REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
Sezione prima civile
R.G. 2377/2021
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
dott. Guido Santoro Presidente dott. Federico Bressan Consigliere dott. Francesco Petrucco Toffolo Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al ruolo il 13.12.2021, promossa con atto di citazione in riassunzione da
(C.F. ), nata a [...] il [...], e Parte_1 C.F._1 Pt_2
(C.F. , nata a [...] il [...], anche quale erede della
[...] C.F._2
sorella (C.F. ), nata a [...] l'[...] e deceduta Persona_1 C.F._3
il 14.12.2016, rappresentate e difese dagli avv.ti Gianluca Sicchiero e Marco Ticozzi;

attrici in riassunzione
contro
C.F. e P.IVA ), con sede a Venezia, San Marco n. Controparte_1 P.IVA_1
2757, in persona del suo amministratore unico e legale rappresentante pro tempore, CP_2
, e (C.F. ), nato a [...], il [...]
[...] Controparte_2 C.F._4
1 e residente a [...], Castello n. 4705, rappresentati e difesi dall'avv. Antonio de Paoli;

nonché contro
E (QUALI EREDI DI GIANFRANCO Controparte_3 CP_4
BOTTAZZO), , , , Controparte_5 CP_6 CP_7 CP_8
,
[...] CP_9 CP_10 CP_11
, , Controparte_12 Controparte_13 CP_14
contumaci; CP_15
convenuti in riassunzione
Oggetto: “Diritti reali – possesso – trascrizioni – altri rapporti condominiali”; giudizio di rinvio a seguito della sentenza della Corte di Cassazione n. 24189/2021, emessa in data 28.4.2021 e depositata in data 8.9.2021, con cui è stata cassata con rinvio la sentenza n. 1721/2015, emessa in data 24.3.2015 e pubblicata in data 6.7.2015 dalla Corte d'Appello di Venezia, Seconda
Sezione civile, di riforma della sentenza n. 558/2012, emessa in data 11.4.2012 e depositata in data 18.3.2013 del Tribunale di Venezia, Seconda Sezione civile.
CONCLUSIONI
- per parte attrice in riassunzione:
“In via istruttoria: disporsi consulenza tecnica diretta a verificare la natura e consistenza pertinenziale della corte inclusa negli immobili siti in Venezia Castello, civici da 4705 a 4709, verificando altresì l'assenza di spazi idonei per creare altre fosse di decantazione idonee a ricevere gli scarichi degli appartamenti esistenti nel , essendo l'area del Parte_3
sottosuolo della corte interamente occupata dalla fossa biologica realizzata da e CP_1
. Accerti altresì il ctu, anche accedendo all'archivio di Stato e a tutti gli archivi Controparte_2
2 storici di Venezia, l'anno della costruzione e quello del frazionamento dell'immobile attualmente contraddistinto dai numeri civici indicati, dando alla Corte tutti gli opportuni chiarimenti.
Nel merito anche in accoglimento dell'appello incidentale prima dichiarato assorbito: previo rigetto delle domande riconvenzionali di e in quanto Controparte_1 Controparte_2
inammissibili e comunque infondate,

1. condannare e a cessare qualsivoglia utilizzo che gli stessi Controparte_1 Controparte_2
facciano della corte interna oggetto di lite a servizio del fondo finitimo adibito a ristorante;

2. condannare e , a comunicare in rettifica alle Autorità Controparte_1 Controparte_2
competenti (tra le quali Comune di Venezia, Magistrato alle Acque, ULSS 16) che il bagno posto all'interno della corte non è di proprietà della convenuta e non è destinato Controparte_1
a bagno del personale del . Parte_4

3. in ogni caso condannare e a rimuovere la fossa settica e Controparte_1 Controparte_2
tutti i relativi impianti e condotte, nonché a rimuovere la caldaia e relativi accessori insistenti sulla corte interna oggetto di causa e a chiudere la porta di accesso ad essa corte dal locale ristorante;

- condannare e al pagamento a favore degli appellati- Controparte_1 Controparte_2
appellanti incidentali della somma di € 1.000,00= mensili dal gennaio 2004 alla data di cessazione di ogni turbativa ed occupazione, ovvero della diversa, anche maggiore, somma ritenuta di giustizia, a titolo di indennità di occupazione;

- condannare in solido con al risarcimento dei danni subiti Controparte_2 Controparte_1
dagli appellati-appellanti incidentali in conseguenza dei lavori eseguiti e dei fatti di cui in narrativa, pari alla somma complessiva di € 20.000,00 ovvero alla diversa, anche maggiore,
somma dovesse essere ritenuta di giustizia, oltre agli interessi ed alla rivalutazione. Spese di tutti
3 i gradi di giudizio rifuse, compresi contributi unificati e competenze di consulenza tecnica;
”
- per parte convenuta in riassunzione:
“in applicazione dei principi fissati dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza n.
24.189/2021, accogliersi le già rassegnate conclusioni come di seguito riportate:
1) Nel merito: rigettarsi le domande tutte svolte nei confronti della convenuta in quanto infondate.
In via riconvenzionale: accertarsi e dichiararsi (eventualmente anche in forza di intervenuta usucapione una volta accertata la sussistenza dei relativi presupposti) la proprietà pro quota condominiale in capo alla società in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, della corte interna al , sito a Venezia, Castello n. 4705, 4706, Parte_3 Parte_5
4707, 4708, nonché il suo diritto a mantenere inalterata ogni porta luce o veduta su di essa prospettante;

In via riconvenzionale subordinata: accertato che e prima di essa il suo dante CP_1
causa, hanno esercitato il possesso ultraventennale, pubblico, pacifico e non interrotto,
corrispondente ai rispettivi diritti reali, dichiararsi costituito per intervenuta usucapione, in favore del fondo di proprietà della ed a carico del , servitù Controparte_1 Parte_6
di passaggio attraverso il cortile condominiale con accesso da entrambe le porte su di esso prospettanti, nonché di scarico all'interno delle fosse ubicate nel sottosuolo corrispondente al sedime di detto cortile e di condotta attraverso di esso;

Condannarsi gli attori in solido alla restituzione in favore di in solido con il sig. CP_1
, dell'importo di € 27.688,80, già da essi corrisposta in favore degli attori in Controparte_2
esecuzione della sentenza di primo grado e di € 14.791,20, già da essi corrisposta in favore degli attori in esecuzione della sentenza di secondo grado;

4 2) Con vittoria delle spese di lite di entrambi i gradi di merito e del giudizio in cassazione e di rinvio;

3) In via istruttoria: non ci si oppone all'ammissione di CTU volta ad accertare se “l'obiettiva destinazione primaria del cortile di causa a dare aria, luce ed accesso sia volta al servizio esclusivo delle unità immobiliari comprese nel blocco di Venezia Castello 4705, o anche al servizio dell'immobile sito in Castello nn. 4706-4707-4708, adibito a ristorante;
” (tratto dalla sentenza di cassazione).
Ci si oppone invece all'ammissione di CTU volta ad accertare l'anno di costruzione e di frazionamento del condominio, in quanto palesemente esplorativa”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 25.7-13.9.2005, Parte_2 Persona_1 [...]
, , , e Pt_7 Parte_8 Parte_1 Controparte_5 CP_7 CP_6
, quali proprietari, usufruttuari o nudi proprietari degli immobili facenti parte Parte_9
del , sito in Venezia, Castello, con accesso al civico 4705, convenivano Parte_3
in giudizio avanti al Tribunale di Venezia, e , Controparte_1 Controparte_2
rispettivamente proprietaria e gestore della sita in Venezia, Castello, nn. Parte_10
civici 4706-4707-4708, lamentando abusi compiuti da e da Controparte_1 Controparte_2
nella corte condominiale interclusa tra le porzioni di edificio del 4705. Parte_3
Gli attori esponevano: che nel condominio è presente una piccola corte interna, sulla quale si affacciano i loro appartamenti, accessibile dalle scale interne dell'edificio, chiusa su tre lati dallo stesso e il cui quarto lato si affaccia sul rio di San Provolo - rio del Vin, per il tramite di una via d'acqua chiusa da un portone di legno, e che all'interno della predetta corte è situato un ambiente adibito ai servizi igienici condominiali;
che sulla medesima corte si affaccia la proprietà della
5 convenuta con accesso tramite una porta e che in tale corte ha installato una Controparte_1
caldaia, gli sfiati che servivano al ristorante, con conseguente scarico di gas, fumi, calore e odori prodotti dalla cucina e dai macchinari di servizio del ristorante e ha costruito una nuova fossa settica, il tutto con l'opposizione del . Parte_3
Gli attori, dedotto che la corte è di proprietà dei soli condomini del civico 4705 e non di
[...]
quale proprietaria del fondo sito in Castello nn. 4706-4707-4708 ove è ubicato il CP_1
, gestito dal , chiedevano l'eliminazione di tutte le opere Parte_4 Controparte_2
eseguite dai convenuti nella corte condominiale, la condanna dei convenuti alla corresponsione di una indennità di occupazione quantificata in € 1.000,00 mensili (o la diversa, anche maggiore somma di giustizia) dal 2004 alla definitiva cessazione di ogni illecito, la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni causati al muro posto a ovest dall'esecuzione delle fosse settiche, quantificato in € 10.000,00 e al risarcimento del danno provocato dalle immissioni oltre la normale tollerabilità quantificato pure in € 10.000,00.
Costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto di tutte le domande attoree e, Controparte_1
in via riconvenzionale, domandava accertarsi e dichiararsi (eventualmente anche in forza di intervenuta usucapione) la proprietà pro quota condominiale della corte interna al Parte_3
, nonché del diritto di mantenere inalterata ogni porta, luce o veduta su essa
[...]
prospettante; in via riconvenzionale subordinata, chiedeva di dichiarare costituita per intervenuta usucapione, in favore del fondo di proprietà di e a carico del fondo su cui è Controparte_1
sito il , servitù di passaggio attraverso il cortile con Parte_3 CP_16
accesso da entrambe le porte su di esso prospettanti, nonché di scarico all'interno delle fosse ubicate nel sottosuolo corrispondente al sedime di detto cortile e di condotta attraverso di esso;

in ulteriore subordine ove, all'esito del giudizio, fosse risultata l'assenza in capo a CP_1
6 delle affermate servitù e quindi l'interclusione del fondo convenuto, disporsi la CP_1
costituzione coattiva, in favore del fondo di e a carico del fondo ove è sito Controparte_1
il , di servitù di passaggio attraverso il cortile condominiale con accesso Parte_3 Parte_3
da entrambe le porte su di esso prospettanti, nonché di scarico all'interno delle fosse ubicate nel sottosuolo corrispondente al sedime di detto cortile e di condotta attraverso di esso con conseguente determinazione dell'indennità dovuta in favore del fondo servente;
in via ulteriormente riconvenzionale, accertarne l'illegittimità, domandava ordinarsi la rimozione di alcune opere compiute dai condomini, con condanna degli attori alla riduzione dei luoghi in pristino stato e al risarcimento dei danni subiti da pari alla somma di € Controparte_1
20.000,00 o della diversa somma dovuta, con condanna degli attori al pagamento di una indennità
in conseguenza della illegittima occupazione di spazi condominiali quantificata in € 40.000,00 o della diversa somma dovuta, con condanna degli attori al pagamento di quanto sborsato da per la manutenzione ordinaria e straordinaria del bagno condominiale, Controparte_1
quantificato in non meno di € 2.500,00 oltre interessi.
Costituendosi a propria volta in giudizio, chiedeva il rigetto delle domande Controparte_2
attoree e in via riconvenzionale la condanna degli attori al pagamento di quanto da lui versato a titolo di corrispettivo, a decorrere quanto meno dall'anno 1985, per l'espurgo della fossa settica condominiale, somma quantificata in € 10.000,00 oltre interessi, ovvero quella maggiore o minore di giustizia.
Con sentenza n. 558/2013, emessa in data 11.4.2012 e depositata in data 18.3.2013, il Tribunale
di Venezia accoglieva le sole domande attoree, così provvedendo:
“

1. condanna le parti convenute e a cessare qualsivoglia Controparte_1 Controparte_2
utilizzo che gli stessi facciano della corte interna oggetto di lite a servizio del fondo finitimo
7 adibito a ristorante;



2. condanna, a rimuovere la nuova fossa settica e tutti i relativi impianti e Controparte_1
condotte, nonché a rimuovere la caldaia e relativi accessori insistenti sulla corte interna oggetto
di causa e a chiudere la porta di accesso ad essa corte dal locale ristorante;



3. condanna i convenuti e a cessare le immissioni rumorose Controparte_1 Controparte_2
e le vibrazioni, così come accertate da CTU in corso di causa, provenienti dall'azionamento
della cappa di aspirazione posizionata sopra il centro di cottura della cucina del ristorante;



4. condanna i convenuti a pagare in favore degli attori la somma di euro 10.000,00.=, a titolo
di risarcimento dei danni, oltre interessi compensativi al tasso legale calcolati fino al saldo sulla
predetta somma devalutata al momento dei fatti e rivalutata sino alla presente pronuncia;



5. condanna i convenuti a pagare in favore degli attori , Parte_2 Persona_1 [...]
, , , , , e Pt_7 Parte_8 Parte_1 Controparte_5 CP_7 CP_6 CP_8
le spese di lite che si liquidano in euro 516,70.= per esborsi ed euro 4.500,00.= per
[...]
compensi professionali;



6. condanna i convenuti a pagare in favore dell'attore le spese di lite che si Parte_9
liquidano in euro 100,00.= per esborsi ed euro 2.500,00=. per compensi professionali;



7. pone a definitivo carico delle parti convenute quanto liquidato in favore del CTU in corso di causa.”
Con atti di appello notificati il 2.5.2014, e impugnavano la Controparte_1 Controparte_2
sentenza del Tribunale di Venezia n. 558/2013 chiedendone la totale riforma e domandando altresì la condanna degli appellati al pagamento, ciascuno pro quota, dei corrispettivi versati dal per l'espurgo della fossa settica nonché, in via riconvenzionale, l'accertamento CP_2
dell'intervenuta usucapione da parte della società della proprietà pro quota della corte
8 condominiale, o, in via subordinata, del diritto di servitù di passaggio.
Costituendosi in giudizio, parte appellata chiedeva preliminarmente che l'appello venisse dichiarato inammissibile per la mancata notifica a;
nel merito, richiedeva, Parte_8
contestando la fondatezza degli appelli, la condanna degli appellanti al pagamento della somma di € 1.000.00 mensili a titolo di indennità di occupazione nonché della somma di € 20.000,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti.
La Corte, invitate le parti a precisare le conclusioni stante la pregiudizialità dell'eccezione,
rimetteva la causa in decisione e con sentenza n. 1721/2015, emessa il 24.3.2015 e depositata il
6.7.2015, ritenuta infondata la questione pregiudiziale, rigettava l'appello, così provvedendo:
“1) respinge gli appelli proposti da e con citazione Controparte_2 Controparte_1
2/5/2014, contro , , , , , eredi di Parte_2 Per_1 Parte_1 CP_7 CP_6 CP_8
in , , , , eredi di Parte_7 CP_7 Parte_9 CP_5 Controparte_12 Parte_8
, , , , , ovvero la sentenza
[...] CP_9 CP_10 CP_9 Controparte_13
4/4/2012-18/3/2013, n. 558 del Tribunale di Venezia, che per l'effetto in toto conferma;

2) condanna gli appellanti in solido tra loro a rifondere a tutti i predetti appellati le spese ulteriori di lite del grado, che all'uopo liquida e tassa, complessivamente, in € 10.000, oltre a
spese generali, IVA e CPA, come per legge, nonché al previsto raddoppio del contributo unificato, pel rigetto dei gravami.”
Con ricorso datato 26.8.2016, e proponevano ricorso avanti Controparte_1 Controparte_2
alla Corte di cassazione sulla base di quattro motivi, coi quali: la parte ribadiva la condominialità
della corte interna, a prescindere da un formale titolo di acquisto, in quanto funzionale anche alla sua unità; deduceva che la società sarebbe stata titolare di due unità nel condominio Parte_3
e di conseguenza avrebbe avuto diritto a godere delle parti comuni in quanto condomina e che in
9 ogni caso sarebbe intervenuta l'usucapione pro quota della proprietà della corte;
lamentava ultrapetizione nella pronuncia in tema di immissioni.
I resistenti si costituivano con controricorso ribadendo che la società non aveva diritti sulla corte comune in quanto non acquistati originariamente con l'atto di vendita dell'unità destinata a ristorante;
escludeva che la stessa potesse esercitare le prerogative invocate in in quanto titolare anche di due unità nel fabbricato al civico 4705, diverse da quella costituente il locale adibito a ristorante, esclusa dal condominio;
quanto alla usucapione della corte, negava che questa fosse mai maturata in quanto la società avrebbe goduto della medesima in forza del contratto di locazione e non con animus possidendi.
La Corte di cassazione, con sentenza n. 24189/2021, emessa in data 28.4.2021 e depositata in data 8.9.2021, accoglieva parzialmente il ricorso, così statuendo:
“La Corte d'appello di Venezia ha escluso il diritto di condominio della sul Controparte_1
cortile per cui è causa in quanto esso non era compreso nel titolo di acquisto di , Persona_2
dante causa della società ricorrente. Questa conclusione si rivela erronea. L'individuazione
delle parti comuni di un condominio edificio, come appunto i cortili, risultanti dall'art. 1117 c.c.,
non opera con riguardo a cose che, per loro caratteristiche strutturali, risultino destinate
oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass. Sez. U, 07/07/1993,
n. 7449). È quindi decisivo accertare, mediante apposito apprezzamento di fatto, se l'obiettiva
destinazione primaria del cortile di causa a dare aria, luce ed accesso sia volta al servizio
esclusivo delle unità immobiliari comprese nel blocco di Venezia Castello 4705, o anche al servizio dell'immobile sito in Castello nn. 4706 - 4707 - 4708, adibito a ristorante.


1.6. La prima verifica che i giudici del merito avrebbero perciò dovuto compiere, per dire
applicabile, o meno, la disciplina del condominio degli edifici, di cui agli artt. 1117 c.c. e ss.,
10 con riguardo al rapporto corrente fra l'immobile sito in Castello nn. 4706 - 4707 - 4708 e il
cortile interno del , concerneva la relazione di accessorietà necessaria Parte_3
che, al momento della formazione del condominio, legava quest'ultimo bene (inserito tra le parti
comuni - se il contrario non risulta dal titolo – dall'art. 1117 c.c.) alla individuata porzione di
proprietà singola. Peraltro, pur mancando un così stretto nesso strutturale, materiale e
funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee
per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata.


1.7. Ove poi debba applicarsi l'art. 1117 c.c., bisogna considerare che tale norma non si limita
a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con
qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel
determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del
frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. La situazione di condominio, regolata
dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il
frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità
immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro
soggetto.


1.8. La Corte d'appello di Venezia doveva perciò dirimere la lite non facendo affidamento sul
titolo di acquisto di , dante causa di , ma individuando l'atto di Persona_2 CP_1
frazionamento dell'iniziale unica proprietà, da cui si generò la situazione di condominio edilizio,
con correlata operatività della presunzione ex art. 1117 c.c. di comunione "pro indiviso" di tutte
quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo
del - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del Parte_3
, e non invece oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Parte_3
11 Sarebbe quindi occorso verificare se nel titolo originario sussistesse una chiara ed univoca
volontà di riservare esclusivamente alle unità immobiliari comprese nel blocco di Venezia
Castello 4705 la proprietà del cortile interno. Altrimenti, una volta sorta la comproprietà delle
parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti
di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica
indicazione, le parti comuni - la situazione condominiale è opponibile ai terzi (Cass. Sez. 2,
17/02/2020, n. 3852; Cass. Sez. 2, 09/12/1974, n. 4119).
Tanto meno risulta dirimente per la soluzione della questione dedotta in lite il Regolamento San
Provolo, non costituendo il regolamento di condominio un titolo di proprietà, ove non si tratti di
regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso
individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti
attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (cfr. Cass. Sez. 2,
03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012).


1.9. Una volta eventualmente accertato con le specificate modalità di indagine il nesso di
condominialità corrente tra il cortile interno del e l'immobile sito in Parte_3
Castello nn. 4706 - 4707 - 4708, adibito a ristorante, l'uso di tali beni da parte della società
dovrebbe trovare regolamentazione nella disciplina del condominio di edifici, CP_1
la quale è costruita sulla base di un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati,
contrassegnati dal carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso alla
disciplina in tema di servitù, presupponente, invece, fondi appartenenti a proprietari diversi,
nettamente separati, uno al servizio dell'altro. In particolare, la condomina CP_1
avrebbe diritto a servirsi del cortile, anche collocando impianti fissi o ponendo nel sottosuolo
tubature per lo scarico fognario, per il vantaggio altresì dell'unità immobiliare in Castello nn.
12 4706 - 4707 - 4708, adibita a ristorante, come le limitazioni poste dall'art. 1102 c.c., ovvero il
divieto di alterarne la destinazione e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri
condomini (cfr. Cass. Sez. 6 - 2, 23/06/2017, n. 15705; Cass. Sez. 2, 22/09/2015, n. 18661; Cass.
Sez. 2, 26/02/2007, n, 4386; Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344; Cass. Sez. 2, 06/05/1988, n.
3376; Cass. Sez. 2, 07/07/1978, n. 3405).


1.10. Se, al contrario, verrà accertato che il cortile per cui è causa risulta destinato al servizio
esclusivo delle unità immobiliari comprese nel blocco Castello 4705, e non anche dell'immobile
sito in Castello nn. 4706 - 4707 - 4708, o comunque che sussista un titolo contrario ex art. 1117
c.c. alla condominialità pretesa dalla , a quest'ultima dovrà riconoscersi di fruire CP_1
del cortile, sempre nel rispetto dell'art. 1102 c.c., soltanto per i vantaggi ritraibili dalle due
ulteriori proprietà, adibite a magazzino e ad appartamento, comprese nel fabbricato Castello
4705, non potendo utilizzare la medesima corte condominiale a vantaggio dell'immobile
limitrofo parimenti appartenente alla società, in quanto tale utilizzazione darebbe luogo alla
costituzione di una servitù a favore di fondo estraneo alla comunione (arg. da Cass. Sez. 2,
26/09/2008, n. 24243; Cass. Sez. 6 - 2, 25/02/2020, n. 5060).


2.1. Il terzo motivo resta necessariamente assorbito dall'accoglimento dei primi due motivi, in
quanto la già ravvisata necessità di riesaminare se sussista o meno il diritto di condominio sul
cortile interno in favore dell'immobile sito in Castello nn. 4706 - 4707 - 4708 priva di immediata
evidenza decisoria la questione dell'usucapione, neppure essendo comprensibile dalla censura
se i ricorrenti pretendano di aver acquistato, per il tramite del possesso esercitato, la proprietà
esclusiva o la comproprietà del cortile, ovvero una servitù di passaggio in re aliena. Una volta
chiarito se all'immobile sito in Castello nn. 4706 - 4707 - 4708 spetti, o meno, il diritto di
condominio sul cortile, la domanda di usucapione potrà eventualmente essere riesaminata nel
13 giudizio di rinvio, valutando se la abbia dato prova dello svolgimento di attività CP_1
corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà esclusiva, di comproprietà pro indiviso o di
servitù di passaggio, non già giustificate dalla disponibilità del bene conseguita in forza del
contratto di locazione del 1975 (il quale vincerebbe la presunzione di possesso di cui al primo
comma dell'art. 1141 c.c.) o dal compossesso ex art. 1117 c.c.”.
La Corte di Cassazione, accolti per quanto sopra i primi due motivi di ricorso e dichiarato assorbito il terzo, ha infine rigettato il quarto motivo del ricorso della e di Controparte_1
col quale era stata dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 163 Controparte_2
e 164 c.p.c. per avere la Corte d'appello escluso che fosse affetto da ultrapetizione l'ordine di cessazione delle immissioni rumorose provenienti dalla cappa di aspirazione posta sopra la cucina del ristorante contenuto nella sentenza di primo grado, a fronte della "complessiva domanda iniziale di cessazione di ogni accertanda turbativa".
Con atto di citazione in riassunzione datato 6.12.2021, e hanno Parte_1 Parte_2
adito l'intestata Corte d'Appello affinché in sede di giudizio di rinvio sia esclusa la condominialità della corte rispetto all'unità adibita a ristorante e condannati gli originari convenuti, privi di titolo sulla corte, escluso anche l'acquisto di qualsivoglia diritto sulla stessa in forza di usucapione, alla rimozione della fossa biologica, e ciò in ogni caso anche per violazione dell'art. 1102 c.c., essendo precluso agli altri condòmini di farne parimenti uso;
la parte ha altresì insistito nell'appello incidentale chiedendo che parte convenuta sia condannata al risarcimento del maggior danno, avvenuto negli 8 anni successivi alla sentenza di primo grado, quantificato in € 20.000, o nella misura di giustizia, nonché al pagamento della somma di € 1.000
mensili dal gennaio 2004 alla data di cessazione di ogni turbativa e occupazione.
Si sono costituiti i convenuti in riassunzione contestando la fondatezza delle pretese di
14 controparte ed insistendo nelle domande riconvenzionali di accertamento della proprietà pro
quota condominiale in capo alla società della corte interna o di servitù, Controparte_1
acquistata per usucapione, di passaggio attraverso il cortile nonché di scarico CP_16
all'interno delle fosse ubicate nel sottosuolo corrispondente al sedime di detto cortile e di condotta attraverso di esso, domandando altresì la restituzione dell'importo di € 27.688,80, già
corrisposto in favore degli attori in esecuzione della sentenza di primo grado e di € 14.791,20,
corrisposto in esecuzione della sentenza di secondo grado.
La causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 11.7.2024 previa precisazione delle conclusioni, con assegnazione alle parti di termini di rito per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica e, rimessa in istruttoria a causa del mutamento nella composizione del collegio giudicante, nuovamente rimessa in decisione all'udienza del
28.11.2024, con rinuncia delle parti all'assegnazione di nuovi termini per scritti conclusivi.
***
La Corte di Cassazione ha indicato gli esatti criteri dell'accertamento da compiere al fine di risolvere la questione della condominialità e dunque della partecipazione alla comproprietà della corte oggetto di causa in capo al titolare della proprietà delle unità adibite a ristorante.
Si deve precisare che - come confermato in diritto anche da quanto osservato dalla Corte di
Cassazione al paragrafo 1.10 - a nulla rileva che lo stesso proprietario delle unità adibite a ristorante sia anche proprietario di due unità condominiali (un appartamento e un magazzino,
rispettivamente distinti dai subalterni n. 13 e 8 del mappale 4364), posto che le condotte per le quali è insorta contestazione sono con evidenza riferibili alle (cioè eseguite a servizio delle) prime e non delle seconde.
La Suprema Corte ha in primo luogo indicato la necessità di una verifica della relazione di
15 accessorietà necessaria che, al momento della formazione del condominio, poteva legare la corte alla porzione di proprietà singola oggi nella titolarità di ed in secondo Controparte_1
luogo, ove sia confermata ex art. 1117 c.c. la presunzione di comune ed originaria appartenenza della corte anche in relazione alla predetta porzione, l'opportunità di accertare se si sia formato un opposto esito per effetto del titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio in occasione del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali.
Quanto alla prima verifica, essa dà risultato positivo ed in tal senso è sufficiente, oltre al riferimento alle pacifiche descrizioni del complesso immobiliare offerto dalle parti, l'esame della relazione del c.t.u. nominato nel primo grado di giudizio (v. in particolare pagg. 2 e 3 dell'all.
17), che indica la presenza di un immobile a forma di ferro di cavallo con una corte interna di circa 20/25 metri quadri: una parte di questo immobile è stato costituito nel CP_17
(tra i condomini vi sono gli odierni attori in riassunzione) mentre nella parte posta
[...]
al piano terra di parte del complesso stesso, quella sita ai civici 4706, 4707 e 4708 vi è il
, di proprietà di di cui è socio unico , Parte_4 Controparte_1 Controparte_2
il quale ultimo gestisce anche l'esercizio pubblico.
Sono evidenti gli elementi di unitarietà della struttura e dunque, anche rispetto alla porzione appartenente a quest'ultimo, ad esempio, la contitolarità dei muri maestri compresi quelli che si affacciano sul cortile in contestazione, ed il beneficio in termini di luce ed aria che anche questa porzione riceve dalla corte comune.
Sennonché – passando alla seconda verifica suggerita dal giudice di legittimità – è stato prodotto fin dal primo grado di giudizio (doc. 5 att., e ri-prodotto nel presente) l'atto 28.1.1925, rep. 40368
a rogito Notaio con il quale i proprietari dell'immobile allora in piena proprietà Persona_3
indivisa ed unitariamente censito come mappale 1360, lo vendettero previo frazionamento in 3
16 mappali (1360/a, 1360/b e 1360/c, ciascuno con vari subalterni): vi si legge in termini univoci l'attribuzione della corte interna all'uso ai soli immobili sub 1360 a) e b), con espressa esclusione del sub c).
Quest'ultimo fu, in quell'occasione, venduto al - pacificamente Parte_11
dante causa di che poi ebbe a venderlo a – il cui acquisto è Persona_2 Controparte_1
riferito (pag. 9) alle “botteghe e locali annessi al mappale 1360 c di piani uno e vani 7 = Campiello
e Campo S. Provolo, anag. numeri 4706, 4707, 4708” con confini così descritti: “a levante e mezzodì col Campo S. Provolo a ponente con l'andito di ingresso all'anag. num. 4705, e la corte interna a tramontana con l'andito di ingresso all'anagr. num. 4705, col cortile interno e col mapp.
n. 1360 A”.
Si nota che la corte già vi è indicata come confine della proprietà acquistata dal , ma Pt_11
l'espressa volontà di escludere che la prima rimanga parte comune anche della seconda è
confermata nel punto (sempre a pag. 9 del rogito) in cui si legge: “avvertesi che il mappale num.
1360 b sub 1 che diventa di proprietà comune indivisibile fra tutti gli acquirenti (escluso solo il
) e per ciascuno degli appartamenti da essi acquirenti acquistati, Parte_11
verrà in base al tipo (parola incomprensibile) sopra richiamato, identificato e descritto come
Pt_1 segue: mapp. num. 1360 b sub 1. Ingresso, andito, scale, locale della calorifero, cortiletto annessi ai mappali n. 1360 b sub. 2 usque sub 16 ed al mappale num. 1360 a”.
È dunque chiara la costituzione di un condominio che comprende la corte (cortiletto interno) tra gli acquirenti delle unità include nei mappali 1360 a) e b) e l'esclusione dalla contitolarità invece per le unità non residenziali incluse nel mappale 1360 c), come ulteriormente confermato dal regolamento condominiale allegato ed accettato dalle parti al punto 9) del rogito, regolamento condominiale riportato in calce al rogito.
17 Si deve pertanto concludere nel senso che la corte interna è comune alle altre unità ma non a quelle che furono nel 1925 acquistate dal , di seguito trasferite a e infine a Pt_11 Persona_2
Controparte_1
Come osservato dalla Corte di Cassazione nel dichiarare assorbito il terzo motivo di ricorso, una volta escluso il diritto di condominio sul cortile, rimane da esaminare la domanda di usucapione
“valutando se la abbia dato prova dello svolgimento di attività corrispondenti CP_1
all'esercizio del diritto di proprietà esclusiva, di comproprietà pro indiviso o di servitù di passaggio, non già giustificate dalla disponibilità del bene conseguita in forza del contratto di locazione del 1975 (il quale vincerebbe la presunzione di possesso di cui al primo comma dell'art. 1141 c.c.) o dal compossesso ex art. 1117 c.c.”.
Si deve evidenziare come il provvedimento in tal senso impedisca al giudice di rinvio sia di ritenere sulla questione già formato un giudicato negativo sia di ritenere nulla la domanda,
secondo le eccezioni svolte dalle attrici in riassunzione ma incompatibili con il dictum del giudice di legittimità.
Pare utile poi precisare che le (subordinate) deduzioni di sono espresse nel Controparte_1
senso non della deduzione di un acquisto della (com)proprietà per usucapione della corte ma dell'acquisto di un diritto di “passaggio/accesso”, come ripetutamente scritto dal suo procuratore negli atti del presente giudizio di rinvio, e dunque di un diritto di servitù.
Anche l'acquisto per usucapione di una servitù di passaggio può essere, sulla base delle acquisite risultanze istruttorie, ragionevolmente escluso, non tanto per l'evidenza contraria recata dal contratto di locazione stipulato nel 1975 dal con , cui è poi Parte_3 Persona_2
subentrata quanto per l'insufficienza degli elementi probatori a favore Controparte_1
della deduzione da quest'ultima espressa.
18 Quanto al contratto di locazione, come chiarito già nella sentenza di primo grado (pag. 28)
aveva stipulato un contratto di locazione al fine di poter utilizzare porzione del CP_1
cortile interno corrispondente a quella in parte occupata dal gabinetto, porzione separata dal resto del cortile da un muro dotato di altra porta, successivamente abbattuto”: la locazione dell'area dunque, da un lato, era compatibile con un diritto reale limitato eventualmente già acquistato in quanto il primo consentiva comunque un uso più intenso ed anzi esclusivo limitatamente ad una porzione della corte;
dall'altro lato, il periodo successivo alla locazione, non essendo dedotte né
tantomeno provate condotte che abbiano interessato l'area della corte esterna alla porzione locata,
non è utile alla tesi di in quanto accessi e passaggi esercitati su quest'ultima Controparte_1
rientravano da quel momento nelle facoltà concesse con quel contratto.
al fine di dimostrare di aver acquisito il titolo per accedere e passare sulla Controparte_1
corte, invoca principalmente quanto riferito nel giudizio di primo grado dalla teste CP_14
la quale all'udienza 16.3.2009 ha dichiarato:
[...]
“Sono rimasta ad abitare con i miei genitori dal 1960 al 1980 circa. (…) Il muro che si vede nella foto doc. 12 (vale a dire il muro che delimitava la porzione di corte concessa in uso esclusivo a e poi a n.d.r.) con porta in ferro (vale a dire la porta collocata centralmente Per_2 CP_1
rispetto al suddetto muro, che consentiva il transito tra la porzione di corte rimasta in uso al e quella concessa in locazione a sono stati posizionati dopo Parte_3 Parte_13
il 1980 quando io non abitavo più lì. Prima lo spazio era interamente libero (…) Ricordo che prima che venisse realizzato il muro nella porzione sud non c'era il ristorante ma il , vi Pt_11
era una porticina che dava sul cortile e consentiva di accedere poi ad una latrina”.
Come si nota, la testimonianza è sostanzialmente limitata all'esistenza di una porta che dava sulla corte dai locali attualmente intestati a ma nulla di concreto riferisce circa Controparte_1
19 l'effettivo impiego della stessa e della latrina presente sulla corte comune da parte del titolare o dei frequentatori delle unità adibite ad attività commerciale: la Corte di Cassazione ha già chiarito che la presenza di una porta o di una porta-finestra non implica anche l'esistenza di una servitù
di passaggio, ben potendo essa adempiere anche alla diversa funzione di fornire aria e luce all'immobile (Cass., n. 5737/2019).
In senso contrario alla tesi di è anche significativo che il teste , Controparte_1 Testimone_1
rammentato di aver egli “gestito il ristorante dal 1973 al 1977”, ha riferito: “Posso dire che all'epoca io non utilizzavo la porta raffigurata nel doc. 12 che veniva aperta solo per accedere alla fossa settica”: il teste esclude, per un periodo significativo ai fini che rilevano, il passaggio generico o finalizzato all'uso della latrina, semmai facendo riferimento ad un ben più sporadico accesso funzionale alla manutenzione dell'impianto di scarico, che è però semmai compatibile con la - diversa - servitù di fognatura, che consente il diritto di accedere al fondo servente per la manutenzione dell'impianto finalizzato allo svuotamento delle acque reflue (cfr. Cass. civ. n.
9891/1996).
Neppure può nella specie essere accertato l'acquisto, pure invocato, di tale più limitata servitù, riconducibile alla previsione di cui all'art. 1043 c.c., essendo mancata la deduzione e la prova dell'esistenza di opere apparenti, specificamente ed univocamente destinate all'esercizio della servitù, essendo invece, come noto, irrilevante l'eventuale conoscenza meramente soggettiva che il titolare del fondo servente possa aver avuto circa l'esercizio della servitù.
Anche recentemente (ord. n. 3762/23) la Corte di Cassazione ha infatti ribadito che “il requisito dell'apparenza, necessario ai sensi dell'art. 1061 c.c. per l'acquisto della servitù per usucapione
(o per destinazione del padre di famiglia) si identifica nella presenza di opere visibili e permanenti che per struttura e consistenza si rivelino in modo inequivoco destinate all'esercizio
20 della servitù medesima, e rappresenta profilo del tutto distinto dalla conoscenza meramente soggettiva che il proprietario del fondo "servente" abbia dell'esercizio, in atto, della servitù” (in questo senso, già Cass., n. 12898/2003). Non basta, dunque, che esistano opere o segni che consentano l'esercizio del diritto reale, ma occorre, altresì, “la manifesta destinazione delle opere stesse per l'esercizio della servitù, in modo che i segni o le opere, nel contesto in cui si collocano,
costituiscano un indice univoco del peso imposto al fondo vicino. Tale esigenza, nel caso di opere che ricadano interamente nel fondo servente, implica la presenza di un raccordo, almeno funzionale, dell'opera con il fondo dominante, in modo che risulti con chiarezza che l'opera è
anche in funzione della utilità di questo” (Cass., n. 6357/1997).
Si consideri che, in applicazione dei richiamati principi si è ritenuto, proprio in tema di impianti di scarico, che l'esistenza di pozzetti di ispezione, se da un lato può consentire di accertare l'interramento delle tubazioni, non è, d'altro canto, di per sé idonea ad individuare l'origine e la funzione delle condutture, e quindi non è, di per sé sola, sufficiente ad integrare il requisito dell'apparenza della servitù di scarico (cfr. Cass., n. 22829/2005, come richiamata proprio da
Cass., n. 3762/2023).
Nella specie nel 2004 ha realizzato la contestata fossa settica sul sottosuolo Controparte_1
della corte appartenente – per quanto si è detto – al;
nel costituirsi nel Parte_3
presente giudizio di rinvio, la stessa parte ha dato atto che “la fossa per cui è causa è stata da tempo scollegata dagli scarichi provenienti dalla proprietà adibita a ristorante”: CP_1
da ciò si desume che la proprietà benefici di una via di scarico alternativa, senza che sia stato indicato quale. La situazione degli scarichi anteriore al 2004 è tutt'altro che nota e tantomeno
“apparente”, tanto che il c.t.u. nominato nel giudizio di primo grado ha svolto delle prove tramite sostanza colorante dagli scarichi di due unità condominiali oltre che della unità adibita a
21 ristorante, giungendo alla mera conclusione che solo i secondi scaricano sulla contestata fossa realizzata da senza poter dire con certezza neppure se il Controparte_1 Parte_3
benefici di una propria fossa o scarichi direttamente nel canale;
tantomeno può dirsi sussistano opere apparenti a servizio del deflusso delle acque reflue (anteriore al 2004) dall'unità adibita a ristorante attraverso gli scarichi condominiali.
Né, infine, vi è il presupposto per la costituzione coattiva di servitù di scarico, avendo il c.t.u.
accertato che fossa settica e scarico ben si possono realizzare all'interno del fondo della società
convenuta e senza passare per la proprietà confinante (e così verosimilmente è già accaduto, dato che ha dato atto di aver da tempo rimosso il collegamento con la fossa Controparte_1
installata sotto la corte condominiale).
Ne consegue, oltre al rigetto delle domande riconvenzionali proposte dai convenuti,
l'accoglimento della domanda attorea di condanna degli stessi a cessare qualsivoglia utilizzo della corte interna oggetto di lite a servizio del fondo adibito a ristorante ed in particolare di condanna alla rimozione della fossa settica illecitamente realizzata dalla convenuta nel fondo altrui;
non rileva in senso contrario il fatto che la convenuta abbia (secondo quanto dalla stessa rappresentato) rimosso il collegamento dei propri scarichi con la fossa, che essendo stata inserita illegittimamente nella corte del va rimossa;
né risulta in questa sede decisivo il fatto Parte_3
che la convenuta possegga anche due unità nel condominio in favore del quale la fossa potrebbe essere riutilizzata, essendo questa opzione rimessa alla volontà del condominio, che potrà al più valutare se eseguire o meno la condanna all'eliminazione del manufatto.
Deve invece essere dichiarata la cessazione della materia del contendere quanto alla caldaia di cui le attrici lamentavano la presenza nella corte condominiale, non essendo contestato che la stessa sia stata asportata da tempo, nell'ambito di una riorganizzazione degli impianti tecnici del
22 ristorante;
si esclude invece che debba essere disposta la chiusura della porta collocata da tempo assai risalente, per quanto si è riportato, sul muro (comune anche all'unità adibita a ristorante) e utile ad adempiere anche alla diversa funzione di fornire aria e luce all'immobile.
Le ulteriori domande proposte da parte attrice rimangono assorbite in quanto tutte proposte in sede di appello “in via di appello incidentale, subordinatamente all'accoglimento dell'appello principale”, con esclusione della domanda di condanna per l'illegittimo asservimento della corte ad un importo che già il Tribunale aveva quantificato equitativamente in € 10.000,00, con statuizione confermata dalla Corte d'Appello non fatta oggetto di espresso motivo di ricorso in cassazione, ma da ritenersi caducata in forza del principio espresso dall'articolo 336 c.p.c., primo comma, c.p.c. (cd. effetto espansivo interno), secondo cui la caducazione del capo principale comporta anche la caducazione del capo di pronuncia dipendente interno alla decisione, ancorché
quest'ultimo non sia investito da specifica censura, quale eccezione al principio della formazione del giudicato (cfr. Cass., Sez. III, 26 settembre 2019, n. 23985).
Orbene nella specie è risultato provato che nel 2004 i convenuti hanno installato sul fondo senza avervi diritto, una fossa settica, che tuttora vi permane: ciò ha comportato CP_16
un illegittimo asservimento della proprietà finitima, così che compete ai (com)proprietari di quest'ultima, senza la necessità di una specifica attività probatoria, il risarcimento del danno,
che, in difetto di precise indicazioni della parte danneggiata, è rimesso alla valutazione equitativa del giudice di merito, e nella fattispecie, tenuto conto dell'epoca iniziale degli abusi, può essere determinato all'attualità in € 10.000,00 oltre interessi legali dalla presente decisione, in conformità all'orientamento consolidato della Corte di Cassazione che indica in tali casi l'opportunità di affiancare alla tutela in forma specifica, anche quella risarcitoria: in un caso quale quello di specie il danno deve ritenersi in re ipsa, derivando dall'illegittimo asservimento di fatto
23 di un fondo rispetto all'altro, che il proprietario subisce fino alla esecuzione della statuizione ripristinatoria, per effetto della limitazione o compressione dell'esercizio delle facoltà dominicali di godimento del proprio bene (Cass., n. 11196/2010, n. 7972/08, n. 3341/2002, n. 10600/99, n.
2975/98); in tali casi, non occorre una prova specifica della sussistenza del danno ed il giudice può procedere, in mancanza di specifici elementi atti a quantificarlo, a liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. (in tal senso v. la già citata Cass. n. 7972/08).
***
Posto che l'esito della lite è sostanzialmente conforme a quello del giudizio d'appello (sentenza di questa Corte, n. 1721/2015), non vi è ragione logico-giuridica per provvedere nuovamente sulle spese del primo e secondo grado di giudizio, le cui statuizioni in punto spese rimangono ferme, con esclusione del diritto dei convenuti in riassunzione a ripetere quanto versato in esecuzione delle stesse (cfr. Cass., Sez. III, 29 ottobre 2019, n. 27606; Cass., Sez. I, 25 agosto
2017, n. 20399).
Le spese del giudizio di legittimità e del presente grado vanno invece poste a carico solidale delle parti ricorrenti in cassazione e convenute in riassunzione, secondo la regola della soccombenza
(essendo risultata ampiamente quella dei convenuti), in base ai parametri medi di cui al DM 55/14
come aggiornato con DM 147/22, per causa di valore indeterminabile di media complessità,
tenuto conto delle fasi effettivamente svolte (quanto al giudizio di rinvio: studio, introduttiva e decisionale).


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando a seguito di cassazione con rinvio della sentenza n. 1721/2015 della Corte d'Appello di Venezia disposto con sentenza n. 24189/2021
24 della Corte di Cassazione:
1) ferma la statuizione di cui al capo 3 della sentenza del Tribunale di Venezia n. 558/2013
confermata con sentenza della Corte d'Appello di Venezia n. 1721/2015, per effetto del giudicato interno esplicito conseguente al rigetto del quarto motivo di ricorso per cassazione, condanna e a cessare qualsivoglia Controparte_1 Controparte_2
utilizzo che gli stessi facciano della corte interna oggetto di lite a servizio del fondo finitimo adibito a ristorante ed in particolare a rimuovere la fossa settica e tutti i relativi impianti e condotte ivi installati;

2) dichiara cessata la materia del contendere con riguardo alla rimozione della caldaia e relativi accessori e rigetta la domanda di condanna a chiudere la porta che dal locale ristorante dà sulla corte del;
Parte_3
3) accertato il diritto di a mantenere la porta di cui al capo che precede, Controparte_1
rigetta ogni altra domanda riconvenzionale di e;
Controparte_1 Controparte_2
4) condanna e al pagamento a favore delle attrici in Controparte_1 Controparte_2
riassunzione della somma di € 10.000,00 oltre interessi legali dalla pubblicazione della presente decisione al saldo;

5) condanna in via fra loro solidale e alla rifusione Controparte_1 Controparte_2
delle spese di lite anticipate da e pure in solido, che Parte_1 Parte_2
liquida, quanto al giudizio di cassazione, in € 6.600,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15% per spese generali ed oltre Iva e cpa se ed in quanto dovute per legge e, quanto al presente giudizio di rinvio, in € 8.500,00 per compenso professionale, oltre € 804,00 per anticipazioni, rimborso forfetario 15% per spese generali ed oltre Iva
e cpa se ed in quanto dovute per legge.
25 Così deciso in Venezia, nella camera di consiglio del 12 dicembre 2024.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
Francesco Petrucco Toffolo Guido Santoro
26