N. R.G. 685/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, SECONDA SEZIONE CIVILE, in persona dei
Magistrati: dott.ssa Anna Primavera Presidente dott. Luigi Nannipieri Consigliere dott. Fabrizio Nicoletti Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di rinvio iscritta al n. r.g. 685/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. MAZZONI LIONELLO,
ATTRICE IN RIASSUNZIONE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GEMIGNANI Controparte_1 P.IVA_2
, CP_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_3 C.F._1
LOMBARDI PATRIZIA e dell'avv. BAGATTI ANDREA ALESSANDRO,
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BAGATTI CP_4 C.F._2
ANDREA ALESSANDRO e dell'avv. LOMBARDI PATRIZIA ), C.F._3
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_5 C.F._4
LOMBARDI PATRIZIA e dell'avv. BAGATTI ANDREA ALESSANDRO,
pagina 1 di 19 (C.F. ), con il patrocinio Controparte_6 C.F._5 dell'avv. CIARDELLI GIACOMO e dell'avv. GIULIANI C.F._6
ELEONORA ), C.F._7
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_7 C.F._8
CATTANI PAOLO,
CONVENUTI IN RIASSUNZIONE
CONCLUSIONI
In data 3.12.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per : Parte_1
“Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, quale giudice di rinvio ex art. 392 c.c., contrariis reiectis,
- respingere l'appello principale e confermare l'impugnata sentenza di primo grado;

- in caso di accoglimento dell'appello principale, salvo gravame, in accoglimento dell'appello incidentale subordinato, condannare, per quanto sarà ritenuto di rispettiva competenza, i sigg.ri , Controparte_5 Controparte_6 CP_4
e e la i l
[...] CP_3 Controparte_1 Controparte_8
li o Gi avore e da e é a fare quanto necessario, sopportandone i relativi costi, per consentire alla medesima
[...] di trasferire loro le unità immobiliari per cui è causa a fron CP_8 contestuale pagamento dei prezzi convenuti maggiorati di interessi legali, condannando la e l'ing. , ciascuno per quanto sarà ritenuto di Controparte_1 CP_7 propria compete ad ess i danni da determinarsi in Controparte_8 misura pari ai suddetti prezzi di riscatto, maggiorati dei suddetti interessi legali, qualora per un qualsiasi motivo non fosse possibile il suddetto trasferimento;

- confermare per il resto l'impugnata sentenza del Giudice del primo grado;

- con vittoria di spese di causa, comprese quelle del giudizio di cassazione, da porsi a carico per quanto di competenza alla , all'NG. e alle altre parti”. CP_1 CP_7
Per Controparte_1
“respinta ogni contraria domanda, in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza del Tribunale di UC – Sezione distaccata di Viareggio n. 488/2011, respinto l'appello incidentale subordinato di si chiede il rigetto della Controparte_8 domanda di nullità e per l'effetto, dichi fficace il contratto di compravendita ai rogiti notaio di UC del 28.12.1996, Rep. 54774, Racc. Per_1
14718 con ogni consequenzi ncia. Con condanna dei signori CP_6
a restituire alla comparente quanto ad essi p CP_5 CP_4 CP_3 esecuzione della sentenza cassata, con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, di quello dinanzi alla Corte di Cassazione e dei precedenti gradi di merito.”
pagina 2 di 19 Per Controparte_5
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, in funzione di Giudice di rinvio in appello, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione rigettata, così provvedere a seguito di rinvio: i In tesi, rigettare l'appello proposto da e l'appello incidentale presentato CP_1 da e per l'effetto conferma za n. 488/11 emessa in data CP_8
13.10.2011 dal Tribunale di UC (ex Sez. dist. Viareggio) con nuova motivazione, secondo le indicazioni ricevute dalla Corte di Cassazione, anche in punto di spese;
ii In ipotesi, ove riscontrata la validità dei contratti in applicazione delle motivazioni e dei principi di diritto fissati dall'ordinanza di rinvio della Suprema Corte di Cassazione n. 3271/24, in accoglimento della domanda principale formulata nell'originario atto di citazione in 1^ grado di giudizio, previo accertamento della regolarità urbanistica ed edilizia nonché della deducibilità in contratto del bene oggetto del contratto di leasing n. 274143 del 28.12.1996 per il convenuto in riassunzione Controparte_5 pronunciare ex art. 2932 c.c. sentenza che tenga luogo di contratto, con costi per l'incombente a carico di e/o . CP_1 Parte_1
iii In via ulteriormente , ov domanda di cui all'appello incidentale subordinato proposto da , respingere la richiesta di quest'ultima di Parte_1 addebito dei costi per il tra el bene in danno dell'odierno appellato, negare il riconoscimento degli interessi legali sul prezzo di riscatto del bene e respingere la richiesta di restituzione delle spese del primo grado di giudizio. Il tutto con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio di rinvio oltre che del giudizio di legittimità innanzi la S.C., con conferma delle statuizioni in tema di spese e compensi dei precedenti gradi di giudizio. In ipotesi, previa conferma delle statuizioni sulle spese e compensi dei precedenti gradi di giudizio, compensarsi tra le parti le spese del presente grado di rinvio e del precedente giudizio di legittimità innanzi la S.C.”.
Per CP_3
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, in funzione di Giudice di rinvio in appello, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione rigettata, così provvedere a seguito di rinvio: i In tesi, rigettare l'appello proposto da e l'appello incidentale presentato CP_1 da e per l'effetto confermare la sentenza n. 488/11 emessa in data CP_8
13. al Tribunale di UC (ex Sez. dist. Viareggio) con nuova motivazione, secondo le indicazioni ricevute dalla Corte di Cassazione, anche in punto di spese;
ii In ipotesi, ove riscontrata la validità dei contratti in applicazione delle motivazioni e dei principi di diritto fissati dall'ordinanza di rinvio della Suprema Corte di Cassazione n. 3271/24, in accoglimento della domanda principale formulata nell'originario atto di citazione in 1^ grado di giudizio, previo accertamento della regolarità urbanistica ed edilizia nonché della deducibilità in contratto del bene oggetto del contratto di leasing n. 274135 del 28.12.1996 per il convenuto in riassunzione , CP_3
pagina 3 di 19 pronunciare ex art. 2932 c.c. sentenza che tenga luogo di contratto, con costi per l'incombente a carico di e/o . CP_1 Parte_1
iii In via ulteriormente , ov domanda di cui all'appello incidentale subordinato proposto da , respingere la richiesta di quest'ultima di Parte_1 addebito dei costi per il tra el bene in danno dell'odierno appellato, negare il riconoscimento degli interessi legali sul prezzo di riscatto del bene e respingere la richiesta di restituzione delle spese del primo grado di giudizio. Il tutto con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio di rinvio oltre che del giudizio di legittimità innanzi la S.C., con conferma delle statuizioni in tema di spese e compensi dei precedenti gradi di giudizio. In ipotesi, previa conferma delle statuizioni sulle spese e compensi dei precedenti gradi di giudizio, compensarsi tra le parti le spese del presente grado di rinvio e del precedente giudizio di legittimità innanzi la S.C.”.
Per CP_4
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, in funzione di Giudice di rinvio in appello, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione rigettata, così provvedere a seguito di rinvio: i In tesi, rigettare l'appello proposto da e l'appello incidentale presentato CP_1 da e per l'effetto conferma za n. 488/11 emessa in data CP_8
13.10.2011 dal Tribunale di UC (ex Sez. dist. Viareggio) con nuova motivazione, secondo le indicazioni ricevute dalla Corte di Cassazione, anche in punto di spese;
ii In ipotesi, ove riscontrata la validità dei contratti in applicazione delle motivazioni e dei principi di diritto fissati dall'ordinanza di rinvio della Suprema Corte di Cassazione n. 3271/24, in accoglimento della domanda principale formulata nell'originario atto di citazione in 1^ grado di giudizio, previo accertamento della regolarità urbanistica ed edilizia nonché della deducibilità in contratto del bene oggetto del contratto di leasing n. 274186 del 28.12.1996 per il convenuto in riassunzione , pronunciare CP_4 ex art. 2932 c.c. sentenza che tenga luogo di contratto, con costi per l'incombente a carico di e/o . CP_1 Parte_1
iii In via ulteriormente graduata, ove accolta la domanda di cui all'appello incidentale subordinato proposto da , respingere la richiesta di quest'ultima di Parte_1 addebito dei costi per il tra el bene in danno dell'odierno appellato, negare il riconoscimento degli interessi legali sul prezzo di riscatto del bene e respingere la richiesta di restituzione delle spese del primo grado di giudizio. Il tutto con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio di rinvio oltre che del giudizio di legittimità innanzi la S.C., con conferma delle statuizioni in tema di spese e compensi dei precedenti gradi di giudizio. In ipotesi, previa conferma delle statuizioni sulle spese e compensi dei precedenti gradi di giudizio, compensarsi tra le parti le spese del presente grado di rinvio e del precedente giudizio di legittimità innanzi la S.C.”.
Per : Controparte_7
“Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Firenze: pagina 4 di 19 - in via principale, in totale riforma dell'impugnata sentenza, respingere la domanda di nullità promossa dai Sigg.ri e CP_3 CP_4 Controparte_5 CP_6
e per l'effetto dichia
[...] in capo all'NG. , per tutti i motivi indicati nel presente atto;
Controparte_7
- in via subor ame, in caso di accoglimento totale o parziale delle domande promosse dai Sigg.ri e CP_3 CP_4 Controparte_5
e dalla (già , già CP_6 Controparte_8 Controparte_9
a Controparte_10 Controparte_11 Controparte_1 qualsiasi somma e Controparte_7 eventualmente costretto a pagare all'attore o alla chiamante in causa per i titoli di cui al presente giudizio. Il tutto con vittoria di compenso professionale”
Per Controparte_6
“...Voglia la Corte, respinta ogni diversa domanda in conseguenza anche della eccezione di inammissibilità dell'appello incidentale proposto da e salvo le Parte_1 conclusioni che saranno rassegnate da confermare a di primo CP_1 grado con adeguata motivazione in ragi inanza della Corte di Cassazione, in ipotesi, previo accertamento della regolarità urbanistica ed edilizia nonché della deducibilità in contratto del bene oggetto del contratto di leasing n.00274178 del 28 12 1996, voglia ex art. 2932 cc pronunciare sentenza che tenga luogo di contratto. Con ogni consequenziale pronuncia. Vinte le spese del grado. Compensarsi quelle del grado di Cassazione ...”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, regolarmente notificato, la Parte_1
[...]
(di seguito anche ATTRICE IN RIASSUNZIONE) conveniva in giudizio, innanzi questa Corte di Appello la Controparte_1 CP_3 CP_4
e (di Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 seguito anche CONVENUTI IN RIASSUNZIONE) a seguito della ordinanza con rinvio della Corte di Cassazione n. 3271/2024, per ottenere l'esame nel merito della vicenda sulla base delle indicazioni espresse dalla Suprema Corte.
Radicatosi il contraddittorio, i CONVENUTI IN RIASSUNZIONE nel costituirsi in giudizio, concludevano come in epigrafe.
pagina 5 di 19 La causa veniva, quindi, trattenuta in decisione in data 3.12.2024, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio e quindi della domanda di risoluzione e di quelle restitutorie, da riesaminare in questa sede, occorre effettuare una compiuta cronistoria dei fatti e delle vicende processuali.
I. Il giudizio di primo grado
Con quattro separati atti di citazione notificati nell'anno 2005, CP_3
e convenivano in giudizio davanti CP_4 Controparte_5 CP_6 al Tribunale di UC, Sezione Distaccata di Viareggio, la Controparte_11 già (ed ora , proponendo domanda Controparte_12 CP_8 ex art. 2932 c.c. per ottenere la pronuncia di una sentenza che disponesse il trasferimento della proprietà di quattro distinte unità immobiliari facenti parte di un complesso edilizio posto in Viareggio in via Montramito, in adempimento dell'obbligo derivante dal un contratto di leasing.
Le predette unità immobiliari, infatti, erano state oggetto di un contratto locazione finanziaria stipulato nell'anno 1996 dagli attori con la società
, che le aveva a sua volta acquistate dalla Controparte_12 [...]
in data 28 dicembre 1996. CP_1
Gli attori esponevano di avere, quali utilizzatori dei beni immobili, puntualmente onorato i canoni alle fissate scadenze e che al momento in cui avevano esercitato l'opzione di acquisto erano emerse difformità rispetto ai titoli autorizzativi che avevano impedito il trasferimento della proprietà.
Concludevano, pertanto, chiedendo la pronuncia di una sentenza che tenesse ex art. 2932 c.c. luogo del contratto e, in via subordinata, laddove fosse stata ravvisata l'impossibilità a procedere alla regolarizzazione urbanistica e/o edilizia pagina 6 di 19 delle affermate difformità e, quindi, fosse risultata incommerciabile l'unità immobiliare, la pronuncia di nullità del contratto di leasing.
La si costituiva in ciascuno dei quattro giudizi, resistendo alle Controparte_11 domande avversarie e chiedendo di essere autorizzata a chiamare in causa la e l'NG. , quest'ultimo quale tecnico incaricato di Controparte_1 Controparte_7 verificare, prima dell'acquisto, il valore e la effettiva commerciabilità delle medesime unità immobiliari.
La banca deduceva che i danni derivanti dalla necessità di sanare gli immobili, ed a maggior ragione quelli derivanti dall'eventuale nullità dei contratti di compravendita, qualora i vizi non fossero stati sanati, dovessero essere rifusi dai terzi chiamati.
Nelle quattro cause si costituivano la e l'NG. , la prima, Controparte_1 CP_7 sostenendo che la non avrebbe avuto alcun interesse e/o Controparte_11 legittimazione a chiamarla in causa, in quanto le difformità lamentate non sarebbero state sufficienti a determinare l'impossibilità della stipula dell'atto di trasferimento della proprietà a ciascun attore e/o la nullità del precedente atto di compravendita, perché sanabili e/o comunque tali da non impedire il godimento del bene, così come era stato convenuto e come era stato fatto, e il secondo, sostenendo di aver correttamente adempiuto al compito affidatogli di eseguire
“una mera perizia di stima del bene”, che, a suo dire, non lo avrebbe onerato anche della verifica della regolarità urbanistica del bene stesso.
Le quattro cause venivano istruite con quattro separate perizie redatte da un unico C.T.U.
Le cause venivano quindi riunite e decise con un'unica sentenza, con la quale il
Tribunale di UC dichiarava la nullità sia dei contratti di leasing che di vendita, condannando la a restituire alla la somma pari al corrispettivo CP_1 CP_11 percepito (642.000.000 di lire), con condanna della a rifondere agli attori CP_11 le spese di causa e della e del in solido a rifondare quelle CP_1 CP_7 sostenute da . CP_11
pagina 7 di 19 La decisione si fondava sull'assunto che i beni, come riscontrato dal CTU, erano affetti da vizi gravi, in quanto l'originaria unità immobiliare non poteva essere frazionata con le modalità seguite in concreto.
Il giudice riteneva quindi che la domanda ex art. 2932 c.c. non potesse avere Parte seguito, mentre con riferimento alla domanda risarcitoria avanzata da nei confronti dei chiamati evidenziava che il danno subito dalla banca fosse assorbito dalla restituzione del prezzo pagato da parte di . CP_1
II. Il giudizio di appello
Avverso la sentenza del Tribunale di UC proponeva appello la la Controparte_1 quale contestava che i vizi degli immobili potessero determinare la nullità del contratto di compravendita e conseguentemente di quelli di leasing.
(incorporante per fusione Controparte_8 Controparte_13
, si costituiva nel giudizio di appello chiedendone la reiezione e proponendo
[...] appello incidentale autonomo con il quale chiedeva la condanna della
[...]
anche al risarcimento del danno consistente nel non aver potuto Controparte_14 incassare il prezzo del riscatto. Per il caso di accoglimento dell'appello principale, la banca proponeva un appello incidentale subordinato, chiedendo di condannare i sigg.ri , , e e Controparte_5 Controparte_6 CP_4 CP_3 della a restituire a le spese legali liquidate dal Controparte_1 Controparte_10 primo Giudice in loro favore e da essi riscosse, nonché a fare quanto necessario, sopportandone i relativi costi, per consentire alla medesima Controparte_10 di trasferire loro le unità immobiliari per cui è causa, a fronte del contestuale pagamento dei prezzi convenuti maggiorati di interessi legali, condannando la e l'ing. a risarcire i danni qualora per un qualsiasi motivo Controparte_1 CP_7 non fosse possibile il suddetto trasferimento.
Le altre parti del giudizio di primo grado si costituivano e chiedevano il rigetto dell'appello.
pagina 8 di 19 In occasione dell'udienza di precisazione delle conclusioni si costituiva l'ing.
, il quale aderiva all'appello principale proposto dalla , facendone CP_7 CP_1 propri i motivi e riproponendo, in subordinata, la domanda di manleva nei confronti della stessa società.
Con la sentenza cassata con rinvio, questa Corte di Appello, in diversa composizione, definitivamente pronunciando, rigettava l'appello principale proposto dalla e l'appello incidentale autonomo proposto da Controparte_1 [...]
confermando integralmente la sentenza di primo grado. CP_8
In particolare, il Collegio evidenziava che dalle risultanze della CTU (neppure specificamente contestate) emergeva che, in base alla disciplina urbanistica non erano consentiti il frazionamento e l'accatastamento dei beni dai quali era scaturita ogni singola unità immobiliare concessa in leasing agli attori, e che per le irregolarità riscontrate non era possibile una sanatoria.
Il titolo edilizio originario riguardava, infatti, un edificio a prevalente destinazione per attività produttive, ovvero unità ad uso artigianale con uffici pertinenziali.
Il frazionamento operato dall' aveva violato le regole urbanistiche, che CP_1 imponevano che la parte destinata ad attività produttiva fosse maggiore o uguale alla metà della superficie utile globalmente, avendo realizzato uffici scorporati dalle relative unità artigianali di cui erano pertinenza.
Privo di pregio veniva ritenuto il rilievo che riguardava l'avvenuto rilascio da parte degli uffici comunali del certificato di agibilità, trattandosi di una certificazione riguardante l'intero condominio, non le singole unità.
Quanto alla prospettazione della possibilità di una sanatoria della irregolarità, la
Corte d'Appello rilevava che non aveva sanato il vizio, né offerto soluzioni CP_1 alternative adeguate. Peraltro, risultava l'impossibilità di procedere a sanatorie in relazione alle problematiche riscontrate (come da parere Ufficio Edilizia del
Comune di Viareggio).
III. L'ordinanza della Corte di Cassazione
pagina 9 di 19 La Corte di legittimità, con l'ordinanza di rinvio, cassava la sentenza di appello evidenziando che la Corte d'Appello si era confermata alla giurisprudenza in materia secondo cui: “Gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili sono nulli, ai sensi dell'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, sia nel caso in cui gli immobili oggetto di trasferimento non siano in regola con la normativa urbanistica (nullità di carattere sostanziale), sia quando dagli atti di trasferimento non risulti la circostanza della regolarizzazione in corso (nullità di carattere formale)” (Sez. 2, Sentenza n. 25811 del 05/12/2014, Rv. 633640 -
01).
Tale orientamento, però, non era univoco e, anzi, era minoritario.
Vi erano infatti due indirizzi nella giurisprudenza di legittimità: uno secondo il quale la nullità di cui agli artt. 17 e 40, l. n. 47 del 1985, e 46, d.p.r. n. 380 del
2001, avrebbe natura formale, in quanto derivante dalla mera assenza, nel contratto, delle dichiarazioni del venditore;
l'altro che, invece, affermava la natura sostanziale della nullità, in quanto derivante non soltanto dall'assenza della menzione del titolo nell'atto, ma anche dalla difformità tra il bene venduto e il progetto assentito.
Tale contrasto era stato risolto dalle Sezioni Unite, successivamente alla pronuncia della Corte di Appello, affermando il seguente principio di diritto: «La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della
l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal pagina 10 di 19 profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato» (Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019, Rv. 653283- 01).
Con riferimento alla sentenza impugnata, quindi, la Suprema Corte evidenziava che “dalla sua motivazione non emerge con chiarezza quale sia l'effettiva ragione della nullità del contratto di compravendita intercorso tra le parti, ovvero se dipenda da un c.d. abuso di tipo “sostanziale” derivante da irregolarità urbanistiche o se a mancare sia il titolo edilizio necessario secondo le indicazioni dell'intervento nomofilattico.
Come si è detto, infatti, le norme sulla nullità sono di stretta interpretazione e ciò che si richiede è che il titolo menzionato nell'atto non soltanto debba realmente esistere, così come veridica deve essere la dichiarazione dell'alienante, ma debba altresì riferirsi all'immobile oggetto dell'atto”.
Il thema decidendum del presente giudizio
Va anzitutto premesso che il giudizio di rinvio conseguente alla cassazione della pronuncia di secondo grado per motivi di merito (giudizio di rinvio proprio) non costituisce - come desumibile dall'art. 393 c p.c., a mente del quale alla mancata, tempestiva riassunzione del giudizio, non consegue il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado, bensì la sua inefficacia, salvi gli effetti della sentenza della Corte di cassazione ed eventualmente l'effetto della cosa giudicata acquisito dalle pronunce emanate nel corso del giudizio - la prosecuzione della pregressa fase di merito, né è destinato a confermare o riformare la sentenza di primo grado;
esso integra, piuttosto, una nuova ed autonoma fase che, pur soggetta, per ragioni di rito, alla disciplina riguardante il corrispondente procedimento di primo o secondo grado, ha natura rescissoria (nei limiti posti dalla pronuncia rescindente) ed è funzionale all'emanazione di una sentenza che, senza sostituirsi ad alcuna precedente pronuncia, riformandola o modificandola, statuisce direttamente sulle domande proposte dalle parti (cfr. Cass., sez. II, ord.,
31.05.2021, n. 15143).
pagina 11 di 19 Passando, dunque, alla disamina delle domande proposte nel presente giudizio di rinvio, la Corte osserva quanto segue.
Il giudizio è stato riassunto per chiedere di dichiarare la nullità del contratto di compravendita e dei successivi contratti di leasing, avendo concluso in questi Parte termini sia che gli originari attori.
chiede invece che la domanda di nullità sia respinta. CP_1
Nell'ipotesi in cui il contratto venga ritenuto valido, gli originari attori chiedono, previo accertamento della regolarità urbanistica ed edilizia nonché della deducibilità in contratto del bene oggetto del contratto di leasing, di pronunciare ex art. 2932 c.c. sentenza che tenga luogo di contratto, con costi per l'incombente a carico di e/o . CP_1 Parte_1
Parte In tal caso, invece, ha chiesto di condannare gli originari attori al pagamento di quanto necessario per il trasferimento degli immobili ed alla restituzione delle spese processuali.
IV. Il decisum
La pronuncia della Corte di Cassazione è vincolante nel presente giudizio in ordine all'affermazione secondo cui la nullità del contratto di compravendita può essere ricollegata esclusivamente alla mancata indicazione nel contratto del titolo abilitativo, “con la precisazione che il titolo menzionato nell'atto non soltanto debba realmente esistere, così come veridica deve essere la dichiarazione dell'alienante, ma debba altresì riferirsi all'immobile oggetto dell'atto, non soltanto perché, diversamente, verrebbe svuotata di significato la previsione della conferma di cui agli artt. 46, comma 4, del d.P.R. n. 380 del 2001, e 17, comma
4, e 40, comma 3, della l. n. 47 del 1985 (possibile soltanto in caso di omessa menzione non dipesa da insussistenza del titolo) e la stessa finalità perseguita dal legislatore di limitare le transazioni relative a immobili abusivi, ma anche perché verrebbe altrimenti vanificata la valenza essenzialmente informativa nei confronti
pagina 12 di 19 della parte acquirente propria della dichiarazione, richiedente la concreta riferibilità del titolo all'immobile oggetto dell'atto”.
V. Il contratto di compravendita.
Il contratto di compravendita del 28.12.1996 tra e Controparte_1 [...] ha ad oggetto il pieno dominio di quattro unità ad uso Controparte_12 artigianale poste in un edificio condominiale sito in Viareggio, via di Montramito, caratterizzate ciascuna da un unico grande vano, e poste rispettivamente al piano secondo lato strada, al piano primo lato strada, al piano primo lato interno ed al piano secondo lato interno, oltre alle parti condominiali specificamente indicate nell'atto.
Con riferimento ai titoli edilizi si legge nel contratto:
Il CTU nominato in primo grado ha confermato che l'edificio nel quale sono inserite le unità immobiliari compravendute è stato costruito in forza delle concessioni edilizie richiamate nell'atto.
pagina 13 di 19 La criticità evidenziata dal CTU consiste nel fatto che il Comune di Viareggio aveva negato nella fase di istruttoria della concessione edilizia la possibilità di realizzare unità ad uso ufficio separate dalla adiacente unità a destinazione artigianale.
Da questo viene derivato che gli immobili oggetto di compravendita non potevano in realtà essere venduti separatamente dall'unità ad uso artigianale.
La vendita è quindi avvenuta in conseguenza del fatto che la ha CP_1 accatastato gli immobili separatamente rispetto alle attività artigianali, in difformità rispetto agli strumenti urbanistici.
Il CTU ha anche escluso la possibilità di sanatoria, in quanto il Comune di
Viareggio non consentiva il mutamento di destinazione d'uso da artigianale a direzionale in quella zona.
Quello che è emerso in sede peritale, quindi, non è una mancanza di titoli edilizi, né la difformità rispetto agli stessi, ma l'indebito frazionamento delle unità ad uso pagina 14 di 19 ufficio da quelle ad uso artigianale, da cui l'incommerciabilità dei beni, che non è assoluta, ma solo quali entità distinte rispetto a quella principale.
Occorre pertanto chiedersi se questo possa o meno determinare la nullità del contratto di compravendita, intesa secondo i canoni interpretativi dettati dalla
Suprema Corte.
Dal momento che il titolo menzionato nell'atto è certamente esistente e veritiero, ciò di cui si discute è se esso sia anche “riferibile” all'immobile compravenduto.
Al riguardo non si può che condividere l'assunto da cui muovono gli originari attori, ovvero che il titolo richiamato nell'atto di compravendita (la concessione edilizia n. 331 del 15.09.1992 e successive varianti) attiene all'intero edificio, in origine unitariamente autorizzato quale unità artigianale. Lo stesso pertanto non
è direttamente riferibile agli immobili compravenduti, per i quali difetta il necessario titolo abilitativo al frazionamento ed al successivo cambio di destinazione (ad uso ufficio).
Non è infatti condivisibile la posizione espressa sul punto dalla difesa di CP_1
secondo la quale il titolo sarebbe comunque riferibile agli immobili, in
[...] quanto parti del tutto, «mantenendosi inalterate altezze, superfici e volumi originariamente assentite, non potendo attribuirsi rilevanza alla “graduazione” dell'irregolarità».
Il frazionamento ed il cambio d'uso di una unità immobiliare, infatti, richiede un titolo abilitativo ulteriore e distinto rispetto a quello che ha consentito la costruzione dell'edificio nel quale è racchiusa, in assenza del quale tale immobile non può acquisire la sua consistenza autonoma.
Le singole parti che compongono un immobile, quindi, acquisiscono una loro consistenza giuridica esclusivamente nel momento in cui vengano separate dall'intero attraverso un provvedimento di tipo autorizzativo. In assenza di un tale provvedimento esse rimangono una parte del tutto, che non può essere alienata separatamente.
pagina 15 di 19 I beni compravenduti, pertanto, ai fini della loro identificazione e legittimità urbanistica, richiedevano l'esistenza di un ulteriore titolo abilitativo.
Tale titolo non è stato indicato nel contratto di compravendita, in quanto inesistente.
Sotto questo profilo, pertanto, anche alla luce dei principi espressi dalla Corte di
Cassazione, non si può che confermare il giudizio di nullità dell'atto.
La nullità di tale contratto travolge necessariamente anche i contratti di leasing, stante l'evidente collegamento con gli stessi, essendo indiscutibile che i beni potevano essere locati nei limiti in cui fossero divenuti di proprietà della locatrice.
Alla pronuncia di nullità conseguono l'obbligo in capo agli attuali detentori di Parte restituire i beni a e di questa di restituire il prezzo percepito da , Controparte_1 maggiorato degli interessi legali dalla domanda al saldo.
Non vi è poi motivo di esaminare le originarie domande risarcitorie, non venendo riproposte.
Le domande subordinate sono invece assorbite dall'accoglimento della domanda Parte principale avanzata sia da che dagli attori del primo grado di giudizio.
Deve pertanto essere dichiarata la nullità del contratto di compravendita e dei conseguenti contratti di leasing per cui è lite.
Le spese di lite devono essere regolate in applicazione del principio di soccombenza, tenuto conto dell'esito del giudizio complessivo, che vede Pt_1
ed soccombenti nei rapporti con gli originari attori, la cui domanda
[...] CP_1 era stata originariamente contrastata da entrambi, mentre e CP_1 CP_7 risultano soccombenti nei confronti di , visto che la domanda di Parte_1 manleva, pur non accolta, è risultata nella sostanza fondata, e vanno liquidate nella misura liquidata in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 come modificato dal D.M. 37/2018, in relazione al valore effettivo della controversia ed all'attività svolta, con applicazione dei parametri minimi, esclusa la fase istruttoria per il presente giudizio di rinvio.


P.Q.M.

pagina 16 di 19 La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda, eccezione, istanza e deduzione, nel giudizio di rinvio dalla
Corte di Cassazione che ha cassato la sentenza n. emessa dalla Corte d'Appello di
Firenze e depositata il, riassunto dalla nei Parte_1 confronti di Controparte_1 CP_3 CP_4 CP_5
e così provvede:
[...] Controparte_6 Controparte_7 dichiara la nullità del contratto di compravendita stipulato in data 28.12.1996 tra e ed avente ad oggetto le unità Controparte_1 Controparte_12 ad uso ufficio site in Viareggio (LU), via di Montramito, censite al NCEU del comune di Viareggio alla partita 22.498, foglio 23, mappale 1.432, subalterno 18,
19, 20 e 21; dichiara la nullità dei contratti di leasing stipulati da Controparte_12 con:
[...]
- relativamente all'unità ad uso artigianale catastalmente CP_4 identificata al NCEU del comune di Viareggio alla partita 22.498, foglio 23, mappale 1.432, subalterno 20;
- relativamente all'unità ad uso ufficio catastalmente Controparte_5 identificata al NCEU del comune di Viareggio alla partita 22.498, foglio 23, mappale 1.432, subalterno 18;
- relativamente all'unità ad uso ufficio catastalmente identificata CP_3 al NCEU del comune di Viareggio alla partita 22.498, foglio 23, mappale 1.432, subalterno 21;
- relativamente all'unità ad uso artigianale catastalmente Controparte_6 identificata al NCEU del comune di Viareggio alla partita 22.498, foglio 23, mappale 1.432, subalterno 19; condanna la a restituire alla le somme ricevute a Controparte_1 Controparte_8 titolo di corrispettivo della compravendita, pari ad € 331.565,33 (originari £
642.000.000), oltre agli interessi in misura legale dalla data della domanda al saldo;
pagina 17 di 19 condanna ed in solido, a rifondere a Controparte_8 Controparte_1 CP_3
e le spese di lite,
[...] CP_4 Controparte_5 Controparte_6 che liquida: per il primo grado di giudizio, quanto a e in € CP_4 Controparte_5

7.052 per diritti ed onorari, ed € 543,38 per spese non imponibili, oltre spese generali, cap e iva di legge, quanto ad in € 7.052 per diritti ed CP_3 onorari, ed € 178,00 per spese non imponibili, oltre spese generali, cap e iva di legge, quanto a in € 7.052 per diritti ed onorari, ed € Controparte_6
178,00 per spese non imponibili, oltre spese generali, cap e iva di legge;
per il primo giudizio di appello in € 9.494,30, considerando l'aumento per le parti rappresentate, per compensi di avvocato, oltre al rimborso delle spese generali,
IVA e CPA;
per il giudizio di legittimità € 7.273 per compensi di avvocato, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA;
per il presente giudizio di rinvio € 9.494,30, oltre al rimborso delle spese generali,
IVA e CPA;
condanna la e , in solido, a rifondere a CP_1 Controparte_7 CP_8 le spese di lite, che liquida:
[...]
per il primo grado in € 7.052;
per il primo giudizio di appello in € 7.120;
per il giudizio di legittimità € 5.387;
per il presente giudizio di rinvio € 7.120, il tutto oltre spese generali, cap e iva di legge.
Firenze, camera di consiglio del 15 aprile 2025.
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Fabrizio Nicoletti
La Presidente
dott.ssa Anna Primavera
pagina 18 di 19 Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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