REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VI civile
La Corte di appello di Napoli, sez. VI civile, così composta:
dott.ssa Assunta d'Amore Presidente
dott. Giorgio Sensale consigliere dott. Francesco Notaro consigliere rel. est.
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo generale 846/2022, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 2339/2021, pubblicata in data 23 novembre 2021,
del tribunale di Torre Annunziata,
TRA
(C.F. ) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall' avv. Consuelomaria Riccio (C.F. ) e con la stessa C.F._2
elettivamente domiciliata in Piano di Sorrento (Na) alla Via Corbo n.8 giusta procura alle liti agli atti
Appellante
E
(C.F. , (C.F. Controparte_1 C.F._3 CP_2
), (C.F. ), C.F._4 CP_3 C.F._5 CP_3
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._6 CP_4
), (C.F. ), tutti C.F._7 CP_5 C.F._8
rappresentati e difesi dagli Avv.ti Angela Aiello (C.F. ) e C.F._9
Antonio Esposito (C.F. ), in virtù di procura alle liti agli atti C.F._10
1 Appellata
Conclusioni
All'udienza del 29 maggio 2025 le parti hanno concluso come da verbale.
Motivi della decisione
A – Giudizio di primo grado
A.a.) Con atto notificato in data 9 aprile 2019, intimava sfratto Controparte_1
per finita locazione a conduttore dell'immobile facente parte del Parte_1
fabbricato in Piano di Sorrento (Na) alla Via Casa RO n.35, primo piano,
citandolo a comparire dinanzi al tribunale di Torre Annunziata al fine di ottenere la convalida dell'intimato sfratto e, in caso di opposizione, emettere ordinanza non impugnabile di rilascio, provvisoriamente esecutiva, con contestuale fissazione della data di esecuzione oltre condanna alle spese di lite.
A sostegno, assumeva:
- di essere comproprietario dell'indicato immobile, quale erede legittimo di
, in uno a e nonché in uno a e Persona_1 CP_2 Controparte_6 CP_2
quali eredi legittimi di nonché e CP_3 Per_2 CP_3 CP_5
quali eredi legittimi di e ancora RO e , quali CP_4 Controparte_7
eredi legittimi di e infine quale erede legittimo di Persona_3 CP_4
Persona_4
- che il predetto immobile era stato concesso in locazione a uso abitativo al signor con contratto stipulato in data 9 ottobre 2006, registrato in Parte_1
data 10 ottobre 2006, per la durata di anni quattro, con relativa scadenza al 30
settembre 2010;
- che con raccomandate del 27 marzo 2018 e 25 maggio 2018 esso CP_1
comunicava formale disdetta della locazione per la scadenza del 30.9.2018, cui
2 tuttavia non seguiva il rilascio dell'immobile da parte del conduttore.
A.b.) Si costituiva il quale, nell'opporsi alla convalida Parte_1
dell'intimato sfratto, chiedeva il rigetto delle avverse domande atteso il tacito rinnovo del contratto di locazione dal 30.9.2018 al 30.9.2022, e resisteva eccependo, in particolare, la carenza di legittimazione attiva dell'intimante, la nullità della clausola contrattuale di esclusione di rinnovo alla scadenza del primo quadriennio, l'esistenza di un nuovo contratto, la nullità della citazione per vizi afferenti la vocatio in ius. Chiedeva quindi “a) in via preliminare, dichiarare la
carenza di legittimazione attiva in capo al sig. e per l'effetto Controparte_1
rigettare la domanda attorea afferente l'intimazione di sfratto per finita locazione
per i motivi di cui alla superiore parte espositiva;
b) per l'effetto, rigettata la
convalida dello sfratto per finita locazione, ordinare al locatore, sig. CP_2
in assenza di ulteriori cause di risoluzione del contratto previste dalla legge, di
rispettare il contratto fino alla sua scadenza naturale, tenuto conto del tacito
rinnovo per altri 4 anni decorrenti dal 30.9.2018, fissata il 30.9.2022; c)
condannare il sig. carente di legittimazione attiva, alla refusione di spese CP_1
e compensi di giudizio oltre spese generali, cpa e iva, con attribuzione alla
scrivente che si dichiara antistataria”.
A.c) All'esito dell'opposizione, il tribunale rilevato che “il convenuto si è
opposto alla convalida e ciò ne impedisce l'emanazione; che il convenuto ha
contestato la risoluzione del contratto adducendo motivazioni fondate su prova
scritta ravvisando i gravi motivi di cui all'art 665 c.p.c. in particolare sulla
carenza di legittimazione attiva che deve essere verificata all'esito della fase del
merito impedendo l'emissione dell'ordinanza di rilascio;
che parte istante si
definisce erede del locatore ma deposita unicamente visure catastali aventi valore
3 indiziario e non ad substantiam”, rigettava la domanda di convalida e l'istanza di rilascio, disponendo il mutamento del rito e l'espletamento della procedura di mediazione, così rinviando all'udienza di discussione del 3 dicembre 2019 con concessione di termini per il deposito di memorie integrative e documenti.
Spiegato intervento volontario da (nata il [...]), CP_2 CP_3
(nata il [...]), e divenuti, nelle CP_3 CP_4 CP_5
more, proprietari esclusivi dell'immobile, giusta atto depositato di divisione del 29
ottobre 2019, che dichiaravano di “ratificare gli atti e l'operato posto in essere –
anche in proprio nome e per proprio conto – dal sig. , già Controparte_1
nominato amministratore dei beni comuni”; preso atto dell'esito negativo della disposta mediazione, acquisita documentazione e rigettate le ulteriori richieste istruttorie, il tribunale rinviava per la decisione con la concessione di termini per il deposito di note conclusionali.
All'esito, così statuiva:
“1) dichiara la legittimazione di parte attrice;

2) dichiara ed accerta la risoluzione del contratto di locazione tra le parti alla
data del 01.10.2018;
3) Ordina il rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e cose;

4) Fissa l'esecuzione alla data del 01.02.2022 ore 09:00 col prosieguo;

5) Condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma di
euro 170,00 per spese ed euro 1700,00 per competenze oltre iva c.p.a e spese generali;

6) Rigetta ogni altra domanda”.
A.d) Il giudice a quo, richiamato il principio di legittimità secondo il quale
“sugli immobili oggetto di comunione concorrono, dunque, salvo prova contraria,
pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari. Ciò, perché si presume che
ogni parte operi col consenso degli altri o quantomeno acquisito il sostegno della
4 maggioranza dei partecipanti. (Cass 12386/2016)”, riconosceva preliminarmente la legittimazione sostanziale e processuale dell'istante, successore mortis causa di uno dei comproprietari dell'immobile; applicati i principi di cui alla legge n.
431/98 e preso atto che, nella fattispecie esaminata, il rapporto negoziale è regolato da “Contratto di locazione registrato il 10.10.2006 avente decorrenza dal
01.10.2006. La disdetta è stata regolarmente inviata sei mesi prima della scadenza
indicata a mezzo lettera A/R e, nella fattispecie esaminata, il contratto deve
ritenersi prorogato per un periodo di quattro anni in quattro anni successivi alla
prima scadenza in assenza di disdetta inviata nei termini alla controparte e
motivata ai sensi dell'art 3 dopo la scadenza del primo quadriennio”, accertava la tempestività della disdetta, utile a impedire il rinnovo del contratto “che avrà
termine il 01.10.2018”.
In ordine, invece, all'eccepita pretesa esistenza di un nuovo contratto di locazione, successivamente stipulato secondo la prospettazione dell'opponente, il tribunale disponeva il rigetto dell'eccezione, stante la mancanza di forma scritta,
precisando che “eventuali rapporti sottostanti non hanno valore quale contratti di
locazione e devono essere inquadrati nella diversa dimensione obbligatoria tra le
parti”.
B – Giudizio d'appello
B.a.) Avverso detta pronuncia proponeva appello da Parte_1
intendersi qui ritrascritto e alla cui integrale lettura si rimanda quale parte
espressa della presente decisione, sulla base dei motivi così rubricati:
1) “Carenza di legittimazione attiva di ” censurando la Controparte_1
decisione di rigetto dell'eccepita carenza di legittimazione attiva dell'intimante estraneo, secondo l'appellante, al contratto di locazione stipulato Controparte_1
5 tra il conduttore, e il locatore, quest'ultimo, per Parte_1 CP_2
l'effetto, unico legittimato in ordine a tutte le questioni che concernano la costituzione, svolgimento e la cessazione del rapporto locativo;

2) “Inesistenza di rituale disdetta”, erroneamente ritenuta valida dal giudice di primo grado senza tener conto della carenza di legittimazione attiva dell'intimante privo di poteri anche in ordine alla stessa disdetta, da ritenersi, Controparte_1
in ogni caso, inefficace per essere, la raccomandata del 28.3.2018, priva di firma e quindi insanabilmente viziata, e la successiva, del 25.5.2018, ricevuta da il Pt_1
31.5.2018, ormai tardiva rispetto alla scadenza del 30.9.2018, così determinando la proroga tacita della locazione sino alla scadenza del 30.9.2022.
Con lo stesso motivo di gravame reiterava la prospettata pendenza di un Pt_1
nuovo contratto di locazione, asseritamente stipulato in forma verbale e provato dal pagamento, sin dal 1° ottobre 2014, di un canone di locazione mensile pari ad €
725,00 in luogo del convenuto importo di € 700,00; tali versamenti mensili, come da prospetti bancari agli atti, proverebbero, secondo l'appellante, l'intervenuta stipula verbale di un nuovo contratto in corso di validità.
Per l'effetto, premessa la rinnovazione tacita del contratto fino al 30.9.2022,
deduceva che era tenuto alla restituzione dell'importo di € Pt_1 CP_2
2.225,00, impropriamente chiesto e ricevuto dal locatore, ovvero, in alternativa, in ipotesi di conferma della decisione di primo grado in punto di inesistenza del contratto successivamente stipulato in forma verbale, che fosse tenuto alla restituzione dell'importo di € 64.525,00 precisando, infatti, che “il sig. CP_2
dovrà restituire l'importo di € 64.525,00 stante la nullità del contratto verbale per
mancanza di forma scritta ad substantiam, senza poter prendere alcuna indennità
di occupazione risarcitoria per mancato rilascio così come richiesto dal sig.
6 nella sua racc.ta a/r ricevuta il 31.5.2018. I canoni pagati dal conduttore, CP_1
senza un valido contratto di locazione sono indebiti e, pertanto, vanno restituiti per
intero all'inquilino”.
3) “Mancanza di un requisito della vocatio in ius” reiterando l'eccepita nullità
della citazione in quanto priva del requisito di cui all'art. 163 n. 7 c.p.c. e, in particolare, dell'espresso richiamo alla decadenza prevista dall'art. 38 c.p.c.
L'appellante, pertanto, in riforma della sentenza di primo grado e previa sospensione dell'impugnata decisione, così concludeva:
“In via preliminare, sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza n. 2339/2021 emessa dal Tribunale di Torre Annunziata, nella persona del GOP dott. Nasti, in data
23 novembre 2021, e notificata, in forma esecutiva all'appellante, in data 17 febbraio
2022, unitamente ad atto di precetto anche di rilascio di immobile, per la presenza del fumus boni iuris e del periculum in mora;



2. accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva in capo al sig. CP_1
per tutti i motivi di cui in premessa;

[...]


3. Per l'effetto dichiarare la prosecuzione del rapporto locativo fino alla sua scadenza naturale fissata per il 30.9.2022 in assenza di disdetta e quindi per tacito rinnovo;



4. Condannare parte appellata, alla rifusione delle spese e dei compensi, oltre IVA
e CPA, di entrambi i gradi di giudizio, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c. in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario”.
B.b.) Si costituiva in giudizio parte appellata che resisteva con diffuse argomentazioni all'impugnazione, così concludendo:
“A) In via preliminare rigettare l'atto di appello in quanto infondato in fatto ed in diritto;

B) Rigettare l'istanza di sospensione della gravata sentenza in quanto infondata;

C) Confermare integralmente la sentenza n. 2339/2021 emessa dal Tribunale di
Torre Annunziata;

7 D) Accertare e dichiarare risolto il contratto di locazione in data 30.09.2018 e
per l'effetto, ordinare alla parte appellante l'immediato rilascio dell'immobile litigioso come indicato in premessa, libero da persone e cose;

E) Condannare parte appellante alla rifusione delle spese relative al doppio grado di giudizio oltre spese generali, CPA ed IVA, con attribuzione agli scriventi procuratori che si dichiarano antistatari”.
B.c.) Sospesa la provvisoria esecutorietà della impugnata sentenza,
limitatamente al capo del dispositivo che ha ordinato il rilascio dell'immobile in favore dell'intimante locatore, libero e vuoto da persone e cose, la causa è stata rinviata all'odierna udienza per essere decisa.
C – Analisi dei motivi di appello
C.a.) Con il primo motivo di gravame l'appellante si duole dell'erroneità della decisione laddove riconosce la legittimazione dell'istante, Controparte_1
all'esercizio dell'azione di rilascio dell'immobile per finita locazione, così
reiterando l'eccepita estraneità del rispetto al rapporto locativo, in quanto CP_1
sottoscritto, quale locatore, da altro condomino, per l'effetto unico CP_2
legittimato all'azione di rilascio.
Alla luce del riesame degli atti di causa, va confermata sul punto la pronuncia di primo grado.
E infatti, il rapporto negoziale è regolato dal contratto di locazione a uso abitativo stipulato tra il locatore, quale amministratore pro tempore dei CP_2
beni dei germani che dichiarava espressamente di stipulare l'atto per conto di CP_2
tutti i comproprietari, e il conduttore sottoscritto in data Parte_1
9.10.2006, con decorrenza dal 1.10.2006 al 30.9.2010, registrato il 10.10.2006 al n.7260, serie 3 dell'Agenzia delle Entrate - Ufficio del Registro di Castellammare
di Stabia (Na).
8 L'azione di sfratto per finita locazione è stata proposta da Controparte_1
nella dichiarata qualità di comproprietario dell'immobile locato, giusta successione
mortis causa della madre, a sua volta titolare pro quota Persona_1
dell'immobile. A sostegno, l'istante, in primo grado, ha rappresentato la proprietà
indivisa dell'unità immobiliare, facente capo ai germani e ai e CP_1 CP_2
, tutti quali eredi legittimi degli originari proprietari, successivamente CP_7
intervenuti volontariamente in giudizio, ratificando l'attività del CP_1
Costituisce principio di diritto consolidato nella giurisprudenza di legittimità
quello secondo cui “Nelle vicende del rapporto di locazione, l'eventuale pluralità
di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono
regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione;
sugli
immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria,
pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che
ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza
dei partecipanti alla comunione. Ne consegue che il singolo condomino può
stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile in comunione e che
ciascun condomino é legittimato ad agire per il rilascio del detto immobile,
trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi
sussistente il consenso già indicato, senza che sia necessaria la partecipazione
degli altri e, quindi, l'integrazione del contraddittorio” (sul punto, vedi Cass. civ.
n. 537/2002; Cass. civ. n. 7416/1999; Cass. civ. n. 7457/1997).
Qualificata quindi l'azione di rilascio dell'immobile per finita locazione come atto di ordinaria amministrazione della cosa comune, va da sé che la stessa è stata legittimamente promossa dall'istante, titolare pro quota Controparte_1
dell'immobile, la cui attività è stata peraltro ratificata dagli altri condomini
9 successivamente intervenuti in giudizio, divenuti, nelle more, proprietari esclusivi dell'immobile, come da atto di divisione del 29 ottobre 2019 depositato.
Né può essere condiviso il richiamo dell'appellante alla giurisprudenza di merito e legittimità secondo la quale “Legittimato attivo a proporre domanda di
risarcimento del danno ex art. 1590 cod. civ. è il soggetto che rivesta la qualità di
locatore anche nell'ipotesi in cui, risolto il contratto, questi abbia trasferito la
titolarità del diritto domenicale in capo a terzi”, trattandosi di pronunce afferenti la legittimazione del locatore a richiedere il risarcimento dei danni in ipotesi di inadempimento dell'obbligo del conduttore di restituzione del bene nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto, anche in ipotesi di trasferimento della proprietà a terzi.
Da qui il rigetto del primo motivo di appello.
C.b.) Con il secondo motivo di gravame, l'appellante lamenta erronea valutazione della comunicazione di disdetta del contratto di locazione, ritenuta valida dal tribunale senza tener conto della carenza di legittimazione attiva dell'intimante privo di poteri anche in ordine alla stessa disdetta, Controparte_1
da ritenersi, in ogni caso, inefficace per essere, la raccomandata del 28.3.2018,
priva di firma e quindi insanabilmente viziata, e la successiva, del 25.5.2018,
ricevuta da il 31.5.2018, inevitabilmente tardiva rispetto alla scadenza del Pt_1
30.9.2018, così determinando la proroga tacita della locazione sino alla scadenza del 30.9.2022.
L'appellante contesta quindi la legittimazione dell'intimante rispetto alla disdetta e, in ogni caso, la tempestività della comunicazione.
Tale motivo di appello si ritiene fondato relativamente alla seconda censura articolata dal Pt_1
Ribadita, per le ragioni su esposte, l'infondatezza della prima parte della
10 censura, relativa alla legittimazione del all'azione di rilascio e, quindi, alla CP_1
prodromica disdetta, in ordine, invece, alla contestata ritualità della disdetta, deve osservarsi che la lettera, inoltrata da con raccomandata a.r. del 27 Controparte_1
marzo 2018, recapitata al destinatario-conduttore il 28 marzo 2018, è da ritenere effettivamente inefficace, perché priva della firma di sottoscrizione.
Innanzi tutto, si osserva che, sebbene la questione non fosse stata proposta in prima istanza, attenendo alla radicale nullità della disdetta, atto negoziale unilaterale di natura recettizia, essa riguarda un profilo che è rilevabile ex officio e,
pertanto, a mente dell'art. 345 c.p.c., non colpito dal divieto previsto dal comma 2.
La mancanza dell'elemento della sottoscrizione, connotandosi quale requisito imprescindibile dell'atto, che costituisce, comunque, una scrittura privata ai sensi dell'art. 2702 c.c., impedisce al destinatario di avere certezza legale sulla provenienza dell'atto dal soggetto che ne appariva mittente.
La Corte di legittimità ha, infatti, affermato che le scritture prive della sottoscrizione non possono rientrare nel novero delle scritture private aventi valore giuridico formale e produrre, quindi, effetti sostanziali e probatori, neppure quando non ne sia stata impugnata la provenienza dalla parte cui vengono opposte e ciò
proprio perché la sottoscrizione costituisce il solo elemento grafico in virtù del quale, salvi i casi diversamente regolati (artt. 2705, 2707, 2708 e 2709 cod. civ.), la scrittura diviene riferibile al soggetto dal quale proviene e può produrre effetti a suo carico (vedi Cass. n. 3730/2013; conformi: Cass. n. 9289/2001; Cass. n.
34/1997; Cass. 8620/1996).
E' noto, del resto, il mutato indirizzo di legittimità che, anche attribuendo alla produzione del documento in giudizio valore surrogatorio della sottoscrizione, vi assegna efficacia solo ex nunc dal momento del deposito.
11 Sotto altro profilo, ammettere la possibilità del soggetto di riconoscere e rivendicare la paternità dello scritto anche successivamente, dandogli efficacia ex
tunc, lascerebbe intatta, però, la contrapposta possibilità di negare la propria sottoscrizione nel caso essa possa avere effetti pregiudizievoli, legittimando condotte processuali secondo la convenienza dell'effetto rivendicato o negato,
dovendo ribadirsi che la provenienza dello scritto va riguardata anche dal lato del destinatario, senza considerare che, nel caso in esame, in parte qua la sicura identità del soggetto sottoscrittore assumeva ulteriore valenza proprio perché
proveniente da persona che non si identificava direttamente con chi aveva sottoscritto il contratto di locazione.
Il ha inoltrato una seconda comunicazione al conduttore, a mezzo CP_1
raccomandata a.r. del 25 maggio 2018, ricevuta il 31 maggio 2018, con la quale il locatore/proprietario dell'immobile, nel richiamare la precedente disdetta del contratto di locazione del 31 marzo 2018, precisava che “non avendo lei
provveduto a rilasciare l'appartamento, le comunico che gli importi mensili da lei
pagati vengono accettati a titolo di indennità di occupazione risarcitoria del
mancato rilascio. Resta ferma, quindi, la proposta disdetta”.
Questa seconda missiva, diversamente da quanto potrebbe prospettarsi riguardo alla possibilità di una ratifica da parte del dominus, non può produrre l'effetto di ratificare la precedente disdetta del 27/28 marzo 2018, affetta dal vizio di omessa sottoscrizione, per la ragione assorbente che qui non si tratterebbe di ratificare l'operato del falsus procurator, sempre laddove egli abbia firmato l'atto,
assumendone la paternità, ma di provvedere ad una sostanziale convalida di un atto nullo, evidentemente inammissibile.
Essendo, pertanto, la seconda missiva stata inoltrata e ricevuta alla fine del mese
12 di maggio, non sussistevano più i sei mesi necessari per evitare che il contratto si rinnovasse tacitamente fino al 30.9.2022 (sul punto, risulta superata e, in verità,
mai neppure sostenuta dagli intimanti, la circostanza che il contratto, nonostante quanto ivi previsto circa la non necessità di formale disdetta, si fosse prorogato dopo i primi 4 + 4 anni, al 30.9.2018, tanto da richiedere, per evitare un successivo rinnovo, l'invio di una formale disdetta).
C.c.) Circa le ulteriori questioni proposte dall'appellante, relative alla presunta stipulazione in forma verbale di un nuovo contratto nullo, con onere di restituzione da parte di della somma di euro 64.525,00 o all'illegittima pretesa del CP_2
maggiore importo di euro 25,00 mensili a decorrere dal rinnovo del 2014, con onere di restituzione quantomeno di euro 2.225,00, si osserva che tale deduzione era formulata nella memoria integrativa, che delimitava l'oggetto 'definitivo' della
res controversa, al solo fine di ipotizzare la sussistenza di un nuovo contratto e,
quindi, per paralizzare la domanda di rilascio, senza che fosse mai stata neppure prospettata domanda restitutoria, avendo concluso, infatti, per il mero rigetto della domanda di cui all'intimazione, con tacito rinnovo del contratto al 30.9.2022,
conclusioni che, non a caso, sono omologhe a quelle rese nel presente atto di appello, di tal che tali questioni risultano assorbite.
Peraltro, l'incontestato versamento del maggiorato importo, provato dal deposito degli estratti di conto corrente bancario in atti, viene imputato dalla parte appellata all'adeguamento Istat concordato tra le parti, richiamando il punto c) del contratto di locazione ove le parti espressamente pattuivano l'adeguamento a decorrere dal 1°.10.2010, determinato a partire dal 1°.10.2006, coincidendo, infatti,
con il rinnovo dal 2014.
C.d.) Quanto poi al terzo motivo di gravame con il quale l'appellante reitera
13 l'eccepita nullità della citazione in quanto priva dell'avvertimento di cui all'art. 163 n. 7 c.p.c. e, in particolare, dell'espresso richiamo alla decadenza prevista dall'art. 38 c.p.c. – che avrebbe natura pregiudiziale e rispetto al quale non è
neppure chiara quale sia la statuizione di riforma chiesta a questa corte – deve evidenziarsi che si trattava di intimazione di sfratto per finita locazione, regolata
'autonomamente' dall'art. 660 c.p.c. ed andrebbe, comunque, ricordato il consolidato principio di legittimità secondo il quale “in materia di procedimento
civile, l'art. 164, terzo comma, cod. proc. civ., laddove, in ipotesi di nullità della
citazione per inosservanza del termine di comparizione o mancanza
dell'avvertimento ai sensi dell'art. 163, n. 7, cod. proc. civ., esclude che la nullità
della citazione sia sanata dalla costituzione del convenuto, se egli eccepisca tali
nullità, dovendo in tal caso il giudice fissare nuova udienza nel rispetto dei
termini, presuppone che il convenuto, nel costituirsi, si limiti alla sola deduzione
della nullità, senza anche svolgere difese e richiedere la fissazione di una nuova
udienza, contegno, questo, che integra sanatoria della nullità della citazione”
(Cass. n. 28646/2020; Cass n. 21910/2014).
D – Le spese
Si rileva che le parti, sia con le note di trattazione scritta che in sede di difese conclusive, hanno rappresentato l'intervenuto rilascio dell'immobile da parte del conduttore avvenuto nelle more del giudizio, in data 23 maggio 2023, come da verbale di consegna depositato. Ciascuna delle parti, pur dichiarando il sopravvenuto venir meno dell'interesse rispetto al rilascio forzato dell'immobile,
ha reiterato le proprie difese insistendo per l'accoglimento con vittoria di spese di lite.
In particolare, il conduttore appellante ha precisato che, pur ricorrendo il
14 presupposto per la dichiarazione di cessazione della materia del contendere,
essendo venuto meno l'interesse all'accertamento della data di rilascio forzato dell'immobile, resta comunque “impregiudicata la decisione circa il merito
dell'impugnazione proposta, e cioè stabilire se il sig. , estraneo Controparte_1
al sinallagma contrattuale perché non locatore, era legittimato ad instare il
Tribunale oplontino onde ottenere la convalida di sfratto e conseguentemente
stabilire circa l'erroneità o meno del dictum del Giudice di con Parte_2
condanna di controparte al pagamento delle spese secondo il principio della
soccombenza virtuale”, così insistendo nelle proprie difese.
L'appellato, a sua volta, ha reiterato ogni eccezione chiedendo il rigetto dell'appello con condanna alle spese.
Orbene, premesso che la dichiarazione di cessazione della materia del contendere “postula che sopravvengano nel corso del giudizio fatti tali da
determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e, con ciò,
l'interesse al giudizio;
la composizione in tal modo della controversia
giustifica….una pronuncia finale sulle spese, secondo una valutazione di
soccombenza virtuale” (da ultimo, Cass. Civ. 24714/2022), si rileva che nel caso di specie, nonostante l'intervenuto rilascio spontaneo dell'immobile, ciascuna delle parti ha espressamente manifestato il proprio interesse alla prosecuzione del giudizio e all'accertamento delle rispettive ragioni in ordine alla contestata legittimazione attiva dell'intimante, alla ritualità delle disdetta e ai restanti motivi di gravame, con ciò determinando il venir meno dello stesso presupposto della cessazione della materia del contendere e la necessità della decisione di merito con regolamentazione delle spese.
Si ritiene, però, che la circostanza che la disdetta, per un evidente errore
15 materiale da parte del mittente, è stata ritenuta inidonea per il difetto formale della sottoscrizione, la cui paternità è stata, però, chiaramente rivendicata dal CP_1
valutata unitamente al fatto che detta eccezione non era stata neppure sollevata in primo grado dal alla luce, altresì, della reiezione di parte dei motivi Pt_1
proposti, con deduzioni ad opera dell'intimato/appellante nuove ed esorbitanti rispetto al thema decidendum, che hanno conseguentemente appesantito la trattazione della causa, induca a ravvisare gravi ed eccezionali ragioni per compensare le spese integralmente.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sull'appello di cui in epigrafe, così provvede:
a) accoglie, per quanto di ragione, l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza di primo grado, preso atto del rilascio dell'immobile nelle more da parte del conduttore, dichiara la nullità della disdetta inoltrata dal locatore per la data del
30.9.2018, essendosi il contratto rinnovato fino al 30.9.2022;
b) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Napoli, così deciso all'udienza del 29 maggio 2025
Il cons. rel est. dott. Francesco Notaro
La Presidente dott. ssa Assunta d'Amore
16