N. R.G. 2203/2022 CC
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE TERZA CIVILE

Il Collegio, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Rita Rigoni Presidente dott.ssa Barbara Gallo Consigliera Relatrice dott.ssa Silvia Franzoso Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa d'appello - avverso la Sentenza N° 1743 del 06/10/2022 del Tribunale di Verona - promossa da:

- (C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (C.F. ), con l'avv. C.F._2 Parte_3 C.F._3
Matteo Carcereri (C.F. ) e con l'avv. Maurizio Voi (C.F. C.F._4
), con domicilio eletto presso il loro studio in Verona, Viale Venezia n. 123, C.F._5
giusta procura in atti;
appellanti; contro
- (C.F. ) l'avv. Massimo Galli Righi (C.F. Controparte_1 C.F._6
), con domicilio eletto presso il suo studio in Verona, Via Pallone n. 8, giusta C.F._7
procura in atti;
appellata-appellante incidentale.

1 CONCLUSIONI
Per e Parte_1 Parte_2 Parte_3
“In riforma dell'impugnata sentenza:
In via preliminare
1) Sospendersi inaudita altera parte, o previa fissazione di udienza di discussione sulla sospensiva,
l'esecutività della sentenza impugnata n. 1743/2022 del Tribunale di Verona del 06.10.2022, ai sensi degli artt. 283 e 351 c.p.c., per tutti i motivi espressi in narrativa del presente atto;

2) Accertarsi la tardività della denuncia dei vizi e difetti oggetto di causa operata da parte attrice/appellata rispetto al termine di cui all'art. 1495, I comma, c.c. e per l'effetto dichiararsi la stessa decaduta dall'esercizio del diritto di garanzia;
conseguentemente rigettarsi le domande attoree di cui all'atto di citazione di primo grado e conseguentemente riformarsi la sentenza impugnata sul punto, per tutti i motivi espressi in narrativa;

3) Accertarsi la tardività dell'azione di riduzione del prezzo esercitata da parte attrice/appellata rispetto al termine di cui all'art. 1495, III comma, c.c. e per l'effetto dichiararsi la medesima azione prescritta e conseguentemente rigettarsi le domande attoree di cui all'atto di citazione di primo grado
e conseguentemente riformarsi la sentenza impugnata sul punto, per tutti i motivi espressi in narrativa;

In via principale
Nel merito
4) In riforma della sentenza impugnata rigettarsi tutte le domande formulate da parte attrice/appellata in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi espressi in narrativa;

5) In riforma della sentenza impugnata, spese, compensi di causa di primo grado, ivi incluso il compenso del CTU, oltre rimborso forfetario ed accessori interamente rifusi o in subordine compensati nella misura ritenuta di giustizia come da Cass. Civ. SS.UU n. 32061/2022. 6) Spese e compensi di causa del secondo grado oltre rimborso forfetario ed accessori interamente rifusi;

In Via Istruttoria
Come da memorie ex art. 183 VI c. n.2 e 3 cpc allegate all'atto di citazione in appello in duplicato informatico estratto dal fascicolo telematico RG 3656/2020 del Tribunale di Verona (doc. D e doc.
E)”;
per : Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Venezia, contrariis reiectis,
Nel merito:
2 1) rigettare il gravame in tutte le sue parti in quanto infondato in fatto e in diritto;

2) confermare la sentenza emessa dal Giudice di Prime cure, per tutti i seguenti punti: - riconoscimento del diritto di parte attrice a ottenere la riduzione del prezzo di vendita;
- rigetto delle eccezioni di decadenza e prescrizione formulate da parte convenuta;
- condanna dei convenuti in solido tra loro al pagamento di € 812,00 relativi alle spese di mediazione a titolo risarcitorio;
- condanna dei convenuti al pagamento delle spese di lite;
- condanna dei convenuti al pagamento delle spese del C.T.U.
In accoglimento dell'appello incidentale:
3) riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui condanna parte appellante al pagamento in favore della Sig.ra del minor importo di € 25.547,38 a fronte di una domanda Controparte_1 attorea che individuava una riduzione del prezzo dell'immobile pari ad € 38.000,00 e pertanto condannarsi i signori e anche in solido tra Parte_1 Parte_2 Parte_3 loro a corrispondere la somma di € 38.000,00 alla SI , oltre a rivalutazione e Controparte_1
interessi della presente domanda sino al saldo;

4) riformare, altresì, la sentenza di primo grado nella parte in cui viene rigettata la richiesta di risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti dalla SI che Controparte_1 si quantificano in complessivi € 66.571,00 e pertanto condannare i signori Parte_1
e anche in solido tra loro di tutti i danni patrimoniali e non Parte_2 Parte_3 patrimoniali subiti dalla SI che si quantificano in complessivi € 66.571,00, o Controparte_1
nella diversa somma – maggiore o minore – che risulterà di giustizia e/o anche in via equitativa, oltre
a rivalutazione ed interessi della presente domanda sino al saldo;

5) con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Controparte_1 [...]
e per l'accertamento di vizi all'immobile comprato da Parte_1 Parte_2 Parte_3
questi ultimi, per la conseguente riduzione - ai sensi dell'art. 1490 c.c. e ss. - del prezzo, per la loro condanna a corrispondere detta riduzione di prezzo ed il risarcimento di tutti i danni subiti, patrimoniali e non patrimoniali.
In particolare, esponeva di avere concluso in data 11/05/2018 un preliminare di Controparte_1
compravendita con i e la , i quali - insieme all'agenzia immobiliare - l'avevano Parte_1 Pt_2
3 rassicurata circa le ottime condizioni del bene (tinteggiato di recente), quale le era effettivamente parso in occasione dell'unica visita effettuata, poiché le era stata negata la possibilità di un'ulteriore verifica nelle more della stipula del contratto definitivo, avvenuta il 26/09/2018 ossia cinque mesi dopo la data inizialmente prevista.
Riferiva di avere riscontrato - solo dopo l'ingresso nell'ottobre 2018 - numerosi vizi e difetti, occulti e/od occultati, che non era stato possibile rilevare prima del trasferimento nella nuova abitazione (a causa dell'iniziale tinteggiatura volta a “nasconderli”); di avere segnalato la circostanza ai venditori, i quali avevano eseguito taluni lavori insufficienti a risolvere le problematiche che poi avevano negato essere esistenti.
Spiegava di avere contattato un professionista, che - a seguito di due sopralluoghi avvenuti il
19/01/2019 ed il 01/02/2019 - aveva redatto una relazione tecnica in cui aveva accertato la presenza di muffa diffusa, eccessivo livello di umidità, umidità di risalita, infiltrazioni e fuoriuscite d'acqua.
Aggiungeva che gli operatori dell' - all'esito di accesso - avevano riscontrato muffa ed umidità Pt_4 tali rendere gli ambienti tutt'altro che salutari.
Chiedeva l'accertamento dei vizi nonché - ex art. 1492 c.c. - la riduzione del prezzo versato per l'acquisto del bene in misura corrispondente ai vizi incidenti sul valore, oltre al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali conseguentemente subiti.
2. Si costituivano in giudizio e eccependo Parte_1 Parte_2 Parte_3
la decadenza dal potere di far valere i vizi ex art. 1495 c.c., per la tardività della denuncia avvenuta il
07/12/2018, mentre la scoperta risaliva all'ottobre 2018; la prescrizione dell'azione, in quanto l'istanza di mediazione - pur tempestiva - menzionava solo il diverso rimedio della risoluzione per inadempimento contrattuale;
l'assenza di vizi e l'infondatezza della domanda attorea da rigettare.
3. La causa, istruita per mezzo di CTU, veniva decisa dal Tribunale di Verona con Sentenza N° 1743 del 06/10/2022, resa all'esito dell'udienza ex art. 281 sexies c.p.c., con la quale veniva accertato il diritto di alla riduzione del prezzo di vendita nella misura di € 25.547,38, con Controparte_1
condanna di e in solido fra loro, al Parte_1 Parte_2 Parte_3 pagamento di tale somma in suo favore, oltre € 812,00 a titolo risarcitorio e con rigetto delle ulteriori domande proposte.
Il Tribunale respingeva l'eccezione di decadenza ex art. 1495 c.c., in ragione della tempestività della denuncia, poiché la scoperta dei vizi - valida per il decorso del termine della loro denuncia - è avvenuta solo quando il compratore ha avuto la certezza oggettiva degli stessi, ossia - nel caso di specie - soltanto con l'acquisizione della perizia di parte.
4 Rigettava altresì l'eccezione di prescrizione ex art. 1495 c.c., atteso che l'istanza di mediazione era tempestiva e - pur non contemplando l'azione di riduzione del prezzo - aveva evocato l'ampio diritto alla garanzia nel cui ambito si inserisce anche l'azione di riduzione del prezzo.
Richiamava la CTU condividendo le risultanze del perito che aveva accertato umidità ed infiltrazioni di acqua, quantificando i costi di eliminazione in € 21.500,00.
Sottolineava la natura “oggettiva” dell'azione di garanzia, respingendo - quindi - le doglianze del CTP dei venditori circa la non imputabilità dei vizi.
Reputava - quindi - esistente il diritto di alla riduzione del prezzo, rapportando la Controparte_1 stessa ai costi da sostenere, cioè all'importo di € 21.500,00, oltre 10% di IVA ed oltre rivalutazione e interessi compensativi, per un ammontare complessivo di € 25.547,38.
Non accoglieva - invece – sia la domanda risarcitoria della sulle spese per recarsi al lavoro CP_1 dall'ulteriore abitazione nella sua disponibilità (più distante), in quanto non documentate, sia la pretesa risarcitoria per l'esborso legato alla relazione dell' non essendo stata argomentata l'utilità di Pt_5
tale spesa.
Riconosceva a titolo riparatorio il danno legato alle spese di mediazione per € 812,00, escludendone - però - la rivalutazione per carenza di prova.
Respingeva - infine - la domanda risarcitoria da lucro cessante per la perdita di valore dell'immobile e del danno non patrimoniale, sempre per difetto di prova.
4. Avverso tale Sentenza, hanno interposto appello e Parte_1 Parte_2 [...]
con atto di citazione notificato in data 22/11/2022, articolando i seguenti motivi di Parte_3
doglianza.
Con il primo motivo, gli appellanti hanno lamentato l'erroneità della decisione laddove ha identificato il termine di decorrenza per la denuncia dalla perizia di parte del 20/02/2019, non avente data certa e mai notificata, ciò in violazione dei principi in tema di onere della prova secondo cui questo graverebbe sull'acquirente; già nella lettera del 07/12/2018 dell'avv. - da cui si evince che le infiltrazioni si CP_2 erano verificate nell'ottobre 2018 - era indicata la causa nell'umidità da risalita, senza che si presentassero vizi occulti e/od occultati, essendo tale circostanza rimasta indimostrata;
di qui l'esclusione della tutela ex art. 1495 co. 2 c.c.; inoltre, l'acquirente non ha mai contestato che la denuncia sia stata quella del 07/12/2018 e non ha mai collocato la scoperta in un momento successivo rispetto a detta missiva.
Con il secondo motivo, gli appellanti hanno denunciato l'erroneità della pronuncia laddove non ha considerato prescritta l'azione, nonostante la consegna del bene sia avvenuta il 26/09/2018 e l'azione sia stata esercitata a fine aprile 2020, non potendosi ritenere idonea - a tale fine - l'istanza di
5 mediazione, perché riguardante la sola risoluzione del contratto, mentre in giudizio è stata chiesta la riduzione del prezzo, trattandosi di domande diverse ed autonome.
Con il terzo motivo, gli appellanti hanno censurato il recepimento acritico della CTU da parte del
Tribunale perché:

1-il perito ha evidenziato due distinte zone di infiltrazioni le cui cause non sono attribuibili ai venditori
(v. pendenza della via pubblica - di cui è custode il - e vetustà dell'edificio), ma il Giudice li CP_3 ha ugualmente condannati a pagare € 1.500,00 per la correzione della pendenza della via pubblica
(peraltro modificata dal solo dopo il rogito) nonché € 16.000,00 per il ripristino di vecchie CP_3 murature, somma non dovuta in quanto l'immobile era una vecchia costruzione in pietra e l'umidità di risalita è una presenza costante nelle vecchie costruzioni;

CP perito, relativamente al deprezzamento dell'immobile, ha indicato la medesima somma necessaria per i costi di eliminazione delle infiltrazioni, senza considerare che il modesto prezzo di vendita (v. €
98.000) già considerava la vetustà dell'immobile, non indicando - quindi - l'eventuale minor valore rispetto a una stima autonoma, bensì sul prezzo d'acquisto; CP perito ha indicato apoditticamente le somme necessarie per il ripristino in € 16.000,00, oltre €
1.500,00 ed oltre € 4.000,00, senza alcun preventivo o computo metrico dettagliato a giustificazione;

4-il Giudicante ha errato nel condannare anche al pagamento dell'IVA al 10%, atteso che il perito non ha svolto alcun richiamo all'IVA (presente solo nel preventivo elaborato dal CTP di parte attrice) e non ha nemmeno indicato che si è trattato di costi imponibili per cui è dovuta l'IVA, senza tenere conto - poi - che si è trattato di acquisto effettuato con agevolazioni “prima casa”, per cui l'IVA va applicata semmai al 4% e non al 10%;

5-il Giudice ha compiuto dei calcoli non comprensibili circa l'attualizzazione - alla data di pubblicazione della Sentenza - per gli interessi compensativi, operando - peraltro - tale computo sulla somma maggiorata dell'IVA al 10% e - comunque - mediante conteggi errati (€ 23.879,20 invece di €
25.547,38); CP Giudice ha liquidato anche la somma di € 812,00 relativa alle spese di mediazione, senza valutare che la mediazione era stata proposta per il diverso rimedio della risoluzione del contratto e che l'acquirente aveva rifiutato la proposta di riacquisto dell'immobile al medesimo prezzo.
Con il quarto motivo, gli appellanti hanno denunciato la violazione del principio stabilito dalle
Sezioni Unite (Cass. Sez. Un. n. 32061/2022) in materia di spese di lite, atteso che il Tribunale ha liquidato l'intero compenso medio per lo scaglione di riferimento, senza soppesare che la condanna rientrava nello scaglione per un importo irrisorio, nonché senza considerare che l'attrice non aveva depositato la seconda e la terza memoria istruttoria, che non si era svolta istruttoria orale e che - a
6 fronte delle tre domande proposte dall'attrice - solo una era stata accolta, con sua parziale soccombenza.
5. si è costituita in II Grado contestando la fondatezza dell'appello avversario, Controparte_1
chiedendone il rigetto e proponendo - a sua volta - motivi di appello incidentale, in via subordinata e nell'ipotesi di accoglimento delle domande dell'appellante principale.
Con il primo motivo di appello incidentale, la ha censurato il rigetto parziale della sua CP_1
domanda di riduzione del prezzo dell'immobile, atteso che il preventivo di spesa del geom. CP_7 aveva calcolato la ristrutturazione in € 26.889,93 e la perizia dell'ing. aveva calcolato
[...] Per_1 un costo di ripristino di € 40.000,00.
Con il secondo motivo di appello incidentale, la ha espresso doglianza per il rigetto della CP_1
domanda di risarcimento dei danni patrimoniali in quanto, circa le spese sostenute per recarsi al lavoro dall'ulteriore abitazione, il Giudice avrebbe dovuto fare applicazione dell'art. 2727 c.c. (v. presunzioni), mentre la spesa per l'intervento dell' (che aveva definito l'abitazione insalubre e Pt_4 antigenica) era stata effettuata per dare rilievo al problema dell'umidità; così facendo il Tribunale non ha considerato la diversità di domande fra quella ex art. 1492 c.c. e quella risarcitoria.
Con il terzo motivo di appello incidentale, la ha lamentato il rigetto della domanda di CP_1
risarcimento del danno non patrimoniale, avendo dato prova del danno biologico attraverso lo stato di salute documentato, avendo sicuramente subito un danno morale soggettivo per la sopportazione di insane condizioni abitative, avendo sopportato un danno esistenziale per il peggioramento della situazione di vita tale da minare la sua dignità.
6. Con ordinanza del 07/03/2023, veniva provvisoriamente sospesa l'efficacia esecutiva della Sentenza impugnata.
7. La causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza del
26/02/2024 (tenutasi in forma cartolare), con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.; successivamente, la procedura è stata rimessa sul ruolo per la modifica della composizione del Collegio
e quindi trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza del 09/12/2024 (in trattazione scritta), con rinuncia ai termini di cui all'art. 190 cpc per deposito di scritti conclusivi.


8. Il primo motivo d'appello è infondato.
Va preliminarmente rilevata la qualificazione da parte del Tribunale dei vizi in oggetto quali “vizi occulti” - tali, dunque, da far decorrere il termine di decadenza dalla loro scoperta - e la mancata impugnazione della Sentenza sul punto, con conseguente sua definitività.
Ciò premesso, correttamente il Giudice di prime cure ha ritenuto la denuncia dei vizi tempestiva in relazione alla loro scoperta, dato che “in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta, il termine di
7 decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, di cui all'art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui detta scoperta si sia completata” (v. Cass. n.
40814 del 20/12/2021).
Nel caso di specie, la scoperta dei vizi - nel senso di compiuta ed obiettiva certezza di questi e delle loro cause - può dirsi avvenuta solo per mezzo della perizia di parte del 20/02/2019, data che - come rilevato dall'appellata - mai è stata contestata dagli appellanti.
Né può valere la circostanza che già nella precedente lettera del 07/12/2018 fosse indicata l'umidità da risalita, in quanto non vi era ancora quella certezza obiettiva della causa dei vizi acquisibile solo a seguito del rilievo effettuato dal professionista incaricato.
Invero, si tratta di scoperta avvenuta gradatamente rispetto alle “cause” e solo nel momento della perizia è stato possibile accertare l'effettiva ragione dei vizi verificatisi, non bastando il mero collegamento a problemi di umidità, ma dovendosi ricercare i fattori causali specifiche di questa, con riferimento alla costruzione dell'immobile e a eventuali interventi effettuati.
Non sono condivisibili le doglianze degli appellanti in ordine al mancato contraddittorio sul punto, stante la gradualità nella scoperta dei vizi che impone di fare riferimento al momento dell'acquisizione della certezza obiettiva derivata dalla perizia di parte.
Quindi, la denuncia è stata tempestiva e non vi è stato “sconfinamento” delle domande e delle eccezioni proposte.


9. Infondato è anche il secondo motivo di impugnazione.
Invero, “nel contratto di compravendita costituiscono - ai sensi dell'art. 2943, comma 4,
c.c. - idonei atti interruttivi della prescrizione dell'azione di garanzia per i vizi, prevista dall'art. 1495, comma 3 c.c., le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore compiute nelle forme di cui all'art. 1219, comma 1, c.c., con la produzione dell'effetto generale contemplato dall'art. 2945, comma 1, c.c.” (v. Cass. Sez. Un. 18672 del 11/07/2019) ed ancora “la prescrizione della garanzia per vizi è interrotta dalla comunicazione al venditore della volontà del compratore di esercitarla benché questi riservi ad un momento successivo la scelta del tipo di tutela, dovendosi escludere che la riserva concerna un diritto diverso da quello in relazione al quale si interrompe la prescrizione. Come prevede l'art. 1495, comma 3, c.c. l'azione di garanzia per i vizi e la mancanza di qualità dovute si prescrive in un anno dalla consegna. Questo termine breve (di natura eccezionale - è, perciò, non estensibile al di fuori dei casi previsti - così fissato dal legislatore per garantire la stabilizzazione, in tempi circoscritti, dei rapporti economici riconducibili alle
8 contrattazioni in tema di compravendita), che si collega all'onere della preventiva denuncia il cui assolvimento è prescritto dal comma 1 dell'art. 1495 c.c., concerne la tutela contrattuale del compratore per far valere l'inesatto adempimento per difettosità del bene oggetto della vendita, a prescindere dal rimedio” (v. Cass. Sez. U n. 18672/2019, in motivazione).
Pertanto, deve condividersi la piena idoneità dell'istanza di mediazione del 14/06/2019 al fine dell'interruzione del termine di prescrizione dell'azione di riduzione del prezzo ex artt. 1492 ss. c.c., visto che la domanda proposta con detta istanza - idonea, di per sé, all'interruzione del termine di prescrizione (v. Cass. Sez.U. n. 17781/2013) - rientra nel più ampio ambito della garanzia per i vizi, senza che l'iniziale scelta circa la risoluzione del contratto rispetto alla riduzione del prezzo possa assumere significato, diventando detta scelta definitiva soltanto con la proposizione della domanda giudiziale ex art. 1492 co. 2 c.c..
La diversità delle domande e la loro reciproca autonomia non comporta la loro esclusione dall'ambito della c.d. garanzia per i vizi, rispetto alla quale costituiscono due rimedi sì diversi ma comunque afferenti allo stesso “nucleo” di tutela, senza alcuna violazione dei diritti di difesa della controparte.
Correttamente, il Giudice di I Grado ha rigettato l'eccezione di prescrizione, essendo stata proposta la domanda entro un anno dalla consegna (del 26/09/2018).
10. Parzialmente fondato è - invece - il terzo motivo di impugnazione.
10.1. Gli appellanti hanno domandato la riforma della loro condanna sia al pagamento di somme necessarie per la correzione della pendenza della via pubblica (v. € 1.500,00), avvenuta dopo il rogito e
- comunque - relativa a una causa non attribuibile alla loro responsabilità bensì a quella del CP_3
sia al pagamento di somme per il ripristino delle vecchie murature (€ 16.000,00), senza avere considerato la vetustà dell'edificio e il modesto prezzo di acquisto dello stesso.
Per contro, non è stato formulato alcun rilievo circa il pagamento della somma di € 4.000,00 per la rimozione ed il riposizionamento dell'impermeabilizzazione; di talché il relativo pagamento deve ritenersi coperto dall'efficacia di giudicato.
La doglianza, come formulata dagli appellanti, è fondata solo per quanto concerne il primo aspetto, ossia quello relativo alle somme per gli interventi necessari a seguito della correzione della pendenza della via pubblica.
Difatti, il CTU ha rilevato che “si dovrà poi intervenire alla base del fabbricato, lato Via Custoza, in corrispondenza dell'accesso all'unità in esame, per eliminare le infiltrazioni di acqua dalla strada causate da una errata pendenza, con rimozione della guaina i riposizionamento dopo la correzione della pendenza, con un costo che in fase preventiva si quantifica € 1.500” (v. p. 7).
9 Tale intervento non risulta legato a problematiche dell'immobile, quanto piuttosto alla strada;
inoltre, gli appellanti hanno tempestivamente eccepito che i lavori pubblici sono avvenuti dopo il rogito, avendo l'ente comunale rifatto la strada quando proprietaria dell'immobile era già la;
sul CP_1 punto quest'ultima non ha svolto alcuna contestazione.
Conseguentemente, le causa dell'umidità per errata pendenza della strada e del vizio verificatosi non risultano addebitabili ai venditori, soprattutto in ragione della posteriorità dei lavori pubblici rispetto all'atto di compravendita dell'immobile.
Del resto, lo stesso CTU, rispondendo alle osservazioni del CTP di parte ora appellante circa la non imputabilità delle problematiche “derivanti dal ristagno d'acqua in corrispondenza della strada” nulla ha chiarito, limitandosi a ribadire la responsabilità dei venditori in ordine alla presenza della muffa collegata alla vetustà dell'edificio e - quindi - alla tipologia costruttiva del bene.
A quest'ultimo proposito, va osservato che il CTU ha rilevato che “l'immobile è stato, di recente, oggetto di intervento edilizio per ristrutturazione ed ampliamento su una struttura che è principalmente composta da materiali misti ed essenzialmente da materiale in sasso, struttura caratteristica dell'epoca remota di costruzione. Esaminando gli spazi interni, si è riscontrata la presenza di muffa in varie zone degli spazi interni, in corrispondenza di alcune porzioni di pareti e soffitti;
umidità di risalita su alcune porzioni degli spazi interni e infiltrazioni d'acqua in corrispondenza della copertura della stanza ad ovest. La problematica principale è dovuta all'umidità di risalita che è una presenza costante nelle vecchie costruzioni, come nel caso in esame, vista la muratura originaria. Alla base di questo problema sta sempre la capillarità del materiale da costruzione. Tutti i materiali da costruzione e relativi eleganti presentano al loro interno una fitta rete di microscopici canali in grado di assorbire e trasportare acqua per capillarità facendola risalire nelle murature. Altro fattore concorrente al fenomeno è la presenza di sali disciolti nell'acqua: se essa arriva in superficie ed evapora, i sali si cristallizzano e formeranno le classiche “barbe bianche”, se avviene invece tra muro e intonaco la pressione dei sali genera spaccature, rigonfiamenti e sgretolamenti dell'intonaco. Inoltre la presenza di umidità negli ambienti dà luogo a situazioni igienico-ambientali nocive le persone che vi vivono, peggiorando il microclima creando problemi di isolamento termico e formazione di muffe”.
Ne deriva che la vetustà dell'immobile non può giustificare la presenza di muffa ed umidità, come quelle riscontrate dal CTU, che incidono seriamente sulla possibilità di godimento dell'immobile, limitandone la vivibilità e compromettendone la salubrità.
10 Pur trattandosi di immobile di risalente costruzione, lo stesso è stato ceduto - per stessa ammissione dei venditori - come idoneo all'uso abitativo, il quale - però - (in ragione di quanto riscontrato dal CTU) è mancato per la forte presenza di muffe ed umidità.
Il perito ha altresì affermato che “parte venditrice era a conoscenza della tipologia costruttiva dell'edificio e di conseguenza sarebbe stato il caso di provvedere con interventi migliorativi prima della vendita”.
Conseguentemente, trova conferma la riduzione del prezzo già operata in I Grado sia per la somma di €
16.000,00 relativa al ripristino dell'immobile per la presenza di muffe, sia per la somma di € 4.000,00 relativamente alla quale non sono stati proposti motivi di impugnazione, mentre non può essere riconosciuta la somma di € 1.500,00 relativa all'errata pendenza della strada, con rideterminazione dell'importo complessivo nel minor valore di € 20.000,00.
10.2. Gli appellanti hanno censurato il fatto che il CTU si sia limitato ad indicare quale “valore” del deprezzamento dell'immobile la medesima somma necessaria per i costi di intervento, senza operare una “stima autonoma” dell'immobile ma utilizzando quale parametro il “prezzo d'acquisto”.
Tale doglianza non può trovare accoglimento, dato che i venditori non hanno dato nessuna prova né offerto alcuna allegazione volta a dimostrare il minore o maggiore valore dell'immobile rispetto al prezzo di vendita, avendo solo affermato di avere tenuto conto della vetustà dell'immobile nella formulazione del prezzo di vendita.
Peraltro, la presenza di muffe ed umidità non è risultata giustificata dall'epoca di costruzione dell'immobile; sicché è necessario eliminarla a prescindere dalla vetustà o meno del bene.
Occorre aggiungere che il Tribunale non ha riconosciuto, oltre alla riduzione del prezzo, una somma - come preteso dall'acquirente - per il deprezzamento dell'immobile, ma si è limitato a ridurre il prezzo di acquisto di un importo pari a quello necessario per il ripristino dell'immobile, in ossequio all'art. 1492 c.c. che prevede la c.d. actio quanti minoris proprio al fine di ristabilire l'equilibrio contrattuale fra le parti prevedendo la possibilità di ridurre il prezzo pagato.
10.3. Non può trovare accoglimento neppure la doglianza con la quale gli appellanti hanno sostenuto che il CTU avrebbe indicato apoditticamente le somme necessarie per i lavori di ripristino, atteso che le stesse risultano coerenti e conformi al preventivo di spesa allegato alla perizia ove sono inserite le singole voci necessarie per ogni lavoro, con indicazione precisa delle quantità e dei relativi prezzi;
di talché la quantificazione operata risulta possedere un idoneo riscontro di supporto (v. all. 5 preventivo di spesa per l'intervento edilizio, con riferimento solo alle voci e con l'importo rettificato in € 21.500).
Giova precisare che, pur trattandosi di richiamo al preventivo già elaborato da parte dell'allora attrice, lo stesso è stato corretto ed aggiornato dal CTU mediante verifica dei costi indicati.
11 10.4. Parzialmente fondato è - invece - il motivo di gravame afferente alla condanna da parte del
Tribunale anche al pagamento dell'IVA al 10% sull'importo dovuto per i lavori di ripristino.
Se è corretta la condanna al pagamento dell'IVA sull'importo necessario per l'eliminazione dei vizi, atteso che si tratta di importo dovuto obbligatoriamente per legge, va stabilito - tuttavia - il minor valore del 4%.
Lo stesso preventivo di spesa allegato alla CTU riferisce la necessità di calcolare per taluni interventi l'IVA al 10% (spese murarie) e per altri al 4% (spese tecniche) e circa la contestazione degli appellanti in merito all'applicazione globale delle agevolazioni “prima casa” (IVA al 4%) nulla ha contestato l'appellata; sicché deve ritenersi applicabile l'IVA così riconosciuta sull'intero importo dovuto.
10.5. Corretta è altresì la censura degli appellanti circa l'erronea applicazione della rivalutazione dell'importo pari alla riduzione del prezzo dell'immobile con riferimento anche all'IVA, atteso che l'appellata non ne ha dimostrato il pagamento;
dunque, tale somma non può essere oggetto di rivalutazione.
Per contro, si deve confermare l'esigenza stabilita dalla Sentenza appellata di devalutare l'importo fissato per l'eliminazione dei vizi (senza IVA, comunque dovuta) alla data dell'introduzione del giudizio e di riconoscere su tale importo gli interessi compensativi - da questa data - sulla somma devalutata e poi progressivamente rivalutata.
10.6. La decisione di I Grado trova conferma anche laddove ha riconosciuto l'importo di € 812,00 per le spese di mediazione, trattandosi di esborso dimostrato e sostenuto rispetto alla lite;
quindi, va risarcito dalla parte del venditore che ha cagionato anche detto costo.
11. Il quarto motivo di impugnazione, concernente le spese di lite, è parzialmente fondato e verrà esaminato in uno con la determinazione delle spese di lite del presente grado, in ragione della necessaria riforma parziale della decisione del Tribunale di Verona.
12. Il primo motivo di appello incidentale, con il quale ha rilevato la mancata Controparte_1 liquidazione dell'importo a titolo di restituzione del prezzo dell'immobile come determinato dal proprio perito di parte, è infondato.
Invero, “la perizia stragiudiziale non ha valore di prova nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma solo di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, con la conseguenza che la valutazione della stessa è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito” (v. Cass. n. 298 del 1/02/2023).
La somma liquidata a titolo di riduzione del prezzo è stata - infatti - determinata imparzialmente dal
CTU, il quale risulta avere risposto alle osservazioni proposte dal CTP dell'appellante incidentale ed avere tenuto conto della perizia già svolta dal medesimo, non condividendola nell'ammontare.
12 D'altro canto, la non stigmatizza l'erroneità della perizia nella quantificazione delle somme CP_1
necessarie per il ripristino, ma si limita a dedurre la mancata condanna per somma da lei richiesta.
13. Infondati sono pure il secondo ed il terzo motivo di appello incidentale.
Corretto è che il Tribunale abbia escluso il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, in quanto non provati dall'acquirente.
Nel presente grado di giudizio, la nulla ha dedotto circa la presunta erroneità del ragionamento CP_1 del Giudice di prime cure; in concreto, ha sostenuto l'insorgenza in sé del danno e la necessità di liquidazione sulla base di presunzioni.
Tuttavia, “anche in caso di lesione di valori della persona il danno non può considerarsi in re ipsa, risultando altrimenti snaturata la funzione del risarcimento, che verrebbe ad essere concesso non in conseguenza dell'effettivo accertamento di un danno bensì quale pena privata per un comportamento lesivo (v. Corte di Cassazione, Sez. Un., 11/11/2008, nn. 26972, 26973, 26974, 26975), ma va provato dal danneggiato secondo la regola generale ex art. 2697 c.c.” (Cass. n. 2056 del 29/01/2018).
Difatti, si tratta - sia per quanto concerne i danni patrimoniali che non patrimoniali - di c.d. danno conseguenza, il quale va allegato e provato nel suo ammontare dalla parte danneggiata che ne pretende il risarcimento, in ossequio alla regola di cui all'art. 2697 c.c..
14. Per quel che concerne, infine, la richiesta di cancellazione ex art. 89 c.p.c. dell'espressione contenuta a pagina 16 dell'atto di citazione in appello, ove la difesa dell'appellante sostiene “Si noti come la stessa difesa di controparte, forse sulla scorta delle medesime considerazioni, abbia chiesto il pagamento sul proprio conto corrente anziché su quello della parte”, la stessa non può trovare accoglimento.
Detta frase non contiene offese nei confronti della controparte o della difesa di controparte, volendo soltanto rimarcare l'insolvibilità o la poca solvibilità di , senza lesione alcuna dei Controparte_1
valori e della dignità altrui.
15. Non resta che respingere tutti i motivi di appello incidentale ed accogliere in parte l'appello principale, con riforma della Sentenza impugnata laddove ha riconosciuto come dovuto l'importo di € 25.547,38 per la riduzione del prezzo dell'immobile, il quale importo deve essere rideterminato nella misura di € 20.000,00, oltre interessi e rivalutazione come in motivazione e oltre IVA al 4% (non rivalutata); trova conferma - invece la condanna al pagamento della somma di € 812,00 a titolo di risarcimento del danno.
16. Alla luce di ciò, sussistono giustificati motivi per compensare per 1/3 fra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio, mentre i residui 2/3 devono essere posti a carico degli odierni appellanti
13 principali, con liquidazione in dispositivo dei parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni, rispetto allo scaglione in cui rientra il decisum (v. € 5.201,00-€ 26.000,00).
Le spese della CTU restano a carico degli appellanti principali.


P. Q. M.



La Corte d'Appello, III Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n°
2203/2022 R.G. CC, ogni diversa e contraria domanda, istanza ed eccezione disattesa e/o comunque assorbita, così provvede:
1. Accoglie parzialmente l'appello principale, rigetta in toto l'appello incidentale, riforma in parte la Sentenza N° 1743/2022 del Tribunale di Verona (pubblicata in data 06/10/2022) e condanna e - in solido fra loro - al Parte_1 Parte_2 Parte_3 pagamento a titolo di riduzione del prezzo in favore di di € 20.000,00 (oltre Controparte_1
interessi compensativi e rivalutazione come in motivazione ed oltre IVA al 4%) nonché al pagamento a titolo di risarcimento del danno di € 812,00.
2. Compensa per 1/3 le spese di entrambi i gradi di giudizio e condanna Parte_1
e - in solido fra loro - a rifondere i residui 2/3 a Parte_2 Parte_3 CP_1
liquidati in € 3.384,67 per il I Grado (oltre iva-cpa-spese generali come. per legge) ed
[...] in € 2.644,00 per l'Appello (oltre iva-cpa-spese generali come per legge).
Così deciso in Venezia, il 16.12.2024.
La Relatrice
Dott.ssa Barbara Gallo
La Presidente
Dott.ssa Rita Rigoni
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