REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Antonella Miryam STERLICCHIO Presidente rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere
Pasquale CABATO Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5241 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente tra
Parte_1
Avv. FALCONE SERGIO
e
EV LI
Avv. SERPA FRANCESCO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza n. 1066/2024 del Tribunale di Civitavecchia che ha così statuito: “1.Con atto di citazione, regolarmente notificato, LI EV convenivano in giudizio chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “accertare il grave Parte_1 inadempimento in cui è incorsa la sig.ra , condannare ex art. 1385 c.c. secondo comma c.c., CP_1 la medesima al pagamento in favore della sig.ra LI EV della complessiva somma di euro 10.886,68, quale restituzione del doppio della caparra confirmatoria”. Deduceva, in particolare, che, in data 9.01.2017, aveva formulato una proposta d'acquisto per un immobile di proprietà , sito in Civitavecchia Via Vincenzo Cardarelli snc, costituendo una caparra Parte_1 confirmatoria di euro 5.000,00 ed indicando quale termine ultimo per la stipula dell'atto di compravendita la data del 31.07.2017; che tale proposta veniva accettata in data 10.01.2017; che la convenuta aveva garantito la libertà dell'immobile da vincoli di ogni genere;
che l'immobile, di contro, era risultato oggetto di un pignoramento con conseguente procedura esecutiva immobiliare pendente presso il Tribunale di
Civitavecchia, n. 22/12 e 93/16 RGE;
che EV, suo malgrado, aveva acconsentito alla richiesta di differire la stipula dell'atto notarile addirittura fino al 30 luglio 2018; che a ciò va aggiunto che, al fine di permettere alla controparte, di arginare la procedura esecutiva pendente sull'immobile le aveva corrisposto una ulteriore caparra di complessivi € 4.343,34, consegnando alla medesima n. 4 assegni circolari intestati alla procedura stessa, nonché ulteriori euro 1.100,00, sempre a titolo di caparra confirmatoria, per spese tecniche necessarie per l'accatastamento dell'immobile; che il 30.07.2018, tuttavia, dopo che l'attrice aveva ottenuto la seconda delibera per il mutuo, la stipula non era stata ancora possibile, in quanto l'immobile era risultato ancora gravato dal vincolo del pignoramento e su di esso pendente la procedura esecutiva n. 22/12 e 93/16 RGE presso Tribunale di Civitavecchia;
che a quel punto EV si era vista costretta a contestare l'inadempimento con condanna ex art. 1385 secondo comma c.c. alla restituzione del doppio di detta somma per complessive euro 10.886,68. 2.Si costitutiva in giudizio contestando che l'acquirente era a conoscenza della Parte_1 procedura esecutiva;
che le somme versata non erano state imputate a titolo di caparra confirmatoria;
che non vi era comunque inadempimento della venditrice posto che il rogito notarile era stato impedito da problematiche della controparte connesse al rilascio del mutuo.
Concludeva per il rigetto della domanda.

3.Assegnati i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. e svolta l'istruttoria, consistita nella escussione della prova testimoniale, le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..

4.Occorre, anzitutto, osservare che l'oggetto della domanda non risulta essere la risoluzione per scadenza del termine essenziale (ex art. 1457 c.c.) o per diffida ad adempiere (ex art. 1454 c.c.), bensì l'esercizio del potere di recedere dal contratto ex art. 1385 c.c..

5.A ben vedere l'art. 1385 c.c. àncora l'operatività del recesso al solo presupposto del verificarsi di un inadempimento di una delle parti del contratto. Ciò che, dunque, rileva è la verifica se l'inadempimento del venditore sussista e se, in tal caso, possa apprezzarsi in termini di gravità.

6.A tale proposito, l'istruttoria –consistita nell'acquisizione documentale e nell'escussione della prova testimoniale- ha adeguatamente confermato l'assunto attoreo. E' pacifico, infatti, che il bene era soggetto a procedura esecutiva e che a seguito di conversione del pignoramento la data fissata per la stipula del rogito era stata differita al 30.07.2018. Risulta anche documentale la diffida dell'acquirente rivolta alla proprietaria a prendere contatti con Pt_1 lo studio del difensore al fine di confermare la volontà di procedere alla vendita, comunicando il rilascio favorevole della seconda delibera per il mutuo ed indicando quale data per il rogito presso il 15.11.2018 presso il Tribunale di Civitavecchia. A tale diffida, però, non seguiva alcuna risposta della venditrice e il 15.11.2018 non si addiveniva alla stipula del rogito presso il Tribunale di Civitavecchia.
Il teste , agente immobiliare che ha curato la trattativa, ha riferito che “Si, è vero. La sig.ra Tes_1 ha convertito il pignoramento iscritto sull'immobile oggetto di causa versando il 5% del debito. Le Pt_1 successive quattro rate relative al debito sono state pagate dalla medesima attraverso gli assegni che mi si leggono emessi in suo favore dalla sig.ra EV. Preciso che la sig.ra ha anche corrisposto Parte_2 l'ulteriore importo di € 1.100,00, sempre a titolo di caparra confirmatoria, per spese tecniche necessarie per l'accatastamento dell'immobile”. Il medesimo teste, da ritenersi in posizione di maggiore terzietà rispetto a quello portato dalla parte convenuta, essendo quest'ultimo il di lei marito, ha anche confermato che alla data ultima del 30.07.2018, fissata quale termine per la stipula della vendita, dopo che EV aveva ottenuto la seconda delibera per il mutuo, la vendita stessa non si era potuta effettuare, in quanto, nonostante le rassicurazioni avute in tal senso e le somme anticipate quale caparra dalla EV, l'immobile risultava ancora gravato dal vincolo del pignoramento e su di esso pendente la procedura esecutiva n. 22/12 e 93/16 RGE presso
Tribunale di Civitavecchia, aggiungendo di avere contattato personalmente la parte per attivare la Pt_1 stipula del contratto. Dunque, è provato l'impedimento alla stipula del rogito notarile e l'inadempimento grave della promittente venditrice. Del resto, il preliminare era chiaro nello stabilire che il bene doveva essere trasferito libero da gravami, con cancellazione di tutte le trascrizioni e iscrizioni a cura e spese della parte venditrice. Invece alla data del 30.07.2018 e a quella poi del 15.11.2018 la promittente venditrice, pur a fronte della manifestazione di interesse e diffida proveniente dalla controparte, non ha dato luogo (e comunque non lo ha dimostrato) a quelle attività necessarie per il pagamento dei creditori e l'estinzione della procedura esecutiva, tanto è vero che il termine spirava inutilmente senza che si concludesse la stipula del rogito.

7.Risulta documentale anche che contestualmente alla proposta di acquisto veniva prevista una caparra il versamento della caparra di euro 5.000,00 in favore della venditrice. E' pacifico che l'assegno di euro 5.000,00 emesso dall'attrice non entrava mai nella disponibilità della proprietaria, quindi la successiva somma corrisposta di euro 4.343,34, versata a mezzo di ulteriori 4 assegni intestati a favore della procedura, era senz'altro da intendersi corrisposta ed imputata a titolo di caparra. L'ulteriore importo di euro 1.100,00 veniva versato sempre a titolo di caparra come risulta dalla scrittura privata prodotta all'allegato 4 della citazione.

8.In conclusione, la domanda dell'attrice va accolta e, conseguentemente, dichiarato l'inadempimento grave della convenuta, quest'ultima va condannata al pagamento in favore di LI EV, ai sensi dell'art. 1385 c.c. della somma di euro 10.886,68 oltre interessi legali dalla data di dichiarazione di recesso sino all'effettivo soddisfo.

9.Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.

PQM

Il Tribunale di Civitavecchia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando così provvede:
-DICHIARA il recesso ex art. 1385 comma 2 c.c. di LI EV, DICHIARA l'inadempimento grave di e CONDANNA al pagamento in favore di LI Parte_1 Parte_1
EV di euro 10.886,68 oltre interessi legali a far data dalla dichiarazione di recesso sino all'effettivo soddisfo;

-CONDANNA al pagamento in favore di LI EV delle spese di lite da Pt_1 Parte_1 liquidarsi nella somma complessiva di euro 5.486,00 di cui euro 286,00 per spese vive ed euro 5.200,00 per compensi, oltre iva, cassa e rimborso forfettario come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Francesco
Serpa dichiaratosi difensore antistatario.”. La parte appellata ha chiesto il rigetto dell'impugnazione. La causa, previa precisazione delle conclusioni e discussione, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 29.4.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello appare parzialmente fondato e, pertanto, merita d'essere accolto nel senso che segue. Deduce l'appellante che il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto che la EV avesse dimostrato di aver corrisposto alla gli importi di cui agli assegni per Pt_1 complessivi euro 5.443,34 a titolo di caparra confirmatoria. Osserva la Corte che nel giudizio di primo grado la circostanza del versamento da parte della EV, in favore della procedura esecutiva, al fine di aiutare la ad Pt_1 estinguere il debito era stata sostenuta persino dall'odierna appellante, come si evince chiaramente dall'esame della memoria depositata il 29.10.2019, ov'è persino articolato un capitolo di prova che si trascrive “2) vero che infatti la EV ha addirittura contribuito con la conversione del pignoramento ( provvedimento di conversione proc.
22/1293/16 - All. 1 e proposta di acquisto - All.2), come da versamenti di euro 1.100 ed euro 4.343.34 , effettuati in favore della per aiutarla in qualche modo ?”. Pt_1 Sicchè sul punto il motivo d'appello s'appalesa inammissibile e deve ritenersi incontroverso tra le parti che la EV abbia provveduto a pagare quell'importo in favore della Pt_1
Quel che, piuttosto, non può ritenersi provato è che i predetti versamenti siano stati fatti a titolo di caparra confirmatoria.
Intanto per la ragione che il testimone non ha indicato alcun elemento per rendere Tes_1 attendibile la sua deposizione su tale circostanza nè ha riferito per quale ragione avesse contezza dell'imputazione data al versamento che, avendo come beneficiario il Tribunale di Civitavecchia, si mostrava chiaramente come una dazione di denaro per conto della interessata all'estinzione della procedura esecutiva. Pt_1
In difetto assoluto degli elementi di cui sopra, la deposizione non può ritenersi attendibile in quanto del tutto generica. Va, inoltre, rilevato che (come documentato ed incontroverso) la caparra confirmatoria era già stata costituita in favore della al momento della sottoscrizione della Pt_1 proposta d'acquisto (dell'immobile per cui è causa) attraverso la consegna nelle mani dell'agente immobiliare di un assegno di importo pari ad euro 5.000,00 (mai posto all'incasso) e, successivamente, della somma di euro 1.100,00 (doc. 4 di parte EV).
Conseguentemente la sentenza va riformata e la somma che la deve essere Pt_1 condannata a restituire è quella portata dagli assegni pari ad euro 4.343,34, con i quali è evidente che la EV abbia inteso prestarle del denaro ed euro 2.200,00 pari al doppio della caparra di euro 1.100,00, oltre gli accessori secondo il criterio applicato dal Tribunale e non fatto oggetto di censura nel presente grado.
Le spese di lite seguono la soccombenza dell'appellante che deve essere condannata a rifonderle alla parte appellata nella misura di due terzi, stante il parziale accoglimento della domanda.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: in parziale accoglimento dell'appello e riforma della sentenza gravata;
condanna alla restituzione in favore di EV LI Parte_1 del minor importo di euro 6.543,34, oltre accessori come stabiliti con la sentenza gravata. Condanna alla rifusione di due terzi delle spese di lite in favore di Parte_1
EV LI nella misura che liquida, per la quota, in euro 2.100,00 quanto al primo grado ed in euro 2.400,00, quanto al secondo grado, oltre al contributo unificato, le spese generali e gli accessori di legge.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 29.4.2025.
Il Presidente est.
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