendi, per danno emergente e per lucro cessante, patrimoniali e non patrimoniali, derivanti dalla loro illegittima condotta, con rivalutazione monetaria ed interessi compensativi dal dovuto al saldo effettivo;

5) Condannare i RI e in via tra loro solidale, a Controparte_1 Controparte_2
restituire alla concludente la somma di Euro 11.657,66 (oltre rivalutazione ed interessi) che la medesima ha versato loro in data 23 ottobre 2023, in forza della gravata sentenza al solo fine di evitare atti esecutivi, senza acquiescenza alla sentenza e con espressa riserva di ripetizione all'esito del presente giudizio di appello.
pagina 2 di 14 C) In via istruttoria:
a) qualora sia ritenuto indispensabile da codesta Ecc.ma Corte ai fini della decisione della causa, disponga ex art. 213 c.p.c. la acquisizione da parte del della documentazione Controparte_3 concernente il versamento dell'imposta IMU e Tari nelle varie articolazioni della normativa fiscale susseguitesi nel corso del tempo, dall'anno 1997, pretesa partenza del periodo di usucapione da parte degli attori odierni appellati, all'anno di imposta 2013, riconoscendo che dal 2014 l'immobile de quo è esente da detto tributo per decisione dello stesso di Tradate;
CP_3
b) qualora sia ritenuto indispensabile da codesta Ecc.ma Corte ai fini della decisione della causa, ammetta consulenza tecnica sulla effettiva collocazione dei fabbricati di costruzione attorea (e di cui all'atto di donazione – e ns. doc. 15) rispetto al mappale 7129, verificando CP_1 CP_1 CP_2
nel miglior modo lo stato attuale del mappale 7129 in relazione alla affermata occupazione indebita da parte degli odierni appellati della proprietà della odierna appellante;

c) ammetta quali testi a prova diretta e contraria sui capitoli ab adverso dedotti i RI Dr.
, Arch. Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3 Testimone_4 Tes_5
, e sui seguenti capitoli
[...] Tes_6 Testimone_7 Testimone_8
1) Vero che il teste quale professionista incaricato dalla convenuta ha presentato in nome e per conto della RA le dichiarazioni dei redditi (complete di ricevuta di avvenuta Parte_1
trasmissione telematica) che in estratto si rammostrano al teste, relative ai periodi di imposta 1998 -
2019, in cui risulta ricompreso nel quadro RB l'immobile censito (fabbricato al foglio 17 particella
7129);
Teste: Dr. , Milano Testimone_1
2) Vero che la teste, quale collaboratrice dello Controparte_4
e , ha compilato le dichiarazioni dei redditi che in estratto si
[...] Testimone_1
rammostrano alla teste, relative ai periodi di imposta 1998 - 2019, in cui risulta ricompreso nel quadro RB l'immobile censito (fabbricato al foglio 17 particella 7129);
Teste: Sig.ra Milano Testimone_2
3) Vero che sin dall'inizio dell'attività professionale svolta dalla teste dal 2007 ad oggi a favore della
Dr.ssa in relazione al progetto del Quartiere in Comune di Tradate Parte_1 Parte_2
(Via S. Mayer - Via Rigamonti), la teste venne a conoscenza dell'intenzione della dr.ssa di Pt_1 procedere ad una ristrutturazione di , una volta completata l'operazione delle Parte_3
residenze per anziani, e più volte discusse con lei delle possibili soluzioni edilizie al riguardo, connesse
pagina 3 di 14 appunto al futuro (in considerazione, appunto, della grande vicinanza tra le due Parte_4
proprietà della Dr.ssa ; Pt_1
Teste: Arch. Tradate (VA) Testimone_3
4) Vero che della proprietà di , come delle altre proprietà in Tradate della Parte_3
appellante, si parlò in occasione della riunione fissata nei locali di Seprio Servizi S.r.l. cui il teste partecipò unitamente alla Dr.ssa nel gennaio 2019; Parte_1
Testi: Arch. Tradate (VA); c/o Seprio Servizi S.r.l., Tradate (VA) Testimone_3 Testimone_7
5) Vero che nell'anno 2015 la teste ricevette per una opportunità commerciale di vendita in Israele di un prodotto di cui era responsabile il Signor accompagnato dalla Dr.ssa Testimone_4 Pt_1
Teste: , Tradate (VA); Gerusalemme, Israele Testimone_5 Testimone_4
6) Vero che nell'anno 2015 il teste accompagnò con la propria auto, dopo un incontro fissato a
Tradate per discutere un'opportunità commerciale con la RA , la dr.ssa Testimone_5 [...] per una visita alle proprietà a Tradate di quest'ultima, accedendo insieme alla Dr.ssa Parte_1
alla proprietà di Via Sally Mayer 45; Pt_1
Teste: Gerusalemme, Israele Testimone_4
7) Vero che nell'ultima decade di marzo 2007 il teste accompagnò con la propria auto la dr.ssa
[...] per una visita alle proprietà a Tradate di quest'ultima, accedendo insieme alla Dr.ssa Parte_1
alla proprietà di Via Sally Mayer 45. Pt_1
Teste: Gerusalemme, Israele Tes_6
8) Vero che il teste ebbe occasione più volte di accompagnare con la propria auto negli anni 1994-
1995 e sino a novembre 1996 il proprio padre a compiere sopralluoghi nella proprietà della dr.ssa di Tradate, Via Sally Mayer 45; Parte_1
Teste: P.I. , ON NA (VA) Testimone_8
D) In ogni caso:
Spese e compensi professionali del doppio
grado integralmente rifusi (oltre il rimborso forfettario delle spese generali), oltre IVA e CPA come per legge.”.

Per e Controparte_1 Controparte_2
“Voglia l'ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria deduzione ed eccezione:
pagina 4 di 14 - Rigettare l'appello in quanto totalmente infondato, ed anche in parte inammissibile, per le ragioni sopra evidenziate, e perciò confermare la sentenza appellata;

- Con vittoria di spese di lite”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto di citazione del 16.09.2020, e convenivano in Controparte_1 Controparte_2
giudizio avanti il Tribunale di Varese chiedendo di sentire dichiarare Parte_1
l'avvenuto acquisto per usucapione dell'immobile e dell'annessa area verde pertinenziale di proprietà di quest'ultima, siti in Tradate (VA), rispettivamente identificati al Catasto Fabbricati e
Terreni del medesimo Comune al Foglio 17, mappale 7129 e Foglio 9, mappale 7129. In particolare, a sostegno della loro pretesa gli attori deducevano:
(i) di essere comproprietari pro-indiviso dell'edificio e del terreno pertinenziale confinanti con i beni immobili oggetto della domanda di usucapione e rispettivamente identificati al
Catasto Fabbricati e a quello Terreni del Comune Tradate (VA) al Foglio 17, mappale 3518, sub 502 e mappale 7130; e
(ii) di aver pacificamente goduto in maniera esclusiva e per un periodo pluriventennale di quanto oggetto di causa, dando atto, in particolare, di aver utilizzato l'edificio come ricovero di materiali e attrezzature e come deposito per biciclette, nonché di aver eseguito alcuni lavori di manutenzione sul medesimo (comprensivi del cambio della serratura).

2. In data 18.12.2020 si costituiva in giudizio instando per il rigetto delle domande Parte_1
attoree e chiedendo, in via riconvenzionale, di condannare gli attori al rilascio degli immobili oggetto di causa e alla demolizione del manufatto da loro costruito in parte sul mappale 7129, oltre che al risarcimento del danno patito.

3. Il Tribunale di Varese, con sentenza n. 1074/2023 pubblicata in data 17.12.2023:
(i) accoglieva la domanda attorea di avvenuta usucapione, poiché sarebbe risultato provato che,
a partire dal 1995, gli attori “avrebbero disposto e ne dispongono ancora oggi come se ne fossero gli effettivi proprietari” dei beni oggetto di causa (cfr. pag. 7 sentenza), e al contempo la convenuta si sarebbe “totalmente disinteressata agli immobili di cui è causa, tanto da non rendersi conto del loro costante utilizzo da parte degli attori che si è concretizzato anche nel compimento di atti idonei a privarla del possesso” (cfr. pag. 9 sentenza);
pagina 5 di 14 (ii) rigettava pertanto la domanda riconvenzionale della convenuta volta ad ottenere il rilascio dei beni, la demolizione del manufatto insistente su parte del mappale 7129 e il risarcimento del danno patito;
e, per l'effetto:
(iii) accertava l'avvenuto acquisto per usucapione da parte degli attori dei beni oggetto di causa, come sopra identificati.

4. con atto notificato in data 18.03.2024, ha proposto appello avverso tale Parte_1
pronuncia, lamentando:
(i) con il primo motivo di appello, il mancato acquisto del diritto per usucapione stante la clandestinità, ex art. 1163 c.c., dell'operato degli appellati nell'acquisizione del possesso dei beni. Ciò, in particolare, poiché (a) i sig.ri per accedere all'immobile di proprietà CP_1 di parte appellante avrebbero “forzato e poi sostituito la serratura” (cfr. pag. 5 atto di citazione in appello), e in tal senso, il Tribunale avrebbe poi altresì erroneamente considerato, in modo da escludere tale clandestinità, che gli immobili di cui è causa sarebbero visibili dalla strada pubblica nonché dai vicini degli edifici limitrofi, quando invece, al contrario “la vista dell'ingresso dell'immobile di proprietà della esponente […] non è possibile dalla pubblica strada (Via Sally Mayer), essendone impedita dall'esistenza di una fitta siepe, con alberature ad altezza d'uomo” (cfr. pag. 6 atto di citazione in appello);
(ii) con il secondo motivo di appello: (a) l'inidoneità dei comportamenti addotti dagli appellati a supporto della loro domanda (i.e. aver utilizzato pacificamento parte dell'immobile come ricovero/deposito) a fondare e provare l'avvenuta usucapione dell'intero edifico, essendo lo stesso costruito su tre piani fuori terra e con destinazione abitativa, al che “l'utilizzo del detto immobile quale ricovero/deposito non appare, infatti, inteso “inequivocabilmente” ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, “un potere corrispondente a quello del proprietario”, né si manifesta “con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene”” (cfr. pag. 9 atto di citazione in appello); (b) la mancata prova rispetto ai lavori di ristrutturazione (sostituzione dei cardini della porta d'ingresso; rifacimento dei gradini di accesso;
riparazione delle imposte e dei vetri delle finestre;
sostituzione delle tegole del tetto) asseritamente eseguiti dagli appellati sull'edificio oggetto di causa, stante la mancata produzione della relativa documentazione probatoria;
(c)
l'insufficienza della circostanza per cui gli appellati si erano “presi cura” dell'area verde pagina 6 di 14 pertinenziale ad integrare un valido possesso ai fini dell'usucapione, poiché “la coltivazione del fondo non è sufficiente, perché, di per sé, non esprime, in modo inequivocabile, l'intento del coltivatore di possedere “uti dominus” il fondo” (cfr. pag. 11 atto di citazione in appello).
(iii) con il terzo motivo di appello, l'erronea valutazione circa il suo prolungato “disinteresse” nei confronti degli immobili di cui è causa, valutato, al contrario, come idoneo a legittimare l'appropriazione dei beni da parte degli appellati. Ciò poiché: (a) l'appellata avrebbe
“frazionato la proprietà del complesso immobiliare in più parti ed alienato prima ai danti causa degli odierni appellati l'edificio adiacente e, successivamente, agli stessi RI
e la porzione di terreno confinante con la loro abitazione, ma ha sempre CP_1 CP_2 tenuto per sé la proprietà del fabbricato per cui è causa” e, (b), “”l'immobile di cui è causa
è sempre stato dichiarato dalla RA nelle proprie dichiarazioni fiscali e che per Pt_1
il detto immobile la deducente ha pagato i tributi locali, diversamente dai signori CP_1
e (cfr. pag. 11 atto di citazione in appello); CP_2
(iv) con il quarto motivo di appello, l'ingiustificata mancata ammissione dei capitoli di prova testimoniali e della richiesta di CTU dedotti in primo grado;

(v) con il quinto motivo di appello, il rigetto delle domande riconvenzionali svolte in prime cure.

5. Si sono costituiti in data 03.09.2024 e contestando nel Controparte_1 Controparte_2
merito tutti i motivi di gravame avversari in quanto infondati in fatto e in diritto e chiedendo l'integrale conferma della sentenza di primo grado.

6. All'udienza di prima comparizione tenutasi in data 07.01.2025, il Collegio ha invitato i procuratori delle parti a depositare telematicamente i fogli di precisazione delle conclusioni e ha rinviato per la discussione ai sensi dell'art. 350 bis cpc all'udienza dell'11.02.2025, all'esito della quale la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

7. Con il primo motivo, l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui il Tribunale ha omesso di considerare la clandestinità dell'operato degli appellati nell'acquisizione del possesso dei beni, che sarebbe dimostrata, in particolare, dal fatto che i medesimi, per accedere all'immobile di proprietà di parte appellante, ne avrebbero forzato e poi sostituito la serratura. Inoltre, contesta pagina 7 di 14 l'affermazione per cui gli immobili di cui è causa sarebbero visibili dalla strada pubblica nonché dagli edifici limitrofi, poiché la loro vista sarebbe invece ostruita dall'esistenza di una siepe con alberature ad altezza d'uomo.
Per quanto riguarda l'asserita clandestinità nella sostituzione della serratura, gli appellati eccepiscono in primo luogo la violazione dell'art. 345 cpc, che sancisce il divieto di proporre nova in appello. Nel merito, contestano invece la ricostruzione dell'appellante, affermando che l'edificio non sarebbe in realtà mai stato chiuso a chiave. Infine, per quanto concerne la “visibilità” dell'immobile dalla pubblica strada, ribadiscono quanto già affermato dal Tribunale, per cui lo stesso sarebbe in realtà visibile da tutti coloro che parcheggiano nel parcheggio pubblico adiacente al cancello carraio, nonché dagli abitanti degli edifici vicini.
Il primo motivo di appello è infondato e va rigettato.
Infatti, premesso che dall'escussione dei testi e emerge che l'edificio non era in Tes_9 S_0 realtà mai stato effettivamente chiuso a chiave, prima dell'avvenuta sostituzione della serratura, il cambio della serratura operato dagli appellati, lungi dall'integrare gli estremi della clandestinità ex art. 1163 c.c. conferma il comportamento ultraventennale da parte dei convenuti in primo grado come soggetti proprietari.
Infatti, il cambio della serratura è idoneo a manifestare anche all'esterno l'inequivocabile volontà degli appellati di possedere il bene come veri e propri proprietari, escludendone dal godimento i terzi e -soprattutto- la stessa appellante.
Quest'ultima, invece, si è disinteressata del proprio bene per un periodo quasi trentennale. Infatti, è provato che i sig.ri e hanno goduto dell'immobile e del terreno in maniera CP_1 CP_2
S_ pacifica, ininterrotta ed incontestata dal 1995, come confermato dalle dichiarazioni dei testi
“confermo anche il periodo temporale” (cfr. verbale d'udienza del 01.2.2022, risposta al capitolo n.
4) e “confermo anche il periodo tempo indicato nel capitolo di prova” (cfr. verbale S_0
d'udienza del 01.2.2022, risposta al capitolo n. 9), sino all'instaurazione del giudizio di primo grado.
Ne consegue, pertanto, che non vi possono essere dubbi rispetto all'avvenuto decorso del periodo ventennale necessario a consentire l'acquisto per avvenuta usucapione del diritto di proprietà sui beni oggetto di causa, non essendo, ragionevole ritenere una tolleranza quasi trentennale da parte dell'appellante.
pagina 8 di 14 Per quanto concerne invece l'asserita impossibilità di vedere l'ingresso dell'immobile dalla pubblica strada, stante l'esistenza di una siepe con alberature ad altezza d'uomo, tale circostanza è smentita dalle medesime escussioni testimoniali già citate in precedenza, che non appaiono, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, affatto contraddittorie o imprecise.
Si vedano, in tal senso, le dichiarazioni del teste “sì è vero, li ho lì di fronte e li vedo. Da Tes_9 quando è subentrato l'ho sempre visto fare tutto questo” e “li vedo entrare e uscire e ogni volta aprono e chiudono il cancello con le chiavi” (cfr. verbale d'udienza del 01.2.2022, risposta ai capitoli nn. 13 e 15), e “si è vero, lo so perché guardavo sempre dalla parte opposta e S_0
vedevo sempre i vetri rotti fino a quando avevamo segnalato ai sig. che le tegole erano CP_1
pericolanti ed era un grosso problema. Ricordo che a seguito di questa segnalazione lui ha sistemato tutto come è ancora adesso” e “sì è vero, lo so perché vedo il sig. CP_1
quotidianamente entrare e uscire più volte al giorno da questa porta che si vede. Io ho visto solo la prima stanza dell'edificio, quella che si vede appena entrati, dove ci sono le salse e le cassette delle patate perché me le ha offerte e le coltiva nella parte davanti alla mia finestra” (cfr. verbale d'udienza del 01.2.2022, risposta ai capitoli nn. 10 e 11).
Tali univoche dichiarazioni non sembrano lasciare spazio a dubbio alcuno sulla circostanza che la situazione di fatto fosse in realtà apprezzabile sia dalla collettività latamente intesa, che, soprattutto, dalla sig.ra qualora si fosse diligentemente interessata di quanto di sua proprietà, anche alla Pt_1
luce, va ribadito, del lasso temporale estremamente esteso in cui si sono verificarti gli avvenimenti.
Pertanto, va in definitiva esclusa qualsivoglia ipotesi di clandestinità nel possesso degli appellati.

8. Con il secondo motivo l'appellante lamenta: (a) il fatto che l'utilizzo da parte degli appellati di solo parte dell'edificio non è sufficiente a fondare e provare l'avvenuta usucapione dell'intero immobile, essendo lo stesso costruito su tre piani fuori terra e con destinazione abitativa;
(b) la mancata prova dei lavori di ristrutturazione asseritamente eseguiti dagli appellati sull'edificio oggetto di causa, stante la mancata produzione della relativa documentazione probatoria;
e (c) l'insufficienza della circostanza per cui gli appellati si sarebbero “presi cura” dell'area verde pertinenziale ad integrare un valido possesso ai fini dell'usucapione.
Quanto al punto sub (a) gli appellati affermano di avere continuativamente utilizzato per il ricovero dei propri beni l'intero edificio, il che sarebbe provato sia dal fatto che lo stesso è dotato di un'unica porta di accesso (sin dal 1995 da loro sempre tenuta chiusa a chiave), sia dalle escussioni testimoniali e dalle prove documentali prodotte in primo grado.
pagina 9 di 14 Quanto al punto sub (b), gli appellati ritengono al contrario che i sopracitati interventi edilizi eseguiti sull'edificio siano stati adeguatamente provati per testi.
Infine, quanto al punto sub (c), gli appellati affermano che l'appellante avrebbe erroneamente assimilato la cura di un giardino di pertinenza di un edificio racchiuso in una recinzione (come quello oggetto di causa) e la coltivazione di un terreno agricolo non recintato accessibile da tutti
(fattispecie cui andrebbe riferita la giurisprudenza addotta a supporto dall'appellata, che sarebbe dunque non pertinente).
Il motivo è infondato.
Il primo Giudice, sul possesso degli attori in primo grado, ha correttamente argomentato: “Detto possesso risulta acquisito – rilevando infatti ai sensi dell'art. 1163 c.c. esclusivamente la violenza e la clandestinità poste in essere nel momento in cui viene instaurato il potere di fatto sul bene, essendo viceversa irrilevanti se sopraggiungono in un momento successivo (cfr. Cass. Civ.
1912/1987, Cass. Civ. 26633/2019) - senza elementi di clandestinità, atteso che gli immobili di cui
è causa sono visibili dalla strada in quanto circondati da una recinzione che non preclude la vista dei terzi che percorrono la pubblica via nonché di coloro che abitano negli immobili limitrofi (cfr. dichiarazioni rese dai testimoni “conosco gli attori, abito lì da quaranta anni, il Testimone_12 mio appartamento guarda proprio sulla loro proprietà” e “conosco gli attori perché Parte_5 sono dirimpettai di dove abito e quindi li ho visti quando sono subentrati al sig. )”. Per_1
Premesso che il possesso pacifico, ininterrotto e continuato per un periodo pluriventennale da parte dei sig.ri e sui beni oggetto di causa risulta provato a prescindere dall'esecuzione CP_1 CP_2 di lavori nell'immobile, si osserva che gli interventi edilizi da parte degli appellati, seppure non provati documentalmente, emergono come realmente effettuati dalle dichiarazioni testimoniali S_ (vedasi in particolare quanto affermato dal teste “si è vero lo so perché prestavamo, io e
l'architetto di cui ero collaboratore, assistenza nella manutenzione ordinaria e straordinaria e quindi mi ricordo di essere intervenuto sull'edificio. Confermo anche tutti gli interventi indicati nel capitolo, andavamo spesso in loco”),
Anche la contestazione per cui l'utilizzo solo parziale del bene non sarebbe idonea ad integrare un
“un potere corrispondente a quello del proprietario” (cfr. pag. 9 atto di citazione in appello) sull'intero bene, valevole ai fini dell'usucapione, non coglie nel segno. Infatti, come già ribadito, ciò che rileva ai fini dell'usucapione è la prova del possesso ad excludendum, vale a dire una situazione nella quale il rapporto materiale del possessore con i beni sia tale da escludere i terzi pagina 10 di 14 dalla possibilità di analogo rapporto (vd. anche Cass. civ. Sez. II, n. 22444/2019). Nel caso di specie, il fatto che dal 95' in avanti l'unica porta di accesso all'edificio e la relativa chiave siano state sotto il dominio esclusivo degli appellati è del tutto sufficiente a provare come quest'ultimi abbiano avuto la materiale disponibilità dell'intero edificio, potendo liberamente scegliere, come ne fossero i proprietari, se utilizzarlo in tutto o solo in parte.
Infine, quanto appena descritto vale anche rispetto all'area verde pertinenziale di cui al mappale
7129. Infatti, se, come altresì provato dalle deposizioni testimoniali, appare incontestabile che il giardino che circonda l'edificio è racchiuso da una recinzione di cui solo gli appellati possiedono l'unica chiave del cancello di accesso, ne consegue allora che il suo utilizzo è stato precluso alla sig.ra ed ai terzi ,per un periodo pluriventennale. Pertanto, bene ha fatto il procuratore di Pt_1
parte appellata a rilevare che, se la cura del terreno non è di per sé sufficiente ad usucapire (come sancito dalla riportata giurisprudenza), lo è invece se accompagnata da opere tese ad escludere i terzi, compreso il proprietario, dall'utilizzo del fondo stesso.

9. Il terzo e il quarto motivo di appello vanno trattati congiuntamente in quanto strettamente collegati.
Con il terzo motivo l'appellante censura l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha statuito il suo prolungato e totale disinteresse nei confronti degli immobili di cui è causa, idoneo a permettere il perfezionarsi dell'usucapione. Al contrario, secondo l'appellante il Tribunale non avrebbe tenuto conto del fatto che: (a) la stessa, nell'ambito di un progetto di cambiamento di destinazione dell'area per costruire alcune residenze per anziani, aveva in precedenza “frazionato la proprietà del complesso immobiliare in più parti ed alienato prima ai danti causa degli odierni appellati
l'edificio adiacente e, successivamente, agli stessi RI e a porzione di terreno CP_1 CP_2
confinante con la loro abitazione, ma ha sempre tenuto per sé la proprietà del fabbricato per cui è causa” e, (b), dichiarato gli immobili nelle proprie dichiarazioni fiscali, pagando i relativi tributi locali. A tal riguardo, con il quarto motivo l'appellante lamenta, inoltre, la mancata ammissione dei capitoli di prova testimoniali e della richiesta di CTU dedotti in primo grado, finalizzati – anche – a verificare proprio l'adempimento di tali tributi.
Gli appellati replicano, quanto al punto sub. (a), che il descritto progetto assistenziale in realtà non includeva nel piano di lottizzazione il mappale 7129 e che sarebbe in ogni caso irrilevante ai fini dell'usucapione, e, quanto al sub. (b), che l'appellante non avrebbe provato il pagamento dei tributi relativi agli immobili dal 1995 ad oggi, nonché l'assoluta genericità di tutti i capitoli di prova testimoniale per la cui ammissione insiste l'appellante.
pagina 11 di 14 Entrambi i motivi sono infondati e vanno rigettati.
Rispetto al primo profilo, come già correttamente affermato dal giudice di prime cure, è sufficiente notare come sia del tutto irrilevante la mera intenzione dell'appellata di sfruttare l'edificio per progetti collaterali, a maggior ragione se non supportata dal compimento di atti di esercizio del diritto domenicale.
Per quanto riguarda invece l'allegato pagamento dei tributi relativi ai beni oggetto di causa, i versamenti dell'imposta non costituiscono una prova per impedire l'usucapione. L'usucapione, quindi, non può né essere favorita, né essere impedita, dal pagamento regolare dell'Imu da parte del proprietario.
In ogni caso, va condiviso quanto già espresso sul punto dal Tribunale, per cui “dalla documentazione prodotta non è possibile verificare l'effettivo pagamento dei tributi per tutto il periodo che viene qui in rilievo. Peraltro, i versamenti risultano effettuati a seguito dell'accertamento con adesione del 26.11.2020, ossia in epoca successiva all'introduzione del giudizio” (cfr. pag. 9 sentenza).
Infine, l'esame delle circostanze dedotte nei capitoli formulati con le memorie ex art.183 c 6 n. 2 e n. 3 e reiterati con l'atto di appello non consente di discostarsi dalla decisione del Tribunale.
Con riguardo alla memoria n. 2:
- i primi due capitoli proposti, che riguardano i contenuti delle dichiarazioni dei redditi dal 1998 al 2019, sono inammissibili in quanto generici ed altresì suscettibili di essere provati documentalmente;

- il capitolo n.3 è inammissibile in quanto formulato genericamente, poiché viene menzionato un lasso temporale ampio e indefinito (“dal 2007 ad oggi”);
- il capitolo n.4 è irrilevante ai fini della decisione sul perfezionamento dell'usucapione;
- i capitoli n. 5, 6, 7 sono inammissibili in quanto generici;
inoltre la parte appellante scrive ӏ incontestato Рe incontestabile Рche i RI e per accedere all'immobile di CP_1 CP_2
proprietà della RA (la cui porta era chiusa a chiave), ne abbiano forzato e poi Pt_1 sostituito la serratura”. I capitoli 6 e 7 risultano contrari alla stessa allegazione dell'appellante che sostiene che il possesso degli appellati sia stato clandestino: inutile ai fini dell'usucapione.
Con riguardo alla memoria n. 3, l'appellante ha riproposto i capitoli della memoria n.2, perciò tardivamente e sempre in maniera generica.
pagina 12 di 14 10. Con il quinto motivo l'appellante censura il rigetto delle domande riconvenzionali svolte in prime cure.
Stante il rigetto degli altri motivi come da precedenti motivazioni, ed essendo stato accertato l'intervenuto acquisto per usucapione dei beni oggetto di causa, le domande riconvenzionali dell'appellante devono essere rigettate anch'esse.
11. stante la soccombenza, deve essere condannata a pagare a favore di Parte_1 CP_1
e le spese del presente grado di giudizio. Esse si liquidano - secondo i
[...] Controparte_2
valori medi del D.M. n. 147/22, tenuto conto del valore indeterminato della controversia di bassa complessità, ed € 3.966,00- per il presente procedimento di appello (con esclusione della fase istruttoria, non celebrata nel grado), oltre al rimborso del contributo unificato, al rimborso forfettario del 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.
12. Visto il rigetto dell'appello, la Corte dichiara che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma

1-quater del D.P.R. n. 115/2002, come modificato dall'art. 1, comma 17, l. 24.12.2012 n. 228.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, così dispone:
1. Rigetta l'appello proposto da nei termini di cui in motivazione e, per Parte_1
l'effetto conferma la sentenza n. 1074/2023 resa “inter partes” dal Tribunale di Varese, sez. I civile;

2. Condanna , al pagamento delle spese di lite del presente grado di Parte_1
giudizio a favore di e , che si liquidano Controparte_1 Controparte_2 in complessivi € 6946,00.
Dichiara che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-quater del D.P.R. n. 115/2002, come modificato dall'art. 1, comma 17, l. 24.12.2012 n. 228
Così deciso in Milano, 11.2.2025
Il Presidente
Il cons. rel.
Maria Elena Catalano Cesira D'Anella
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