REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SECONDA SPECIALIZZATA IN MATERIA DI IMPRESA così composta: dr. Benedetta Thellung de Courtelary presidente relatore dr. Marina Tucci consigliere dr. Mario Montanaro consigliere riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 1588 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, posta in decisione all'udienza del giorno 21.10.2024 e vertente TRA
(C.F. , con gli Parte_1 C.F._1 avvocati Massimo Marini e Massimo Achille Marini PARTE APPELLANTE E (C.F. e P.IVA ) con gli Controparte_1 P.IVA_1 avvocati Antonino Strano e Francesco Milo PARTE APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 1193/2018 del Tribunale di Tivoli. Si dà atto che la causa non riguarda la materia specializzata dell'impresa. FATTO E DIRITTO
§ 1. — La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: « ha convenuto in giudizio la società Parte_1 al fine di ottenere, ex art. 2932 c.c., sentenza Controparte_1 costitutiva di trasferimento dell'immobile in costruzione sito in Zagarolo, censito in catasto al foglio 56, particella 355 sub 506 e 507. In corso di causa il ha chiesto e ottenuto sequestro Pt_1 conservativo sull'immobile in questione fino alla concorrenza della somma di euro 150.000,00. A fondamento della domanda l'attore ha dedotto di avere sottoscritto preliminare di compravendita dell'immobile in
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questione con la società di avere provveduto a Controparte_1 pagare, a titolo di acconto sul prezzo e caparra confirmatoria, la complessiva somma di euro 156.000,00; di non essere addivenuto alla stipula del definito per colpa esclusiva della la Controparte_1 quale non solo non ha fornito risposta agli inviti rivolti dall'attore, ma non ha nemmeno provveduto, avendone assunto l'obbligo, ad estinguere il mutuo ipotecario che grava sull'immobile per un importo addirittura superiore al residuo prezzo.
Il ha, infine, aggiunto che la convenuta non ha
Pt_1 ultimato i lavori, abbandonando di fatto il cantiere. La società costituitasi in giudizio, ha, da un Controparte_1 lato, disconosciuto la firma apposta sul preliminare di vendita e sulle cambiali consegnate dal e dall'altro, in via
Pt_1 riconvenzionale ha chiesto “dichiararsi la risoluzione del preliminare di vendita per inadempimento del con
Pt_1 autorizzazione a ritenere le caparre confirmatorie versate dallo stesso alla società per la somma di euro
Pt_1 Controparte_1
110.000,00”. Solo in via subordinata la società ha chiesto: “nella ipotesi di ritenuta nullità/inesistenza del contratto .. accertare i danni subiti dalla per le causalità sopra elencate e Controparte_1 conseguentemente condannare il sig. al Parte_1 risarcimento di tali danni – che verranno quantificati in corso di causa o da liquidarsi secondo giustizia – compensandolo con quanto versato dallo stesso alla società”. Pt_1
La convenuta ha fondato la domanda di risoluzione contrattuale sul mancato pagamento della somma di euro 40.000,00 costituente l'ultima rata di acconto sul prezzo stabilito ed ha invocato il disposto di cui all'art. 5 del contratto preliminare oggetto di causa».
§ 2. — All'esito del giudizio il tribunale ha così deciso: «Il Tribunale di Tivoli definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 300128 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2012, ogni contraria istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
-A- rigetta le domande reciprocamente avanzate dalle parti;

-B- compensa integralmente tra le parti le spese di lite».
A fondamento della decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: Domanda riconvenzionale
2 «Prima di affrontare la domanda ex art. 2932 c.c. formulata da parte attrice, occorre esaminare la domanda riconvenzionale di parte convenuta la quale, da un lato, ha disconosciuto la firma apposta sul preliminare e, dall'altro, ha invocato l'efficacia del contratto in questione al fine di farne valere la risoluzione. Orbene, la contraddittorietà della posizione difensiva assunta da parte convenuta la quale, occorre sottolineare, ha chiesto in via principale la risoluzione del contratto preliminare, non può che far propendere per la inammissibilità dell'operato disconoscimento, non potendo logicamente (prima che giuridicamente) ammettersi che si faccia valere in giudizio un contratto del quale si è rinnegata la paternità.
Lo stesso è a dirsi con riferimento al disconoscimento delle firme di girata apposte sulle cambiali consegnate dal in pagamento dell'ultima Pt_1 rata di acconto sul prezzo. Al riguardo occorre osservare che anche in questo caso, la CP_1 dopo aver disconosciuto la sottoscrizione ha contraddittoriamente
[...] affermato che le cambiali in questione sono state pagate in data 30 settembre
2011 (cfr., tra le altre, pag. 3 della comparsa di risposta). Ritenuta, anche in questo caso, l'inammissibilità dell'operato disconoscimento, deve ritenersi che il ritardato pagamento della rata in questione, mai contestato dalla non possa costituire Controparte_1 inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione contrattuale (dovendo osservarsi che l'art. 5 ricollega la risoluzione al mancato o parziale adempimento). La domanda riconvenzionale di parte convenuta deve, pertanto, essere rigettata».
Domanda di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.
«Lo stesso, tuttavia, è a dirsi con riguardo alla domanda ex art. 2932
c.c. formulata dal Pt_1
Al riguardo occorre osservare che il contratto di compravendita deve contenere, a pena di nullità, le dichiarazioni relative alla regolarità urbanistica del bene, quelle relative alla certificazione energetica, nonché quelle relative alla conformità dello stato di fatto dell'immobile compravenduto rispetto alla planimetria catastale. Nessuno di detti elementi risulta prodotto agli atti di causa (ed anzi, quanto alla regolarità urbanistica del bene, la stessa parte attrice ha denunciato la difformità della costruzione rispetto al permesso di costruire - cfr. relazione tecnica allegata al fascicolo di parte -).
La mancanza dei presupposti necessari ai fini della stipula del rogito influisce negativamente sulla pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c., posto che la sentenza non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti.
Siffatto limite non è passibile di sanatoria ed è rilevabile anche d'ufficio (cfr. Tribunale Treviso, 29 settembre 2011 n. 1626). È pur vero che secondo le Sezioni Unite della Suprema Corte (il riferimento è a Cassazione civile S.U. 28825/2009), nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, rifiuti di produrre i documenti rilevanti ai fini della stipula del definitivo, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere tale dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c.
3 Tale principio, però, non si attaglia alla fattispecie in esame posto che l'attore non ha reso nessuna specifica dichiarazione e non ha prodotto la relativa documentazione (cfr., in motivazione, Cassazione civile 27 ottobre 2015 n. 21855).
In definitiva, la domanda attorea non può che essere rigettata, non potendo, con sentenza, prodursi gli effetti di un contratto nullo».
Spese
«La reciproca soccombenza giustifica la integrale compensazione delle spese di lite tra le parti».
§ 3. — Ha proposto appello ed ha così Parte_1 concluso:
“piaccia all'Ecc. ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, in accoglimento dell'appello proposto con il presente atto: A) in via rescindente, annullare e/o comunque riformare la sentenza n.ro 1193 del 23/7 e 21/8/2018 emessa dal Tribunale Ordinario di Tivoli, dr.ssa Maria Luisa Messa, non notificata, per la parte in cui dispone il rigetto delle domande formulate dal e la pronuncia sulla compensazione delle spese di Pt_1 lite;
B) in via rescissoria: 1) accertate le obbligazioni di cui al contratto preliminare di compravendita intervenuto il 7/ 8/ 2010 ed il completamento dell'edificazione fissare le modalità del pagamento del saldo del prezzo anche con riferimento alle successive domande e trasferire dall al Sig. Controparte_1
(nato a [...], RM, il 23/3/1963, C.F. Parte_1
), ai sensi dell'art. 2932 c.c. e con CodiceFiscale_2 sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso, la proprietà dell'immobile sito in Zagarolo (RM) 10c. Colle Lauri, Via Valle Epiconia S.n.c., e precisamente: porzione di villino trifamiliare posto su due livelli, piano terra composto da soggiorno con angolo cottura, camera, cameretta e bagno, portico e relativo giardino di mq 250 c.a. e piano interrato composto da garage, viale di accesso da strada statale 155 no 39, censito al N.C.E. del Comune di Zagarolo al foglio 56, particella 355 subalterni 506 e 507 confinate nel suo insieme con viale ed' accesso, porzione di villino proprietà e porzione di Villino di residua Per_1 proprietà dell il tutto con ordine al Controparte_1
Competente Conservatore e/ o Agenzia del Territorio di eseguire la trascrizione dell'emananda sentenza con esonero da ogni sua responsabilità;
4 2) in conseguenza dell'accoglimento della domanda di cui al precedente punto 1 e dell'accertamento sul saldo prezzo dovuto dal Signor Parte_1
a. accertare l'entità degli eventuali lavori di completamento dell'edificazione; b. accertare l'entità della quota di mutuo edilizio ipotecario ancora gravante sul trasferendo immobile di cui alla precedente domanda;
c. accertare l'entità delle somme necessarie per la estinzione dello stesso mutuo ipotecario ai fini della libertà del medesimo trasferendo bene;
d. condannare la al pagamento in favore Controparte_1 del Sig. delle somme necessarie per Parte_1
l'eventuale completamento delle opere di edificazione e per l'estinzione della quota di mutuo edilizio con ipoteca gravante sull'immobile trasferendo e compensando parte di queste somme con il saldo prezzo dovuto dallo stesso Pt_1
3) confermare - se del caso – il provvedimento di sequestro. Con riserva di mutare la domanda di adempimento in domanda di risoluzione con le pronunce conseguenti sulla restituzione degli importi pagati e sul risarcimento dei danni subiti. Il tutto con vittoria di spese e compensi professionali del doppio grado di giudizio. In via istruttoria, con riserva di ulteriori richieste, si chiede, ove ritenuto, ammettersi C.T.U. per rilevare e determinare lo stato dell'immobile e dei lavori, i lavori mancanti ed il loro costo,
l'esistenza dell'accatastamento e la corrispondenza catastale, l'esistenza delle iscrizioni ipotecarie, l'importo dei gravami, la mancata libertà del bene promesso in compravendita da iscrizioni e trascrizioni comunque pregiudizievoli e la riduzione del prezzo conseguente a quanto sopra, nonché il controllo della regolarità urbanistica ed il classamento energetico”. Successivamente, l'appellante ha mutato la domanda e ha presentato le seguenti conclusioni:
“che piaccia all'Ill.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis:

1. accertato l'inadempimento della parte promittente venditrice, per tutte le causali esposte negli atti di giudizio, dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita intervenuto il 7/8/2010 tra la da una parte, ed il Controparte_1
5 Sig. dall'altra parte, per fatto e colpa della Parte_1 predetta società che è rimasta inadempiente;

2. conseguentemente alla domanda di cui al punto 1 che precede condannare la alla restituzione in favore Controparte_1 del Sig. della somma di € 156.000,00 Parte_1
(centocinquantaseimila/00) rappresentante le parti dei prezzi pagati o della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e la rivalutazione ed integrando la condanna con quella di cui al successivo punto 3; 3. condannare, per tutte le causali di cui agli atti del giudizio, la al pagamento, in favore del sig. Controparte_1 Pt_1 della somma di € 30.000,00 (trentamila/00) pari alla
[...] caparra pattuita, o della diversa somma ritenuta di giustizia a titolo di risarcimento danni oltre interessi e rivalutazione. Con vittoria di spese del doppio grado del giudizio. In via istruttoria, in considerazione dell'esercizio dello ius variandi, si chiede concedere alle parti termini per nuove allegazioni, controallegazioni, eccezioni, deduzioni e controdeduzioni istruttorie (fondati sui fatti costitutivi già dedotti)”. ha resistito al gravame ed ha proposto appello Controparte_1 incidentale. Queste le conclusioni:
“Voglia I'Ecc.mo Collegio adito, contrariis reiectis: in via principale:

1. rigettare tutti i motivi d'appello proposto dal Signor Pt_1
ivi compresa la domanda riconvenzionale, in quanto
[...] inammissibili, improcedibili e comunque infondati in fatto ed in diritto;
sempre in via principale:

2. confermare la sentenza n. 1193/2018, resa inter partes dal
Tribunale Ordinario di Tivoli in data 23 luglio 2018, pubblicata in data 21 agosto 2018, ad eccezione di quanto infra richiesto sub 4;


3. accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare di compravendita del 7 agosto 2010; sempre in via principale:


4. in accoglimento dell'appello incidentale spiegato, riformare la sentenza n. 1193/2018, resa inter partes dal Tribunale Ordinario di Tivoli in data 23 luglio 2018, pubblicata in data 21 agosto 2018, accertare il regolare disconoscimento delle sottoscrizioni apposte sulla cambiali prodotte in giudizio dal Sig. effettuato in udienza dal legale rappresentante di Pt_1
, , e, pertanto, accertare che CP_1 Controparte_2
6 l'importo di Euro 40.000,00 non è mai stato pagato dal Sig. in favore di Parte_1 Controparte_1 in ogni caso:

5. condannare il Signor al pagamento delle spese Parte_1
e dei compensi legali relativamente al doppio grado di giudizio, oltre al rimborso delle spese generali, C.P.A. e I.V.A., come per legge, importi da distrarsi in favore degli scriventi procuratori e difensori che si dichiarano antistatari”
A seguito della mutata domanda della parte appellante, l'appellata ha chiesto inoltre di: Controparte_1
“rigettare tutte le domande formulate dal Signor Parte_2 nel: “Foglio per il mutamento della domanda ex art. 1453 c.c. II Co, e di precisazione delle conclusioni”, con il quale “il sig. esercita lo ius variandi di cui all'art. 1453 c.c. in Parte_1 modo completo ovvero con riguardo alla domanda di risoluzione e a quelle di restituzione e di risarcimento dei danni” in quanto inammissibili e/o comunque infondate”.
L'appello è stato posto in decisione all'udienza del giorno 21.10.2024 e successivamente deciso allo spirare dei termini per il deposito di conclusionali e repliche.
§ 4. — L'appello contiene i seguenti motivi:

1. Violazione delle norme in tema di nullità dei contratti, dell'art. 2932 c.c., dell'art. 4 l. 47/1985 e di altre norme di legge. Erroneità e contraddittorietà della motivazione.
Con il primo motivo di appello viene censurata la parte della sentenza di primo grado in cui, secondo l'appellante, questa dichiara nullo il contratto preliminare oggetto di causa in quanto non contente “le dichiarazioni relative alla regolarità urbanistica del bene, quelle relative alla certificazione energetica, nonché quelle relative alla conformità dello stato di fatto dell'immobile compravenduto rispetto alla planimetria catastale”. Afferma invece l'appellante che il contratto preliminare di compravendita
“è valido ed efficace anche se non contiene le suddette dichiarazioni”, la cui assenza avrebbe solo l'effetto di impedire la pronuncia di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., salvo il fatto che tali documenti sono comunque producibili anche dal promissario acquirente, anche nel giudizio di secondo grado. Rileva inoltre l'appellante un contrasto tra i punti in cui la sentenza, da un lato, ha rigettato le domande riconvenzionali della parte convenuta riconoscendo quindi la validità del contratto e, dall'altro, ne ha dichiarato la nullità.
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2. Omesso esame di fatti e documenti depositati decisivi per il giudizio. Violazione dell'art. 2932 c.c., delle norme in tema di certificazione energetica e di altre norme di legge. Erroneità della motivazione e della decisione di rigetto della domanda per l'adempimento proposta dal sig. In Pt_1 subordine, ammissibilità in appello della dichiarazione e/o documentazione di regolarità urbanistica, certificazione energetica e conformità dello stato dell'immobile.
La parte appellante impugna la sentenza di primo grado anche nella parte in cui il Tribunale ha affermato mancanti i sopra elencati documenti e dichiarazioni necessari ai fini del perfezionamento del contratto di compravendita. Secondo l'appellante, infatti, il Giudice non avrebbe rilevato che le dichiarazioni di regolarità urbanistica e di conformità dello stato di fatto dell'immobile erano invece presenti e allegate. In merito, invece, alle dichiarazioni relative alla certificazione energetica la parte sostiene che queste non fossero richieste a pena di nullità nel momento in cui il sig. ha Pt_1 incardinato il giudizio (30 gennaio 2012) e che, successivamente, l'obbligo di allegazione a pena di nullità introdotto dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 sia stato riformato, con decorrenza 24 dicembre 2013, prevendendo come pena solo una sanzione amministrativa. L'appellante afferma dunque che i documenti che il Giudice di primo grado ha ritenuto mancanti fossero in parte depositati e in parte non necessari.


2-bis. In subordine, ammissibilità in appello della dichiarazione e/o documentazione di regolarità urbanistica, certificazione energetica e conformità dello stato dell'immobile. In subordine, richiamato l'orientamento delle Sezioni Unite già citato anche nella sentenza del Tribunale (Cass. SS. UU., 11 novembre 2009 n. 23825) secondo il quale le dichiarazioni in oggetto “possono essere prodotte anche nel secondo grado di giudizio purché prima della decisione”, l'appellante “ribadisce e dichiara 1a regolarità urbanistica dell'immobile giusto permesso a costruire n. 39 del 31/1V2009 prot. 36995 e la conformità dello stato di fatto dello stesso a quello catastale” e chiede di poter rinnovare la produzione dei documenti necessari.


3. Erroneità della decisione (implicita) di non ammettere la consulenza tecnica d'ufficio richiesta dal Ovvero Pt_1 omesso esame della richiesta di consulenza tecnica. Violazione di norme di legge.
8 Parte appellante censura con il terzo motivo l'implicito rigetto da parte del Tribunale dell'istanza di consulenza tecnica d'ufficio formulata in primo grado dalla parte attrice, ora appellante, e ne chiede dunque l'ammissione. Secondo l'appellante il Giudice di primo grado, ritenendo mancanti le dichiarazioni e le documentazioni di cui ai motivi precedenti, avrebbe a maggior ragione dovuto ammettere la C.T.U. in quanto da essa, “e segnatamente dal controllo dello stato dell'immobile e dei lavori e dell'accatastamento, sarebbe emersa e confermata la regolarità urbanistica (già dichiarata nel contratto preliminare) e la conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali, nonché il classamento energetico”.
§ 5. — La parte appellata ha tempestivamente proposto appello incidentale, contenente i seguenti motivi: L'appellante incidentale censura la parte di sentenza in cui il Giudice di primo grado ritiene inammissibile il disconoscimento operato da delle “firme di girata apposte sulle Controparte_1 cambiali consegnate dal in pagamento dell'ultima rata di Pt_1 acconto sul prezzo”, poiché, in un momento successivo, la società avrebbe contraddittoriamente basato sul tardivo pagamento delle stesse cambiali la domanda di risoluzione del contratto. Sostiene l'appellante incidentale che tale contraddizione non è in realtà riscontrabile, dal momento che la società, dopo aver disconosciuto la sottoscrizione sulle girate, ha affermato nel giudizio di primo grado che le cambiali in questione, emesse successivamente al termine perentorio previsto, sono state pagate a terzi non conosciuti e quindi mai incassate da Controparte_1
Insiste pertanto la parte nel chiedere l'accoglimento del disconoscimento delle sottoscrizioni apposte sulle cambiali e che sia accertato che l'importo non è mai stato pagato dall'appellante in favore della società.

§ 6. — L'appello principale va respinto. I motivi di appello sono incentrati sul rigetto della domanda proposta dal ai sensi dell'art. 2932 c.c. Pt_1
Tuttavia, come si è visto, l'appellante principale ha mutato nel corso del giudizio di appello l'iniziale domanda di adempimento del contratto preliminare del 7 agosto 2010 con la domanda di risoluzione del suddetto contratto preliminare per inadempimento della società promittente venditrice.
9 I motivi di appello, pertanto, in quanto volti a dimostrare la validità del contratto preliminare, risultano del tutto ininfluenti ai fini del decidere. Invero, la questione della validità del preliminare, che dovrebbe costituire il presupposto logico-giuridico della nuova domanda di risoluzione per inadempimento della promittente venditrice, non si è mai posta, per la semplice ragione che il giudice di primo grado non ha affatto affermato che il preliminare fosse invalido, ma ha invece affermato che non era possibile emettere una sentenza che tenesse il luogo del contratto definitivo, in quanto il contratto di compravendita deve contenere, a pena di nullità, le dichiarazioni relative alla regolarità urbanistica del bene, quelle relative alla certificazione energetica, nonché quelle relative alla conformità dello stato di fatto dell'immobile compravenduto rispetto alla planimetria catastale, tutti elementi non prodotti negli atti di causa, di talché, mancando i presupposti necessari per la stipula del rogito, e non potendo realizzare la sentenza ex art. 2932 c.c. un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, la domanda attrice andava respinta. Sgomberato dunque il campo dalle questioni dibattute tra le parti circa la validità o meno del preliminare, va dunque accertata la sussistenza o meno del dedotto inadempimento della società promittente venditrice. Lo stesso appellante principale, quanto all'obbligazione di pagamento del prezzo, ha riportato la relativa pattuizione
10 contenuta all'art. 3 del preliminare, in cui si prevedeva:
La società appellata ha eccepito il ritardo nel pagamento da parte del della somma di euro 40.000,00 di cui al punto 5). Pt_1
In effetti risulta dalla stessa documentazione prodotta dal che detta parte di prezzo fu pagata con sei cambiali: Pt_1
Orbene, le cambiali depositate in atti, risultano emesse il 10.8.2011, e, dunque, successivamente alla data prevista del 10 aprile 2011 prevista al punto 5) dell'art. 3 del contratto preliminare. Non solo, ma la data di scadenza delle cambiali
11 termina al 29.2.2012, data addirittura successiva alla notifica dell'atto di citazione introduttivo della lite, il 30.1.2012. Se si considera che il preliminare non prevedeva un termine entro il quale doveva essere stipulato il contratto definitivo, ma solo, all'art. 4, che l'atto pubblico doveva stipularsi presso il notaio scelto dalla parte venditrice soc. , risulta evidente CP_1 che la modalità di pagamento della somma di cui al precedente punto 5), sebbene accettata dalla società promittente venditrice
(oggetto di appello incidentale, alla cui trattazione si rimanda), non consentiva di ritenere quest'ultima inadempiente alle obbligazioni assunte da alla data di introduzione della lite, con Controparte_1 conseguente insussistenza dell'elemento fattuale (inadempimento) posto a fondamento della domanda di risoluzione del preliminare ex art. 1453 c.c.. Invero si deve osservare che:
- nel preliminare non era previsto un termine per la stipula dell'atto definitivo, termine che, ai sensi dell'art. 1183 c.c., in mancanza di accordo tra le parti, dev'essere stabilito dal giudice;

-alla data dell'introduzione della lite (30.12.2012) le cambiali date in pagamento non erano interamente scadute;

- il fermo dei lavori alla fine dell'anno 2011 (testimonianza e (“Ricordo che avevano Testimone_1 Testimone_2 messo i pavimenti, nella cucina mancavano le piastrelle, non è mai stato fatto lo sbancamento relativo al seminterrato ed altri lavori”) non configurava inadempimento della società promittente venditrice, non essendo previsto un termine per la stipula del contratto definitivo e non essendo pertanto scaduta l'obbligazione assunta dalla società promittente venditrice con il contratto preliminare;

- la quietanza di pagamento in data 12.8.2011 di cui al doc. 13 di parte attrice, non risulta sottoscritta dal legale rappresentante della soc. ma da tale avvocato Maddalena Controparte_1
Costanzo, che nella scrittura si autodefinisce difensore della predetta società, ma che invece, come risulta dalla testimonianza di , all'epoca legale del e dalla lettera di Testimone_1 Pt_1 di cui al doc. 16 di parte attrice, rappresentava il CP_1 capocantiere , successivamente denunciato Controparte_3 dalla società per aver incassato somme ed emesso assegni a nome della falsificando la firma del legale rappresentante Controparte_1 di quest'ultima;
- pertanto detta quietanza non può essere ricondotta al legale rappresentante della non essendo da quest'ultimo Controparte_1 sottoscritta;

12 - l'atto di citazione notificato dal ad il Pt_1 Controparte_1
30.1.2012 non risulta neppure preceduto da diffida alla predetta società a completare l'immobile e a fissare la data di stipula del definitivo davanti al notaio scelto dalla promittente venditrice;

- l'esistenza del mutuo garantito da ipoteca su tutto il villino trifamiliare non costituiva inadempimento della società , CP_1 essendo espressamente prevista nel preliminare l'estinzione del suddetto mutuo alla data di stipula del contratto definitivo, con concomitante frazionamento del mutuo e dell'ipoteca in relazione alla porzione di immobile ceduto al Pt_1
- la difformità dell'opera realizzata rispetto al permesso a costruire riscontrata sull'intero villino, e, in particolare, per quanto attiene alla porzione oggetto del preliminare concluso con il riguardante la maggiore superficie ed il cambio di Pt_1 destinazione d'uso in civile abitazione del piano interrato, oggetto di successivo accertamento della Polizia Locale e dell'ordine di demolizione delle parti abusive da parte del Comune di Zagarolo, poi effettivamente eseguito dalla società non può CP_1 ritenersi ignota al atteso che la costruzione della porzione Pt_1 di immobile è stata realizzata sulla base delle esigenze abitative prospettate dal promissario acquirente, ed anzi, proprio quest'ultimo, con l'iniziale domanda ex art. 2932 c.c., ha sostenuto la tesi della conformità dell'immobile alla normativa urbanistica ed edilizia, sul rilievo che dalla relazione tecnica depositata in atti risultava la demolizione della parte abusiva;

- il carattere abusivo di parte della porzione immobiliare non
è stata contestato dal quale inadempimento contrattuale di Pt_1
né in relazione alla domanda ex art. 2932 c.c. Controparte_1 inizialmente proposta, essendo anzi ribadita nell'atto di appello la conformità dell'immobile alla normativa urbanistica ed edilizia, né in relazione alla domanda proposta nel corso del giudizio di appello di risoluzione del preliminare, laddove, con la comparsa conclusionale, ossia nel primo atto successivo alla modifica della domanda, ha lamentato quale inadempimento della società appellata esclusivamente la mancata conclusione dei lavori entro il 2011, l'indisponibilità della società venditrice ad aderire alla proposta domanda ex art. 2932 c.c. proposta con atto di citazione del 30.1.2012, e la successiva offerta in vendita della porzione immobiliare a terzi, come da dichiarazione del 24 aprile 2012 del sig. depositata in atti. Parte_3
Deve pertanto concludersi che alla data del 30.1.2012 di introduzione del giudizio da parte del non fosse Pt_1 configurabile alcun inadempimento da parte della società
13 promittente venditrice, la quale, nonostante il carattere intempestivo della domanda giudiziale di adempimento, non preceduta dalla richiamata azione ex art.1183 c.c., aveva dimostrato l'intenzione di addivenire alla stipula del contratto definitivo, come attestato dalla lettera inviata dal legale rappresentante della società prodotta al doc. n. 16 dallo stesso nel giudizio di primo grado. Pt_1
A ciò consegue il rigetto della domanda del di Pt_1 risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della società promittente venditrice ed il rigetto delle relative domande di restituzione delle somme già corrisposte all'appellata a titolo di caparra confirmatoria ed acconto sul prezzo -dovendosi sul punto rilevare che ai sensi dell'art. 3 del contratto preliminare tutti gli acconti erano previsti a titolo di caparra confirmatoria- nonché a titolo di risarcimento del danno.
*** La società appellata ha chiesto il rigetto dell'appello principale e la conferma della sentenza appellata, ed ha proposto appello incidentale sulle seguenti domande: “in accoglimento dell'appello incidentale spiegato, riformare la sentenza n. 1193/2018, resa inter partes dal Tribunale Ordinario di Tivoli in data 23 luglio 2018, pubblicata in data 21 agosto 2018, accertare il regolare disconoscimento delle sottoscrizioni apposte sulla cambiali prodotte in giudizio dal Sig. effettuato in udienza Pt_1 dal legale rappresentante di , , e, CP_1 Controparte_2 pertanto, accertare che l'importo di Euro 40.000,00 non è mai stato pagato dal Sig. in favore di . Parte_1 Controparte_1
Si tratta di n. 5 cambiali di cui al doc. 17 di parte attrice, tutte emesse il 10.8.2011 da Immobiliare Zagarolo s.r.l. e sottoscritte dal legale rappresentante della suddetta società, in favore di da quest'ultimo girate ad Parte_1 Controparte_1
e da questa girate a sua volta a soggetti terzi. Nel giudizio di primo grado la società aveva CP_1 proposto domanda riconvenzionale fondata su una doppia tesi: da un lato le suddette cambiali erano state girate dal ad Pt_1 in data successiva alla data del 20.4.11 prevista dal Controparte_1 preliminare per il pagamento dell'ultimo acconto, con scadenza rateale mensile dopo il 30.9.2011, e girate a terzi sconosciuti, avendo il legale rappresentante della disconosciuto Controparte_1 la sottoscrizione per girata;
dall'altro lato, essendo la sottoscrizione disconosciuta per tutte le cambiali dell'importo complessivo di 40.000 euro, doveva ritenersi l'inadempimento
14 grave del er aver omesso il pagamento dell'ultimo acconto Pt_1 del prezzo. aveva pertanto chiesto in via riconvenzionale: CP_4
“C. dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita del 7 agosto 2010 per inadempimento del Signor
Parte_1 con autorizzazione a ritenere le caparre confirmatorie versate dal Signor medesimo a per la somma
Parte_1 Controparte_1 di Euro 110.000,00 e condanna del primo al risarcimento dell'intero danno, ivi compreso quello da prolungato sequestro della costruzione e del terreno;
in via subordinata: D. nell'ipotesi di ritenuta nullità/inesistenza del contratto preliminare di vendita del 7 agosto 2010, accertare i danni per le causalità sopra elencate e condannare il Signor al risarcimento di
Parte_1 tali danni, da liquidarsi secondo giustizia, compensandolo con quanto versato dal Signor medesimo a
Parte_1 CP_1
[...]
Il giudice di primo grado ha respinto la domanda riconvenzionale della società convenuta sul rilievo che il ritardo nel pagamento dell'ultima rata di acconto da parte del promissario acquirente non costituiva inadempimento grave, e quindi di per sé sufficiente a dichiarare la risoluzione del preliminare per inadempimento del aveva altresì disatteso il Pt_1 disconoscimento delle sottoscrizioni sulle cambiali sul rilievo che
“la dopo aver disconosciuto la sottoscrizione ha Controparte_1 contraddittoriamente affermato che le cambiali in questione sono state pagate in data 30 settembre 2011”.
Orbene, la società appellata non ha impugnato il rigetto della domanda riconvenzionale proposta dalla società convenuta, fondata, come si è visto, su una duplice motivazione da parte del Tribunale. Ne deriva la mancanza di interesse di CP_1 all'accertamento del disconoscimento della sottoscrizione apposta sulle cambiali dal proprio legale rappresentante, non essendo riproposta in questo grado di appello la domanda di risoluzione avanzata dalla società in via riconvenzionale in primo grado. Per altro verso, la domanda proposta alla in Controparte_1 appello risulta nuova. Invero, la suddetta società non ha mai formulato in primo grado una autonoma domanda di disconoscimento della sottoscrizione delle cambiali, ma sempre e solo la domanda di risoluzione del preliminare per inadempimento del nel pagamento dell'ultima rata di acconto del prezzo, Pt_1 stante il disconoscimento della sottoscrizione apposta sulle cambiali da parte del legale rappresentante ella suddetta società.
15 In sostanza, il disconoscimento della sottoscrizione delle cambiali costituiva il presupposto della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del nel pagamento Pt_1 dell'acconto di euro 40.000, di talchè, non avendo l'appellata riproposto la domanda di risoluzione, l'appello incidentale proposto in questa sede si risolve in una inammissibile richiesta di modifica della motivazione del primo giudice, al fine di accertare un dedotto inadempimento di controparte, da ritenersi ininfluente ai fini della riforma della sentenza di primo grado, divenuta ormai definitiva quanto al rigetto della domanda riconvenzionale proposta da Controparte_1
La domanda proposta con l'appello incidentale risulta, pertanto, inammissibile.
§ 7. — Le spese del grado, stante la reciproca soccombenza dell'appellante principale e dell'appellata-appellante in via incidentale, vanno integralmente compensate.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di e sull'appello Parte_1 Controparte_1 incidentale da quest'ultima proposto contro la sentenza resa tra le parti dal tribunale di Tivoli, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1— rigetta l'appello principale;

2 — dichiara inammissibile l'appello incidentale;

3— compensa integralmente le spese del presente grado di appello.
-Ai sensi dell'art.13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002 inserito dall'art. 1, comma 17 della Legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico della parte appellante principale e della parte appellata-appellante incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma dell'art. 1 bis dello stesso art. 13, fatti salvi i successivi controlli da parte della Amministrazione. Così deciso in Roma il giorno 10.2.2025.
Il presidente estensore
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