REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Geremia CASABURI Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 7773 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, vertente tra
12-1/2 Parte_1 [...]
Parte_2
Avv. Controparte_1
Avv. RIGO RICCARDO e
Parte_3
Avv. PETRUCCI FRANCESCO e NO ANDREA Avv.FERRAROMARCO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza n. 16417 del 2021 con cui il Tribunale di Roma ha deciso quanto segue: “Con atto di citazione inoltrato il 19.12.2018 per la notificazione tramite il servizio postale, Pt_3 esponeva che, con atto del 8.6.2011, con firme autenticate dal
[...] notaio Dott. DR NO (repertorio n. 487, raccolta n. 367 – documento n. 1), aveva conseguito dalla TI Edilizia Aurelia 12 1/2
[...]
(da ora, Controparte_2
), l'assegnazione del bene immobile sito in Roma, Via Angelo Parte_1
Sante Bastiani n.85, censito nel Catasto Fabbricati di questo Comune al foglio 1150, particella 3762, subalterni 5 e 15, al prezzo di € 545.000; che la Giunta Comunale di Roma con la delibera n. 585 del 9.11.2005, aveva assegnato alla il diritto di superficie per la Parte_1 realizzazione di un programma di edilizia residenziale su un terreno sito in Roma, Piano di Zona A5, località “Spinaceto 2” comparto A, di una cubatura residenziale di 3.565 metri cubi e aveva autorizzato la stipulazione di una convenzione con la;
Parte_1 che, con atto di convenzione del 15.2.2008, rogato dal notaio Dott. Per_1
(repertorio n. 78143), il aveva assegnato in via definitiva CP_3 alla il diritto di superficie di tale terreno edificabile, acquisito Parte_1 al patrimonio indisponibile del mediante procedura CP_3 espropriativa perfezionata il 23.12.1960 con atto del notaio Dott.
[...]
che su tale area, censita al Catasto Terreni del Comune di Per_2
Roma al foglio 1001, particella 3539, era stato costruito un complesso immobiliare a uso residenziale, con ingresso da Via Angelo Sante Bastiani, consistente in tre fabbricati, denominati A, B e C, costituenti dieci abitazioni, ciascuna con cantina e autorimessa;
che le porzioni immobiliari assegnate alla erano di proprietà Parte_1 del Comune di Roma e la proprietà superficiaria appartenente alla TI era censita al foglio 1150, particella 3762 e suddivisa in subalterni, che individuavano le corrispondenti unità edilizie, specificate ciascun atto di assegnazione;
che, per edificare, la TI aveva contratto con il
[...] un mutuo fondiario dell'importo di € 920.000, concluso Controparte_4 con atto rogato il 17.12.2009 dal notaio Dott. (repertorio n. Persona_3
81929), garantito da ipoteca concessa fino alla concorrenza di € 1.840.000; che poi il mutuo era stato frazionato, l'ipoteca ridotta e cancellata, con rogito del medesimo notaio in data 30.12.2010 (repertorio n.84230) anche per le unità immobiliari censite al NCEU del Comune di Roma, al foglio 1150, particella n.3762, subalterni 5,15, 8, 18, 9, 19, 10 e 20, e il mutuo era stato frazionato in sei quote, accollate dai soci;
che la aveva assegnato la proprietà superficiaria, per la Parte_1 durata di novantanove anni, rinnovabile, relativa alle unità immobiliari specificate nei vari atti, i cui lavori di costruzione erano iniziati il 15.1.2007 e terminati il 4.6.2010, alle condizioni previste nell'atto di assegnazione e negli altri ivi richiamati;
che la parte attrice aveva conseguito l'assegnazione del diritto di proprietà superficiaria del bene immobile sito in Roma, Via Angelo Sante Bastiani n.85, distribuito ai piani terreno e primo del fabbricato B, della pag. 2/17 consistenza di sei vani catastali e mezzo, con annesse due corti pertinenziali e cantina al piano interrato, censito nel Catasto Fabbricati di Roma al foglio 1150, particella n.3762, subalterno 5, z.c. 6, cat. A/7, cl. 4, vani 6,5, RC €.973,52 l'abitazione con annesse cantina e due corti e subalterno 15, z.c. 6, cat. C/6, cl.11, metri quadri 39, RC €.134,95 l'autorimessa; che aveva corrisposto alla TI il prezzo Parte_3 complessivo di € 545.000 oltre I.V.A. agevolata al 4%, calcolato al valore di mercato, nell'inosservanza delle disposizioni della suddetta convenzione, stipulata ex art.35 Legge 865/1971 con il e CP_3 poi aveva appreso da titolari di simili beni immobili limitrofi, compresi nel Piano di Zona "Spinaceto 2", Comparto A, che avevano stipulato atti di assegnazione a prezzi inferiori rispetto a quello anzidetto, due dei quali erano specificati in dettaglio (documenti n. 3 e 4); che, a richiesta,
[...]
Parte_4
Residenziale Pubblica aveva rilasciato a
[...] Parte_3 copia delle Tabelle allegate alla Convenzione che aveva stipulato con la TI, contenenti l'indicazione del prezzo massimo di cessione del Piano di Zona di cui alla Legge 865/71 n. A/5 "Spinaceto 2" - Comparto A, e PR1/1027/11 del 23.01.2012 Prot. 4910 - aveva Parte_5 espresso il proprio "parere AV ("è conforme alla convenzione" – a tali tabelle (documento n. 2); che l'assegnazione perfezionata il 8.6.2011 non osservava la c.d.Convenzione ex art.35, della legge 22.10.1971, n.865, per la concessione del diritto di superficie in Roma, nel Piano di Zona A5 'Spinaceto 2' Comparto A, conclusa dal a favore della CP_3
, di cui alla deliberazione della Giunta Comunale n.52 del Parte_1
21.2.2007 (repertorio n. 78143, raccolta n. 18016 - documenti n. 5 e n. 7); che il prezzo massimo di cessione del bene immobile assegnato alla esponente non avrebbe dovuto superare l'importo di € 270.245,48 con la maggiorazione del 10% per le opere migliorative eseguite a sua richiesta, con il prezzo finale pari ad € 291.741,45, determinato in € 545.000 oltre IVA con l'atto di assegnazione, in misura che eccedeva quanto dovuto per
€253.258,27 oltre IVA al 10%. deduceva che la pattuizione del prezzo di assegnazione Parte_3 era affetta da nullità ai sensi degli artt. 1419 e 1339 e segg. c.c., per la parte eccedente il prezzo elaborato in base alla Tabella Riepilogativa del corrispettivo massimo di cessione, essendo stata determinata in violazione pag. 3/17 di quanto stabilito dal di Roma nelle suindicate convenzioni e CP_3 deliberazioni, come aveva eccepito verso la TI e, per conoscenza, a con lettera del 31.5.2017 (documento n. 8), Parte_4 rimasta senza riscontro, come la lettera del 28.7.2017 (documento n. 9) e lo “Invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita da avvocati ex art.2 e ss. del D.L 132/2014” del 25.6.2018 (documento n. 10). La parte attrice assumeva l'insussistenza di alcuna prescrizione, a norma dell'art. 1422 c.c.; eccepiva la nullità parziale dell'atto di assegnazione, avuto riguardo al prezzo massimo di cessione per l'alloggio realizzato in diritto di superficie, segnalando che si trattava d'inosservanza inerente alla prima cessione/assegnazione, e invocava le disposizioni dell'art. 35 della legge 22.10.1971, n.865 e degli articoli 1419 e 1339 c.c.; richiamava precedenti giurisprudenziali di legittimità, indicando l'obbligo della TI di restituirle la somma corrisposta di € 253.258,27 oltre I.v.a. al 10%, pari alla differenza tra il prezzo di assegnazione e quello elaborato in base alla Tabella riepilogativa del corrispettivo massimo di vendita di cessione dell'alloggio. affermava la responsabilità professionale del notaio Parte_3
Dott.DR NO, in base all'art. 47 della legge notarile e all'art. 37 del testo dei principi di deontologia professionale, approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato con deliberazione n. 2/56 del 5.4.2008, avuto riguardo alle obbligazioni assunte con il contratto di prestazione d'opera professionale ex art. 2229 c.c. e segg., poiché non aveva reso informazioni alle parti circa le conseguenze della stipulazione dell'atto e l'entità del prezzo massimo di cessione del diritto trasferito. Ciò premesso, conveniva la e il notaio Parte_3 Parte_1
Dott.DR NO, dinanzi al Tribunale di Roma, e proponeva la domanda:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni avversa istanza ed eccezione: 1.- accertare e dichiarare che in data 08.06.2011 la Sig.ra Pt_3
e la Edilizia Aurelia 12 1/2
[...] Parte_1 Parte_6
in persona del legale rappresentante pro tempore
[...] sottoscrivevano Atto di Assegnazione (atto Notaio Dr.DR NO Rep. 487 Racc. 367) della porzione immobiliare sita in Roma Piano di Zona di cui alla Legge 865/71 n. A/5 “Spinaceto” - Comparto A, avente accesso principale da Via Angelo Sante Bastiani, foglio 1150 particelle 3762 sub 5 sub 15 al prezzo di vendita di €.545.000,00;
pag. 4/17 2.- accertare e dichiarare che il prezzo di vendita dell'immobile di proprietà della Sig.ra così come sopra identificato, Parte_3 secondo la Tabella Riepilogativa del corrispettivo massimo di vendita di cessione di ciascun singolo alloggio definita sulla base delle Convenzioni e Delibere tutte richiamate dall'Atto di Assegnazione sottoscritto tra le parti è determinato nella somma pari ad €.270.245,48 con una maggiorazione del 10 % per le opere di miglioria richiesta del fruitore e che, pertanto, il prezzo finale della cessione doveva essere pari ad €.291.741,73 oltre iva agevolata;

3.- accertare e dichiarare la nullità parziale ex artt. 1419 e 1339 dell'Atto di Assegnazione di cui sopra nella parte in cui l'importo complessivo della compravendita veniva stabilito al prezzo di vendita di €.545.000,00 oltre iva per violazione delle disposizioni della Convenzione ex art.35 Legge 865/1971 stipulata con il Comune di Roma e, per l'effetto, sostituire automaticamente detta clausola nulla con il prezzo così come stabilito dalla Tabella Riepilogativa del corrispettivo massimo di vendita di cessione di ciascun singolo alloggio definita sulla base delle Convenzioni e Delibere tutte richiamate dall'Atto di Assegnazione sottoscritto tra le parti e determinato nella somma pari ad €.270.245,48 con una maggiorazione del 10 % per le opere di miglioria richiesta del fruitore e, pertanto, al prezzo finale della cessione pari ad €.291.741,73, 4.- accertare e dichiarare, per tutte le ragioni sopra esposte, la responsabilità professionale del Notaio DR NO per avere posto in essere una condotta contraria all'obb1igo professionale assunto ex art 2229 c.c. e segg. in danno di parte attrice;
per l'effetto, condannare con il vincolo solidale tra di loro, ovvero ciascuno per quanto ritenuto di giustizia la TI Edilizia Aurelia 12 1/2 in persona del legale Parte_6 rappresentante pro tempore nonché il Notaio DR NO alla restituzione in favore della attrice della somma pari ad €.253.258,27 oltre gli interessi moratori ex D.Lgs. 231/2002 dal giorno del versamento di detta somma fino all'effettivo soddisfo ovvero in quella somma maggiore e/o minore da accertarsi in corso di causa o ritenuta di giustizia da liquidarsi anche in via equitativa con riferimento alla liquidazione del danno da lucro cessante;
4.- condannare, inoltre, entrambi i convenuti al pagamento delle spese e competenze del giudizio, iva e cap come per legge.” A norma dell'art. 168 bis, comma V, c.p.c., la prima udienza era differita al 8.7.2019 e il 17.6.2019 la TI Edilizia Aurelia 12 1/2 Parte_6
pag. 5/17 si costituiva in giudizio e contestava la Controparte_5 fondatezza della domanda avversaria, chiedendone il rigetto, con la domanda:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni avversa istanza, eccezione e deduzione, in accoglimento dei motivi sopra esposti: A.- in via preliminare, accertare e dichiarare la prescrizione dei diritti della sig.ra per decorso dei termini ai sensi dell'art. Parte_3
2949 c.c.; B.- nel merito ed in via principale, accertato e dichiarato che alcuna somma è dovuta dalla TI Edilizia Aurelia 12 1/2
[...] alla sig.ra respingere le Parte_2 Parte_3 domande attoree poiché infondate in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa Con vittoria di spese di giudizio.” La TI eccepiva la prescrizione ex art. 2949 c.c. del diritto azionato dalla parte attrice, per il decorso di oltre cinque anni dall'assegnazione; eccepiva la mancata impugnazione della delibera datata 11.5.2011, con cui l'assemblea dei soci aveva approvato il bilancio e ripartito i costi delle unità immobiliari (documento n. 1); negando la fruizione di contributi erariali o della Regione Lazio, eccepiva l'inapplicabilità della normativa indicata dalla parte attrice al bene immobile de quo, classificato nella categoria catastale A/7, non riferita ai beni immobili di edilizia economica;
eccepiva l'inapplicabilità del prezzo massimo di cessione ai terreni espropriati prima del 1971, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 865/1971 e assumeva che il terreno su cui era stato realizzato l'edificio era “pervenuto al Comune di Roma in forza di atto a rogito Notaio del 23.12.1960 repertorio 30854/15385 Persona_2
(registrato il 28.12.1960 e trascritto il 24.12.1960 al n. 74835 d'ordine e n. 47634 di formalità)”. In data 1.7.2019, si costituiva in giudizio il notaio Dott. DR NO, il quale contestava la fondatezza della domanda avversaria e chiedeva: "Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
- In via principale, respingere le domande proposte nei confronti del Notaio Dr. DR NO, in quanto infondate in fatto e diritto per quanto esposto nella superiore narrativa.
- In via subordinata e con salvezza di gravame, nell'ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande proposte nei confronti del Notaio Dr. NO, limitare comunque il risarcimento ai sensi degli articoli 1223, 1225 e 1227 del c.c.. - Con vittoria di spese di lite.”
pag. 6/17 In particolare, il convenuto esponeva che aveva pagato Parte_3
l'intero prezzo del bene immobile, pari a € 540.000, con assegni circolari e bonifici bancari, dal 5.5.2009 al 9.7.2010, dopo circa un anno dall'atto di assegnazione, mostrando di essere consapevole dei relativi aspetti;
che i versamenti non erano stati attestati nell'atto di acquisto e si era interrotto il nesso causale tra la propria attività professionale e il controverso danno, mentre l'indicazione del prezzo non rientrava tra i propri compiti;
contrastava la domanda solidale di condanna al pagamento proposta anche nei confronti la , indicato quale unico soggetto tenuto Parte_1 all'eventuale restituzione di parte del prezzo incamerato. Concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c., prodotta documentazione, svolta consulenza tecnica d'ufficio, le parti precisavano le conclusioni trascritte in epigrafe e la causa passava in decisione all'udienza del 21.5.2021, con i termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi ottanta giorni. La legge 17 dicembre 2018 n. 136 ha convertito con modificazioni il D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, il cui art.25 undecies ha riguardato il regime di affrancazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica dal vincolo del prezzo massimo di cessione previsto dall'art.31 comma 49 bis della legge n.448 del 1998 e il rapporto tra la procedura di affrancazione e la vendita dei suddetti alloggi. L'art. 31, comma 49 bis, della legge 23 dicembre 1998 n. 448 ha previsto:
“I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché́ del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'art. 35 della L.22.10.1971 n. 865 e successive modificazioni, per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze, previa intesa in sede di conferenza unificata ai sensi dell'art. 9 D. Lgs. 28.8.1997 n. 281. Il decreto di cui al pag. 7/17 periodo precedente individua altresì̀ i criteri e le modalità̀ per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della L. 17.2.1992 n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati”. E' stato introdotto il comma 49 quater dell'art.31 della legge n. 448 del 1998 che prevede: “In pendenza della rimozione dai vincoli di cui ai commi 49 bis e 49 ter il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità̀ di cui ai commi 49 bis e 49 ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì̀ la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva”. Ha previsto, inoltre, che “Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto” e che “Il decreto di cui al comma 49 bis dell'art. 31 della L. 23.12.1998 n. 448, come sostituito dal comma 1 lett. a) del presente articolo è adottato entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”. La riforma in parola rileva in negativo per la cognizione della presente causa, in quanto nessun attuale o precedente titolare del diritto del diritto di proprietà superficiaria del bene immobile indicato nell'espositiva che precede ha allegato o documentato di aver proposto al CP_3
l'inerente richiesta di affrancazione del vincolo al prezzo massimo di cessione ex art. 35 della legge 865/1971, sicché la domanda giudiziale di condanna alla restituzione di parte del corrispettivo corrisposto alla
è procedibile, non essendo stata proposta alcuna istanza a Parte_1 norma dell'art. 49 bis dell'art.31 della L. 23.12.1998 n. 448, con la richiesta di affrancazione del bene immobile oggetto del contratto dedotto in giudizio;
la proposizione di tale istanza avrebbe determinato l'improcedibilità della domanda giudiziale, per la durata del procedimento amministrativo di rimozione del vincolo, l'effetto di cui all'art.31, comma 49 quater, L.n.448/1998 sopra riportato, stante l'inefficacia del contratto, avuto riguardo alla differenza tra prezzo massimo di cessione e prezzo pattuito dalle parti, con la conseguente improcedibilità della domanda giudiziale dalla proposizione dell'istanza e fino all'inerente provvedimento pag. 8/17 di definizione e con la configurabilità del solo accertamento oggetto della domanda di declaratoria della nullità della clausola determinativa del prezzo pattuito da e dalla , con esclusione Parte_3 Parte_1 della domanda di condanna alla ripetizione d'indebito, che sarebbe divenuta improcedibile. La parte ricorrente ha eccepito la nullità parziale del contratto di assegnazione del bene immobile o compravendita, circa la clausola con cui è stato pattuito il prezzo, di cui ha lamentato l'indicazione di un importo superiore a quello previsto dalla legge, e va considerato che il precitato art.31, comma 49 quater, prevede l'inefficacia del contratto limitatamente alla differenza tra prezzo massimo di cessione e prezzo pattuito dalle parti. Va considerato che nel 2011, anno in cui è stata conclusa l'assegnazione de qua, la questione della permanenza del vincolo sul bene dopo la prima cessione era controversa e in seguito è stata resa la pronuncia, secondo cui: “Il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi costruiti, ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, sulla base di convenzioni per la cessione di aree in diritto di superficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà se stipulate, quest'ultime, precedentemente all'entrata in vigore della l. n. 179 del 1992, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione, ex art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene, a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà, attesa la "ratio legis" di garantire la casa ai meno abbienti ed impedire operazioni speculative di rivendita;
in tal caso, pertanto, la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 21 del 3.1.2017, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 642184-01; cfr. Cass., Sezioni Unite Civili, sentenza n. 18135 del 2015). In conclusione, si rileva che la TI non si è avvalsa della facoltà riconosciutale dall'art. 31 comma 49 bis della L. n. 448/1998, come modificato dall'art. 25 undecies del D.L. 23.10.2018 n. 119, convertito nella L. n. 136/2018, di richiedere l'affrancazione del compendio immobiliare oggetto di causa dal vincolo del prezzo massimo di cessione, rendendo così necessario procedere all'accertamento, tramite consulenza tecnica d'ufficio, del prezzo massimo di cessione al quale avrebbe dovuto vendere il compendio immobiliare all'attuale parte attrice il 8.6.2011, ed impedendo il prodursi delle conseguenze connesse alla presentazione da parte di qualunque interessato, anche non più titolare del diritto reale pag. 9/17 sull'alloggio, dell'istanza di affrancazione (improseguibilità dell'azione di ripetizione di indebito per la differenza tra prezzo di mercato pagato e prezzo massimo di cessione dovuto), e all'accoglimento di tale istanza con pagamento dell'importo dovuto ed atto pubblico, o scrittura privata autenticata da notaio di affrancazione (estinzione dell'azione di ripetizione di indebito per la differenza tra prezzo di mercato pagato e prezzo massimo di cessione dovuto). L'atto di assegnazione del bene immobile indicato nell'espositiva che precede è stato concluso da e dalla TI con Parte_3 scrittura privata con firme autenticate il 8.6.2011 dal notaio Dott. DR NO (repertorio n. 487, raccolta n. 367- documento n. 1 di parte attrice) e ha avuto a oggetto la proprietà superficiaria di un edificio compreso nell'ambito di un programma costruttivo di edilizia residenziale su un terreno sito nel Comune di Roma, Piano di Zona A5, località 'Spinaceto 2', comparto A, della cubatura residenziale di metri cubi 3.565 assegnato da tale ente alla TI con l'atto di convenzione rogato il 15.2.2008 dal notaio Dott. (repertorio n. 78143, raccolta n. 180 16 – Persona_3 documento n. 5 di parte attrice). Per la vendita della proprietà superficiaria degli immobili di edilizia agevolata convenzionata realizzati in base a convenzioni concluse ex art. 35 L. n. 865/1971 nell'ambito dell'attuazione di piani di edilizia economica e popolare trovavano applicazione all'epoca della convenzione in questione i commi 7° ed 8° dell'articolo suindicato, secondo i quali la determinazione del prezzo massimo delle cessioni consentite intervenute prima dell'eventuale estinzione per scadenza del termine di durata del diritto di superficie e delle sanzioni per la sua inosservanza era rimessa dalla legge alle singole convenzioni, con la finalità di garantire l'accesso agli alloggi di edilizia economica e popolare alle fasce sociali più deboli. Nel caso in esame, la convenzione stabiliva i requisiti necessari per ottenere l'assegnazione degli alloggi costruiti e per essere cessionari degli alloggi e determinava il prezzo massimo di cessione degli alloggi per le cessioni effettuate dalla società costruttrice al singolo socio e per le cessioni intervenute dopo sei mesi dall'ultimazione dei lavori. In particolare l'art. 2 della convenzione, richiamato l'art. 35 della legge n.865 del 1971, ha previsto: “Ai sensi dell'art. 18 ultimo comma del D.P.R. 380/2001 nel caso di cessione o di locazione di alloggio per un corrispettivo superiore a quello determinato secondo i criteri di cui agli articoli 11 e 12 del disciplinare allegato alla convenzione, le relative pag. 10/17 pattuizioni saranno ritenute nulle per la parte eccedente ai corrispettivi ovvero ai canoni approvati dall'Amministrazione Comunale.” Per conseguenza, il vincolo del prezzo massimo di cessione è destinato a operare per la prima vendita effettuata dal concessionario dell'area in base alla convenzione e costruttore dell'edificio e per le vendite effettuate dai suoi aventi causa, indicati come proprietari dell'alloggio, non essendo stata prevista dalla legge alcuna distinzione tra la prima cessione dell'alloggio e le successive. La sentenza n. 18135 del 16.9.2015 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione ha composto i precedenti contrasti giurisprudenziali e ha affermato il principio per cui: “Il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la "ratio legis" di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita.” (Cass., Sez. Un. Civ., sentenza n. 18135 del 16.9.2015, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 636470-01). La Suprema Corte ha considerato, quale argomento risolutivo, l'entrata in vigore in data 13.7.2011 dell'art. 31 comma 49 bis della L.n. 448/1998, che ha riconosciuto il diritto di tutti i proprietari e titolari di diritto di superficie su alloggi di edilizia agevolata convenzionata, anche se non assegnatari originari di tali alloggi, di richiederne l'affrancazione e di ottenere attraverso una procedura amministrativa regolamentata dai Comuni la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione, sul presupposto della persistenza del vincolo sugli immobili anche dopo il trasferimento dal costruttore concessionario al primo acquirente, ha riconosciuto che nelle vendite del diritto di superficie su alloggi realizzati in base a convenzioni tra il Comune ed il costruttore ex art. 35 L. n. 865/1971, in sede di attuazione di piani di edilizia economica e popolare, il prezzo massimo di cessione imposto dalle convenzioni attuative dell'art. 35 comma 8° della L. n. 865/1971, trascritte nei registri immobiliari, costituisce un onere reale che permane sugli immobili anche nelle cessioni successive alla prima fino a che non venga rimosso attraverso l'affrancazione, allo scopo di garantire l'accesso agli alloggi popolari delle fasce sociali deboli e di evitare che i beneficiari delle assegnazioni possano speculare in danno dei loro aventi causa rivendendo gli immobili a prezzo di mercato, e tale interpretazione ha trovato poi conferma nelle sentenze pag. 11/17 della Corte di Cassazione del 3.1.2017 n. 21, del 4.12.2017 n. 28949 e del 28.5.2018 n. 13345 e nell'orientamento della giurisprudenza di merito. Per conseguenza, la norma imperativa è costituita dall'art. 35 comma 8° della L. n. 865/1971 e dalla convenzione, la cui violazione da parte dell'art.1 dell'atto di assegnazione concluso dalla con Parte_1
in cui è stato pattuito il prezzo di € 545.000,00 oltre Parte_3
l'imposta I.v.a. ha determinato la nullità parziale di tale clausola contrattuale ex artt. 1418, comma 1°, e 1419 c. c., e la sua sostituzione automatica ex art. 1339 c.c. col prezzo massimo di cessione, che il consulente tecnico d'ufficio Arch. ha determinato, in Persona_4 applicazione della suindicata convenzione stipulata dal CP_3 con l'atto rogato dal notaio , il prezzo di assegnazione del bene Parte_7 immobile alla data del 26.3.2021 pari a €296.993,08; la consulenza tecnica d'ufficio contiene un accertamento approfondito espresso nella relazione tecnica d'ufficio del 28.3.2021, che si recepisce integralmente e si richiama (circa la legittimità processuale della motivazione cd. per relationem cfr. Cass., S.U. civ., sentenza 16.1.2015, n.642; conf. Cass., Sez. 5, sentenza n. 9334 del 8.5.2015; Cass., Sez. 6-2, ordinanza n. 22562 del 7.11.2016). La non ha provato il fatto costitutivo dell'eccezione Parte_1
d'inapplicabilità della suindicata disciplina per effetto dell'art 36 L. 865/1971, non avendo prodotto il provvedimento con cui il CP_3 ha espropriato il terreno poi assegnato in concessione alla
[...]
, la cui soggettività giuridica autonoma rispetto ai soci ne Parte_1 comporta la condanna alla restituzione della parte del prezzo non dovuta. Stante l'applicabilità della sostituzione automatica della clausola nulla, non occorre valutare se le parti senza la pattuizione del prezzo di mercato avrebbero concluso la compravendita, e può trovare accoglimento la domanda di ripetizione di indebito avanzata dalla parte attrice nei confronti della per l'importo di € 248.006,92 oltre I.v.a., che è Parte_1 pari alla differenza tra il prezzo di mercato pagato di € 545.000,00 oltre I.v.a. e il prezzo massimo di cessione dovuto pari a € 296.993,08, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale (19.12.2018) al saldo. Alla pronuncia di nullità parziale dell'atto di assegnazione consegue il diritto di credito restitutorio, che non è prescritto, poiché dell'art. 1422 c.c. secondo cui: “L'azione per fare dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione” e il diritto alla ripetizione d'indebito, assoggettato al pag. 12/17 termine di prescrizione decennale di cui all'art. 2946 c.c., è stato interrotto con la proposizione della domanda giudiziale. La convenzione e gli atti allegati all'assegnazione del bene immobile dalla all'odierna attrice individuati dall'ausiliario d'ufficio Parte_1 rendono applicabile la limitazione del prezzo di acquisto, mentre non rileva la categoria catastale attribuita al bene immobile, che è indicativa del reddito del fabbricato ai soli fini fiscali. La domanda restitutoria della parte del corrispettivo dell'assegnazione non va accolta nei confronti del notaio, il quale non ha percepito alcun importo versato a tale titolo, né è incorso nell'inosservanza di compiti previsti per l'adempimento dell'incarico professionale svolto, consistito nell'aver autenticato le sottoscrizioni delle parti apposte in calce all'atto di concessione. L'azione di ripetizione d'indebito prescinde dal requisito della colpa e la domanda risarcitoria presuppone la dimostrazione dell'elemento soggettivo, del danno e del nesso di causalità, elementi dei quali è carente l'allegazione e la dimostrazione. Si rileva che l'art. 28 della L. n. 89 del 1913 regola la responsabilità disciplinare del notaio, laddove si riferisce all'atto che non può essere ricevuto dal notaio perché in contrasto con la legge, ed è considerato applicabile sia alle ipotesi di nullità assoluta del contratto, che a quelle di nullità parziale, come nel caso in esame (Cass.

7.11.2005 n. 21493; Cass. 29.8.2019 n. 21828); nella specie, il contratto è di poco successivo all'entrata in vigore del comma 49 bis dell'art. 31 L. n. 448/1998, comma aggiunto dal D.L. 13.5.2011 n. 70, convertito nella legge n. 106 del 12.7.2011. Ne discende che la domanda risarcitoria deve essere respinta, poiché non può configurarsi una responsabilità del notaio per avere “omesso di informare la Sig.ra che il prezzo della compravendita Pt_3 dell'immobile non era stato determinato secondo la citata Tabella Riepilogativa del corrispettivo massimo di vendita di cessione di ciascun singolo alloggio definito sulla base delle Convenzioni e Delibere sopra citate”. Le spese processuali seguono la soccombenza della e si Parte_1 liquidano come in dispositivo secondo i valori dello scaglione € 52.000 - € 260.000, e vanno compensate per intero in relazione alla domanda proposta nei confronti del notaio, in ragione della complessità della questione relativa alla responsabilità del medesimo e dell'iter normativo che ha caratterizzato la vicenda per cui è causa;
le spese relative alla pag. 13/17 consulenza tecnica d'ufficio, liquidate con decreto reso il 2.4.2021, sono poste a definitivo carico della società convenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti della Parte_3 [...]
e di DR NO, disattesa ogni Controparte_6 contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara la nullità dell'art. 1 dell'atto di assegnazione concluso tra l'attrice e la società convenuta con scrittura privata con firme autenticate il 8.6.2011 dal notaio Dott. DR NO (repertorio n. 487, raccolta n. 367), nella parte in cui determina in € 545.000,00 oltre I.v.a. il prezzo di vendita, con sostituzione a esso, ai sensi dell'art. 1339 c.c., del prezzo massimo di cessione pari a € 296.993,08 oltre I.v.a.; condanna la società convenuta, in persona del legale rappresentante, a pagare alla parte attrice la somma di € 248.006,92 oltre I.v.a., oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
rigetta la domanda proposta dalla parte attrice nei confronti del notaio DR NO, nei cui confronti compensa le spese processuali;
condanna la società convenuta a pagare alla parte attrice le spese processuali, che liquida in € 11.780,00 (800 fase di studio, 2.430 fase di studio, 1.550 fase introduttiva, 4.000 fase di trattazione e istruttoria, 3.000 fase decisoria), oltre I.v.a, C.p.a. e rimborso spese generali come per legge;
pone a carico della società convenuta le spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio.”. La parte appellata ha chiesto il rigetto dell'impugnazione. DR Pt_3
NO ha fatto presente l'assenza di appello incidentale per la riforma della sentenza nei suoi confronti. La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello è infondato e, pertanto, non merita d'essere accolto. Parte appellante, quale primo motivo di appello, si duole dell'errore del Tribunale che ha ritenuto che la avrebbe potuto formulare la Parte_1 domanda di affrancazione e che si è limitato ad enunciare i principi affermati dalla sentenza della Suprema Corte di Cassazione riguardanti fattispecie differenti da quelle in esame che presenterebbe problematiche del tutto diverse poiché non si tratta di un acquisto tra privati, omettendo,
pag. 14/17 altresì, di effettuare qualsiasi considerazione circa l'esistenza di un bilancio, regolarmente approvato dai soci. Critica, poi, l'applicazione del prezzo massimo di cessione ad immobili con caratteristiche completamente diverse rispetto agli alloggi di edilizia economica e popolare per i quali – soltanto – è previsto il prezzo massimo di cessione attesa la “ratio legis” di garantire la casa ai meno abbienti ed impedire operazioni speculative di rivendita. Osserva la Corte che, innanzitutto, la presenza di un bilancio approvato dai soci (e la dedotta vincolatività di questo nel rapporto tra il socio e la cooperativa) non rileva ai fini del decidere poiché l'istituto del prezzo massimo di cessione è regolato da una norma imperativa e, pertanto, non è nella disponibilità delle parti che, quindi, non possono derogarvi. Conseguentemente non rileva neppure che la realizzazione degli immobili abbia comportato (come deduce l'appellante) “dei costi di costruzione dei quali i soci erano perfettamente a conoscenza, che sono stati da questi approvati nel bilancio che è stato depositato, che non è mai stato impugnato né è più impugnabile essendo ampiamente decorsi tutti i termini previsti per una eventuale impugnazione, e che sono stati regolarmente corrisposti.”. Tutti aspetti che recedono di fronte alla cogenza dell'istituto di cui s'è detto. Inoltre, dall'esame del documento n.2 (fascicolo di primo grado) si evince che il ha comunicato alla TI il “Prezzo CP_3 massimo di cessione P.Z. A5 SPINACETO 2 – Comp. “A” – Assegnazione di Diritto di Superficie e Credito Ordinario” con allegata tabella riepilogativa dei costi di assegnazione (documento, peraltro, non contestato), dal quale si può evincere che l'immobile assegnato alla doveva avere il prezzo massimo di €.291.741,73 sulla base della Pt_3 tipologia così come descritta nell'atto di assegnazione. Nella predetta tabella – redatta dalla stessa TI appellante - dell'immobile posto all'interno B2 assegnato alla era indicato che Pt_3 il prezzo massimo di cessione doveva essere pari ad €.270.245,48 con una maggiorazione del 10 % per le opere di miglioria richiesta dal fruitore, per un prezzo finale della cessione pari ad €.291.741,45. Sicchè appare evidente che l'immobile rientrasse nei parametri della Edilizia Agevolata e, comunque, così era stato stabilito dal Comune.
Per quanto concerne la censura secondo la quale non troverebbe applicazione all'immobile in esame la legge 865 del 1971, appare appena il pag. 15/17 caso di rilevare che nell'atto di assegnazione della all'art.1 si Pt_3 legge: “…il tutto per il prezzo complessivo di €.545.000,00 (cinquecentoquarantacinquemilavirgolazerozero) oltre iva come per legge, calcolato in osservanza alle disposizioni della convenzione ex art.35 legge 865/1971 stipulata con il Comune di Roma…”. Ne consegue l'infondatezza del motivo di appello. Lamenta, inoltre, che, contrariamente a quanto accertato dal Tribunale, la cooperativa, in quanto persona giuridica, non avrebbe potuto avanzare domanda di affrancazione. Assume che le leggi richiamate nella sentenza impugnata stabiliscono che solo le persone fisiche possono fare richiesta di rimuovere i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione. Sul punto è appena il caso di rilevare che, anche nell'ipotesi rappresentata dalla TI (di mancanza in capo alla stessa della facoltà di affrancazione), l'applicazione del prezzo massimo di cessione sarebbe stata obbligatoria. Sicchè la decisione non sarebbe mutata. Col terzo motivo lamenta la mancata rinnovazione della C.T.U. Si duole, in particolare, che sia stato omesso l'accertamento relativo alle caratteristiche tecniche e costruttive nonché sulle superfici effettive dei villini realizzati dalla e sulla verifica della corrispondenza, tra Parte_1 questi requisiti, con quanto previsto dalla Legge 457/1978 per l'edilizia economica e popolare per l'applicazione del prezzo massimo di cessione. Inoltre l'appellante deduce che “Ritenere che il prezzo massimo di cessione previsto in applicazione della Convenzione stipulata tra il CP_3
e la TI debba comunque trovare applicazione e prevalere
[...] quindi sui costi di costruzione realmente sostenuti dalla e Parte_1 regolarmente riconosciuti ed approvati dai soci della stessa vuol dire non considerare che la ratio legis nel prevedere un prezzo massimo di cessione
– come correttamente sottolineato dalla Suprema Corte di Cassazione nella sentenza 18135/2015 richiamata anche nella sentenza impugnata – era ed è “garantire la casa ai meno abbienti senza consentire operazioni speculative di rivendita”, facendo sì che i soci delle Cooperative in possesso di determinati requisiti potessero ottenere case a prezzi vantaggiosi che non potessero successivamente essere rivendute a prezzi superiori speculando sulla differenza tra prezzo di acquisizione e prezzo di rivendita.”.
Osserva la Corte che gli argomenti utilizzati dall'appellante sono superati, come già detto, dalla circostanza che la TI ha sottoscritto la pag. 16/17 convenzione con il Comune che comporta il suo obbligo di assegnare le singole unità immobiliari nel rispetto del prezzo massimo di cessione. Né l'appellante spiega la ragione giuridica per cui nel rapporto tra la cooperativa e la socia odierna appellata la convenzione dovrebbe non trovare applicazione. Correttamente, pertanto, il C.T.U. non ha proceduto all'analisi della normativa di settore richiamata dalla Convenzione volta all'individuazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive ed i parametri tecnici propri dell'edilizia residenziale pubblica né al rilievo delle caratteristiche tipologiche e costruttive specifiche dell'immobile oggetto di causa al fine di verificarne la corrispondenza a quanto previsto dalla Convenzione e di accertare se l'immobile corrispondesse a quelli per i quali è previsto il prezzo massimo di cessione. Sicchè alcuna necessità di rinnovo della ctu può essere ravvisata. Le spese di lite seguono la soccombenza dell'appellante nel rapporto processuale con l' e vanno compensate, in assenza di domanda nei Pt_3 suoi confronti, nel rapporto processuale con il NO.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: respinge l'appello; condanna la 12-1/2 Parte_1 [...]
alla rifusione delle spese di lite in Parte_2 favore di nella misura che liquida in euro Parte_3
10.000,00, oltre spese generali ed oneri di legge. Compensa le spese nel rapporto processuale con ANDREA NO. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 come successivamente modificato e integrato, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione. Così deciso nella camera di consiglio del 7.10.2025.
Il Presidente Il Consigliere estensore pag. 17/17