REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1134 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 12.02.2025, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente tra

(C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Agostino Agaro (C.F. per C.F._1 procura in atti – APPELLANTE – E
(C.F. ), , Controparte_1 C.F._2 CP_2
(C.F. ) C.F._3 rappresentati e difesi dagli Avv.ti Bruno Galati (C.F. ) e C.F._4
Domenico Galati (C.F. per procura in atti – APPELLATI E C.F._5
APPELLANTI INCIDENTALI –
OGGETTO: rimborso spese urgenti, ai sensi dell'art. 1134 cc.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I fatti di causa possono essere così riassunti:
e comproprietari di un appartamento, nell'edificio Controparte_1 CP_2 condominiale in , hanno agito in giudizio per sentir accertare Parte_1 Parte_1
e dichiarare che i lavori eseguiti nel loro appartamento, per un importo pari a € 14.740,00, si erano resi necessari a causa di infiltrazioni dovute al malfunzionamento della pompa di sollevamento condominiale, ed ottenere la condanna del condominio al rimborso delle spese anticipate. La domanda poggia su un accertamento tecnico di parte inerente le cause della presenza di acqua nel sottosuolo dello stabile;
su una delibera dell'assemblea condominiale che ha negato la partecipazione alle spese, proponendo la realizzazione di un secondo pozzetto con relativa pompa di sollevamento, a patto che le spese fossero ripartite in parti uguali;
su un procedimento di mediazione obbligatoria con esito negativo;
sull'urgenza dei lavori. Il ha chiesto il rigetto della domanda, deducendo che il vespaio, realizzato Parte_1 da parte attrice, consistente nel riempimento calcareo a nido d'ape in terra di riporto, posto sotto il pavimento, non rientrava nell'ambito del suolo comune a norma dell'art. 1117 c.c., costituendo un manufatto ben distinto dalle fondazioni ed al servizio esclusivo dell'unità immobiliare, al piano terra;
che l'assemblea aveva stabilito che le infiltrazioni potevano ridursi mediante la realizzazione di un secondo pozzo di raccolta e relativa pompa, come da delibera del 05.12.2016 e ribadito in sede di mediazione obbligatoria.
Il Tribunale di Civitavecchia, con la sentenza n. 1765/2019, accertata la necessità e urgenza dei lavori realizzati da parte attrice, ha condannato il al rimborso, Parte_1 su base millesimale, dei costi sostenuti per l'esecuzione delle opere, oltre al pagamento delle spese di lite. La decisione si fonda sugli accertamenti del consulente tecnico d'ufficio da cui è emerso, riguardo ai lavori effettuati da parte attrice, che l'originario massetto in calcestruzzo poggiato su un vespaio controterra è stato sostituito con un vespaio areato mediante casseri modulati in plastica rigenerata (igloo); la rimozione di tutti gli intonaci e la realizzazione di un'intercapedine areata contro le pareti perimetrali dell'appartamento; la costruzione di un nuovo pozzetto di raccolta delle acque che provengono dal terreno, con una pompa di sollevamento e smaltimento verso la rete fognaria, in ausilio al preesistente pozzetto condominiale, già esistente e dotato di pompa di sollevamento e di raccolta e smaltimento delle acque provenienti dal terreno sottostante;
un intervento migliorativo quanto alla struttura a vespaio, ai fini della protezione da risalite di umidità dal sottosuolo, con la precisazione che l'appartamento in questione è posto a quota inferiore di circa 100 metri dalla strada ed è collocato a circa 60 metri dal fosso di drenaggio della zona ed a circa 200 metri dalla riva del mar Tirreno, tanto che il era già dotato di pozzetto di drenaggio e pompa di Parte_1 sollevamento e smaltimento delle acque nel sottosuolo;
una protezione dalle infiltrazioni con la costruzione del un nuovo pozzetto e la congruità dei costi sostenuti. Contrariamente a quanto sostenuto dal , il tribunale ha ritenuto il vespaio Parte_1 compreso tra i beni comuni ex art. 1117 cc, avendo la funzione di assorbire l'umidità di risalita a protezione dell'intero stabile, ed, a sostegno della sua tesi, ha richiamato la pronuncia della Suprema Corte n. 23304/2014. Ha concluso ritenendo il manufatto utile all'intero stabile, tanto che il si era dichiarato favorevole alla Parte_1 realizzazione del secondo pozzetto, ed i lavori giustificati dall'urgenza, atteso lo stato avanzato della ristrutturazione dell'appartamento ed il parere del tecnico di fiducia.

Il ha impugnato la decisione, articolando un unico motivo che attiene Parte_1 essenzialmente alla realizzazione del vespaio, ritenuto dal tribunale parte comune dell'edificio. Ha premesso che la questione non è pacifica, in presenza di un orientamento giurisprudenziale meno recente consolidato nel senso di un manufatto distinto dalle fondazioni, al servizio esclusivo della unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune, nonché dell'impostazione della dottrina che contiua a ritenere il cd. vespaio parte non indispensabile all'esistenza del fabbricato condominiale, ma solo accessoria e, di conseguenza, che le spese di costruzione debbano essere poste a carico del proprietario dell'appartamento al piano terra, sotto il quale si trova. Nel caso in esame, inoltre, non vi sarebbe stata stata una sostituzione di un vespaio preesistente, ma una costruzione ex novo, senza alcuna autorizzazione del condominio, invece, necessaria, nel caso di un bene comune;
anzi, la costruzione sarebbe avvenuta in contrasto con la delibera del 24.10.2016, mai impugnata da controparte, che non ha approvato la richiesta di provvedervi, a spese del condominio, unitamente alla realizzazione di un'intercapedine; tali opere sarebbero delle innovazioni che avrebbero richiesto, ai sensi dell'art. 1136 cc, l'autorizzazione da parte della maggioranza degli intervenuti in assemblea e la presenza di condomini che rappresentano almeno la metà del valore dell'intero edificio. Lo stesso consulente tecnico, peraltro, avrebbe ritenuto sufficiente, per la soluzione del problema delle infiltrazioni, la realizzazione della seconda pompa per potenziare il sollevamento, in linea con quanto sostenuto dal condominio sia in sede di delibera assembleare che di meduazione obbligatoria. Quanto all'urgenza dei lavori, sottolineano il tempo trascorso dall'acquisto dell'appartamento, nell'anno 1989, al momento dell'intervento in contestazione nell'anno 2016; la mancata rappresentazione di motivi di urgenza che riguardavano l'intero edificio;
il tempo utilizzato dai condomini, per chiedere la delibera assembleare e poi esperire la mediazione obbligatoria, escludendo così in radice l'urgenza ovvero la necessità di lavori senza ritardo e senza possibilità di preavvertire i condomini.
L'appello è fondato. Diversamente da quanto sostenuto da controparte, la critica è chiara, tanto poter essere agevolmente sintetizzata e la controparte articolare una compiuta difesa. Occorre premettere che gli attori si sono resi conto dei fenomeni infiltrativi, in occasione dei lavori di ristrutturazione del loro appartamento. La sentenza poggia sulla consulenza tecnica d'ufficio, attraverso la quale è stato accertato che i lavori sono consistiti nella sostituzione dell'originale massetto, poggiato su un vespaio controterra, con un nuovo vespaio areato, oltre alla realizzazione di un nuovo pozzetto di raccolta con pompa di sollevamento (pag. 9 relazione). La posizione del vespaio originario al di sotto del massetto induce a ritenere che lo stesso assolvesse ad un interesse esclusivo dell'unità abitativa al piano seminterrato, che poggia su suolo comune;
più precisamente, non è risultato che il massetto facesse parte della fondazione del fabbricato, ma piuttosto si trovava al di sotto del massetto, che è parte del pavimento dell'appartamento, e consisteva in un riempimento costituito da materiale tufaceo e argilloso compatto, come emerge dalla stessa descrizione del consulente di parte attrice, a pag. 3 della relazione integrativa (doc. 11 parte attrice), che, peraltro, si precisa, ha sostenuto l'inesistenza di un vespaio vero e proprio. In conclusione, il manufatto non presentava particolari caratteristiche per ritenere una funzione diversa da quella isolante e di separazione della superficie di sedime dalla soletta inferiore dell'appartamento (vedi sent. cass 8252/2025 in continuità con sent n 6357/1993). In ogni caso, pur volendo ritenere il vespaio un bene condominiale, appare dirimente l'assenza dei presupposti previsti dall'art. 1134 cc., l'inerzia dell'amministrazione condominiale e la necessità ed urgenza dei lavori. Nella fattispecie, le infiltrazioni non erano evidenti e si sono presentate solo in occasione dei lavori di ristrutturazione, dopo decenni dall'acquisto, rimuovendo il pavimento di tutto l'appartamento ed accertando che tali fenomeni si estendevano alle murature che risultavano imbibite d'acqua. Ora, la consistenza del fenonemo infiltrativo non è descritta in modo puntuale, nella consulenza di parte attrice. E' contrastata dal che ha anche chiesto, con le Parte_1 note ex art. 183 n. 3 cpc, di dichiarare inammmissibile la prova per testi inerente l'intervento e gli accertamenti dell'amministratore e, dunque, non vi è nemmeno prova delle effettive condizioni delle pareti dell'appartamento, all'epoca dei detti lavori. I lavori di ristrutturazione potevano essere terminati e poi decidere con il Parte_1 quale tipo di intervento operare a spese e cure dello stesso;
soprattutto se si considera che un miglioramento, seppure non risolutivo, si sarebbe potuto avere realizzando solo il secondo pozzetto, visto che la causa delle infiltrazioni era stata individuata nel malfunzionamento della pompa di sollevamento del pozzetto condominiale già presente in area L'intervento avrebbe garantito una maggiore protezione CP_3 dal fenomeno delle infiltrazioni, per poi discutere con il condominio della controversa ripartizione dei costi, della necessità di un'intercapedine alle pareti, anche dopo un accertamento più compiuto, e dell'effettiva natura del vespaio se bene condominiale o meno.
Di conseguenza, restano a carico di tutti i condomini, e da ripartire su base millesimale, come del resto, richiesto (solo) nell'impugnativa, le spese relative al pozzetto e alla pompa di sollevamento per i quali è stato affrontato un costo di € 3.300,00 oltre IVA al 10%.
Le considerazioni svolte superano ogni contestazione, in via incidentale, inerente la dichiarazione di compensazione delle spese di ctu, dal momento, con la riforma della sentenza impugnata, gli attori risultano soccombenti, tranne che per le spese del secondo pozzetto, a cui il ha contribuito a dare causa, chiedendo una Parte_1 diversa ripartizione dei costi. Va, invece, accolta la seconda censura, proposta in via incidentale, dal momento che la pacifica natura condominiale del secondo pozzetto di raccolta con annessa pompa di sollevamento comporta l'allaccio all'utenza elettrica del condominio, a sua cura e spese.
Alla riforma della sentenza segue la compensazione delle spese processuali, nella misura del 50%, per il doppio grado di giudizio, da liquidare tenendo conto dello scaglione, previsto dal d.m. 55/2014, per le controversie di valore fino a 26000,00 euro.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, in riforma della sentenza n. 1765/2019, del
Tribunale Ordinario di Civitavecchia, così provvede:
condanna il sito in , al pagamento, su base Parte_1 Parte_1 Parte_1 millesimale, in favore di e dell'importo € 3.300,00 Controparte_1 CP_2 oltre IVA al 10%, nonché all'allacciamento all'utenza elettrica condominiale del secondo pozzetto di raccolta con annessa pompa di sollevamento;
condanna e alla restituzione delle somme ricevute in Controparte_1 CP_2 eccesso, in esecuzione della sentenza riformata, oltre interessi dalla data del pagamento;
condanna e al pagamento delle spese di lite, in favore Controparte_1 CP_2 del condominio, che si liquidano nella misura del 50%, in complessivi € 2500,00, per il giudizio innanzi al tribunale, ed in 2900,00 euro, per il giudizio di appello, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge.
Così deciso in Roma il giorno 2.7.2025
Il Presidente rel.