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IILL TTRRIIBBUUNNAALLEE DDII VVAASSTTOO
in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Franca Malatesta, ha pronunciato la seguente
SSEENNTTEENNZZAA
nel procedimento civile iscritto al n. 1043/2022 del Ruolo Generale Affari Civili, avente ad oggetto: Mediazione.
TRA
( ), rappresentato e difeso dall'avv. Frattura Domenico Parte_1 C.F._1
presso il cui studio, con sede a Lanciano, in Via Polidoro di Mastro Renzo n.5, è elettivamente domiciliato;

ATTORE
E
( ), rappresentata e difesa dall'avv. Chieffo Agostino CP_1 C.F._2
presso il cui studio, con sede a Gissi, in Via G. Mariani n.3, è elettivamente domiciliata;

CONVENUTA
FATTO
ha convenuto in giudizio, innanzi a questo Tribunale, , per ivi Parte_1 CP_1
sentirla condannare al pagamento dell'importo di euro 5.079,60 quale provvigione TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 2 Setto re Civile
maturata per l'attività di mediazione svolta in relazione agli immobili descritti in citazione, nonché dell'importo di euro 270,00 oltre accessori di legge, quale rimborso della spesa sostenuta in conseguenza dell'espletato procedimento di negoziazione assistita;
con vittoria di spese di lite.
A sostegno della domanda ha dedotto l'attore che, nell'ambito dell'attività di intermediazione immobiliare svolta dallo Studio Immobiliare Farina, un collaboratore dello studio immobiliare, in adempimento del mandato ricevuto dallo studio da parte dei signori e , proponeva a – che Persona_1 Persona_2 CP_1
era alla ricerca di un immobile nel Comune di Monteodorisio – l'immobile dei predetti,
sito proprio nel detto comune.
Ha aggiunto che – nonostante dopo aver visionato l'immobile ed acquisito tutte le informazioni inerenti l'acquisto, avesse manifestato disinteresse verso il CP_1
medesimo – la predetta dipoi contattava in autonomia i proprietari e, con atto per Notar
di San Salvo dell'8.07.2021, acquistava la piena proprietà del Persona_3
fabbricato dei coniugi – al prezzo di euro 156.000,00. Persona_1 Per_2
Ha rappresentato che, a seguito della richiesta scritta di corresponsione della provvigione per l'attività di mediazione svolta, solo i coniugi venditori provvedevano al pagamento della provvigione, mentre non dava riscontro né a detta CP_1
missiva, né al formale invito alla stipula di una negoziazione assistita.
Sulla base delle circostanze appena riferite, , all'udienza dell'8 novembre Parte_1
2024, si è riportato alle conclusioni di cui all'atto di citazione (“Voglia l'Ill.mo Tribunale
d Vasto, contrariis reiectis - ACCOGLIERE la domanda attrice e, per l'effetto, -
DICHIARARE la Sig.ra tenuta al pagamento in favore della “Studio CP_1
Immobiliare Farina” in persona del titolare Geom. della somma di € Parte_1
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Il Giudice Istruttore TRIBUNALE DI VASTO pagina nr. 3 Setto re Civile
5.079,60 a titolo di pagamento della provvigione maturata in ragione dell'attività di
mediazione svolta in relazione alla vendita degli immobili meglio descritti al punto II) delle premesse che precedono, salvo la diversa maggiore o minore somma di Giustizia
ed inoltre, - DICHIARARE la Sig.ra tenuta al pagamento in favore dello CP_1
“Studio Immobiliare Farina” in persona del titolare Geom. della somma di Parte_1
€ 270,00, oltre rimborso forfettario, cassa avvocati ed IVA a titolo di rimborso del compenso dovuto dall'attore al proprio legale in relazione alla procedura di
negoziazione assistita espletata, salvo la diversa maggiore o minore somma di Giustizia
e, conseguentemente, - CONDANNARE la Sig.ra al pagamento in favore CP_1
della “Studio Immobiliare Farina” in persona del titolare Geom. delle Parte_1
somme sopra indicate e per le causali innanzi spiegate;
- CONDANNARE, infine,
l'odierna convenuta al rimborso in favore dell'attore delle spese e competenze
professionali del presente giudizio, oltre il rimborso forfettario delle spese e gli oneri fiscali”.
Si è costituita in giudizio la quale, nel contestare illimitatamente gli CP_1
avversi assunti, infondati in fatto ed in diritto, ha negato di essersi avvalsa dell'opera del sig. e di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'immobile per Parte_1
cui è causa e ha dedotto che la giurisprudenza ha chiarito che la provvigione non è
dovuta quando una prima fase delle trattative, avviate con l'intervento dell'agente, non dia risultato positivo e, tuttavia, a mandato scaduto – nello specifico, il 21.11.2020 -, si arrivi alla compravendita sulla base di successivi contatti tra le parti, a condizioni completamente diverse rispetto a quelle mediate dall'agente.
Sulla base delle riferite deduzioni, , all'udienza dell'8 novembre 2024, ha CP_1
concluso riportandosi a tutti gli scritti difensivi (comparsa di risposta: “… si conclude perché piaccia all' On.le Tribunale adito, contrariis rejectiis: 1) rigettare le domande
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tutte proposte da parte attrice siccome infondate in fatto ed in diritto, per tutti i
motivi sopra dedotti;
2) con vittoria in ogni caso delle spese di giudizio, oltre al C.A.P. ed all'I.V.A. sulle competenze”.
In corso di causa sono stati assunti i mezzi di prova ammessi;
in data 27 gennaio 2024 si
è costituito per la convenuta l'avv. Agostino Chieffo, in luogo dell'avv. Maria Assunta
Pomponio. Precisate le conclusioni all'udienza dell'8 novembre 2024, celebrata a trattazione scritta, sono stati concessi alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
DIRITTO
La domanda è fondata e, pertanto, meritevole di accoglimento.
Dagli esiti dell'istruttoria e, in particolare, dall'escussione dei testimoni ammessi e dall'esame della documentazione versata in atti, nonché dalle deduzioni difensive delle parti, si può ritenere raggiunta la prova in ordine alla circostanza che il mediatore abbia messo in relazione le parti, realizzando così l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
L'attore, infatti, ha fornito prova documentale di essere il titolare dello Studio
Immobiliare Farina – iscritto alla Camera di Commercio, Industria, Artigianato,
Agricoltura di Chieti-Pescara (N. REA CH100086) dal 13 agosto 1993 - e di aver ricevuto mandato dai coniugi – di vendere degli immobili di loro proprietà Persona_1 Per_2
siti in Monteodorisio.
L'attore non ha mai affermato di aver personalmente ricevuto nello studio l'odierna convenuta, di averla accompagnata a visionare l'immobile, di averle fornito di persona le necessarie informazioni riguardanti l'immobile.
E' rimasto provato che si è avvalso della collaborazione di Parte_1 Parte_2
il quale ha collaborato con lo Studio Immobiliare Farina come
[...]
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procacciatore/segnalatore dal 2016 e dal 2018 in veste di agente immobiliare, avendo nel frattempo conseguito l'abilitazione (teste ); ancora, è stata Parte_2
raggiunta la prova (a mezzo del teste ) del fatto che, nel mese di Parte_2
dicembre 2019, esso collaboratore ha accompagnato l'odierna convenuta a vedere gli immobili oggetto del conferimento incarico di mediazione immobiliare;
come pure del successivo disinteresse manifestato dalla medesima, nonostante la comunicazione di un abbassamento del prezzo: circostanza, questa, confermata dalla stessa convenuta in sede di interrogatorio formale.
Devono ritenersi superati, quindi, dalla prova già fornita, la contestazione della convenuta relativa alla produzione del file audio allegato alla memoria ex art. 183, co.
VI, n.2, c.p.c. (doc. n. 8), riproducente la conversazione telefonica intercorsa tra il e la ed avente ad oggetto la stipula della compravendita per cui è Parte_2 CP_1
causa ed il disconoscimento di voce e contenuti effettuato dalla convenuta in relazione al predetto file audio.
Ad ogni modo, si rileva in proposito che il giudice di legittimità ha ritenuto la registrazione fonografica di una conversazione o di una comunicazione ad opera di uno degli interlocutori, quantunque eseguita clandestinamente, una forma di memorizzazione fonica di un fatto storico, della quale l'autore può disporre legittimamente, anche a fini di prova nel processo;
e, inoltre, che il disconoscimento deve essere “chiaro, circostanziato ed esplicito e concretizzarsi nell'allegazione di elementi attestanti la non corrispondenza tra realtà fattuale e realtà riprodotta” (Cass.
n. 9526/2010 e n. 1250/2018), elementi che, nel caso in esame non sono stati allegati.
Occorre, a questo punto, esaminare l'eccezione preliminare sollevata dalla convenuta di nullità della deposizione resa dal teste , ex art. 246 c.p.c. in Parte_2
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quanto portatore di un interesse diretto nel presente giudizio, avendo egli affermato:
“… io non prendo lo stipendio dallo studio Farina, mi viene riconosciuto il lavoro per la singola collaborazione, se portata a termine…”.
Sostiene, quindi, la convenuta che dalla considerazione che il sig. Parte_2
otterrebbe dei vantaggi economici, rappresentati dal pagamento della “collaborazione”
nell'ipotesi in cui l'attore dovesse vedersi accolta la domanda proposta contro la sig.ra
, emergerebbe l'interesse diretto del all'esito del presente giudizio. CP_1 Parte_2
Diversamente da quanto sostenuto dalla convenuta, “L'interesse che determina
l'incapacità a testimoniare, ai sensi dell'art. 246 cod. proc. civ., è solo quello giuridico,
personale, concreto ed attuale, che comporta o una legittimazione principale a
proporre l'azione ovvero una legittimazione secondaria ad intervenire in un giudizio già proposto da altri cointeressati. Tale interesse non si identifica con l'interesse di mero
fatto, che un testimone può avere a che venga decisa in un certo modo la controversia in cui esso sia stato chiamato a deporre, pendente fra altre parti, ma identica a quella
vertente tra lui ed un altro soggetto ed anche se quest'ultimo sia, a sua volta, parte del giudizio in cui la deposizione deve essere resa. Né l'eventuale riunione delle cause
connesse (per identità di questioni) può far insorgere l'incapacità delle rispettive parti
a rendersi reciproca testimonianza, potendo tale situazione soltanto incidere
sull'attendibilità delle relative deposizioni” (Cass., 12 maggio 2006 n. 11034).
Ed ancora: "L'incapacità a deporre prevista dall'art 246 c.p.c. si verifica solo quando il
teste è titolare di un interesse personale, attuale e concreto, che lo coinvolga nel rapporto controverso, alla stregua dell'interesse ad agire di cui all'art. 100 c.p.c., tale
da legittimarlo a partecipare al giudizio in cui è richiesta la sua testimonianza, con
riferimento alla materia in discussione, non avendo, invece, rilevanza l'interesse di
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fatto a un determinato esito del processo - salva la considerazione che di ciò il giudice
è tenuto a fare nella valutazione dell'attendibilità del teste - né un interesse, riferito ad azioni ipotetiche, diverse da quelle oggetto della causa in atto, proponibili dal teste
medesimo o contro di lui, a meno che il loro collegamento con la materia del contendere non determini già concretamente un titolo di legittimazione alla
partecipazione al giudizio." (Cass. n. 167/2018).
Tanto precisato, occorre rimarcare, con riferimento alle modalità di formulazione dell'eccezione di incapacità a testimoniare, che la (tempestiva) formulazione in vista dell'assunzione non esime l'interessato dal proporre l'eccezione di nullità della testimonianza, ove assunta nonostante l'eccezione di incapacità, successivamente al suo espletamento, nonché in sede di precisazione delle conclusioni.
La convenuta, nel precisare le conclusioni, si è riportata “ai propri scritti difensivi ed insiste per l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate, che qui si abbiano per integralmente riportate e trascritte”.
Ritiene il giudicante che in proposito sia fondata l'eccezione mossa dall'attore di omessa reiterazione dell'eccezione in sede di precisazione delle conclusioni,
conformemente all'orientamento della Suprema Corte sul punto (Cass. Civ., Sez. Un., sent. 6 aprile 2023, n. 9456): “… La parte che ha tempestivamente formulato
l'eccezione di nullità della testimonianza resa da un teste che si assume essere incapace a testimoniare, deve poi dolersene in modo preciso e puntuale anche in sede
di precisazione delle conclusioni, dovendosi altrimenti ritenere l'eccezione rinunciata, così da non potere essere riproposta in sede d'impugnazione”.
A fronte del generico richiamo fatto dalla convenuta ai precedenti atti difensivi,
pertanto, la relativa eccezione - al pari di qualsiasi richiesta istruttoria non reiterata in
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modo specifico in sede di precisazione delle conclusioni - deve ritenersi abbandonata.
Nel merito, come già detto, la domanda attorea è fondata.
Costituisce principio consolidato della Suprema Corte (Cass. Civ, sent. n. 11443, 8 aprile
2022) che “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che
sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare
l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i
principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo
intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre
che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata,
il contratto stesso non si sarebbe concluso”.
Orbene, nella fattispecie concreta, l'attività dello Studio Immobiliare Farina espletata per il tramite dell'agente immobiliare è andata oltre il reperimento Parte_2
e l'indicazione di uno dei contraenti: vi è stato l'accompagnamento alla visita degli immobili, sono state fornite alla potenziale acquirente tutte le CP_1
informazioni relative agli immobili ed è stata anche notiziata – pur dopo la manifestazione di disinteresse da parte della medesima – dell'intervenuta riduzione del prezzo.
Come già evidenziato, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur in assenza di un nesso diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'operazione. In particolare, è sufficiente che il mediatore immobiliare metta in
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relazione parte venditrice e parte acquirente, purché però tale iniziativa costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione dell'affare.
Non soccorre alla tesi della convenuta eccepire che l'atto ripassato con i coniugi
– sia atto completamente diverso da quello proposto dal Persona_1 Per_2 Pt_2
per aver ella acquistato nel 2021, a seguito di trattativa e stesura del
[...]
preliminare a cura del geometra oltre al fabbricato residenziale Persona_4
originariamente offerto in vendita, anche una rimessa ed un terreno, al prezzo complessivo di €. 156.000,00, diverso da quello finale di euro 165.000,00 comunicato dal . Parte_2
La circostanza della conclusione del contratto successivamente al termine del mandato
(nella fattispecie, scaduto il 21 novembre 2020), infatti, è irrilevante ai fini del dovere di pagamento della provvigione, se inizialmente le parti sono state messe in contatto dall'agente.
Come chiarito dal Tribunale di Napoli OR (sent. n. 3994/2023), ai fini del riconoscimento della provvigione al mediatore è irrilevante il momento in cui il contratto (preliminare, compravendita, affitto, ecc.) viene concluso;
per cui il mediatore ha diritto al pagamento anche se l'affare è definito dopo la scadenza del suo incarico.
Rileva il giudicante, inoltre, che l'indicazione del geometra quale Persona_4
soggetto che ha condotto tutta la trattativa è l'ulteriore conferma che l'atto di compravendita in oggetto è in rapporto causale con l'attività intermediatrice svolta dallo Studio Immobiliare Farina.
Il teste ha, infatti, riferito (udienza 8 marzo 2024): “Tra le Parte_2
informazioni fornite alla signora , vi era anche il nominativo del geometra dei CP_1
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venditori, geom. perché il geometra aveva curato il Persona_4 Persona_4
progetto e siccome loro mi chiedevano informazioni specifiche relative, ad esempio, al rispetto della normativa antisismica dell'edificio, io dissi espressamente loro che lì, a
Monteodorisio, vi era il geometra , al quale avrebbero potuto chiedere”. Persona_4
Da ultimo, rilevante ai fini della decisione è anche il contenuto dei messaggi inviati tramite l'applicazione di messaggistica istantanea Whatsapp dal all'odierna Parte_2
convenuta, nei quali è chiarissima l'indicazione del sito internet dello Studio
Immobiliare Farina e, quindi, inequivocabile il collegamento tra la detta agenzia,
[...]
e la casa singola in Monteodorisio, con vista mare e monti, dal predetto Parte_2
proposta a . CP_1
Irrilevante, infine, è l'eccezione che il non fosse dipendente dello Studio Parte_2
Immobiliare Farina.
Osserva il giudicante che è un metodo operativo ormai diffuso anche nel mercato italiano, sia pur non in assoluto, quello della collaborazione tra agenti immobiliari, che non comporta costi aggiuntivi per venditori ed acquirenti e favorisce la conclusione dell'affare grazie all'intervento di almeno due professionisti, in tal modo moltiplicando le opportunità per i clienti e velocizzando i tempi della vendita.
Quanto alla conclusione della compravendita ad un prezzo inferiore rispetto a quello inizialmente comunicato dall'agente immobiliare, è rimasto provato (messaggi
Whatsapp) che a marzo 2021 informò della riduzione Parte_2 CP_1
del prezzo fino ad euro 165.000,00 da parte dei venditori e la predetta manifestò il suo disinteresse (“Ciao , grazie di avermi mandata questa informazione, ma non mi Pt_2
piace il posto, se hai qualche altro immobile mi fai sapere. Grazie”): tuttavia, il 1
giugno 2021 la medesima sottoscrisse il contratto preliminare con la venditrice
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, avente ad oggetto gli immobili proposti in vendita dal Persona_1 Pt_2
con l'aggiunta di un terreno confinante e di una rimessa sita nel medesimo
[...]
stabile che non concretizzano quelle condizioni completamente diverse dedotte dalla convenuta.
L'importo della provvigione, calcolato applicando la percentuale del 3% al valore della compravendita, oltre IVA, non è stato oggetto di contestazione: ha, Parte_1
pertanto, diritto a conseguire a titolo di provvigione per la mediazione espletata l'importo richiesto di € 5.079,60.
Non può essere accolta, invece, la richiesta di rimborso delle spese legali pari ad €
270,00 più accessori, sostenute da parte attrice per il procedimento di negoziazione assistita, in quanto non supportata dalla necessaria prova documentale.
La Cassazione, infatti, nell'ordinanza n. 24481/2020 emessa in relazione alle attività di assistenza stragiudiziale ha precisato che: “esse hanno natura di danno emergente, consistente nel costo sostenuto per l'attività svolta da un legale nella fase
precontenziosa, con la conseguenza che il loro rimborso è soggetto ai normali oneri della domanda, allegazione e prova e che, anche se la liquidazione deve avvenire
necessariamente secondo le tariffe forensi, esse hanno natura intrinsecamente differente rispetto alle spese processuali vere e proprie.”
Il regime delle spese processuali è regolato dal principio della soccombenza;
questo implica che all'accoglimento della domanda segue la condanna di parte convenuta al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano come in dispositivo, secondo lo scaglione corrispondente al valore della presente controversia. In
particolare, tenuto conto delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività
prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare, delle
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condizioni soggettive del cliente, dei risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, il calcolo dei compensi professionali è stato effettuato sulla base dei valori medi dei parametri tabellari applicabili allo scaglione di riferimento, ai sensi del D.M. n. 55 del 10 marzo 2014, aggiornato al D.M. n.147 del 13 agosto 2022.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di , disattesa ogni diversa Parte_1 CP_1
richiesta, eccezione o conclusione, così provvede:
a. DICHIARA la convenuta tenuta al pagamento in favore dello “Studio CP_1
Immobiliare Farina”, in persona del titolare geom. , della somma di Parte_1
€5.079,60 a titolo di pagamento della provvigione per espletata attività di mediazione;

b. CONDANNA la convenuta al pagamento in favore dello “Studio CP_1
Immobiliare Farina”, in persona del titolare geom. , della somma di € Parte_1
5.079,60 quale provvigione maturata in ragione dell'espletata attività di mediazione;

c. RIGETTA il capo della domanda relativo al pagamento in favore dell'attore della somma di € 270,00 a titolo di rimborso delle spese legali del procedimento di negoziazione assistita;

d. CONDANNA al pagamento, in favore dello “Studio Immobiliare Farina”, CP_1
in persona del titolare geom. , delle spese del presente giudizio, che liquida Parte_1
in complessivi € 5.202,00 (di cui € 125,00 per spese documentate, € 5.077,00 per compensi professionali), oltre rimborso forfettario spese generali, ai sensi del D.M. 10
marzo 2014, n. 55, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
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MANDA alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Vasto, 29/03/2025.
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