REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
-II Sez. Civile- Composto dai Sigg. Magistrati:
-dott. Giampiero M. FIORE Presidente rel.
-dott. Anna Maria ROSSI Consigliere
-dott. Bianca Maria GAUDIOSO Consigliere ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa civile di APPELLO in materia di LOCAZIONI iscritta a ruolo al n. 1552/24 R.G., trattenuta in decisione all'udienza del 27/6/25 e promossa DA
rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanni Marcolini Parte_1 ed elett.te dom.to in Cattolica presso lo studio del medesimo p.zza Mercato n.20. Appellante
CONTRO in persona dei soci Controparte_1 amministratori e legali rappresentanti e Controparte_2 [...]
rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro Letta e CP_3 dall'Avv. Emanuela Guerra unitamente e disgiuntamente tra loro, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo procuratore de del 18/05/2023 nel CP_1 giudizio Tribunale di Rimini n.1675/2022 RG ed elett.te dom.ta presso lo studio dell'Avv. Emanuela Guerra in Bellaria Igea Marina (RN) alla Via Ravenna n. 151/D. Appellata
avverso la sentenza n. 351/24 emessa dal Tribunale di Rimini in data 18/3/24.

Conclusioni delle parti: come dai rispettivi atti conclusionali.

MOTIVI
-Con l'impugnata sentenza, il Tribunale di Rimini accoglieva la domanda di risoluzione del contratto di locazione e pagamento della morosità avanzata da quale locatrice, nei CP_1 confronti di quale conduttrice, respingendo le Parte_1 domande avanzate in via riconvenzionale dalla conduttrice stessa, odierna appellata, e dalla terza chiamata che Controparte_4 ha ritenuto di non appellare.
-Avverso tale decisione propone appello per i seguenti Parte_1 motivi. 1) Con il primo motivo, Muove l'appellante una contestazione circa la efficacia del contratto di locazione e sul principio di non contestazione assolutamente erroneamente applicato dal primo giudice. La sentenza sarebbe viziata nella parte in cui motiva il rigetto della domanda della sul presupposto che la stessa si CP_5 sia limitata ad eccepire l'inefficacia del contratto nei suoi confronti per mancanza di titolarità del diritto in capo alla locatrice Controparte_1 Argomenta l'appellante che, al contrario, nel precedente grado, la medesima aveva subito e chiaramente sostenuto l'inefficacia o, meglio, l'inopponibilità del contratto di locazione nei confronti di affermando che tale inopponibilità non Controparte_4 gli aveva consentito di utilizzare l'unità immobiliare per l'esercizio della sua attività commerciale di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande come previsto all'art. 3 del contratto allegato sub 2.. Sulla base di tale predetta obiezione, la fin dalla Parte_1 sua prima difesa e poi reiteratamente, aveva obiettato
“l'inadempimento ex artt. 1175 e 1575 cod. civ. della società “
[...]
, ancorché locatrice di cosa Controparte_1 altrui, per non averle garantito il pacifico godimento dell'immobile, o meglio, per non averlo potuto utilizzare per lo svolgimento della sua attività secondo la concordata destinazione contrattuale. di aver subito eccepito il fatto che la Controparte_6 società si era rifiutata di darle il Controparte_4 consenso, peraltro contemplato nel contratto di locazione come condizione per la legittimazione alla subconcessione e, pertanto, all'utilizzo dell'unità commerciale di cui trattasi, consenso che, in tesi attorea, era presupposto essenziale per ottenere il nulla osta dell'Ente concedente ex art. 45 bis del Codice della Navigazione, di modo che la mancanza di tale consenso le aveva impedito la possibilità di ottenere dalle Autorità competenti le autorizzazioni necessarie per poter utilizzare la medesima unità immobiliare per l'esercizio della sua attività. A fronte di tale ritenuta dirimente contestazione, costitutiva del Cont Cont diritto azionato, la non aveva obiettato nulla di specifico nei termini di legge, ovvero nella prima difesa utile, sicché la
“non contestazione” della stessa aveva comportato ex art. 115 c.p.c. l'effetto vincolante per il giudice di ritenerla ammessa, con relevatio ab onere probandi. 2) Con il secondo motivo, in ordine alla applicazione preclusiva fatta dal primo giudice relativamente alla domanda riconvenzionale di violazione dell'art. 418 C.P.C., per non aver chiesto essa resistente la fissazione di nuova udienza ai sensi dell'art 418 cpc., tale decisione non è fondata, perché, secondo l'appellante, la società “ nella comparsa di Controparte_1 costituzione di nuovo procuratore, anteriore all'udienza in cui la contestazione de qua è stata sollevata, non ha eccepito l'irritualità della riconvenzionale accettando il contraddittorio e contestando nel merito le pretese avanzate dalla resistente, non sussistendo pertanto alcuna decadenza. -Si costituisce la LA.RES contestando totalmente la proposta impugnazione, riportandosi al contenuto logico-giuridico ed al percorso decisorio adottato dal Tribunale e chiedendo il rigetto dell'impugnazione.
-L'appello è del tutto infondato. A) Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida notificato in data 19/01/2022, la soc.
[...]
quale locatrice, intimava sfratto per Controparte_7 morosità a titolare della ditta individuale Porto Parte_1 Santo di LUO HONGMEI, quale conduttrice, relativamente all'immobile ad uso commerciale alla stessa concesso in locazione con contratto del 03/03/2020, sito in Cattolica all'interno del porto commerciale-turistico gestito dalla concessionaria
[...]
e precisamente l'unità immobiliare posta su più CP livelli per la somministrazione e preparazione di alimenti e bevande. L'intimante esponeva che la conduttrice era morosa nel pagamento del canone, pari ad €3.050,00 mensili, per la somma al 31/12/2021 di €48.800,00; chiedeva quindi convalidarsi lo sfratto ed emettersi decreto ingiuntivo per i canoni oltre interessi ex D.lgs. 231/02 e successivi a scadere sino alla riconsegna. La si opponeva alla convalida di sfratto, chiedendo, Parte_1 nel merito, il rigetto dell'intimazione di sfratto, il mutamento del rito, altresì opponendosi all'ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc, all'emissione del decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale, dichiararsi l'inefficacia del contratto di locazione inter partes del 03/03/2020, sulla base, a suo dire, di una scrittura intercorsa il 12/07/2018 tra P_ (subconcessionaria) e la (concessionaria), con Controparte_4 condanna altresì dell'intimante al risarcimento dei danni da determinarsi in corso di causa. Va immediatamente rilevato come la torna a reiterare, Parte_1 in questa sede di gravame, le difese già avanzate nella fase sommaria ed in primo grado, con integrazione e, a suo dire, Co Cont accettazione del contraddittorio da parte di della domanda relativa ai danni ed alle spese affrontate, ovvero, nel merito, la mancanza del consenso da parte di che aveva Controparte_4 per c.d. “ripreso” i suoi diritti sull'immobile, a suo tempo concessi a , e la relativa omissione di questa nel far P_ ottenere l'autorizzazione amministrativa ex art. 45 bis Cod. Nav. che, in tesi, avrebbero prodotto se non l'invalidità assoluta del contratto di locazione, la sua inefficacia. Il motivo è del tutto destituito di fondamento. Ciò semplicemente perché, come già puntualmente evidenziato dal primo decidente, l'unico fatto degno di rilievo e delle relative conseguenze, è, da un lato, il godimento e l'utilizzo di fatto - nonché anche di diritto, ad ogni buon conto- da parte di
[...]
dei locali ad uso ristorante almeno sino al 31/12/21, a Pt_1 partire dal marzo 2020, data della stipula del contratto, ed il mancato pagamento di numerosi canoni, per un ammontare, alla data dello sfratto ad €48.800,00 oltre €22.000,00 per ratei maturati successivamente sino alla data di effettivo rilascio che avveniva nel settembre 2022. Tale fatto integra incontestabilmente grave inadempimento idoneo a radicare e confermare la asserita risoluzione del contratto. La questione si arresta in questo punto, salvo a volere ribadire, in punto di diritto, quanto esattamente ritenuto e statuito dal primo giudice anche in ipotesi di eventuale configurazione della locazione in causa come locazione a non domino, in ordine alla quale, in ipotesi, il discrimine di legittimità risiede propriamente nel fornire il locatore a non domino al conduttore il godimento materiale del bene, fatto del tutto incontestabilmente realizzato dal locatore in questa fattispecie (arg. ex cit. Cass. n. 25911 del 19/11/13. Una vicenda di una linearità scolastica, se non fosse stato per il rischio di una “virata” che la causa poteva intraprendere con l'eccentrica iniziativa presa dal nuovo difensore di di P_ allargare il thema disputandum anche nei confronti di CP
, convenuta in primo grado iussu iudicis su questioni
[...] concernenti essenzialmente i rapporti da e quest'ultima, P_ oggetto di altro giudizio tra le parti. In ordine allo sfratto, prendeva posizione ad CP adiuvandum le tesi di ma, visto l'esito del giudizio e Parte_1 pronosticando quello del presente grado, in relazione all'asset decisorio ineccepibilmnete assunto dal primo decidente, riteneva di non interporre appello. Peraltro, non ha mai avanzato pretese restitutorie CP e di rilascio dell'immobile nei confronti della con Parte_1 ciò rafforzando la constatazione che la conduttrice non è stata in alcun modo impedita del godimento del bene,né insidiata di qualsivoglia evizione. era tenuta all'adempimento del contratto, salvo, Parte_1 eventualmente a recedere, in caso di una qualche eventuale evizione, essendo in quel caso legittimata a chiedere il risarcimento.
B)Sul secondo motivo, con cui l'appellante lamenta che il tribunale ha erratamente reputato che la domanda riconvenzionale per spese danni non poteva essere esaminata per non aver chiesto essa resistente la fissazione di nuova udienza sensi dell'articolo 418 CPC, può osservarsi che pur volendo concedersi che la ricorrente nella comparsa di costituzione di nuovo P_ procuratore, anteriore all'udienza in cui la contestazione in questione è stata sollevata, non aveva eccepito l'irritualità della riconvenzionale e dunque aveva accettato il contraddittorio contestandone il merito le pretese avanzate da essa resistente, ed a latere anche dell'osservanza che effettivamente si possa escludere che l'istanza di fissazione dell'udienza rappresenti nel nostro caso un elemento costitutivo della domanda riconvenzionale, e' sufficiente osservare, anche per la “ragione più liquida”, che il merito della domanda, già stigmatizzato dal primo decidente come carente di prova, rimane effettivamente del tutto sfornita di ogni qualunque elemento probatorio, da un lato essendo state fornite al processo esclusivamente 10 fotografie di cui non è dato sapere in quale luogo effettivo e in quale data siano state effettuate, e soprattutto del tutto carente ogni preventivo di spesa, fattura, eventuali pagamenti a ditte, pure a prescindere da alcuni profili ulteriori di “novità” tra i danni e le spese sommariamente esposte in sede di procedimento sommario, e quelle poi indicate nella fase di merito, tra cui ad esempio quella dell'accertamento della violazione di buona fede, sicuramente ultronea rispetto al perimetro originario del giudizio.
-Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.
-Ricorrono i presupposti per il contributo unificato ex art 13 comma 1 quater DPR 115/02.

P. Q. M.

la Corte di Appello di Bologna, definitivamente pronunziando, così decide: A)rigetta l'appello proposto da e per l'effetto Parte_1 conferma l'impugnata sentenza;
B)condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado che liquida in complessivi €14.317,00, oltre accessori come per legge. C)Ricorrono i presupposti di cui all'art 13 comma 1 quater DPR n.115 del 2002 per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello. Così deciso in Bologna il 27/6/25.
IL PRESIDENTE rel. ed est. (Giampiero M. Fiore)