REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE
così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore
Consigliere dr. Maria Speranza Ferrara
Consigliere ausiliario dr. Paolo Caliman
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3573 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, assunta in decisione all'udienza del 09.04.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA ^P.^IVA 1 ) in persona del legale rappresentante pro Parte 1 (C.F. tempore,
e difeso dagli Avv.ti Jeisson J. Ercole Giorgetti (C.F. rappresentato
) e Valerio Orlandi (C.F. ) per procura C.F. 1 C.F. 2 in atti - APPELLANTE –
E
Controparte_1
[…] (^C.^F. ^P.^IVA 2 ) in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Giovanni Merla per procura in atti - APPELLATO -
E
CP 2 APPELLATO CONTUMACE-

OGGETTO:
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Parte 1Con ricorso, ritualmente notificato, la ha proposto appello avverso la sentenza n. 7387/2023, pubblicata in data 08/05/2023, resa dal Tribunale Ordinario di Roma nel giudizio di primo grado recante n° 63065/2022 R.G. promosso nei suoi confronti dall'Ente Casa di CP 1 dell'istituto della di [...]] Controparte_1
CP 1.
I fatti di causa possono essere così riassunti: L'Ente religioso CP_1 "'dell' Controparte_1 CP_1
[...] ^ha ^intimato ^alla quale conduttrice dell'immobile, sito in Roma, via Parte 1
Antonio Bosio n. 15/A, adibito ad albergo denominato Villa Pirandello, e alla
[...]
CP_2 quale cedente l'originario contratto unitamente all'attività di azienda, lo sfratto per morosità e chiesto un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni ancora dovuti. La Pt 1 era conduttrice del bene in quanto subentrata, in data 3.5.2016, nel contratto originariamente stipulato, in data 20.1.2011, con la ^CP 2 ex art. 36 L. 392/1978, con durata di nove anni - rinnovatosi automaticamente alla scadenza l'1.2.2020 - dietro pagamento di un canone di € 30.000,00, per i primi due anni, da pagarsi in 12 rate mensili anticipate di € 2.500,00 ciascuna, e dal 3° anno al 6° anno un canone annuo di complessivi € 60.000,00, da pagarsi in 12 rate mensili anticipate di € 5.000,00 ciascuna, mentre dal 7° anno al 9° anno di complessivi € 72.000,00 da pagarsi in 12 rate mensili anticipate di € 6.000,00. La società attrice ha dedotto l'inadempimento della Pt 1 all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione, accumulando, sin dall'inizio, un ritardo nei versamenti poi integralmente sospesi dal mese di ottobre 2018, così da maturare un debito di
192.000,00 euro. ^La ^Pt 1 ha contestato la morosità, eccependo la violazione degli obblighi di correttezza e buona fede, per la presenza di vizi nell'immobile, e, in riconvenzionale, ha chiesto l'accertamento del diritto alla riduzione del canone, anche in ragione del periodo di emergenza sanitaria determinata dal Covid. ^La ^CP 2 si è costituita, deducendo che l'immobile, al momento della cessione del ramo d'azienda, era in perfette condizioni d'uso e di manutenzione, come risultava dal contratto di cessione d'azienda e di non essere responsabile dei successivi inadempimenti della cessionaria;
che la locatrice non aveva dato esecuzione alla clausola risolutiva espressa, contenuta in contratto, né l'aveva avvisata, aggravando la sua posizione;
ha concluso, chiedendo di essere tenuta indenne da eventuali condanne, con espressa riserva di agire in rivalsa, in caso di soccombenza.
Alla prima udienza della fase sommaria, in data 28.7.2022, la Parte 1 ha consegnato un assegno circolare di € 192.000,00, a saldo del debito, a suo giudizio, comprensivo anche del canone di agosto 2022. L'Ente religioso ha accettato l'assegno, con riserva di effettuare i conteggi “... impegnandosi a rinunciare alla presente azione di sfratto e 66
di risoluzione previa verifica che alla data della prossima udienza la morosità a quella data non persista comprensiva del mese in corso e delle spese di lite da quantificarsi". Successivamente, ha contestato il mancato pagamento dei canoni, da luglio a settembre 2022, per € 18.000,00, oltre interessi legali e moratori, rivalutazione annuale e spese di lite. Il mancato pagamento di tali ratei è rimasto controverso. Disposto il mutamento del rito, la locatrice ha insistito nelle domande originarie.
All'esito del giudizio, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 7387/2023, in parziale accoglimento della domanda attrice, ha dichiarato risolto il contratto, per inadempimento della società conduttrice Pt 1 con la condanⁿa ^al ^rilascio dell'immobile; ha dichiarato inammissibili le altre domande;
rigettato le domande proposte, in riconvenzionale, dalla convenuta Parte 1 e condannato, in solido, le convenute, Parte_1 e ^CP 2 alla refusione, in favore di parte attrice, delle spese di lite.
§ La società Pt_1 impugna la decisione, articolando diversi motivi. Il primo è chiaramente infondato.
La società appellante contesta al tribunale di non aver valutato adeguatamente l'avvenuta estinzione del debito, attraverso il pagamento di quanto ancora dovuto, a titolo di canoni arretrati, e l'impegno assunto dall'ente proprietario di rinunciare alle proprie domande, dopo aver ricevuto l'assegno. Si è già evidenziato che, al momento della consegna dell'assegno, la difesa della locatrice si è riservata di esaminare la posizione debitoria della società conduttrice e, alla successiva udienza, il giudice, dato atto dell'avvenuto pagamento degli arretrati, non ha convalidato lo sfratto, disponendo il mutamento del rito, perché in contestazione il pagamento dei canoni successivi da luglio a settembre 2022, gli interessi legali e moratori, la rivalutazione annuale e le spese di lite. La morosità, dunque, persisteva e la circostanza è del tutto trascurata nell'impugnativa. Solo con le note conclusive, si tenta di offrire una diversa ricostruzione dei calcoli, ma senza alcun riferimento al perpetuarsi della morosità ed ai profili di contrasto che residuavano tra le parti.
§ L'appellante, con il secondo motivo, assume che il locatore, in questo giudizio, non ha proposto domanda di risoluzione del contratto, ed, in subordine, eccepisce l'inammissibilità e la nullità della domanda di risoluzione del contratto, per litispendenza, essendo stata già proposta, in via riconvenzionale, in un diverso procedimento pendente davanti al tribunale civile di Roma (RG.31850/2022). La censura è infondata.
Rileggendo gli atti, con l'atto di intimazione di sfratto per morosità, è stata formulata un'espressa riserva, nel caso di mancata convalida, di proporre, nel giudizio di merito, domanda di risoluzione del contratto, per grave inadempimento del conduttore. La domanda del resto, se ne dà anche atto in sentenza - è stata puntualmente proposta con la memoria integrativa, nel giudizio di merito ("....preso atto del fatto che la morosità non è stata sanata e che l'Ente religioso non intende addivenire a un accordo sulla continuazione della locazione attesa l'attitudine all'inadempimento della [...] Pt 1 che fa logicamente presumere che nel caso di continuazione della vigenza del ^contratto ^la ^Parte 1 si renderà immediatamente inadempiente, insistiamo affinchè venga fissata l'udienza per la precisazione delle conclusioni per la successiva pronuncia della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento grave della ^Parte ¹ ).
La precedente proposizione di analoga domanda, innanzi ad altro giudice dello stesso ufficio, nel caso, il tribunale di Roma, non costituisce un'ipotesi di litispendenza o continenza, ma può dar luogo solo alla riunione, ai sensi degli artt. 273 e 274 cod. proc. civ., ovvero, quando ragioni di ordine processuale impediscano la riunione ed una causa sia pregiudiziale rispetto all'altra o sia già giunta a sentenza, la sospensione, ai sensi degli artt. 295 e 337 cod. proc. civ. (Cass. civ. ord. n. 21761/2013) ed ancora “Gli istituti della litispendenza e della continenza, operando soltanto tra cause pendenti dinanzi a uffici giudiziari diversi, non sono applicabili se le cause identiche o connesse pendano dinanzi al medesimo ufficio giudiziario, anche se in gradi diversi, di talché, non essendo l'omessa riunione motivo di invalidità, sarà opponibile il giudicato prima intervenuto, ovvero, qualora non dedotto o rilevato, opererà la regola della prevalenza del successivo, salvo l'utilizzo dell'art. 337, comma 2, c.p.c.. (cass. civ. ord. n. 10183/2023).
Il presente giudizio è stato definito dal tribunale prima dell'altro e vi è un difetto di allegazione riguardo alla decisione assunta in quella sede.
§ Il terzo motivo di appello è inammissibile. L'appellante contesta di aver proposto, in questo giudizio, la domanda di condanna all'effettuazione di lavori di manutenzione straordinaria, precisando di aver chiesto di accertare e dichiarare la violazione, da parte della locatrice, degli obblighi di buona fede e correttezza e, comunque, il diritto alla riduzione del canone. La censura è priva di interesse, perché si tratta semplicemente di un errore materiale nella ricostruzione, in sentenza, dello svolgimento del processo innanzi al tribunale. La decisione del tribunale si è, invece, incentrata, con ampia motivazione, sul rigetto della richiesta di riduzione del canone.
§ Tutte le altre critiche possono essere esaminate congiuntamente, in quanto strettamente connesse tra loro, tendendo, con argomentazioni essenzialmente sovrapponibili, ad una diversa valutazione della gravità dell'inadempimento ed ad una riduzione del canone, in considerazione del periodo di emergenza sanitaria determinata dalla pandemia da Covid e dell'inadempimento all'obbligo di manutenzione straordinaria da parte del locatore.
Riassumendo, l'appellante insiste nel sostenere di non aver pagato i canoni, per causa a lui non imputabile, opponendo un'impossibilità sopravvenuta e temporanea, conseguente alla nota emergenza sanitaria da pandemia da Covid. Le misure restrittive adottate, fino ad inibire l'attività alberghiera, avrebbero determinato l'impossibilità della prestazione del conduttore, non potendo procurarsi la provvista economical necessaria per il pagamento del canone, ed anche quella del locatore relativa all'uso dei locali, divenuti di fatto inutilizzabili, per l'uso commerciale convenuto nel contratto. Ancora, sottolinea che il locatore non ha provveduto alla esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria – per cui è stata chiesta la condanna nell'altro giudizio invece, necessari per il pieno godimento dell'immobile; tutte circostanze che, da un lato, integrerebbero la fattispecie di cui all'art. 1256, comma 2, cc., ^che esclude in radice la responsabilità del debitore, e, dall'altro, confermerebbero il diritto alla estituzione del canone.
Le critiche sono infondate.
L'appellante non contesta specificamente il dato fondamentale di una morosità, per un importo considerevole, iniziata ben prima dell'emergenza sanitaria e protrattasi per anni, fino al luglio 2022, quando è intervenuto il pagamento, nemmeno satisfattivo, nonostante la consistenza della somma versata. In sentenza, a pag. 4, è riportato lo schema dei ritardi, non di breve periodo, a partire da ottobre 2018, e dei mancati pagamenti, all'udienza del 28.7.22, risultanti per 31 mensilità di canoni (12 nell'anno 2020, 12 nell'anno 2021, 7 nell'anno 2022), dunque, anche nel periodo successivo alla situazione di emergenza.
L'inadempimento, dunque, resta grave, pur volendo considerare le allegazioni relative alla pandemia. Il disordine nei pagamenti, iniziati da fine anno 2018, con gravi ritardi, e la sospensione di ogni pagamento, nell'anno 2020, pur in mancanza di norme che lo legittimassero, fino all'intimazione di sfratto nell'anno 2022, ben dopo il periodo emergenziale, rendono evidente il grave squilibrio contrattuale venutosi a creare, non potendo il locatore conoscere i tempi di adempimento del pagamento;
né il consistente versamento in un'unica soluzione, in occasione dell'udienza di convalida, può indurre a diverse determinazioni, dal momento che, in tema di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, vale il principio per il quale il conduttore può corrispondere il canone anche dopo la presentazione della detta domanda, ma il pagamento non sana o diminuisce le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità. (cass. civ. ordinanza n. 30730/2019; sent. n. 24207/2006).
Va poi aggiunto che la normativa emergenziale richiamata prevede, in linea generale, la necessità di valutare la responsabilità contrattuale del debitore in relazione al rispetto delle misure contenitive. Non legittima il mancato pagamento o l'autoriduzione del canone, nè prevede un generale obbligo di rinegoziazione. Non risulta documentata una corrispondenza intercorsa tra le parti, per ottenere agevolazioni nei pagamenti, ed appare superflua la prova orale quando la situazione di emergenza e la conseguente incidenza economica avrebbero richiesto un riscontro, da poter far valere anche nelle sedi giudiziarie. Nella fattispecie, il sinallagma contrattuale era già alterato da tempo per il protrarsi dell'inadempimento del conduttore, che si è poi aggravato nel periodo del Covid ed anche in quello successivo. Queste considerazioni hanno un particolare rilievo anche per la richiesta di riduzione del canone, peraltro, relativo ad una locazione commerciale, sottoposta a regole meno rigorose, in ragione dell'attività svolta, per sua natura, esposta a maggior rischi. Sono state, inoltre, previste, a livello statale, una serie di misure volte a ridurre l'impatto finanziario della pandemia nelle attività produttive, di cui non vi è alcun cenno, in un quadro già così carente, e non appaiono decisivi i bilanci, in atti, di incerta provenienza e semplicemente allegati, senza alcuna lettura di essi, pur dovendo dimostrare il decremento economico negli anni 2018 -2020. Ugualmente, non è dimostrato l'inadempimento del locatore riguardo a pretesi lavori di manutenzione straordinaria e non realizzati. L'unico elemento di valutazione è costituito da una consulenza di parte (doc. 4.3) che, di per sé, non rivela una situazione di degrado tale incidere in modo significativo sull'attività commerciale.
§ L'appello incidentale è inammissibile.
Il tribunale ha dichiarato tardiva e generica la domanda volta ad ottenere il pagamento degli interessi e della rivalutazione, perché non proposte con l'atto di intimazione di sfratto, né con la memoria integrativa, rilevando una mera riserva nelle note conclusive di depositare conteggi esatti delle somme dovute dalla società Pt 1 L'appellante interpreta diversamente la motivazione nel senso di una domanda ritenuta generica, non analiticamente formulata, e, comunque, tardivamente indica le singole voci di pagamento.
§ Alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese processuali, anche per questo grado di giudizio, non avendo avuto una particolare incidenza l'appello incidentale nella linea difensiva di controparte.
Le spese processuali, considerate le questioni già ampiamente sviscerate, nel giudizio innanzi al tribunale, vengono liquidate applicando le tariffe, nella misura medio/minima, previste dal d.m. 55/2014, come aggiornato, per lo scaglione delle controversie fino a 260.000,00 euro.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto avverso la sentenza, n. 7387/2023, del Tribunale Ordinario di Roma, con la condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di controparte, che si liquidano in complessivi € 9000, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
2) dichiara inammissibile l'appello incidentale;

3) dichiara l'appellante società Pt_1 - e l'appellante incidentale, se dovuto il contributo unificato - tenuti al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 9.4.2025
Il Presidente relatore