REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
TERZA SEZIONE CIVILE

Il Collegio, riunito in Camera di Consiglio, nelle persone dei magistrati
Dott. Massimo COLTRO Presidente
Dott. Luca BOCCUNI Consigliere rel.
Dott.ssa Raffaella MARZOCCA Consigliere ha pronunciato, ai sensi dell'art. 132 cpc, così come modificato dalla L.n. 69/2009, la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 782/2024 R.G. promossa
DA in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, corrente in Padova, rappresentata e difesa in giudizio dall'avv.to Emiliano Bandarin Troi, con domicilio eletto presso lo studio dello stesso sito in Padova, via N. Tommaseo n. 69/d, in forza di procura alle liti in calce all'atto di citazione in appello;

APPELLANTE
CONTRO
1 (C.F. ) e Controparte_1 C.F._1 CP_2
(C.F. ), rappresentati e difesi in giudizio dall'avv.to Laura C.F._2
Zuffada, con domicilio presso la Cancelleria dell'intestata Corte, in forza di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta in appello;

APPELLATI
E CONTRO
(C.F. , rappresentata e Controparte_3 C.F._3 difesa in giudizio dall'avv.to Antonia Rita Augimeri, con domicilio presso la
Cancelleria dell'intestata Corte, in forza di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta in appello;

APPELLATA
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Padova n. 757/2024, pubblicata in data 5 aprile 2024, rimesso al collegio per la decisione all'esito dell'udienza del 5 maggio 2025 ex art. 352 cpc.
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE:
“In via preliminare e/o pregiudiziale, si chiede che sia respinta l'eccezione, sollevata dai convenuti-appellati e , di presunta CP_2 Controparte_1 inammissibilità dell'appello ai sensi degli artt. 348 bis e 348 ter cpc, asseritamente applicabili nella loro formulazione ante riforma Cartabia, in quanto infondata in fatto e in diritto, anche tenuto conto che al presente appello trovano applicazione le norme processuali come modificate dalla riforma Cartabia, e che, in ogni caso, l'appello non
è manifestamente infondato, per tutti i motivi già esposti. Nel merito, si chiede che la sentenza impugnata sia riformata nella motivazione, per tutti i motivi indicati nell'atto di appello e nei successivi scritti difensivi, e che sia altresì interamente riformata nel dispositivo (secondo cui «Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta le domande attoree tutte. Condanna altresì Controparte_4
2
[...] a rimborsare le spese di lite ai convenuti e , che CP_2 Controparte_1 si liquidano in € 14.170,00 per onorari, oltre IVA, se dovuta, CPA e 15,00 % per rimborso spese generali e alla convenuta , che si liquidano Controparte_3 in € 14.170,00 per onorari, oltre IVA, se dovuta, CPA e 15,00 % per rimborso spese generali»). Per l'effetto, si chiede che, in riforma della sentenza di primo grado, siano accolte tutte le domande formulate nel primo grado di giudizio, e che siano accolte le seguenti conclusioni. In via principale, accertati i presupposti di legge, pronunciare l'annullamento del contratto di compravendita sottoscritto in data 12.01.2017 ex artt.
1427 e ss. cc, con conseguente condanna dei convenuti-appellati alla integrale restituzione alla società in persona Parte_1
del legale rappresentante pro tempore, del prezzo pagato pari ad euro 308.490, oltre a rivalutazione monetaria ed agli interessi legali al saggio previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, dalla domanda giudiziale al saldo effettivo. In via subordinata, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita sottoscritto in data 12.01.2017, con conseguente condanna dei convenuti-appellati alla integrale restituzione alla società
[...]
in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, del prezzo pagato pari ad euro 308.490,00, oltre a rivalutazione monetaria ed agli interessi legali al saggio previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, dalla domanda giudiziale al saldo effettivo. In via ulteriormente subordinata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda di annullamento o risoluzione del contratto del
12.01.2017, condannare i convenuti-appellati a pagare alla società
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
l'importo di euro 208.000 per il maggior prezzo pagato da Parte_1 per l'acquisto dell'area risultata non edificabile o le diverse
[...]
somme, anche maggiori, che verranno accertate in corso di causa e che il Giudice
3 riterrà di giustizia ed equità, oltre a rivalutazione monetaria ed agli interessi legali al saggio previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, dalla domanda giudiziale al saldo effettivo. In ogni caso, condannare i convenuti-appellati a pagare alla società Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, a titolo di
[...] risarcimento danni, l'importo di euro 48.431 per costi sostenuti da
[...]
per la conclusione del contratto sottoscritto in data Parte_1
12.01.2017 o le diverse somme, anche maggiori, che verranno accertate in corso di causa e che il Giudice riterrà di giustizia ed equità, oltre a rivalutazione monetaria ed agli interessi legali al saggio previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, dalla domanda giudiziale al saldo effettivo.
Con vittoria di spese e compensi relativi ad entrambi i gradi di giudizio. In via istruttoria, con le forme dell'appello principale e previa revoca di ogni contrario provvedimento, si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie formulate da non accolte in primo grado, in Parte_1
particolare le istanze di prova testimoniale sui capitoli articolati nella seconda memoria ex art. 183, comma 6 cpc depositata in data 05.07.2023 e la richiesta formulata nella terza memoria ex art. 183 comma 6 cpc depositata in data 25.07.2023 di espletamento della C.T.U. in ordine alla quantificazione del valore del terreno sito nel Comune di Rubano catastalmente individuato al Foglio 9, p.lla n. 114 e p.lla n.
106 al momento della compravendita del 12.01.2017, e in ordine al minor valore del terreno acquistato rispetto al prezzo versato da Parte_1
.
[...]
CONCLUSIONI DEGLI APPELLATI E CP_2 CP_1
:
[...]
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello, reiectis contrariis, previe le declaratorie tutte del caso e previa l'ammissione degli incombenti istruttori dedotti in primo grado, in
4 via pregiudiziale, dichiararsi l'inammissibilità e l'inidoneità dell'appello ex adverso proposto a superare il filtro di ammissibilità ai sensi dell'art. 348 bis e ter cpc, non avendo ragionevole probabilità di essere accolto, per i motivi tutti meglio espressi in atti, compreso l'intervenuta prescrizione, anche ex art 1442 cc, del diritto e dell'azione di annullamento per preteso errore e/o vizio del consenso, con conseguente decadenza. In via principale, respingersi in toto l'appello dispiegato dalla avverso la sentenza n. 757 Parte_1
pronunciata in data 4/4/2024 dal Tribunale di Padova nella persona del Giudice,
Dott.ssa Caterina Zambotto, in quanto, infondato in fatto e diritto, non provato, con conferma della sentenza di prime cure, per i motivi tutti meglio espressi in atti.
Sempre in via principale, rigettare ogni e qualsivoglia domanda attorea, in quanto infondata in fatto ed in diritto, sguarnita di prova, per i motivi tutti meglio espressi in atti, fra cui l'intervenuta prescrizione, anche ex art 1442 cc, del diritto e dell'azione di annullamento per preteso errore e/o vizio del consenso, con conseguente decadenza e con ogni consequenziale pronuncia. Vinte spese e compensi dei due gradi del giudizio. In via istruttoria, per l'ipotesi in cui la Corte Ecc.ma non ritenga la causa già di per sé matura per la decisione, con reiezione dell'appello, si richiamano le deduzioni istruttorie, senza operare alcuna inversione degli oneri probatori, tutti gravanti su parte attrice;
si insiste, pertanto, nelle istanze istruttorie tutte già formulate nella memoria ex art. 183 VI co cpc secondo termine, datata 5/7/2023 del giudizio di primo grado R.G. 7920/2022 e, segnatamente: per l'ammissione dei capitoli di prova dedotti per interpello del legale rappresentante della
[...]
IG , e per testi, nonché per il licenziamento di Parte_1 Parte_1
Consulenza Tecnica D'Ufficio volta ad accertare se i terreni di cui si discute fossero, prima della compravendita che ci occupa, di edilizia piena, pura e diretta, oppure di edilizia condizionata, soggetta a Peep vincolata a ragioni di edilizia popolare;
inoltre,
5 se oggi i terreni siano non edificabili o edificabili e, in tale ultimo caso, a quali condizioni, procedure e modalità”.
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA Em_1 CP_3
:
[...]
“Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, in riforma dell'appellata Sentenza così giudicare, confermare la sentenza n. 757/2024 emessa dal Tribunale di Padova, in persona del Giudice dott.ssa Caterina Zambotto in data 4.04.2024 e pubblicata il 5.04.2024 nel procedimento RG n. 7920/22.
Dichiarare improcedibile e/o inammissibile l'appello proposto da
[...]
in persona del legale rappresentante in carica, per tutti i Parte_1
motivi ex ante rappresentati. Rigettare nel merito il gravame proposto dall'appellante in quanto infondato in fatto ed in diritto. Rigettare la richiesta di restituzione delle spese di lite avanzata da in persona Parte_1
del legale rappresentante in carica;
con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
RAGIONI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1
evocava in giudizio , e
[...] CP_2 Controparte_3 [...]
chiedendo, in via principale, l'annullamento del contratto di CP_1
compravendita con questi ultimi concluso per errore essenziale e riconoscibile ex art. 1429 cc, la risoluzione del contratto per vendita di un aliud pro alio, la risoluzione del contratto per mancanza della circostanza rappresentante la presupposizione e la restituzione del prezzo pagato maggiorato di interessi e rivalutazione. In via subordinata, la società attrice chiedeva la riduzione del prezzo pagato, quantificato in euro 208.000,00.=. In ogni caso, domandava la condanna dei convenuti al Pt_1
6 risarcimento dei danni subiti e quantificati in euro 48.431,00.= per i costi sostenuti per il rogito, oltre interessi e rivalutazione.
A sostegno della sua domanda, parte attrice affermava di aver concluso con le controparti il contratto di compravendita del 12 gennaio 2017, con il quale acquistava le particelle nn. 106 e 114, aree agricole, tranne che una porzione del primo dei due mappali la particella 106, area edificabile, per il prezzo complessivo di euro
308.490,00.=, di cui euro 70.890,00.= per la porzione agricola ed euro 237.600,00.= per quella edificabile. deduceva di aver acquistato tale area sul presupposto Pt_1
della sua edificabilità e di aver scoperto solo nel mese di maggio 2022 che il terreno oggetto della compravendita in realtà non era edificabile già al momento della conclusione del contratto, avendo il Piano degli Interventi del 29 novembre 2016 impresso destinazione agricola all'intera particella 106.
Si costituivano nel giudizio di primo grado e CP_2 Controparte_1
deducendo l'infondatezza delle domande attoree, posto che l'attrice era
[...]
società operante da tempo nel settore immobiliare e che la stessa aveva già acquistato nel 2012 terreni limitrofi a quelli di causa aventi destinazione esclusivamente agricola. I convenuti asserivano che, già nel giugno 2016, il Controparte_5
aveva dato avvio alla procedura di formazione del Piano degli Interventi e che il 18 novembre 2016 le parti avevano stipulato un preliminare avente ad oggetto i terreni poi venduti, senza nessun riferimento all'edificabilità, assente anche nel contratto definitivo. e evidenziavano, inoltre, che pur CP_2 Controparte_1 con l'approvazione del Piano degli Interventi restava sempre la possibilità di ottenere varianti parziali per rendere edificabile la particella 106, tramite la conclusione di accordo pubblico-privato, in ogni caso, eccependo tempestivamente la prescrizione dell'azione di annullamento.
Si costituiva in giudizio anche svolgendo le Controparte_3
medesime difese ed eccezioni degli altri convenuti.
7 Il Tribunale di Padova, rigettando le istanze di prova costituenda e di consulenza tecnica dell'ufficio, con la sentenza n. 757/2024, pubblicata in data 5 aprile 2024, respingeva tutte le domande di parte attrice, condannata alla rifusione delle spese di lite in favore dei convenuti.
In particolare, il Giudice di primo grado dichiarava prescritta l'azione di annullamento del contratto per errore essenziale, in quanto parte attrice non aveva provato il momento in cui era venuta a conoscenza della non edificabilità della particella 106. Inoltre, il Tribunale evidenziava le contraddizioni di parte attrice sul punto, avendo sostenuto con l'atto introduttivo del giudizio di aver avuto contezza dell'inedificabilità solo nel mese di maggio 2022, ed affermando, di converso, in memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) cpc di aver avuto evidenza della non edificabilità del terreno già a distanza di mesi dalla conclusione del contratto definitivo di compravendita. Ciò posto, il Giudice di prime cure riteneva prescritta l'azione di annullamento del contratto, posto che parte attrice non aveva precisato e provato, come era suo onere, quando avrebbe avuto la conoscenza della non edificabilità della particella 106 oggetto di compravendita.
Il Tribunale di Padova rigettava anche la domanda di risoluzione per aliud pro alio, posto che l'edificabilità riguardava una parte minoritaria dell'intero terreno compravenduto, avendo ad oggetto la vendita vasta area pari a 10.283 mq, dei quali solo una piccola parte, pari a 2.970 mq, era considerata edificabile.
Peraltro, la sentenza oggetto dell'odierno gravame non accoglieva anche la domanda di risoluzione del contratto per mancanza della presupposizione, in quanto l'edificabilità del terreno, nell'economia complessiva del contratto, non assurgeva a presupposto comune e condizionante il contratto, evidenziando che parte attrice non aveva mai precisato quale sarebbe stata la finalità o il progetto sotteso all'acquisto del terreno di causa, così precludendo una valutazione sulla effettiva ricorrenza di tale volontà e sulla comunanza del presupposto con i venditori. Inoltre, secondo il
8 primo Giudice, la perizia dell'arch. che aveva identificato il prezzo al metro CP_1
quadro da ricondurre all'area edificabile, era intervenuta solo in un momento successivo a seguito di un colloquio con il notaio, per esigenza di carattere fiscale e per ridurre la plusvalenza tassabile.
Quanto alla domanda di riduzione del prezzo ex art. 1489 cc, il Tribunale riteneva non sussistenti oneri non apparenti, posto che il Piano degli Interventi era un provvedimento di programmazione generale che era conoscibile dai contraenti con l'ordinaria diligenza.
Avverso la pronuncia di prime cure ha proposto appello insistendo Pt_1
nella sua richiesta di annullamento del contratto o, in subordine, la risoluzione del contratto per aliud pro alio e per presupposizione, ferma la condanna all'integrale restituzione del prezzo e al risarcimento dei danni. In via subordinata, ferma la richiesta risarcitoria, l'appellante ha riaffermato la domanda di riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1489 cc, per l'importo quantificato di euro 208.000,00.=.
Con il primo motivo di appello, l'impugnante ha lamentato l'errata valutazione delle deduzioni e delle prove in ordine al fatto che i terreni trasferiti a fossero Pt_1
completamente difformi da quelli pattuiti, ritenendo vi fossero i presupposti per la risoluzione del contratto di compravendita per aliud pro alio ed asserendo che il terreno venduto come edificabile sarebbe stato di 2.970 mq, quasi il 30% dell'estensione complessiva dei fondi (2.970 mq su 10.283 mq), non potendosi sostenere, come fatto dal Tribunale, essere esso una piccola parte, “assolutamente minoritaria” ed evidenziando che il valore economico dato dalle parti al terreno venduto come edificabile era di euro 237.600,00.= a fronte del valore economico dei restanti terreni agricoli pari ad euro 70.890,00.=, rappresentando quindi la porzione edificabile il 77% del valore complessivo dell'affare. A detta di la Pt_1
circostanza avrebbe dovuto correttamente dimostrare il peso preponderante della parte edificabile nell'economia complessiva del contratto di compravendita ed il fatto
9 che ella aveva accettato di comprare anche settemila metri quadri di terreni agricoli al solo fine di ottenere i circa tremila metri quadri di terreno edificabile di suo interesse. Inoltre, l'appellante ha evidenziato che la vendita di un terreno non edificabile, pur a fronte della dichiarazione di edificabilità contenuta nel contratto, doveva considerarsi configurare una vendita di un bene appartenente ad un genere del tutto diverso, legittimando l'acquirente ad ottenere la risoluzione ex art. 1453 cc, oltre al risarcimento del danno.
Con il secondo motivo di gravame, la sentenza è stata censurata nella parte in cui ha valorizzato, ai fini del rigetto della domanda di risoluzione, il fatto che l'appellante aveva acquistato dei terreni agricoli con distinto atto di compravendita concluso in data 3 maggio 2012, circostanza asseritamente non valorizzabile per escludere la sussistenza della presupposizione contrattuale costituta dalla edificabilità del terreno, trattandosi di un affare diverso e concluso da personalmente e non Pt_1
come legale rappresentante della società immobiliare che in realtà aveva Pt_1
l'intendimento di stipulare il distinto contratto oggetto di causa solo in quanto faceva affidamento sull'edificabilità di parte della particella 106, stante le promesse dei venditori.
Con il terzo motivo di appello parte appellante ha lamentato l'errata valutazione delle deduzioni e delle prove in ordine al fatto che l'edificabilità della Con porzione della particella 106 fosse un presupposto condizionante il contratto e l'errata applicazione dell'istituto della presupposizione. L'appellante ha ribadito che già a partire dall'atto di citazione in primo grado aveva chiarito che l'edificabilità Con della porzione della particella n. 106 costituiva la ragione fondante che l'aveva spinta a stipulare il contratto di compravendita mentre nessuno progetto edificatorio era stato reso possibile, attesa l'approvazione del Piano degli Interventi.
L'appellante, inoltre, ha affermato non competerle l'onere di dimostrare quale tipo di costruzione avrebbe voluto realizzare, posto che nessuna di esse poteva essere
10 fattibile, così come ha asserito non essere rilevante la sua attesa fino al 2021 per presentare le prime manifestazioni di interesse per l'edificabilità del terreno, atteso che tale circostanza non poteva essere valorizzata per negare l'esistenza della presupposizione, trattandosi di pure scelte imprenditoriali dettate anche dall'emergenza Covid-19. L'appellante ha rimarcato, inoltre, che il contratto preliminare era stato stipulato il 18 novembre 2016, prima dell'adozione del Piano degli Interventi del Comune di Rubano, intervenuta il 29 novembre 2016, e pertanto, al momento della negoziazione e della sottoscrizione del contratto preliminare, la
Con porzione della particella 106 rientrava pacificamente nella zona C2/2 soggetta a
P.E.E.P. ed era senza alcun dubbio edificabile, atteso che non era stata ancora disposta la trasformazione urbanistica e non erano ancora entrate in vigore le misure di salvaguardia di cui all'art. 29 Legge Regionale n. 11/2004. Ciò posto, ha sostenuto ancora l'appellante che il prezzo di euro 308.490,00.= concordato nel preliminare era stato necessariamente calcolato tenendo conto della vocazione edificatoria della
Con porzione e della natura agricola dei restanti terreni, confermando la rilevanza dell'edificabilità del terreno nell'affare complessivo, corrispettivo confermato anche nel contratto definitivo e nella perizia dell'arch. suddividente il corrispettivo CP_1
tra la parte di terreno agricolo e quella edificabile.
Con il quarto motivo di gravame la sentenza di primo grado è stata impugnata nella parte in cui ha rigettato la domanda di riduzione del prezzo ex art. 1489 cc, non potendosi ritenere, a detta di che il mutamento della destinazione urbanistica, Pt_1
contenuta nel Piano degli Interventi, configurasse un onere apparente e, quindi, non legittimante l'accoglimento della domanda di riduzione del prezzo. Secondo
l'impugnante, la conoscibilità andava valutata in concreto, tenendo conto della possibilità per l'acquirente di reperire informazioni, nonché della necessità di compiere verifiche più approfondite, mentre il richiamo al Piano degli Interventi contenuto nel CDU allegato al contratto non poteva superare le esplicite
11 dichiarazioni fornite dai venditori nel contratto e nella perizia in ordine all'edificabilità dei terreni.
Con il quinto motivo di impugnazione è stata riproposta la domanda di annullamento del contratto per errore. L'appellante ha sostenuto di aver appreso della Con non edificabilità della porzione della particella 106 non prima di febbraio 2021 e che dunque la prescrizione quinquennale non poteva reputarsi maturata. ha Pt_1 evidenziato l'essenzialità dell'errore, poiché non avrebbe stipulato il contratto se avesse saputo della non edificabilità del terreno.
Si sono costituiti in giudizio e , Controparte_1 CP_2 chiedendo, in via pregiudiziale, di dichiararsi inammissibile l'appello ex artt. 348 bis
e ter cpc e, nel merito, il suo rigetto perché infondato, con conseguente conferma della sentenza di primo grado.
Anche ha proposto le sue difese, chiedendo la CP_7 CP_3
conferma della sentenza impugnata.
*****
1 – Preliminarmente, non è fondata l'eccezione di inammissibilità dell'appello formulata dagli appellati. Trova applicazione l'art. 348 bis cpc, così come modificato dal D.Lgs. n. 149/2022, posto che trattasi di un giudizio di impugnazione introdotto posteriormente al 28 febbraio 2023. Ciò premesso, si rileva che la sentenza di inammissibilità dell'appello per insussistenza di una ragionevole possibilità di accoglimento deve essere emanata previa fissazione dell'udienza di discussione ex art. 350 bis cpc, all'esito della quale viene pronunciata sentenza motivata in forma sintetica, anche mediante esclusivo riferimento al punto di fatto o alla questione di diritto ritenuti risolutivi o mediante rinvio a precedenti conformi. La richiesta di declaratoria di inammissibilità dell'appello reiterata in sede di deposito delle note
12 scritte di precisazione delle conclusioni non può essere accolta, non ricorrendo i presupposti di cui all'art. 348 bis comma 1 cpc. Inoltre, l'emanazione di tale sentenza non è più possibile all'esito dell'udienza di rimessione della causa in decisione ex art. 352 cpc, dovendo essa necessariamente avvenire all'esito dell'udienza ex art. 350 bis cpc.
2 – Nel merito, il primo motivo di appello non è fondato e va respinto. È pacifico che
“in tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 cc e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita” (Cass. n.
13214/2024). In materia di vendita, l'aliud pro alio non soggiace al regime di prescrizione e di decadenza previsto per le azioni edilizie e per il caso mancanza delle qualità promesse del bene ex art. 1497 cc. L'aliud pro alio si ha quando viene consegnato un bene appartenente ad un genere completamente diverso rispetto a quello a cui appartiene la res pattuita. Questo lo differenzia dalla mancanza delle qualità promesse ex art. 1497 cc, ove viene consegnato un bene viziato appartenente ad una specie diversa ma del medesimo genere, e dai vizi che rendono la res inidonea all'uso pattuito o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore ex art. 1490 cc.
Nella specie, la destinazione agricola e la conseguente non edificabilità di parte della particella 106 non configura un aliud pro alio. Tale istituto fa riferimento a situazioni del tutto diverse, consistenti nella sussistenza di vizi molto gravi tali da rendere il bene un'entità completamente diversa da quella pattuita. Il fatto che un bene abbia una destinazione agricola piuttosto che edificabile non lo rende appartenente ad un genere del tutto diverso rispetto a quello pattuito. Si deve ritenere che quando le parti prevedano che oggetto del contratto sia un suolo solo parzialmente edificatorio,
13 anche quando venga provata la loro concorde volontà di conferire carattere di essenzialità alla edificabilità parziale del fondo da compravendere, la mancanza di tale qualità e la inidoneità del fondo alla destinazione edificatoria costituisce solo un vizio redibitorio dello stesso. In argomento deve evidenziarsi, diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, che la volontà delle parti non può interpretarsi nel senso di dare essenzialità nell'economia complessiva del contratto alla edificabilità solo parziale dei fondi compravenduti, posto che la parte edificabile rimane la minore porzione del complessivo compendio e considerato che il valore economico dato dalle parti al terreno venduto come edificabile venne determinato solo per esigenze fiscali, per quanto si chiarirà in prosieguo. Inoltre, è rimasta priva di riscontro la circostanza che l'accordo si sarebbe perfezionato in ragione della disponibilità di di comprare anche settemila metri quadri di terreni agricoli al solo fine di Pt_1
ottenere i circa tremila metri quadri di terreno edificabile di suo interesse. In effetti nessuna delle prove orali articolate in prime cure dall'odierna appellante è volta specificamente da dare riscontro di detta circostanza. Così, in astratto, nel caso in cui la diversa destinazione urbanistica del bene si configuri come un onere non apparente, che ne diminuisce il libero godimento, non dichiarato al momento della conclusione del contratto, potrà al più trovare applicazione l'art. 1489 cc, con possibilità per l'acquirente di ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.
3 – I rimanenti motivi di gravame possono essere esaminati congiuntamente in quanto vertenti su questioni tra loro collegate e non sono fondati. L'edificabilità di parte della particella 106 non può essere considerata come una presupposizione contrattuale. Tale istituto fa riferimento alla causa del contratto, intesa in concreto, ossia come complessivo assetto degli interessi che le parti hanno regolato e soddisfatto mediante la conclusione del contratto. La presupposizione attiene quindi alla realizzazione degli interessi delle parti oggettivati nel contratto, la cui mancanza
14 determina l'impossibilità della realizzazione del risultato prefissato dalle parti e la conseguente inutilità del contratto, che ne determina la risoluzione. Dalla documentazione allegata in atti l'edificabilità della particella 106 non può essere considerata come una presupposizione contrattuale, posto che parte acquirente aveva tutti gli strumenti per conoscere del cambio di destinazione dell'area da zona edificabile soggetta a P.E.E.P ad area agricola. Il contratto preliminare, infatti, è stato stipulato in data 18 novembre 2016 (doc. F parte appellante), alcuni mesi dopo la presentazione del documento del sindaco ai sensi della Legge Regionale n. 11/2004 al Consiglio Comunale avvenuta in data 27 giugno 2016 (doc. 9 appellata). Tale documento “si propone come documento programmatico finalizzato a restituire uno scenario dell'assetto territoriale e delle azioni operative, evidenziando in particolare le previsioni di trasformazione e di riqualificazione del territorio comunale”. Nello stesso documento viene indicato altresì il procedimento di formazione del Piano degli Interventi, che prevede anche una partecipazione dei privati cittadini che possono presentare osservazioni ed istanze all'amministrazione comunale. In particolare, al paragrafo 4 rubricato “procedimento di formazione”, si prevede, in conformità all'art. 18 della Legge Regionale n. 11/2004, che “il Sindaco predispone un documento e lo illustra presso la sede del comune nel corso di un consiglio comunale;
che il piano degli interventi è adottato e approvato dal consiglio comunale, che l'adozione del piano è preceduta da forme di consultazione, di partecipazione e di concertazione;
che entro otto giorni dall'adozione, il piano è depositato a disposizione del pubblico per trenta giorni consecutivi presso la sede del comune decorsi i quali chiunque può formulare osservazioni entro i successivi trenta giorni;
che nei sessanta giorni successivi alla scadenza del termine per la presentazione delle osservazioni il consiglio comunale decide sulle stesse ed approva il piano;
che copia integrale del piano approvato è trasmessa alla provincia ed è depositata presso la sede del comune per la libera consultazione;
che il piano diventa
15 efficace quindici giorni dopo la sua pubblicazione” (doc. 10 parte appellata). Si mette in evidenza nello stesso documento del sindaco che l'adozione del Piano degli
Interventi è una procedura che mette al centro la partecipazione e il Consiglio
Comunale quale luogo deputato ad adottare ed approvare il piano, nel rispetto del principio di trasparenza e di partecipazione dei cittadini. Ciò posto, al momento della stipulazione del contratto preliminare di compravendita era già iniziato l'iter per l'approvazione del Piano degli Interventi e l'acquirente, visto l'art. 18 della Legge
Regionale n. 11/2004, avrebbe potuto, oltre che conoscere della relativa procedura, anche intervenire prima della formale adozione del Piano degli Interventi da parte del
Consiglio Comunale, mediante la presentazione di istanze ed osservazioni all'amministrazione.
3.1 – A seguito della stipula del contratto preliminare è intervenuta anche la formale adozione del Piano degli Interventi in data 29 novembre 2016 da parte del Consiglio
Comunale (doc. 13 parte appellata), a partire dalla quale era già preclusa l'edificabilità della particella 106 ai sensi dell'art. 29 Legge Regionale n. 11/2004.
Anche da tale momento l'acquirente aveva tutti gli strumenti per essere a conoscenza della procedura, posto che nella delibera stessa si stabilisce che “ai sensi dell'art. 18 della Legge Regionale n. 11/2004, entro otto giorni dall'adozione della presente deliberazione da parte del Consiglio Comunale, gli elaborati siano depositati a disposizione del pubblico per 30 giorni consecutivi presso l'Ufficio Urbanistica del decorsi i quali chiunque potrà formulare osservazioni entro i successivi 30 CP_5 giorni;
dell'avvenuto deposito verrà data notizia mediante avviso pubblicato all'albo pretorio del sul sito istituzionale dell'Ente e mediante pubblicazione su due CP_5 quotidiani a tiratura locale, oltre all'affissione di manifesti in luoghi pubblici” (doc.
13 parte appellata). Inoltre, nel contratto definitivo, stipulato in data 12 gennaio
2017, è stato allegato il CDU (certificato di destinazione urbanistica), nel quale viene menzionato espressamente il Piano degli Interventi adottato in data 29 novembre
16 2016 con deliberazione di Consiglio Comunale n. 53. Ciò posto, non può considerarsi come una presupposizione contrattuale l'edificabilità dell'area, in quanto era pacifico il cambiamento della destinazione urbanistica dell'area compravenduta. Parte acquirente avrebbe potuto e dovuto conoscere la sussistenza del Piano degli Interventi e del cambio di destinazione dell'area relativa a parte della particella 106, posta la pubblicità dell'iter procedurale che ne ha preceduto l'approvazione e la qualità di professionista dell'odierna appellante. infatti, è Pt_1 società che ha come oggetto sociale, tra l'altro, l'acquisto, la lottizzazione, la costruzione, sia in proprio che per commissione a terzi, la gestione,
l'amministrazione, la locazione, la permuta e l'alienazione dei beni immobili. Ciò comporta che avrebbe dovuto conoscere l'esistenza di eventuali varianti urbanistiche sul territorio del Comune di Rubano, rientrando l'operazione di compravendita nell'esercizio della propria attività di impresa.
3.2 – Non rileva ai fini della configurabilità della presupposizione quanto stabilito nella clausola n. 3 del contratto di compravendita (pag. 3 del regolamento contrattuale). La previsione della realizzazione di strade di lottizzazione è prevista solo come eventuale, correlata alla mera facoltà per parte acquirente di modificare il percorso della servitù di passaggio. Inoltre, l'edificabilità di parte della porzione 106 non può essere intesa come presupposto contrattuale per il mero fatto che nel contratto definitivo di compravendita il prezzo sia stato convenuto in complessivi euro 308.490,00=, risultante dalla somma del prezzo per la parte avente destinazione agricola (euro 70.890,00=) e la parte della particella 106 edificabile (pari ad euro
237.600,00=). Il prezzo complessivo, che è il medesimo di quello stabilito nel contratto preliminare, è stato determinato suddividendo il valore della porzione edificabile e quella non edificabile per ragioni sostanzialmente fiscali, come dimostra la mail del 22 dicembre 2016 inviata dall'Arch. (doc. L parte appellante). Da CP_1
quella comunicazione si evince che la suddivisione del prezzo si è resa necessaria
17 solo a seguito di un colloquio con il notaio, che ha prospettato la possibilità di per poter avere una tassazione all'8 % facendo una perizia asseverata per la valutazione del bene qualificato come edificabile. La mail del 22 dicembre 2016, in disparte la questione fiscale, non dimostra che l'acquirente non avrebbe concluso il contratto se avesse saputo della non edificabilità della parte della particella 106, non potendosi qualificare questa come una presupposizione contrattuale per le ragioni sopra esposte.
4 – Va rigettata anche la domanda di annullamento del contratto per errore essenziale e riconoscibile ex art. 1427 e seguenti cc. La scelta dell'acquirente di concludere la compravendita rientra nell'esercizio della sua autonomia privata. Non può infatti ricadere sul venditore la negligenza di parte acquirente che non ha tenuto conto dell'approvazione del Piano degli Interventi richiamato nel CDU ed allegato nel contratto, in considerazione anche della sua facoltà di presentare osservazioni o istanze prima dell'adozione del Piano degli Interventi ex art. 18 legge regionale n.
11/2004. Inoltre, ai fini della prescrizione dell'azione di annullamento, parte appellante non ha chiarito quando è effettivamente venuta a conoscenza della non edificabilità di parte della particella 106, riscontrandosi sul punto deduzioni contraddittorie come evidenziate dal giudice di primo grado, la cui statuizione va sul punto condivisa.
5 – Va rigettata, altresì, la domanda di riduzione del prezzo ex art. 1489 cc, in quanto il mutamento della destinazione urbanistica non può essere considerato come onere non apparente. Sul punto, la Suprema Corte statuisce che i vincoli derivanti da strumenti urbanistici generali, se conoscibili da tutti perché soggetti ad adeguate forma di pubblicità, non possono qualificarsi come oneri non apparenti. In particolare, “i vincoli urbanistici inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia erga omnes, come tale assistita da una
18 presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto” (Cass. n.
1441/2024 e Cass. n. 16795/2018). Nella fattispecie, il Piano degli Interventi era soggetto ad adeguate forme di pubblicità, come stabilite nel documento del sindaco richiamante l'art. 18 Legge Regionale n. 11/2004 e dalla delibera di adozione del
Piano degli Interventi da parte del Consiglio Comunale datata 29 novembre 2016.
6 – Le spese del giudizio seguono la soccombenza di parte appellante e sono liquidate come in dispositivo, in base al valore della causa, applicando le Tabelle del
2022 scaglione da euro 260.001,00= ad euro 520.000,00=. Si applicano i valori medi per la fase di studio e per la fase introduttiva, mentre per la fase decisionale si applicano i valori minimi, in quanto negli scritti conclusivi le parti hanno ribadito quanto sostenuto negli atti precedenti, senza aggiungere ulteriori questioni rilevanti per la decisione della controversia. Si esclude dal calcolo delle spese di lite del presente giudizio di gravame la fase istruttoria, non tenutasi. Infine, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui all'art. 13 comma 1 quater D.P.R.
115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 della L.n. 228/2012, essendo tenuto l'appellante a versare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, così provvede:
19 1. rigetta l'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza n. 757/2024 del Tribunale di Padova, pubblicata in data 5 aprile 2024;

2. conferma, per l'effetto la ridetta sentenza;

3. condanna alla rifusione in favore di Parte_1
e delle spese di lite del presente grado di Controparte_1 CP_2
giudizio, che si liquidano in euro 10.590,00= per compensi, oltre al rimborso delle spese generali 15%, IVA e CPA, come per legge;

4. condanna alla rifusione in favore di Parte_1
delle spese di lite del presente grado di giudizio, che Controparte_3
si liquidano in euro 10.590,00= per compensi, oltre al rimborso delle spese generali 15%, IVA e CPA, come per legge;

5. dà atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui all'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 della L.n.
228/2012, essendo tenuto l'appellante a versare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello;

6. dispone che, ai sensi del D.Lgs. n. 196/2003, siano omessi le generalità e gli altri dati identificativi, in caso di diffusione del presente provvedimento.
Così deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio di data 19 maggio 2025
Il Presidente
Dott. Massimo Coltro
Il Consigliere est.
Dott. Luca Boccuni
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